江蘇房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

昆山尊寶莊園項(xiàng)目市場研究報(bào)告PAGEPAGE5昆山尊寶莊園別墅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2006年8月

目錄HYPERLINK\l"_Toc143361348"一、認(rèn)知項(xiàng)目 3HYPERLINK\l"_Toc143361349"二、市場判斷 9HYPERLINK\l"_Toc143361350"三、競爭考量 16HYPERLINK\l"_Toc143361352"四、項(xiàng)目研判 31

認(rèn)知項(xiàng)目1、地塊位置項(xiàng)目位于江蘇昆山淀山湖鎮(zhèn)西南角，淀山湖的東北側(cè)，距離淀山湖鎮(zhèn)5-8公里，距離昆山市中心25公里；距離青浦12公里，距離上海市中心40-50分鐘車程。本案本案基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)駝本項(xiàng)目共分三儲個(gè)地塊，驟A衡塊較為完整約廈510攔畝，已確定，縮B蜜塊位于陵A孤塊的東面，約鳳80隨畝，目前還在寨協(xié)商中，炸C泳地塊還未定。糞容積率去0.25最左右，總建筑凳面積約類10潛萬平方米，初平步規(guī)劃休閑公仗寓約貍5辰萬方，高端別永墅約酸5歷萬方，另外依B址塊土地確定后要將規(guī)劃為高級區(qū)會所，目前初現(xiàn)步意向與美洲石俱樂部合作。寬目前規(guī)劃審批賓中。占地：590畝占地：590畝容積率：0.25建筑面積：約11萬方公寓：5萬方高端別墅：5萬方會所：1萬方左右地塊條件分析伯地塊整體拘成烈“叫水春母憲“中狀，即中間方邀正，東西兩側(cè)絨有不規(guī)則的外存延。地塊內(nèi)部協(xié)地勢較為平整吧，無明顯的突炕起或低洼，地迎塊內(nèi)部有兩條弦天然的河道，禾目前由于平地屬的原因暫時(shí)將惑水漂抽干。地塊南暈側(cè)有兩納片暈3-追4從年的樹林，淀謎山湖沿岸鉗有悉3-葛4毒米高的防風(fēng)林抖，且無法動(dòng)拆該。立地環(huán)境分析未拆遷的農(nóng)民房旭寶高爾夫現(xiàn)有的別墅猴項(xiàng)目淋內(nèi)部南北兩側(cè)偉環(huán)境較好，南型臨淀山湖，西咳北倚上海旭寶潤高爾夫俱樂部殼（奔2衛(wèi)7逃洞）阻，東面環(huán)境相誦對較差，為農(nóng)剖民房和現(xiàn)有的狂檔次較低的別未拆遷的農(nóng)民房旭寶高爾夫現(xiàn)有的別墅淀山湖淀山湖旭寶高爾夫球場項(xiàng)目西北面的旭寶高爾夫球場項(xiàng)目東面臨湖的原有的別墅湖邊必須保留的防風(fēng)林項(xiàng)目南面的淀山湖項(xiàng)目東面未拆遷的民房旭寶高爾夫球場項(xiàng)目西北面的旭寶高爾夫球場項(xiàng)目東面臨湖的原有的別墅湖邊必須保留的防風(fēng)林項(xiàng)目南面的淀山湖項(xiàng)目東面未拆遷的民房際項(xiàng)目已有初步盞的規(guī)劃方案，速已有施工許可常證，第二論的羅規(guī)劃方案報(bào)批醫(yī)中，目前項(xiàng)目鳥迫于政策的壓遷力開始平整土章地，交通條件分析取就目前地塊周諒邊的交通來看事，大型的高速齊公路并不缺乏蕩，但從主干道誼進(jìn)入地塊的道朵路較小而且非問常不好找，可淋以說項(xiàng)目的交咸通大環(huán)境不錯(cuò)請，但細(xì)節(jié)上問沙題不少。配套條件分析鍋項(xiàng)目外部環(huán)境撫較差，楊距離淀山湖鎮(zhèn)炊8-10救公里，周邊以烘農(nóng)田和民房為柴主產(chǎn)，裹頗為荒涼，幾油乎沒有配套，檔整體覺感覺非常否差社。箱昌蹈這項(xiàng)目的發(fā)展條件總結(jié)：項(xiàng)目的發(fā)展條件總結(jié)：授地塊的優(yōu)劣相腿當(dāng)明顯，的西北側(cè)的旭寶濁高爾夫花（作2辱7潤洞）與南側(cè)的薄淀山湖之間，油景觀條件十分裁優(yōu)越，在整個(gè)踢區(qū)域內(nèi)甚至上浮海境內(nèi)都沒有繞類似的發(fā)展用遭地，城土地資源的稀段缺性十分明顯布，在項(xiàng)目發(fā)展傅策劃中要充分體考慮對這一稀車缺性的挖掘，瞧強(qiáng)化對稀缺性烏的獨(dú)占；份項(xiàng)目的東側(cè)島環(huán)境較差，如父何化解農(nóng)民房剖和原有的農(nóng)民低別墅所帶來的枕劣勢也是今后懸項(xiàng)目開發(fā)中重六點(diǎn)考量的問題綁。堂項(xiàng)目的外部環(huán)限境則相當(dāng)不利幟，處于淀山湖釣鎮(zhèn)的西南角，笛在整個(gè)規(guī)劃中件雖然屬于旅游速用地，但目前封仍未大規(guī)模開傾發(fā)，因此無論乘是交通條件還機(jī)是生活配套都揭十分稀缺，這百對于房地產(chǎn)項(xiàng)恒目開發(fā)而言是濾十分不利的，邀這就蝶需要在項(xiàng)目開般發(fā)中兼顧配套筍的享受性和生椅活性，在定位搶處理上十分不句利；咳項(xiàng)目雖然南側(cè)鑒和西北側(cè)都有柳稀缺的景觀資瓦源，但在這些什景觀資源的直竭接利用上卻并張不便利，任南側(cè)的防風(fēng)林惠以及紅線外的淋沿湖道路、西奧北側(cè)球場的分命隔林都限制了陵這些景觀資源教的直接利用，康在發(fā)展策劃中料要尋求化解的廚辦法上。集地塊雖然周邊正的大交通環(huán)境陶不錯(cuò)，但直接則到達(dá)項(xiàng)目的道午路卻問題不少鳴，不能床做到進(jìn)出便利才，因此如何解禽決這一問題也矛是項(xiàng)目日后發(fā)賓展的重點(diǎn)課題譜之一。由地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)由地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——容積率<0.3，以及地塊周邊的稀缺資源——淀山湖和旭寶高爾夫，我們可以初步判定地塊有打造豪宅的潛力。但是否適合打造豪宅，如何打造，賣點(diǎn)在哪里以及地塊現(xiàn)有的缺陷如何彌補(bǔ)都要通過對整體市場環(huán)境，區(qū)域市場背景的調(diào)研后做出判斷。

二、市場判斷總宏觀久發(fā)展背景分析角宏觀大騰勢燕――壤利空消息盡出拒，享獨(dú)立別墅長線每看好鳳0綱5叉年的宏觀調(diào)控細(xì)市場剛剛回暖廢，光0癥6壇年又一輪的調(diào)糕控政策接卸踵而來，牛雖然說所出政善策都對房地產(chǎn)恨市場有打壓效反應(yīng)，但對于別餓墅市場，特別欺是獨(dú)立別墅可籮謂利空消息盡宿出，剩下的只累有利好。音隨著別墅用地兼的不在審批，偵可以說獨(dú)立別物墅的土地供給棍已經(jīng)進(jìn)并入核“搭吃老居本矮”強(qiáng)階段，長線看堂來這類別墅由姻于土地的匱乏凈將進(jìn)授入紗“額賣一套少一擦套狐”偷的稀缺時(shí)代，度因此長線看好阻。窯雖然別墅用地興不在審批，但臭對惑閑置土地的弱加強(qiáng)管理使得礙區(qū)域積壓了幾批年的土地，幾亮乎起會在早同一時(shí)間上市皂，形成析區(qū)域市場遠(yuǎn)供給耍上遵的鵝“棍井拿噴度”哨；擾因此在短時(shí)間歷內(nèi)，別墅市場鵝依舊會停留在秒買方市場，而穴想在買方市場芝立足，就必須融在產(chǎn)品方面有販所創(chuàng)新突破，式也就是說買房謀市場內(nèi)產(chǎn)品為旺王！蛛由于目前房地餡產(chǎn)市場的發(fā)展院受政策的影響逆較大，政策又烤具有不可預(yù)知暴性，因此對于股開發(fā)和銷售周唇期都較長的豪超宅項(xiàng)目來說，良政策的變化是拆項(xiàng)目所要面臨丑的較大的風(fēng)險(xiǎn)款！

傻區(qū)域市場饞發(fā)展機(jī)會分析陽澄湖板塊＋陽澄湖板塊＋馬鞍山板塊長江北路板塊淀山湖板塊花橋板塊言健從行政位置上鑒看，本項(xiàng)目處拐于江蘇昆山市枯下屬淀山湖鎮(zhèn)讓西南側(cè)的，從剛區(qū)位從屬關(guān)系哨上屬于上海外并圍，處于上海違與昆山的接壤確之地器，程昆山與上海的毅交界處，日益組成熟的度假別枝墅板塊鼓，是校正在發(fā)展的上厘海的輻射區(qū)域板塊之于昆山銅毯駱目前昆山的別獄墅市場也以大莫致拋分為子四個(gè)板塊：陽直澄湖板塊、長導(dǎo)江北路板塊、客花橋板塊和淀挪山湖板塊。隆陽澄湖板塊：泛環(huán)境較好，處遮在新城區(qū)，臨四近市中心，配炊套較好。投資招度假的圣地，菊也是淀山湖板搜塊的主要競爭怪板塊。央長江路板塊：染配套好，自然兄環(huán)境無優(yōu)勢，暴養(yǎng)老投資較為廚熱衷。許花橋板塊：離絮上海最近，性麗價(jià)比較高，別贏墅產(chǎn)品無環(huán)境株優(yōu)勢。藥淀山湖板塊：攝距離上海近，圣環(huán)境好惰，崗“希5+奔2質(zhì)”差生活的最佳社記區(qū)，唯一缺點(diǎn)堆周邊配套相對麥缺乏。板塊之于上海苗不同于花橋地嫌區(qū)用經(jīng)濟(jì)關(guān)系朵與上海發(fā)生聯(lián)用系，本項(xiàng)目所游處的地區(qū)與上奪海通過共有避的武—男—附淀山湖景觀所尤聯(lián)系起來的。蚊相比上海已經(jīng)委成熟的佘山版扇塊，淀山湖版碼塊內(nèi)的別墅可杠謂駐“串物美價(jià)賓廉柱”科。低廉的土地看開賴發(fā)商更愿意在株產(chǎn)品品質(zhì)上下服功夫，加之豐刮富的自然環(huán)境眼，性價(jià)比高也然是淀山湖別墅嘉吸引客戶的一怕個(gè)主要原因。噴這是整個(gè)地區(qū)東的發(fā)展方向也似是本項(xiàng)目的發(fā)串展方向。鳥街淀山湖環(huán)境稀脾缺資源，尖空間和時(shí)間上潑的距離日益接舊近購房者的心爺理界線，區(qū)域懷內(nèi)樓盤的性價(jià)柿比較高。是吸需引上海的客戶野的主要因素。區(qū)域市場特征稠嚴(yán)重的供大于止求呀。扯淀山湖鎮(zhèn)的別孔墅用地供給量疑近椅1000說0施畝，大多數(shù)膏是朱01-0位3黎年出讓或采用觀其它方式得到恨的土地，由于裂區(qū)域市場的不伍成熟，大多數(shù)囑開發(fā)商希望大澤自然、東恒等證實(shí)力較強(qiáng)的開派發(fā)商先期啟動(dòng)捕，待區(qū)域成熟裙后再啟動(dòng)，別柴墅用地的停止后供應(yīng)使得部分矩打起分囤積居奇艷，投機(jī)土地的置想法，新政對輩土地的嚴(yán)控會胞出現(xiàn)供應(yīng)上的籌集中放量。開沫發(fā)商更是打算下較強(qiáng)目前能確錢定的有以下幾毀個(gè)。就宮凈區(qū)域樓市處在泛發(fā)展階段，幾菌個(gè)新推的別墅港銷售緩慢，大剃市場的原因更冊直接導(dǎo)致嚴(yán)重組的供求失衡。材發(fā)展商名稱倘規(guī)模沈容積率川項(xiàng)目名稱漫剩余量翁東恒開發(fā)商所100含0悅畝憑0.緩5伯以下叛恒海高爾夫霉100婚0齊畝妥中旭爬59月0燥畝功0.現(xiàn)3逗以下白尊寶莊園瓶59蓋0尼畝個(gè)大自然的80燒0惱畝此0.22擱大自然花園鉛80術(shù)0拾畝亡耀江獅100接0顏畝赤0.3先淀湖桃源鎮(zhèn)90做0煮畝粉農(nóng)工商披10歸0疊畝愁0.5跌福運(yùn)馬洛卡歌現(xiàn)房，還桶剩麗1誼0劑多套陡中星防40源0陽畝繳0.32燭清水灣躍近籌40毫0貓畝叮新加坡國際元恩立集團(tuán)阿500忌0賽畝（處在張浦歲鎮(zhèn)，打高爾夫必概念）經(jīng)0.華3惱以下耍太陽有島齒·襖森活星墅魂還浪剩堆300頑0渣畝未動(dòng)是其它小幅地塊糕不明洲合計(jì)堡近引1000丟0滲畝功容積率相近鋼――氣近承800栽0逆畝懷價(jià)位與陽澄湖哲板塊相當(dāng)，在載昆山別墅市場響中偏高，與隔下湖相望的青浦蛙朱家豪宅別墅澤市場相距甚遠(yuǎn)昆。屑目前區(qū)域的何雙拼、聯(lián)任排輩價(jià)位并6000-7僵000倚元繞/掃平方米左右。啊獨(dú)棟常8000-1氣1000淘元向/震平方米左右。細(xì)總價(jià)糾來說，植100-苗200鄰萬的產(chǎn)品較多熱，豐湊澤灣和大自然貞別墅檔次較高爪，價(jià)爐位壟400-70用0跳萬（風(fēng)澤灣價(jià)沈格，大自然還職未推出）送。物別墅產(chǎn)品多元補(bǔ)化。都目前總價(jià)市場段明顯，在均價(jià)猶走高的市場狀釋況下，盈別墅產(chǎn)品逐步既分化硬，一方面堅(jiān)持場獨(dú)棟別墅的高寇端市場，另一析方面開始面對述中產(chǎn)階煮層開發(fā)別墅產(chǎn)時(shí)品，聯(lián)體、雙私拼、疊加等低體總價(jià)產(chǎn)品，別增墅多元化是發(fā)羅展主流方向。扯產(chǎn)品辦風(fēng)格以歐式、矮中式為主，稠結(jié)合部分現(xiàn)代稱或美式，整華體風(fēng)格、立面有較為出挑，但體品質(zhì)與上海別豬墅還存在差距耕，蠅部分產(chǎn)品索細(xì)部比較粗糙洋，裝修更為明猾顯抹，如恒海高爾鳳夫等。奮整體市場銷售望緩慢，捕整體進(jìn)為入榴“聚冰河攀期糞”秘。宵部分樓盤已經(jīng)跨停工，叛部分樓盤順勢石降價(jià)來打破市者場的僵局。溫項(xiàng)目名稱吼銷售情況僅恒海高爾夫逃一勺期較6及0牌多棟，樣板更區(qū)鞏1他8暴棟，原定林價(jià)正200-25豆0群萬錦/平套，沒有售出毅，目前已經(jīng)停房工，據(jù)悉開發(fā)知商打算駝以示1如0使萬住/平畝的價(jià)格售出協(xié)（買入地乎價(jià)段15-1撕6莊萬薪/饞畝）庭大自然花園崇目前還未正式劍推廣，一期沿致新樂路結(jié)構(gòu)都口已封頂，游艇錄碼頭及景觀基鍵本造好。味淀湖桃源叼一衛(wèi)期選30膨0己戶膀，乓0叔6哨年初銷售緩慢民，吉6衰月份以來單價(jià)宿降墓低椅300罰0研元，銷售良好事，去化近一半鼠。舒福運(yùn)馬洛卡嶺共威8舒0呼多套夕，問0排4碰年底開始銷售帳，目前還品剩動(dòng)1畝7伶套左右。前清水灣家06.5.翻1溜開梳盤晌7侍棟獨(dú)棟售楊出朵6騙棟，聯(lián)體幾乎圓沒有售出，酒數(shù)店式公寓延緩飛推出。覆區(qū)域瓣客戶霧以上海中產(chǎn)階劇級為主，躬35-4曾5鑰歲具有一定素封養(yǎng)、文化品位略，收入較高的該白領(lǐng)人士占氏了居6飄成以上。工作鉛一般貸在祥1謹(jǐn)0怨年以上，生活翅、收入已相當(dāng)買穩(wěn)定，具有一葉定的購買力，仇要求不斷提高捧生活的品質(zhì)。枝在居住方面，屑這部分客戶已治經(jīng)完全解決了惱住的基本問題果，開始向往更麥高層次的居住掌環(huán)境，在近幾便年內(nèi)成為購買造別墅的主要力輕量之一。

市場總結(jié)市場總結(jié)（優(yōu)勢與機(jī)會）：卷不可復(fù)制的自墻然資源，淀山能湖環(huán)境優(yōu)美。啦附近已建起游難艇俱樂部、高們爾夫球場等。母跨世紀(jì)的太陽險(xiǎn)島國際旅游度被假區(qū)等也正在慕新建中。蛇空間和時(shí)間上碗的距離日益接揭近購房者的心叫理界線。卡距上海市中心絡(luò)40-50反分鐘車程，版京塊定位權(quán)為丙“‘股5丸＋鄭2沫’拿度假型生活基派地倒異”安。降區(qū)域內(nèi)樓盤的想性價(jià)比較高。群相比上海已經(jīng)仗成熟的佘山版塊塊，淀山湖版幕塊內(nèi)的別墅可豐謂化“辣物美價(jià)紫廉覆”篩。低廉的土地店開發(fā)成本，開午發(fā)商更愿意在津產(chǎn)品品質(zhì)上下舟功夫，加之豐勻富的自然環(huán)境教，性價(jià)比高也殃是淀山湖別墅三吸引客戶的一雅個(gè)主要原因。

市場總結(jié)市場總結(jié)（劣勢與威脅）：序市場供給較大底，區(qū)域競爭激奸烈。上農(nóng)工商、耀江牧、東恒地產(chǎn)等付十余家開發(fā)商垂進(jìn)駐。土地供盞給大，容積率貿(mào)都在悉0.3卷左右，淀湖桃動(dòng)源、恒海高爾遵夫別墅、大自割然別墅、中星嫁潛水灣等精品與項(xiàng)目已開始推化廣。該板塊成覆為實(shí)力開發(fā)商臭競爭疤的想“賺主戰(zhàn)嘩場寬”抖。宅區(qū)域環(huán)境較差騎，生活配套缺霞乏。事周邊多為農(nóng)田栽和民房，途中忘道路形象較差丈；區(qū)域人煙稀感少，已交房的壤別墅入住率也搏極低，較為荒常涼，除了別墅專的會所配套外虜，生活配套極孫為缺乏。旁宏觀調(diào)控下，兄區(qū)域別墅市場咸進(jìn)貢入丑“攪冰河津期閥”鏟。頁目前區(qū)域別墅倡銷售整體較差蠅，福運(yùn)馬洛卡糊經(jīng)過了兩年的震銷售期還有兄1/5短為售出；恒海尚高爾夫停工；今中星清水灣和榴淀湖桃源也銷兼售一般。發(fā)展機(jī)會通過對宏觀市場的判斷，不難發(fā)現(xiàn)獨(dú)立別墅由于土地供給的原因，雖然在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)供大于求導(dǎo)致整體銷售遲緩的狀況，但長線看好。因此項(xiàng)目因緊緊把握住這一大的發(fā)展方向，充分利用土地自身資源，用產(chǎn)品打動(dòng)市場！通過對昆山區(qū)域市場的調(diào)研，可以看出淀山湖板塊與其他幾板塊相比較優(yōu)劣勢都非常明顯：優(yōu)勢是離上海最近且擁有淀山湖這一無法復(fù)制的自然資源；劣勢則是板塊內(nèi)部發(fā)展較為緩慢尚未成熟。在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)因充分發(fā)揮其優(yōu)勢而避開劣勢。發(fā)展機(jī)會通過對宏觀市場的判斷，不難發(fā)現(xiàn)獨(dú)立別墅由于土地供給的原因，雖然在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)供大于求導(dǎo)致整體銷售遲緩的狀況，但長線看好。因此項(xiàng)目因緊緊把握住這一大的發(fā)展方向，充分利用土地自身資源，用產(chǎn)品打動(dòng)市場！通過對昆山區(qū)域市場的調(diào)研，可以看出淀山湖板塊與其他幾板塊相比較優(yōu)劣勢都非常明顯：優(yōu)勢是離上海最近且擁有淀山湖這一無法復(fù)制的自然資源；劣勢則是板塊內(nèi)部發(fā)展較為緩慢尚未成熟。在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)因充分發(fā)揮其優(yōu)勢而避開劣勢。三、競爭考量宅競爭包括區(qū)域沉內(nèi)部的競爭黨和區(qū)域與區(qū)域殺間的競爭袖。板塊內(nèi)競爭掏淀山湖灣板塊仇在售或推廣別億墅情況一覽表輪樓盤名辱占地面積碰（平方米）指容積率獎(jiǎng)物業(yè)類型蓮風(fēng)格詳價(jià)格坑（萬氧元令/腹套）懶單套面積村（平方米）榨銷售狀況冰淀湖桃源騎占地息66起萬方完0.3此雙拼、獨(dú)立螺現(xiàn)在唐風(fēng)貍66-200吉130-23摧0屢0盞6規(guī)年初開始銷仔售跡30烈0鑰戶，去化不佳拋，框6宴月份以來單價(jià)巷降低肆近粥300競0使元，去化近半呈中星清水灣終占地啞26什萬方注0.32徐公寓、聯(lián)體、娛獨(dú)立值歐式利95-160喉140-25尺0經(jīng)06.5.撓1載開盤康，歇7右棟獨(dú)棟售淡出理6袋棟，聯(lián)排售陷出摸1-造2旗套邊套，公寓雕近期開盤士恒海高爾夫別太墅兄占地盲1000唐畝科針0.25計(jì)獨(dú)棟歌地中海式饑20月0-300防280-40饒0挖未售出，目前侵已停工惜福運(yùn)馬洛卡暑占地辱103藝畝燒0.5推獨(dú)棟、雙拼烤南加州座100-14特0喝180-23需0陵共斧60灌幢獨(dú)立別墅和切18嘗幢雙拼別墅胞，目前還薪剩重1鹽7怕套左右。過大自然別墅餐占地勤54膨萬方誦0.22蜻獨(dú)棟飛--駱――慣――垃一期結(jié)構(gòu)封頂即，樣板段建設(shè)莊中瘋，還未正式推件廣尊寶莊園尊寶莊園恒海高爾夫福運(yùn)馬洛卡大自然花園中星清水灣淀湖桃源淀山湖北岸別墅分布圖風(fēng)澤灣粘區(qū)域允經(jīng)濟(jì)型別墅市孩場克經(jīng)濟(jì)型別墅市擇場紡――忽上海中產(chǎn)階級浩的頂“負(fù)別墅夢偏想欣”慣的實(shí)現(xiàn)地。至代表項(xiàng)目：淀栽湖桃源、中星沫依瓦諾、福運(yùn)艱馬洛卡；箱產(chǎn)品特征廟：絨150-25侍0冶㎡的小面積產(chǎn)絲品為主，主力幣總價(jià)控制遺在自15蛋0攏萬以內(nèi)，部分螞特殊產(chǎn)品甚至養(yǎng)低絲于溜10鑼0腎萬，上限則聲為材20披0啞萬。武低容積率、高攪建筑密度，別世墅產(chǎn)品更為公耕寓化，樣板房商的裝修風(fēng)格也曉呈現(xiàn)這一特征集，以現(xiàn)代、簡嚇潔為主；偏建筑風(fēng)格也較尋為現(xiàn)代，公寓率化的傾向十分幫明顯衣配套建設(shè)也十奸分城市化，如咸便利超市哭、籠SP洲A月主題會館等雄客戶特征：生鑰活在上海的中餓產(chǎn)階層，一般狡都有自備車，抬但次以旬2疏0巴萬左右的中檔鞋車為主，有一扶定消費(fèi)力，但岔十分注重物業(yè)烈的價(jià)格，單位卸消費(fèi)力不高，泰向往度假的生蒜活方式，但又呈對度假的費(fèi)用擺有一定的約制餓，屬于矛盾性割消費(fèi)；勇銷售特征：往爬往在項(xiàng)目之初雜能取得較為理番想的業(yè)績，但哀進(jìn)入中期后，撥銷售速度就逐位漸放慢，這與圣目標(biāo)客戶的消水費(fèi)心理是有關(guān)圾系的，一開始獸市場屬于激動(dòng)禾狀態(tài)，但在后鑄期逐步趨于理芝性，成交速度稅開始下降；貴營銷特征：針滅對上海中產(chǎn)階雜層，在上海中淹產(chǎn)階層聚集處換設(shè)立外接待點(diǎn)宏，參加集中房撥展會。鑰代表個(gè)案分析頭：淀湖桃源、律中星依瓦諾淀湖桃源腥耀熄江午·摸淀湖桃源別墅債位于淀山湖最輕大的半島島尖催上，三面環(huán)湖芒梢。項(xiàng)目占地面翠積約苦90版萬平方米，建煉筑面積癢18皇萬平方米，容塔積率糞0.3圈，綠化率刮77%泥。地塊分三期嘴開發(fā)，目前開劈發(fā)的是地塊北級面的一期，全形部是小面積的輸雙拼和獨(dú)立別墾墅。項(xiàng)目整體斬采用現(xiàn)代唐風(fēng)捧的風(fēng)格。綿戶型較為緊湊緩，目前推出的誤以鞏130-16憶5足平方米的雙拼卸為主，價(jià)格較聯(lián)年初有了很大雙的降幅，總價(jià)暈?zāi)壳爸皇⒂行?枝6移萬左右，銷售現(xiàn)良好。早淀湖桃源物業(yè)緩配比圖敞散物業(yè)類型曬停面積藍(lán)飾（㎡所慣）胳宣價(jià)格（元撐/絕㎡推屑）好咽戶數(shù)期扛比例倉倘獨(dú)立番1952癢30繩110主00胳60公20%績簡雙拼狂13015兩01辛65老6500-眾9000凱240梳80%項(xiàng)目評述閱項(xiàng)目首先啟動(dòng)勺的是地塊中距滅離湖最遠(yuǎn)的北類側(cè)部分。一期侮全部是小面積疏的雙拼、獨(dú)立久別墅。腐一期定位在第鍵二居所的渡假賞型別墅，以低詠總價(jià)吸引上海泥地區(qū)渴望享受絕別墅生活但經(jīng)同濟(jì)實(shí)力有限的堂消費(fèi)群體。目別墅面積較小鄰，但功能設(shè)置傘較為齊全，性也價(jià)比較高。持周邊的整體環(huán)向境較差，缺乏臣生活配套，距生離高速公路有日一定的距離是梯項(xiàng)目目前存在悟的最大問題。中星依瓦諾勞清水依瓦諾位盈于淀山湖北側(cè)韻，錦淀路南側(cè)肝，步整個(gè)地塊成島懷狀勸，忙項(xiàng)目占地么26屑萬平方米，綿錫延獻(xiàn)800狠米天然水岸線尚，容積率搜0.32棟，綠化率地74%床。項(xiàng)目分兩期因開發(fā)，一期奧為歐式小鎮(zhèn)，迎以聯(lián)體、公寓共、雙拼為主，仁后期全部為獨(dú)囑棟。挖一期聯(lián)體別墅劫為主力產(chǎn)品，素戶享型臨147-20哭0乓平方米左右，不總揀價(jià)現(xiàn)95-10玻9扒萬，銷售狀況闊較差把。回0藏6么年咽5巴月四1捷日開盤以來聯(lián)艘體只售魚出煤1-哪2示套環(huán)境較好的企邊套。獨(dú)棟只穩(wěn)有窗7五棟，總隙價(jià)授16蹈0如萬左右，總價(jià)沿低，產(chǎn)品害稀缺等的原因讀使得銷售良好份，目前售孤出調(diào)6田棟。酒店式公住寓即將推出，漸共愚9挽7罷套，配勾有座1呢1刮種菜單式裝修隱可以選擇，包籃租正6軍％的回報(bào)，并鴉且一年有一定搬天數(shù)可以自己簡來居住。男清水灣物業(yè)配旱比圖士物業(yè)類型每價(jià)格（萬元狂/冷套）感面積改何（㎡）呼戶數(shù)厲比例王獨(dú)立考160堵230坦7心3%姜聯(lián)體晚95-107澤147-20喂0瞎120菜54%翼公寓慣未定奮60-70嘴97箱43%項(xiàng)目評述煉項(xiàng)目首先臨近毫錦淀路的一期過項(xiàng)目，包括聯(lián)采體、獨(dú)立、公紀(jì)寓和會所以及坐少量的商鋪。理一期的主要理寺念是造鎮(zhèn)聚集糟人氣，因此戶皆型面積較小、珍總價(jià)較低。胖別墅同樣是突堵出功能的實(shí)用帆性并且每戶都撒有地下室，但氧聯(lián)體別墅的景爆觀較差，且臨惡水的聯(lián)體別墅葵公攤面積較多哈。匪該項(xiàng)目淀山湖提別墅區(qū)中距高筒速和鎮(zhèn)最遠(yuǎn)的蛇一個(gè)，周邊的灑各項(xiàng)配套都十郵分匱乏?，F(xiàn)場磁內(nèi)部較為雜亂使，且樣板房裝并修較為粗糙。

苗區(qū)域仗奢侈斃型別墅市場華擠豪宅別墅市恒場溫―隱―撤寒隆長三角地區(qū)富笨豪們棟的這“齒擲金預(yù)所鋸”憐，用錢換取精亮神上的放松與偽刺激。曠代表項(xiàng)目：大美自然別墅、尊鷹寶莊園變產(chǎn)品特征溪：諒50笨0云㎡以上的大面曬積產(chǎn)品為主，夸主力總價(jià)都瞄沃準(zhǔn)煎在伴100袋0舅萬上。賊低容積率、低牧建筑密度，別傘墅產(chǎn)品的豪宅戚化傾向十分明拜顯，目前雖然融沒有成型的產(chǎn)測品，但根據(jù)現(xiàn)限有的工地情況最判斷，別墅建扭筑風(fēng)格上并沒輸有十分亮眼的顧突破，但在配瘦套上缺有十分召明顯的變化，會配套設(shè)施十分伴奢侈，如大自擔(dān)然別墅先建造頃游艇碼頭和游牙艇俱樂部。辦客戶特征：目月前還沒有銷售庫個(gè)案，因此還迎不能判斷目標(biāo)彎客戶特征，但沸從目標(biāo)消費(fèi)力榜推斷，擠應(yīng)該以生活、鵲工作在上海的從富豪為主，但清不限于上海地秀區(qū)，長三角范宿圍內(nèi)車程在一室個(gè)小時(shí)以內(nèi)的斃地區(qū)都存在潛庭在的消費(fèi)群體釘。單位消費(fèi)力拼能力高，對價(jià)擠格的敏感性偏強(qiáng)低，向往國外術(shù)真正的度假型逝生活方式；責(zé)銷售特征：銷幟售周期長，需惰要現(xiàn)場實(shí)景配鍬合；對產(chǎn)品要案求高，對價(jià)格貨要求則低，屬裹于動(dòng)情性消費(fèi)營銷特征：無擺代表個(gè)案分析滾：大自然別墅料開發(fā)細(xì)節(jié)大自然別墅粱項(xiàng)目位于淀山污湖東側(cè)，新樂抵路南側(cè)，地塊拌臨湖的一側(cè)形玉成一個(gè)天然的頃港口。計(jì)由于目前項(xiàng)目四還沒有開始銷振售和宣傳因此惜僅知道項(xiàng)目的響容積率在秩0.3遍左右，并且為飾全獨(dú)立別墅，庭從目前建造的煙別墅來看有可億能是歐式風(fēng)格鄙。這項(xiàng)目首先修建遷的是沿路的別誠墅，并且四周閣用高墻圍起，棍給人臨一畢“餅深宅大怠院付”塑的感覺，其豪羊宅定位不言自且明。脈目前項(xiàng)目在修猛建西側(cè)臨湖的鞏游艇俱樂部，澆猜測該項(xiàng)目很繳有可能先利用享游艇俱樂部號炊召人氣顯示身摸份再進(jìn)行別墅糧開發(fā)。游艇碼頭現(xiàn)狀墊高的圍墻項(xiàng)目現(xiàn)狀游艇碼頭現(xiàn)狀墊高的圍墻項(xiàng)目現(xiàn)狀

板塊間的競爭做由于問地塊筐位于食昆山的最南邊體，緊鄰上海，囑區(qū)域別墅市場悠的客戶以上海匪客戶為主，因但此區(qū)域與昆山言其他板塊的競妥爭相對較弱（爭昆山的陽澄湖決板塊由于環(huán)境綠資源類似，有仗一定的競爭）誰，潔主要是淀山湖胳南岸的上海朱徹家角板塊競爭旁。長江北路板塊長江北路板塊競爭等級板塊陽澄湖板塊＋馬鞍山板塊淀山湖南岸板塊（朱家角）花橋板塊重逐到朱家角別墅市絲場格局勻由于緊鄰淀山嫂湖的原因，使廳得朱家角在上樹海成為除佘山腦之外另一個(gè)擁宣有天然環(huán)境支起撐的板塊，因幸此該地區(qū)別墅艘發(fā)展初始就被牛貼上塔了生“撫豪宅聚集臂地保”勵(lì)的標(biāo)簽。瓜隨著朱家角地院區(qū)的規(guī)劃制定包完成，其土地眾容積率被劃窮在夸0.陷8證這一尷尬的區(qū)狐域內(nèi)，因此這廣里以后基本不蜜可能出現(xiàn)象佘停山地區(qū)一樣豪胃宅密集的現(xiàn)象灰。由于湖岸線墊的制約，很多而地塊都不能一披線臨湖其湖景王的賣點(diǎn)大打折罩扣，可以說朱嗎家角想復(fù)制佘轉(zhuǎn)山地區(qū)別墅的恩發(fā)展模式幾乎啄不可能實(shí)現(xiàn)。凡目前朱家角地壓區(qū)共膝有雖4遺個(gè)項(xiàng)目在售或坡即將開盤，分莊別是海源別墅嚼、綠洲江南園辣、康橋水鄉(xiāng)和驢東方港灣蘇·泳金杰。盞除康橋水鄉(xiāng)外磁，其演余狹3先個(gè)項(xiàng)目都飄為驗(yàn)100康0垃萬囑元郵/次套以上的豪宅奉，而東方港灣元·拔金杰由于其跨懷滬、蘇兩地，飄因此并為建造搭古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)特色搞的別墅。傘而真正臨淀山折湖的也只有東笑方港灣拴·虧金杰一個(gè)項(xiàng)目獎(jiǎng)。攏樓盤名春占地面積潑（平方米）飽容積率腔物業(yè)類型冰價(jià)格絲（萬霉元連/竭套）竿單套面積轟（平方米）紫銷售狀況映海源別墅卷11麗7疤萬怠0.14廳獨(dú)立葉1000-3琴000交500-11躺00砌而海源別墅遲滲遲未開盤都拆綠洲江南園晝3剪2震萬兵0.17吧獨(dú)立精1200訴400-60即0漫200億4咐年匹6漏月開始銷售，釣至今其一期挎的興2屢5員套仍舊遵有榮1碎6嫩套未售出，貫康橋水鄉(xiāng)尋2栗3藥萬擔(dān)0.76扶獨(dú)立、聯(lián)體禿20味0鑼萬左右疑205-28讀8浮0測4竿年推倉出驕14雷7梳套，目前還萌剩設(shè)8把3鬼套驅(qū)東方港灣貫·棵金杰資24.換4問萬慮0.17堅(jiān)獨(dú)立匯1000-3袋000尸550-95紐0定200丘5值開賣后一直鮮心有成交顯示出談這一地區(qū)的別用墅銷售有相當(dāng)努大的難度。躁2杰）幼蝴朱家角別墅市茂場分析及發(fā)展失判斷傍就目前開發(fā)的俯情況來看，朱沉家角地區(qū)仍舊聚屬于豪宅開發(fā)寺時(shí)期，但隨著塵日后新鎮(zhèn)住宅硬用地的不斷開園發(fā)其發(fā)展方向蠢將朝著經(jīng)濟(jì)型東第二居所渡假親別墅發(fā)展。康勞橋水鄉(xiāng)新鎮(zhèn)規(guī)窮劃后啟動(dòng)的第跳一個(gè)項(xiàng)目，也士是這類別墅日鵝后發(fā)展的借鑒屠對象。撤受新鎮(zhèn)規(guī)劃的眨限制，這里的眼別墅風(fēng)格基本蘆都屬于改良的雹中式風(fēng)格且具吐有強(qiáng)烈的江南脂水鄉(xiāng)特色。以覽康橋水鄉(xiāng)為例吧，其建筑以用賴灰、白、黑三慚色為主基調(diào)，廳斜檐、短瓦配急合每戶門前的背小溪一幅江南況水鄉(xiāng)的圖面躍萬然紙上。海源傍別墅和綠洲江垂南園也基本符知合這一特征但啄沒有康橋水鄉(xiāng)球這么明顯。東悔方港灣鋪·猜金杰由于其特影殊的地理位置阻因此其別墅風(fēng)紋格為美式和現(xiàn)址代式兩種可以駱說是朱家角地窮區(qū)的異類。秩值得注意的是烘這四個(gè)樓盤中源僅有東方港灣竄·機(jī)金杰臨淀山湖倉，綠洲江南園叛只是臨靠大淀玉湖，其他兩樓小盤都距湖較遠(yuǎn)勤，而后期的住產(chǎn)宅用地基本也汽無臨湖的優(yōu)勢淡，可以說臨湖映這一賣點(diǎn)在日稈后基本不成立裹。牲由于開發(fā)初期喂的豪宅定位，蠟使得這一地區(qū)也的樓盤銷售周移期都較長而且廟十分緩慢。紅綠洲江南丑園蹈200舅4據(jù)年陜6臟月開始銷售，寒至今其一期添的巡2怨5細(xì)套仍舊桿有嗓1賀6悲套未售出，東舒方港灣披·追金盞杰礙200利5喉開賣后一直鮮身有成交而海源召別墅遲遲未開丘盤都顯示出這的一地區(qū)的別墅述銷售有相當(dāng)大值的難度。通過吹分析我們不難舊發(fā)現(xiàn)上述三盤師都屬缸于但100廚0朝萬旱元星/渣套以上的豪宅沙，面積都常在燈40擦0勞平方米以上。流注定這里的消舌費(fèi)群體是一個(gè)楚小眾群體，鑒伙于朱家角地區(qū)尋的旅游、渡假訓(xùn)定位，這里的勻別墅項(xiàng)目基本露可劃伐入買“流候鳥翼型愉”芹別墅，即一年鳴內(nèi)有一個(gè)或幾疫個(gè)月來這里居圈住、休閑。肯英花云100領(lǐng)0幫萬購買別墅的舟人少，肯樣花他100化0懼萬買別墅渡假濾的就更少，其睬銷售難度不言坡而喻?？禈蛩l(xiāng)與其他三樓揪盤不同，他一疫開始就走了一圍條第二居所渡效假別墅的路線怎，但其開始將冒價(jià)格定鈴在生1000懇0站元籃/饒平方米的高位紗，打消了很大滅部分客戶的購些買闊欲望。后期雖炮然下調(diào)價(jià)格但邁在大市場不好壟的條件下銷售伐也未見起色。胞綜合目前的情鄙況來看，朱家臟角地區(qū)豪宅發(fā)引展已經(jīng)基本接區(qū)近尾聲，其風(fēng)碧格和主打賣點(diǎn)塊的同質(zhì)化使得帶這里的豪宅別浮墅競爭異常慘敘烈。經(jīng)濟(jì)型別棍墅雖然剛剛起夸步，但后期供拐應(yīng)量較大，風(fēng)夠格也十分接近始，加上拿地成忽本促使這里的仆別墅價(jià)格偏高攪，將對后期的硬銷售帶來極大搞的壓力。飄3唱）葡兩板塊比較索博弈板塊雄（朱家角）淀犧山湖南岸板塊懇（淀山湖鎮(zhèn)）惕湖北岸板瓣塊候滲牛項(xiàng)目所處板塊可區(qū)位弱緊鄰淀山湖，棒行政上屬于青淺浦朱家角，著餅名的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)紋，也是上海唯豎一臨湖的區(qū)域堅(jiān)緊鄰淀山湖，高行政上屬于昆奪山，昆山水域鼠較多，不具有先稀缺性。婚交通統(tǒng)交通主要依靠給滬青平高速郊（攀A爪9播）、滬杭、滬且寧高速稻和縮31稀8廳國道，到上海斃市區(qū)催約扶4守0裝分鐘左右的車撞程己。將行車路線至屆A9類再轉(zhuǎn)犧A30跑高速，出青浦敞大盈出口行駛困5企公里左右便可僚達(dá)腹，多了出省的獲一個(gè)收費(fèi)站。創(chuàng)配套伶靠近朱家角，閱生活配套較為竹完善；議區(qū)域高檔娛樂瀉配套較多，包絨括東方綠舟、壞上海國際高爾裙夫球場、較太陽島休閑度羨假區(qū)、福克游色艇俱樂部、國胡際馬術(shù)場罵等湖距離淀山湖叔鎮(zhèn)斗8損-拌公里左右，附隨近配套只有旭繼寶高爾夫，生族活配套比較缺柱乏，淀山湖對春比朱家角的商腎業(yè)也要落后很前多。隙別墅供給量敘周厘邊唐400獄0危畝左右，新出呢讓的容積晃率狐0.止8襲以下盜周是邊朱500士0汗畝左右，容積則率巷0.母3謹(jǐn)左右忘在售別墅育目前共纏有粥4嬸個(gè)項(xiàng)目在售或淘即將開盤，分裂別是海源別墅則、綠洲江南園羅、康橋水鄉(xiāng)和挎東方港灣假·碧金杰。健目前有有繳5-情6剩個(gè)樓盤，中星殺清水灣、淀湖亦桃源、恒海高光爾夫、大自然情花園、福運(yùn)馬躁洛卡、豐澤灣饞等蒼項(xiàng)目發(fā)展的市卷場機(jī)會點(diǎn)董土地資源的稀扣缺。兔縱觀區(qū)域內(nèi)及柳可能與項(xiàng)目產(chǎn)儀生競爭的板塊輛，如此容積率尿且臨湖、臨高鄉(xiāng)爾夫的土地幾法乎罰不會在出現(xiàn)，塌因此項(xiàng)目地塊豎的稀缺性決定勾其打造豪宅才淹能發(fā)揮土地的畝最大價(jià)值。災(zāi)淀山湖北岸缺風(fēng)乏豪宅。雖然股淀山湖北岸的燙項(xiàng)目不少，而垂且后續(xù)土地的初供應(yīng)量不小，渡但真正稱的上洲豪宅的目前幾材乎沒有，因此閉項(xiàng)目可以抓住競這個(gè)市場機(jī)會重點(diǎn)，利用地塊疫的自然優(yōu)勢打之造北岸豪宅。調(diào)淀山湖南岸的鹽產(chǎn)品單一性和焦后續(xù)土地供給閣的匱乏。直接回與項(xiàng)目產(chǎn)生競槳爭的淀山湖南務(wù)岸別墅項(xiàng)目的即產(chǎn)品風(fēng)格較為閑單一，都屬于瑞江南水鄉(xiāng)風(fēng)格預(yù)，而且日后南接岸不會出現(xiàn)低召容積率的別墅篩用地，因此項(xiàng)侍目應(yīng)該抓住這溉一機(jī)會與南岸團(tuán)產(chǎn)生錯(cuò)位競爭梨。姻上海缺乏自然根景觀。在上海象真正能利用的昆自然景觀資源犯只有佘山和淀孫山湖，淀山湖半南岸僅有一個(gè)隨項(xiàng)目直接臨湖靜，因此項(xiàng)目可清以利用這一點(diǎn)壤喚醒上海富豪拋對自然資源納的走“體饑科渴令”胖性。四、認(rèn)知項(xiàng)目仔項(xiàng)目定千位壺——嘆淀山湖北岸超亂級豪宅田通過對宏觀市碼場和區(qū)域內(nèi)及壞競爭板塊的市談場研究不難發(fā)枕現(xiàn)：蟻宏觀政策及別紋墅市場發(fā)展決肺定獨(dú)立別墅長黨線看好踏土地供給及不罪可復(fù)制的自然糟資源決定項(xiàng)目喊適合打造豪宅傍淀山湖則南北兩岸的別前墅市場格局及膏發(fā)展方向看長藥期缺乏豪宅項(xiàng)蛙目叨上海地區(qū)土地滲和自然資源的愿缺乏給項(xiàng)目打董造豪宅帶來機(jī)供會點(diǎn)毅雖然北岸現(xiàn)有才的市場環(huán)境下翅走經(jīng)濟(jì)行別墅遷的路線可能會土迅速回籠資金皇，但這樣一方儀面無法發(fā)揮土炭地的最大價(jià)值絕，另一方面后慰起步的項(xiàng)目與艷先前已經(jīng)啟動(dòng)嫁且有實(shí)景的項(xiàng)混目競爭有相當(dāng)媽的難度。定位為高端產(chǎn)品必須利用南岸豪宅的市場空隙點(diǎn)，發(fā)展異于淀山湖北岸現(xiàn)有物業(yè)的頂端產(chǎn)品，超越傳統(tǒng)度假概念的新型休閑度假型別墅。定位為高端產(chǎn)品必須利用南岸豪宅的市場空隙點(diǎn)，發(fā)展異于淀山湖北岸現(xiàn)有物業(yè)的頂端產(chǎn)品，超越傳統(tǒng)度假概念的新型休閑度假型別墅。2、項(xiàng)目概念暢項(xiàng)目廢概念列：海上天府述上海雖然是海師邊城市，卻因場為現(xiàn)代工業(yè)和蠟航運(yùn)的需要而詢沒有一片干凈武的海灘，擁有脊黃浦江和蘇州頸河的上海并沒精有天然壯闊的猜水景，擁有的躬卻只是現(xiàn)代文壓明所殘留下來膊對自然破壞的閘痕跡，深陷內(nèi)孝陸的淀山湖成進(jìn)為了上海這座努城市對海的遺庫憾的一種補(bǔ)償慮與寄托。閱這里擁有最清霉新的空氣，擁往有最明亮的天滿空，擁有最蒼紐翠的大地，擁榨有最生態(tài)的環(huán)礦境，是遠(yuǎn)離現(xiàn)釋代文明的天府菊之國；弓府是對土地的該直接擁有，是尸中國古老文明給對貴族的尊敬膀，碑按通過地點(diǎn)與生窩活方式的嫁接縱，是對新生活攀方式的創(chuàng)造。羅開發(fā)長三角流釘域的新富豪生濟(jì)活方式，喚醒晚傳統(tǒng)中國人蛙對猴“蛾土誰地章”基獨(dú)占的情結(jié)，賴激發(fā)他們對資英源稀缺既的渴“妻饑終渴凝“奇性，避在現(xiàn)有土地價(jià)嗓值的基礎(chǔ)上，政通過項(xiàng)目開發(fā)資實(shí)現(xiàn)改變項(xiàng)目決的地理價(jià)值。裳3殺、夢產(chǎn)品返策略灶：海海上生活從出舟行開夢始滿—塵—栽在分析地塊交揮通環(huán)境時(shí)，我況們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的鼻大交通環(huán)境不咽錯(cuò)，但小環(huán)境犁比較錯(cuò)雜，不貢能滿足別墅交竟通的先決條件鳳：通達(dá)性。鑒陰于項(xiàng)目的發(fā)展碧理念定位佛于餅“蠶海上天斑府田”躁，因此建議在周淀山湖南岸設(shè)梨立一出行碼頭蹲，將項(xiàng)目的主伐出入口放在這男里，一來能解罵決交通的通達(dá)朝性，二來可以存突出項(xiàng)目海上健生活這一概念或。依鑒于區(qū)域內(nèi)唯問一的競爭對手拌大自然別墅也混將設(shè)立碼頭且克其位置處于淀這山兵湖曲“鷹凹銷口襪”臟處，地理位置池十分優(yōu)越。建踩議項(xiàng)目在打造嬌碼頭時(shí)突出碼吳頭的出行性而鐮淡化游艇娛樂胸性避開競爭上袍的劣勢。也考慮到項(xiàng)目地堵塊的特點(diǎn)，建瓦議在延湖東西侵兩側(cè)分別設(shè)立麥兩個(gè)碼頭，并此可以考慮在兩途碼頭處設(shè)立不眼同類型的會所駛，滿足東西兩競側(cè)業(yè)主的生活功、娛樂需求。匠為滿足項(xiàng)目的誠陸路出行，可奔在項(xiàng)目最北側(cè)殼也就是公寓所馬在位置開設(shè)陸句路出行口?？翊a頭及會所借都鑒圖樓引土墊高生活慕從海上開始鍬——嘴項(xiàng)目的景觀優(yōu)累勢在南和西北烘兩側(cè)，防風(fēng)林櫻的出現(xiàn)極大的先影響了別墅直南接觀湖的效果頃。考慮到地塊立的特殊性，建知議將地塊整體舞有層次的墊高楊，使得項(xiàng)目東凡北高西南低，冬成階梯狀。拔東北面最高的籠地方因高于防堡風(fēng)林的高度，魯如此以來可以抓利用地勢的高籍低使得高處的談別墅都可以享林受到南側(cè)的湖假景和西北側(cè)的波高爾夫球場，可而低處雖然景隸觀的可看性較及差但由于距景震點(diǎn)較近其獨(dú)占崖性強(qiáng)。牌在分析地塊時(shí)很我們指出項(xiàng)目恢的東側(cè)的景觀銹和環(huán)境都是最群差的，但按照良這樣的規(guī)劃則詠能將原本最差墳的轉(zhuǎn)化為最有戶利的位置，同弦時(shí)原本好的位哄置價(jià)值沒有變?yōu)榛?，使得整個(gè)傘土地的價(jià)值實(shí)甩在最大化。借鑒圖喝高墻圈地近滬免遠(yuǎn)招昆挖——用作為項(xiàng)目的杰開發(fā)理念之一櫻的鵝“補(bǔ)府磚”貍講究的是圍合盟的、獨(dú)立的生輩活方式。因此幣建議在項(xiàng)目的新東側(cè)砌高吳約綢3浴米左右的圍墻老，一是可以將頁項(xiàng)目地塊中目逮前景觀最差的波農(nóng)民房和老別情墅擋去，二是匙可以對整個(gè)地屈塊形成圍合之盼勢藍(lán)暗保含羅“傘府麥”撫之意羊，茄同時(shí)也能圾將項(xiàng)目與昆山堂隔開而劃入上斧海，這對項(xiàng)目她的營銷有很大塘的好處。持背山面湖養(yǎng)生羽府械邸和——棵通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)府湖南岸的別墅傳多為中式而北礎(chǔ)岸則是中式和漂西班牙風(fēng)格，惜競爭對手大自防然從現(xiàn)在僚建成的別墅來永看走的是歐式愁風(fēng)格，因此我僻們必須在風(fēng)格簽和別墅建造方描面與上述樓盤晉有差異性。敵地塊周邊沒有貴明顯的山或丘依陵，因此我們衡可以利用堆高迫的土地疤為說“姥山跳”液來分布別墅，荷這樣一來駁可充分