咸寧商業(yè)及公寓調(diào)查1課件

咸寧商業(yè)及公寓調(diào)查武漢華爾盟商業(yè)管理有限公司2016年12月16日2目錄一、調(diào)研目的二、調(diào)研范圍三、各商業(yè)及公寓項目數(shù)據(jù)四、數(shù)據(jù)分析五、總結(jié)3一、調(diào)研目的通過有效的市場調(diào)研，對咸寧市場上的部分商業(yè)及公寓項目進行實地調(diào)研，通過對這些數(shù)據(jù)分析對比研究項目商業(yè)及公寓發(fā)展方向，價格定位！44二、調(diào)研范圍主要調(diào)研樓盤：咸寧錦華.光谷廣場、咸寧金城.沃爾瑪、咸寧不夜城、新都匯、榮凱天階、香泉公館、航天領域主要調(diào)研范圍：各樓盤銷售大概價格、各樓盤業(yè)態(tài)分布、各樓盤租賃大概價格、各樓盤入駐情況、各時估人流量55三、各商業(yè)項目數(shù)據(jù)6咸寧光谷廣場項目介紹：咸寧光谷廣場都城商業(yè)綜合體，地處咸寧市中心城區(qū)，未來咸寧市主干道延伸路線中間、長度150米、寬30米的國際級購物特色街區(qū)。銷售模式：包租模式，前三年7%一次性返還，后7年8%，第8年起超出部分3：7分紅，10年130%回購。銷售狀況：-1層、3層、4層銷售大部分，目前銷售1、2層及臨街鋪面；高層公寓計劃推出，目前暫未銷售層次業(yè)態(tài)價格租金實地調(diào)研目前咸寧光谷廣場入駐率在60%左右、目前大型的品牌商家暫時沒有，但是地理位置優(yōu)越、品牌知名度高、主干道延伸路線開通后，未來商業(yè)價值會有極大的提升。受地理位置因素影響，實地人流量約為500人/時。商業(yè)氛圍較好！-1樓小吃1.5萬元/㎡80元/㎡1樓品牌店2萬—3萬/㎡；臨街5-9萬/㎡150元/㎡2樓時尚女裝1.5萬—2萬/㎡60元/㎡3樓主題餐飲1.2萬/㎡35元/㎡4樓電影院8000元/㎡25元/㎡7金城.沃爾瑪項目介紹：金城。沃爾瑪項目位于溫泉大道東側(cè)、是整個咸寧最具價值核心商圈及交匯點，幾大商業(yè)匯集于此，商業(yè)物業(yè)豐富，配套設施齊全，是咸寧最為繁華的中心地帶，毗鄰武商量販、中百超市。項目占地12093㎡。銷售模式：包租模式，前三年7%一次性返還，4-7年7%，8-10年8%，10年120%回購銷售狀況：2、3層不賣，-1層、4層、5層基本銷售完，目前在售1層、6層層次業(yè)態(tài)價格租金實地調(diào)研-1樓童裝、兒童樂園1萬元/㎡60元/㎡金城.沃爾瑪依托沃爾瑪超市為商業(yè)主體，配合兒童主題業(yè)態(tài)，品牌餐飲業(yè)，目前在咸寧有叫大的知名度，但是其他業(yè)態(tài)的發(fā)展狀況不是太樂觀！當天實地人流量約為：300人/時1樓珠寶、化妝品2萬—3萬/㎡200元/㎡2、3樓沃爾瑪超市4、5樓品牌餐飲1萬/㎡35元/㎡6樓休閑娛樂1萬/㎡25元/㎡8

不夜城項目介紹：不夜城項目是南站商圈的重要項目，由金海灣置業(yè)實力打造，是咸寧市政府重點支持的城中村改造項目，項目定位為大型商業(yè)綜合體，1期香街定位為美食休閑娛樂商業(yè)街。位于城際鐵路南站西側(cè)！層次業(yè)態(tài)價格租金實地調(diào)研1樓美食特產(chǎn)1..5萬—2萬/㎡100元/㎡不夜城毗鄰咸寧南站，主要客流來自于城際鐵路帶來的客流，整個項目周邊沒有成熟的商業(yè)體系，周邊人口不多。目前來看不夜城的商業(yè)前景不是太好，主要還是依托城際鐵路，未來周邊小區(qū)人口提升，商業(yè)配套等成熟后，前景不錯！當天實地人流量約為：100人/時（主要為城鐵客流）2、3樓品牌餐飲8000元—1萬/㎡50元/㎡4樓休閑娛樂（臺球、網(wǎng)咖、棋牌8000元/㎡22元/㎡5樓酒店5000元/㎡20元/㎡9

宏大城市廣場項目介紹：宏大城市廣場屬于政府重點建設工程，坐落于咸寧的咸安和溫泉的鉑金交匯處，連接著城際輕軌南站和城市黃金走廊——長安大道，城市主要公交從項目經(jīng)過，周邊交通十分便利銷售模式：實行10年包租政策，前三年24%一次性返還，第四到十年按照每年8%進行返還，超出8%部分七三分成層次業(yè)態(tài)價格租金實地調(diào)研1樓超市、美食1.5萬—3萬/㎡100-150元/㎡商鋪開業(yè)的有永和豆?jié){、麥盟超市，閩都音樂會所。對外口號奧特萊斯、

紐賓凱、中影等入駐。目前來看商業(yè)前進比較困難，項目體量過大，前期招商意向商家均未按時入駐，開業(yè)時間一拖再拖。當天實地人流量約為：100人/時（主要為城鐵客流）2、3樓超市、休閑娛樂8000元—1.5萬/㎡50-100元/㎡4樓休閑娛樂（臺球、網(wǎng)咖、影院）8000元/㎡20-30元/㎡5樓酒店5000元/㎡20元/㎡10同惠廣場項目介紹：咸寧同惠國際廣場項目位于溫泉辦事處泉塘村五組，由湖北同惠投資有限公司承建，規(guī)劃總占地面積60畝，總投資5500余萬元。涉及拆遷戶86戶。自2012年4月正式拆遷以來，溫泉辦事處已完成所有拆遷戶的拆遷工作，并已完成項目招拍手續(xù)，進行了規(guī)劃公示。項目正在順利進展中，預計到2018年初可全部完工。

項目建成后，將容納4萬平方米商業(yè)區(qū)、2萬平方米辦公區(qū)、14萬平方米住宅區(qū)，并配套可容納1100余停車位的雙層地下室，滿足商業(yè)及住戶需求。商業(yè)總體分為四層，以大型商超、巨幕影院、公寓酒店、美食城、兒童城、中高端快時尚、中高檔特色餐飲及生活休閑類業(yè)態(tài)為主，配以健身房、金融服務、教育培訓、便民設施等生活配套服務類業(yè)態(tài)，成為多功能、全業(yè)態(tài)、復合型超級商業(yè)綜合體。

屆時將帶動咸寧大道、銀泉大道范圍的消費需求，形成新興商業(yè)群。目前項目招商工作已啟動，已入駐品牌有：中影影院、百尚超市、麗楓酒店、零距離健身房。1111三、各公寓項目數(shù)據(jù)12

新都匯項目介紹：財茂·新都匯，位于咸寧淦河大道北側(cè)，地處溫泉核心商圈中心——老財校舊址，賺足咸寧200多萬人氣，享咸寧最成熟的生活配套，學校、銀行、公園、醫(yī)療及企事業(yè)機構(gòu)單位環(huán)侍左右。公寓公寓主力面積：38-55㎡銷售價格：毛坯3500-3800元/㎡精裝4500-4800元/㎡銷售狀況：因涉及一房多賣，開發(fā)商被凍結(jié)銷售。13榮凱天階項目介紹：榮凱天階是由湖北榮凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項目總建筑面積約65000㎡，是集SOHO、LOFT、居住、商業(yè)、酒店等為一體的綜合型社區(qū)。。公寓主力面積：44㎡銷售價格：均價3200元/㎡（特價房2300元/㎡）銷售狀況：體量不大，目前尾盤銷售。14

香泉公館項目介紹：香泉公館項目由湖北三友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，位于咸寧市主干道咸寧大道上，占據(jù)咸寧市中央文教區(qū)的重要地理位置，正對鄂南高中，毗鄰咸寧衛(wèi)校和咸寧學院，人文教育氛圍濃厚。項目是香泉花園升級之作，由兩棟30層高層建筑，1棟19層小高層精裝公寓組成。公寓主力面積：40.22-61㎡銷售價格：毛坯3200元/㎡銷售狀況：月均銷售10套左右（含普通住宅）。15

航天領域項目介紹：航天領御，三江森林溫泉度假區(qū)精裝度假公寓，坐鎮(zhèn)三江森林溫泉度假區(qū)內(nèi)，總建筑面積約3萬平米，戶型區(qū)間30—50平米。銷售價格：1、2號樓均為公寓，其中1號樓共9層，在售樓層5-9層，戶型38-50㎡，帶經(jīng)營和裝修，均價7500元/㎡，購房可享按揭89折，一次性付款額外96折優(yōu)惠；2號樓共11層，在售樓層5-7層，戶型38-65㎡，毛坯房，均價5000元/平米。銷售模式：部分房源為酒店帶租約銷售，7%返租，另送每年酒店消費金銷售狀況：已售罄（三江地產(chǎn)整體打包出售，咸寧地產(chǎn)項目均停止銷售）16

四、數(shù)據(jù)分析1、從上面的各樓盤數(shù)據(jù)可以看出來，目前咸寧各項目業(yè)態(tài)主要為1樓——珠寶、化妝品，2、3樓——服裝，4、5——樓餐飲、6樓——休閑娛樂。2、咸寧各商業(yè)商鋪價格區(qū)間大概在1萬——3萬之間，1樓商鋪價格最高，均價在2.5萬左右。3、咸寧整體市場商鋪租賃價格區(qū)間在20元/㎡—200/㎡，1樓與其他樓層商鋪租賃價格差距較大。4、整個咸寧商業(yè)消費市場主要集中在中心花壇商業(yè)區(qū)域，其他區(qū)域人流量，商業(yè)氛圍等與中心花壇商圈相比差距較大！5、整個咸寧市場商業(yè)業(yè)態(tài)、模式基本上相差不大，沒有較為出名的特色商業(yè)體系！17

咸寧2016年主要土體成交情況2016年土地供應地塊編號P[2016]001號P[2016]002號P[2016]003號咸土網(wǎng)掛G[2016]010號G[2016]013號P[2016]004號G[2016]040號宗地位置永安東路南側(cè)永安東路南側(cè)永安東路南側(cè)三江南路南側(cè)龍?zhí)洞蟮罇|側(cè)潛山路西側(cè)咸寧高新區(qū)書臺街東側(cè)土地面積（㎡）35311.23420039147.527730.94（41.60畝）18235（27.35畝）24372.36平方米（36.56畝）1086.06（其中A：515.1、B：570.7）

（53畝）（51.3畝）（58.7畝）

容積率≥1.0，≤3.0≥1.0，≤3.0≥1.0，≤3.0≤3.01.2≥1.0，≤3.5≤2.6規(guī)劃用途商住用地（商服40%，商服用地指定區(qū)域臨永安大道道路設置，住宅60%）商住用地（商服40%，商服用地指定區(qū)域臨永安大道道路設置，住宅60%）商住用地（商服40%，商服用地指定區(qū)域臨旗鼓大道道路設置，住宅60%）住宅用地商服用地商住用地（商服40%、住宅60%）商住用地（商服30％、住宅70％）出讓年限商服用地40年商服用地40年商服用地40年70年40年商服用地40年、住宅用地70年商服40年

住宅用地70年住宅用地70年住宅用地70年

住宅70年起拍價2900萬元2800萬元3200萬元3120萬元1000萬元4800萬元240萬元交易結(jié)果2900萬元2800萬元3200萬元3120萬元1000萬元4800萬元240萬元成交時間2016年1月15日2016年1月15日2016年1月15日2016年3月10日2016年4月18日2016年7月12日2016年9月15日受讓人咸寧市榮盛置業(yè)有限責任公司咸寧市榮盛置業(yè)有限責任公司咸寧市榮盛置業(yè)有限責任公司黃石市住宅開發(fā)（咸寧）有限責任公司湖北嫦娥實景演出有限公司湖北九洲漢地置業(yè)有限責任公司咸寧同城置業(yè)有限公司根據(jù)咸寧國土資源局數(shù)據(jù)，咸寧2016年共掛牌出售土地47宗，其中商住用地15塊，工業(yè)用地25塊，中止交易6塊，加油站用地1塊，商住用地中有12塊分別為咸寧香城泉都旅游投資發(fā)展有限公司及咸寧宏業(yè)土地整理經(jīng)營有限公司購得18數(shù)據(jù)分析咸寧土地供應市場較往年減少明顯，其中大宗拿地的多為市政配套單位拿地，從政府拍地可看出目前市場任屬于商業(yè)土體為主的開發(fā)階段，咸寧依舊在加大商業(yè)配套投入，；另開發(fā)商拿地面積不大，拿地價約50-100萬/畝，結(jié)合目前咸寧住宅市場不難看出庫存壓力依然較大，包括天潔、璟湖、萬豪、碧桂園等都還有大量待開發(fā)土地，市場現(xiàn)階段任以去庫存為主。

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咸寧房產(chǎn)10、11月銷售排行根據(jù)排行數(shù)據(jù)可以看出，咸寧目前商品房銷售較往年有較大幅度提升，一方面得益于地方政府補貼政策，另一方面受武漢房價飛速提升刺激，但由于整體市場庫存體量較大，目前銷售競爭也異常激烈，整體來說主要受益項目還是集中在學區(qū)房及大品牌項目20數(shù)據(jù)分析根據(jù)以上數(shù)據(jù)，咸寧2016年房產(chǎn)銷售在金九銀十期間表現(xiàn)突出，一方面反映出前兩年的庫存量有了較大的去化，但又明顯后勁不足，受市場變化影響明顯，銷售主要亮點體現(xiàn)在學區(qū)房及拆遷還建，其中天潔國際城月均銷售過百套在咸寧市場近幾年還是較罕見的住宅銷售數(shù)據(jù)，另一方面福星城、麓山溫泉小鎮(zhèn)等大品牌項目也在前幾名，距本項目較勁的華辰廣場11月也有37套的銷售數(shù)據(jù)，因此咸寧購房者依舊以區(qū)位、品牌、價格等方面因素為主要考慮，剛需客戶為目前市場主要客戶。

21五、總結(jié)

結(jié)合以上部分看