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文檔簡介
房地產(chǎn)企業(yè)(北京)
稅務檢查及土地增值稅清算應對2008年*月郭偉稅務工作室第一頁,共二十九頁?;窘Y(jié)構(gòu)總體說明挑戰(zhàn)與風險應對方案稅收專項
檢查土地增值稅清算第二頁,共二十九頁??傮w說明
近年來,作為處于社會輿論風口浪尖的房地產(chǎn)業(yè),一直位于國家宏觀調(diào)控的核心位置,稅務機關(guān)更是前所未有的加大對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度,以強化稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風險,創(chuàng)造稅務價值,成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當前所面臨的最大挑戰(zhàn)。隨著土地增值稅清算的國稅發(fā)[2006]187號文件的下發(fā),在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。
2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國家稅務總局列為稅務稽查重點行業(yè)?,F(xiàn)在,無論是抗拒、遲疑還是觀望都改變不了上述的事實。房地產(chǎn)企業(yè)應該平靜下來,開始全面正視土地增值稅清算工作。第三頁,共二十九頁。基本結(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應對方案稅收專項
檢查土地增值稅清算第四頁,共二十九頁。形勢分析
在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中,從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達12個。從近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來看,大部分企業(yè)的會計核算失真,偷漏稅款比較普遍,而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示,約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題,且有涉稅環(huán)節(jié)復雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢。第五頁,共二十九頁。形勢分析在有效保護稅務價值的前提下,實現(xiàn)企業(yè)稅務價值的最大化。無形價值保護創(chuàng)造有形價值最終目的?保護稅務價值
所面臨的挑戰(zhàn)第六頁,共二十九頁。形勢分析保護稅務價值稅收政策方面征管形勢方面各部委聯(lián)合檢查企業(yè)的稅務觀念*
上述的標識內(nèi)容將會在后頁進行相應的簡單解釋說明。①②④③所面臨的挑戰(zhàn)第七頁,共二十九頁。形勢分析
七項政策綜合調(diào)控房企稅收(包括31號文)
稅收專項檢查工作(國稅發(fā)[2007]22號)
房地產(chǎn)稅源信息管理(京地稅地〔2007〕126號)
土地增值稅清算(北京相關(guān)共45個文件)
貫徹落實建設部等八部門專項整治的通知
(國稅發(fā)[2007]69號)……房地產(chǎn)企業(yè)如何面對?①稅收政策第八頁,共二十九頁。形勢分析②
稅務征管形勢發(fā)改委:立項批復信息規(guī)劃部門:項目性質(zhì)、
面積、公共設施“四位一體”鏈條
總體征管“一體化管理”模式房地產(chǎn)稅源信息管理
房地產(chǎn)稅收
綜合治稅網(wǎng)絡建設部門:拆遷、工程土地管理部門:出讓金房屋管理部門:面積、
銷售許可證第九頁,共二十九頁。形勢分析總局:2007年6月18日,國家稅務總局下發(fā)關(guān)于貫徹落實建設部等八部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)m椪蔚耐ㄖ返耐ㄖ?國稅發(fā)[2007]69號)強調(diào):各地稅務機關(guān)開展土地增值稅執(zhí)法檢查,建立土地增值
稅重點稅源戶監(jiān)控制度;加強內(nèi)外協(xié)調(diào),形成專項整治工作合力;(加強國稅、地稅
之間,異地稅務機關(guān)之間,稅務機關(guān)與公安、檢察、法院、海關(guān)、工商
、銀行、國土、房管等部門之間的協(xié)調(diào)配合)
重點查處一批大案要案,選擇一些典型案例予以曝光。③納稅檢查(1/2)第十頁,共二十九頁。形勢分析③納稅檢查(2/2)北京:從2006年查處的131件重大案件中,涉及房地產(chǎn)及物業(yè)管理企業(yè)的71件,占54%,涉及建筑安裝企業(yè)的15件,占11%,涉及賓館飯店業(yè)、餐飲業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的39件,占30%。第十一頁,共二十九頁。形勢分析④涉稅誤區(qū)
通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務問題財務部門就可以處理好所有涉稅問題企業(yè)未發(fā)生稅務處罰,就沒有涉稅問題行政許可法實施后企業(yè)就沒有涉稅風險**
隨著行政許可法的實施,國家稅務總局取消了多項涉稅管理項目的審批權(quán),企業(yè)的納稅自主權(quán)擴大了,納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡單認為,企業(yè)有了更多的納稅事務自由裁量權(quán),企業(yè)幾乎就沒有涉稅風險了,實為一大誤解。第十二頁,共二十九頁。形勢分析保護房企稅務價值
所面臨的主要挑戰(zhàn)土地增值稅
清算房企稅收專項檢查個稅
專項檢查透明信息通過稅務機關(guān)已掌握的模糊信息利用稅務機關(guān)可以采集的隱藏信息稅務機關(guān)找到尚未掌握的具體體現(xiàn)第十三頁,共二十九頁。應對方案
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多、市場風險不確定等特點。因此,其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設單位或施工企業(yè),也不同于一般的工商企業(yè),它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營、管理和服務為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。從以上特點可以看出房地產(chǎn)稅收的復雜性與多樣性,鑒于此,我們組織了各方專家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查及土地增值稅清算事項進行了研究,設計了多種應對方案,我們愿意將我們的成果,與您分享。第十四頁,共二十九頁?;窘Y(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應對方案稅收專項
檢查土地增值稅清算第十五頁,共二十九頁。應對方案——稅收專項檢查稅收專項檢查的應對變被動為主動保護價值“心中有數(shù)”“應對有方”掌握稽查重點進行全面自評制定應對方案結(jié)合當?shù)囟悇諜C關(guān)稽查安排*
上述的標識內(nèi)容將會在后頁進行相應的簡單解釋說明。①第十六頁,共二十九頁。應對方案檢查重點土地增值稅其他地方稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅個人所得稅外資
企業(yè)所得稅2大項,40余個小項4大項,100余個小項10余個小項10余個小項40余個小項5大項,100余個小項①-1/2檢查重點——稅收專項檢查第十七頁,共二十九頁。應對方案①-2/2了解稽查了解稽查法律對稅務稽查權(quán)利的限制稅務機關(guān)如何選擇稽查對象樹立正確的應對觀念稅務稽查的內(nèi)部和外部流程常見的稅務稽查方法和技巧——稅收專項檢查第十八頁,共二十九頁?;窘Y(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應對方案稅收專項
檢查土地增值稅清算第十九頁,共二十九頁。應對方案——土地增值稅清算
隨著《財稅[2006]21號》、《國稅發(fā)[2006]187號》等一系列文件的下發(fā),土地增值稅清算已經(jīng)進行了一年多。這其中既有稅務機關(guān)要求清算,也有企業(yè)申請清算,但由于計算方法多樣,掌握標準不同,企業(yè)在與稅務機關(guān)的交流、溝通、申報過程中,會涉及到很多問題。稅務機關(guān)指定的計算方法并不是唯一的,企業(yè)可選擇的計算方法很多,空間很大,這正是您需要解決的問題,也是我們的專業(yè)所在,我們愿意與您分享我們的成果,協(xié)助您創(chuàng)造稅務價值。第二十頁,共二十九頁。應對方案*
上述的標識內(nèi)容將會在后頁進行相應的簡單解釋說明。①清算流程1計算自測2應對策略3——土地增值稅清算②第二十一頁,共二十九頁。應對方案①清算流程——土地增值稅清算納稅人提出申請補、退稅款稅務機關(guān)受理稅務機關(guān)要求清算填寫申請表稅務機關(guān)審核資料齊全轉(zhuǎn)入審核資料不齊重新補正審核無問題審核有問題經(jīng)過鑒證補正資料重審轉(zhuǎn)入評估稽查進行核定征收第二十二頁,共二十九頁。應對方案②-1/3公式解讀(計算公式的稅收特征)——土地增值稅清算應納稅額=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除收入額-扣除項目金額增值額÷扣除項目金額確定個稅+增值稅營業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法個稅企業(yè)所得稅+增值稅個稅注:從上述解讀可看出土地增值稅計算的復雜性和多樣性。第二十三頁,共二十九頁。應對方案②-2/3我們理解的計算方法——土地增值稅清算扣除項目的計算:◎開發(fā)費用計入扣除項目的計算◎按土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算◎按建筑面積計算分攤◎單項計算◎其他合理的方法清算的計算技巧可能更大于具體業(yè)務的操作!第二十四頁,共二十九頁。應對方案②-3/3計算結(jié)果——土地增值稅清算經(jīng)過自測補稅持平退稅應對思路:自測選擇、確定方案準備相關(guān)證據(jù)實施根據(jù)不同自測結(jié)果,選擇相應的應對方案。第二十五頁,共二十九頁?;窘Y(jié)構(gòu)總體說明形勢分析應對方案稅收專項
檢查土地增值稅清算注:一個清晰整體的思路,可能會對您在保護稅務安全的基礎上,創(chuàng)造稅務價值有所幫助。第二十六頁,共二十九頁。聯(lián)系我們
如您需要進一步的信息和指南,請采用以上聯(lián)系方式與我們聯(lián)絡!郭偉稅務工作室聯(lián)系人:***手機:13811***371電話:010-85***367傳真:010-85150***地址:北京市東城區(qū)東長安街1號東方廣場東方經(jīng)貿(mào)城********層第二十七頁,共二十九頁。郭偉簡介國家注稅行業(yè)十一五規(guī)劃的參與者之一。注冊稅務師行業(yè)準則的起草者之一,業(yè)內(nèi)稅務咨詢
、顧問、稅收籌劃、稅務培訓、業(yè)務準則及事務所
內(nèi)部質(zhì)量控制體系的起草者之一。曾任中國注冊稅務師協(xié)會常務理事受國稅總局管理中心及行業(yè)協(xié)會之邀,為全國二十
余個?。ㄊ校┳远悇諑熂笆聞账歉蛇M行培訓。歷任稅務專管員、科長、業(yè)務局長,從事稅務咨詢
服務工作25年(其中稅務局工作12年,事務所工作13
年)。有多家國內(nèi)超大型企業(yè)集團公司的稅務服務經(jīng)驗及
成功案例。在稅務系統(tǒng)內(nèi)有著廣泛而良好的人脈關(guān)系。
第二十八頁,共二十九頁。內(nèi)容總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)(北京)
稅務檢查及土地增值稅清算應對。隨著土地增值稅清算的國稅發(fā)[2006]187號文件的下發(fā),在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。*上述的標識內(nèi)容將會在
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