淄博市二手房市場調(diào)研報告

淄博市二手房市場調(diào)研簡報上海麥點企劃部2010年2月前言放在前幾年，可能很多人都不情愿買二手房。如今，隨著經(jīng)濟和城市化的快速發(fā)展，二手房已成為淄博房地產(chǎn)市場的一支不行或缺的生力軍。自2009年以來，二手房中介機構(gòu)不斷涌現(xiàn)，新的注冊公司如雨后春筍般出現(xiàn)。不僅如此，政府也對二手房市場加強了管理，先后出臺了多個有關(guān)二手房市場的政策。一、市況綜述依據(jù)前期市場調(diào)研不完全統(tǒng)計，2009年一年來，受一手房銷售形勢較好影響，二手房市場也呈現(xiàn)明顯上升勢頭，2009年全市（不含桓臺、沂源、高青三縣）二手房銷售面積98.8萬㎡，同比增長162.1%。我市二手房的價格也比上年同期上漲5.2%。其中，住宅上漲5.5%，非住宅上漲4.6%。主要緣由：一是由于老城區(qū)地理位置優(yōu)越，二手房又集中在生活區(qū)，衣食住行比較便利；二是由于二手房價格的相對低廉。所以，二手房仍舊是低收入戶、老年人以及部分搬遷戶購房的首選目標(biāo)。從銷售價格方面來看，上半年二手房銷售累計價格為2348元/㎡。其中，住宅累計價格為1903元/㎡，非住宅累計價格為3279元/㎡。主要銷售量集中在較大型的二手房公司，其中，全國連鎖魯房置換淄博店和山東連鎖店首佳房產(chǎn)每個店面每月成交20-40套住房不等。在2009年的1-6月份，每位銷售員每月的成交量在6套左右，每個店的月收入達7-8萬。2009年下半年二手房市場起先趨于平穩(wěn)。受二手房價上漲過快等因素影響，8月二手房交易量環(huán)比出現(xiàn)下降，部分房產(chǎn)中介交易量甚至下跌20%。隨著購房者進入觀望期，二手房市場或不再持續(xù)此前火爆行情。淄博中心城區(qū)西六路一家房產(chǎn)中介工作人員稱，雖然8月上半月交易狀況尚可，但下半月銷售并不志向，“就整個8月的成交量而言，要比6、7月少一些。”中心城區(qū)聯(lián)通路一房產(chǎn)中介處了解到，該房產(chǎn)中介8月的二手房交易量也出現(xiàn)了下降?！氨?、7月要下跌20%左右，不過房價并未隨著下降?！痹摲慨a(chǎn)中介一工作人員表示。此外，多數(shù)房產(chǎn)中介在采訪中表示，與此前6、7月二手房市場的火爆相比，8月的二手房市場更趨于平穩(wěn)。房貸傳言收緊、二手房價居高不下等因素，都在肯定程度上導(dǎo)致了二手房成交量的下降。“二手房價上漲的速度過快，導(dǎo)致一部分購房者選擇觀望，不敢輕易購買住房?！?009年上半年以來，二手房價格就起先“突飛猛進”，導(dǎo)致了部分購房者的購房主動性下降。不過，淄博部分售房人群也出現(xiàn)觀望心情，這就是買賣雙方之間的博弈，二手房能否持續(xù)高價也不好說。在進入2010年以來，整個淄博二手房市場成交量隨之降低，預(yù)將閑置房屋賣出的客戶也出現(xiàn)了觀望勢頭，加之物業(yè)稅的征收，二手房中介出現(xiàn)節(jié)后“開張”難的局面。二、產(chǎn)品去化構(gòu)成及現(xiàn)狀分析1、住宅2009年，在二手房住宅中，60—90平米的小戶型占據(jù)了總銷量的39%，而90—120平米的改善型戶型也頗受購房者的青睞。可見，過去一年以小戶型和改善型住房為主的二手房交易火暴局面的出現(xiàn)與此前國家密集出臺的二手房實惠政策有關(guān)。2、政策影響同一手房銷售一樣二手房中介受國家政策影響明顯。2009年年底，在“2改5”營業(yè)稅新政（個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年復(fù)原到5年）出臺前，淄博市二手房交易量尚且維持在40-45套/日，“2改5”營業(yè)稅新政消息廣開后，淄博市房管局信息中心數(shù)據(jù)顯示，淄博二手房交易量大幅提升，日銷售量最多高達95套。在2009年，“2改5”營業(yè)稅新政已經(jīng)徹底激活年底二手房市場，而年底其交易量的大幅提升是因為“2改5”政策影響下，之前市場觀望心情得到全面釋放的結(jié)果。在二手房市場正式復(fù)原了“二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年復(fù)原到5年”9天之后，1月10日國務(wù)院辦公廳正式下發(fā)的“國十一條”，又給二套房貸戴上“首付四成”的緊箍咒。頻頻出臺的政策調(diào)控，讓一度處于亢奮的淄博二手房市場，在新年首月上演交易量的“過山車”。3、市場出現(xiàn)觀望勢頭自2010年元旦起先，淄博二手房市場就一改去年的火爆，轉(zhuǎn)而陷入了低迷狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，1月份，淄博個人二手房交易量為646套，環(huán)比跌幅63.4%。當(dāng)時業(yè)界認(rèn)為，這與營業(yè)稅“2改5”實施前夕二手房成交透支有關(guān)。而去年12月，淄博曾成交二手房1520套，同比暴漲331.8%。聯(lián)通路一房產(chǎn)中介的人員說，一天只有四五位看房者，尚未有房屋成交。聯(lián)通路的另一家房產(chǎn)中介的人員說，春節(jié)過后，公司網(wǎng)站上尚未掛出一例成交合同，其公司在淄博各區(qū)縣共有20家以上的門面店。據(jù)房產(chǎn)中介人員稱節(jié)后看房者的心理價位也在降低，大多數(shù)在20萬元到30萬元之間。2010年前4天，淄博市二手房成交量僅49套，臨淄、周村、淄川三個區(qū)縣二手房交易未開張。除不盡人意的登記量和成交量外，房產(chǎn)中介人士還感嘆，節(jié)后看房者的“保守”和仍在走高的房價使其很難找尋到符合看房者要求的房源。三、價格及成交分析品質(zhì)相近，價格不同，也是2009年二手房交易火爆的緣由之一。近期，價格飆升。聯(lián)通路一家房產(chǎn)中介里，節(jié)后一位房主在其登記出售在綠衫園一套92平米的房子開價47萬，就連沁園小區(qū)一套81平米的房子都被標(biāo)價37.5萬。按此計算，這兩套二手房的價格在每平米5000元左右，已靠近了西北片區(qū)的新居。另有一處房屋的要價曾在六個月內(nèi)由32萬狂漲到44萬。節(jié)后，大部分房產(chǎn)中介公司成交量都是在個位數(shù)，一個月交易數(shù)十套的光景已不復(fù)存在。四、市場競爭態(tài)勢1、市場投放量大由于2008年低迷的樓市壓抑了人們的剛性需求。在2009年上半年，二手房交易同新建商品房一樣快速放量，自此進入市場的二手房源有房改房，再有就是單位自建房、團購房、商品房等，其中以房改房和團購房為主。2、資源分散，客戶分流嚴(yán)峻二手房中介的資源多，但與此同時，資源的分散性也隨之?dāng)U大了，對此，針對性客戶并不是那么的明確了。二手房市場自形成初期至現(xiàn)在所銷售的房源主要途徑就是靠業(yè)務(wù)員四處搜尋得來，所以對自己的房源資源比較惜售。從2009年下半年起先，賣方加大了推出二手房源的力度，不再像以前那樣擁房惜售。有些中介公司在下半年托付售房的客戶比前期增加了60%之多。這更增加了資源的分散性，要想鎖定客戶，就要求二手房中介的銷售人員必需具備熟識市場、閱歷豐富、吃苦耐勞等基本素養(yǎng)。五、二手房中介機構(gòu)現(xiàn)狀分析1、二手房中介機構(gòu)大量增加2008年淄博二手房中介門店關(guān)了不少，到2009年新開了不少，，淄博中心城區(qū)新開的中介公司增加了十幾家，以聯(lián)通路和明清街交叉路口為核心，在半徑1公里范圍內(nèi)，至少有十三四家中介公司。去年一年的時間里，淄博中心城區(qū)至少新開了60家二手房中介門店。2、門面及服務(wù)質(zhì)量二手房始終以“野戰(zhàn)軍”的形象存在，一間房幾張房源表幾個銷售員就可以開張，對于銷售場所和服務(wù)規(guī)范重視程度不夠，造成二手房從業(yè)人員服務(wù)水平參差不齊，服務(wù)質(zhì)量凹凸不等。因為二手房的特性，銷售員需自己辦理銷售房屋的全部手續(xù)，因此目前二手房從業(yè)人員均為年齡相對偏大的女性為主，此類人群比較有耐性，具有較強親和力，責(zé)任感也較強。3、收費標(biāo)準(zhǔn)公司傭金：最高按總銷售金額的1.5%（房屋買賣未成交的,酌情收取服務(wù)費用,詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。）業(yè)務(wù)員傭金：單套銷售金額的1-1.5/‰收費明細(xì)收費明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)（總房款）營業(yè)稅（五年內(nèi)）5.5%個人所得稅（五年內(nèi)）1%契稅1.5%（140平米以上的非一般住宅3%）印花稅0.1%土地增值稅1%（這個不同，也有的不用交）房地產(chǎn)價格評估費5‰（房地產(chǎn)價格總額100萬元以下（含100萬元））宗地價格評估費附后基準(zhǔn)地介評估收費附后辦證費200元/證(房產(chǎn)證/土地運用證)抵押貸款代辦服務(wù)費款額低于10萬元（含）的可按不超過每戶500元收取，超過10萬元的可按不超過貸款額的1%收?。灰苑慨a(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)表檔次房地產(chǎn)價格總額（萬元）累進計費率‰1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1宗地地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)序號土地價格總額（萬元）收費標(biāo)準(zhǔn)（%）1100以下（含100）42101—200部分33201—1000部分241001—2000部分1.552001—5000部分0.865001—10000部分0.4710000以上部分0.1基準(zhǔn)地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)序號城鎮(zhèn)面積（平方公里）收費標(biāo)準(zhǔn)（萬元）15以下（含5）4—825—20（含20）8—12320—50（含50）12—20450以上20—40另:(1)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)受商品房開發(fā)（建設(shè)）單位托付代理銷售商品房，可按不超過成交價格總額的0.4—1.2%向開發(fā)（建設(shè)）單位收取代理費。實行獨家代理銷售的，可按不超過成交價格總額的2.5%向托付方收取代理費。（2）房屋租賃代理服務(wù)收費。無論成交的租賃期限長短，均可按不超過一個月房屋租金額標(biāo)準(zhǔn)（月租金低于100元的可按100元計收），由雙方協(xié)協(xié)商定一次性收取。（3）權(quán)證代理服務(wù)收費。營業(yè)、辦公用房等非住宅代理服務(wù)費由雙方協(xié)協(xié)商定。（4）抵押貸款代辦服務(wù)費。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受托付代辦住宅抵押貸款手續(xù)的，貸營業(yè)和辦公用房等非住宅抵押貸款的代辦服務(wù)費、土地抵押貸款代辦服務(wù)費由雙方協(xié)協(xié)商定。（5）房地產(chǎn)買賣、租賃代理服務(wù)收費原則上由買賣雙方或者租賃雙方平均分?jǐn)偅部捎呻p方協(xié)協(xié)商定分?jǐn)偡椒?。（淄博本地?zhí)行買方和租方擔(dān)當(dāng)該項費用）（6）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在供應(yīng)房地產(chǎn)買賣、租賃中介服務(wù)過程中，按規(guī)定應(yīng)由托付人支付的稅、費，由房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代收代付的，不包含在中介費中，但房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)提前明確告知為客戶代收代付稅、費的金額和依據(jù)，并在結(jié)算時供應(yīng)交費憑證，凡未明碼標(biāo)價或未明確告知的收費，客戶有權(quán)拒付。（7）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得強制要求進行房產(chǎn)價值評估。有關(guān)部門和單位要求進行強制評估的，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)須向客戶供應(yīng)相關(guān)法規(guī)政策依據(jù)。當(dāng)事人一方要求評估的，由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。以上費用均由買方擔(dān)當(dāng)。六、結(jié)論二手房去化與一手房有親密的關(guān)系，由于2009年二手房