有關(guān)房地產(chǎn)營銷策劃方案3篇

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1、產(chǎn)品的調(diào)研

只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，端詳產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點(diǎn)，策劃才能行之有效。

〔1〕物業(yè)的定位;

〔2〕建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析;

〔3〕目標(biāo)市場的分析;

〔4〕目標(biāo)顧客的特征、購置行為的分析;

2、市場的調(diào)研

或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是閱歷，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的閱歷，結(jié)合不斷改變和細(xì)分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對全部在規(guī)劃、推廣過程中將消失的問題進(jìn)行有效的預(yù)報。

在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車或迷信閱歷終究是不行的。

〔1〕區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;

〔2〕主要競爭對手的界定與SWOT的分析;

〔3〕與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;

〔4〕與將來競爭狀況的分析和評估。

3、企劃的定位

定位是全部廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP〔獨(dú)特的銷售主見〕，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其別出心裁的銷售賣點(diǎn)。

查找最能代表目標(biāo)顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。

4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間支配，更沒有周期概念。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。

房地產(chǎn)廣告必需以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、打算性

5、傳播與媒介策略的分析

有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是鋪張的。的確，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，實(shí)行全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清楚的形象，并以持續(xù)全都的形象建立品牌。

〔1〕不同媒體的效應(yīng)和掩蓋目標(biāo);

〔2〕不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;

〔3〕不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析;

〔4〕不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;

〔5〕不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;

〔6〕不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析;

〔7〕戶外或其他媒體的分析;

〔8〕不同的媒體組合形式的分析。

6、階段性推廣總體策略

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間支配，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。

規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，依據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。

7、階段性廣告和媒介宣揚(yáng)

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車縱橫交叉，整合傳播。

〔1〕廣告的重點(diǎn);

〔2〕廣告的主題和表現(xiàn)手法;

〔3〕各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;

〔4〕媒體的發(fā)布形式和頻率;

〔5〕整合傳播的策略;

〔6〕媒體發(fā)布的代理。

8、階段性促銷活動的策略

促銷的最大目的是，在肯定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場需求，到達(dá)銷售促進(jìn)的目的。

〔1〕促銷活動的主題;

〔2〕促銷活動的打算和實(shí)施監(jiān)督;

〔3〕促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;

〔4〕促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。

9、階段性公共關(guān)系的策略

擅長借用各種社會大事制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報道、炒作，使樓盤得以宣揚(yáng)，并能樹立獨(dú)特的形象。

10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益改變的市場，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放

所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場推廣中，要準(zhǔn)時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能準(zhǔn)時地反應(yīng)和應(yīng)對。

12、推廣本錢預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控

廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)當(dāng)是簡潔地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費(fèi)用的壓價之上，而是應(yīng)當(dāng)貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密支配，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。由于一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇2

前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產(chǎn)閑置率始終在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使廣闊房地產(chǎn)企業(yè)熟悉到房地產(chǎn)競爭很激烈，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必需了解市場，熟知市場，實(shí)施“重心前移”的市場定位。這時，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃問題討論。之后，全國大中城市相繼綻開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。實(shí)施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。

房地產(chǎn)營銷策劃的重要環(huán)節(jié)

根據(jù)現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售〔推銷〕一樣，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不行缺少的一環(huán)。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對市場的定位，財務(wù)上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能表達(dá)“發(fā)覺愿望并滿意他們”營銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。假如沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順當(dāng)?shù)匿N售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風(fēng)險。

房地產(chǎn)營銷策劃的最前端

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)受如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資酬勞分析、投資決策、方案設(shè)計、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對前6個階段進(jìn)行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。這里應(yīng)當(dāng)說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個階段，認(rèn)為前期工作是在確定了詳細(xì)開發(fā)地點(diǎn)與項目之后，在購置土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開頭以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營銷策劃活動。其次，前營銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去仔細(xì)做市場調(diào)查工作，而是憑自己的感覺、老閱歷得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他事實(shí)上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營銷策劃活動。筆者認(rèn)為，前營銷是在“拿到地塊”之前，由于拿到地塊說明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，假如地產(chǎn)市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告知投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)打算分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略

前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷策劃的前端，但是，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞，直接關(guān)系到將來開發(fā)建成的項目是否能夠勝利地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的關(guān)鍵。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，也只有通過前營銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場的恰當(dāng)定位，通過勝利的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長期地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)勝利謀劃將來進(jìn)展的一個有效的、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。

前營銷策劃工作的誤區(qū)與問題

在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消退，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的狀況下，進(jìn)入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開頭升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭辯與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)的`各項指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，20xx年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率快速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的緣由是多方面的，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的緣由。

其存在的誤區(qū)與問題主要表如今：

重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣揚(yáng)等工作幾乎是同時進(jìn)行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進(jìn)行；四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獵取缺乏牢靠的根據(jù)，要么是可行性報告的承當(dāng)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報告”?？傊?，他們都不大重視“前營銷”，從而耽擱了房地產(chǎn)營銷策劃的最正確起步期。至于涉及企業(yè)長期進(jìn)展