湖北省房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程

湖北省房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程第一頁，共133頁。房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪活動。（房產(chǎn)測繪主要是指通過測量和調(diào)查工作來確定房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作，通常也稱為房產(chǎn)測量。）內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等和建立房產(chǎn)信息化系統(tǒng)。第二頁，共133頁。房產(chǎn)項目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。第三頁，共133頁。7.1一般規(guī)定分層測繪是對一幢房屋及其各層的邊長、面積等基礎數(shù)據(jù)進行采集、計算，從而全面反映一幢房屋及其各層的位置、范圍等基本狀況的活動；分戶測繪是以幢為單位，對各基本單元的邊長、面積、共有情況等基礎數(shù)據(jù)采集、測繪以及分攤計算，從而反映各基本單元的位置、范圍、面積等狀況的活動；整幢為一個基本單元的房屋，只進行分層測繪；整幢為多個基本單元的房屋，應進行分層和分戶測繪；分層、分戶測繪邊長精度參照本規(guī)程4.4.4房產(chǎn)界址點精度要求執(zhí)行。第四頁，共133頁。房產(chǎn)界址點（以下簡稱界址點）的精度分為三級，各級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50m的相鄰界址點的間距誤差不超過表1的規(guī)定；間距未超過50m的界址點的間距誤差限差不應超過公式（1）計算結(jié)果?！鱀=±（mj+0.02mjD）……………（1）式中：mj—相應等級界址點的點位中誤差，單位：m；D—相鄰界址點的距離，單位：m；△D—界址點坐標計算的邊長與實量邊長較差的限差，單位：m。第五頁，共133頁。第六頁，共133頁。第七頁，共133頁。幢是房屋調(diào)查、測繪、面積計算的基本單元。根據(jù)房屋現(xiàn)狀，結(jié)合設計平面圖的設計情況，獨立結(jié)構(gòu)、獨立建筑且獨立使用的房屋可劃為一幢，包括地上和地下部分不同結(jié)構(gòu)、不同層次的房屋。一般按下面幾種情況劃分：廣義的房屋是指有固定基礎、固定界限，且有獨立使用價值，人工建造的建筑物及特定空間（構(gòu)筑物），狹義房屋是指四周有墻或圍護結(jié)構(gòu)，頂上有蓋，供人們從事生產(chǎn)、工作、學習、生活、居住、文化娛樂等與人類各種活動有關(guān)的建筑物，規(guī)程主要采用狹義概念，對特定空間如車位、商鋪也有相應的規(guī)定。幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋，也稱棟，對幢的劃分結(jié)合工作實際情況本規(guī)程有特殊的規(guī)定。“獨立”包含了使用上的獨立和建筑結(jié)構(gòu)上的相對獨立。是房屋調(diào)查、面積計算的基本單元。第八頁，共133頁。一、幢劃分的意義1、房產(chǎn)要素調(diào)查的基本單元2、房產(chǎn)分幅分丘圖測量的基本單位3、房產(chǎn)面積測量的基礎二、根據(jù)幢定義的“獨立性”原則劃分幢：

1）、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的獨立，即權(quán)屬關(guān)系不能因“幢”的劃分而失去功能或效能，而導致不符合產(chǎn)權(quán)登記單元的要求。

2）、房屋建筑結(jié)構(gòu)的相對獨立：（1）、設計上的獨立（2）、現(xiàn)實性的獨立·3）、房屋建筑面積計算的獨立，不能因“幢”的劃分造成房屋建筑面積不能獨立測算而發(fā)生大的變化。三、復雜幢劃分的基本思路1、該建筑物的設計圖紙是為一整套；

2、同期規(guī)劃、同期建設的房屋；

3、基礎、結(jié)構(gòu)為整體的房屋；

4、該建筑物的各部分存在不可分割的共有部位。第九頁，共133頁。a)建筑主體毗連的居民自建房屋，各自獨立使用，且內(nèi)部無公共用房，結(jié)構(gòu)上能夠區(qū)分的，可以分幢；一般指私房。即：連排建筑的房屋，雖然房屋結(jié)構(gòu)層數(shù)相同，戶之間為共墻，但有單獨的戶主或門牌號，無公用部位，可分別分幢。b)底層（或多層）為一整體，底層（或多層）上有1個或多個塔樓式的房屋，整體劃為一幢。如圖1所示：一般指綜合性樓房，由裙樓和塔樓組成。規(guī)劃批準為兩幢或多幢，設計圖分別設計的，且裙樓之間有不相同的伸縮縫，使用獨立，可分別分幢；裙樓整體使用或者無法分割，同時還存在不可分割的公用部位，不論規(guī)劃批準為幾幢，這一類房屋應該劃分為一幢。如圖1所示：第十頁，共133頁。第十一頁，共133頁。c)多個獨立的樓房，與利用樓房間的隙地建造的房屋以伸縮縫形式連在一起，且相互貫通，其獨立的樓房和隙地上建造的房屋劃為一幢；若相互不貫通，其獨立的樓房和隙地上建造的房屋應分別分幢。如圖2所示：第十二頁，共133頁。一般指街道兩邊，集貿(mào)市場內(nèi)本身為獨立的樓房，為了利用樓房間的隙地，底層（或多層）以裙樓的形式將各個獨立的樓房聯(lián)成一個整體，用作商業(yè)性質(zhì)的房屋。從實地上看與綜合樓相似，但在設計圖上分別設計，隙地間的房屋可以獨立使用，這時應分別分幢；獨立樓房與隙地間的房屋整體設計、整體使用的應劃分為一幢。第十三頁，共133頁。d)地上各幢彼此獨立，地下部分（含半地下室）相互貫通的房屋，地下部分視為獨立一幢，地面上獨立的房屋劃分為多幢。如圖3所示：圖3幢劃分示例3第十四頁，共133頁。多指一個住宅小區(qū)的情況。地面上為多幢的獨立樓房，地下以地下室形式連成一個整體的房屋，地面上按獨立的樓房各分為一幢，地下室以獨立使用的房屋單獨計算。若地上獨立房屋的地下室與中心地下室只是通過通道連接的，地上獨立房屋應與其地下部分整體劃為一幢。如圖4所示：圖4幢劃分示例4第十五頁，共133頁。e)獨立使用的房屋以連廊或架空通廊相連，其獨立房屋可分別分幢，連廊（或架空通廊）視為一幢，面積獨立計算。如圖5所示：圖5幢劃分示例5第十六頁，共133頁。架空通廊：兩建筑物之間供人們通行的空中走廊。架空通廊相連的兩幢（或多幢）房屋，在實際工作中除了可各分別分幢，兩幢房屋之間的架空通廊（含底層的通廊）的面積也可以以1/2處分開，各自計算到各幢房屋的總面積中；對于多幢房屋由連廊連接成一整片的情況，也可按此方法計算各幢的總建筑面積。第十七頁，共133頁。樓梯在商業(yè)性房屋中存在有室外樓梯連接提升多幢房屋的商業(yè)價值，我們可以將其劃為一幢第十八頁，共133頁。f）房屋建成后進行改建、擴建的，應按照改建、擴建后形成的建筑形式進行分幢；房屋改建、擴建后與原房屋之間有互不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且相互間無公用設施設備的，可將改建、擴建后的房屋作為一幢；否則，應與原房屋合并幢。g）特殊情形的房屋，由本地區(qū)縣級以上房產(chǎn)管理部門確定。在實際工作中，對于一些《規(guī)程》中未涉及到的特殊類型房屋分幢，可由本地區(qū)縣級以上房屋登記部門確定；實際是自由裁量權(quán)，但應有相關(guān)的說明。第十九頁，共133頁。7.3.1房屋層數(shù)房屋層數(shù)按如下方法確定。a)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0.00以上計算；采光窗在室外地坪以上，層高在2.20m及其以上的半地下室，計算自然層數(shù)。1、自然層是指地面以上按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的層高大于或等于2.20m的樓層；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高大于或等于2.20m的，計算自然層數(shù)。將半地下室和架空層明確為自然層，解決了工作中的分層問題。2、架空層是指建筑物中僅以結(jié)構(gòu)柱（或剪力墻）作為支撐、無圍合外墻的敞開空間層。架空層的表現(xiàn)形式多種多樣，如：閉合車庫、儲藏室、架空綠化等。第二十頁，共133頁。3、地下室、半地下室是指房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的1/2者為地下室；房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的1/3且不超過1/2者為半地下室。4、房屋層數(shù)、總層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)；房屋總層數(shù)是指房屋的地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和；5、騎樓是指沿道路（街、巷）建設，底層部分建筑作為社會性公用通道或街巷的房屋。沿街二層以上用承重柱支撐騎跨在公共人行空間之上，其底層沿街面后退的建筑物。6、過街樓是指建在道路（街、巷）上方，底層（或底層部分建筑）用作公用通道或街巷的房屋。當有道路在建筑群穿過是為保證建筑物之間的功能聯(lián)系，設置跨越道路上空使兩邊建筑相連接的建筑物。第二十一頁，共133頁。b)房屋的假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機房等不計層數(shù)。1、附層，指自然層的附屬樓層，如夾層、技術(shù)層等。2、技術(shù)層是指建筑物內(nèi)用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝或結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的層次。技術(shù)層包括結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設備轉(zhuǎn)換層。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層系指建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過其進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的樓層；設備轉(zhuǎn)換層是指專用于為安裝布置水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設施的樓層。設備轉(zhuǎn)換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)層，層高≥2.20米，應計算自然層。3、閣樓（暗樓），是指利用坡形屋頂（或人字梁頂）的上部空間(悶頂部分)作為使用空間，該使用空間稱閣樓4、夾層、插層是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，也指安插于上下兩個相鄰自然層中間的房屋。事實上夾層多為圖紙設計時就有，結(jié)構(gòu)上是整體，插層是后來加建的。5、裝飾性塔樓，指高層建筑的頂端用于裝飾性的樓層。6、突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機房等，指房屋屋面平臺上的建筑。第二十二頁，共133頁。c）規(guī)劃部門確定的自然層數(shù)與本規(guī)程相沖突時，由房屋所在地區(qū)的房管部門另行規(guī)定。規(guī)劃部門主要是審批建筑物的合法性，只要規(guī)劃部門通過了審批的房屋，該房屋按審批圖紙建造的，就是合法的，我們房屋層數(shù)也可以與規(guī)劃不一致。第二十三頁，共133頁。a)地上部分，從一層開始向上按自然序號1、2、3、……編號，不能跳層；同一幢樓房中，層高不一致的自然層，依據(jù)設計圖設計的自然層表示；如圖6所示：房屋的層數(shù)按室內(nèi)地坪標高±0.00以上的自然層個數(shù)計算，每一自然層各劃分為一層，層次編號從室內(nèi)地坪標高±0.00開始向上按1、2、3、……編號；局部層高不一致的樓層應按整體樓層情況編號。如圖6所示：第二十四頁，共133頁。圖6房屋層表示示例1第二十五頁，共133頁。圖7房屋層表示示例2第二十六頁，共133頁。b)地下部分，從地下一層開始向下按自然序號-1、-2、-3、……編號；房屋室內(nèi)地坪標高±0.00以下的為地下室，層次編號從室內(nèi)地坪標高±0.00開始向上按-1、-2、-3、……編號。采光窗在地平線上，地板面在地坪線以下的半地下室，按自然層的第一層編號計算。c)夾層、插層、低于2.20m的技術(shù)層、裝飾性塔樓、閣樓（暗樓）以及突出屋面的樓梯間、水箱間、雜物間、電梯機房等，其編號可按所在層次和特性來編立。如1層中的夾層，編號為“1層夾層”；屋面的樓梯間、電梯機房等，編號為“屋面1層”、“屋面2層”等；假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機房等不計房屋的總層數(shù)，其編號按其所在的層次和使用性質(zhì)來編號。如1層中的夾層，編號為“1層夾層”；屋面的樓梯間、電梯機房等，編號為“屋面1層”、“屋面2層”等。d)螺旋上升式的房屋，按旋轉(zhuǎn)一周的空間水平投影劃分自然層數(shù)，然后再根據(jù)各自然層來編號；e)錯層房屋按一個自然層表示；第二十七頁，共133頁。圖8房屋層表示示例3第二十八頁，共133頁。f)層高在2.20m及其以上的架空層按房屋自然層來編號。房屋底層為架空層，其編號為“1層（架空層）”；房屋其他層為架空層，其編號可編為“X層（架空層）”；設計為復式（躍式）住宅的房屋，依據(jù)設計圖確定是否計算自然層數(shù)；1、復式住宅、躍層住宅系指套內(nèi)空間跨越兩個樓層或兩個樓層以上的住宅房屋。房屋頂層為復式住宅時，也稱躍層住宅。2、若房屋頂層設計為躍層住宅時，最上的躍層部分按當?shù)亓晳T辦理（有的計層、有的不計自然層數(shù)），其他復式住宅的樓層按房屋的自然層計算層數(shù)。如圖9所示：第二十九頁，共133頁。圖9房屋層表示示例4第三十頁，共133頁。3、復式樓：實際為兩層樓，而非一層分成兩層，每層都有自己獨立的標準層高，只是兩層間有一個一樓直通二樓頂?shù)墓餐幕ネ臻g（一般是客廳，客廳頂直通二樓頂，層高達五米以上），從樓下能看到樓上的走廊和欄桿。在結(jié)構(gòu)上是按兩層樓的結(jié)構(gòu)來做，在房產(chǎn)測量中，算兩層的面積，一樓直通二樓頂?shù)哪莻€公共空間只算一層面積。假層：實際為一層樓，只是比普通單層樓房的層高（2.8米）提高了一些，一般在3.5米至4.5米之間然后在中間添加一樓板，分為兩層，但也有一個一樓直通“二樓”頂?shù)墓部臻g，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用，樓下也能看到樓上的走廊、欄桿扶手等。但其與復式樓最大的區(qū)別就是層高不一樣，假層實際為比單層高些的樓層，而復式是兩個樓層的層高，在結(jié)構(gòu)上是按單層樓的結(jié)構(gòu)來做，在房產(chǎn)面積中也只算一樓的面積。復式樓與躍式樓的區(qū)別：躍式樓也是兩層的層高，也有一個樓梯上到二層，但和復式樓最大的區(qū)別就是沒有那個從一樓直通二樓頂?shù)幕ネ臻g。第三十一頁，共133頁。

復式樓假層躍式第三十二頁，共133頁。h）坡下層的房屋，±0.00以上的按自然層來編號；±0.00以下的依次編為-1、-2、-3、……,并在相應的層號后注記為“坡下層”?！?.00以上的按自然層來編號；±0.00以下的可依次編為-1、-2、-3、……,并在相應的層號后注記為“坡下層”，有的±0.00坡上和坡下都有，那么應以小區(qū)外的主通道±0.00的計算點。如圖10所示：第三十三頁，共133頁。圖10房屋層表示示例5第三十四頁，共133頁。7.4.1戶的劃分房屋戶指房屋的一個基本單元，其劃分方法如下：1、房屋基本單元.是指有固定界限、可以獨立使用并有明確、唯一編號（幢號、戶號等）的房屋或者特定空間。是房屋登記的基本單位，測繪是以幢為基本單元測量2、房屋戶指房屋內(nèi)各權(quán)屬單元的權(quán)界線所圍成的范圍（包含陽臺、走道等附屬建筑），是房屋登記發(fā)證的基本單元。（房屋“戶”的概念進行擴展，房屋內(nèi)一個權(quán)屬單元的固定權(quán)界線所圍成的范圍（包含陽臺、走道等附屬建筑），即為一戶。一戶可以是一套標準戶型，也可以是一層、一個單元或一幢。第三十五頁，共133頁。a)成套住宅，以一套劃分為一戶。緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人的，也按兩套或多套劃分，不能合并；1、《房屋登記辦法》規(guī)定國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記，為了與《房屋登記辦法》保持一致，《技術(shù)規(guī)程》規(guī)定緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人的，也按兩套或多套劃分，不能合并。2、復式結(jié)構(gòu)的住宅一般由上下兩層的垂直空間合為一套，連體別墅房一般由上下多個樓層的垂直空間合為一套，這類的住宅房劃分為一戶；如果一套住宅房為兩個或多個權(quán)利人共有時，不能分割為多戶，只能分為一戶。3、獨立使用的地下室可劃分為一戶。第三十六頁，共133頁。b)獨立使用或出售的商業(yè)用房、車位、辦公用房等按其界址線分戶。無分隔墻體的商鋪、車位等，有明確的界址線，且實地埋設有界樁的，可按界址線分戶；1、實際是虛擬分割，a、所申請房屋類型無分割墻體；b、有明確的界址線；c、界址點埋設有界樁；d、施工圖紙上界限清楚。獨立使用和出售的商業(yè)用房、車庫用房按其權(quán)界線分戶。有分隔墻體的按墻中心線分戶；無分隔墻體的，但有明確的界址線，且實地埋設有界樁的，可按界址線分戶。2、這時的界址線指各戶之間分隔的界線，分隔物可以是磚墻、鋁合金、玻璃等材料，也可以是油漆加鋼釘?shù)臉擞?，實地與設計圖上應一致。第三十七頁，共133頁。c)為同一權(quán)利人所有的整幢房屋，可劃分為一戶；d)專有用房及不被分攤的公共用房視為一戶。在一幢房屋內(nèi)，不被分攤的公共用房，可視為一戶。如物業(yè)用房、社區(qū)辦公用房等第三十八頁，共133頁。房屋分戶界址線應以產(chǎn)權(quán)來源為依據(jù)，有合法協(xié)議約定的，以約定為準；無約定的，按如下要求確定：有約定從其約定，在實際工作中有時我們忽視雙方的約定，機械套用相關(guān)規(guī)定，契約是合同法認可的。a)成套房屋的分戶界址線為戶間分隔墻中線和外墻裸墻的中線；如圖11所示：

成套房屋的分戶權(quán)界線取其裸外墻或分戶隔墻的中心線。工作中要注意我們可能不是用裸外墻來確定分戶界線，如圖12所示：第三十九頁，共133頁。圖11分戶界址線示例1第四十頁，共133頁。圖12分戶界址線示例2第四十一頁，共133頁。b)戶與公共部位之間的分隔墻以中心線為界；c)商業(yè)鋪位、車位等分戶界址線取分隔墻中線和外墻裸墻中線，無分隔墻時取界址點相鄰點間連線；d)整層房屋為一戶時，分戶界址線為其專有部分與共有部分的墻中線以及外墻裸墻的中線；e)整單元房屋為一戶時，分戶界址線為單元間共墻的中線或單元外墻裸墻的中線；f)整幢房屋為一戶時，分戶界址線為外墻外圍水平投影線。整幢房屋為一戶時，分戶界址線為外墻外圍水平投影線，含外墻外保溫層、抹灰層及外墻帖面層。第四十二頁，共133頁。7.5.1房屋面積測繪調(diào)查內(nèi)容1、房屋測繪調(diào)查是房屋測繪中很重要的一個環(huán)節(jié)，但在工作中由于有產(chǎn)權(quán)調(diào)查很容易被忽略，測繪調(diào)查主要是自然屬性以及相關(guān)的權(quán)屬屬性，若不調(diào)查清楚測繪成果很容易出現(xiàn)差錯，比如：幢的劃分、墻體歸屬、層數(shù)等等2、調(diào)查a、收集、查看報建審批相關(guān)資料，包括土地、規(guī)劃、人防，施工圖紙、竣工圖紙，有預測技術(shù)報告的，還要查看預測時的相關(guān)資料；b、詢問有關(guān)情況，包括四至界限、施工過程中的變更情況、分戶、公共部位等事項；c、現(xiàn)場查勘拍照，由外到內(nèi)，逐層查看，包括屋面層，特殊部位重點查勘，并做好記錄；d、對現(xiàn)場查勘有疑問的再次詢問確認；e、填寫調(diào)查表并檢查確認3、用地情況也應調(diào)查，按國標以及土地相關(guān)規(guī)定執(zhí)行4、房產(chǎn)要素調(diào)查內(nèi)容包括房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、產(chǎn)權(quán)來源、四至關(guān)系等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖第四十三頁，共133頁。房屋面積測繪調(diào)查內(nèi)容主要包括：房屋所在行政區(qū)（縣）、街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）、建筑物名稱、座落、幢編號、層數(shù)、層次、產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛、他項權(quán)利、建設單位名稱、房屋基本單元、各基本單元戶（室）號等基本情況及繪制房屋界址線示意圖。具體要求如下：a）房屋所在行政區(qū)（縣）、街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）。根據(jù)當?shù)匦姓^(qū)劃查詢確定；b）建筑物名稱。一般以實地標識為準。進行房屋面積預測算時，以規(guī)劃許可文件注明的為準；c）房屋座落。房屋座落是指房屋用地所在的街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）名稱和門牌號。房屋座落在小巷、里弄、胡同時，應加注主要街道的名稱；房屋座落有兩個以上街道或門牌號時，應全部注明；進行房屋面積預測算時，以規(guī)劃許可文件注明的為準；若委托方提出的座落與規(guī)劃許可文件不一致的，需提供當?shù)刂鞴懿块T相關(guān)證明文件；d）幢編號。進行房屋面積預測時，房屋幢編號以設計圖上的編號為準；進行房屋面積實測時，應與面積預測的幢編號保持一致。實際幢編號發(fā)生改變時，需要提供相關(guān)部門的證明文件；e）層次。指房屋基本單元在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示；f）產(chǎn)別。按GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄A表A4中一級分類的類別表示；g）建筑結(jié)構(gòu)。根據(jù)建筑施工圖相關(guān)內(nèi)容進行認定，認定的標準以GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄A表A5中的規(guī)定為準；h）建成年份。指房屋實際竣工的年份。擴建、翻建房屋應加注擴建、翻建年份。一幢房屋有兩個及以上建成年份的，第四十四頁，共133頁。i）房屋用途。指房屋的實際用途和規(guī)劃用途，具體分類標準按GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄A中的A6執(zhí)行。用于房屋登記的，只調(diào)查規(guī)劃用途；j）墻體歸屬。墻體歸屬是房屋四周墻體所有權(quán)的歸屬，分別注記自有墻、共有墻和借墻等三類；k）權(quán)源。系指房屋產(chǎn)權(quán)來源，指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價撥、撥用等。產(chǎn)權(quán)來源有兩種以上的，應全部注記。l）他項權(quán)利。房屋他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利；m）建設單位名稱。以土地、規(guī)劃許可文件上載明的名稱為準；n）房屋基本單元。1)國有土地范圍內(nèi)的成套住房，以套為基本單元。非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元；2)集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元。在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元；3)非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元；o）基本單元戶（室）號。第四十五頁，共133頁。1)成套住宅：單元號編立時，面向主出入口從左至右依次編為1單元、2單元、…n單元，如13圖所示。在各單元各層內(nèi)，面向單元入口，從左邊靠近入口的一戶（室）開始，按順時針的方向依次編為(1)、(2)、……、(n)；若第一層與標準層的主出入口方向不一致時，以成套住宅所在層的主出入口方向為準進行編號，如圖14所示：

成套住宅單元號、戶號編立時：面向主出入口從左至右依次編為1單元、2單元、…n單元，在各單元各層內(nèi)，面向單元入口，從左邊靠近入口的一戶（室）開始，按順時針的方向依次編為(1)、(2)、……、(n).若第一層與標準層的主出入口方向不一致時，第一層為非住宅時，以成套住宅所在層的主出入口方向為準進行編號。住宅在頂層與標準層戶數(shù)不一致或局部層中個別戶為復式住宅時，為整體統(tǒng)一，可以跳號。如圖15所示第四十六頁，共133頁。

圖13住宅房編號示例1圖14住宅房編號示例2第四十七頁，共133頁。圖15住宅房編號示例3第四十八頁，共133頁。2）商業(yè)鋪位、辦公用房、車位:在房屋的所在層內(nèi)，從進門起從左至右，從前到后按自然序號(1)、(2)、……、(n)依次編號；商業(yè)鋪位、辦公用房、車位:在房屋的所在層內(nèi)，從進門起從左至右，從前到后按自然序號(1)、(2)、……、(n)成反“S”型依次編號。如圖16所示：3)跨區(qū)域（層、單元等）的基本單元：以主入戶門所在區(qū)域編號。圖16商業(yè)房編號示例第四十九頁，共133頁。房屋面積測繪調(diào)查應利用已有的地形圖、地籍圖、航攝像片及有關(guān)的產(chǎn)籍資料，以幢為單位，逐項實施。調(diào)查表表樣見附錄A。7.6房屋面積測繪數(shù)據(jù)采集（外業(yè)）一、由于計算房屋建筑面積的需要具備五個普遍性條件：①上蓋一般應具備有經(jīng)規(guī)劃審批的設計圖，建筑材料可以是與主體結(jié)構(gòu)材料相同，也可以是其他較牢固的材料，如鋼化玻璃等一些透光材料。②圍護物一般是指結(jié)構(gòu)墻體、柱、各種材料的欄桿。③結(jié)構(gòu)牢固一般是從房屋是否耐用、安全去判斷。④實際使用功能一般是指能供人們生活、生產(chǎn)、休憩、娛樂的場所。⑤層高2.20米是一個硬性規(guī)定的界限，永久性是相對臨時性建筑而言，主要是從權(quán)屬管理的角度出發(fā)，經(jīng)規(guī)劃批準的正式建筑就可以認定為永久性建筑，外圍水平投影一般是指我們在采集房屋外部尺寸時應包含裸墻的裝修層，即抹灰層、外保溫層或直接粘貼的面磚層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。是指室內(nèi)±0至上一層樓面、或上下兩層樓面、或樓面至屋頂面的垂直距離。坡屋面的房屋測量其層高時可以采取測量室內(nèi)凈空高加樓板厚度的方法。二、不符合建筑面積計算條件的建筑物和構(gòu)筑物都屬于不動產(chǎn)登記范疇因此調(diào)查與數(shù)據(jù)采集過程中，必須調(diào)查仔細，數(shù)據(jù)采集充分，表述準確第五十頁，共133頁。房屋面積預測是指在房屋竣工前，房產(chǎn)測繪單位根據(jù)符合要求的建筑施工圖或其它資料采集房屋邊長尺寸及房屋有關(guān)信息，對房屋面積進行測算的行為。依據(jù)建設單位提供的符合房產(chǎn)管理要求的圖件、說明等，采集面積計算數(shù)據(jù)及相關(guān)的信息要素。7.6.1.1房屋面積預測算數(shù)據(jù)及相關(guān)信息要素采集的依據(jù)a）土地使用權(quán)證明文件及附圖（宗地圖）；b）建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖（核位紅線圖、紅線定位冊）；c）房屋建筑施工圖（含總平面圖、各層平面圖、立面圖、剖面圖、局部大樣圖）及相應的電子文檔；d）人防管理部門批準或備案的人防設計圖；e）規(guī)劃審批的物業(yè)服務用房、社區(qū)用房平面圖或說明；f）建設單位出具的銷售（分割）方案及共有面積的使用說明；g）預測工作中需要的其它資料。第五十一頁，共133頁。7.6.1.2房屋面積預測算邊長數(shù)據(jù)采集的方法a）設計圖紙上標注無誤的尺寸，可以直接采集；b）邊長尺寸不能直接得到的，可通過其它相關(guān)數(shù)據(jù)換算得到；c）設計圖紙上，局部無標注尺寸，也無法通過其它相關(guān)數(shù)據(jù)換算得到，可通過圖解法采集；d）灰層、保溫層、外墻貼面等計入外墻體的厚度。1、土地使用證和規(guī)劃許可證是建筑物合法的憑證2、外墻厚度在預測時應該要考慮，而且在成果中要有說明。7.6.1.3特殊情況處理方式除按照一般規(guī)定進行房屋面積數(shù)據(jù)采集外，遇特殊情況，按下列規(guī)定處理。a）房屋建施圖與電子圖不一致時，建設單位需重新提交圖件；b）設計圖紙上標注的分段尺寸之和與總長度，經(jīng)校核不符時，應返回建設單位重新修正設計圖；c）設計圖紙上局部無標注尺寸，也無法通過其它相關(guān)數(shù)據(jù)換算得到，通過圖解法采集的邊長數(shù)目超過5%的，應返回建設單位重新修正；d）設計圖紙上，因設計單位明顯失誤造成的錯誤，可由建設單位出具相關(guān)說明后予以確認；e）各層外墻相應的抹灰層、保溫層、外墻貼面等面積，分別計算在外半墻面積內(nèi)；f）預測算完成后，房屋設計發(fā)生變更的，預測面積應作變更測算。1、一般性的變更的一定要有設計變更說明或者變更圖紙，結(jié)構(gòu)的變更要重新圖審的變更圖紙2、開發(fā)商二次裝修的變更沒有相關(guān)手續(xù)的應以設計圖為準，不予確認。3、需要建設單位的說明的，一定要該單位蓋章第五十二頁，共133頁。7.6.2房屋面積實測的數(shù)據(jù)采集

房屋面積實測是指房屋竣工后，房產(chǎn)測繪單位實地采集房屋邊長尺寸及房屋有關(guān)信息，對房屋面積進行測算的行為。所有的房屋邊長尺寸經(jīng)實地測量后，必須進行配賦，滿足相應幾何條件的要求。房屋測量時必須繪制草圖，草圖上所規(guī)定的信息要素必須現(xiàn)場調(diào)查，填寫完整。1、直接量取房屋各邊的尺寸數(shù)據(jù)，量取的數(shù)據(jù)保留至0.01米。2、量取房屋邊長時，應保持尺頭尺尾在同一水平線上。3、測量應由外到內(nèi)，先整體后局部進行4、未竣工的房屋，不能出具用于房產(chǎn)管理服務的成果技術(shù)報告。5、房角點坐標數(shù)據(jù)采集利用經(jīng)檢查合格的測量儀器，按照房屋界址點相應精度要求，測算出房角點的坐標，經(jīng)平差改正后得到房角點的坐標值。房屋面積實測數(shù)據(jù)及相關(guān)信息根據(jù)房屋的實際情況，結(jié)合建設單位提交的文件資料進行采集。第五十三頁，共133頁。7.6.2.1房屋面積實測數(shù)據(jù)及相關(guān)信息要素采集的參考依據(jù)土地使用權(quán)證明文件及附圖（宗地圖）；b）建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖（核位紅線圖、紅線定位冊）；c）項目總平面圖及各棟全套建筑施工圖；d）人防管理部門批準的防空平面設計圖或說明性文件；e）建設工程規(guī)劃驗收證明文件及其附件、附圖（竣工圖）；f）建筑工程竣工驗收備案證；g）人防竣工驗收證明文件；h）規(guī)劃審批的物業(yè)服務用房、社區(qū)用房平面圖或說明；i）建設單位出具的銷售（分割）方案及共有面積的使用說明；j）預測技術(shù)報告和相關(guān)資料(指已完成面積預測的項目)；k）其他相關(guān)材料。1、人防管理部門批準的防空平面設計圖或說明性文件和人防竣工驗收證明文件主要是有人防工程的，易地建設是沒有的2、預測與實測差異過大的應分析原因，若有設計變更，應收集相關(guān)變更的資料第五十四頁，共133頁。第五十五頁，共133頁。房屋邊長的測量按照下列規(guī)定執(zhí)行。a)直接量取房屋各邊，應保持尺頭尺尾在同一水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測量時，宜使測線緊貼墻角并離地面約0.80m～1.20m處，并使測線兩端保持在同一水平面上；b)采集建筑物內(nèi)的邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時，應在未進行裝飾貼面處理部位量取。采集建筑物外的邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時，應沿建筑物外墻體的最外層表面的勒腳以上部位量?。籧)形狀規(guī)則的房屋邊長數(shù)據(jù)采集應進行總尺寸和分尺寸數(shù)據(jù)校核；d)形狀不規(guī)則或直接測量有困難的房屋，可實測房屋幾何要素數(shù)據(jù)并進行至少一次多余觀測，按幾何公式計算面積；或采用實測房屋特征點坐標，按坐標點計算面積。實測坐標點的中誤差應控制在±0.05m范圍內(nèi)；e)房屋內(nèi)部分基本單元的戶型未分隔完成，如果不影響其它基本單元建筑面積計算的，可以根據(jù)需要分步實測，獲取所需邊長數(shù)據(jù)；f)房屋邊長尺寸經(jīng)實地測量后，應進行配賦，滿足相應幾何條件的要求。房屋測量時應繪制草圖，草圖上所規(guī)定的信息要素應現(xiàn)場調(diào)查，填寫完整，房產(chǎn)測繪草圖圖框見附錄A；g)房屋邊長數(shù)據(jù)也可采用坐標解析法得到。第五十六頁，共133頁。1、房屋實測時每條邊不得少于兩次，規(guī)則的房屋可以用四邊來替代兩次測量，有的可以室內(nèi)和室外量取。2、測量完后在現(xiàn)場應檢核，及時發(fā)現(xiàn)問題。3、采集的數(shù)據(jù)應經(jīng)過平差處理后才能進入下一環(huán)節(jié)，平差處理應結(jié)合相關(guān)的合法證件。在測量私建房時，有的不注重數(shù)據(jù)的平差處理，比如，土地使用證上標記為8.00m寬，我們測量可能是8.10m或8.05m，那么這時應結(jié)合土地部門的測量進行數(shù)據(jù)處理。4、數(shù)據(jù)采集應充分，能夠互相檢測第五十七頁，共133頁。1、陽臺是指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護結(jié)構(gòu)，供人們活動、休息及晾曬衣物或其它用途的房屋附屬設施。根據(jù)其圍護結(jié)構(gòu)情況可分為封閉陽臺和未封閉陽臺。2、平臺指供人活動的平屋頂或從住宅底層地面伸出室外的部分；露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求或改善室內(nèi)外空間組合而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。3、落地窗指突出外墻面根基落地的櫥窗。為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗

4、廊是水平交通空間，包括柱廊、檐廊、架空通廊、門廊、挑廊等5、要注意廊和陽臺的區(qū)別，特別是私建房如下圖第五十八頁，共133頁。第五十九頁，共133頁。陽臺采集的數(shù)據(jù)包括：陽臺頂蓋水平投影尺寸、陽臺圍護結(jié)構(gòu)的尺寸，陽臺頂板至底板的垂直距離；平臺、露臺應采集定位數(shù)據(jù)； 柱廊，應采集廊柱與廊圍護結(jié)構(gòu)之間的相對位置數(shù)據(jù)。無柱廊，應量取廊的頂蓋水平投影面積及位置數(shù)據(jù)；落地窗應量取底板到頂板之間的垂直距離。1、陽臺頂蓋水平投影尺寸和陽臺圍護結(jié)構(gòu)尺寸不一致時應以兩個水平投影重合部分計算，面積計算時要具體講第六十頁，共133頁。未封閉的陽臺頂蓋維護物第六十一頁，共133頁。單排、獨立柱或無柱廊以頂蓋為標準采集數(shù)據(jù)雙排或多排柱廊不僅要采集頂蓋數(shù)據(jù)還要采集柱外圍數(shù)據(jù)第六十二頁，共133頁。1.80m2.20m不計算應計算外業(yè)測量時數(shù)據(jù)采集應充分第六十三頁，共133頁。車位（地上或地下車位）、商鋪的基本單元，實地無圍護結(jié)構(gòu)的，應設有界址點，量取界址點連線作為車位、商鋪攤位的邊長數(shù)據(jù)；1、界址點已經(jīng)很明晰的情況，我們依據(jù)施工圖紙可直接量取數(shù)據(jù)，然后量取起點和終點的定位數(shù)據(jù)。2、界址點需要測繪來明確，應依據(jù)設計圖紙來明確界址點。無論那種情況，都要依據(jù)設計圖紙、起點的定位要說明清楚，且要建設單位確認，才能出成果報告。第六十四頁，共133頁。斜坡屋頂及傾斜房屋邊長的數(shù)據(jù)采集的要求如下：a)斜屋面樓層2.20m以下的，應進行層高測量，并作相應記錄；b)房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為內(nèi)傾斜時，應分別測量層高在2.20m以上和以下兩部分的邊長數(shù)據(jù)并附略圖說明；c)房屋的墻體為向外傾斜時，邊長尺寸應量至傾斜位置的底部；第六十五頁，共133頁。墻體h2.20m底板向內(nèi)傾斜，層高2.20米墻體底板向外傾斜，以底板為準準第六十六頁，共133頁。7.7.1房屋面積測算的一般要求房屋面積測算是根據(jù)外業(yè)采集的數(shù)據(jù)進行整理配賦，利用面積計算軟件或計算工具，計算出所需要的各項面積。面積計算方法包括幾何解析法和坐標解析法。房屋面積的測算包括房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。其中套內(nèi)建筑面積包括房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積：1)套內(nèi)使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算。(1)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積計入使用面積；(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積以內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

第六十七頁，共133頁。2)套內(nèi)墻體面積是指房屋套內(nèi)的維護體或承重墻或承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按權(quán)屬界限內(nèi)的墻體水平投影面積計入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。3)套內(nèi)陽臺建筑面積依據(jù)本規(guī)程8.2和8.3.8的規(guī)定，按陽臺外圍或者陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。長度單位：邊長以米為單位，標注邊長尺寸取至小數(shù)點后兩位，即：0.01m；面積單位：房屋各類面積均以平方米為單位，最后結(jié)果保留小數(shù)點后兩位，即：0.01m2；取位原則：小數(shù)點后第三位按照“四舍六入、單進雙不進”的原則。第六十八頁，共133頁。1、房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、有圍護物、有實際使用功能、層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。上蓋應經(jīng)規(guī)劃審批，未經(jīng)審批的，尤其是后來加建的不能認定為上蓋，當然在規(guī)劃核實驗收前就加建的，并核發(fā)了規(guī)劃核實驗收合格證的，應認定為有上蓋；上蓋的材質(zhì)可以與主體結(jié)構(gòu)相同，也可以不相同。2、房屋產(chǎn)權(quán)面積是指權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積，由房屋的套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積兩部分組成。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）行政管理部門或其授權(quán)的房屋產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)審核、確認。（房屋登記面積、不動產(chǎn)登記統(tǒng)一后，應該由不動產(chǎn)登記機構(gòu)確認）3、房屋套內(nèi)建筑面積是指房屋基本單元固定界限范圍內(nèi)水平投影面積，包括房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積。國標附錄B只定義了成套房屋的套內(nèi)建筑面積，實際上房屋由于其使用功能不同，其結(jié)構(gòu)、組成形式千差萬別，在這里將套內(nèi)建筑面積的概念外延擴展，定義為：房屋基本單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。第六十九頁，共133頁。4、共有建筑面積是指建筑物內(nèi)多個權(quán)利人共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分為應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。5、房屋用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設施所占用的土地面積、院落用地面積和其它用途的土地面積。用地面積以丘為單位進行測算。6、房屋占地面積是指房屋底層外圍水平投影面積，包括底層的陽臺、柱廊、門廊、室外樓梯等水平投影面積。獨立地下室或多棟房屋相連的地下室不計算占地面積第七十頁，共133頁。根據(jù)房屋水平投影的形狀分割成若干幾何圖形，由幾何圖形面積計算公式，即可計算出各類面積的數(shù)值。7.7.3坐標解析法計算面積利用采集的房屋點的坐標值，根據(jù)本規(guī)程公式（3），即可計算出各類面積的數(shù)值。7.7.4房屋面積測算技術(shù)報告書房產(chǎn)測繪項目完成后，應出具《房產(chǎn)測繪技術(shù)報告書》?！斗慨a(chǎn)測繪技術(shù)報告書》格式和式樣見附錄F。第七十一頁，共133頁。第七十二頁，共133頁。10.1一般規(guī)定1、房產(chǎn)變更測量涉及到交易活動、司法程序等方面的行為，不僅是測出房屋建筑面積，還要依據(jù)已有的成果資料測量房屋因改擴建等原因引起的變更情況。測量前應收集變更信息以及對信息的分類；現(xiàn)場測量時要對變更要素調(diào)查以及測定，調(diào)查要依據(jù)相關(guān)的申請和已有的成果資料，對房屋現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、界址點等情況全面調(diào)查；現(xiàn)場測量后的內(nèi)業(yè)工作應對房產(chǎn)編號的調(diào)整以及相關(guān)資料的更新。2、變更測量中通常還會有一個基準點，一般以變更范圍內(nèi)的房產(chǎn)界址點和平面內(nèi)的控制點為基準點。房地產(chǎn)作業(yè)中外業(yè)工作主要采用野外數(shù)據(jù)采集模式，內(nèi)業(yè)工作則會利用丘幢編號原則將野外采集來的數(shù)據(jù)加以分類整理，并用專門的房地產(chǎn)測繪軟件繪制成圖。外業(yè)采集的數(shù)據(jù)還會和測量草圖相比較，檢查是否超出系統(tǒng)誤差，防止錯量、漏量。內(nèi)業(yè)處理和計算也應當考慮已有的檔案數(shù)據(jù)。將新生成的丘幢編號，再將編好的丘幢號提供給測繪組，測繪組的人員再通過各種連接、數(shù)據(jù)更新等更新數(shù)據(jù)圖，建立和完善房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。第七十三頁，共133頁。3、變更測繪實際上是動態(tài)測繪，更新已有的測繪成果，4、變更測繪一方面為登記服務，另一方面為信息化服務5、變更測繪要結(jié)合已有的測繪成果檔案；為登記服務的現(xiàn)狀變更測繪，要尊重已有的登記檔案。變更測繪分為現(xiàn)狀變更測繪和權(quán)屬變更測繪兩大類。第七十四頁，共133頁。a)現(xiàn)狀變更測繪內(nèi)容1)房屋的新建、改建、擴建，房屋建筑及結(jié)構(gòu)、層數(shù)發(fā)生的變化；2)房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除，自然倒塌或燒毀；3)圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物和房屋附屬設施的變化；4)道路、廣場、河流的拓寬改造，河流、湖泊、溝渠、水塘等邊界的變化；5)房屋坐落（地名、門牌號）的更改；6)房屋及其用地分類面積增減變化。行政境界（如市轄區(qū)界）的調(diào)整，涉及房地產(chǎn)編號的更正。第七十五頁，共133頁。權(quán)屬變更測繪的內(nèi)容1)產(chǎn)權(quán)初始登記后發(fā)生房屋的買賣、交換、繼承、分析（分割）、兼并、入股、贈與等房產(chǎn)交易活動引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更，需要變更測繪的；2)房屋用地界限、界址點的變化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引起房屋占地面積范圍的調(diào)整；3)征（劃撥）地、出讓或轉(zhuǎn)讓土地而引起土地權(quán)屬界線的變化；4)他項權(quán)利范圍的變化和注銷。1、法院等司法部門裁決的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移和房產(chǎn)變更（包括沒收、分析），以及房產(chǎn)管理部門按政策處理的接、代管和發(fā)還的房屋，絕產(chǎn)房屋。

2、房產(chǎn)權(quán)利人自行申請更正，因申請人隱瞞事實、偽造有關(guān)證件等引發(fā)錯證的補充和更正。第七十六頁，共133頁。根據(jù)房產(chǎn)變更資料，先進行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址更調(diào)查，再進行分戶權(quán)界和面積的測定，調(diào)整有關(guān)的房地產(chǎn)編碼，最后進行房產(chǎn)圖、房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)等資料的修正并整理歸檔。第七十七頁，共133頁。a)根據(jù)現(xiàn)有資料、變更范圍及變更調(diào)查情況，選擇適宜的變更測繪方法；b)房地產(chǎn)的合并和分割，應根據(jù)變更登記文件，在當事人或利害關(guān)系人到現(xiàn)場指界下，實地測定變更后的房地產(chǎn)界址和面積。第七十八頁，共133頁?，F(xiàn)有的平面控制點、界址點、房角點經(jīng)檢查無誤后，可作為變更測繪的基準點；變更測繪的精度應滿足相應類別初始測繪的精度要求；丘號、界址點號、幢號、戶號的調(diào)整。丘號、丘支號、界址點號、幢號、戶號等變更時不能與原號重復；1)丘合并時，須重新編立丘號，新增丘號沿房產(chǎn)分區(qū)或房地產(chǎn)分幅平面圖內(nèi)最大丘號續(xù)編；原有丘拆分，分別設丘支號；2)用地合并，四周外圍界址點維持原點號；用地分割或擴大，新增界址點沿丘內(nèi)最大界址點續(xù)編；3)用地單元中房屋被部分拆除或擴建，仍保留原幢號；新建和改建房屋沿丘內(nèi)最大編號續(xù)編；房屋滅失，注銷原有幢號；4)房屋合并、分割，原有戶號不再沿用，新編戶號在原有層或單元最大戶號后續(xù)編。已用于登記確權(quán)的房產(chǎn)測繪成果不得隨意更改，權(quán)屬變更測繪應以合法的變更文件及相關(guān)資料為依據(jù)進行；變更測繪后，應對原有房產(chǎn)測繪成果(圖、卡、冊、薄及數(shù)據(jù)庫)進行變更與處理。權(quán)屬變更測繪成果應納入房屋權(quán)屬與登記檔案。第七十九頁，共133頁。第八十頁，共133頁。有的測繪單位對成果資料檢查、驗收不重視，有的甚至沒有這個環(huán)節(jié)，在檢查過程中發(fā)現(xiàn)有的臨時補資料，而且補也沒有補齊全，有的檢查就是一個形式，而沒有實質(zhì)性的檢查，成果檢查在測繪行業(yè)是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，是質(zhì)量把控的環(huán)節(jié)。資料歸檔是將作業(yè)依據(jù)、成果資料整理歸檔，以備后查，但是有的測繪單位歸檔資料很少，沒有按規(guī)范要求歸檔。第八十一頁，共133頁。a)房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量通過“兩級檢查，一級驗收”方式進行控制；

1)一級檢查為測繪單位作業(yè)部門的過程檢查，在全面自檢、互查的基礎上，由專職或兼職檢查人員采用全數(shù)檢查；兩級檢查為測繪單位的最終檢查，一般由施測單位的質(zhì)量管理機構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎上采用全數(shù)檢查，涉及野外檢查項的可采用不低于總量的10%進行抽樣檢查。

2)驗收一般采用抽樣檢查，由生產(chǎn)任務的委托單位組織實施，或由該單位委托專職檢驗機構(gòu)驗收。樣本數(shù)量的確定按GB/T24356-2009《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》6.1條執(zhí)行；b)各級檢查驗收工作應獨立、按順序進行，不得省略、代替或顛倒順序；c)最終檢查應審核過程檢查記錄，驗收應審核最終檢查記錄。審核中發(fā)現(xiàn)的問題，應做好記錄并提出處理意見，交測繪機構(gòu)進行改正，同時也作為資料質(zhì)量評定的依據(jù)。最終檢查、驗收工作完成后，應編寫檢查、驗收報告；d)經(jīng)最終檢查、驗收合格后的房產(chǎn)測繪成果資料方可提交委托方，并應及時整理歸檔、入庫；e)用于房屋權(quán)屬管理和登記的房產(chǎn)測繪成果，縣、市房地產(chǎn)行政主管部門應對測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核，經(jīng)審核合格的成果資料，作為房屋權(quán)屬管理和登記的依據(jù)。第八十二頁，共133頁。4.1二級檢查一級驗收測繪成果質(zhì)量通過二級檢查以及驗收方式進行控制，測繪成果應依次通過測繪單位作業(yè)部門的過程檢查，測繪單位質(zhì)量管理部門的最終檢查和項目管理單位組織的驗收或委托具有資質(zhì)的質(zhì)量檢驗機構(gòu)進行質(zhì)量驗收）。其要求如下：a）測繪單位實施成果質(zhì)量檢查和最終檢查。過程檢查采用全數(shù)檢查。最終檢查一般采用全數(shù)檢查，涉及野外檢查項目的可采用抽樣檢查（樣本量按表4執(zhí)行，樣本以外的應實施內(nèi)業(yè)全數(shù)檢查。b）驗收一般采用抽樣檢查，樣本量按表4執(zhí)行。質(zhì)量檢驗機構(gòu)應對樣本進行詳查，必要時刻對樣本以外的單位成果的重要檢查項進行概查。c）各級檢查驗收工作應獨立、安順序進行，不得省略、代替或顛倒順序。d)最終檢查應審核過程檢查記錄，驗收應審核最終檢查記錄。審核中發(fā)現(xiàn)的問題作為資料質(zhì)量錯漏處理。4.2檢查驗收依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，有關(guān)國家標準、行業(yè)標準、設計書、測繪任務書、合同書和委托驗收文件等。4.3數(shù)學精度檢測4.3.1圖類單位成果高度精度檢測、平面位置精度檢測及相對位置精度檢測，檢測點（邊）應分布均勻、位置明顯。檢測點（邊）數(shù)量視地物復雜程度、比例尺等具體情況確定，每幅圖一般選取20~50個。4.3.2按單位成果統(tǒng)計數(shù)學精度，困難時可以適當擴大統(tǒng)計范圍。4.3.3在允許誤差2北以內(nèi)（含2倍）的誤差值均應參與數(shù)學精度統(tǒng)計，超過允許誤差的2倍視為粗差。同精度檢測時，在允許中誤差倍以內(nèi)（含）的誤差值均應參與參與數(shù)學精度統(tǒng)計，超過允許中誤差的誤差視為粗差。4.4質(zhì)量等級樣本級單位成果質(zhì)量采用優(yōu)、良、合格和不合格四級評定。測繪單位評定單位成果質(zhì)量和批成果質(zhì)量等級。驗收單位根據(jù)樣本質(zhì)量等級核定批成果質(zhì)量等級。第八十三頁，共133頁。第八十四頁，共133頁。第八十五頁，共133頁。11.2平面控制測量檢查驗收平面控制測量成果應從數(shù)學精度、觀測質(zhì)量、計算質(zhì)量、選點質(zhì)量、埋石質(zhì)量、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》8.7.1條執(zhí)行。第八十六頁，共133頁。第八十七頁，共133頁。第八十八頁，共133頁。第八十九頁，共133頁。11.3房產(chǎn)要素測量檢查驗收房產(chǎn)要素測量成果應從界址點的觀測質(zhì)量、界址點的數(shù)學精度、房角點和地物點的觀測質(zhì)量、房角點和地物點的數(shù)學精度、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》的8.7.2條執(zhí)行。第九十頁，共133頁。第九十一頁，共133頁。第九十二頁，共133頁。第九十三頁，共133頁。第九十四頁，共133頁。11.4房產(chǎn)分幅圖檢查驗收房產(chǎn)分幅圖應從數(shù)學基礎、平面位置、要素質(zhì)量、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》的8.7.3.1條執(zhí)行。第九十五頁，共133頁。第九十六頁，共133頁。第九十七頁，共133頁。第九十八頁，共133頁。11.5房產(chǎn)分丘圖檢查驗收房產(chǎn)分丘圖應從界址點的精度、平面位置、要素質(zhì)量、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》的8.7.3.2條執(zhí)行。第九十九頁，共133頁。第一百頁，共133頁。第一百零一頁，共133頁。第一百零二頁，共133頁。11.6房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算檢查驗收房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算應從數(shù)學精度、觀測質(zhì)量、計算質(zhì)量、資料質(zhì)量等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》的8.7.4條執(zhí)行。第一百零三頁，共133頁。11.6房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算檢查驗收房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算應從數(shù)學精度、觀測質(zhì)量、計算質(zhì)量、資料質(zhì)量等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》的8.7.4條執(zhí)行。第一百零四頁，共133頁。第一百零五頁，共133頁。第一百零六頁，共133頁。第一百零七頁，共133頁。11.7房產(chǎn)簿冊檢查驗收房產(chǎn)簿冊應從房產(chǎn)要素調(diào)查、房產(chǎn)簿冊、表等方面進行檢查驗收。具體分類按GB/T24356-2009《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》的8.7.5條執(zhí)行。第一百零八頁，共133頁。第一百零九頁，共133頁。第一百一十頁，共133頁。11.8成果質(zhì)量評定成果質(zhì)量由生產(chǎn)單位專職或兼職檢查人員按優(yōu)、良、合格、不合格四個等級評定，各等級評定的標準按GB/T24356-2009《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》第5條執(zhí)行。不合格成果必須重新測量。第一百一十一頁，共133頁。第一百一十二頁，共133頁。第一百一十三頁，共133頁。第一百一十四頁，共133頁。11.9提交成果資料內(nèi)容a)成果資料索引及說明；b)技術(shù)設計書；c)控制測量成果資料；d)房屋及房屋用地調(diào)查表、界址點坐標成果表；e)圖件數(shù)據(jù)成果資料；f)技術(shù)報告；g)檢查、驗收報告。第一百一十五頁，共133頁。11.10歸檔資料內(nèi)容歸檔資料除了11.9條的內(nèi)容外，還應包括下列內(nèi)容：a)房產(chǎn)測繪合同或委托書。b)委托單位提供的測繪依據(jù)：1)建設工程規(guī)劃許可證；2)土地使用證明；3)總體規(guī)劃平面圖和單幢建筑施工平面圖（含電子文檔）；4)人防管理部門的批文；5)房屋結(jié)構(gòu)、層次、用途及陽臺封閉情況的說明；6)房屋共有關(guān)系的說明；7)其他相關(guān)資料。c)測繪過程資料：1)會議紀要等相關(guān)文件資料；2)成果質(zhì)量控制資料；3)調(diào)查表、房產(chǎn)測繪草圖等外業(yè)記錄；4)檢查記錄、修改記錄等。第一百一十六頁，共133頁。實際上檢查對于質(zhì)量而言只是取輔助作用，主導的還是生產(chǎn)過程，我們應該建立相應的制度來規(guī)范我們的測繪行為，將測繪質(zhì)量貫穿到整過測繪生產(chǎn)過程中，每個測繪人員對測繪質(zhì)量有一個深刻的認識，并在測繪中自覺的注重測繪質(zhì)量和按流程操作，只有這樣測繪質(zhì)量才能得到保障；下面主要從測繪過程交流質(zhì)量控制：房產(chǎn)測繪一般應按照委托測繪、技術(shù)設計、實施測繪、檢查驗收的程序進行作業(yè)。一般情況下委托方和房產(chǎn)測繪企業(yè)需針對測繪的用途和要求簽訂委托測繪合同。測繪企業(yè)在接受委托后需針對測繪用途和要求進行技術(shù)設計，組織實施測繪。在完成測繪之后測繪單位還應組織人員進行質(zhì)量檢查，在確保成果質(zhì)量之后交付委托方對成果進行驗收。在房產(chǎn)測繪作業(yè)過程中技術(shù)設計、實施測繪、檢查驗收尤為重要，這三個環(huán)節(jié)的完成情況直接決定了房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量。第一百一十七頁，共133頁。

一、技術(shù)設計過程的質(zhì)量控制分析設計即根據(jù)測繪委托合同及委托人提供的規(guī)劃、設計等建房資料，查詢房產(chǎn)測繪檔案后，對施測房屋的基本情況進行分析，確定測繪依據(jù)、測繪方法及分攤模型的過程。一般而言，技術(shù)設計過程應先整體后局部，由粗到細的對委托方提交的各類資料進行分析。首先，應確定測繪類型及測繪目的。測繪類型可以分為基礎測繪和香么項目測繪，根據(jù)房屋是否竣工又可以分為實測繪和預測繪；測繪目的根據(jù)測繪數(shù)據(jù)的具體用途來確定。不同的測繪類型、測繪目的，有不同的測繪要求。其次，根據(jù)確定的測繪類型確定本次測繪過程采用的技術(shù)標準及應符合的測繪精度，一般情況下測繪應采用現(xiàn)行的技術(shù)標準，變更測繪應根據(jù)原測繪成果采用的技術(shù)標準。最后，根據(jù)待測房屋的設計（竣工）圖紙及擬采用的技術(shù)標準，在分析房屋空間結(jié)構(gòu)、平面布局及功能組成的基礎上，確定房屋各個組成空間的具體算法和整幢房屋共用部位的分攤層次。對技術(shù)標準未明確規(guī)定，應作標記，便于組織技術(shù)人員討論。技術(shù)設計完成后，應根據(jù)房屋的設計（竣工）圖紙繪制測量草圖，一方面，對房屋空間結(jié)構(gòu)、平面布局及附屬結(jié)構(gòu)情況做到心中有數(shù)，合理安排外業(yè)測繪；另一方面，可以作為外業(yè)數(shù)據(jù)采集的記錄依據(jù)。第一百一十八頁，共133頁。二、作業(yè)過程的質(zhì)量控制作業(yè)過程即具體實施測繪的過程，包括外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)圖形處理及分攤計算，作業(yè)過程的完成情況直接影響房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，是質(zhì)量控制的重點。

1.外業(yè)數(shù)據(jù)采集。外業(yè)數(shù)據(jù)采集應使用經(jīng)檢定合格的、能達到相應精度的儀器和工具進行。一般應遵循先整體后局部，先外部后內(nèi)部的原則，即先采集房屋（主體）外圍數(shù)據(jù)，而后采集房屋內(nèi)部分割數(shù)據(jù)及房屋附屬結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)。在記錄外業(yè)數(shù)據(jù)的同時核對測量草圖中標注數(shù)據(jù)，檢查兩者差值是否超出技術(shù)誤差，發(fā)現(xiàn)問題就地復查。避免錯量、漏量，以此提高工作效率。

2.內(nèi)業(yè)圖形處理及分攤計算。外業(yè)數(shù)據(jù)采集完成后應及時進行內(nèi)業(yè)平差和圖形處理，避免測繪時間間隔過長，造成遺忘和返工。數(shù)據(jù)處理時要統(tǒng)籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數(shù)據(jù)，還要考慮上下相同樓層（戶型）數(shù)據(jù)的一致性。在圖形處理完成后、內(nèi)業(yè)計算前，應對數(shù)據(jù)處理進行全面檢查。內(nèi)業(yè)計算過程首先考慮是否滿足計算建筑面積的條件，其次再考慮如何計算、如何分攤的問題。房產(chǎn)測繪人員應牢固樹立“產(chǎn)品的質(zhì)量是生產(chǎn)出來的，不是靠檢查出來的”思想，避免過度依賴后續(xù)檢查環(huán)節(jié)。第一百一十九頁，共133頁。三、檢查過程的質(zhì)量控制房產(chǎn)測繪產(chǎn)品實行二級檢查一級驗收制度。一級檢查是在全面自查、互查的基礎上，由專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實行的過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由測繪單位的專職檢查人員在一級檢查的基礎上實行的最終檢查。產(chǎn)品的驗收工作應在測繪產(chǎn)品最終檢查合格后進行，一般由測繪項目的委托單位組織實施。

1.自查、互查。自查是保證測繪成果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，應貫穿于整個作業(yè)過程始終，第一測繪人員在整個操作過程中應該經(jīng)常檢查自己的作業(yè)方法，對完成的任務要及時地百分之百地進行自我檢查，一旦發(fā)現(xiàn)遺漏或錯誤，必須立即改正，把遺漏、錯誤消滅在生產(chǎn)第一線。自查完成后，可以由第二測繪人員再次檢查、確認。

2.一級檢查。一級檢查是在測繪人員自查、互查的基礎上，由作業(yè)組的專職檢查人員，按照相應的技術(shù)標準、技術(shù)設計書和相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，對測繪成果的全部內(nèi)容進行細致、全面地檢查，包括所有圖形、數(shù)據(jù)、文字資料以及其測繪成果的產(chǎn)生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。

3.二級檢查。二級檢查是在一級檢查合格后，由測繪單位的質(zhì)量檢查機構(gòu)的專職檢查人員所進行的最終檢查。二級檢查應重點檢查測繪成果產(chǎn)生的依據(jù)和過程，對圖形、數(shù)據(jù)、文字資料等進行抽查。各級檢查之間必須獨立進行，不得省略或代替。同時，下一級檢查應結(jié)合上一級檢查的完成情況，對其忽略的問題重點檢查。房產(chǎn)測繪是一項系統(tǒng)工程，在房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃中的作用日漸突出，其成果質(zhì)量的好壞影響越來越深遠。如何控制房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量是各個房產(chǎn)測繪單位及管理部門永恒的主題。事實證明，結(jié)合房產(chǎn)測繪作業(yè)流程控制成果質(zhì)量是行之有效的方法，而分析設計、作業(yè)過程、檢查過程三個環(huán)節(jié)是控制成果質(zhì)量關(guān)鍵所在。第一百二十頁，共133頁。一、房產(chǎn)測繪外業(yè)工作操作流程細則

為了更好的完成房產(chǎn)測繪，使實測、預測有機結(jié)合，避免測繪工作失誤，進一步保證作業(yè)質(zhì)量，現(xiàn)將房產(chǎn)測繪實測、預測（內(nèi)、外業(yè)）的操作流程細則說明如下，請測量人員按此流程仔細操作。（一）、房產(chǎn)項目測繪分棟實測外業(yè)工作操作流程

1、實測前，項目經(jīng)理應將實測項目分配給實測人；

2、施測人員承接外業(yè)測量任務后，應做好測前準備：

a、測前應對項目進行查閱，帶足項目資料；

b、檢查丈量儀器有無差錯，是否進行了檢驗；

c、帶足書寫工具、外業(yè)測丈調(diào)查表、預測圖紙；

d、檢查交通工具是否安全、是否有故障；

e、聯(lián)系被測單位的工作人員，進行溝通；

f、仔細安排好、預想好實測的主要項目是什么，如：是否整棟、整層，還是一戶、一層，還是某一部位、某一尺寸，做到心中有數(shù)。

第一百二十一頁，共133頁。3、實地進行測量時注意事項

a、到達實地后，將測前的準備工作的主要思想集中，先行對施測的項目進行大致的巡視，按照先整體、后局部，先下層、后上層，先外部、后內(nèi)部，先容易、后復雜，先明了、后隱蔽，先房屋、后用地，先調(diào)查、后實測的順序逐一測量；

b、在開始丈量邊長后，測手在測量時用紀錄者能聽見的聲音讀出邊長尺寸。記錄者一邊復述測手的尺寸，并及時的紀錄在準備好的測丈表上，或預測圖紙的相應位置上；

c、在丈量邊長的間隙時間，記錄員要調(diào)查詢問測丈表的每一欄目，字跡清晰明了，代換、移轉(zhuǎn)等箭頭符號要清楚明了；

d、大邊長（超過15m）一定要丈量兩次，分段丈量之和與整段之長必須符合限差；

e、無法直接量取的尺寸，要用其他方法間接量??；

f、要量取滿足異型房屋面積計算的尺寸。

4、實測時，房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容

（1）、棟房調(diào)查內(nèi)容：

a、區(qū)、圖、號；

b、所在行政區(qū)、街；

c、座落；（即：街道、路、里、巷、村、弄、墩等門牌的新、老號，正街、背街號。）

d、房屋名稱；（即：該房屋的名稱，如×××××大廈等）；

e、房屋朝向；紀錄大門、單元門朝向，要面向圖的南圖廓線，再畫指北針；

f、棟號；注意實地棟號與理論棟號的不同，注意該棟房屋的權(quán)號、共有權(quán)號、抵押典當權(quán)號；

g、在坐落中要調(diào)查有無棟號、單元號、××座號（塔、裙樓相連），跨幾個街道的號碼。

第一百二十二頁，共133頁。（2）、權(quán)屬調(diào)查：

a、產(chǎn)權(quán)人：現(xiàn)場問明房產(chǎn)的權(quán)人，索取產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)資料，以幫助管理部門確定其產(chǎn)權(quán)；

b、確定產(chǎn)別：8種產(chǎn)別是哪一種。

c、特別要注意房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛情況的調(diào)查。

第一百二十三頁，共133頁。（3）、確定房屋的基本要素：

a、層數(shù)：即確定該房屋地面上及±0以下的總層數(shù)，同時確定±0以上的層數(shù)，從外觀上要確定房屋前、后、左、右的自然層數(shù)，特別是從外到里時，要確定其內(nèi)部復式層數(shù)、技術(shù)層數(shù)、夾層數(shù)、頂層是否確定為層數(shù)。（注意：一棟房屋層數(shù)不同時，最終確定的層數(shù)，同時注意房屋有否退層、假層、躍層（有的把它叫做“復式層”）、頂層（有的把它叫做“閣樓”））；

b、層次：當確定一棟房屋中部分樓層的測量時，要仔細調(diào)查出所在自然層數(shù)的哪一自然層；

c、建筑結(jié)構(gòu)：按照結(jié)構(gòu)的6種分類標準，判斷是哪一類結(jié)構(gòu)，特別注意該結(jié)構(gòu)新老標準的對比，將那些老標準中的結(jié)構(gòu)歸類到新標準中來，比如：大板結(jié)構(gòu)歸類為“鋼混”，高級磚木結(jié)構(gòu)歸類為“混合”結(jié)構(gòu)等。判斷時，首先看設計中的“結(jié)構(gòu)”定位，無法定位的再加以判斷，無法斷定其結(jié)構(gòu)的，要記載其梁、柱、墻是由什么材料組成的，由內(nèi)業(yè)人員或由技術(shù)負責人決定。

d、建成年份：要尋問該房屋建成日期的年份；舊房只有年代的，確切詢問該房屋的老居戶。實在無法的，取中數(shù)判定（注意：取實數(shù)，如1998不能寫成98），是新翻修建的以新翻修的年分為主；

e、房屋用途：按國標區(qū)分房屋使用單位的性質(zhì)來判斷房屋的用途性質(zhì)、現(xiàn)在的實際用途。28小類、8大類分別調(diào)查。例如，千萬不要把商業(yè)用房的辦公樓判斷成“辦公用房”等第一百二十四頁，共133頁。（4）、房屋外觀的巡查程序：

a、層數(shù)的構(gòu)成；

b、有否退、錯層；

c、有否單元組成、有否門牌號碼組成、大型聯(lián)體結(jié)構(gòu)的綜合樓有否塔、裙樓組成、有否能夠分成單獨棟的組成；

d、陽臺的組成，是封閉還是不封閉、是有蓋還是無蓋、是否錯位陽臺、是否異型陽臺；

e、有否各種廊，是有柱、有蓋，是消防廊還是其他廊，門斗、門廊是單柱、雙柱、多柱，注意是門斗還是大雨蓬；

f、有否露臺，注意露臺及陽臺的區(qū)別；

g、有否各種外管道、垃圾道、暖氣道、通風道、采光井、地下車道出口，有否室外樓梯；注意是否有象管井的，是通風道的死空間等。

h、有否主墻體，有否凸凹部分算面積的地方；

i、外墻體與幕墻之間的關(guān)系；

j、伸縮、沉降、變形縫的厚度，縫內(nèi)的房間是否相通，棟與外棟之間的分割墻體；

k、勒腳及以上的判斷；

l、頂層有否裝飾性的塔、頂蓋、構(gòu)配件；

m、附屬房屋的服務情況；

n、底層外走廊、檐廊、騎樓、過街樓是否臨街，還是為小區(qū)、為整棟服務；

o、有否斜面及坡屋頂；

p、外墻體的裝飾情況，要列出哪些裝飾部分算到主墻體；

q、外觀上初步確定該房的大功能區(qū)

r、確定方位。

第一百二十五頁，共133頁。（5）、外業(yè)分層分戶的測量程序：

a、分層丈量：

①當有標準層時，注明幾至幾層同，但一定要丈量其中主層和此標準層的最上一層。如相同層多于5層，中間層一定要在分戶丈量中復核一層，以此類推；

②將分層中的大邊尺寸相加積累之后與該層外框尺寸配比，在誤差范圍內(nèi)取平差值；

③丈量分層里面的技術(shù)層、附層、夾層、假層、老虎窗、氣屋關(guān)系；

④注意量取其中架空層、避難層、設備轉(zhuǎn)換層的高度是否有2.20M；

⑤每層核心筒、電梯間、樓梯等通道與該層相通歸屬關(guān)系；

⑥管道井的分布、尺寸；暗樓、復式層、退層與自然層的相互關(guān)系；

⑦水平通道的分隔、相通