西雙版納旅游假區(qū)博譽(yù)地產(chǎn)曼賀蚌項(xiàng)目匯報(bào)

西雙版納旅游假區(qū)博譽(yù)地產(chǎn)曼賀蚌項(xiàng)目匯報(bào)第1頁/共75頁第一部分：項(xiàng)目背景第2頁/共75頁一、西雙版納旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

作為東盟貿(mào)易的橋頭堡，西雙版納與東盟國(guó)家之間已初步建成了通往瀾滄江-湄公河次區(qū)域流域各國(guó)的水、陸、空交通網(wǎng)，在推動(dòng)貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程中有著區(qū)位、資源的先天優(yōu)勢(shì)和開放前沿等優(yōu)勢(shì)。在省委、地方各級(jí)政府的推動(dòng)下，西雙版納的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展已取得驕人成績(jī)，特別是旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是令人矚目。海陸空旅游線路形成，橋頭堡優(yōu)勢(shì)彰顯第3頁/共75頁2009年，全州共接待國(guó)內(nèi)外旅游者664.18萬人次，同比增長(zhǎng)15.1%。其中：接待海外旅游者13.49萬人次，同比增長(zhǎng)37.8%；口岸入境一日游29.02萬人次，同比增長(zhǎng)47.2%；接待國(guó)內(nèi)旅游者621.67萬人次，同比增長(zhǎng)13.5%。全州旅游業(yè)總收入(預(yù)計(jì))48.5億元，同比增31%。其中：旅游外匯總收入5692.66萬美元，同比增長(zhǎng)44.8%；國(guó)內(nèi)旅游收入44.63億元，同比增長(zhǎng)30.7%。完成旅游相關(guān)行業(yè)稅收6972.9萬元，同比增長(zhǎng)18.7%。民航共飛行16665架次，同比增長(zhǎng)17.3%；全州A級(jí)以上旅游景區(qū)(點(diǎn))共接待游客391.11萬人次，同比增長(zhǎng)24.2%。

2010年西雙版納旅游工作的發(fā)展目標(biāo)是：全州接待國(guó)內(nèi)外游客750萬人次，同比增長(zhǎng)11%以上；接待海外游客20萬人次，同比增長(zhǎng)30%以上；接待國(guó)內(nèi)游客700萬人次,同比增長(zhǎng)10%以上;旅游總收入突破50億元，同比增長(zhǎng)12%。

在區(qū)域大環(huán)境的發(fā)展背景下，西雙版納旅游地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)如破竹，西雙版納旅游度假區(qū)二期的規(guī)劃開發(fā)也應(yīng)運(yùn)而生。

第4頁/共75頁二、景洪城市發(fā)展規(guī)劃情況第5頁/共75頁

在城市發(fā)展戰(zhàn)略上，以東方水城為打造目標(biāo)，以滄江片區(qū)為核心，全面推進(jìn)嘎灑、橄欖壩兩大片區(qū)的副中心功能，在城市空間布局上，完善中心區(qū)，適當(dāng)向西發(fā)展，加強(qiáng)江北、嘎棟、嘎灑和曼弄楓四個(gè)功能區(qū)，形成“一主四副”組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。通過對(duì)城市各功能片區(qū)的打造，將景洪打造成為集熱帶雨林、民族特色、水鄉(xiāng)魅力、休閑度假、美食文化等功能特點(diǎn)為一體的文明和諧城，把景洪從一個(gè)傳統(tǒng)的觀光旅游城市打造轉(zhuǎn)型為休閑度假、商務(wù)會(huì)議、康體療養(yǎng)、娛樂購(gòu)物天堂。按此規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2020年，將景洪城市控制面積建至200平方公里、景洪(嘎灑)片區(qū)發(fā)展到60平方公里，橄欖壩片區(qū)30平方公里，滄江一帶布置各種旅游設(shè)施。至2020年城市居住人口達(dá)60萬，以此挑戰(zhàn)10年后的旅游市場(chǎng)。

一主四副的東方水城大規(guī)劃戰(zhàn)略第6頁/共75頁集歷史人文、宗教、民俗、生態(tài)旅游休閑度假療養(yǎng)康體、商務(wù)會(huì)議于一體的旅游度假區(qū)

西雙版納旅游度假區(qū)二期開發(fā)依托資源優(yōu)勢(shì)，以景洪城市總體規(guī)劃為指導(dǎo)，堅(jiān)持和諧開發(fā)，著力營(yíng)造“山水合一”、“天人合一”環(huán)境，二期規(guī)劃與建設(shè)展現(xiàn)“熱、傣、水、邊”特色，以挖掘片區(qū)在地理環(huán)境、文化積淀和歷史發(fā)展共同作用下所蘊(yùn)含的特質(zhì)主線，以熱帶獨(dú)特的自然環(huán)境、濃郁的民族風(fēng)情、優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)為基點(diǎn)，拓展片區(qū)的區(qū)域特色，把片區(qū)規(guī)劃成為凸顯歷史、宗教、民風(fēng)、水景，設(shè)施現(xiàn)代、服務(wù)完善、生態(tài)優(yōu)良、文化獨(dú)特的集觀光旅游、休閑度假、療養(yǎng)體訓(xùn)、會(huì)議商務(wù)等為一體的文化品位高、民族風(fēng)情濃、人居環(huán)境佳的旅游度假區(qū)。爭(zhēng)取至2020年，建成區(qū)面積達(dá)到10.43平方公里，人口規(guī)模達(dá)到36600人，旅客接待規(guī)模達(dá)到6000人次/日。

三、西雙版納旅游度假區(qū)二期規(guī)劃定位第7頁/共75頁本案第8頁/共75頁■區(qū)域開發(fā)情況

當(dāng)前，西雙版納旅游度假區(qū)二期規(guī)劃已全面結(jié)束，已進(jìn)入熱火朝天的施工建設(shè)階段，區(qū)域內(nèi)較具影響力的旅游項(xiàng)目南傳佛教文化苑已進(jìn)入二期開發(fā)，西雙版納州民族博物館已進(jìn)入裝修階段，避寒山莊度假產(chǎn)品已全面投入開發(fā)，勐巴拉娜西歌劇院即將遷入……這些旅游產(chǎn)品的開發(fā)將進(jìn)一步拉動(dòng)區(qū)域的旅游人氣，而正元地產(chǎn)住宅項(xiàng)目、山水林溪、會(huì)展中心等項(xiàng)目的開發(fā)將引來眾多本地客戶的入住。這意味著西雙版納度假區(qū)二期城市副中心的功能日趨呈現(xiàn)，旅游熱潮即將興起，板塊價(jià)值將大幅度提升。西雙版納度假區(qū)二期城市副中心的功能日趨呈現(xiàn)旅游熱潮即將興起，板塊價(jià)值將大幅度提升第9頁/共75頁（三）區(qū)域背景對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的啟示1、以西雙版納旅游度假區(qū)二期的規(guī)劃戰(zhàn)略作為引導(dǎo)和出發(fā)點(diǎn)；2、結(jié)合周邊區(qū)域的項(xiàng)目情況，做好改善區(qū)域條件的功能配套；3、保護(hù)和完善當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)自然環(huán)境，發(fā)掘和傳承本土文化資源；4、結(jié)合地理環(huán)境和地塊狀況，站在國(guó)際化的視野高度，規(guī)劃具有可持續(xù)發(fā)展的旅游項(xiàng)目；5、全面按照開發(fā)區(qū)管委會(huì)的戰(zhàn)略部署，積極推動(dòng)片區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)。第10頁/共75頁第二部分：地塊價(jià)值分析第11頁/共75頁一、區(qū)域價(jià)值分析本案第12頁/共75頁

地塊西南部為南傳佛教文化苑、南部位置為西雙版納州民族博物館，北部為曼景法村和規(guī)劃建設(shè)的宣慰步行街，西邊位置緊接即將遷入的勐巴拉娜西歌劇院。地塊周邊自然環(huán)境極為優(yōu)美，古村寨具有豐厚歷史底蘊(yùn)和宗教氛圍，文化特色濃厚，周邊覆蓋的都是城市極具代表性的文化建筑，可開發(fā)價(jià)值和文化塑造價(jià)值極高。生態(tài)民俗宗教展覽商娛第13頁/共75頁二、地塊狀況

地塊為曼賀蚌老村，一直以來是到西雙版納旅游的眾多游客必經(jīng)之地，村寨內(nèi)保留著豐富的原生態(tài)景觀，與外界的山水田園交相輝映，像個(gè)隱逸的世外桃源，傣味農(nóng)家樂一直是景洪高端消費(fèi)群體常來之地，地塊南北緩坡起伏、視野開闊，開發(fā)價(jià)值極高。第14頁/共75頁三、項(xiàng)目地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)■西雙版納旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，有較強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭前景；■項(xiàng)目地塊擁有優(yōu)越的原生態(tài)自然景觀、古村寨人文景觀；■南傳佛教文化苑屹立南側(cè)，是極具宗教文化的風(fēng)水寶地；■緊鄰州民族博物館，能吸引眾多州內(nèi)外游客的觀光消費(fèi)；■西側(cè)緊鄰勐巴拉娜西歌劇院，帶來充足的旅游消費(fèi)人氣；■地塊屬于西雙版納較為知名的旅游景點(diǎn)，保障了旅游人口的持續(xù)性。第15頁/共75頁W劣勢(shì)■整個(gè)區(qū)域正在進(jìn)行開發(fā)打造、配套不足，板塊認(rèn)知度不高；O機(jī)遇■西雙版納旅游人口與日俱增，為項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展形成大力支撐；■在景洪城市大規(guī)劃戰(zhàn)略背景支持下，曼弄楓片區(qū)飛速發(fā)展，為區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目創(chuàng)造了巨大的升值空間；■南傳佛教文化苑的擴(kuò)建、州民族博物館對(duì)外開放、勐巴拉娜西劇院的遷入都將為區(qū)域帶來旺盛人氣，推動(dòng)片區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并與項(xiàng)目形成功能互補(bǔ)；T挑戰(zhàn)■如何在保持生態(tài)自然景觀的同時(shí)，又實(shí)現(xiàn)旅游價(jià)值和商業(yè)價(jià)值，與周邊產(chǎn)品相互輝映，成為項(xiàng)目定位的一大難點(diǎn)；■到區(qū)域旅游的游客多為短線式旅游，如何讓他們留下來成為本案乃至區(qū)域項(xiàng)目需考慮的關(guān)鍵因素。第16頁/共75頁四、項(xiàng)目地塊定位集吃、住、玩、購(gòu)、賞、為一體的傣文化體驗(yàn)街區(qū)

憑借曼賀蚌古村寨原生態(tài)的自然景觀、純樸的民風(fēng)民俗，傣味農(nóng)家樂的名聲緋外，每年成千上萬的游客必經(jīng)此地，在這些優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)下，曼賀蚌有充足的條件成為了集吃、住、玩、購(gòu)、賞于一體的傣文化體驗(yàn)第一街區(qū)。而博譽(yù)地產(chǎn)在此優(yōu)勢(shì)功能基礎(chǔ)上的打造，則是在對(duì)功能和環(huán)境上進(jìn)行完善的同時(shí)，提升板塊的民族性、文化性和品位的國(guó)際性。第17頁/共75頁西雙版納又一條黃金旅游線路即將誕生

在南傳佛教文化苑、西雙版納州民族博物館、勐巴拉娜西歌劇院等人氣旅游點(diǎn)的支撐下，在項(xiàng)目地塊優(yōu)越的先天條件支持和博譽(yù)地產(chǎn)全新新文化理念打造下，各類旅游配套日趨完善。一個(gè)集歷史文化、宗教文化、民族風(fēng)俗、生態(tài)體驗(yàn)于一體，滿足數(shù)萬人群吃、住、游、玩、購(gòu)，設(shè)施現(xiàn)代、服務(wù)完善、生態(tài)優(yōu)良、文化獨(dú)特的集旅游度假區(qū)即將誕生。這也將意味著，西雙版納旅游度假區(qū)2期將全面成為區(qū)域內(nèi)享譽(yù)盛名的又一條黃金旅游線路，板塊價(jià)值全面升級(jí)。第18頁/共75頁五、本案產(chǎn)品的切入點(diǎn)填補(bǔ)區(qū)域空白、改變短線旅游的現(xiàn)狀

當(dāng)前區(qū)域內(nèi)的旅游仍然是以短線旅游為主，眾多游客到區(qū)域旅游僅僅以飲食消費(fèi)、宗教文化游覽、有限的工藝品購(gòu)物、民俗村的觀光為主。即使勐巴拉娜西歌劇院、州民族博物館等項(xiàng)目建成后，區(qū)域內(nèi)仍缺乏讓游客留下長(zhǎng)住、持續(xù)消費(fèi)重復(fù)旅游的相關(guān)資源配套，要改變這一形勢(shì)，必須有更多獨(dú)具個(gè)性的體驗(yàn)點(diǎn)、更完善的配套設(shè)施、更好的旅居場(chǎng)所、更具國(guó)際品位的品牌昭示。第19頁/共75頁承載留下游客的功能深挖持續(xù)性、重復(fù)性的旅游價(jià)值資源

區(qū)域內(nèi)的生態(tài)、宗教、民俗、文化博覽等旅游配套已日趨健全，但吸引游客長(zhǎng)期駐留的配套尚有待改善，博譽(yù)地產(chǎn)曼賀蚌項(xiàng)目的打造將全面針對(duì)這一空白，提供更多讓游客居住下來享受悠閑時(shí)光、體驗(yàn)異域風(fēng)情的功能場(chǎng)所，全面展現(xiàn)西雙版納的安逸生活，以一站式的生態(tài)旅居功能，強(qiáng)化區(qū)域旅游的持續(xù)性和重復(fù)性。第20頁/共75頁第三部分：產(chǎn)品定位第21頁/共75頁

項(xiàng)目開發(fā)共分為兩大功能組團(tuán)，包括曼賀蚌新村和博譽(yù)地產(chǎn)項(xiàng)目打造用地。曼賀蚌新村為當(dāng)前曼賀蚌老村83戶村民的回遷用地，將以社會(huì)主義新農(nóng)村的指導(dǎo)方式進(jìn)行打造，滿足村民的生活、商品經(jīng)營(yíng)與投資需求；項(xiàng)目打造用地占地169畝，為博譽(yù)地產(chǎn)全額投資打造的自主用地，產(chǎn)品為旅游度假產(chǎn)品?！?/p>

產(chǎn)品分布：項(xiàng)目打造地塊曼賀蚌新村第22頁/共75頁總平面圖第23頁/共75頁鳥瞰圖第24頁/共75頁一、各地塊開發(fā)使用說明（一）曼賀蚌新村：響應(yīng)國(guó)家建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，同時(shí)改善曼賀蚌村民的生活環(huán)境，更好的發(fā)揚(yáng)傣族文化，由西雙版納博譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)公司全額投資、統(tǒng)一打造“曼賀蚌新村“，地塊位于整個(gè)地塊東北側(cè)。博譽(yù)地產(chǎn)將為曼賀蚌村民建蓋統(tǒng)一的一樓一底傣式民居，新居每戶350㎡左右，占地面積0.75畝。第25頁/共75頁1、土地來源：博譽(yù)地產(chǎn)開發(fā)用地的土地資源來自管委會(huì)用于沖抵博譽(yù)房地產(chǎn)公司投資曼賀蚌新村建設(shè)資金的土地；2、開發(fā)理念：旨在打造集檔次、民族、旅游等為一體，與周圍環(huán)境交相輝映、和諧發(fā)展的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。是提升民俗村的整體檔次，增加吸引外來游客的新亮點(diǎn)；3、開發(fā)方式：由西雙版納博譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全額投資、策劃及操作。（二）博譽(yù)地產(chǎn)項(xiàng)目打造用地第26頁/共75頁（一）項(xiàng)目打造地塊：項(xiàng)目打造地塊

博譽(yù)地產(chǎn)改造地塊南鄰曼賀蚌民俗村，西接即將建設(shè)的勐巴拉娜西歌劇院，北面是規(guī)劃開發(fā)中的宣慰步行街，東接規(guī)劃建設(shè)中的曼賀蚌新村，面積169畝，整個(gè)地塊鬧中取靜，具備較好的商業(yè)價(jià)值和居住價(jià)值；二、產(chǎn)品定位：第27頁/共75頁二）項(xiàng)目打造地塊產(chǎn)品定位：基營(yíng)式生態(tài)旅游、東南亞體驗(yàn)式居住

基營(yíng)式度假指從客源地出發(fā)到達(dá)某一目的地，以該目的地為根據(jù)地，分別游覽與該目的地相鄰的景點(diǎn)，然后從該目的地返回客源地(目的地需具備完善服務(wù)設(shè)施)；生態(tài)基營(yíng)式具有：彰顯區(qū)域核心旅游品牌、區(qū)域功能升級(jí)、與國(guó)際市場(chǎng)形成對(duì)接；東南亞體驗(yàn)式居住不但能強(qiáng)化區(qū)域文化特色，也助于推動(dòng)區(qū)域的品牌價(jià)值，與國(guó)際市場(chǎng)形成互動(dòng)?！霎a(chǎn)品針對(duì)的客源為：國(guó)內(nèi)外背包族游客、普通游客、僑居版納的東南亞客戶。第28頁/共75頁■基營(yíng)式生態(tài)旅游在項(xiàng)目存在的可行性：1）西雙版納旅游度假區(qū)的規(guī)劃定位全面迎合了州內(nèi)外客群的旅游需求，將區(qū)域資源特點(diǎn)最大化呈現(xiàn)；2）南傳佛教文化苑、州民族博物館、勐巴拉娜西歌劇院、宣慰步行街、避寒山莊等涵蓋了宗教、文化、生態(tài)、民族風(fēng)情、商業(yè)……的旅游項(xiàng)目開發(fā),為區(qū)域旅游業(yè)的繁榮創(chuàng)造了必然條件，無論是對(duì)背包客還是對(duì)普通游客都具有較強(qiáng)的吸引力；3）各大旅游項(xiàng)目的開發(fā)必然使得各類配套日趨完善，吃、住、購(gòu)、游加上身心體驗(yàn)、服務(wù)內(nèi)容的健全，滿足了基營(yíng)式旅游的全面需求；4）項(xiàng)目地塊本身就一直具備著較大的游客吸納量；第29頁/共75頁■東南亞體驗(yàn)式居住的可行性：

源于東南亞各國(guó)與西雙版納的地緣關(guān)系，使得西雙版納境內(nèi)居住著眾多的東南亞客群，版納的文化、生活與他們極為相似，而安定的社會(huì)環(huán)境、良好的投資環(huán)境讓他們產(chǎn)生居住版納的心理需求；優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境、資源優(yōu)勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)強(qiáng)化了他們的購(gòu)買心理；僑居版納的東南亞客戶入住板塊之內(nèi)，也是項(xiàng)目文化旅游的一大亮點(diǎn)，能有效吸引游客的好奇心，同時(shí)東南亞僑民入住后，能有效的加強(qiáng)區(qū)域的國(guó)際化效應(yīng)，提升區(qū)域的品牌高度；推動(dòng)?xùn)|南亞文化商業(yè)在區(qū)域內(nèi)的持續(xù)發(fā)展，提供文化交流平臺(tái)；第30頁/共75頁■產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)：

專門針對(duì)東南亞（緬甸、老撾、泰國(guó)）各國(guó)在版納僑居的高消費(fèi)人群訂制，類型為小獨(dú)棟別墅，面積在200㎡左右，建筑風(fēng)格結(jié)合東南亞風(fēng)格和傣式風(fēng)格，注意景觀的打造和生態(tài)氛圍的營(yíng)造，將傳統(tǒng)居住文化體現(xiàn)其中。1）東南亞風(fēng)情別墅：（小獨(dú)棟）第31頁/共75頁2）四合院別墅：

汲取中國(guó)傳統(tǒng)的四合理念，項(xiàng)目在建筑風(fēng)格不變的條件下，布局圍合式的建筑形態(tài)，增強(qiáng)鄰里之間的互動(dòng)交流，讓居住氛圍更為融洽，生活韻味更加濃厚。第32頁/共75頁3）民族風(fēng)情小客棧：

在文化步行街的二樓及以上布置具有東南亞文化風(fēng)情或具有傣族文化的小型客棧，滿足觀光游客的住宿需求，裝修、裝飾上充分利用傣族日常生活中的元素，如竹編生活用具、燕子巢穴、傣陶、傣錦等生活用具，還可布入傣族古老的織布機(jī)等，讓游客現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)其中樂趣。第33頁/共75頁4）具有民族特色的便捷式酒店/國(guó)際青年旅社□

引進(jìn)國(guó)際青年旅社的意義：1）提升區(qū)域旅游價(jià)值和旅游品位，促進(jìn)周邊商業(yè)配套的發(fā)展；2）全球400萬VIP客戶，年均3000萬的住客量，聯(lián)動(dòng)式的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷能促進(jìn)周邊旅游消費(fèi)；3）眾多國(guó)內(nèi)外背包客的慕名未來，能為項(xiàng)目迎來良好的口碑傳播；4）為旅游度假區(qū)的的游客建立一個(gè)讓他們能真正住下來、留下來的場(chǎng)所，從而推動(dòng)區(qū)域旅游經(jīng)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展；第34頁/共75頁□

引入國(guó)際青年旅社的可行性：1）國(guó)際青年旅舍一般成立在世界各個(gè)旅游人氣較旺的城市，而版納作為國(guó)內(nèi)外知名的旅游勝地卻沒有國(guó)際青年旅社的存在；（省外各大旅游城市、省內(nèi)昆明、麗江等旅游城市都建立了國(guó)際青年旅社，西雙版納也同樣需要）2）西雙版納年均700萬的旅游人口，數(shù)十萬的外國(guó)游客需要一個(gè)國(guó)際青年旅社的存在，越來越多的背包客來到版納，他們喜歡居住國(guó)際青年旅社；3）項(xiàng)目地塊毗鄰南傳佛教文化苑、州民族博物館和勐巴拉娜西歌劇院，周邊配套日趨完善，符合國(guó)際青年旅社的選址要求；4）功能完善的旅游配套、互動(dòng)氛圍以及項(xiàng)目本身的定位條件適合國(guó)際青年旅舍居住群體的吃、玩、游、購(gòu)等需求；第35頁/共75頁5）真正具有原生態(tài)特色的風(fēng)味酒吧

雖然景洪目前有許許多多的酒吧，但能真正反映原生態(tài)特色，具有傣族文化韻味的酒吧卻并不多，這跟酒吧本身所處的商業(yè)繁華區(qū)的區(qū)域特點(diǎn)有很大關(guān)系，項(xiàng)目?jī)?nèi)的酒吧全面針對(duì)區(qū)域內(nèi)的元上臺(tái)環(huán)境特點(diǎn)和樸實(shí)的人文氣息，打造真正具有原生態(tài)韻味的風(fēng)情酒吧，符合國(guó)內(nèi)外游客的審美情趣。第36頁/共75頁6）泰國(guó)餐廳、咖啡、茶餐飲店突出區(qū)域文化特色，提升板塊形象，滿足眾多外來游客及區(qū)域住戶的消費(fèi)需求；7）小型超市、便利店、東南亞商品超市滿足區(qū)域住戶的生活需求以及游客的購(gòu)物需求，要求裝修特色具有本土風(fēng)味，諸如麗江的四方街超市。第37頁/共75頁體驗(yàn)式居住區(qū)效果示意：第38頁/共75頁（二）曼賀蚌新村產(chǎn)品定位：

曼賀蚌新村的開發(fā)主要為解決曼賀蚌民俗村遷出的83戶居民的居住問題。曼賀蚌新村的建筑將統(tǒng)一建成一樓一底的傣式民居，每戶建筑面積約為350㎡，占地0.75畝左右。曼賀蚌新村第39頁/共75頁□搬遷說明：博譽(yù)地產(chǎn)已聯(lián)合曼賀蚌村委會(huì)，成立了專門的“曼賀蚌項(xiàng)目”搬遷小組，經(jīng)過對(duì)83戶村民挨家挨戶的溝通與協(xié)調(diào)，現(xiàn)已達(dá)成初步的搬遷認(rèn)可協(xié)議，在接下來的工作環(huán)節(jié)中，博譽(yù)地產(chǎn)將全面遵照政府部門關(guān)于保障搬遷居民可持續(xù)性收益的指示，加強(qiáng)與曼賀蚌村民的協(xié)作，達(dá)到互惠互利的搬遷目標(biāo)?！醍a(chǎn)品形態(tài)：曼賀蚌新村的打造將全面響應(yīng)國(guó)家建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的政策，在改善曼賀蚌村居民生活環(huán)境的同時(shí)，整個(gè)新村的打造遵循統(tǒng)一規(guī)劃、整體布局的原則，在保證當(dāng)?shù)鼐用裆畹氖孢m性的同時(shí)，結(jié)合西雙版納旅游度假區(qū)二期的大規(guī)劃定位和曼賀蚌村的地緣特點(diǎn)、區(qū)域特色，打造既具傳統(tǒng)傣式建筑特色，又具有現(xiàn)代居住氣息的產(chǎn)品，□打造目標(biāo)：博譽(yù)地產(chǎn)在曼賀蚌新村的開發(fā)過程中，將以尊重村民生活習(xí)慣和居住環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，以持續(xù)合作、互利共贏為前提條件，通過對(duì)新村的開發(fā)打造，加深與村民的情感，以使雙方形成良好的合作愿景，促進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目的的穩(wěn)步開展，共同攜手達(dá)成將整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的成功！第40頁/共75頁曼賀蚌新村立面參照（參照曼喃新村建設(shè)）第41頁/共75頁曼賀蚌新村立面參照（參照曼喃新村建設(shè)）第42頁/共75頁曼賀蚌新村立面參照（參照曼喃新村建設(shè)）第43頁/共75頁□曼賀蚌新村建成后的投資收益預(yù)算：曼賀蚌新村沿街商業(yè)面積：16000㎡83戶家庭每戶約有：193㎡沿街商鋪。整個(gè)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后預(yù)計(jì)租金價(jià)格為60元/㎡/月在南傳佛教文化苑、勐巴拉娜西歌劇院、州民族博物館以及博譽(yù)地產(chǎn)項(xiàng)目打造用地建設(shè)全面完成，文化步行街正式開放后，曼賀蚌新村的底層鋪面的價(jià)值將得以全面體現(xiàn)曼賀蚌新村每月總共租金收益為：16000㎡×60元/㎡=96萬元年收益為：960000元×12月=1152萬元每戶居民月收益為：193㎡×60元/㎡=1.15萬元每戶居民年收益為：193㎡×60元/㎡×12月=13.9萬元第44頁/共75頁□曼賀蚌新村建成的意義：改善曼賀蚌居民生活條件，提升區(qū)域形象建設(shè)；進(jìn)一步對(duì)傣族傳統(tǒng)文化及人文風(fēng)俗形成升級(jí)；曼賀蚌新村建成后，借助周邊的商業(yè)氛圍，為農(nóng)民提供了更多自主經(jīng)營(yíng)條件以及商業(yè)出租條件，將大大增加農(nóng)民收益，改善其教育、醫(yī)療衛(wèi)生等條件。改善曼賀蚌居民的生活氛圍，以社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)思路，塑造曼賀蚌新村居民安居樂業(yè)的生活氛圍。第45頁/共75頁（三）文化步行街定位：廣場(chǎng)步行街

在在當(dāng)前曼賀蚌老村的主干道以及項(xiàng)目地塊與勐巴拉娜西歌劇院交界處之間，構(gòu)建一條文化步行街區(qū)，步行街西北面銜接宣慰步行街，南面緊鄰州民族博物館和南傳佛教文化苑，西面交叉位置為勐巴拉娜西歌劇院，在交叉口位置布置小型歌舞廣場(chǎng)，達(dá)到聚納人氣的效果，同時(shí)該廣場(chǎng)也將成為區(qū)域內(nèi)游客和居民互動(dòng)、聯(lián)歡、休憩的公益場(chǎng)所，在節(jié)慶日也可用作活動(dòng)場(chǎng)地；第46頁/共75頁■

產(chǎn)品定位：南亞風(fēng)情第一街以國(guó)際性的商業(yè)文化步行街打造，提升區(qū)域的國(guó)際品位，呼應(yīng)項(xiàng)目的整體定位高度，突出項(xiàng)目產(chǎn)品的文化特色，加強(qiáng)旅游的配套功能。第47頁/共75頁■

步行街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：傳統(tǒng)與國(guó)際的結(jié)合，凸現(xiàn)東南亞現(xiàn)代、高端的經(jīng)營(yíng)檔次

引入國(guó)際、東南亞或本地中高端特色品牌，滿足游客、本地居住客群的生活購(gòu)買和體驗(yàn)需求，并達(dá)到聚集人氣、文化提升、品牌傳播的效果?！踅?jīng)營(yíng)類型分為：特色餐飲、休閑娛樂、日常購(gòu)物等。第48頁/共75頁■步行街業(yè)態(tài)示意：□

國(guó)際品牌快餐店：

步行街區(qū)內(nèi)引入德克士、肯德基或麥當(dāng)勞等國(guó)際品牌快餐店，形成良好的國(guó)際品牌傳播，完善區(qū)域功能配套，帶動(dòng)周邊商業(yè)人氣。第49頁/共75頁□

泰國(guó)餐廳

為滿足項(xiàng)目定位，區(qū)域內(nèi)專門引入泰國(guó)餐廳，滿足游人和本案東南亞僑居客戶的消費(fèi)，增強(qiáng)項(xiàng)目形象特色，提升國(guó)際品位。（可將版納較為知名的泰國(guó)財(cái)春青餐廳引入步行街內(nèi)）第50頁/共75頁□

東南亞特色咖啡店

引入在景洪較為知名的美美咖啡、湄公咖啡等餐飲店，借助其在外國(guó)人心目中的品牌地位，發(fā)展區(qū)域外國(guó)游客的常駐。第51頁/共75頁□

東南亞特色酒吧引入具有東南亞特色的風(fēng)情酒吧，增強(qiáng)區(qū)域內(nèi)夜生活的氛圍、情調(diào)和樂趣。第52頁/共75頁□

小型超市、便利店、特色餐飲滿足游客、常駐游客、東南亞僑居群體和本地居住群體的生活所需，凸現(xiàn)整體特色。第53頁/共75頁□

與南傳佛教文化苑的互動(dòng)：

與南傳佛教文化苑形成互動(dòng)，每逢游客較多的節(jié)假日，從南傳佛教文化苑請(qǐng)出僧侶到步行街為游客制作代表祈福的貝葉經(jīng)、菩提葉紀(jì)念簽等，增強(qiáng)區(qū)域的文化和宗教氛圍，提升區(qū)域的民族特色，達(dá)到更好的影響效果。第54頁/共75頁□民族工藝品市場(chǎng)搬遷轉(zhuǎn)移

源于當(dāng)前景洪民族工藝品市場(chǎng)面臨搬遷，眾多經(jīng)營(yíng)緬玉、民族手工藝品、珠寶玉器等商家面臨重新尋找經(jīng)營(yíng)地的需求，博譽(yù)地產(chǎn)將在項(xiàng)目的文化步行街內(nèi)為民族工藝品市場(chǎng)的商家預(yù)留鋪面，進(jìn)行招商，進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)文化步行街的快速運(yùn)營(yíng)。第55頁/共75頁□廣場(chǎng)功能運(yùn)用：

與勐巴拉娜西交接處的廣場(chǎng)用于傳統(tǒng)節(jié)日的文化演出、文化展示和居民活動(dòng)集結(jié)。包括傣族武術(shù)、女性盤頭、活動(dòng)集會(huì)等功能表演。第56頁/共75頁沿街商業(yè)效果示意第57頁/共75頁第四部分：項(xiàng)目案名第58頁/共75頁南國(guó)御州一、主推案名：■案名詮釋：南國(guó)向來是人們向往的地方，直觀給人一種溫暖的感覺，同時(shí)也表明了項(xiàng)目的方位特征；御：對(duì)帝王所用之物的敬稱，高貴之意。南國(guó)御州這一案名富有貴氣色彩，朗朗上口，便于推廣。第59頁/共75頁32數(shù)理暗示：池中之龍，風(fēng)云際會(huì)，一躍上天，成功可望（吉）(加哈宛:天和地的分界線)■備選案名：加哈宛秘南亞走廊第60頁/共75頁第五部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第61頁/共75頁一、投資估算按項(xiàng)目打造地塊169畝計(jì)算，容積率1.76左右，進(jìn)行投資估算，其中：■土地成本：包括土地征用費(fèi)、土地出讓金等全部費(fèi)用按60萬元/畝計(jì)算?！銮捌谫M(fèi)用：估算84元/平米?！龌A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：因本項(xiàng)目品質(zhì)較高，估算150元/平方米?！鼋ò补こ藤M(fèi)：結(jié)合高品質(zhì)的多層和別墅，平均土建成本為1300元/平方米。；■管理費(fèi)：按每平米20元計(jì)算?！霾豢深A(yù)見費(fèi)：本項(xiàng)目在開發(fā)過程中的某些零星稅費(fèi)、雜費(fèi)、預(yù)算外支出，預(yù)計(jì)在1000萬■營(yíng)銷費(fèi)用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、銷售人員工資福利等。按銷售收入5%進(jìn)行計(jì)算。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目打造地塊總投資約為（加上稅費(fèi)）：5.5億元

第62頁/共75頁二、銷售收入預(yù)估：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積(畝)169占地面積112554㎡總建筑面積187005㎡花園洋房面積54805㎡商業(yè)面積67499㎡觀光村面積41906㎡企業(yè)會(huì)所17995㎡銷售額物業(yè)類型面積(㎡)單價(jià)(元/㎡)銷售額(元)商業(yè)67499㎡5000元/㎡337495000花園洋房54805㎡2800元/㎡153454000觀光村41906㎡4000元/㎡167624000企業(yè)會(huì)所17995㎡00總銷售金額6.58億元第63頁/共75頁三、銷售利潤(rùn)估算比率計(jì)算基數(shù)金額（元）計(jì)算說明營(yíng)業(yè)收入6.58億元投資估算4.52億元營(yíng)業(yè)稅5%營(yíng)業(yè)收入32928650銷售收入*稅率城建稅7%營(yíng)業(yè)稅23050055營(yíng)業(yè)稅7%教育附加稅4%營(yíng)業(yè)稅1317146營(yíng)業(yè)稅4%土地增值稅1%營(yíng)業(yè)收入6585730預(yù)繳地方基金0.40%營(yíng)業(yè)收入2634292印花稅0.04%營(yíng)業(yè)收入263429銷售收入*稅率契稅3%出讓地價(jià)2687100地價(jià)合同額3%企業(yè)所得稅25%應(yīng)繳納所得額34133400總利潤(rùn)*25%預(yù)測(cè)純利潤(rùn)：1.02億元曼賀蚌新村不產(chǎn)生銷售收益未計(jì)在內(nèi)，去除其開發(fā)成本，實(shí)際最終利潤(rùn)比該數(shù)據(jù)低。第64頁/共75頁四、建設(shè)期投資費(fèi)用及稅金項(xiàng)目類別計(jì)量總額/成本（元）稅目稅率產(chǎn)生稅金（元）1、征地費(fèi)用1.014億元（按60萬元/畝計(jì)）契稅3%3042000印花稅0.05%507002、建安工程費(fèi)243106500（按1300元/㎡計(jì)）營(yíng)業(yè)稅及附加3.33%8022515印花稅0.03%72932企業(yè)所得稅附征2%4862130建安工程類包含：a、土建含門窗、外墻漆b、樁基c、單體土建d、設(shè)備購(gòu)置、安裝e、消防f、智能化g、監(jiān)理h、樁基檢測(cè)i、沉降觀測(cè)j、大門ｌ、道路3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)28050750營(yíng)業(yè)稅及附加3.33%934090印花稅0.03%8415企業(yè)所得稅附征2%561015基礎(chǔ)設(shè)施類包含：a、配電系統(tǒng)b、自來水系統(tǒng)c、有線電視d、電信系統(tǒng)e、排水系統(tǒng)(管道污水處理)f、消防管線報(bào)警第65頁/共75頁4、測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)11253961營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%618968印花稅0.05%5627企業(yè)所得稅附征2%225079測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理類包含：a、測(cè)量費(fèi)用b、方案設(shè)計(jì)費(fèi)c、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)d、施工圖審查e、方案景觀設(shè)計(jì)費(fèi)f、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)g、勘查費(fèi)h、人防質(zhì)監(jiān)i、人防工程施工圖審查費(fèi)j、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)ｌ、設(shè)計(jì)審查費(fèi)ｍ、設(shè)計(jì)合同鑒證費(fèi)ｎ、設(shè)計(jì)合同印花稅ｏ、測(cè)繪費(fèi)5、前期開發(fā)及其他15708420營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%871817印花稅0.05%7854企業(yè)所得稅附征2%314168前期開發(fā)類包括：a、綠化景觀及其他b、省圖c、可研性報(bào)告第66頁/共75頁6、售樓部2000000營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%111000印花稅0.05%1000企業(yè)所得稅附征2%400007、管理費(fèi)3740100（計(jì)入營(yíng)業(yè)稅）8、財(cái)務(wù)費(fèi)用1870050（計(jì)入營(yíng)業(yè)稅）9、策劃、銷售費(fèi)用19757190（按3%提點(diǎn)計(jì)）營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%1096524印花稅0.05%9879企業(yè)所得稅附征2%39514410、推廣費(fèi)用13171460（按2%提點(diǎn)計(jì)）營(yíng)業(yè)稅及附加