三亞酒店投資計(jì)劃書參考范本

三亞酒店投資計(jì)劃書（三亞海悅度假酒店） 暫定目 錄第一:目概況????????????? 4第二：三概況????????????? 5第二:政策分析????????????? 7第三:市分析????????????? 9第四:址分析????????????? 15第五:力分析????????????? 16第六:定位????????????? 16第七:硬件配置????????????? 18第八:投建????????????? 19第九：酒店建投 ????????? 21第十：酒店成本算回收 ?????????22第十一：目描述???????????? 末第一節(jié):項(xiàng)目概況1-1項(xiàng)目名稱：三亞海悅度假酒店（暫定）1-2發(fā)起單位（人）：石家莊賈凱輝石家莊賈凱輝合伙人許昌賈三許昌張晉軍企業(yè)性質(zhì)：民營 有限責(zé)任公司1-3 地 址中國·海南·三亞1-4 投資總額5，000，000元人民幣（暫定）二、建酒店的理由：1、三亞概況：三亞市是海南島最南端的濱海城市；匯集了陽光、海水、沙灘、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、田園、風(fēng)情、古跡等；這些優(yōu)勢(shì)和其得天獨(dú)厚的熱帶風(fēng)光共同構(gòu)成了她獨(dú)具魅力的旅游資源。 主要景點(diǎn)有：亞龍灣旅游度假區(qū)、大東海旅游區(qū)、南山文化旅游區(qū)、亞龍灣森林公園、呀喏達(dá)熱帶雨林區(qū)、鹿回頭山頂公園、南田溫泉、蜈支洲島、大小洞天。全市面積 1919.6平方公里，主要海灣有三亞灣、亞龍灣，崖州灣，月亮灣，主要港口有三亞港，榆林港，南山港。大小島嶼 40個(gè)，面積較大的有西島，蜈支洲島。三亞是我國海陸空運(yùn)輸大動(dòng)脈的最南終端，交通超前發(fā)展，東、西線高速公路在這里交匯，海榆東、中、西線公路在這里匯合，粵海鐵路以這里為終點(diǎn)，鳳凰機(jī)場(chǎng)實(shí)行“落地簽證”政策,使這里與內(nèi)地和國際間架起空中橋梁.海鮮是三亞的特色美食。中國各地菜系，海南的四大傳統(tǒng)名菜文昌雞、加積鴨、東山羊、和樂蟹，均可在三亞品味。此外，在三亞高檔次酒店可享受正宗西餐、日餐、韓餐和俄餐等各國美食風(fēng)情。每年的元旦、春節(jié)、“五一”勞動(dòng)節(jié)、“十一”國慶節(jié)黃金周期間，三亞都要舉辦各種各樣的旅游娛樂活動(dòng)。中國頂級(jí)的專業(yè)模特大賽—“新絲路模特大賽”和"世界小姐選美大賽"等均在三亞舉辦。此外，三亞還一年一度舉辦了富有中華民族文化和濃郁地方特色的天涯海角國際婚慶節(jié)和南山長壽文化節(jié)...獨(dú)特的氣候四季如夏，可謂三冬不見霜雪，四季鮮花盛開，素有“東方夏威夷”之稱。這種氣候最宜旅游休閑度假;三亞的大氣質(zhì)量位居中國第一，世界第二。未受污染的青山綠水，令人神往的長壽之鄉(xiāng)，現(xiàn)代人尋求返樸歸真，天人合一的理想之地。2、市場(chǎng)分析：旅游業(yè)是三亞經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和龍頭產(chǎn)業(yè)，為國內(nèi)外旅游商和投資者所看好。三亞旅游產(chǎn)業(yè)正在實(shí)現(xiàn)升級(jí)轉(zhuǎn)型，即在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上由速度型向效益型轉(zhuǎn)變，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，在客源結(jié)構(gòu)上由單一型向多元型轉(zhuǎn)變，在和其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系上由拉動(dòng)向互動(dòng)型轉(zhuǎn)變，在組織管理的模式上由行業(yè)型向產(chǎn)業(yè)型轉(zhuǎn)變。散客、自駕車和自助旅游是近年來開始流行的一種旅游形式 (散客、自駕車和自助旅游已超過團(tuán)隊(duì))。它一改過去傳統(tǒng)的旅游者被動(dòng)接受包價(jià)旅游產(chǎn)品這一僵化旅游形式，而是由旅游者自主選擇旅游項(xiàng)目、決定旅游時(shí)間、車輛及住宿的旅行；在一定程度上，自助旅游滿足了人們外出旅游“輕松愉快、活潑多樣”強(qiáng)烈愿望，適應(yīng)了當(dāng)代旅游者希望展示旅游個(gè)性的需求；它兼具散客旅游自由、自在和組團(tuán)旅游方便、安全的優(yōu)點(diǎn)，具有自由、方便、便宜、安全、舒適”的優(yōu)勢(shì)。但是，旅游者要降低旅行費(fèi)用，在經(jīng)濟(jì)上得不到實(shí)惠的矛盾日漸突出。三亞現(xiàn)有的旅游星級(jí)酒店100多家；各類星級(jí)酒店齊全。麗思卡爾頓度假酒店為代表的超五星級(jí)度假概念的服務(wù)酒店；近年來又興起以“天澤海韻”為代表的產(chǎn)權(quán)式度假酒店和社會(huì)家庭旅館；不是消費(fèi)太高就是一般人買不起產(chǎn)權(quán)，或者規(guī)模不大、服務(wù)水平低、功能不全；而目前海南旅游市場(chǎng)，商務(wù)、休閑度假，健康、友好、親情、個(gè)性化旅游迫切需求“公寓式物業(yè)，星級(jí)式服務(wù)，非酒店價(jià)格”的新型旅游度假公寓(酒店)產(chǎn)品；同時(shí)能提供便捷的訂房、訂車、訂票和旅游行程安排、景點(diǎn)優(yōu)惠購票服務(wù)。三亞海悅度假公寓(酒店)項(xiàng)目，服務(wù)和管理按三星級(jí)酒店水平；價(jià)格按社會(huì)家庭旅館檔次定位；具備旅游網(wǎng)和旅行社功能，提供便捷的網(wǎng)絡(luò)訂房、訂車、訂票和旅游(全程或部分)行程安排、景點(diǎn)優(yōu)惠購票服務(wù)。讓各類旅行者“旅途似家中，工作如休閑，感受真上帝，方便又省錢”。目前三亞濱海度假酒店預(yù)計(jì)有120多家左右，但是到三亞的旅游旺季仍然出現(xiàn)一房難求的局面，三亞旅游的淡季的入住率會(huì)有大幅度的減少，但是通過三亞旅館業(yè)的發(fā)展來看，建設(shè)具有海濱特色的度假酒店不管是三亞旅游的旺季或者淡季都會(huì)有很大的競爭力。第二節(jié):政策分析：2-1 中央政策·海南是我國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)和唯一的熱帶島嶼省份。建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)20多年來，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得顯著成就。但由于發(fā)展起步晚，基礎(chǔ)差，目前海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展整體水平仍然較低，保護(hù)生態(tài)環(huán)境、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)科學(xué)發(fā)展的任務(wù)十分艱巨。 進(jìn)來，國家提出了充分發(fā)揮海南的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)海南國際旅游島，打造有國際競爭力的旅游勝地的方針，無疑是為海南建設(shè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)指明了一個(gè)方向?！ぶ醒胍蠛Ｄ蠘?gòu)建具有特色的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和更具活力的體制機(jī)制，突出經(jīng)濟(jì)特區(qū)的“特”字。大力發(fā)展基于海南自身資源優(yōu)勢(shì)的旅游業(yè)因而成為特區(qū)“特”色經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的選擇。二00七年四月，海南省政府向國務(wù)院呈報(bào)《關(guān)于設(shè)立海南國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)的請(qǐng)示》。當(dāng)月召開的海南省第五次黨代會(huì)提出，推動(dòng)國際旅游島建設(shè)，以此為載體，提升旅游業(yè)開發(fā)開放水平。這是海南省第一次正式作出國際旅游島建設(shè)的戰(zhàn)略決策，是又一次跨越。此為第二階段。·在海南國際旅游島建設(shè)背景下，酒店業(yè)發(fā)展迎來新機(jī)遇，海南已逐步成為全國頂級(jí)酒店品牌最集中、酒店國家化水平較高的區(qū)域。截至2010年9月，海南共有星級(jí)酒店237家，其中五星級(jí)酒店21家、四星級(jí)酒店56家、三星級(jí)酒店110家、二星級(jí)酒店40家、一星級(jí)酒店10家，尚未評(píng)定的具五星級(jí)酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同檔次，適應(yīng)不同客戶群的酒店業(yè)體系。海南省旅游資源非常豐富，2009年12月31日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，為包括海南酒店業(yè)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)的未來發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇與廣闊的市場(chǎng)空間。2-2 地方政策：·截至2010年9月，海南共有星級(jí)酒店 237家，其中五星級(jí)酒店 21家、四星級(jí)酒店56家、三星級(jí)酒店110家、二星級(jí)酒店40家、一星級(jí)酒店10家，尚未評(píng)定的具五星級(jí)酒店近 20家，已基本建立起包括高、中、低不同檔次，適應(yīng)不同客戶群的酒店業(yè)體系。從酒店品牌來看，希爾頓等 21家國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)駐海南，涉及32個(gè)品牌、48家酒店(含在建/擬建)。此外，還有具有影響力的國內(nèi)酒店管理集團(tuán)6家落戶海南，涉及9個(gè)品牌、23家酒店(含在建/擬建)。在海南國際旅游島建設(shè)背景下，酒店業(yè)發(fā)展迎來新機(jī)遇，海南已逐步成為全國頂級(jí)酒店品牌最集中、酒店國家化水平較高的區(qū)域。未來5年海南將引進(jìn)20家國際知名酒店管理集團(tuán)，提升海南酒店業(yè)整體形象和國際管理水平，促進(jìn)海南酒店業(yè)向規(guī)模化、品牌化和國際化方向發(fā)展。屆時(shí)，國際一線、國內(nèi)頂級(jí)品牌酒店將遍布海南海濱和腹地，沿著海岸線聚集，呈帶狀分布。在國際化酒店大肆進(jìn)軍三亞度假旅游市場(chǎng)的同時(shí)，三亞市政府也同時(shí)鼓勵(lì)和促進(jìn)小型度假酒店的進(jìn)駐。根據(jù)客源市場(chǎng)及客戶需求來打造均衡的酒店分布業(yè)態(tài)，達(dá)到最終的平衡發(fā)展。第三節(jié)：市場(chǎng)分析3-1 市場(chǎng)掃描1，海南獲批建設(shè)國際旅游島為海南酒店業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。 海南獲批建設(shè)國際旅游島之后，對(duì)于投資者來說海南蘊(yùn)藏著無數(shù)的商機(jī)，而其中旅游業(yè)﹑房地產(chǎn)﹑酒店業(yè)是幾個(gè)較大的投資方向，但是海南近期的房地產(chǎn)熱使得部分投資者望而卻步，因此旅游業(yè)與酒店業(yè)吸引了不少投資者的目光。同時(shí)海南政府為進(jìn)一步提升海南酒店管理水平，促進(jìn)其向規(guī)?；?、品牌化和國際化方向發(fā)展，2009-2013年，海南將引進(jìn)20家著名國際酒店管理集團(tuán)，使五星級(jí)國際水準(zhǔn)的度假型酒店達(dá)到60家以上。,2，作為全國唯一沒有冬天的熱帶海島和健康島，海南的濱海旅游和休閑度假市場(chǎng)潛力巨大，隨著休閑旅游在中國的迅速崛起，海南旅游將迎來一個(gè)前所未有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，這一得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)也是海南酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。1，被忽略的海南酒店業(yè)“泡沫”。從對(duì)劣勢(shì)分析的第二點(diǎn)中可知海南酒店業(yè)實(shí)際增張空間不大，但是建設(shè)國際旅游島所帶來的效應(yīng)使得海南酒店業(yè)加速發(fā)展，旅游酒店的建設(shè)短期內(nèi)仍不可能得到有效控制，新的酒店還會(huì)層出不窮。2，虛高的價(jià)格使游客望而卻步。春節(jié)期間，海南酒店房價(jià)一直居高不下，動(dòng)輒近兩萬元/天的價(jià)格讓很多游客望而卻步，即使便宜的酒店房價(jià)也高達(dá)每晚7000-8000元，比平日翻了近三倍。甚至三亞地區(qū)很多高星級(jí)酒店的價(jià)格已經(jīng)和世界頂級(jí)的迪拜帆船酒店相近。造成酒店房價(jià)虛高的原因大致可歸為三點(diǎn)：一是市場(chǎng)供求關(guān)系決定，旺季需求大，酒店提價(jià)平衡市場(chǎng)；二是以前三亞酒店受淡旺季影響明顯，酒店采取旺季提價(jià)彌補(bǔ)淡季營收不足。近年此現(xiàn)象有所淡化；三不排除一些旅行社或個(gè)人見有利可圖而囤房炒房。3，過渡追求豪華高檔，目前，海南有，五星級(jí)酒店20家，四星級(jí)酒店54家，是國內(nèi)除北京、上海之外，擁有五星級(jí)和四星級(jí)酒店最多的省份。但海南尚不屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，商務(wù)客人并不多，再加上來海南的游客中，境外客人占的比重很小（如下圖所示）。因此，市場(chǎng)對(duì)豪華酒店的需求其實(shí)很有限，市場(chǎng)更需要的是擁有實(shí)用的客房、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)型酒店。盡管，預(yù)計(jì)２０２０年海南接待的國外內(nèi)游客將達(dá)到１１２０－１３３０萬人，但是２０２０年海南酒店業(yè)的年市場(chǎng)容量最大為３０００萬人次左右，其中仍有半數(shù)以上用于接待國內(nèi)游客。而且這3000萬人次的容量中仍有多數(shù)為普通游客。酒店業(yè)業(yè)態(tài)：星級(jí)酒店構(gòu)成星級(jí)酒店比例圖五星級(jí)一星級(jí)8%4%二星級(jí)18%四星級(jí)一星級(jí)23%二星級(jí)三星級(jí)四星級(jí)五星級(jí)三星級(jí)47%百分比2009年旅游飯店客房開房率80706050旅游飯店客房開飯率40302010月份01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月旅游飯店客房開房率8070605020092008比402007分2006百3020052004201001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月月份·硬件設(shè)施模仿帶來進(jìn)步，攀比導(dǎo)致失衡定位匠心獨(dú)運(yùn)，風(fēng)格各有千秋·經(jīng)營狀況形有余而神不足沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春b)市場(chǎng)空間分析雖然單純從一個(gè)地級(jí)市的角度來看，三亞的酒店業(yè)似乎已經(jīng)接近飽和，但作為國內(nèi)唯一的熱帶親海城市，三亞卻又充滿了對(duì)酒店的期待?！お?dú)有的自然條件+大量的公共假期+現(xiàn)代的生活觀念=巨大的潛在市場(chǎng)?！H旅游島的成立已是大勢(shì)所趨，三亞地處北緯十八度，其度假旅游城市的地位無人能替?！?huì)展+旅游+度假=三亞名片現(xiàn)代版=貨如輪轉(zhuǎn)客似云來?！さ案馄鋵?shí)是可以做大的，譬如星級(jí)酒店個(gè)性化便是一條康莊大道，如果可以按照客人的需要求來量身定做一個(gè)個(gè)性化的主題假期，那么潛力會(huì)被陸續(xù)挖掘。1、 各酒店房價(jià)政策及標(biāo)準(zhǔn)。為使海悅度假大酒店的房價(jià)既能在市場(chǎng)上有競爭力， 又能使之成為酒店收入的主要穩(wěn)定來源，并達(dá)到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆“的經(jīng)營目的，近期對(duì)三亞全市四星級(jí)以上酒店經(jīng)營總收入的 50%以上、餐飲占28%左右、娛樂收入占15%左右、其它收入占7%左右。由于三亞旅游市場(chǎng)淡旺季較為明顯，房價(jià)餐飲娛樂的準(zhǔn)備市場(chǎng)定位是未來海悅度假大酒店經(jīng)營能否取得取得成功的關(guān)鍵。 為使定價(jià)工作做到符合本酒店、 本地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)三亞四星級(jí)以上酒店的房價(jià)及餐飲情況進(jìn)行了較為慎密的調(diào)查，并對(duì)調(diào)查情況進(jìn)行了初步的統(tǒng)計(jì)分析 （具體情況見附表）。資料來源：1、個(gè)大酒店餐飲部、市場(chǎng)部相關(guān)資料2、市場(chǎng)調(diào)查主要以餐飲經(jīng)營場(chǎng)地為主。附表1—5—1：三亞市四、五星級(jí)酒店房價(jià)概況序號(hào)名稱星級(jí)地址客房數(shù)標(biāo)房牌價(jià)折扣價(jià)美元1凱萊度假酒店五亞龍灣403218717481732天域度假酒店五亞龍灣360248018881663假日酒店五亞龍灣358243818601704喜來登酒店五亞龍灣511299223802405天鴻度酒店五亞龍灣36238818806環(huán)球城市大酒店四亞龍灣242258016807金棕櫚大酒店四亞龍灣248238818688仙人掌度假酒店五大東海600199915801209銀泰度假村五大東海4222488218010山海天大酒店五大東海2032418180011麗景海灣酒店四大東海2002280158012南中國大酒店四大東海2382080145813珠江花園酒店四大東海2392280158014明珠海景酒店四大東海1911888138015果喜大酒店四市區(qū)2181888118016中亞大酒店四市區(qū)180178899817麒麟大酒店四市區(qū)400179898818金鳳凰大酒店四市區(qū)2201858108019海航度假酒店五海坡3471388718備注：1、本欄目價(jià)格為個(gè)大酒店 2012年7月15日門市價(jià)格表2、調(diào)查對(duì)象基本選擇為標(biāo)準(zhǔn)海景房；3、折扣價(jià)為 2012年7月15日當(dāng)天售出價(jià)；4、調(diào)查對(duì)象為四星級(jí)以上酒店。附表1—5—2：房價(jià)分析地名酒店數(shù)房間數(shù)門市均價(jià)折扣均價(jià)亞龍灣827581462664大東海614931203424市區(qū)51356944300附表1—5—3：三亞市四、五星級(jí)酒店餐飲概況序號(hào)名稱星級(jí)地址包方數(shù)/個(gè)大廳/人宴會(huì)廳/人西餐/人1凱萊度假酒店五亞龍灣22001802002天域度假酒店五亞龍灣無2304002003假日酒店五亞龍灣22005002004喜來登酒店五亞龍灣435010008005環(huán)球城市大酒店五亞龍灣82004003006仙人掌度假酒店四亞龍灣無400500無7金棕櫚大酒店四亞龍灣42203002008銀泰度假村五大東海10603502209山海天大酒店五大東海94020010010珠江花園酒店四大東海640030020011麗景海灣酒店四大東海93005010012南中國大酒店四大東海52508012013果喜大酒店四市區(qū)6300100沒開14明珠海景酒店四市區(qū)11601008015金鳳凰大酒店四市區(qū)9200無10016海航度假酒店五海坡3200無200地名酒店數(shù)平均包房數(shù)平均大廳人數(shù)平均宴會(huì)廳人數(shù)平均西餐人數(shù)亞龍灣73257468242大東海57.8210196148市區(qū)452155070第四節(jié)：選址分析4-1 地位重要·可以不在市中心，而是在三亞海坡村附近，此地離三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)車程5分鐘左右，況且三亞從來就沒有一個(gè)標(biāo)志性的中心?！M足主題的概念，打造一個(gè)符合主題的意境?！と绻梢杂猩接兴鞘亲詈?，如果可以親海那是最佳，如果都沒有，那我們自己創(chuàng)造條件。4-2 交通便利·這個(gè)城市不大不小，機(jī)場(chǎng)與高鐵車程30分鐘以內(nèi)即可·酒店將適時(shí)提供無縫鏈接的交通服務(wù)4-3 環(huán)境優(yōu)美·項(xiàng)目用地盡可能的依山傍水，景色怡人，打造三亞市中踏破鐵鞋無覓處的“世外桃源”。4-4 配套齊全·項(xiàng)目用地所在區(qū)域水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全?！さ貕K要求本身大體情況，其“三通一平”工程難度系數(shù)一般，利于整個(gè)建設(shè)速度。4-5 市場(chǎng)需要·不是所有的人都有經(jīng)濟(jì)實(shí)力把五星級(jí)的酒店當(dāng)做自己度假旅游的行宮·旅游就是尋找一種不同于日常生活的體驗(yàn)，而這也是我們酒店的功能和創(chuàng)意·度假旅游不是匆忙和追趕，停下來欣賞和發(fā)現(xiàn)生活中的安靜之美第五節(jié)：實(shí)力分析5-1甲方實(shí)力概述·認(rèn)同酒店的理念與發(fā)展預(yù)期·擁有廣闊的視野和豐富的閱歷?！碛行酆竦慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，為項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了投資保障。5-2乙方實(shí)力概述·擁有一定的旅游操作經(jīng)驗(yàn)·擁有一定的酒店管理資源第六節(jié):經(jīng)營定位6-1 定位基本理念A(yù)、檔次定位：個(gè)性化主題度假酒店B、功能定位：旅游、度假、修心6-2 定位主要依據(jù)A、有關(guān)檔次·三亞從不缺少比拼豪華和奢侈的五星級(jí)酒店，可誰又考慮過那一群熱愛生活和個(gè)性特例的中流砥柱。 我們雖然不夠紙醉金迷，但我們會(huì)在個(gè)性服務(wù)方面金雞獨(dú)立。B、有關(guān)功能·三亞的地理位置注定了它是一個(gè)和旅游有關(guān)的城市，除了安逸的住宿我們還將提供完美的旅游計(jì)劃。·酒店將提供系列心靈套餐，滿足眼球和舌尖之外，也要照顧心靈的感受?！こ顺Ｒ?guī)旅游路線，出海、上天、美食、美酒也將是我們不可缺少的主題。6-3 經(jīng)營理念·主題理念：打造三亞首家頂級(jí)度假休閑主題酒店·衍生理念：以特立足以特取勝人有我新人新我精人精我奇人奇我變6-4 理念支持·烽煙四起的白熱化競爭要求我們絕對(duì)不可以步人后塵，只有另辟蹊徑才能鶴立雞群。·在酒店業(yè)激烈的競爭之中，我們依靠純熟的旅游板塊增加我們的服務(wù)與效益，提高自身的競爭力，利用我們禪定的心靈撫慰增加酒店的主題特色，提供最完備的軟硬件配套，使我們?cè)谧羁斓臅r(shí)間段內(nèi)能夠收回投資。·毋庸置疑，三亞的旅游度假業(yè)無論從社會(huì)影響還是從經(jīng)濟(jì)效益的角度都開創(chuàng)了中國在這一領(lǐng)域的經(jīng)典神話。作為參與其中的重要一員，我們見證了三亞旅游度假的風(fēng)雨歷程， 我們最寶貴的經(jīng)驗(yàn)是：硬件設(shè)施的領(lǐng)先只能維持一時(shí)。只有求精求新求奇求變的經(jīng)營管理才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。第七節(jié)：硬件配置7-1 建設(shè)規(guī)模整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃為 4000-5000平方米）（暫定）7-2 風(fēng)格初探考慮項(xiàng)目用地所處位置及面積，根據(jù)酒店檔次及功能定位，本項(xiàng)目將在臨近海邊的三亞椰林長廊海邊選址，風(fēng)格以海南當(dāng)?shù)氐睦枳屣L(fēng)格為主（暫定）7-3 項(xiàng)目設(shè)置本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照國際3星級(jí)酒店硬件配置之要求科學(xué)規(guī)劃各經(jīng)營項(xiàng)目，初步納入設(shè)置之列的主營項(xiàng)目分為如下四大系統(tǒng)：·基礎(chǔ)系統(tǒng)即為酒店的傳統(tǒng)功能項(xiàng)目，是所在項(xiàng)目依附的基礎(chǔ)，主營項(xiàng)目有：中高檔商務(wù)客房、度假接待中心、主題餐廳、禪修茶課堂、小型會(huì)議室、露天BBQ吧。增值服務(wù)項(xiàng)目，汽車租賃、旅游咨詢、票務(wù)預(yù)訂、婚禮策劃、 24小時(shí)貼身管家7-4特別提示以上功能配置在不違背整體利潤的前提下將適當(dāng)調(diào)整比重， 以構(gòu)成本項(xiàng)目的經(jīng)營特色和效益支撐平臺(tái)。第八節(jié)：投資建議8-1 可行性結(jié)論綜上所述，我認(rèn)為本項(xiàng)目已經(jīng)具備了政策、 市場(chǎng)、資金、品牌、人才、經(jīng)驗(yàn)等各方面的成熟條件和明顯優(yōu)勢(shì)，其開發(fā)與投資是可行的。8-2投資方式·本項(xiàng)目發(fā)起單位或個(gè)人將以賈凱輝先生為主題并作為實(shí)際控股人·本項(xiàng)目總投資約為 500萬人民幣，其中賈凱輝先生為 %，， %%本著“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，成果共享”的原則，合作雙方按出資額所占比例享受收益并承擔(dān)責(zé)任；為保障本項(xiàng)目發(fā)展的長期穩(wěn)定，本項(xiàng)目合作期限即為項(xiàng)目租賃使用權(quán)之年限。8-3投資進(jìn)程·根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合類似酒店籌建的常規(guī)，我將本項(xiàng)目的整個(gè)籌建期限設(shè)定為1年。（暫定）·鑒于酒店選址過程的不確定時(shí)間因素，在發(fā)起人確定日程后既啟動(dòng)選址過程。并同時(shí)成立該項(xiàng)目的有限責(zé)任管理公司?！と绻l(fā)起雙方達(dá)成一致，我們建議盡快組建項(xiàng)目籌備辦公室，辦公室負(fù)責(zé)人由發(fā)起雙方法人代表共同擔(dān)任或指定人員負(fù)責(zé)。辦公室下設(shè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)組、項(xiàng)目設(shè)計(jì)組，各組工作人員由發(fā)起雙方選派代表和相關(guān)專業(yè)顧問公司代表共同組成?；I備辦公室在酒店全面投入營運(yùn)之后將過渡為酒店合作公司董事會(huì)。項(xiàng)目籌備辦公室一經(jīng)成立，首先將解決酒店租賃場(chǎng)地合同、項(xiàng)目合作公司注冊(cè)、裝修方案、資金和利潤分配等問題，其后則按照既定進(jìn)程全面展開各項(xiàng)籌備工作。第九節(jié) 項(xiàng)目描述根據(jù)最終的選址環(huán)境風(fēng)格與市調(diào)結(jié)果測(cè)評(píng)，最終將選擇酒店的風(fēng)格與經(jīng)營理念。三亞禪慧（Chan)度假酒店以東南亞佛教文化為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目周邊環(huán)境與裝修風(fēng)格的造化打造海南首家以心靈度假為主題的禪修酒店。酒店風(fēng)格將以神秘、幽靜、松弛為主要格調(diào)，每晚免費(fèi)一小時(shí)的禪修茶客堂，每早一小時(shí)的身體理療將是本酒店不變的永恒主題。在這個(gè)環(huán)境下，為客人提供安逸的心靈放松，逃離了城市的喧囂，獲得最終的解放。三亞海悅度假酒店以加勒比海熱帶雨林文化為基礎(chǔ)，打造愉悅、時(shí)尚、簡約的住宿環(huán)境。在這里可以充分體驗(yàn)異國的度假氣息，結(jié)合豐富的旅游度假配套服務(wù)，將利潤點(diǎn)由單一的客房出租轉(zhuǎn)移到旅游度假及汽車租賃和票務(wù)等方面，利用該優(yōu)勢(shì)降低客房的利潤點(diǎn)同時(shí)提高市場(chǎng)的競爭能力。綜合上述兩種不同類型的酒店經(jīng)營理念，其共同點(diǎn)是需要我們建議網(wǎng)絡(luò)宣傳和銷售平臺(tái)，加入會(huì)員管理制度，根據(jù)淡旺季節(jié)制定不同的促銷方案，整理投放廣告力度。聯(lián)合攜程等知名銷售平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)收支的平衡和淡旺季的穩(wěn)定經(jīng)營。計(jì)劃在三年內(nèi)投入充分資金進(jìn)行廣告宣傳和平臺(tái)建設(shè)，不斷完善和變更服務(wù)項(xiàng)目，爭取實(shí)現(xiàn)三個(gè)城市的三家酒店的擴(kuò)張，五年之內(nèi)爭在其他優(yōu)秀旅游景點(diǎn)建立自己品牌連鎖酒店，與此同時(shí)實(shí)現(xiàn)主題度假酒店體系建立，實(shí)現(xiàn)電子交易平臺(tái)旅游度假項(xiàng)目的整體組合，打造業(yè)內(nèi)專業(yè)的電子與實(shí)體平臺(tái)實(shí)力楷模和典范的領(lǐng)導(dǎo)地位。十、酒店投資建設(shè)存在的風(fēng)險(xiǎn)：1、經(jīng)營當(dāng)中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)在三亞酒店投資建設(shè)中如何才能降低投資風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很復(fù)雜化的問題。從整體的市場(chǎng)來看，影響三亞旅游市場(chǎng)最大的主要是根據(jù)國內(nèi)的各大旅游、體育活動(dòng)、賽事等活動(dòng)有關(guān)，如2008年北京奧運(yùn)三亞就受到很大的影響，在奧運(yùn)會(huì)期間大量的游客涌入北京奧運(yùn)，國內(nèi)大部分游客涌入北京。這樣的活動(dòng)都會(huì)影響到三亞的旅游市場(chǎng)，但是這些活動(dòng)賽事一結(jié)束三亞的旅游市場(chǎng)會(huì)有大幅度的增長，所有三亞的旅游業(yè)有時(shí)會(huì)根據(jù)季節(jié)產(chǎn)生變化。2、如何降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)1、在三亞經(jīng)營酒店主要是在特色與服務(wù)為核心競爭力，三亞的家庭旅館至少有150家，根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查及研究，在三亞建設(shè)方面一定要形成自己的獨(dú)特風(fēng)格，熱情周到的服務(wù)。2、產(chǎn)品打包是旅游營銷中一個(gè)重要手段，通過與其他旅游產(chǎn)品的捆綁銷售，讓自己的酒店走向多元化營銷模式使利潤銷售最大化。3、旅游淡季期間通過自己的網(wǎng)絡(luò)店鋪及平臺(tái)積極組織團(tuán)購、秒殺活動(dòng)，讓自己的銷售量達(dá)到一定的間夜量減少空房率， 從而在淡季期間保證一定的住房率，降低經(jīng)營成本，使利潤最大化。十一、酒店經(jīng)營成本預(yù)算（1）房租費(fèi)用：以三亞海坡村附近的酒店租金為列， 一般為百間300萬上下，建議前期投資房間數(shù)量為 100間房左右，一年房間投資費(fèi)用是300萬房租費(fèi)用。同時(shí)因下面都有超市和餐飲外包， 這樣實(shí)際房租費(fèi)大約在250萬上下。2）房間個(gè)性裝修：三亞海坡村房間裝修特點(diǎn)比較簡單，大多數(shù)業(yè)主房間裝修不是很有特色，多數(shù)以經(jīng)濟(jì)性裝修為準(zhǔn)，如果沒有在房間原來的設(shè)計(jì)風(fēng)格上做一些改進(jìn)及突出性的裝修，在與其他酒店的競爭中難以占據(jù)市場(chǎng)份額。經(jīng)過調(diào)查，三亞經(jīng)營比較好的酒店無論從房間裝修、服務(wù)水平、接待能力、營銷手段等都有自己的特色及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。所有在房間裝修裝飾方面不以華麗為目的，要規(guī)劃好每個(gè)房間的布局風(fēng)格進(jìn)行擺設(shè)物品的選購。經(jīng)過實(shí)地考察，三亞大多數(shù)酒店裝修比較有特色的在裝飾物品上不見得話多大的費(fèi)用。初步統(tǒng)計(jì)房間出租下來大概每個(gè)房間需要2000元左右,（不含電視、床單被子、洗衣機(jī)、微波爐等這些家電設(shè)備）。房間個(gè)性裝修每間房需要20000萬左右的費(fèi)用。3）旅館網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)的建設(shè)在市場(chǎng)競爭激烈的環(huán)境下對(duì)外營銷至關(guān)重要， 特別是在現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。沒有一個(gè)網(wǎng)絡(luò)對(duì)外營銷平臺(tái)是難以在競爭激烈的市場(chǎng)中樹立自己的品牌與口碑。很多客人對(duì)度假酒店房間的了解大多數(shù)都是通過房間的相片或者房間的視頻來了解房間的詳細(xì)情況，對(duì)旅館的房間需要 360度的展現(xiàn)出來，這樣既減少了我們?cè)跔I銷過程中很多解釋與介紹工作。建立酒店網(wǎng)站平臺(tái)主要體現(xiàn)在度假酒店介紹、房間介紹、預(yù)訂系統(tǒng)、房態(tài)查詢系統(tǒng)等功能，建設(shè)酒店網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)大概需要 4000元左右的費(fèi)用。八、房間經(jīng)營利潤預(yù)算（1）根據(jù)三亞目前的三亞市場(chǎng)行情來看，利潤效益最可觀的時(shí)間是每年的10月份至來年的3月份都是三亞的旅游旺季，這個(gè)期間的房間不僅價(jià)格高，而且市場(chǎng)客戶量也是最大的時(shí)間段，特別是春節(jié)期間都會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面， 價(jià)格是平時(shí)的 5倍以上。只要有高品質(zhì)的房源與穩(wěn)定的營銷系統(tǒng)贏利空間非常樂觀。（2）以三亞海坡村的房間來計(jì)算，房間數(shù)量為 100間來計(jì)算，大概每間房的開銷大概是 80元一個(gè)晚上（包含房間水電費(fèi)，費(fèi)物業(yè)費(fèi)以及房間租金等）對(duì)旅游同行銷售每間房銷售為258元/間，直客銷售318元，如果按照最低258元來計(jì)算每月大概每間房入住20個(gè)晚上258元X20天=5000元減去每月房間成本2400元一間房利潤有2600元X100間=260000元一個(gè)月的利潤（1、此利潤只按照平時(shí)價(jià)格來計(jì)算），不計(jì)春節(jié)、國慶等重大節(jié)日的價(jià)格。 （2、不包含員工工資、辦公費(fèi)用。）那么酒店一年的利潤會(huì)在 312萬左右（未計(jì)入超市，餐飲租房費(fèi)用），如扣除人員工資，辦公費(fèi)用，招待費(fèi)用，稅金以及其他，預(yù)計(jì)會(huì)在150萬---200 萬左右。（3）根據(jù)市場(chǎng)的不斷變化，投資利潤回報(bào)預(yù)計(jì)在一年之后得到回報(bào)，三亞旅游市場(chǎng)淡季旺季區(qū)分非常的明顯，在短時(shí)間的是很難得到利潤回報(bào)。需要形成有一定影響力的口碑、良好的服務(wù)質(zhì)量以及接待能力肯定會(huì)有良好的市場(chǎng)利潤。三亞酒店項(xiàng)目策劃編寫：張晉軍電話：xxxxxx本人策劃設(shè)計(jì)裝修酒店簡介：許昌紅升時(shí)尚酒店禹州旭生時(shí)尚快捷酒店禹州斯麗卡爾時(shí)尚酒店禹州陽光商務(wù)酒店鄢陵花都印象時(shí)尚酒店周口項(xiàng)城市芭提雅主題酒店禹州奧特瑞格主題時(shí)尚酒店（在建）周口淮陽陳楚古街s6茶樓拉薩仙足島莊園假日酒店衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并