深圳寶安榮超濱海大廈的調(diào)研報(bào)告

榮超濱海大廈的調(diào)研報(bào)告一、區(qū)域環(huán)境概況榮超濱海大廈位于寶安新中心區(qū)，即寶安行政中心所在區(qū)域，寶安新中心區(qū)屬于深圳市寶安區(qū)寶城片區(qū)，東北臨寶安大道，西北臨新安六路，東南隔特區(qū)二線與南山區(qū)相鄰，西南面海，規(guī)劃用地639．21公頃，全部為填海造地，規(guī)劃居住人口18萬(wàn)人。該區(qū)面臨珠江出海口，有著約4公里長(zhǎng)的海岸線，正南隔海與大小南山相對(duì)，東南隔海與大、小鏟島相望，“山、水”交融，這是其與深圳市其他中心顯著的區(qū)分。依據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（1996－2010）》，寶安新中心區(qū)定位為“深圳市西部的城市次中心和整個(gè)寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)的中心，現(xiàn)代化、花園式、生態(tài)環(huán)境美麗，規(guī)劃布局合理的濱海城區(qū)?！睂毎矃^(qū)新中心區(qū)是寶安區(qū)政府的新址所在地，將成為深圳市全市“一市多城”戰(zhàn)略中的重要組成部分。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱榮超濱海大廈項(xiàng)目地址寶安中心區(qū)中軸線西側(cè)，北臨興華路，南臨城市小區(qū)道路，西臨城市公園項(xiàng)目類型甲A級(jí)純商務(wù)寫字樓開發(fā)商深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)城脈建筑設(shè)計(jì)公司銷售代理世聯(lián)地產(chǎn)建筑形態(tài)共1棟，A、B兩座占地面積A座：6648.63㎡建筑面積A座：34270.18㎡B座：6027.98㎡B座：31096.73㎡建筑單位江蘇華建容積率A棟：3.7B棟：3.45好用率72%停車位454（地下444，地上10）物業(yè)管理公司深圳市榮超物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)10元/月·㎡開盤時(shí)間2008-入伙時(shí)間2009-3均價(jià)18，500元/㎡裝修狀況毛坯戶型狀況（辦公）面積（平方米）數(shù)量（套）59.33～84.04287起價(jià)（元/平方米，為折后實(shí)價(jià)）13，999最高價(jià)（元/平方米，為折后實(shí)價(jià)）22，000付款方式一次性折扣八八折分期折扣九五折按揭折扣九三折銷售率32.4%售樓電套交通配套625路，789路，766路，319路，797路，786路，632路，798路，794路，396路，628路，638路項(xiàng)目自身商業(yè)步行街，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行（據(jù)銷售員說(shuō)確定會(huì)進(jìn)駐大廈）周邊配套賽格電子市場(chǎng)其他配套中心廣場(chǎng)三、交通及配套交通狀況：（1）地鐵：1號(hào)線延長(zhǎng)線、3號(hào)線；（2）公交線路：625路，789路，766路，319路，797路，786路，632路，798路，794路，396路，628路，638路等；（3）快速通道：西部通道、沿江高速、寶安大道連通深南大道；（4）海港：赤灣港、媽灣港、大鏟灣碼頭、蛇口港；（5）空港：寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)。周邊配套：項(xiàng)目自身配套：（1）A、B座之間形成小型的商業(yè)步行街，滿意商務(wù)客戶日常消費(fèi)需求。（2）面積近5000平米的商務(wù)廣場(chǎng)環(huán)繞項(xiàng)目四周，并在A、B座之間形成良好的景觀環(huán)境，使辦公環(huán)境不再單一，也讓在此辦公的白領(lǐng)工作心情更加愉悅。市政配套：圖書館、青少年宮、藝術(shù)中心、演藝中心、會(huì)展中心、歷史文化博物館、自然科學(xué)博物館、海濱大道等，正處于規(guī)劃建設(shè)中。商業(yè)配套：新湖路商業(yè)步行街、海港購(gòu)物中心、濱水商業(yè)區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、賽格電子市場(chǎng)、蘇寧電器、華潤(rùn)萬(wàn)家、富安居家居賣場(chǎng)、真功夫、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄等。

酒店配套：華僑城大酒店（現(xiàn)已確定用地，緊鄰濱海大廈）。四、建筑及戶型分析設(shè)備裝修外立面設(shè)計(jì)：外立面采納石材與玻璃幕墻結(jié)合的設(shè)計(jì)，大氣穩(wěn)重，走在國(guó)際設(shè)計(jì)理念前沿，保證物業(yè)造型長(zhǎng)久不會(huì)過(guò)時(shí)。相對(duì)景觀：AB座之間形成相對(duì)錯(cuò)位設(shè)計(jì)，保證景觀遮擋最小化，讓兩座寫字樓擁有270度的優(yōu)質(zhì)海景與市政景觀資源。其中東北角的單位可以看到中心廣場(chǎng)、區(qū)政府這邊的海濱綠化景觀，西面和南面的戶型可以看到海景，不過(guò)因?yàn)檫@塊區(qū)域?qū)儆趯?lái)寶安區(qū)CBD所在地，項(xiàng)目周邊也有寫字樓用地規(guī)劃，會(huì)相繼建立寫字樓，形成寫字樓群，因此將來(lái)只有西南面的20層以上高層可以看到海景，不過(guò)現(xiàn)在西南方向的戶型都可以看到海景。等周邊的寫字樓起來(lái)之后，東南向會(huì)有少許遮擋。結(jié)構(gòu)：外框內(nèi)筒式結(jié)構(gòu)，內(nèi)部無(wú)柱，運(yùn)用率更高，符合國(guó)際化大空間辦公需求。

大堂：風(fēng)光 好用的2層通高10.5米大堂，最大進(jìn)深11.8米，最寬柱距寬達(dá)21米，開揚(yáng)的空間讓商務(wù)尊貴感十足體現(xiàn)。樓內(nèi)配套品牌電梯：原裝日立電梯、A、B座辦公區(qū)各配置5部電梯，為平安高速，高效辦公供應(yīng)了有力保障。分體式空調(diào)：分體式限制，增加企業(yè)自主性，買樓送空調(diào)，每單位一臺(tái)，獨(dú)立限制，入伙時(shí)空調(diào)已安裝到位，即住即用；主機(jī)擺放位在設(shè)計(jì)時(shí)已預(yù)留，不影響外立面效果，也不會(huì)占用辦公運(yùn)用空間。幕墻：國(guó)際上中空LOW-E結(jié)構(gòu)墻體加上玻璃幕墻，不僅較好的保證了外觀效果和景觀視野，更能防止全部玻璃幕墻帶來(lái)的能耗和光污染等問(wèn)題。層高：層高3.6米，凈高2.7～2.8米之間?？偨Y(jié)榮超濱海大廈綜合辦公樓建設(shè)用地為12，676.61㎡，總建筑面積為65，366.91㎡。分別由2棟高層建筑組成，分A、B兩座，A座為21層塔樓，B座為15層塔樓，兩棟分別有2層地下室，共計(jì)停車位454輛。塔樓用作辦公，裙樓用作商業(yè)。戶型基本上比較方正，洗手間都設(shè)置在了戶內(nèi)，整棟大樓沒(méi)有設(shè)置公共洗手間。核心筒區(qū)域?yàn)镠型設(shè)計(jì)，戶型都圍繞在外面一圈，至少保證了單面采光。A座4～12f辦公標(biāo)準(zhǔn)層平面圖A座13～21f辦公標(biāo)準(zhǔn)層平面圖五、銷售狀況A座辦公單位銷售狀況表房號(hào)（從4f起）面積（㎡）朝向已售套數(shù)總套數(shù)所占比例0175.54/75.49西南71838.89%0261.20/61.16南71838.89%0372.38/72.33南81844.44%0572.38/72.33南91850%0659.33/59.28南91850%0884.04/83.98東南81844.44%0975.08/75.24東71838.89%1075.08/75.24東61833.33%1181.62/81.56東北61735.29%1263.69/63.64北51827.78%1372.43/72.38北51827.78%1574.88/74.82北51827.78%1663.83/63.78北21811.11%1870.81/70.75西北41822.22%1971.60/71.84西21811.11%2071.54/71.81西31816.67%說(shuō)明：（1）依據(jù)深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站2008-4-15日公布（2）比如對(duì)應(yīng)“20”房號(hào)的面積為“71.54/71.81”，表示4～12f的“20”房號(hào)單位面積為71.54㎡，13～21f的“20”房號(hào)單位面積為71.81分析：從上圖可以看出，朝南的戶型普遍賣得快，也是最早被挑走的戶型，依次是東面、北面，最差的是西面。對(duì)于物業(yè)，大家普遍看好朝東南方向的戶型，也有部分風(fēng)水的考慮。因?yàn)樵诰幏刻?hào)的過(guò)程中，干脆將一些不太好聽(tīng)的數(shù)字“4”、“7”、“14”、“17”等數(shù)字跳過(guò)，因此不存在客戶挑號(hào)的狀況，基本上集中在戶型朝向和采光這一塊。A座每層銷售狀況表樓層已售套數(shù)總套數(shù)所占比例備注2101502001601901601831618.75%1741625%1631618.75%151616100%1401601391656.25%12016011016010101662.5%981650%8121675%701606131681.25%501604151693.75%2090商業(yè)部分10180商業(yè)部分說(shuō)明：（1）依據(jù)深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站2008-4-15日公布（2）紅色代表賣光的樓層，綠色代表一套都沒(méi)賣的樓層。分析：15f已經(jīng)賣光，4f、6f、10f也屬于賣的比較好的樓層，4f賣的好的緣由可能是因?yàn)槭寝k公最低層，起價(jià)較低的緣由，況且3f為架空層，用來(lái)做綠化，對(duì)4f來(lái)說(shuō)也會(huì)感覺(jué)好許多總結(jié)：依據(jù)深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站公布的信息查詢，榮超A座已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，進(jìn)入發(fā)售，B座現(xiàn)在還沒(méi)有起先賣，但是也已經(jīng)起先接受客戶登記，據(jù)售樓員講B座主要接受整層和半層的大客戶，現(xiàn)在已經(jīng)訂出去2層。作為寶安CBD區(qū)的首座甲級(jí)寫字樓，該項(xiàng)目總的來(lái)說(shuō)定位也比較保守，起價(jià)13，999元/㎡起，項(xiàng)目開盤已經(jīng)快一個(gè)月了，A座的銷售率為32.4%（依據(jù)深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站2008-4-15日公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)）。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)處時(shí)常也有客戶來(lái)看房，但總體感覺(jué)較平淡。1f和2f用來(lái)做商場(chǎng)，1f的均價(jià)在38，000元/㎡，2f的均價(jià)在28，000元/㎡六、客戶分析依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)售樓員講，客戶以自用型居多，也有部分投資客。其中寶安區(qū)的客戶占到60%～70%，南山區(qū)的客戶占到約20%，福田區(qū)的客戶占到約10%，羅湖和龍崗區(qū)的客戶更少。有一部分客戶都是慕名榮超的品牌而來(lái)。七、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)區(qū)政府對(duì)面，為將來(lái)寶安區(qū)商業(yè)中心和商務(wù)中心區(qū)域（CBD），人流、物流、資金流比較集中。作為正在開發(fā)的寶安新中心區(qū)，榮超提前入主，屆時(shí)周邊會(huì)有多個(gè)寫字樓，形成良好的商務(wù)區(qū)，作為正在發(fā)展中的新中心區(qū)，將來(lái)的升值潛力無(wú)限。2、開發(fā)商知名度高。作為擁有15年開發(fā)閱歷的品牌開發(fā)商榮超地產(chǎn)，從1998年到現(xiàn)在，已經(jīng)開發(fā)了7座寫字樓，占中心區(qū)寫字樓開發(fā)量約20%，累計(jì)開發(fā)商務(wù)建筑面積逾五十五萬(wàn)平方米，從深圳國(guó)際商會(huì)大廈到榮超中心，其知名度是相當(dāng)高的，因此有眾多的老客戶、外地顧客慕名而來(lái)。3、交通四通八達(dá)。本項(xiàng)目接近寶安區(qū)政府，共有12條公交線路能夠干脆到達(dá)寶安區(qū)行政中心，而項(xiàng)目所在地離這一站點(diǎn)也不過(guò)幾百米遠(yuǎn)。公共交通比較便利，可以干脆去往南山、福田、羅湖等區(qū)。同時(shí)，地鐵1號(hào)線延長(zhǎng)線、3號(hào)線都會(huì)到達(dá)，作為地鐵邊物業(yè)，具有巨大的交通便利優(yōu)勢(shì)，09年地鐵1號(hào)線延長(zhǎng)線開通后，對(duì)整個(gè)寶安新區(qū)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇也不行低估。有一部分客戶也受到地鐵口物業(yè)的巨大吸引力而選擇此區(qū)域。濱海大道、深南大道縮短了寶安到羅湖、福田的時(shí)間距離。乘坐相關(guān)大巴：319路、631路、794路、368路、628路等可到觀瀾、銀湖汽車站、金威啤酒廠等，出行暢通便捷。地段好是其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目只要25分鐘就能趕到深圳機(jī)場(chǎng)。4、區(qū)域品牌開發(fā)商多。寶安中心區(qū)既有本土品牌發(fā)展商富通、泰華等，也有非本土的深業(yè)、高發(fā)、榮超、鴻榮源等，并有像富通城、凱旋城這樣面積50多萬(wàn)平方米的大盤，由于是擁有實(shí)力的品牌發(fā)展商開發(fā)的大盤，不僅樓盤素養(yǎng)較高，樓盤種類也比較豐富，既有高端產(chǎn)品尚都、天悅龍庭，也有面對(duì)中低端消費(fèi)群的產(chǎn)品如凱旋城、金成時(shí)代等。并且富通城的PARKHOUSE產(chǎn)品，滿意了不同層次人群的需求。這些樓盤對(duì)今后CBD區(qū)的白領(lǐng)置業(yè)帶來(lái)了巨大的吸引力，也為后期新中心區(qū)成為高素養(yǎng)人文商務(wù)區(qū)打下了良好的基礎(chǔ)。5、寶安新中心區(qū)的區(qū)域形象較優(yōu)。寶安新中心區(qū)擁有優(yōu)良的海景資源和超前的規(guī)劃，是深圳規(guī)劃最好的次中心區(qū)，加上市政配套、商業(yè)結(jié)構(gòu)都比較合理，無(wú)論是居住還是商務(wù)辦公，都算得上是濱海生態(tài)區(qū)的CBD。在規(guī)劃和景觀方面，現(xiàn)階段關(guān)外其他片區(qū)是無(wú)法同寶安新中心區(qū)同日而語(yǔ)，從而也成就了其獨(dú)一性和稀缺性。6、具有剪刀差優(yōu)勢(shì)。相比市區(qū)新推出的寫字樓，寶安由于地域限制，因此均價(jià)在18，000元/㎡左右，其最好的高層也只有22，000元/㎡，相比市區(qū)至少20，000元/㎡的起價(jià)，與市區(qū)相同檔次樓盤價(jià)格差距在一倍左右，隨著關(guān)外城市化的快速發(fā)展，也提升了寶安新區(qū)在深圳人心目中的地位，因此，從價(jià)格吸引力來(lái)看，寶安新區(qū)對(duì)市區(qū)寫字樓的影響會(huì)很大。7、政府大配套的完善。作為規(guī)劃的新區(qū)，同時(shí)又是CBD的水準(zhǔn)，現(xiàn)階段周邊就有寶安行政中心、寶安體育中心、中心廣場(chǎng)，后續(xù)政府還會(huì)相繼配套圖書館、青少年宮、藝術(shù)中心、演藝中心、會(huì)展中心、歷史文化博物館、自然科學(xué)博物館、海濱度假酒店、地鐵站廣場(chǎng)、黃金海岸、游艇碼頭、港灣購(gòu)物中心及電影院、濱水商業(yè)區(qū)、海濱大道等市政、公共、休閑和商業(yè)配套，都將給新中心區(qū)的發(fā)展帶來(lái)利好因素。預(yù)料，新中心區(qū)的商業(yè)中心以新城大道為輻射圈，在周邊高尚住宅群中形成高尚、時(shí)尚具有一流水準(zhǔn)的消費(fèi)商業(yè)圈。其中以休閑、消遣為主協(xié)作餐飲、文化、服務(wù)等為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代化的大都市商業(yè)群體。這些規(guī)劃和配套都大大加強(qiáng)了客戶對(duì)寶安新中心的商務(wù)氛圍的信念。劣勢(shì)：1、購(gòu)買力。寶安CBD的發(fā)展是前幾年才起先的，而CBD的發(fā)展還須要經(jīng)驗(yàn)幾年，因此市場(chǎng)的承接力不是很好。2、潛在的競(jìng)爭(zhēng)威逼。因?yàn)榇颂帪閷毎驳腃BD區(qū)，據(jù)有關(guān)政府部門的規(guī)劃，寶安中心區(qū)將來(lái)將聳立起40多棟商業(yè)寫字樓，其中鴻榮源的國(guó)際西岸商務(wù)大廈等都已蓋到頂層?？紤]到樓盤比較集中，干脆競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)也會(huì)更多，因此后期壓力較大。3、教化資源匱乏。新中心區(qū)唯一不足的就是教化資源匱乏，由于該區(qū)為新規(guī)劃區(qū)，對(duì)于學(xué)校的建設(shè)尚未到位，僅有較遠(yuǎn)處的海濱中學(xué)等屈指可數(shù)的幾家學(xué)校。八、總結(jié)看完寶安的樓盤，再結(jié)合我們項(xiàng)目，有頗多感受，兩