農(nóng)村房屋買賣糾紛的審理(上)

農(nóng)村房屋買賣糾紛的審理（上）作者：徐志遠何亞平隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程的推進，由于各種原因，部分農(nóng)民選擇定居于城鎮(zhèn)而出售農(nóng)村的房屋，而越來越多的城鎮(zhèn)居民更愿意購買農(nóng)村房屋，如此形成了農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民間的頻繁交易現(xiàn)實。相對城市商品房買賣而言，農(nóng)村房屋買賣則因法律和政策對農(nóng)村土地使用及流轉(zhuǎn)方面的規(guī)制，引發(fā)了大量農(nóng)村房屋買賣糾紛。本文擬從糾紛的現(xiàn)實出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定與當前的審判實踐，對此類案件的解決探尋可能的途徑。

一、農(nóng)村房屋買賣糾紛的現(xiàn)狀

當前的農(nóng)村房屋交易的房屋類型主要分為：宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”兩大類。

宅基地房屋系村民在審批的宅基地上自建房屋用于住居，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋。根據(jù)“一戶一處宅基地”的原則，雖大部分宅基地房產(chǎn)權(quán)未作權(quán)屬登記，但村民享有對宅基地的使用權(quán)，對附其上的房屋享有所有權(quán)。

而“小產(chǎn)權(quán)房”非法律概念，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鎮(zhèn)政府獨立或與開發(fā)商聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)無法取得像商品房一樣的由行政管理部門頒發(fā)的真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)屬保護力度相對較小。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建于農(nóng)村集體建設(shè)用地、甚至于農(nóng)業(yè)用地上的農(nóng)村房屋權(quán)屬的原始取得與否，往往取決于建造者是否獲得行政部門有關(guān)土地規(guī)劃、建設(shè)審批。未履行合法審批程序，因違反土地管理法規(guī)，建造者無法基于原始建造行為而取得房屋的所有權(quán)，此類房屋無法進行出售；而獲得合法審批程序，建造者能基于原始建造行為取得房屋權(quán)屬證書，但根據(jù)我國有關(guān)農(nóng)村土地管理法規(guī)及政策規(guī)定，購買者的身份亦受到嚴格的限定，不具備特定身份的購房者往往不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)登記。

通常情況，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部村民間的農(nóng)村房屋買賣，在不違反“一戶一宅基地”原則的情況下，不存在權(quán)屬變更的障礙。

而就城鎮(zhèn)居民購買村民宅基房或小產(chǎn)權(quán)房而言，買賣雙方實際履行，互不反悔，便可相安無事，維持現(xiàn)狀。

但隨著農(nóng)村經(jīng)濟和城市化的發(fā)展，一些農(nóng)村房屋升值明顯，亦或可能面臨征地拆遷而將獲得優(yōu)厚的安置待遇補償時，出賣方出于利益驅(qū)動而反悔，向買受方索要加價，甚至訴至法院，主張買賣無效，要求收回房屋，而由于農(nóng)村房屋的買受人通常無法取得行政管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)難以在法律上得到承認，購房利益易受到損害。

二、當前農(nóng)村房屋買賣糾紛的裁判（一）兩則案例之比較：形似與神似1．案例一買賣行為無效；二審法院都對出賣方違反誠實信用原則表現(xiàn)出否定的態(tài)度。

兩案不同之處在于：“有效認定”案例中的購房者在事后將其戶口遷入了訴爭房屋所在地，身份已進行“非轉(zhuǎn)農(nóng)”變更，買方已經(jīng)審批領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證書。

由此可見，法院對農(nóng)村房屋買賣的糾紛的處理，基本上秉持有限認定合同有效的原則，即堅持了城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋違反了法律（強制性）規(guī)定，原則上應認定為無效；基于個案的不同，可有例外情形。

筆者認為，上述兩案表明，評判買賣行為有效亦或無效的關(guān)鍵不在于是否經(jīng)過房屋所在集體組織的同意或批準，而在于購買者的戶口性質(zhì)，即城鎮(zhèn)居民是否變更為農(nóng)村居民，即是否“非轉(zhuǎn)農(nóng)”。而事實上，此種基于身份識別的評判易陷入“惟身份論”的先見主義，有可能在處理此類糾紛時，將合同法上認定合同效力的評判標準束之高閣。

（二）兩種裁判之立場：有效與無效

理論界與實務界也一直存在農(nóng)村房屋買賣合同的效力之爭。1．主流的守成：無效合同論

主流裁判立場認為，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣合同為無效合同。主要理由在于：

其一，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅地基及農(nóng)村土地的買賣，是我國法律法規(guī)所禁止的。

其二，農(nóng)村土地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓，此類買賣涉及到農(nóng)村居民的生存權(quán)益。

其三，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)?！盁o效合同”認定的主要依據(jù)在于：

A、現(xiàn)行《土地管理法》第62條第1款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。同時，該法第63條規(guī)定，農(nóng)村集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。該條規(guī)定應是農(nóng)村房屋買賣合同效力問題定性處理的基本依據(jù)。

B、1999年國務院辦公廳頒發(fā)的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒買土地的通知》第2條明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售；也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅；有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

C、國務院及有關(guān)部委在2004年11月2日《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》、2007年12月30日《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2007年12月31日《關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》、2008年7月8日《關(guān)于進一步加快宅基發(fā)登記發(fā)放工作的通知》等明令城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私房之合同無效的政策不斷出臺，各地方國土資源部門停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。

持此種觀點者認為，在下列情況下轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或宅基地使用權(quán)的，應當認定為無效：其他組織村民或城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，違反國家規(guī)定，應認定無效;《土地管理法》規(guī)定，取得宅基地使用權(quán)應先經(jīng)過集體經(jīng)濟組織批準，擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地，未取得本集體經(jīng)濟組織同意的，應認定無效。

司法實踐中法院的無效判決能夠與現(xiàn)行國家政策保持一致，并且符合當前的不動產(chǎn)登記制度，其效果主要體現(xiàn)在保障了農(nóng)村居民的生存利益。

但無效認定的負面影響亦不容忽視：損害了誠實信用的根基，履行了多年的房屋買賣合同，雙方基于自愿的基礎(chǔ)上達成，有時是出賣方主動要求賣房，出賣方可以隨時利用最權(quán)威的司法途徑來確認該種行為無效，無疑違背契約自由、誠實信用原則。易引發(fā)同類訴訟，引發(fā)連環(huán)訴訟和反悔性訴訟，不利于社會交易秩序的穩(wěn)定；還有司法干預當事人意思自治之嫌。

2．有限的突破：有效合同論

持“有效論”觀點者認為：

A、雖國務院辦公廳在1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土的通知》明確規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，但《通知》不具有行政法規(guī)的效力，不宜作為認定合同無效的依據(jù)。

B、農(nóng)村房屋買賣不存在《合同法》第44條、第52條規(guī)定的無效情形，合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，合同對雙方當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行義務，不得擅自變更或解除合同。

C、《土地管理法》第62條第4款規(guī)定亦并未禁止村民出賣房屋，農(nóng)民將自已宅基地上的房屋出售后，不得再申請宅基地，立法精神隱含農(nóng)民可出售宅基地房屋之意思，因而該規(guī)定即含許可之意。

因此，基于合同自治、維護誠實信用原則，當事人間的合同應屬有效，持此類觀點的較為少數(shù)。

而實踐中，一些法院則在堅持“無效認定”原則的前提下，曾采取了一些突破性、折中做法。比如，上海高院規(guī)定：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準，可以認定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)