土地增值稅講課稿

PAGE22PAGE21土地增值稅第一節(jié)納稅義務人土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上的建筑及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。取得收入是指以出售或其他方式有償轉讓房地產的行為，不包括繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。第二節(jié)征稅范圍一、征稅范圍根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：(一)轉讓國有土地使用權這里所說的“國有土地”，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。(二)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓這里所說的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。這里所說的“附著物”，是指附著于土地上的不能移動或一經移動即遭損壞的物品。二、征稅范圍的界定在實際工作中，我們可以通過以下三個標準來判定（同時滿足）：(一)轉讓的土地，其使用權是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之一。根據《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。而農村集體所有的土地，根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》及國家其他有關規(guī)定，是不得自行轉讓的，只有根據有關法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜袝r，才能進行轉讓。將集體土地轉讓給其他單位和個人的情況，應在有關部門處理、補辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄螅偌{入土地增值稅的征稅范圍。(二)土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產權是否發(fā)生轉讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。這里有兩層含義：斧1．土地增逗值稅的征稅傭范圍不包括釀國有土地使圍用權出讓所辜取得的收入幅。國有土地元使用權出讓首，是指國家負以土地所有刑者的身份將儀土地使用權炸在一定年限忌內讓與土地恭使用者，并默由土地使用蹤者向國家支輛付土地使用顏權出讓金的割行為，屬于籮土地買賣的再一級市場。撥國有土地使申用權的轉讓搏是指土地使放用者通過出掛讓等形式取少得土地使用子權后崖，溉將土地使用蹤權再轉讓的使行為，包括任出售、交換奪和贈與，它習屬于土地買倒賣的二級市芳場。土地使遠用權轉讓，薯其地上的建巨筑物、其他伍附著物的所狡有權隨之轉狗讓。序2．土地增逢值稅的征稅渴范圍不包括城未轉讓土地畜使用權、房狂產產權的行胖為。是否發(fā)大生房地產權論屬(指土地村使用權和房所產產權)的刊變更，是確歡定是否納入纏征稅范圍的災一個標準，畜凡土地使用臉權、房產產氏權未轉讓的網(如房地產扎的出租)勇，嘆不征收土地擔增值稅。先(三)是否悔取得收入是村判定是否屬警于土地增值羊稅征稅范圍宰的標準之三愧。犧土地增值稅悲的征稅范圍同不包括房地永產的權榨屬并雖轉讓，但兩未取得收入害的行為。如摸房地產的繼籮承，盡管房鋪地產的權屬預發(fā)生了變更注，但權屬人寄并沒有取得鐵收入悼，粗因此也不征御收土地增值旗稅。復需要強調的計是，無論是慰單獨轉讓國帖有土地使用偷權，還是房鍋屋產權與國探有土地使用墾權一并轉讓吃的，只要取倒得收入，均料屬于土地增旋值稅的征稅散范圍。齡【例】政府滋部門A根據玩有關規(guī)定將蘿一塊國有土撐地出讓給B顆企業(yè)，收取她地價款10套00萬元，羽B(yǎng)企業(yè)取得沉有關土地使宜用證后，將鋸其在土地上躬建造的一棟觀房屋轉讓給見C個人，取院得收入10蜻0萬元，C匆于兩年后將府該房屋贈送名給孫子，B配又將1/3悠出租給D企背業(yè)5年，年渣租金50萬斃元，另外B挎從E村委會航取得該村土狼地30畝使抱用權，支付受費用500嘴萬元，水位劃土地增值稅瞧納稅人？匆三、若干具陪體情況的判易定產傘(一)以出后售方式轉讓獎國有土地使逼用權、地上洗的建筑物及壇附著物的劉這里又分為殿三種情況：荒1見、帝轉讓趨國有土地使服用權的。這舅種情況是指層土地使用者泉有償受讓土杜地使用權后緞，僅對土地皺進行通水、瘡通電、通路辟和平整地面重等土地開發(fā)眼，練不進行房產毫開發(fā)，即所充謂掏“斜將生地變熟汁地愚”擺，然后直接遮將空地出售稍出去。這屬跌于國有土地唯使用權的有完償轉讓，應側納入土地增結值稅的征稅溜范圍。盟2撥、文取得國有土神地使用權腫后進行房屋飲開發(fā)桑、歪建造叼，并火出售的。這虜種情況即是前一般所說的偵房地產開發(fā)鹽，賤賣房的同時子，土地使用塞權也隨之發(fā)律生轉讓醬。麗由于這種情腦況既發(fā)生了痛產權的轉讓瓦又取得了收改入，所以應司納入土地增狠值稅的征稅堂范圍?？?性、離出售暴存量房地產啦的。這種情員況是指已經珠建成并已投揚人使用的房妹地產，其房散屋所有人將挽房屋產權和珍土地使用權甜一并轉讓給水其他單位和咐個人。這種籮行為按照國敲家有關的房婆地產法律和湖法規(guī)，應當獵到有關部門尸辦理房產產廣權和土地使兵用權的轉移龍變更手續(xù)；啊原土地使用襲權屬于無償錯劃撥的，還哲應到土地管技理部門補交卷土地出讓金詳。這種情況集既發(fā)生了產沸權的轉讓又僅取得了收入瀉，應納入土魯?shù)卦鲋刀惖谋拚鞫惙秶Ｎ?二)以繼如承、贈與方香式轉讓房地咸產的擊這種情況因凳其只發(fā)生房真地產產權的坑轉讓，沒有堡取得相應的供收入，屬于住無償轉讓房話地產的行為朋，所以不能響將其納入土味地增值稅的眨征稅范圍。震這里又可分仰為兩種情況企：蕉1哲、夕房地產的繼擴承。房地產區(qū)的繼承是指惜房產的原產謊權所有人、自依照法律規(guī)明定取得土地宇使用權的土瞎地使用人死昂亡以后，由艷其繼承人依淚法承受死者琴房產產權和維土地使用權排的民事法律留行為。這種醫(yī)行為雖然發(fā)姻生了房地產剃的權屬變更強，但作為房奏產產權、土遞地使用權的警原所有人(腦即被繼承人個)并沒有因叨為權屬的轉默讓而取得任羞何收入。因盯此，這種房默地產的繼承茂不屬于土地侄增值稅的征面稅范圍。決2溪、配房地產的贈荷與。房地產焦的贈與是指癢房產所有人都、土地使用震權所有人將濕自己所擁有岸的房地產無裕償?shù)亟唤o其騾他人的民事卡法律行為。那但這里的建“墨贈與庭”臣僅指以下情永況：恩(低1直)房產所有稀人、土地使泛用權所有人六將房屋產權豐、土地使用餐權贈與直系剩親屬或承擔尺直接贍養(yǎng)義張務人的。托(2)房產耀所有人、土盤地使用權所砍有人通過中掘國境內非營撈利的社會團傭體、國家機娘關將房屋產偶權、土地使弦用權贈與教該育、民政和慈其他社會福獻利、公益事疾業(yè)的督。秒上述社會團來體是指中國排青少年發(fā)展?jié)u基金會、希貪望工程基金百會、宋慶齡辟基金會、減修災委員會、休中國紅十字遲會、腿中猶國殘疾人聯(lián)焰合會、全國聲老年基金會垮、老區(qū)促進合會以及經民漆政部門批準駛成立的其他棍非營利的公兩益性組織。爬房地產的贈律與雖發(fā)生了集房地產的權濾屬變更邀，四但作為房產顧所有人、土筆地使用權的秩所有人并沒疲有因為權屬蔑的轉讓而取禁得任何收入變。因此，房紐地產的贈與驗不屬于土地白增值稅的征迅稅范圍。瓜(三)房地底產的出租關房地產的出芝租，出租人揭雖取得了收坑入，但沒有余發(fā)生房產產動權、土地使與用權的轉讓栗。因此，不鋒屬于土地增拳值稅的征稅伙范圍。椅(四)房地縮產的抵押芒由于房產的訪產權、土地陵使用權在抵待押期間產權肥并沒有發(fā)生嫂權屬的變更東，房產的產栗權所有人、轉土地使用權丈人仍能對房胳地產行使占丘有、使用、眠收益等權利充。因此，對批房地產的抵譯押，在抵押悄期間不征收扮土地增值稅核。待抵押期姜滿后，對于勁以房地產抵客債而發(fā)生房式地產權屬轉它讓的，應列吐入魄土地增值稅很的征稅范圍咳。曲(五)房地唐產的交換恨這種情況是悟指一方以房油地產與另一尋方的房地產柴進行交換的交行為。由于促這種行為既域發(fā)生了房產躬產權、土地叼使用權的轉嫁移，交換雙略方又取得了敲實物形態(tài)的翅收入，按《隊土地增值稅疲暫行條例》逼規(guī)定，它屬塌于土地增值作稅的征稅范凈圍。但對陵個人之間互顛換自有居住盼用房地產的罷，經當?shù)囟惗悇諜C關核實劇，參可以免征土獄地增值稅?；j(六)以房紹地產進行投站資、聯(lián)營廣非從事牽房地產開發(fā)女的企業(yè)仇以房地產進泛行投資、聯(lián)熟營的，捆即蛙投資、聯(lián)營確的一方以土型地(房地產賭)作價入股復進行投資漁，或作為聯(lián)杠營條件房將房地產轉頌讓到所投資患、聯(lián)營的企氧業(yè)，暫免征鈔收土地增值螺稅。對投資裂、聯(lián)營企業(yè)平將上述房地爬產再轉讓的誰，應征收土宜地增值稅。遞對于以土地憑（房地產）疲作價入股進點行投資或聯(lián)去營的，凡所斷投資、聯(lián)營督的企業(yè)從事燕房地產開發(fā)狗的，或者房市地產開發(fā)企奏業(yè)以其建造坐的商品房進皂行投資和聯(lián)瓣營的，均不貨適用《財政詞部、國家稅坑務總局關于撒土地增值稅喝一些具體問霞題規(guī)定的通伸知》（財稅式字〔199毒5〕048枝號）第一條膛暫免征收土牙地增值稅的織規(guī)定。箏（財稅[2陽006]2傾1號，20軋06年3月吩2日）雙(七)合作蔽建房慶對于一方出授地，一方出引資金，雙方泥合作建房，希建成后按比肺例分房自用導的，暫免征糧收土地增值治稅；建成后輸轉讓的，應截征收土地增恨值稅。脆(八)企業(yè)灌兼并轉讓房賭地產，器在企業(yè)兼并箏中，對被兼淡并企業(yè)將房戲地產轉讓到無兼并企業(yè)中被的，暫免征臂收土地增值混稅。趣(九)房地芹產的代建房芽行為敞房地產開發(fā)略公司代客戶斤進行房地產扎的開發(fā)，開于發(fā)完成后向置客戶收取代蜓建收入的行嘩為。對于房毀地產開發(fā)公虎司而言，雖止然取得了收傭入，但沒有鍬發(fā)生房地產壟權屬的轉移覽，其收入屬書于勞務收入梯性質，故不便屬于土地增躺值稅的征稅菊范圍。城(十)房地添產的重新評扒估湖企業(yè)在清產走核資時對房爆地產進行重移新評估而使煮其升值的情刷況。這種情待況房地產雖橫然有增值，燈但其既沒有旅發(fā)生房地產漂權屬的轉移悉，房產產權表、土地使用鏟權人也未取爹得收入，所累以不屬于土煙地增值稅的欲征稅范圍。飾（十一）頓未辦理土地望使用權證轉罩讓土地掃土地使用者口轉讓、抵押端或置換土地捎，無論其是脅否取得了該炕土地的使用閣權屬證書，襖無論其在轉直讓、抵押或疏置換土地過丈程中是否與興對方當事人稼辦理了土地種使用權屬證月書變更登記紛手續(xù)，只要勞土地使用者枯享有占有、識使用、收益澆或處分該土輔地的權利，唱且有合同等句證據表明其津實質轉讓、鐵抵押或置換漿了土地并取謝得了相應的具經濟利益，分土地使用者煮及其對方當聞事人應當依橫照稅法規(guī)定嗓繳納營業(yè)稅奏、土地增值瘡稅和契稅等裹相關稅收。輩（國稅函[液2007]拘645號，扭2007年州6月14日頭）丙第三節(jié)惕稅率誰土地露增值稅四級滾超率累進稅姻率表葡增值額與扣唇除項目金額撒的比率擔稅率（％）短速算扣除系掩數(shù)（％）近I稍不超過50議％的部分嗓30唐0血2灶超過50％遮至l00％糊的部分戲40至5互3級超過l00鼻％至200秒％的部分殲50惠15們4服超過200惑％的部分老60變35收第四節(jié)使應稅收入與站扣除項目她一、應稅收狂入的確定(一)收入圍1、垮根據《土地焰增值稅暫行侵條例》及其持實施細則的絹規(guī)定，納稅趣人轉讓房地蘿產取得的應映稅收入，應五包括轉讓房鍵地產的全部雖價款及有關獎的經濟收益雷。從收入的貌形式來看，浴包括貨幣收炎入、實物收掀入和其他收侮入。喚（1）水貨幣收入轟貨幣收入是鑄指納稅人轉榨讓房地產而琴取得的現(xiàn)金扣、銀行存款泊、支票、銀旅行本票、匯克票等各種信怒用票據和國添庫券、金融要債券、企業(yè)橡債券、股票格等有價證券仗。趴（督2此）遞實物收入注實物收入是緊指納稅人轉豆讓房地產而震取得的各種腐實物形態(tài)的稍收入，如鋼似材、水泥等駱建材，房屋塊、土地等不氧動產等。實命物收入的價系值不太容易冬確定，一般揚要對這些實南物形態(tài)的財訂產進行估價音。紐州（訪3榮）冬其他收入膛其他收入是嗎指納稅人轉激讓房地產而悉取得的無形艘資產收入或篇具有財產價呢值的權利，雄如專利權、若商標權、著此作權、專有揉技術使用權圈、土地使用群權、商譽權映等。其價值慌需要進行專沙門的評估。鈴2、泰對于縣級及那縣級以上人酒民政府要求傾房地產開發(fā)喜企業(yè)在售房戒時代收的各完項費用，如桑果代收費用職是計入房價眉中向購買方演一并收取的壽，可作為轉掩讓房地產所稅取得的收入守計稅；如果緊代收費用未虹計入房價中諒，而是在房苗價之外單獨百收取的，可歸以不作為轉能讓房地產的骨收入。汪對于代陷收費用作為還轉讓收入計備稅的，在計精算扣除項目瓜金額時，可溜予以扣除，符但不允許作跟為加計咐20%傾扣除的基數(shù)懶；對于代收勾費用未作為發(fā)轉讓房地產敬的收入計稅秧的，在計算指增值額時不甚允許扣除代告收費用。蒼（慰緩財稅[19鏈95]48擱號，199韻5年7月2背0日）睡3、舞房地產污開發(fā)企業(yè)將憲開發(fā)產品用羅于捐贈、贊熄助、職工福有利、獎勵、蝶對外投資、按分配給股東篩或投資人、惱抵償債務、刪換取其他企隊事業(yè)單位和懷個人的非貨奏幣性資產等鴿行為，應視斑同銷售，于遲開發(fā)產品所濾有權或使用慶權轉移，或課于實際取得拔利益權利時便確認收入的亞實現(xiàn)。確認探收入的方法假和順序為：語脹閱誰（者1西）釀按本企業(yè)近仍期或本年度鏟最近月份同社類開發(fā)產品耕市場銷售價西格確定；派侵測（餅2諸）思由主管稅務期機關參照當體地同類開發(fā)肉產品市場公花允價值確定還；駱墻演（秋3?。┫薨撮_發(fā)產品桐的成本利潤投率確定。開懼發(fā)產品的成陷本利潤率不慈得低于15型%,具體比袖例由主管稅嘗務機關確定尼。牢（國稅發(fā)[奉2006]灑第031號壞，200哀6年3月6陷日）值(二)巖竄房地產評估乳價格捉納稅人有下細列情形之一推的，按照房摸地產評估價釀格計算征收時：抗(1)隱瞞胞、虛報房地烈產成交價格瓶的戴，屆應由評估機禁構參照同類寒房地產的市牧場交易價格李進行評估。啊稅務機關根昆據評估價格嫂確定轉讓房妻地產的收入繳。烘虛(2)提供脂扣除項目金鉗額不實的桐，鍋應由評估機施構按照房屋授重置成本價濃乘以成新度構折扣率計算悶的房屋成本拼價和取得土埋地使用權時譜的基準地價吐進行評估。固稅務機關根缺據評估價格釘確定扣除項據目金額。喜(3)轉讓盡房地產的成閘交價格低于某房地產評估玉價格頃，各又無正當理機由的直，董由稅務機關記參照房地產饑評估價格確曾定轉讓房地腿產的收入。桿(4)出售井舊房及建筑議物的。姑房地產評估厲價格龍需經稅務機緊關確認。波二、扣除項啄目的確定正(一)取得女土地使用權艷所支付的金溪額況取得土地使瓦用權所支付疏的金額包括晝：返1．納稅人績?yōu)槿〉猛恋刈媸褂脵嗨Ш酶兜牡貎r款詢。如果是以燈協(xié)議、招標卵、拍賣等出賀讓方式取得洞土地使用權霞的，地價款挽為納稅人所皇支付的土地撿出讓金；如提果是以行政尖劃撥方式取稠得土地使用籍權的脈，轎地價款為按薪照國家有關勞規(guī)定補交的系土地出讓金胃；如果是以恥轉讓方式取扛得土地使用驗權的，地價堂款為向原土慧地使用權人味實際支付的堡地價款。棟2．納稅人謝在取得土地遺使用權時按考國家統(tǒng)一規(guī)海定繳納的有濱關費用。它細系指納稅人功在取得土地吧使用權過程父中為辦理有留關手續(xù)，按惠國家統(tǒng)一規(guī)環(huán)定繳納的有抬關登記、過蓮戶手續(xù)費。慎(二)房慎地產開發(fā)成奴本個房地產開發(fā)敏成本是指納互稅人房地產弊開發(fā)項目實體際發(fā)生的成亮本，包括土懇地的征用及蛙拆遷補償費判、前期工程窮費、建筑安查裝工程費、態(tài)基礎設施費鏡、公共配套即設施費、開跳發(fā)間接費用域等?？?．土地征賴用及拆遷補蜘償費。包括鴨土地征用費當、耕地占用輔稅、勞動力觸安置費及有慨關地上、地釣下附著物拆盒遷補償?shù)膬衾渲С觥仓貌縿舆w用房支浙出等。香2．前期工勤程費。包括戴規(guī)劃、設計罷、項目可行潛性研究和水簽文、地質、礙勘察、測繪君、亮“厲三通一平焦”梨等支出。農3．建筑裂安裝工程費淺。指以出包倍方式支付給懶承包單位的旬建筑安裝工陡程費，以自惡營方式發(fā)生噸的建筑安裝輪工程費。駕4．基礎設染施費。包括液開發(fā)小區(qū)內港道路、供水曬、供電、供擦氣、排污、褲排洪、通訊渾、照明、環(huán)交衛(wèi)、綠化等濕工程發(fā)生的答支出。刷5．公共配害套設施費。兇包括不能有幣償渣轉讓會的開臭發(fā)小獸區(qū)內公共配指套設施塌發(fā)另生的支出。費杰6．開發(fā)間連接費用。指才直接組織、音管理開發(fā)項趣目發(fā)生的費欄用，包括工忌資、職工福倘利費、折舊薄費、修理費歲、辦公費、紛水電費、勞套動保護費、女周轉房攤銷桿等。無(三)房地維產開發(fā)費用緣1、班房地產開發(fā)圓費用是指與燕房地產開發(fā)村項目有關的亞銷售費用、獻管理費用和甚財務費用。陷根據現(xiàn)行財吹務會計制度瘋的規(guī)定，這鞋三項費用作瀉為期間費用遷，直接計入曲當期損益，婆不按成本核捐算對象進行榮分攤。故作呼為土地增值駛稅扣除項目它的房地產開夠發(fā)費用，不任按納稅人房跑地產開發(fā)項示目實際發(fā)生擁的費用進行否扣除，而按攪《實施細則刮》的標準進滾行扣除。乳2、輸《實施細則者》規(guī)定沫，們財務費用中奧的利息支出尿，凡能夠按棋轉讓房地產紗項目計算分康攤并提供金愚融機構證明石的，允許據剖實扣除，但納最高不能超信過按商業(yè)銀區(qū)行同類同期溜貸款利率計嗓算的金額。斃其他房地產訪開發(fā)費用，令按取得土地代使用權所支尼付的金額和摔房地產開發(fā)裳成本計算的芬金額之和的攪5％以內計吳算扣除。凡魚不能按轉讓道房地產項目緞計算分攤利僑息支出或不防能提供金融鼠機構證明的編，房地產開體發(fā)費用按恨取得土地使反用權所支付檔的金額和房駛地產開發(fā)成拋本全計算的金額主之和的10肅％以內計算卵扣除。計算陪扣除的具體豪比例，由各早省、自治區(qū)蒙、直轄市人炕民政府規(guī)定紀。安上述規(guī)定的河具體含義是史：列（瞎1騾）缺納稅人能夠帝按轉讓房地邊產項目計算俊分攤利息支場出，并能提曠供金融機構覺的貸款證明隱的，其允許獄扣除的房地當產開發(fā)費用眼為：利息+憤(取得土地支使用權所支右付的金額+凡房地產開發(fā)紛成本)岸×密5％以內(睜注：利息最侍高不能超過倚按商業(yè)銀行門同類同期貸僑款利率計算士的金額)。腫（避2卵）累納稅人不能君按轉讓房地屈產項目計算獄分攤利息支拐出或不能提滴供金融機構滴貸款證明的稠，其允許扣之除的房地產送開發(fā)費用為跟：(取得土法地使用權所硬支付的金額凡+房地產開距發(fā)成本)盯×破10％以內哀。貸3、倘利息支出的善計算問題：組一是利息的殲上浮幅度按雙國家的有關阻規(guī)定執(zhí)行，世超過上浮幅揪度的部分不辰允許扣除；盞二是對于超房過貸款期限娘的利息部分淺和加罰的利鼓息不允許扣躲除。掘（序慨財稅[19謙95]48出號，199稍5年7月2伯0日）鋤(四)勁與轉讓房地哭產有關的稅跨金盆與轉讓房地旬產有關的稅樓金是指在轉臣讓房地產時植繳納的營業(yè)利稅、城市維慘護建設稅、醒印花稅。因談轉讓房地產溪繳納的教育扭費附加，也菌可視同稅金蹦予以扣除。1、印花稅糠房地產開發(fā)懶企業(yè)按照《牌施工、房地指產開發(fā)企業(yè)與財務制度》敘有關規(guī)定，膠其在轉陽讓梯時繳納的印星花稅因列入澆管理費用中呈，故在此不麗允許單獨再奉扣除。其他部納稅人繳納綁的印花稅(孩按產權轉移中書據所載金兼額的5蹲‰具0剪貼花)允許田在此扣除。侍（帝違財稅[19特95]48陵號，199糠5年7月2悠0日）針根據《財政勞部、國家稅松務總局關于嗚印花稅若干斜政策的通知熔》（財稅〔申2006〕袍162號）傻規(guī)定，對土播地使用權出寒讓合同、土梨地使用權轉麻讓合同按產腰權轉移書據政征收印花稅慢。夫2比、營業(yè)稅（剖《財政部、臭國家稅務總新局關于營業(yè)戰(zhàn)稅若干政策稱問題的通知農》，財稅〔肅2003〕衰16號）捎單位和個人降轉讓在建項梯目時，不管偷是否辦理立慨項人和土地際使用人的更隆名手續(xù)，其娃實質是發(fā)生寶了轉讓不動宿產所有權或市土地使用權怒的行為。對占于轉讓在建級項目行為應漢按以下辦法幣征收營業(yè)稅輝：福（1）轉讓公已完成土地菜開發(fā)或正在輛進行土地前吵期開發(fā)，但御尚未進入施從工階段的在音建項目，按物“艦轉讓無形資元產委”吼稅目中鬧“蒸轉讓土地使墊用權寄”斃項目征收營傷業(yè)稅。屑（2）吊轉讓已進入哨建筑施工階勉段的在建項廊目，按和“杜銷售不動產痕”豪稅目征收營方業(yè)稅。在建滑項目是指立鼓項建設尚未競完工的房地豪產項目或其挨他建設項目冷。同時根據今《國家稅務威總局關于房擁地產開發(fā)企仇業(yè)土地增值釀稅清算管理顯有關問題的桐通知》（國范稅發(fā)〔20倆06〕18絹7號）規(guī)定蜻，整體轉讓侮未竣工決算射房地產開發(fā)命項目的也應大按規(guī)定進行歪土地增值稅椒的清算。皮建（3）羽單位和個人忠銷售或轉讓斜其購置的不思動產或受讓帶的土地使用豈權，以全部撓收入減去不毛動產或土地逮使用權的購鴿置或受讓原慢價后的余額播為營業(yè)額。臣營業(yè)額減除址項目支付款乒項憑證必須記是發(fā)票或合畜法有效憑證敞。你(五)其他臺扣除項目幅對從事房地珍產開發(fā)的納餡稅人可按穗取得土地使縮用權所支付險的金額和房坐地產開發(fā)成愈本帶計算的金額橡之和，加計翁20％的扣鮮除。酸應特別指出翻的是：此條貍優(yōu)惠只適用歲于從事房地渣產開發(fā)的納阻稅人，除此批之外的其他盲納稅人不適場用。秩(六)舊房晶及建筑物的外評估價格堤1、棒舊房及建筑脹物的評估價捧格是指在轉盯讓已使用的替房屋及建筑巡物時響,笨由政府批準剃設立的房地架產評估機構瓦評定的重置決成本價乘以雞成新度折扣僑率后的價格益。評估價格窯須經當?shù)囟愰e務機關確認葵。遞重置成本價稠的含義是：污對舊駛房及建筑物陡，嘉按轉讓時的漫建材價格及拐人工費用計達算，建造同陵樣面積、同墨樣層次、同細樣結構、同缺樣建設標準鋼的新房及建苦筑物所需花成費賄的成本費用醉。成新度折碧扣率的含義去是外：湊按舊房的新教舊程度作一柴定比例的折噸扣。例如炊，屋一幢房屋已堵使用近l0捕年，建造時障的造價為l餅000萬錢元，按轉讓剝時的建材及構人工費用計渣算，建同樣焰的新房奔需圾花費40咬00萬元，龜該房有六成季新，則該房憶的評估價格獅為：40甲00拉×到60％=2大400(驅萬元)。揭2、裙轉讓舊房的煩，應按房屋還及建筑物的獵評估價格、奮取得土地使泉用權所支付壽的地價款和跡按國家統(tǒng)一灑規(guī)定繳納的羅有關費用及改在轉讓環(huán)節(jié)蝶繳納的稅金蔥作為扣除項底目金額計征獵土地增值稅半。對取得土哨地使用權時嬸未支付地價丘款或不能提擾供已支付的嘩地價款憑據血的，在計征席土地增值稅令時不允許扣霧除。塘3、劃納稅人轉讓附舊房及建筑爸物時因計算糖納稅的需要暮而對房地產叉進行評估，說其支付的評準估費用允許幟在計算增值典額時予以扣系除。對條例蘆第九條規(guī)定擇的納稅人隱巾瞞、虛報房豬地產成交價盯格等情形而籮按房地產評地估價格計算硬征收土地增刪值稅所發(fā)生贈的評估費用勞，不允許在電計算土地增喘值稅時予以泳扣除。筋財稅字（搏1995離）添48串號榨4、納稅人不轉讓舊房及步建筑物，凡業(yè)不能取得評改估價格，但屠能提供購房捕發(fā)票的，經撐當?shù)囟悇詹恳r門確認，著取得土地使老用權所支付襲的音金額和舊飲房及建筑物柏的評估價格紗的扣除項目席的金額，可賓按發(fā)票所載域金額并從購撇買年度起至長轉讓年度止兵每年加計5特%計算。對數(shù)納稅人購房躺時繳納的契怖稅，凡能提耍供契稅完稅汪憑證的，準絲予作為代“葛與轉讓房地話產有關的稅線金溜”溫予以扣除，仔但不作為加討計5%的基舅數(shù)。波頑對于誕轉讓舊房及嘉建筑物，既銜沒有評估價借格，又不能作提供購房發(fā)序票的，地方飼稅務機關可混以根據《中代華人民共和披國稅收征收象管理法》（副以下簡稱《致稅收征管法押》）第35沉條的規(guī)定，懼實行核定征刑收。妻（財稅[2德006]2鏟1號，20擁06年3月繁2日）耐5、口新建房與舊販房的界定問擔題明確如下燃：（應1995鋪年7月2違0日病，裳湘財［95冰］財稅字遙第213脅號）衰（1）凡新跌建房交付使吹用后，不論惕時間長短和鼠磨損程度如勉何，均為舊鑒房。危（2）新建陶房從峻工之禾日起一年（訴12個湊月）內，尚彼未轉讓的亦壘視同舊房。酒（3）對納棗稅人轉讓符桂合上述條件浪的房屋，都簡按照舊房的出有關規(guī)定征唱收土地增值袋稅。注意：拋（一）對取執(zhí)得土地或房承地產使用權患后，未進行駝開發(fā)即轉讓輸?shù)?，計算其鹽增值額時，四只允許扣除見取得土地使熟用權時支付湖的地價款、錫交納的有關休費用，以及億在轉讓環(huán)節(jié)典繳納的稅金飽，不能依照擋《土地增值痛稅暫行條例孩實施細則》督的規(guī)定，享孔受20%加東計扣除的政瞞策規(guī)定。這掉項規(guī)定的目隆的是抑制舍“宣炒壤”涂買鳥“魔炒剪”待賣地皮的行王為。撿（二）對取竊得土地使用鐘權后投入資捎金，將生地攤變?yōu)槭斓剞D道讓的，計算兵其增值額時月，允許扣除增取得土地使屑用權時支付陜的地價款、頑交納的有關書費用，和開止發(fā)土地所需墻成本再加計徒開發(fā)成本的樓20%以及部在轉讓環(huán)節(jié)戴繳納的稅金字。這里的生批地是指不具引有城市基礎驕設施的土地寒，熟地是指悔具有完善的匆城市基礎設您施且土地平沾整，能直接惱在其上進行齒房屋建設的割土地。絕（國稅函發(fā)激[1995聾]110號崗，1995川年3月16受日）卸遇第五節(jié)潑應納稅額的漸計算鋒一、增值額傘的確定佩土地增值稅綱納稅人轉讓減房地產所取駕得的收入減察除規(guī)定的扣圍除項目金額陜后的余額，棗為增值額。劃二、應納稅求額的計算方倆法怎應納炕土地增值稅會稅額＝增值達額寶×座適用稅率孝-扣除項目務金額績×航速算扣除系壺數(shù)咬一般按下列也計算程序虜進行：生堅1、確定轉遙讓房地產收嗎入額。椅2巖、共確定哲扣除項目金般額。師新房與舊房箭的扣除項目陰構成不同，耳在計算扣除演項目金額時港，應該區(qū)別鎖對待挺。

況餃

評估價練格=重置成筍本價×成新蝦度折扣率

振穴3震、柄計算廳土地醬增值額。

究彼

增值額棗=轉讓收入盛額-扣除項昌目金額

凍肆4炎、才計算增值額家占扣除項目耀金額的比重禮(以下簡稱暢“增值率”拴)。

脫

增趟值率=增值應額÷扣除項菜目金額×1無00％

險捉5帖、夢依據增值率死確定適用稅老率殖和速算扣除炭系數(shù)冶。

戶盼6湯、蔥計算應納稅覽額。

臨第六節(jié)總稅收優(yōu)惠組一、建造普浩通標準住宅管納稅人建造闊普通標準住聽宅出售，增的值額未超過各扣除項目金著額20％的盞，免征土地類增值稅堵；增值額超節(jié)過扣除項目青金額20％遇的，應就其屆全部增值額織按規(guī)定計稅形。禍對居民個人如擁有的普通著住宅，在其伍轉讓時暫免豈征收土地增聚值稅。（財捆稅字[19收99]21折0號，19偶99年7月顧29日）博這里所說的好“深普通標準住貨宅搭”硬，是指按所樹在地一般民結用住宅標準怖建造的居住則用住宅。高章級公寓、別朽墅、度假村咱等不屬于普白通標準住宅魔。普通標準沿住宅與其他分住宅的具體歌劃分界限，座2005年孟5月31日娛以前由各省扇、自治區(qū)、越直轄市人民償政府規(guī)定。造2005年慈6月1日起素，普通標準融住宅應同時爬滿足：住宅貫小區(qū)建筑容飄積率在1爽.原0以上；皇單套建筑面建積在144磚平方米或套丘內建筑面積醫(yī)在120平追方米以下貌；實際成交詢價格低于同歡級別土地上要住房平均交恢易價格l環(huán).廉2倍以下。禁《湖南省人慕民政府辦公虎廳關于做好繪穩(wěn)定住房價桌格工作的通教知》（湘政島辦發(fā)〔20認05〕23庭號葉，免2005年紛5月3刊0日）旨“好普通標準住間宅熟”輪的認定，可徑在各省、自充治區(qū)、直轄華市人民政府癢根據《國務挽院辦公廳轉耍發(fā)建設部等女部門關于做寬好穩(wěn)定住房剩價格工作意護見的通知》就（國辦發(fā)〔返2005〕刪26號）制坡定的旬“妖普通住房標聽準曲”袍的范圍內從孩嚴掌握。否（貪栽財稅毀[油2006悉]虎141號炸，慌2006年販10月20皮日）催對于納稅人狡既建普通標慶準住宅又搞架其他房地產觸開發(fā)的，應棍分別核算增腦值額。不分災別核算增值拳額或不能準巡確核算增值機額的，其建堂造的普通標院準住宅不能管適用這一免蔬稅規(guī)定。闖（帥親財稅[19虎95]48甩號，紅1995扔年娛7徐月20日）斜二、國家征娘用收回的房吸地產撐因國家建設受需要依法征索用、收回的腥房地產，免大征土地增值朋稅。羅這里所說的良“龍因國家建設存需要依法征胸用、收回的建房地產憶”妄，是指伙因城市實施擠規(guī)劃、國家倒建設的需要紗而俗被政府批準林征用的房產訂或收回的土庸地使用權鏡。因城市實瓦施規(guī)劃、國牙家建設的需元要而搬遷，恨由納稅人自去行轉讓原房胃地產湊的比照有關堂規(guī)定免征土昨地增值稅。肌《中華人民世共和國土地但增值稅暫行侮條例實施細排則》第十一北條渣所稱：因輪“妥城市實施規(guī)樣劃法”房而搬遷，是耀指因舊城改晚造或因企業(yè)闖污染、擾民涌（指產生過栽量廢氣、廢隔水、廢渣和驚噪音，使城之市居民生活業(yè)受到一定危柜害），而由兩政府或政府柿有關主管部癥門根據已審稠批通過的城崗市規(guī)劃確定灣進行搬遷的肝情況；因澤“萌國家建設的畜需要揚”頃而搬遷，是擋指因實施國虛務院、省級猾人民政府、字國務院有關紗部委批準的樹建設項目而扭進行搬遷的腫情況。躍（財稅[2按006]2途1號，20鉆06年3月竊2日）軍三、個人轉跨讓房地產厘個人因工作患調動或改善違居住條件而紗轉讓原自用供住房，經向技稅務機關申全報核準，凡燕居住滿5年寬或5年以上司的欄，鏈免予征收土盤地增值稅；慢居住滿3年董未滿5年的饅，減半征收灣土地增值稅假。居住未滿淘3年的，按暑規(guī)定計征土刑地增值稅。全第七節(jié)臭征收管理齒一、商土地增值稅瘡的預征襪湖南省地方庭稅務局土地菠增值稅預征質率士（湘地稅發(fā)嗽〔2008光〕16號，匯2008年否3月21日累）助1筆、預征范圍牲徒除批準建造仁銷售并且能慈夠單獨核算僑土地增值額還的經濟適用挖房（含用于槍拆遷安置的致住房）不實鴿行預征外，搏對其他各類隔商品房，均縫應按本通知餐規(guī)定實行預央征。侵經濟適用房荒是指政府為遵解決住房困癢難戶住房問查題，指定房稠地產開發(fā)公恭司按照當?shù)赜握块T規(guī)恨定的建筑標坊準建造，建哪成后的商品霜房實行政府芽定價或限價爹，并由政府修指定銷售對猜象的住宅。似打2蛋、預征的計停稅依據至土地增值稅量預征的計稅青依據為納稅聯(lián)人轉讓房地架產取得的收商入和預收賬地款。你3義、預征率錦(1)男普通標準住獵宅為1%。霸膠（近2氣）豐除別墅外的膛非普通標準擾住宅為2%爬。余（慰3谷）左別墅、寫字紹樓、營業(yè)用樓房等為3%績。銜（旬4駕）促單純轉讓土贈地使用權為邪5%，然后流按土地增值商稅有關規(guī)定瓣進行清算，季多退少補。榆枯（砌5細）工對房地產開音發(fā)公司既開帥發(fā)建造普通工標準住宅，蘋又開發(fā)建造討其他類型商覺品房的，其黎銷售收入應豎分別核算，屬否則一律從織高實行預征紡。靈4輝、對普通標棵準住宅與其鑼他商品房的縫具體界定標必準按照《湖滅南省財政廳位湖南省地希稅局轉發(fā)財閱政部國家況稅務總局關煉于土地增值歐稅普通標準胞住宅有關政咳策的通知》陸（湘財稅〔你2006〕努92號）執(zhí)芒行。漆普通標準住毅宅須由房地新產開發(fā)公司塞憑有關文件快經當?shù)刂鞴鼙贫悇詹块T審溫核后確認。脫狀5菠、自200裝8年1月1蠶日起執(zhí)行。謹已按原預征毅率征收入庫扯的，應根據萌政策規(guī)定按耳賬按實清算麗或核定征收冤清算的方式么進行清算，防多退少補；條此前未按規(guī)耗定預征土地物增值稅的，雨應按新預征興率征收土地遵增值稅。收二、房地產用開發(fā)企業(yè)土殼地增值稅清牙算商在(一)土地壇增值稅的清率算單位言土地增值稅熔以國家有關畫部門審批的往房地產開發(fā)埋項目為單位度進行清算，瀉對于分期開固發(fā)的項目，子以分期項目刺為單位清算息。悟開發(fā)項目中羞同時包含普殲通住宅和非樂普通住宅的路，臂應分別計算晨增值額。投(鮮二騎)土地增值兄稅的清算條閃件鄙1、犁符合下列情精形之一的，值納稅人應進壇行土地增值面稅的清算：津(1)房地細產開發(fā)項目乓全部竣工、唉完成銷售的驟；敏(2)整體蜂轉讓未竣工消決算房地產劇開發(fā)項目的挽；逗(3)直接部轉讓土地使危用權的。姥2、攤符合下列情芒形之一的竹，溝主管稅務機燥關可要求納晝稅人進行土膠地增值稅清艷算：猶(1)已竣刑工驗收的房范地產開發(fā)項到目，已轉讓食的房地產建墓筑面積占整桂個項目可售掌建筑面積的因比例在85險％以上，或扣該比例雖未夢超過85％贊，但剩余的公可售建筑面議積已經出租申或自用的；趨(2)取得哥銷售(預售孟)許可證滿遲三年仍未銷茫售完畢的；唇(3)納稅購人申請注銷旬稅務登記但挺未辦理土地疑增值稅清算譜手續(xù)的；辜(4)省稅取務機關規(guī)定坊的其他情況蔑。閣(三)非直型接銷售和自已用房地產的哥收入確定畢1廚、鄰房地產開發(fā)堂企業(yè)將開發(fā)搬產品用于職游工福利、獎袋勵、對外投組資、分配給譯股東或投資走人、抵償債電務、換取其棚他單位和個夏人的非貨幣鍬性資產等，貓發(fā)生所有權務轉移時應視費同銷售房地鋸產，其收入駱按下列方法乳和順序確認月：帽(砍1鼻)按本企業(yè)疾在同一地區(qū)灑、同一年度抬銷售的同類賠房地產的平賊均價格確定交；腿(2)由主愈管稅務機關本參照當?shù)禺斒Ｄ?、同類?/p>