四川城市綜合體項(xiàng)目營銷推廣報告

xx城南項(xiàng)目營銷推廣報告xx北港地產(chǎn)（聯(lián)合機(jī)構(gòu)）PART2產(chǎn)品建議PART1觀點(diǎn)回顧PART3商業(yè)篇PART4住宅篇PART5費(fèi)用收取PART1觀點(diǎn)回顧宏觀政策對房地產(chǎn)市場控制力度加大，市場交易量和價格在2010年難以再出現(xiàn)大幅上漲的局面。市場供應(yīng)與需求還處于平衡狀態(tài)，但在城南區(qū)域而言，市場競爭較為明顯。容積率較低、綠化面積越大的樓盤，受市場的關(guān)注度越高，客戶的看重點(diǎn)已經(jīng)從傳統(tǒng)對價格的看重逐漸轉(zhuǎn)移到對園林環(huán)境的關(guān)注。市場主要觀點(diǎn)回顧大盤規(guī)模、異域風(fēng)情、最高品質(zhì)等廣告訴求已經(jīng)不在成為市場的關(guān)注和興奮點(diǎn)。緊湊型兩房和三房成為市場消費(fèi)的主流，創(chuàng)新型戶型也已普及，市場對景觀和戶型的實(shí)用性要求越來越高。住宅市場已經(jīng)進(jìn)入3000元時代。市場主要觀點(diǎn)回顧城市形象現(xiàn)狀不足以支撐本案品質(zhì)形象和商業(yè)價值，結(jié)合區(qū)位未來規(guī)劃，對南城城市形象的改造和重塑勢再必行。良好的人車分流、園林環(huán)境、戶型創(chuàng)新均可圈可點(diǎn)，符合城市品質(zhì)大盤身份。各樓棟的景觀視野朝向還需深化和調(diào)整。戶型結(jié)構(gòu)的梯度和寬度還需加強(qiáng)。組團(tuán)與組團(tuán)之間的景觀互補(bǔ)與戶型互補(bǔ)還欠考慮。項(xiàng)目分析主要觀點(diǎn)回顧傳統(tǒng)大型百貨招商很難實(shí)現(xiàn)；本案商業(yè)最終可能形成的業(yè)態(tài)：超市、餐飲、銀行、服飾、健身館、KTV、茶樓、干洗等社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)；大型商場及2樓以上商業(yè)由于面積大，總價高，對營銷模式的選擇要求較高。門面由于投資潛力大，市場接受程度高。但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時應(yīng)注意控制門面的面積和總價。本案位于未來的南城商業(yè)中心，應(yīng)綜合考慮兩方面的因素：一是在適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上多考慮商業(yè)體量，以共享城市發(fā)展帶來的物業(yè)增值；二是當(dāng)前商業(yè)價值感不明顯，部分商業(yè)持有時間略微較長。項(xiàng)目分析主要觀點(diǎn)回顧PART2產(chǎn)品建議規(guī)劃調(diào)整建議商業(yè)廣場對于本案主要商業(yè)帶動弱規(guī)劃調(diào)整建議將匯集人氣的廣告調(diào)整到集中式商業(yè)的中間，從而對廣場兩邊的商業(yè)進(jìn)行整體帶動。盡量做到景觀視野與南北朝向兼得；不然，則重景觀而輕朝向。規(guī)劃調(diào)整建議園林設(shè)計(jì)建議樓盤指標(biāo)弗萊明戈北興御景山奧城花園錦繡籣庭龍騰御景世紀(jì)春天風(fēng)情設(shè)計(jì)西班牙風(fēng)情意大利風(fēng)情自然、生態(tài)新中式風(fēng)情現(xiàn)代品質(zhì)人居北歐風(fēng)情園林設(shè)計(jì)：景觀風(fēng)格在本案是一個重點(diǎn)，但不是一個關(guān)鍵點(diǎn)，重要的是做出感覺，做出品質(zhì)，并且有利于銷售的組團(tuán)劃分。因此：我們的景觀風(fēng)格建議是：原生態(tài)自然景觀風(fēng)格理由：造價相對低廉，但景觀視覺能上檔次，同時居家舒適程度較高。架空層的合理利用娛樂器材也是景觀的一部分玫瑰園百合園櫻花園梅花園在原生風(fēng)格的前提下形成四大主題，塑造組團(tuán)互補(bǔ)與差異化景觀四大主題園區(qū)的四季補(bǔ)充花卉的協(xié)調(diào)戶型設(shè)計(jì)建議因?yàn)楸景阁w量大，開發(fā)周期長，故在戶型配比上應(yīng)遵循以下幾大原則：1、遵循主流原則：因?yàn)轫?xiàng)目的體量較大，故在戶型配比上以市場主流需求的兩房、三房為主，滿足主流客群為主。保證項(xiàng)目的后期去化速度。2、戶型多樣化原則：由于本案體量大，銷售周期長。故在目標(biāo)客群鎖定上應(yīng)遵循多元化原則，滿足多種客戶的住房消費(fèi)需求。故在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮以多戶型、多面積、多特色。3、戶型特色化原則：戶型應(yīng)該具備充分的市場競爭力，故在戶型的設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮與市場目前供應(yīng)戶型相較具備特色性。4、面積緊湊化原則：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，銷售價格的提高，客戶對項(xiàng)目總價的承受能力也越來越弱。這也導(dǎo)致目前市場供應(yīng)的戶型面積逐漸減小。本案也應(yīng)遵循這一市場規(guī)律，控制房屋單套總面積，但保持功能空間不變。5、組團(tuán)互補(bǔ)與戶型交叉原則戶型建筑面積（㎡）比例（％）備注平層2室2廳1衛(wèi)（可變2.5房）70-8010%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全（弱化餐廳、廚房等），帶景觀陽臺與生活陽臺，同時適當(dāng)增加客廳面寬。2室2廳2衛(wèi)（可變3房）85-9015%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全（弱化餐廳、廚房等），帶景觀陽臺與生活陽臺，同時適當(dāng)增加客廳面寬。3室2廳2衛(wèi)（可變3.5房）90-10025%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),達(dá)到三房的舒適性;雙衛(wèi)設(shè)計(jì)；帶景觀露臺和雙陽臺（景觀陽臺可考慮多功能使用）；3室2廳2衛(wèi)（可變4房）105-12030%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),帶景觀露臺和雙（景觀陽臺可考慮多功能使用）；可適當(dāng)增加客廳面寬?？罩性吼^及露臺設(shè)計(jì)，贈送面積約10-15平米，達(dá)到3房變4房的功能項(xiàng)目戶型配比建議戶型建筑面積（㎡）比例（％）備注躍層1室1廳1衛(wèi)（可變2房或2.5房）45-6010%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全（弱化餐廳、廚房等），帶景觀陽臺與生活陽臺，同時適當(dāng)增加客廳面寬。贈送面積約25-40平米，可變化為兩房或三房。2室2廳2衛(wèi)（可變3房或4房）65-8010%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全（弱化餐廳、廚房等），帶景觀陽臺與生活陽臺，同時適當(dāng)增加客廳面寬?？罩性吼^及露臺設(shè)計(jì)，贈送面積約25-40平米，可變化為三房或四房。戶型示索意建筑面宮積：7稿5平米建筑面積木：85平親米建筑面積承：110踐平米建筑面積凡：115位平米PAR猾T3商業(yè)篇本項(xiàng)目陸商業(yè)業(yè)閑態(tài)分為妥三大類壞：一是滿俱足社區(qū)越居民日餃常需求耕的配套驅(qū)性社區(qū)榆商業(yè)二是輻射川周邊人群價的餐飲、晴休閑娛樂然性商業(yè)三為本案顫商務(wù)公寓視、酒店的亞自身配套匪商業(yè)通過引犧進(jìn)知名賄商業(yè)品悠牌提升盜項(xiàng)目的缺人氣和帆知名度償。業(yè)態(tài)定位飼一功能定衫位樓層業(yè)態(tài)一層銀行、干洗、餐飲、服飾、xx食品街、4S店品牌超市二層三層餐飲、KTV、酒吧、健身房四層酒店和寫字樓的配套會議室、商務(wù)中心為了增大祖二層的價努值和可銷場售性，建鎖議把2樓際的層高也此設(shè)置為6瘋米。業(yè)態(tài)定位渴一一種全新夠的思路…丙…主題商祝業(yè)本質(zhì)：車觀光與線體驗(yàn)經(jīng)偉濟(jì)。超現(xiàn)實(shí)旺生活：聞來源于孔生活又姑高于生娃活的夢稈想。商業(yè)經(jīng)營華價值與經(jīng)城營增值。開發(fā)系陣統(tǒng)與經(jīng)矛營體系誤要求較塊高。高投入殺與持續(xù)娘性高回倆報。發(fā)展方向情景化娛樂化文化復(fù)合主題商打業(yè)主題商業(yè)可表現(xiàn)文化集佳合景觀集哪合業(yè)態(tài)集液合主題商測業(yè)表現(xiàn)斧-文化接集合（散xx洪僚崖洞）位於以色共列南部，獨(dú)深入海底20英尺的餐瞎廳，離Eila勁t灣海岸300英尺外駕。以海謊洋生物饑作布置酷設(shè)計(jì)，援有水母舊型餐椅狹、海星刪頂燈、盤珊瑚燈帝飾及各耕種海草南型鐵花消圍柵等……。您會否謎想象得到氏在這海底派下，隔著4英寸的厚域玻璃窗，鋤看著魚兒遵們游來游艷去；或飲氣著頂級紅氧酒，吃著鞏龍蝦海鮮雕，享受著妻深海美食襪大餐的情責(zé)調(diào)，如置陣身於夢境兔之中！以色列海膠底餐廳獨(dú)宜特的主題帳化體驗(yàn)式尋休閑，豐同富的想象鍛型設(shè)計(jì)，怒對于本案慘如何從眾趟多的競爭都對手中脫星穎而出有京較強(qiáng)的指豈導(dǎo)作用。主題商肆業(yè)表現(xiàn)史-景觀稠集合（豆以色列該海底餐夠廳）充滿想象燈與色彩沖置擊的餐廳丘大堂仿生的暢桌椅布珍置主題商業(yè)墓表現(xiàn)-業(yè)多態(tài)集合（榨xx朗晴神廣場）商業(yè)定位落二（洪崖麗洞思路）風(fēng)情立蜻面?zhèn)鹘y(tǒng)業(yè)聚態(tài)定位商業(yè)定位告三（朗晴糊廣場思路應(yīng)）業(yè)態(tài)集封合一生浪六漫至此水……愛的業(yè)散態(tài)組合戀愛：餐茶廳、游戲打廳、電影原院、購物部、花店……結(jié)婚：餐巡壽廳、婚紗枯攝影、紅無包、請柬叮專賣、婚橡車租賃生子：寶慘寶、孕婦秧服飾專賣套、奶粉店者、幼兒娛伍樂城……商業(yè)價格洪定位樓層均價（元/平米）一樓20000二樓10000三樓8000四樓8000商業(yè)銷券售策略商業(yè)銷售屑總體策略商業(yè)銷董售目標(biāo)雁：完成項(xiàng)目桃商業(yè)銷售80%的目標(biāo)提高商業(yè)湖銷售單價歐，提升xx公司企業(yè)頓利潤加快商鋼業(yè)銷售達(dá)速度，場加速資術(shù)金回籠明速度商業(yè)銷煉售模式胖建議一層門面進(jìn)行常規(guī)銷售，確定合理價位。建議在銷售過程中實(shí)行“以租帶售”策略。超市部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)式銷售。二層、三層、四層統(tǒng)一以產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式對外進(jìn)行銷售，以小鋪面形式進(jìn)行劃分，同時考慮自由組合，減少投資人投資總價，拓寬目標(biāo)客群范圍。建議本宜案二、肢三、四腎層商業(yè)詞均劃分歉為30續(xù)－35畏平米左概右的小脾鋪面，辨便于投輝資客戶伯低總價嫂購買和蓮自由分濁割。同理時要注娘重各鋪抹面的組酒合性，跡各單個摟鋪面能察同若干輔個鋪面所進(jìn)行隨蛇機(jī)組合聰，更增擁強(qiáng)本案彩的投資蕉變化性桂，有利村于對多條種需求燭的目標(biāo)德客戶群亞進(jìn)行有匹效覆蓋剖。商業(yè)二川、三、接四層劃曬分示意羊圖產(chǎn)權(quán)式物架業(yè)銷售模赴式產(chǎn)權(quán)式銷從售模式：開發(fā)商把乒該房產(chǎn)的乖每一鋪面角的產(chǎn)權(quán)銷況售給投資含者，然后雁，由其他慨管理公司期與每一位飾物業(yè)所有條權(quán)者簽訂霞一定年限羊的管理合毒同，統(tǒng)一比對外經(jīng)營它。而投資嘗人除享受提該物業(yè)的茅產(chǎn)權(quán)外，住還可享受跌固定的年定收益回報溫。開發(fā)商樸將每套膚房間產(chǎn)頂權(quán)賣出啊，并簽靜訂合同10-2破0年內(nèi)租瞎賃每套籠房間，壓并且每陸年返給糖業(yè)主總濕房款8-10玻%的租金兄收益。若業(yè)主在罷租賃合同哄期之內(nèi)要鉗轉(zhuǎn)讓房間夸，則開發(fā)滲公司具有當(dāng)優(yōu)先回購駝權(quán)，不然兇業(yè)主必須膽保證轉(zhuǎn)讓販后開發(fā)商噸擁有房間判的經(jīng)營權(quán)臂，直止租啞賃期滿為疾止。合同期增滿后，因開發(fā)商語有優(yōu)先騙租憑權(quán)繭，（即憤業(yè)主必嚴(yán)須先滿杰足開發(fā)扎商是否礎(chǔ)有租憑末需求后命再另做修其它選蜂擇），淹以每2年為一個旱續(xù)租期。合同期局滿后，毛開發(fā)商衰有優(yōu)先口回購權(quán)嘆。產(chǎn)權(quán)式物助業(yè)銷售模粘式產(chǎn)權(quán)式銷售優(yōu)勢1.對于投資者:每年的現(xiàn)金獲益以及一套鋪面產(chǎn)權(quán)，投資資金不大，對投資者有極大的吸引力。2.對于開發(fā)商：能在較短的時間內(nèi)迅速回攏投入資金，解決資金流動問題，減小資金運(yùn)作的財務(wù)成本需準(zhǔn)備的工作產(chǎn)權(quán)式需要給客戶建立強(qiáng)烈的投資信心：強(qiáng)勢建立開發(fā)公司品牌，提升市場信心引進(jìn)國內(nèi)知名商戶代表（新世紀(jì)、重百、7天、如家等）進(jìn)行信心保障引進(jìn)知名商業(yè)管理公司，以其業(yè)績對未來良好經(jīng)營保障推出保障性投資措施，如3年之內(nèi)原價回購等政策，保障客戶投資安全性。開展投資說明會，多角度傳遞項(xiàng)目未來發(fā)展前景產(chǎn)權(quán)式物編業(yè)銷售模營式商業(yè)入償市時間建議以2車011年撫9月進(jìn)入裹市場201調(diào)1年9月完成項(xiàng)班目住宅第4期的開盤滲工作，隨貢后立即推根出項(xiàng)目商燃業(yè)，最大特限度規(guī)避搖商業(yè)對住宏宅的負(fù)面圣影響。對于商戶紋的招商工拌作而言，顏過早進(jìn)入使，離商戶甚入場經(jīng)營極時間太長唇，商戶誠妥意度不高邪，而進(jìn)入9月，隨著蜂項(xiàng)目的工希程進(jìn)度日拉益展開，沙一期交房劇時間日近之，此時也即是洽談溝洪通的最好垃時機(jī)。項(xiàng)目商業(yè)工作時間表2011.1完成項(xiàng)目的營銷推廣細(xì)化方案和價格定位2010.10組建或招聘項(xiàng)目商業(yè)管理公司2010.12進(jìn)行國內(nèi)知名企業(yè)的招商工作2011.9項(xiàng)目商業(yè)正式對外推廣2011.10項(xiàng)目商業(yè)正式對外銷售2012.4完成項(xiàng)目商業(yè)80%的銷售附：類困似項(xiàng)目毯形象展啟示-價森值手冊附：類鄭似項(xiàng)目部形象展外示-價扛值手冊PAR鳳T4住宅篇市場領(lǐng)騾導(dǎo)者定位闡釋求：（1）臣大盤規(guī)櫻模：作辱為本案弱43萬頓方的大擦體量而愧言，具互備市場紙領(lǐng)袖的洪基礎(chǔ)。（2）滴高調(diào)占搬位：本乏案規(guī)模桌大，開綠發(fā)時間晌長，因妻此，在消項(xiàng)目入抗市之初體，必須辮高調(diào)占拘據(jù)市場永高品質(zhì)蝕樓盤的唐位置，鉆方能實(shí)秤現(xiàn)項(xiàng)目藥各組團(tuán)肌的良好鵲、順利模、快節(jié)珍奏的銷糧售。（3）產(chǎn)律品支撐：墨依托區(qū)位麻、景觀、來立面、戶券型、開發(fā)榴公司品牌摘、營銷等松多方面能淺夠?qū)?xiàng)目揭領(lǐng)袖市場扭作出支撐霧。（4）同率時，市場碎領(lǐng)導(dǎo)者的犁身份也意謠味著本案此應(yīng)承擔(dān)南術(shù)城區(qū)域形翠象重塑的棉責(zé)任。項(xiàng)目競孤爭定位淘：幸福多斥一些，誓快樂多釣一點(diǎn)xx·金膨色城市在市場烘都在高求喊最高尤品質(zhì)、夠最美風(fēng)史情、最餃低價格賓的時候故，我們酸傳遞給謎消費(fèi)者侄的是他顫們最需禽要幸福和索溫馨。符合市場已最多客群倆需求的中胖高檔次和練大眾產(chǎn)品形。項(xiàng)目形從象定位鼓：項(xiàng)目目猾標(biāo)客群雪定位：區(qū)域：古遂寧城睬區(qū)及周層邊郊縣鼓客戶戶型面積均價總價貸款70%按20年貸款計(jì)算月供按月供占家庭月收入30%計(jì)算家庭月收入小兩房75320024000016800012604200兩房半95320030400021280015965320小三房110320035200024640018486160三房120320038400026880020166720收入：家脆庭月收入領(lǐng)在400閃0元-7恥000元彎之間定價策略定價原則扶：突出性價滔比原則；適應(yīng)市扇場承受情力前提漂下的價牧值最大古化原則畢；有助于綠銷售按崗進(jìn)度順最利推進(jìn)題的原則皮；一戶一貞價，小萬戶相對封高價，軟大戶相期對低價狡；朝向謹(jǐn)好的單駛位相對宋高價，詢朝向差欄的單位遠(yuǎn)相對低奸價的原霜則。定價策略濱：中開高走鴨策略定價策衛(wèi)略本案銷榨售均價臟預(yù)測：可比樓桿盤打分央表比較樓盤弗萊明戈北興御景山奧城花園錦繡籣庭龍騰御景世紀(jì)春天本案價格樓盤價格350030002900285030002800

比較價格320031503050290031002950

權(quán)重15%20%30%10%20%5%100%權(quán)重值480.00630.00915.00290.00620.00147.503082.50本案銷售合均價預(yù)測婆：3100元/平米可比樓角盤打分根據(jù)以上惰打分，本戰(zhàn)案住宅當(dāng)效前的參考礙均價為3100元左右。定價策覆略定價策較略基價調(diào)緊整參數(shù)晌：最終銷斷售均價蓄建議為芽350度0元/顛平米中開高走撲：項(xiàng)目前左期以32帖00元/肯平米均價查入市，逐旺漸調(diào)高，滲最終實(shí)現(xiàn)臉項(xiàng)目35警00元/櫻平米的住誘宅銷售均貢價。本案一期慣住宅體量拋為：1工5967顆8.6平坐米，則住屈宅一期總揀銷售金額徑約為5.獨(dú)59億元超?；鶅r區(qū)位景觀戶型周期配套形象團(tuán)隊(duì)31000.010.0300.020.020.010.0334723193062623193定價策略羽（單套戶榴型定價方猛式）1、主輔要的模宴型定價灑方式（1）基百價－差價珠法1）確定途基價2）總丑平面圖律確定各券棟間差渠價3）確定澤層差4）制鵝定價格為表5）銷展售中檢僵驗(yàn)、反蔑饋（2）基僻價－系數(shù)狠法1）確定司基價2）總平獲面圖確定驗(yàn)各棟間差幅價的系數(shù)3）基價火與系數(shù)相兇乘，并縱回橫比較4）確謊定層差5）制武定價格淡表價格模聚型的原題理價格生蠻成子模衣型矩陣的示挺例單元樓層房號景觀系數(shù)45%朝向系數(shù)35%安靜度20%C14層101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………矩陣X=矩陣是整亞個價格體業(yè)系的核心聾；其數(shù)學(xué)蝦依據(jù)是箱“優(yōu)選趁法”屬；優(yōu)選的結(jié)沃果是發(fā)現(xiàn)雀：哪些產(chǎn)彼品好、哪勒些產(chǎn)品更角好，哪些略產(chǎn)品相對辯較差；通過對整稻個項(xiàng)目的犯產(chǎn)品的強(qiáng)差制排序、誦甚至對某近個市場上竊的全部產(chǎn)工品進(jìn)行強(qiáng)章制排序，樣發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品賞的優(yōu)劣，腦發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品膨的真實(shí)價似值，并通譜過價格模假型將其體馳現(xiàn)在最終釘?shù)亩▋r中逼。住宅營總銷策略首期推廣肥階段劃分準(zhǔn)備期形象導(dǎo)入您期強(qiáng)勢推治廣期后期推塑廣……當(dāng)前201轎0年3諷月2010踩年4月2010山年6月2010眼年10月推廣節(jié)奏工程具畝備工程至±竿0售房部襖、圍墻似、外賣論場完成客戶積約蓄、工氣程進(jìn)度廢持續(xù)進(jìn)勸行銷售準(zhǔn)咐備宣傳物羨料、戶腹外、導(dǎo)撒示到位外賣場開叼放、現(xiàn)場期包裝到杜位預(yù)售證駕及其它戴銷售手拴續(xù)到位1.找到薄人群，引斃起注意2.提出芳主張，獲并得氣質(zhì)認(rèn)好同3.樹愁立項(xiàng)目諸形象高幫度1.亮招相，身苗份落定2.核吵心利益扶的傳遞3.重大咐賣點(diǎn)的釋較放1.細(xì)說急產(chǎn)品，釋著放利益2.強(qiáng)化情項(xiàng)目形象城和理念“我是適合你的好東西，請關(guān)注我！”STEP1“我是有品質(zhì)的好房子，請記住我！”STEP2“我優(yōu)點(diǎn)有很多，請選擇我！”STEP3“南中心43萬㎡現(xiàn)大城”“幸福、貞快樂!”幸福多一例些，快樂叔多一點(diǎn)”第一階段（10.3—10.4）第二階段（10.5—10.6）第三階段（10.7-10.10）核心概念已：產(chǎn)品的內(nèi)濤涵和外延營銷節(jié)奏駝建議營銷周朽期劃分嫩與任務(wù)分期：渣一是為諸了避免咽戶型供草應(yīng)上的館重疊；難二是為些了限制運(yùn)供應(yīng)，押以營造氧推盤即耍熱銷的萬勢頭，針建議項(xiàng)短目一期穴分四期腸期銷售惠。入市時茅間：以臨本案現(xiàn)焰有的工網(wǎng)作進(jìn)度蜘來看，霉入市時急間應(yīng)在散春節(jié)后翼。房地食產(chǎn)的傳艱統(tǒng)銷售蔥旺季一如般為3-6月和9-1框2月。根據(jù)丈項(xiàng)目的分好期，建議2010年5月推出勤一期，2010年9月推出犬二期，201院1年3月推出躲項(xiàng)目的墳第三期厘，201獎1年9月推出項(xiàng)第四期狼。一期二期三期四期營銷分期時間比列（%）一期預(yù)熱期2010.3-2010.5一期開盤期2010.5一期銷售突破的40%一期強(qiáng)銷期限2010.5-2010.8一期銷售突破的90%二期開盤期2010.7-2010.9二期銷售突破50%二期強(qiáng)銷期2010.09-2010.12二期銷售達(dá)到90%三期開盤期2011.1-2011.3三期銷售突破50%三期強(qiáng)銷期2011.03-2011.7三期銷售達(dá)到90%四期開盤期2011.7-2011.9四期銷售突破50%四期強(qiáng)銷期2011.09-2011.12四期銷售達(dá)到100%完成總銷售任務(wù)的100%營銷周期疏劃分與任探務(wù)售房部售房部面予積：20酒0-30吊0平米左零右比較理妻想售房部基親本功能區(qū)融域劃分：前臺及形槳象展示區(qū)沙盤及模捎型展示區(qū)證照及樣踏本合同展足示區(qū)客戶洽洽惕談區(qū)簽約區(qū)辦公區(qū)財務(wù)室雜物間衛(wèi)生間售房部劫風(fēng)格：頌歐式風(fēng)篇情（配莖合本案角住宅的憶簡歐風(fēng)漁情）樣板展示培策略樣板展格示包含佩兩個層格面，其族一是樣表板房展崗示，其篇二是樣謀板景觀章展示。景觀是魔房地產(chǎn)討產(chǎn)品重抽要的增食值要素姐，建議罰本案在脆前期打逗造極具蕩差異特睛色的示該范景觀檔，以加騰強(qiáng)展示鉛性，提種升品質(zhì)匹。樣板房針打造：碌傳統(tǒng)的穴樣板房俱主要是長針對主血力戶型屯，或針風(fēng)對問題參戶型規(guī)桌避缺陷肆，引導(dǎo)哭消費(fèi)。廚而今的隨樣板房埋更注重材獨(dú)特生遺活價值禾與生活烈方式的霧呈現(xiàn)。路樣板房磚既是呈洽現(xiàn)產(chǎn)品耗的手段裁，也是急跟客戶芒進(jìn)行情旅感交流褲的手段敵，是促認(rèn)成銷售配的有利志武器。哀因此建冒議本案勇的樣板提房裝修煌要走主彼題化，談個性化株的道路雪。以獨(dú)救特、新拍銳的形柄象與消爪費(fèi)者對忘話。比乞如“80年代生人口”的主題坦樣板房、民“金屬感簽十足的科太技人居”寺樣板房、駝洋溢著濃矛烈的都市識浪漫主義酸色彩的“奪咖啡文化蔥”樣板房艇等。這樣她操作既能聚很好強(qiáng)化姻樣板房的牌展示性，暈同時又能悲有效地組求織起展示隙活動，推搖進(jìn)項(xiàng)目銷宏售。周邊居民城區(qū)居迷民報紙電視戶外網(wǎng)絡(luò)活動DM媒介接仰觸戶外DM直郵報紙電視活動時間201勉0年3老月201脊0年5淺月12月201蠶1年底銷售持源續(xù)期形象豐快滿期鋪墊、滾形象樹憤立期收尾清乞盤期媒介投放8月第一部分具：VI核豈心第二部分非：現(xiàn)場包嫩裝第三部分朱：賣場包社裝第四部羞分：樣糖板間形瘦象包裝1、樓縣盤標(biāo)志掛1、圍問板肉1、峽形象墻票設(shè)計(jì)設(shè)1、嬌氛圍布轟置2、標(biāo)準(zhǔn)料色及標(biāo)準(zhǔn)基字 2太、工地路竟牌址2、實(shí)體康展板視2、歡繪迎牌3、標(biāo)準(zhǔn)亦組合掃3、展譽(yù)示中心導(dǎo)雁示牌恢3、售樓濁書渣3、戶型嬸標(biāo)牌4、展示什中心標(biāo)牌路4、禽折頁械4、展房誠示空間功完能標(biāo)牌5、停車項(xiàng)場導(dǎo)示牌城5、折價格單頁吳落格歸5、請勿潛坐臥標(biāo)牌6、展示寸中心歡迎血標(biāo)牌6、付暈款方式封清單落鉆格7、掛旗遵7、滅手袋設(shè)賭計(jì)8、觀對景臺導(dǎo)將示牌8、銷寧售人員依工作牌9、兒拴童游戲跟園標(biāo)牌亭9、銷痛售人員伐名片10、示顛范環(huán)境標(biāo)惰牌蚊10、資返料信封11、唐樣板間犧導(dǎo)示牌龍11、遣簽約臺像等標(biāo)牌12、看樓專五車?yán)?2、辦公功喪能標(biāo)牌13、樓體招證示布14、樓僚層進(jìn)度牌物料準(zhǔn)不備物料形牛象示意第一步既：序盤灑起勢時間目標(biāo)策略行動201芝0年3胸月-2陽010勞年4月樹立項(xiàng)旨目形象歪、強(qiáng)勢謎推廣項(xiàng)捧目產(chǎn)品它，積蓄蟲客戶細(xì)分時段暫，分主題魄波次進(jìn)攻尸、結(jié)合時床點(diǎn)及企業(yè)建資源，推朵高項(xiàng)目形噴象.外賣場內(nèi)反部展示初步導(dǎo)視命系統(tǒng)廣告推少廣活動（圈誼層營銷、劈燕推鑒會）圍墻車身戶外工地現(xiàn)場醉包裝報版形象桿展示品質(zhì)楷使模價值標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大覆逢蓋●強(qiáng)化延xx品溉牌●重塑區(qū)型位價值●國際洞樣板生貼活（樣剝板景觀畢、樣板顧房）●項(xiàng)目封形象建粱立●拓寬繪渠道：暗外賣場●國際影寧星形象代譯言●立體似傳播起勢總體淹策略形象代胳言張曼玉或碗趙雅芝第二步：售開盤放水時間目標(biāo)策略行動201新0年4眉月-2住010昌年5月以強(qiáng)勢的督產(chǎn)品利益摩點(diǎn)吸引客莫戶，快速骨高價實(shí)現(xiàn)呢一期銷售差目標(biāo)銷售現(xiàn)于場服務(wù)犧體驗(yàn)、洞產(chǎn)品細(xì)腎節(jié)現(xiàn)場狠細(xì)化售房部、姿示范景觀男、樣板房斤、模型沙妨盤包裝開盤活動廣告推廣工地現(xiàn)場響、導(dǎo)視系踢統(tǒng)包裝更妙換報版戶外車身讓生活粒多一點(diǎn)掃空間Oh，樹my燒GOD旋！當(dāng)我睜閱開雙眼柔，看到廉的是精及雅別致夾的房間肚。他說，這驢是我們的傅新房！一間臥昆室，6米高殘的客廳，還有備一間用面來做書吉房，他說，等雁以后我們卵有了小寶繼貝，這里咳就是他的扒天地。寬敞的吃陽臺上昂，兩張綱藤椅，烤一張桌特子，還曬有一朵碌盛開的無玫瑰……xx金色較城市，給丈生活更多咽幸福。金色的幸示福是什么勤也不說，下班回咳家，當(dāng)在開滿玫瑰傻的中庭，卻在看獵到她和伴孩子俏前皮的嬉頓戲，真油實(shí)發(fā)生宴的滿足隔感。xx金色山城市，讓蔬生活多一緞點(diǎn)歡樂。讓生活臥多一點(diǎn)蒼歡樂毛主席說撓