關(guān)于井田項(xiàng)目戶型面積與銷售總價的論證

關(guān)于井田項(xiàng)目戶型面積與銷售總價的論證對于不同別墅類別的分析根據(jù)業(yè)界的普遍觀點(diǎn)將別墅進(jìn)行產(chǎn)品類別的細(xì)化，可分為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼等幾種類別，每種產(chǎn)品均有其各自的特點(diǎn)。下面我們將試圖對不同的別墅類別進(jìn)行具體分析。（一）獨(dú)棟別墅產(chǎn)品特點(diǎn)：關(guān)鍵字：奢華、榮耀獨(dú)棟別墅當(dāng)之無愧是最純粹的別墅，因?yàn)槠渌悇e的別墅可以說是獨(dú)棟別墅的衍生品；同時，它也是最奢華的別墅，因?yàn)樗?dú)自占有一方天地的豪邁無人能及。獨(dú)棟別墅表達(dá)的是富有、尊崇、華貴甚至于奢靡的生活方式，因此它不但提供給居住者極至舒適的生活空間，更重要的是提供了一種至上榮耀的心理感受。2、產(chǎn)品條件：關(guān)鍵字：環(huán)境、領(lǐng)地要成就成功的獨(dú)棟別墅，絕佳的自然環(huán)境是必不可少的，因?yàn)榛貧w自然其實(shí)是每個人的心理需求，而購買別墅的社會成功人士對于回歸自然的渴望則更加迫切。于是，幾乎沒有哪個獨(dú)棟別墅項(xiàng)目不是在宣揚(yáng)自己的環(huán)境。碧水莊園和萬萬樹這新老兩個獨(dú)棟別墅均可稱為別墅環(huán)境的典范：前者有將近30萬平米的湖面，而后者則以社區(qū)內(nèi)眾多成樹和精裝庭園著稱。除了環(huán)境之外，主人的領(lǐng)地感和歸屬感也是獨(dú)棟別墅項(xiàng)目所必須的。獨(dú)棟別墅，要的就是獨(dú)享一方天地的尊崇，而這種領(lǐng)地感也自然從建筑本身延伸到室外的土地。于是，上千米的庭園還不過癮，干脆直接賣地（亞瀾灣），以滿足主人對于領(lǐng)地的歸屬感。3、產(chǎn)品變異：關(guān)鍵字：小獨(dú)棟雖然獨(dú)棟別墅始終以鮮明的特點(diǎn)吸引著金字塔尖的上層人物，但畢竟高昂的價格使它的受眾范圍非常有限。同時，開發(fā)商還要為大面積的綠化、環(huán)境和庭園犧牲眾多土地，以達(dá)到非常低的容積。此外，獨(dú)棟別墅現(xiàn)房銷售的趨勢使得開發(fā)商成本回收速度放緩，而綠化等的維護(hù)費(fèi)用則不可小視，因此影響到資金滾動……在種種原因的驅(qū)使下，獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品發(fā)生了“變異”——小獨(dú)棟橫空出世。亦莊“親愛的VILLA”、翡翠城的“風(fēng)景翠園”、依水莊園等都是其中的代表作。小獨(dú)棟與獨(dú)棟的區(qū)別：同面積：顧名巧思義，面積練相對較小，煉大體在25泉0平米至4字00平米之屬間，舒適、簽實(shí)用不求奢極華、面積布肉局合理，能凈滿足三口腔至今五口之家的擱標(biāo)準(zhǔn)居住答?？婀δ埽号c留大部分憐位于當(dāng)近郊或者遠(yuǎn)釣郊王做為第二、粗三居所的獨(dú)棚棟別墅相比糾，圓小獨(dú)棟多數(shù)膽交通方便剝、祥位置較好，優(yōu)適合作為第頂一居所才。系客群：相比克較而言，小喝獨(dú)棟的面積躺小、單價低傻，因此總價鞭與獨(dú)棟別墅浸有相當(dāng)?shù)牟顟芯?。獅于是，小獨(dú)渣棟面對的是虹更為廣闊的維社會中堅階泊層蛾——茫高端中產(chǎn)階姻級。營（二）雙拼覺別墅鋸雙拼是介于白獨(dú)棟和聯(lián)排戲之間的一種羊產(chǎn)品。目前亦在北京別墅持市場上，雙睬拼這種產(chǎn)品庭的熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)悼不及擾TOWNH削OUSE仗，甚至也趕惠不上疊拼。迫多數(shù)別墅項(xiàng)只目僅以雙拼伶為調(diào)劑，在浪社區(qū)中所占違比例不多，程目前只有雪圾梨澳鄉(xiāng)和順枕馳林溪雅筑根是主打雙拼州的別墅項(xiàng)目貝。淚從產(chǎn)品的舒羅適度看，雙堤拼的舒適度滿僅次于獨(dú)棟曲，不僅有天舉有地，每戶雞均有三面采驗(yàn)光，而且庭產(chǎn)園面積和面濁寬均比聯(lián)排旅要大，容積填率也比較低挖。此外，雙往拼產(chǎn)品還打巷了市場政策然的擦邊球，狹其規(guī)劃用途嫌可以為住宅忍，而非必須具是別墅。但收它始終不是脂市場主流產(chǎn)扮品，主要原奶因如下：廣1、從消費(fèi)導(dǎo)者心態(tài)看：賓雙拼比不上照獨(dú)棟的奢華儉，也比不上估聯(lián)排的經(jīng)濟(jì)或，因此，如暗果在獨(dú)棟社煎區(qū)中加入部替分雙拼，可他滿足一些經(jīng)疼濟(jì)實(shí)力不十稻分雄厚客群碰住在高尚社冰區(qū)的心理需霉求；而在聯(lián)局排社區(qū)中加丸入一些雙拼妄，不僅可以殿提升社區(qū)的芽品質(zhì)感，也晨會使雙拼客乎群產(chǎn)生榮耀濕感和優(yōu)越感獅。以上兩種帖產(chǎn)品搭配都丙是風(fēng)險相對黎較低而且相墨對合理的。屯由于雙拼客懂群始終是在核不同產(chǎn)品類小別的舒適度袍和自身價格魔承受能力之拿間權(quán)衡，其房比較和選擇嶼的心理非常賢明顯，這就扁給客群的整慢體把握帶來厘了一定的困封難。如果主趣打雙拼，不轉(zhuǎn)但需要出色刺的產(chǎn)品，更士需要對于客抖群需求的精擺密分析和掌碼控，操作難擦度相對較大撕。盒2、從開短發(fā)利益看：但獨(dú)棟雖然容銀積率低，但查是有高昂的深售價做保證波；聯(lián)排雖然誤單價低，但爽是出面積。貸而雙拼的價姓格和容積均蘇處于二者之賊間，很難說鎮(zhèn)為了價格舍勺棄容積或是靠為了出面積勻而舍棄價格鋸，始終是在償權(quán)衡之中。吸由于有了獨(dú)雜棟這個上限漿和聯(lián)排這個想下限，雙拼筑無論在產(chǎn)品俯還是在價格央等方面均會臺受到諸多限線制，很難做青到極至。軋3、從市場零競爭角度看渣：氣小獨(dú)棟的出撿現(xiàn)是獨(dú)棟在活降低門檻，艱而約TOWNH版OSE妙產(chǎn)品的全面鴨升級則是聯(lián)般排在以高性拉價比吸引眾伴人，兩者都報會擠壓雙拼鹽的客群空間嫌，這將使競再爭的程度更洽為激烈，競震爭的形式也默更為直接。分（三）聯(lián)排浸別墅紋1、哭TOWNH率OSE辯火之有理斬2001年堪，危TOWNH句OSE搭涌現(xiàn)京城，匹并且似乎在娃一夜之間就嫁迅速占領(lǐng)了途市場，刮TOWNH習(xí)OSE趨緣何如此火藝爆呢？六契合中產(chǎn)階愿級心理：切聯(lián)排別墅言以其低密度惱、有天有地趕、丙帶田園色彩襯的座新穎生活方搞式及低總價孩的突出邪特點(diǎn)吸引了穴社會的支柱殼支柱人群，肯他們生活壓醫(yī)力大、需要甩個性空間來番放松，而目沖前抗10死0～蜘150抹萬壽之間負(fù)間的變TOWNH塑OUSE帽，無疑是最福能滿足他們賣需求的性價痕比最好的住持宅形態(tài)。潤（2）高汗利潤的產(chǎn)品諸形態(tài)：幸由館于聯(lián)排別墅鐘多處于城市懸近郊，地價遣相對便宜，舅建筑產(chǎn)品也摔相對低廉；答而其容積率揚(yáng)又比獨(dú)棟、學(xué)雙拼等別墅端形態(tài)高，可虧以多出面積凳；此外，T填OWNHO直USE的單喜價在其所處堂區(qū)域也算比勾較高的。這筐樣看來，T殊OWNHO腦USE的利怪潤是比較可遺觀的，因此濕對于開發(fā)商癥來說，開發(fā)驢TOWNH抓OUSE是霜很可取的。負(fù)（3）符慈合城市發(fā)展擺進(jìn)程：禾隨著北京城扔市發(fā)展向郊壟區(qū)化和衛(wèi)星敲城轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略經(jīng)方針的實(shí)施茂，郊區(qū)城市厲化及低密度竄住宅建設(shè)將允被積極推進(jìn)員。冊。飯在郊區(qū)這樣頓的邊緣地區(qū)第，地段較好望，地形開闊兼，瘦為賠TOWNH著OUSE的扁存在創(chuàng)造了啞良好的條件銳。結(jié)合小城陡鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行炊，既利于創(chuàng)查建良好的城脈市居住環(huán)境囑，也利于營求建更自然、咱更人性化的族生活居住空涉間?？?、疼TOWNH梯OSE散轉(zhuǎn)型升級認(rèn)可以叛說，平TOWNH頌OUSE早華期火爆京城資是由于市場桑的空缺，但炊隨著諸如一卡棟洋房、康臭城等第一批何TOWNH缺O(jiān)USE的鐮入住，也暴割露了其產(chǎn)品搜方面的諸多布缺陷，如：吊兵營物式的整體布臥局過于呆板規(guī)、榆進(jìn)深澆過大造成采客光不佳、花紹園面積小不新夠田園、單處體層數(shù)高生沒活動線不流膝暢等等。珠經(jīng)過200館2年的盤整傷期之后，有釋不少項(xiàng)目在離產(chǎn)品方面開忠始大舉改進(jìn)潮，以提升自爐身競爭力，饑有人稱之為嫂二代桶TOWNH偷OUSE咬，如：咐（1）翡翠返城精ROLLH益OUSE溝，耀將一字排開絕的TOWN平HOUSE亮向內(nèi)繞，形蟻成一個U字滅形組團(tuán)，房逃子任與詠房子獨(dú)立，羊院落與院落晨相連，俗即淹“聯(lián)院住宅膚”。賀（2）卡爾睜生活館獨(dú)創(chuàng)圈“描T泊”津字型和攪“次十堅”沿字型聯(lián)排別屋墅，將販建筑形態(tài)由甜“1”挑變?yōu)榱耙弧贝恕Ｕ谄渑蔼?dú)十腰”外字型聯(lián)排別惑墅有虜4個花園和品8個采光面喉。諒此外，卡爾分生活館疫在庭園處理旁上不僅有前桌庭后院，還所包含了豐富星的內(nèi)庭景觀飛。菊（3）寬得HOUSE支將進(jìn)深壓縮昂到了８米，菜面寬增加到灰７.５米至并１１.２米塘，使主臥、同客廳、廚房與、餐廳、主代衛(wèi)甚至是樓銀梯間都是朝喂陽采光。脈（4）珠江液國際城的疊砌拼別墅，突國破了薄“鍛上有露臺下浩有庭園拳”艇的傳統(tǒng)模式界，不但通過劍外掛樓梯使果兩戶有各自雕的出入口，鳳更使上面一并戶也有自家誕的庭園。以二代遷TOWNH康OUSE芽的出現(xiàn)，不巡但重又掀起拌了參TOWNH賤OUSE辱市場的熱浪頸，更得到了誦不少消費(fèi)者培的認(rèn)可。但差我們看到，口二代夫T純OWNHO迎USE判仍存在著一惑些問題，相廣信隨著市場建的發(fā)展和莊需求的變化訴，必然還會克出現(xiàn)三代或烘級別更高的超TOWNH考OUSE伶。切（四）疊拼血別墅飽1、疊拼別雅墅是準(zhǔn)別墅腥疊拼是介于瓣公寓與別墅辨之間的一種禿產(chǎn)品，也可矛將其看作此TOWNH復(fù)OUSE肅產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型駱和延續(xù)，因量此曾我們可將其元稱為準(zhǔn)別墅偉。疊拼的容匙積率在別墅銹產(chǎn)品中相對沙較高，雖然鄭不能達(dá)到粉TOWNH息OUSE怨“歡有天有地坊”撈的要求，但膛總能實(shí)現(xiàn)膠“口有天或有地執(zhí)”磚的夢想龍。它不僅僅兵是低密度住麗宅的典范，線也倡導(dǎo)了一拿種自然的生毒活方式。礎(chǔ)2、疊拼別掩墅是非主流憤產(chǎn)品陪繼倚林家園匠之后，市場跨上出現(xiàn)了不比少疊拼產(chǎn)品道，如珠江國圖際城、風(fēng)格茂與林、捉京城雅居、藏香山藝墅、側(cè)溮城百麗、愈境界等等都燃有疊拼。毅但多數(shù)疊拼涉產(chǎn)品只是檢TOWNH政OUSE曬社區(qū)中的一恩部分，像倚辛林家園和珠著江國際城這壁樣以淡CITYH綠OUSE為憐主打產(chǎn)品的澆項(xiàng)目并不多抖。因此我們?？梢哉f，疊戴拼別墅并非隨市場主流產(chǎn)砌品。這就需攜要我們精確檔的找準(zhǔn)市場脊空缺，以差另異化的產(chǎn)品敵滿足市場細(xì)役分之后的客喜戶需求。巧3、疊拼別假墅產(chǎn)品出新咽目前，絕大營多數(shù)疊拼項(xiàng)浪目都采取上絲層送露臺、鎮(zhèn)下層送花園趕的方式，使抬上下兩戶都蹦有各自的優(yōu)歸勢，而珠江怒國際城則獨(dú)戲創(chuàng)上下兩戶丸都有庭園的杏設(shè)計。此外秒，疊拼戶型堂在室內(nèi)空間缺的靈活性上刪應(yīng)有一定的廢體現(xiàn)，如京壺城雅居的錯牛層、夾層、垂頂光中庭等合等都很值得捉借鑒。兔二、周邊主涌要競爭個案海戶型面積及米戶型比例分虹析機(jī)根據(jù)區(qū)域競驕爭關(guān)系、產(chǎn)寄品類別、入鑼市時間等競池爭因素，我使們將順馳林械溪雅筑、三告水青清列為幼本案的主要炕競爭對手，杜進(jìn)行詳細(xì)分貫析；對其他蛇項(xiàng)目（如：躬流星花園、傭?qū)拝杊ouse翁、美樹假日恒等）進(jìn)行簡俗要分析。寄（一）順馳鵝林溪雅筑誤一期戶型統(tǒng)長計每戶型賠面積懲戶數(shù)為比例捎獨(dú)棟挪386㎡姿6術(shù)12僑5.26％尼361㎡尖6僅雙拼庸351㎡車36吊174層76.31籌％澤346㎡獻(xiàn)68妹252㎡綁34孤250㎡婚3辰6扔聯(lián)排抖200-2宜04㎡睬42念18.42躍％疫總計船228戶鋼100％嗓注：獨(dú)棟和泳雙拼戶型贈恩送50-7移0平米地下泰室微戶型面積特?fù)?jù)點(diǎn)：賺1、以雙拼摸為主：刊本案是目前臂北京市少有樹的主打雙拼病的項(xiàng)目之一絮，雙拼比例養(yǎng)達(dá)到76％徒，順馳集團(tuán)欲的魄力和獨(dú)曬到的市場見逃解力可見一間斑。其集中屈了下沉式花眼園、雙內(nèi)庭茶園、二層設(shè)鍛計、雙主臥績、雙廚房、旅大面寬等諸隔多優(yōu)秀的設(shè)恥計因素于一惕體，打造出件在居住舒適概度和產(chǎn)品氣自勢上均不輸訊于獨(dú)棟別墅錦的絕妙產(chǎn)品粘。悄2、面積范易圍廣：講本兵案產(chǎn)品涉及側(cè)獨(dú)棟、雙拼襯、聯(lián)排等三煎種形式，一女期的面積范購圍從200他到386平幅米，僅雙拼蜓的面積就綜旨跨100平燒方米。雖然呆面積的范圍觸很廣，但我刻們可以看到芳本案的雙拼伙非常明顯的丘分為250使㎡和350芒㎡兩個檔次齊，可分別滿個足經(jīng)濟(jì)型和加豪華型兩種健客戶的不同療需要，而并議非漫天撒網(wǎng)篇，無間斷的費(fèi)涉及到各種鵝面積。可見原，本案對于也客群需求的無預(yù)期是相當(dāng)位明確的。本稀案的蝕暢銷戶型為尋聯(lián)排200費(fèi)㎡、雙拼2賣50㎡深，均為兩種羨產(chǎn)品的最小拒戶型。鄉(xiāng)（二）三水秤青清夾戶型迅面積狐戶數(shù)墓比例輩總面積虛地上螞地下暈獨(dú)棟禍450㎡岸313㎡姐136㎡擦230男67％及413㎡掉265㎡倘147㎡狀407㎡猛267㎡崗139㎡景雙拼遍200㎡縣200㎡曾——蠶48允14％霜聯(lián)排劫193-2舌00㎡羅193-2烤00㎡燥——唇63話19％怒總計柴341渡100％惡注：地下室咳面積贈送頂本案以26齊0多平米的悄獨(dú)棟別墅為棟主力戶型另，占總數(shù)的思三分之二。轉(zhuǎn)這樣的銷售橫面積相對比刮較小，大大決降低了總價炸。其比例聯(lián)愁排和雙拼以醒200平米篩為主，數(shù)量百不多。匹此食外，我們應(yīng)躲該注意到本寫案獨(dú)棟贈送頑的地下室面儲積都比較大攜，有130男－140平蒸米，這樣算擾來，撕獨(dú)棟的整體州面積可達(dá)到做400多平殖米，攻使消費(fèi)者得緩到相當(dāng)大的稱實(shí)惠。在這盞方面，我們健可在一定程暑度上借鑒。騙暢銷戶型為黑聯(lián)排193皆㎡和獨(dú)棟2移67㎡，山也是不同產(chǎn)陜品類別中最怪小的。療（三）其他積項(xiàng)目簡要分胡析逮案名支產(chǎn)品形態(tài)勝面積范圍患主力戶型斧暢銷戶型猴聯(lián)排類賭流星花園刊獨(dú)棟、聯(lián)排握250-3毯37㎡法250-2御80㎡恰250㎡練寬財house涂雙拼、聯(lián)排穩(wěn)220-2坐60㎡瓶240㎡韻240㎡羅美樹假日魯聯(lián)排、疊拼鋪100-2踐30㎡財170-1誘80㎡霉180㎡備威尼斯花園佳聯(lián)排班310-3憤60㎡萄340㎡憐310㎡隙平均槐——護(hù)220-2吧97㎡突250㎡寶245㎡子獨(dú)棟類垮碧水莊園超獨(dú)棟汽300-1屠200㎡似600㎡情700㎡控玫瑰園京獨(dú)棟、聯(lián)排板233-1敲340㎡抵650㎡香650㎡璃平均虛——饅267-1盼270㎡芬625㎡常675㎡則昌匪平因其上風(fēng)磨上水的絕佳誓地理環(huán)境成炸為京城傳統(tǒng)甩別墅區(qū)之一扣，一些老牌押別墅依然保抹有著旺盛的演生命力。同硬時，一些以樂聯(lián)排為主的廁中檔別墅項(xiàng)販目以相對低戀廉的價格和泄不斷提升的介品質(zhì)也迅速捕占領(lǐng)市場。厚這兩類別墅勾產(chǎn)品在戶型還面積特點(diǎn)上勵自然有著天驕壤之別。嫁1、聯(lián)排類嗎：面積適中逗周邊包括流但星花園、寬論house題、美樹假日甩、威尼斯花吐園在內(nèi)的以仗聯(lián)排為主的叨別墅項(xiàng)目，蹦面積多在2尾20－30雪0㎡，主力舞戶型則以2禍50㎡上下掉居多，暢銷因戶型多數(shù)是廢戶型中最小扔的癥。雖與獨(dú)棟擔(dān)相比面積較培小，但與早貞期我Towns雪house施相比，面積吩有小輻度的忽增大。這是導(dǎo)由于聯(lián)排別射墅經(jīng)過兩年嘴多的發(fā)展，貧在產(chǎn)品方面殿品質(zhì)方面有漢了相當(dāng)大的枝提升，它不圖再簡單的追父求低總價，團(tuán)而對居住舒摸適度等也有稱了進(jìn)一步的物要求。籍美樹假日是南本案周邊唯神一有疊拼類貓產(chǎn)品的項(xiàng)目逗，其面積相厘對比較小，勺主力戶型為紐170㎡，床而威尼斯花魚園的聯(lián)排別療墅面積則達(dá)匙到300多穩(wěn)平米，可見桶，本區(qū)域中礦中檔別墅的姨面積范圍還錦是相當(dāng)廣的翼，這也是市億場細(xì)分的結(jié)霸果。造2、獨(dú)棟類巖：極盡奢華商碧水莊園、沿北京玫瑰園敗都是北京老架牌別墅的代途表作，他們卡的后期產(chǎn)品理不約而同的開集中向縱600平米拳以上的大戶烏型彈。這一方面帶是由于一個斗項(xiàng)目發(fā)展到饒后期，應(yīng)推謎出一些更能坡體現(xiàn)項(xiàng)目品預(yù)質(zhì)的高端產(chǎn)塵品，以實(shí)現(xiàn)袖項(xiàng)目的升值撓；另一方面苦是受控制別補(bǔ)墅用地政策識的影響，別勻墅既然已經(jīng)洞是稀缺產(chǎn)品催，就干脆做備大做好，畢圓竟物以稀為炎貴，不怕找瀉不到買家。（四）結(jié)論索通過以上對曬周邊別墅類肥項(xiàng)目的研究芽得出以下結(jié)傭論：繳周邊別墅類沾項(xiàng)目以獨(dú)棟歇和聯(lián)排為主自，雙拼和疊藥拼較少，雙份疊拼更是稀言缺產(chǎn)品。傭200－3惑00㎡，特碗別是250料㎡上下是周憤邊項(xiàng)目面積辦的集中區(qū)。綠暢銷戶型多絨數(shù)為項(xiàng)目戶罷型中面積最誘小的，可見育客群對于低切總價的需求蹄。復(fù)周邊項(xiàng)目的辟面積范圍較程廣，說明項(xiàng)鏟目的主導(dǎo)客桐群各有側(cè)重瓜。次三、本案雙套疊拼戶型面舅積及比例建敲議業(yè)（一）本案密戶型定位所垮涉及的因素汽確定本案的眠戶型面積及些比例應(yīng)考慮蟻到以下幾方粘面因素：畜當(dāng)前周邊市鍵場的狀況吹市場的未來窄發(fā)展趨勢切產(chǎn)品形態(tài)自米身的特點(diǎn)評（二）對于寒各項(xiàng)因素的戒分析甜1、根據(jù)當(dāng)槍前市場狀況貨：順應(yīng)市場昏主流的錯位蛇如前文對于召周邊競爭對弄手的分析所燙示，周邊2鴉00－30冊0㎡，特別星是250㎡彼上下是面積兵的集中區(qū)。畜對待競爭的甚方式有兩種萍，一是追隨科市場主流產(chǎn)渡品，二是打闊造差異化產(chǎn)倦品。濱根據(jù)本案的惠具體情況來呀看，如果單呈純選擇方式舞一會將自己焦呈現(xiàn)在眾多殘競爭對手面我前，而本案獅入市時間較宮晚，客戶的好挖掘已經(jīng)進(jìn)正行到了一定哭程度，這會捧使本案處于盲不利的競爭裕地位。而如立果單純選擇慕方式二只能得推出過大或伶過小的產(chǎn)品蜓，無論是哪域種都有違主段要受眾的需親求。廉因此，建議摟本案依據(jù)周西邊市場狀況用，做出相應(yīng)猴的調(diào)整，使首之與當(dāng)前市椅場的絕對主艷流產(chǎn)品有一企定的錯位，追但又在市場歷需求允許的瞎范圍之內(nèi)。摔2、根據(jù)市源場的未來發(fā)茫展趨勢：最渾大不應(yīng)超過梢250㎡釀雖然亡“袋小獨(dú)棟箏”烤現(xiàn)在是初現(xiàn)限鋒芒，但它端的發(fā)展勢不膽可擋，30擺0多平米的鑒小獨(dú)棟有著孔相當(dāng)強(qiáng)的吸渾引力。現(xiàn)在淘，在亦莊、均大興、順義材陸續(xù)出現(xiàn)了屬這樣的項(xiàng)目葡，而未來在患昌平這個引飯來眾多別墅輕扎根的風(fēng)水興寶地，出現(xiàn)脅小獨(dú)棟的可軍能是比較大擾的。因此我樣們的面積定遮位應(yīng)充分考交慮到這一因許素，與小獨(dú)仆棟的面積拉堤開檔次，最證大不應(yīng)超過澇250平米癢。有3、根據(jù)產(chǎn)選品形態(tài)自身顧的特點(diǎn)：與勝聯(lián)排別墅有夕可比性辟雙疊拼，是珍市場上一種板不太常見的起產(chǎn)品類型。衡通過對這種豆產(chǎn)品的優(yōu)劣拘勢分析可以溉進(jìn)一步確定聚其面積。保（1）優(yōu)勢朗：模每戶均能實(shí)關(guān)現(xiàn)三面采光抗通風(fēng)狀況良菜好居每棟樓只有原四戶人家，孫居住環(huán)境比殺聯(lián)排或疊拼捧更純粹測（2）劣勢蔽：科不能實(shí)現(xiàn)揪“弟有天有地寇”秀的居住品質(zhì)綁如果不做外勉掛樓梯，不糧能單獨(dú)出入夜，則不能營饅造更為私密瓶和尊貴的居扮住氛圍；如描果做外掛樓囑梯，在一定冰程度上會影覽響到一層的亦采光。橫由以上分析捎可見，雙疊莫拼是綜合雙所拼、疊拼的孝一種產(chǎn)品形世態(tài)，其居住士舒適度在疊紙拼之上，而裙與聯(lián)排相比殲則各有千秋輝。聯(lián)排的突支出優(yōu)勢是有源天有地，疊砌拼則是三面貌采光。因此腸本案雙疊拼晌的面積與周襯邊聯(lián)排的面洽積有相當(dāng)大鑰的可比性。伏（三）本案北戶型面積及弄比例建議熟根據(jù)上述分堡析，建議本懸案戶型面積豬及比例如下摩：華面積機(jī)比例睛180㎡波15％菊200㎡顛30％進(jìn)220㎡樸30％鞭250㎡菜25%癥注：以上面悟積為銷售面棍積，部分戶猾型可贈送5緒0㎡左右的肚地下室霜四、周邊項(xiàng)敲目主力戶型便銷售總價與催銷售狀況分頭析皆（一）主要鑒競爭個案價舒格及銷售狀脾況分析桿1、均價分肺析魚案名組順馳林溪（次元/㎡）獅三水青清（鴿元/㎡）南平均（元/脆㎡）較獨(dú)棟功10000狡7400效8700跑雙拼素6500絨5500樹6000中聯(lián)排饒5000右4900棋4950益不同項(xiàng)目的茄價格比較：得由上表可見充，這兩個項(xiàng)煤目的聯(lián)排別陷墅價格基本燈相當(dāng)，均為胡5000元毅左右。但順徹馳林溪的雙脆拼和獨(dú)棟則順比三水青清民高出許多：泰分別為10睛00元/㎡草和2600依元/㎡。這潑是由于聯(lián)排虎不是這兩個絨項(xiàng)目的主要抱產(chǎn)品類型，筋而項(xiàng)目的檔晝次差距則主限要體現(xiàn)在雙嗎拼和獨(dú)棟上球。顧不同產(chǎn)品的挪價格比較：昨從項(xiàng)目自身籠不同產(chǎn)品的喚價格分析，帽順馳林溪雅已筑三種產(chǎn)品線的價格分層熱也十分顯著坑，其獨(dú)棟和立雙拼的單價瞇相差350毅0元，相比葵之下，三水醒青清各類產(chǎn)吸品的單價則聯(lián)相差不多。衫這體現(xiàn)了不羽同項(xiàng)目根據(jù)時不同的產(chǎn)品勢組合制定了銅不同的價格詳策略，根據(jù)以經(jīng)驗(yàn)，為避父免過大的市狡場銷售風(fēng)險萄，項(xiàng)目的主汪力產(chǎn)品價格冬通常會相對樹較低。如順個馳林溪，雙扶拼是主力，謝獨(dú)棟是稀缺堡，因此獨(dú)棟夾的價格可以丑比雙拼高出廟許多；而三鹿水青清主打擱獨(dú)棟，其價鈴格不可過高柜，因此也壓樸制了雙拼的婆價格。融2、總價分食析圈案名敲順馳林溪（憑萬元）瘋?cè)嗲澹ㄔf元）汽平均（萬元徑）吐獨(dú)棟東250-3歷10帥180-2棍50彈215-2午80瓣雙拼寇162-2大25群110懶136-1緊68序聯(lián)排跟100-1郵02符80-11榆0幟90-10玉6橋由于不同產(chǎn)其品的單價跨疊度大，造成微總價的覆蓋岔范圍也很廣誰，這一特點(diǎn)鋸在順馳林溪硬身上很明顯必的體現(xiàn)出來軌，而三水青編清的總價范暢圍相對較窄叼，特別是雙男拼和聯(lián)排之墨間，相差不具多。兩個項(xiàng)泄目瓜雙拼的平均黑總價為13岡6-168旨萬元，肥聯(lián)排產(chǎn)品的桑平均總價為談90-10紀(jì)6萬肥，與目前北叨京市聯(lián)排別蹲墅的整體價蹤格水平相比訂稍低，這是棚由三個原因堵造成的：棋一是多數(shù)聯(lián)要排別墅處于同近郊，交通棟狀況較好，旅因此單價比著這兩個項(xiàng)目聚稍高；詞二是這兩個換項(xiàng)目均處于格入市初期，雙尚未漲價；串三是這兩個底項(xiàng)目均未以蜻聯(lián)排為主打航，而且產(chǎn)品室面積都不大倉（200㎡甜），也使得犬總價較低。絲此外，本案襯的位置優(yōu)勢民強(qiáng)于順馳林眾溪，而產(chǎn)品撐優(yōu)勢強(qiáng)于三料水青清，因糞此，本案的笑總價可適當(dāng)錄高于上述兩蒼個項(xiàng)目的總屠價范圍。頃3、主力總繩價及暢銷總表價分析絕案名槽順馳林溪雅驢筑悟三水青清柳主力戶型壟雙拼250夸、346㎡規(guī)獨(dú)棟267療㎡柏暢銷戶型奇聯(lián)排200摧㎡、雙拼2傳50㎡降聯(lián)排193哪㎡、獨(dú)棟2塊67㎡瘋主力總價駐165萬、閑225萬哨200萬化暢銷總價姻100萬、起165萬機(jī)95萬、2躍00萬鞏主適力戶型和暢國銷戶型的比埋較最能看出悔一個項(xiàng)目的秒定位準(zhǔn)確與妻否，如果二仇者之間出現(xiàn)棗差異，也會粘使主力總價享和暢銷總價尼之間產(chǎn)生差除異。以上兩葵個項(xiàng)目的暢儉銷總價均比州主力總價稍冰低，因?yàn)樾√得娣e的聯(lián)排但雖然不是主準(zhǔn)力戶型，但任是卻比較暢初銷，低總價何的吸引始終賠如一。剩4、銷售狀筑況分析濟(jì)順況馳林溪：今滑年11月可嗽正式開盤，幣目前處于內(nèi)蓮部認(rèn)購階段果，據(jù)說一期死認(rèn)購率已經(jīng)沙接近一半。耍客戶多數(shù)為呀中關(guān)村、上殖地等位于北碧部的客群，捧做為第一居染所居多，對但項(xiàng)目最大的殃認(rèn)同是戶型旅的合理、舒剝適、人性以宋及順馳的品婦牌效應(yīng)。脾三水青清：煮目前尚未開貨始認(rèn)購，預(yù)博計今年年底駕可正式銷售除。轟以上兩個都雜是剛剛?cè)胧兴?，市場局面按尚未打開，斯其發(fā)展還有半待觀察?？蓿ǘ┢渌?duì)項(xiàng)目簡要分然析暮案名代均價信（元/㎡）耐主力總價順（萬元）去暢銷總價努（萬元）枯聯(lián)排類子流星花園焰聯(lián)排500斜0誠獨(dú)棟600業(yè)0嫩125-1拌40蘿125繼寬虹house頓聯(lián)排500祖0針雙拼700攀0隆120喇120御美樹假日昂4000荷72閑72咸威尼斯花園鞭155-2頂30萬/套蛋194助176煉平均竊130從123屢獨(dú)棟類篩碧水莊園儲16600昏996編1162藥玫瑰園涉242-3俗000萬/擇套輪1000立1000踩平均矩998摧1081溜獻(xiàn)周邊聯(lián)排兼類項(xiàng)目的均迎價以500染0元上下居沈多，主力總趕價平均值為玩130萬，蹦而暢銷總價陳為123萬果。其中美樹以假日以低單熱價小戶型使印其總價只有橫72萬元，峽而品質(zhì)較高練、面積較大衛(wèi)的威尼斯花音園主力總價瓦則接近于2宮00萬，差劍額相當(dāng)高。石玫瑰園、碧寇水莊園等豪舊宅的價格自