商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告

PAGE?2012濟南贏聯(lián)營銷策劃有限公司版權所有PagePAGE18of82山東濱州市中央公園綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告濟南贏聯(lián)營銷策劃有限公司二零一二年十月目錄前言3搞第一篇濱日州市宏觀發(fā)賊展狀況爬但4貌一、濱州市監(jiān)概況湯擇.5粘（一）地理碎位置及交通緩概況帆五5閃（二）濱州催城市布局及緞各區(qū)縣狀況領誠6急二、濱州宏爹觀經(jīng)濟及發(fā)包展現(xiàn)狀盾幫7降（一）黃透河三角洲發(fā)顯展戰(zhàn)略對濱士州的影響奪此7萌（二）案20臂11聲年濱州總體蠅經(jīng)濟發(fā)展狀斧況生特8商（褲三斑）主要產(chǎn)業(yè)思經(jīng)濟及發(fā)展史現(xiàn)狀豪毀10衣三、房地產(chǎn)存市場發(fā)展情頌況版繼12優(yōu)（一）濱州圓市商業(yè)地產(chǎn)傘市場現(xiàn)狀及淚總體特點挖宵12壁2011年甜濱州市房地招產(chǎn)市場小結售醬1斥2寇熊房地產(chǎn)市場鴉典型問題分書析宗鬼14眾（虧四伏）近年房地幻產(chǎn)市場小結限將14欺第二篇濱棵州商業(yè)與商杯業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀扎腎16貫一、濱州商或業(yè)及商用物侄業(yè)發(fā)展概況維研17攏二、濱州市技商業(yè)發(fā)展現(xiàn)捧狀仰款18喊（一）濱州趕市主要商圈還擊18段（二）商業(yè)稈街分布圓后20參（三）大中技型商業(yè)零售娘網(wǎng)點布局限住20掙（四）商業(yè)侵發(fā)展競爭格糾局晚奶20遵（五）濱州脾人口構成與晉消費集辰22偵（六）濱州醉商業(yè)現(xiàn)存的蝶問題練規(guī)24禿三、濱州商斧業(yè)物業(yè)發(fā)展帳特點及趨勢竟說25呢（一）在運適營的商業(yè)物興業(yè)分許巷般25右（二）濱州總商業(yè)物業(yè)開壁發(fā)的趨勢耗灣26留四、濱州商傭業(yè)及商業(yè)物直業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀嗚總結饑明28章五、濱州周飼邊重點縣級擋市商業(yè)市場第概況位攏30形第三篇濱釣州未來商業(yè)財劃肚盯33各一、商業(yè)網(wǎng)叛點與交通網(wǎng)撞絡的共生系瓣涉34跡二、濱州市賓商業(yè)網(wǎng)點發(fā)賠展定位瞎災34惕（一）濱州文市商業(yè)網(wǎng)點渴發(fā)展規(guī)劃定陶位考慮的因犧素此艦34粒（二）濱州菜市區(qū)商業(yè)網(wǎng)艙點規(guī)劃發(fā)展次要點小結攻造35漏三、商業(yè)網(wǎng)洋點布局規(guī)劃顯蘇35顫（一）商業(yè)還網(wǎng)點規(guī)劃思歌路和發(fā)展目遠標微楚35闖（二）市、誤區(qū)、組團商獲業(yè)中心及鄰穗里商業(yè)規(guī)劃摧愛35發(fā)（三）大型眠商業(yè)零售網(wǎng)煉點規(guī)劃初銹37絨（四）中小博型零售網(wǎng)點討規(guī)劃托萍38午（五）商業(yè)害街規(guī)劃矩掀39敏四、濱州商釘業(yè)布局規(guī)劃黎總結框污40慕第四篇濱斥州商業(yè)地產(chǎn)尚綜合調(diào)查病勾41肺一、概述鴨荒42疏二、三大商騎業(yè)組團壁曲42稠三、濱州現(xiàn)沿有大型專業(yè)姑市場買是51些四、辦公寫濃字樓市場市途場調(diào)查仔句56袋五、娛樂休約閑餐飲業(yè)態(tài)陸調(diào)查爺參61橫六、消費者介、經(jīng)營者、銳投資者調(diào)查戲兵61扁七、媒體調(diào)復查槐痕63勁八、濱州商蝕業(yè)及商業(yè)地同產(chǎn)綜合調(diào)查秩總結要點觀故65鏟第五篇結山束語鞏默67前言裂本調(diào)查報告羊是經(jīng)過我司戒調(diào)查人員對雪濱州市的商衣業(yè)物業(yè)及商愛業(yè)各種形態(tài)零進行實地調(diào)貼查，結合科張學的統(tǒng)計分脆析而形成，材是項目全程泛策劃的重要擾組成部分。痕一.調(diào)查唱背景響受富泰置業(yè)掩公司委托，瞞我司針對其鍵山東濱州中躍央公園項目鈴進行專項綜奴合商業(yè)地產(chǎn)稍市場調(diào)查，漂為其開發(fā)規(guī)構劃提供可參關考的市場資雨訊。遼二.調(diào)查慧時間辱2012年華8月15日努至10月1佩5日共60克天。五三.調(diào)查練人員安排：鐮5人。逃四.調(diào)查捉方式朵根據(jù)我們以怖往的經(jīng)驗，塞本次調(diào)查采治取了7種方腸式進行調(diào)查板，力求從不暑同角度去反掉映印證市場討的實際情況電，具體方式綁列舉如下：曉典型項目實陣地調(diào)查（在州營及在售項癥目，商業(yè)類執(zhí)型為主）恭1.發(fā)展商喚深度訪談賺2.經(jīng)營戶寸（投資者）候抽樣調(diào)查（娛商場和街鋪到）垃3.商場運蕉營機構模擬彎訪談奸4.規(guī)劃局王相關人士訪濱談陸5.典型消第費者座談曾五.市場敵調(diào)查具體內(nèi)規(guī)容：周本次調(diào)研重糠點在調(diào)研濱膛州的商業(yè)現(xiàn)扣狀、商業(yè)物族業(yè)分布及運讓營銷售情況慢，商業(yè)競爭澆狀況、商家恥狀況和投資鄰者需求，在堆對項目有一神定了解的基摔礎上，作專舞項的商業(yè)市小場調(diào)研。包夠括以下內(nèi)容往：簡典型在營購煌物商場的具難體資料數(shù)據(jù)魂；唇典型在售商休業(yè)物業(yè)的具嬌體資料數(shù)據(jù)臨市區(qū)商圈狀毫況狡重點商業(yè)街攜道的商鋪具記體情況（業(yè)湯態(tài)、開間進找深、面積、吩經(jīng)營狀況等紹）翼商業(yè)步行街帽狀況（業(yè)態(tài)扇分布、主力繡商店分布、殊商鋪開間進皆深、面積、鎖經(jīng)營狀況等鎖）狗項目周邊的孟商業(yè)物業(yè)的齒經(jīng)營狀況；葵項目周邊狀根況、消費力褲狀況、居民逝分布狀況；披消費者購買遠力、消費心憶理及習慣鹽投資者、經(jīng)脾營者投資經(jīng)撕營心態(tài)／成甜熟度、對本唐項目的看法繭等；府另外，本次修調(diào)查還著重武于獲取量化裹數(shù)據(jù)，包括斃當?shù)厣虡I(yè)物叼業(yè)的開發(fā)體隸量、規(guī)模、狐位置、租售計狀況、租售駐價格、管理遼費用、主要拾營銷手段、農(nóng)經(jīng)營狀況等宗。洽項目所在區(qū)障域同類型項鄙目的現(xiàn)狀及污目標客戶調(diào)嶄研分析弓PART1堪濱州市宏過觀發(fā)展狀況浩一、濱州市鍵概況遙斑濱州位于山洪東省北部、烏黃河三角洲否腹地、渤海柳灣西南岸，給北通渤海，忌東臨東營市鬧，南連淄博鋪市，西南與營濟南市交界泳，西與德州鋤市接壤，西趨北隔漳衛(wèi)新徹河與河北省筍海興縣、黃筐驊市相望。勇城市具有依殘河傍海的天潤然優(yōu)勢，是郵蜿蜒五千里看渤海灣的地懂理軸心，京日津塘和山東初半島兩大經(jīng)怠濟區(qū)的結合菌部，環(huán)渤?？咏?jīng)濟圈與黃罰河經(jīng)濟帶的慶交匯點，也煎是環(huán)渤海區(qū)激域的重要交蒸通樞紐。環(huán)景渤海經(jīng)濟圈址的崛起與黃悟河經(jīng)濟帶的蓬振興，為濱大州的開發(fā)奠迅定了基礎。節(jié)（一）地理景位置及交通督狀況卻濱州是連接孝半島都市圈晌及大北京城范市圈的紐帶訪區(qū)域內(nèi)主要群的高速公路礎有原京津塘、沈爆陽至大連、友濟南至青島增、北京至石附家莊和太原仍至石家莊的赴高速公路勉。國道呈斤“俱四縱二橫鋤”刷的布局。供濱州市公路泛通車里程8蓬600.8晃公里，全市龜通瀝青路8林234.8害公里，其中跨鄉(xiāng)村路64川34.3公監(jiān)里，199創(chuàng)7年率先在查全國平原地核區(qū)實現(xiàn)村村尾通公路。目魚前濱州公路殊建設保持著影強勁的發(fā)展百勢頭，項目格爭取和工程甚建設創(chuàng)下歷俱史最高水平約，總投資1俊3億元的“里八路兩橋”押（國道20杏5線濱州黃害河公路大橋闖、埕口大橋惹、濱博高速白公路連接線沈小營至淄博帶段、慶淄路翼陽信至惠民拼段、永館路備沾化段、樂縣胡路惠民陽許信段、濱孤癥路沾化濱州池段、濱溫路花陽信至大桑部段、新海路美沾化無棣段喇、大濟路陽印信段等大修來）工程建設輪取得了階段充性勝利艘。方1、涼公共交通熟2000年競，濱州市共導開通營運線湖路22條，壩其中無人售乳票線路17悠條，線路總稼長428公拉里；有營運閥車輛88臺溪，其中無人田售票車79萌臺。至20冷00年底，測全區(qū)擁有公蓄交營運車1白15輛，城填市每萬人擁慮有公共汽車掩15標臺。轟2、鐵路肉——擠黃大線即將代貫通賢黃大線北起枕河北省的黃條驊港（可至統(tǒng)滄州），經(jīng)這濱州的北部紹工業(yè)區(qū)和東你營，南到山酸東的大家洼抓。該線直接萍使得濱州的牽貨運交通在劈鐵路上打開房了與河北省萬的直接聯(lián)系爭，而河北黃姓驊港是萬噸癥級的煤炭專爆用港口。3、港口躺濱州的東風通港、富國港費也是黃三角唱重要港口。隱濱州沿海已的形成中小型敵港口群，現(xiàn)縱有500至瞧3000噸凝級泊位10瘋個，萬噸級覺濱州港已經(jīng)限國家立項。4、航空遺于2001淹年通航的東狼營機場，緊心鄰濱州，主疑要是為黃河襪三角洲地區(qū)教服務的。目寧前東營機場漢開通了東營殼至上海、北樂京、深圳、敘哈爾濱、新墊疆庫爾勒的更5條航線。章從濱州驅(qū)車拿1小時可到刮濟南空港，逢3小時抵達除港城青島，棒當日往返首扣都北京。掀分析：濱州針的交通一直女是制約其發(fā)暮展的掣肘，伶隨著黃河大悟橋的開通，脆及后期鐵路統(tǒng)交通系統(tǒng)的母完善，交通濤水平的提升已將為濱州的就經(jīng)濟迅速發(fā)敵展提供有力馬的支撐。關（二）濱州魄城市布局及牌各區(qū)縣狀況吳濱州市下轄轟濱城區(qū)、無磚棣縣、陽信氧縣、沾化縣緒、惠民縣、誰博興縣、鄒楊平縣、濱州兆經(jīng)濟開發(fā)區(qū)畫兩區(qū)六縣。士其中：濱城體區(qū)下轄去6備街道辦事處婦、牢5牧鎮(zhèn)、填3阻鄉(xiāng)。其中圣6拜街道辦事處秘包括市東街師道辦事處、談彭李街道辦山事處、市西計街道辦事處室、市中街道蹈辦事處、北捏鎮(zhèn)街道辦事目處、蒲城街驗道辦事處。溫5抄鎮(zhèn)包括濱北花鎮(zhèn)、里則鎮(zhèn)月、堡集鎮(zhèn)、妄小營鎮(zhèn)、舊占鎮(zhèn)鎮(zhèn)。壽3頓鄉(xiāng)包括尚集矩鄉(xiāng)、單寺鄉(xiāng)狡、梁才鄉(xiāng)。泊二、濱州宏調(diào)觀經(jīng)濟發(fā)展販現(xiàn)狀繭（一）黃河止三角洲發(fā)展厲戰(zhàn)略對濱州賄的影響麻1、黃三角并發(fā)展戰(zhàn)略妄黃河三角洲提作為我國最漢后一個待開吩發(fā)的大河三壁角洲，多年戰(zhàn)來一直受到不國內(nèi)外的廣潮泛關注。波國家先后把紐發(fā)展黃三角焰高效生態(tài)經(jīng)踏濟列入“十伏五”計劃和浪“十一五”燃規(guī)劃，山東棉省委、省政愉府確定“一獸體兩翼”的污總體發(fā)展布廟局，把黃三寄角作為北翼毫重點推進實拐施。慢黃三角在未宿來的發(fā)展中租有著得天獨菊厚的優(yōu)勢：所生態(tài)高效經(jīng)偽濟區(qū)閣作為我國最伴后一個開發(fā)哭的大河流域拍，黃三角甫料一登場便瞄厘準了“生態(tài)瓶高效”四個沿字，轉變發(fā)賤展模式成為架黃三角開發(fā)夫建設最大的點亮點。狠黃三角開發(fā)碌定位的要點驢是生態(tài)高效慣，就是要構放筑現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)租體系宏毀建設高效生撫態(tài)經(jīng)濟區(qū)，流避免走先污精染后治理的介老路子，這雙是黃三角區(qū)敘別于珠三角標和長三角最聾鮮明的特色刃。熔資源豐富，豈環(huán)境優(yōu)良購密西西比河登三角洲有被有稱為美國“鐵水城”的新驅(qū)奧爾良港口感，還生產(chǎn)全畏美18%的抓石油和16釀%的水產(chǎn)；趕湄公河三角扇洲有一望無傘際的稻田、頁四季飄香的較果園和風情范萬種的景色漲，是越南最嘆富饒的地方凳；還有中國猛的長三角、框珠三角，已爺然獨秀一方胞……全世界星都在做著一谷個關于“三喜角”的夢想帶。一方面區(qū)常域經(jīng)濟帶的踢發(fā)展越來越僵繁雜，另一伶方面資源和撿環(huán)境等硬約劃束卻越來越賴突出，沉睡惜多年的黃三懷角四要摧在眾多實力故雄厚的經(jīng)濟陽帶中脫穎而辱出，承擔起扭中國經(jīng)濟發(fā)喝展引擎的作罷用萍。蛇黃三角的區(qū)劣位優(yōu)勢拿非常匠難得。山東華省發(fā)改委主塵任費云良表憤示，黃三角品毗鄰天津濱漁海新區(qū)、唐雨山曹妃甸新與區(qū)等經(jīng)濟區(qū)啞的區(qū)位優(yōu)勢械，使其在參秘與環(huán)渤海地夢區(qū)產(chǎn)業(yè)分工謀后我垂有望成為推財動中國東部墓經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)涼展的重要增膠長極。黃三樂角應該按照扮錯位發(fā)展的冤思路，進一所步搞好產(chǎn)業(yè)予定位，積極向參與產(chǎn)業(yè)分昌工協(xié)作，實雁現(xiàn)優(yōu)勢互補成和共同發(fā)展午，并主動承則接天津濱海開新區(qū)產(chǎn)業(yè)轉威移。恭進入國家戰(zhàn)繪略層面渴在今年的兩樣會上，從山禽東省省長到虜?shù)胤绞虚L壤，都在力推雄“黃三角”石開發(fā)進入國艱家戰(zhàn)略層面鏡，以期獲得碗更大的政策增、資金支持辟。僅截至目前，噴交通配套、比產(chǎn)業(yè)布局、絹土地政策等坡大問題已經(jīng)隔基本解決，懇又適逢國家叢實施擴大內(nèi)蛾需的宏觀經(jīng)步濟政策，黃憶三角開發(fā)正小當其時?？?、濱州發(fā)披力黃三角主跨戰(zhàn)場秀濱州市位于顆黃河三角洲生腹地，北臨尊渤海灣，處拳在濟南省會優(yōu)城市群經(jīng)濟瘋圈、山東半消島城市群和界環(huán)渤海經(jīng)濟塞圈三大經(jīng)濟宣區(qū)結合部，皂是山東省的葛北大門。作脹為黃河三角視洲地區(qū)范圍轟內(nèi)土地面積冷最大的行政甲區(qū)域，與黃嗽河三角洲其醋他市相比，夏濱州具有獨活特的優(yōu)勢搶：區(qū)位優(yōu)勢識濱州扼居華尊北、華東交倆會處，北接勞河北滄州“辭渤海新區(qū)”系，東連山東往半島城市群婦，與天津“屆濱海新區(qū)”妖隔海相望。河濱州港與天表津港相距6怎0多海里，舒與唐山曹妃距甸港相距7領0多海里，密是山東距天諸津“濱海新輸區(qū)”最近的續(xù)區(qū)域，是對研接“濱海新捎區(qū)”的“橋竹頭堡”。濱蘭州港又是濟饑南省會城市魯群經(jīng)濟圈最年近的出海通歇道，廣闊的溜沿海區(qū)域可極為省會城市獻群經(jīng)濟圈提盼供產(chǎn)業(yè)轉移濁腹地支撐。資源優(yōu)勢堂濱州擁有未米利用荒堿地迎255萬畝勢，240公圓里的海岸線督，灘涂面積寨161萬畝跪。全市已探竿明礦產(chǎn)資源輔29種，其鵝中石油儲量架6億噸，天打然氣儲量1攻64億立方堪米。水產(chǎn)養(yǎng)包殖110萬彼畝，原鹽年漢產(chǎn)量255騰.74萬噸重，是山東省燭重要的原鹽騰生產(chǎn)基地、己鹽化工基地范和海水養(yǎng)殖肢基地。全市份具備開發(fā)條絹件的風能資駱源總量12役57萬千瓦盼，占全省的往12%。潮隔汐能、波浪以能等海洋能品資源也十分巴豐富，開發(fā)狀潛力巨大。交通優(yōu)勢贊濟青高速、絹濱博高速、見榮烏高速、律津汕高速和學205、2裕20國道穿獄越境內(nèi)，濱孫港鐵路一期帶工程實現(xiàn)運備營，濱德高杰速、黃大鐵周路濱州段、拿德大鐵路開鐘工建設，濱關州萬噸級港仙口建設進展磁順利。濱州園已成為連接疾華北、華東貌的全國交通怒樞紐之一。束2007年頃，濱州被確嫌定為國家級唉交通運輸主周樞紐城市。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢君棉紡織生產(chǎn)賢能力世界第切一的山東魏勤橋創(chuàng)業(yè)集團職，曾高等級道路忍瀝青生產(chǎn)能行力全國第一體的濱化集團談，復合肥生輸產(chǎn)能力全國務第一的魯北嘴企業(yè)集團，蓬葡萄糖生產(chǎn)弱能力全國第歸一的山東西鄙王集團，活批塞生產(chǎn)能力濁全國第一的費盟威集團，聽印染能力全乞國第一的華亭紡股份公司偷，毛巾生產(chǎn)席能力全國第循一的山東亞壺光紡織集團溉等等，一批冠國際國內(nèi)知早名企業(yè)在該彈市迅速成長擦壯大。博興腰縣幸福鎮(zhèn)是伸中國廚都，守有廚具生產(chǎn)尊企業(yè)200尺多家;惠民雙縣李莊鎮(zhèn)和賀姜樓鎮(zhèn)是中鍋國繩網(wǎng)之鄉(xiāng)健，有企業(yè)2周30多家。暫黃河三角洲弟高效生態(tài)經(jīng)抬濟區(qū)上升為伍國家戰(zhàn)略之磨后，將為濱宇州的發(fā)展帶賣來千載難逢島的大好機遇術，突出有五劃大機遇。一潛是極大地提任升濱州的影抹響力。二是碌基礎設施大顧發(fā)展的機遇佛。三是產(chǎn)業(yè)娘結構優(yōu)化升酒級的機遇。努四是投融資漿的機遇。五賢是就業(yè)及民侮生建設的機知遇。頓面對歷史發(fā)嚷展機遇，濱降州市積極籌蠶措，全面準恥備，統(tǒng)籌各齊種資源，加鳳快基礎設施鍵建設，大力患發(fā)展循環(huán)經(jīng)伙濟。在市人控大政協(xié)兩會葛結束后，濱在州進一步整液合了發(fā)展思炮路，確定了欣發(fā)展戰(zhàn)略，簡快速投入到四生態(tài)濱州的邊建設中。脈（二）20險11年濱州杠總體經(jīng)濟發(fā)徑展狀況私2011年體，濱州市經(jīng)躁濟實現(xiàn)平穩(wěn)臟較快增長，仙產(chǎn)業(yè)結構進歪一步優(yōu)化。跡初步核算，蟲全市實現(xiàn)生卵產(chǎn)總值(G該DP)15說51.52還億元，按可蛇比價格計算叮，比上年增懂長13.5盡%，增幅比火上年提高0冤.3個百分態(tài)點。人均可盈支配收入1兩9686元廳，增長12憂.5%。斑1、就業(yè)形印勢保持總體習穩(wěn)定中全年新增城皇鎮(zhèn)就業(yè)5.乏72萬人，獲農(nóng)村勞動力威輸出增加1折2.48萬揭人，年末城屯鎮(zhèn)登記失業(yè)貿(mào)率3.14蜻%。加大公此益性崗位開酷發(fā)力度，安占置困難就業(yè)攝人員300肉多人。加大團就業(yè)扶持政車策力度，全慢年享受各項礦扶持政策人喝員12.9粗7萬人次，遵扶持資金4留375萬元議；享受各項逼補貼人數(shù)1守0.14萬災人，發(fā)放補齒貼3850斃萬元；發(fā)放壺小額擔保貸絡款409萬綁元，2.8群1萬人次享麻受稅費減免任政策，減免險稅費140健6萬元。帆2、民營經(jīng)壯濟實力穩(wěn)步兩提升鍛民營經(jīng)濟實延現(xiàn)增加值9縣77.80梁億元，增長露15.2%嚴，占GDP者的63.1辦%。稅收貢住獻明顯增加設，民營經(jīng)濟艙實交稅金1律14.76腐億元，增長壓27.6%勸，占全部稅馳收的63.脫7%。截至卡年末，個體晉工商戶發(fā)展耗到6.18擊萬戶，從業(yè)疼人員12.誠95萬人，瞧注冊資金1浸6。30億純元，分別比閘上年增長2昨.2%、7痕.0%和3遷9.4%；能私營企業(yè)發(fā)標展到1.4度7萬戶，從尤業(yè)人員21嚼.29萬人燃，注冊資金娛641.1其6億元，分攝別增長22蠟.2%、1魯7.3%和劈67.8%桑。宣3、消費品玩市場繁榮活饒躍，城鄉(xiāng)市咳場同步推進添實現(xiàn)社會消縫費品零售總純額431.肌16億元，先增長18.陷7%，扣除解物價因素，哈實際增長1尊9.9%，門比上年提高甩2.5個百感分點。城市磁市場實現(xiàn)零戰(zhàn)售額230晌.54億元欺，增長19刺.1%；農(nóng)作村市場實現(xiàn)福零售額20毛0.62億湊元，增長1守8.2%，莫城鄉(xiāng)市場增領幅差距由上饑年3.1個捏百分點縮減隔為0.7個妖百分點。惡4、批零貿(mào)甜易業(yè)主體地兵位不斷加強隊實現(xiàn)零售額連380.3斯1億元，增同長18.9塊%，市場份鼠額達88.勸2%。其中竹限額以上企聲業(yè)實現(xiàn)零售咸額春42.84鍬億元，增長弄30.3%牙，占批發(fā)零拜售業(yè)比重為固67.1%隸，成為拉動洽零售總額快坐速增長的主丹導力量。哈5、住宿、俘餐飲市場運肥行平穩(wěn)劉住宿餐飲業(yè)旱實現(xiàn)零售額龍50.85運億元，增長拘17.2%抱。住宿和餐冒飲業(yè)所占市擠場份額達1展4.2%，襯對社會消費膜品零售總額襯的貢獻率達旨到11%，怖提高2.1丑個百分點。傻6、對外貿(mào)渴易企穩(wěn)回升艱，結構不斷永優(yōu)化蜘實現(xiàn)進出口兆總額50.斑92億美元懷，增長51害.3%，臣市場多元化談戰(zhàn)略取得積柄極進展，出蝦口商品銷往璃133個國直家（地區(qū)）羞，亞洲市場攔比重降至6涂0%以下，漸歐美市場占見比達到26生.2%，非波洲市場快速俗發(fā)展到10把%。進出口鵝商品結構發(fā)扇生可喜變化遵，工業(yè)制品懶出口比重較筑上年提高2魂.1個百分道點，鋼鐵制濫品、機械產(chǎn)霞品、淀粉糖贏出口分別增帳長229%殖、73.7閃%和112丙%；資源類汗進口大幅增個長，達到1趴7.16億棉美元，占全屋部進口的6設7.5%，浴增長52.女5%，機電遵產(chǎn)品進口增騎幅高達26兄9%。加工判貿(mào)易迅速回他升，增幅達瘡46.6%誰。開對外貿(mào)易結店構進一步優(yōu)丘化。處7、對外經(jīng)減濟合作取得典新進展遺全年外商直搶接投資實際差到賬額3.論10億美元雪，增長83克.2%，爛增幅居全省獨首位。充分礦利用政策優(yōu)枯勢，扎實推棟進“走出去淘”工作，批灑準境外投資近項目5個，垮投資額61桶50萬美元軌，增長43菠.5%。進參出口總額達形50.92忌億美元，增賞長51.3立%，增幅高省于全省平均堅水平15.據(jù)4個百分點超，被授予全岡國外貿(mào)百強泄市稱號（第渡80位）。撿鄭8、城市承適載能力和服繭務功能不斷斷提升透全市城市基簡礎設施建設熱完成投資4蝶5億元，增吐長51%。忌新增道路面適積358.稱9萬平方米老，供熱面積轉242.4芹萬平方米，水排水管道長凝度300.掛6公里。燃段氣普及率1惑00%，用由水普及率1隱00%。城赤市基礎設施愉建設取得新軟進展，中海意公園于11醬月15日正敲式開園；新剝立河西路、身黃河十三路糠污水管網(wǎng)共序計8.4公杯里全部完成芽。城中村改把造再上新臺忘階，拆遷面宵積155.珠4萬平方米沈，騰空土地封2818畝己，整體拆遷絞村居23個牢。市區(qū)路燈漆總數(shù)達2.敢81萬盞，給總線路28攀0公里，好矮燈率和亮燈撐率保持在9月8%以上瞧。園林綠化津養(yǎng)護面積4須17萬㎡，韻城區(qū)綠化覆秒蓋率達38競.6%，飲城區(qū)綠地率租達32.備4%，人均譽公共綠地面垃積達13原.15平方親米。城區(qū)環(huán)玻衛(wèi)保潔面積連達858萬串平方米，其色中路面保潔臺面積達81杠3萬平方米名，水面保潔叼面積達45摩萬平方米，鏡機械化清掃虧率達31%掩以上。誠（三）鐮主要產(chǎn)業(yè)經(jīng)櫻濟及發(fā)展狀蠻況催2011年帝，濱州第一冷產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增巾加值155味.48億元鏟，增長4.刑9%；第二探產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增雁加值847停.31億元匯，增長12路.4%；第憶三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)徐增加值54校8.73億騙元，增長1嫩7.9%。嚴三次產(chǎn)業(yè)結雖構由上年的測10.03售:56.3榨4:33.擾63調(diào)整為處10.02糠：54.6弓1欣，銜服務業(yè)比重說較上年提高塊1.74個結百分點役。事1、農(nóng)林牧扭漁業(yè)卷農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和云農(nóng)村經(jīng)濟平易穩(wěn)健康發(fā)展擾。全年農(nóng)林悄牧漁業(yè)總產(chǎn)秀值300.腰41億元，免按可比價格花計算增長4牌.9%。匹種植業(yè)生產(chǎn)黃持續(xù)增長。焦糧食生產(chǎn)連懶續(xù)八年實現(xiàn)害增產(chǎn)，播種讀面積659喚.66萬畝蓄，比上年增奏長2.9%愉，總產(chǎn)量達份295.6覺5萬噸，增漂長0.2%坡。棉花種植旱面積188替.08萬畝凳，減少2.頃7%，總產(chǎn)虹量13.2乘2萬噸，減真少14.9哲%。論2、工業(yè)和貸建筑業(yè)翻工業(yè)生產(chǎn)回浩升態(tài)勢明顯匹。規(guī)模以上滋工業(yè)企業(yè)（肥年主營業(yè)務浮收入500蛛萬元及以上弟的獨立核算驕工業(yè)法人企序業(yè)）165彎0家，比上刊年增加91山家。實現(xiàn)工更業(yè)增加值7膽63.48穴億元，增長址16.6%擔，比上年提目高1個百分瘡點。重工業(yè)?；厣齽蓊^強熟勁，增長2抬5.3%，靠對工業(yè)增長剝的貢獻率達工67.8%案。唯效益狀況進雅一步好轉。容工業(yè)經(jīng)濟逐該步企穩(wěn)回升禾，全年規(guī)模豐以上工業(yè)實諒現(xiàn)主營業(yè)務錢收入426盟9.33億光元，憂增長36.顛1%，增幅能居全省第2膀位，同比提渴高23.2稱個百分點；乞?qū)崿F(xiàn)利潤2狗39.42技億元，增長臨57.4%注，增幅居全際省第2位，釀同比提高3涉7.7個百艱分點；實現(xiàn)樂利稅361禍.89億元抗，增長42疫.1%，增電幅居全省第開4位，同比甩提高21.詠8個百分點誓。經(jīng)濟效益鋪綜合指數(shù)達角277.9奮2%，同比筒提高22.話8個百分點兄，其中總資語產(chǎn)貢獻率為圈17.31馳%，同比提僑高2.54除個百分點。山重點行業(yè)支廊撐作用明顯陡。紡織業(yè)、境化學原料及形化學制品制遣造業(yè)、農(nóng)副鏈食品加工業(yè)肥、石油加工麗煉焦業(yè)、電照力熱力的生封產(chǎn)和供應業(yè)餡、有色金屬鎖冶煉及壓延太加工業(yè)等六愚大行業(yè)合計滅完成增加值忌增長12.粱3%，對全枯市工業(yè)增長濫的貢獻率超絞五成。裝備勇制造業(yè)發(fā)展迎迅速，全市笑規(guī)模以上裝碌備制造業(yè)完捉成增加值9葡7.89億安元，增長3奸7.7%物。既建筑業(yè)穩(wěn)定覺發(fā)展。末全市資質(zhì)以瞎內(nèi)建筑企業(yè)販220家，滔實現(xiàn)建筑業(yè)貧產(chǎn)值148稍億元，增長壓20.4%灣，其中建安虜工程產(chǎn)值1饅34.54稱億元，增長允50.6%吊；實現(xiàn)利潤轎20.57阻億元，增長薯17.6%據(jù)；稅金3.周53億元，瀉增長23.式4%。房屋浮施工面積8孝61.57淘萬平方米，春比上年增加積40.28井萬平方米；肚房屋竣工面片積249.套51萬平方朽米，減少1糠22.75勺萬平方米。撥3、固定資墻產(chǎn)投資、房院地產(chǎn)開發(fā)宴固定資產(chǎn)投咐資穩(wěn)步增長蟻。全市規(guī)模塘以上在建項捕目231皮4個，其中丟新開工項目暫1607個本，計劃總投銅資5000準萬以上項目柿762個纏。規(guī)模以上彈固定資產(chǎn)投欺資完成88巴6.12億廟元，增長2撐2.4%。根其中，第一踏產(chǎn)業(yè)完成投鈴資22.1兩2億元，增安長17.1宗%；第二產(chǎn)雕業(yè)完成投資母512.1墳1億元，投增長19.藏8%；第三季產(chǎn)業(yè)完成投憐資351.肆89億元，鑄增長32.傭3%駁。糞投資結構繼熄續(xù)優(yōu)化。第托三產(chǎn)業(yè)投資墾快速增長，寫占規(guī)模以上打投資的比重迅達39.7尿%，比上年虛提高3.4壩個百分點。奮工業(yè)技改投虜資快速增長院，完成投資孩340.5肆8億元，增乒長36.9哭%，占工業(yè)霉投資的75禮.0%，比妻上年提高1機0.1個百唯分點。民間潮投資逐漸活港躍，完成投義資750.秘64億元，厭增長21.撒4%，占全縣市投資的8粉4.7%，初與上年基本雄持平仍。唯房地產(chǎn)開發(fā)耍投資較快增勝長。房地產(chǎn)撲開發(fā)投資完惕成96.5凳5億元，增騾長38.3葉%。其中，挑住宅投資6黃8.58億必元，增長銹42.2%爹；商業(yè)營業(yè)聾用房投資1摩4.95億件元，增長分36.6%括。市民安居蜜工程取得積士極進展，全祥年經(jīng)濟適用爹房建設投資韻2.27億尖元，占住宅旁投資的3奴.3%，施肉工面積18尾.19萬平宋方米，占住舟宅施工面積班的3.2%哲。榴商品房供需駕狀況良好。槳商品房施工熱面積71岸0.02萬戒平方米，增昌長62.5壇%；竣工面假積143跨.30萬平殃方米，增長無48.5%綱。商品房銷隸售面積26真2.85萬趣平方米，增習長33.9慘%，實現(xiàn)銷昂售額66盛.36億說元，增長7袋6.1%。查其中，現(xiàn)房泥銷售面積7纏5.56萬率平方米，下與降24.3張%；期房銷容售面積1賽87.29葵萬平方米，姥增長94.罪1%比。朋三、房地產(chǎn)托市場發(fā)展情衰況諸（一）濱州順市商業(yè)地產(chǎn)它市場現(xiàn)狀及容總體特點漠1、房地產(chǎn)傻發(fā)展階段分夢析里2000澆—腳2003年材房地產(chǎn)孕育副期喂2000年歷到2003欺年，房地產(chǎn)苗市場仍處于迫孕育期，居晶民購房處于撒福利分房與草團購到市場均化購房的過福渡階段。市四場購買以團攤購與單位購得買為主，即溝使商品房也矮是如此。部絡分單純銷售倉的商品房銷霸售速度緩慢格。顆因此，大多頑數(shù)住房根本獨沒有進入流煌通領域，而償與此相對應兇，主導房價舅的不是市場彈，而是成本尾，幾乎所有佛集資建房者摘只要付出建翁造房子的成襖本價即可擁厲有住房。但煉也就是這時帖，國內(nèi)一線躬城市如深圳奶、廣州等地球的房地產(chǎn)卻瓣已經(jīng)進入高旅速發(fā)展和成堤熟期，隨著圾這些一線城肅市的先進開脫發(fā)理念傳入榨濱州，特別挪是外地開發(fā)境商大量涌入付，把房地產(chǎn)劈開發(fā)推向了挨市場化的浪誓潮中。襪2004俱—鍛2006年買高速發(fā)展期常濱州城市經(jīng)帽濟情況的改之善，城市化旬進程的加快渣，使更多的援投資者嗅到扭了房地產(chǎn)市傭場的商機。揀這時，大量麻外地開發(fā)商尾、策劃代理結公司涌入，熟使濱州的房加地產(chǎn)業(yè)由潛匠伏發(fā)展轉變墻為逐漸升溫透。蓮另外，政府墨也加大力度飼的推進房地荒產(chǎn)業(yè)的振興乞，城市的新擠規(guī)劃、西區(qū)隊的新建、政節(jié)府的新遷、挎道路環(huán)境的隙改善，為房賀地產(chǎn)開發(fā)提撇供了良好的普環(huán)境。這時陰，更多的外卷地開發(fā)商及支策劃代理公苗司涌入，與誼本地開發(fā)商奉共同推動濱霸州房地產(chǎn)隨旬即進入高速哈發(fā)展階段。宰2007年段以后成熟穩(wěn)激定期，20灑08年市場租在穩(wěn)定中發(fā)甘展前進紐濱州景觀資芝源最好、地羅段最具升值游潛力的區(qū)域掘，也就是環(huán)棒中海片區(qū)，脹將是未來濱頭州房地產(chǎn)市灘場中高檔住渠宅的主要供注應區(qū)域。國駱內(nèi)一、二線血城市的專業(yè)脹策劃代理公銅司協(xié)同開發(fā)先商在該片區(qū)循展開殊死搏省斗，無論從沖產(chǎn)品、環(huán)境昏等方面的設獵計上，還是趁營銷推廣上嶄，帶來的將訊是一場風起恥云涌的縮“虜革命性候”慣新住宅運動售!可以預見搶，2007琴年以后濱州便房地產(chǎn)市場悉隨即進入成簽熟穩(wěn)定的發(fā)島展階段。輝2、宏觀市怪場現(xiàn)狀及總漢體特點項房地產(chǎn)市場揀超速發(fā)展，偷供求矛盾初脆顯市2002年遍以來，濱州乳市房地產(chǎn)市器場呈現(xiàn)出良般好發(fā)展勢頭胡，投資持續(xù)檔增長，房地液產(chǎn)開發(fā)面積清不斷增加，秀商品住宅、起商業(yè)用房銷杏售面積全線兼攀升，20堡05年左右冒出現(xiàn)了供應具量的激增，辣造成了不少驕項目的死盤促和滯銷，經(jīng)絡過一段時間脈的消化，2娛007年市狡場緩慢回溫果，但是隨著殼政策的打壓述，整體市場稅不容樂觀，困仍有相當一灶部分樓盤滯暖銷，市場競示爭依然激烈叢。主住宅商品化災進程加快，刪但市場化灣程度不高甘單位自購、錘建房現(xiàn)象依彩然非常嚴重膨，住房商品勞化市場化程呀度依然不高欄，與200紀5年相比沒沈有改善，多陷數(shù)項目依靠捆團體購買，諒分解了部分燕消費市場，男對房地產(chǎn)市鏟場健康發(fā)展易十分不利。讀典型如：泰恢山名郡、麒西麟閣。大量鍋團購造成旺閥銷假相，同巡時也縮減了剝市場份額，濱降低了住宅舌品質(zhì)，對市型場的發(fā)展造品成嚴重傷害客，這也是濱筒州房價遲遲素不能提升的搏重要原因之傷一。又加上沖2007年降以來政府對自經(jīng)濟適用房堪的開發(fā)鼓勵儀，對商品房段市場帶來了地雙重的壓力掘。晉房地產(chǎn)開發(fā)目水平較低，當產(chǎn)品不完善標產(chǎn)品設計不榴完善，建筑文風格、產(chǎn)品癢設計、配套道規(guī)劃、小區(qū)核環(huán)境落后沿賀海城市十年良甚至以上，喜幾個水平較扒好、有代表血性的樓盤均奸由外地開發(fā)據(jù)商開發(fā)，幾趣乎沒有本土重品牌地產(chǎn)公叮司。這正是離富泰置業(yè)的衛(wèi)一個市場機觸會點。畝3、房地產(chǎn)次價格穩(wěn)定上速升但是相對盆偏低旅由于政策的著支持、內(nèi)需后的擴大及城奏市化進程的坑加速，房地脈產(chǎn)價格穩(wěn)定偵上升，但是燃作為衡量房藝地產(chǎn)市場化宿程度高低重貍要指標的房做價與周邊城烤市相比明顯粉偏低。晝目前市區(qū)內(nèi)脖平均房價在往3254元列左右雁。甚至不如壯一些經(jīng)濟強壯縣房價水平進高。在山東楊省僅略高于央菏澤市房價鉛水平。職4、房地產(chǎn)網(wǎng)市場沒有品善牌，價格是蹦主要消費標吊桿扯雖然濱州房叛地產(chǎn)已發(fā)展線了多年，但伙至今仍沒有建形成企業(yè)品已牌，消費者闖心目中也沒慢有形成購房小的品牌意識素。價格仍然狐是住宅消費膀的主要標桿佩。品質(zhì)的提無升對價格的狡拉動不大，旋而價格又反作向的制約了嚼產(chǎn)品的發(fā)展牙。使得開發(fā)著商沒有提升鏟其綜合開發(fā)翻水平的動力捉。旨5、外來地戶產(chǎn)商占據(jù)市誼場前沿戀來自滬浙蘇接及青島、濟纏南、淄博等腐地的外地開盈發(fā)商進入濱舌州，先進的黃理念和開發(fā)戴水平給濱州鎮(zhèn)百姓帶來了并耳目一新的歷感覺，并成耗為引導市場扁的主要力量遭。豎6、開發(fā)周沃期長，營銷香速度慢蒜目前濱州多堆數(shù)在售樓盤幣的開發(fā)周期敬相對來說都分很長，甚至估是2006贏、2007泊年開發(fā)建設贊的樓盤，至德今仍是樓市匙的主角，有掉的體量，只眠有4、5萬爪平米，上市宏一年多銷售百率才不過3齒0%。負7、價格競笨爭是重要手旦段蒙由于濱州房禁地產(chǎn)的發(fā)展揀階段還處于機初級階段，替產(chǎn)品附加值洲的價值沒有想得到體現(xiàn)，訂環(huán)境、生活光方式等對價誼格缺少拉動逼力，使得價其格成為樓市島競爭的主要口手段。各樓革盤的實際銷潑售價格比較輔混亂，對折撕扣和優(yōu)惠幾定乎無控制，慨價格不成體響系。眉8、開發(fā)規(guī)弄模小，土地末儲備大兼比較有趣的勒現(xiàn)象是，雖桶然濱州房地極產(chǎn)項目的開忙發(fā)周期長、礦每次開發(fā)的歐規(guī)模也比較敏小，但其后狠期的土地儲螺備卻比較大召，許多樓盤葬后期均有很姨大的開發(fā)量闊。像萊鋼中卻海城這樣的腥項目，土地葛閑置數(shù)年而訓不開發(fā)或部細分開發(fā)的，瓣不乏期數(shù)。擔價格與面積倍特點結目前，西部側新區(qū)中高檔伙住宅的單位脆總價一般在臣25萬左右惠，平均單價視在3500奧元左右；樓叔型由以多層功為主，小高匹層為輔。另觸有部分別墅村的開發(fā)，別俘墅的價格維氏持在500圣0～800展0之間，多陳層以兩室一鄰廳和三室兩蔬廳為主，面賴積由90平狼方米－13衫0平方米。紐獨棟別墅以填2－3層為續(xù)主，面積2象50－35遭0平方米，敘聯(lián)排別墅以榴200－3翼00平方米發(fā)為主。抹2011年難濱州市房地鮮產(chǎn)市場總結蒸、土地市場臺情況晉2011年絡濱州共計土辭地出讓12布4宗，其中廟住宅用地3摸8宗，總面罪積9282振52㎡；商蜓業(yè)用地鍬41宗，賞總面積11包01023勁㎡。詳細情貧況如下：、市場現(xiàn)狀辣濱州市規(guī)劃左一個主城區(qū)斤，兩條發(fā)展嶼軸線，兩個聲外圍城區(qū)的膠空間發(fā)展結嫩構。實行優(yōu)儉先發(fā)展主城接區(qū)，兼顧發(fā)班展外圍城區(qū)蜘的戰(zhàn)略。城兄市區(qū)可以劃陜分為三部分服：老城區(qū)、同新城區(qū)、東資城區(qū)。老城區(qū)持老城區(qū)范圍育東至渤海五斷路，西至渤貓海十路，渤鵝海七路黃河湯五路乃濱州橡的商業(yè)中心條。各方面蘆配套全面，遵交通便利。死名稱導位置曉最低價旱最高價獵均價餐物業(yè)費棒名仕龍城遭渤海九路黃扶河五路薦4300燕4700搶4500疼1.2虜大都匯汗渤海九路黃停河七路襲3900住4200秋4100增未定伏綠都風景瓣渤海九路黃栽河六路窄3870涂4100然4000也0.5新城區(qū)真新城區(qū)范圍撲渤海十路以噸西，渤海十圈八路以東，無定位于濱州顏市行政中心省。緊鄰著名修的中海風初景區(qū)，大型諷購物中心有村銀座，多所吹重點學校，室此區(qū)域均屬怖于中高收入麻人群。炊名稱眉位置拌最低價密最高價漂均價形物業(yè)費箏田園牧歌賠黃河八路渤忘海十二路糧4200綱5300超4500誓未定樸綠都花園趨黃河五路新歡立河東路侵4800棋5300捷5000槳未定玩領域尚城閃黃河五路渤撫海十九路右3900擇5100望4300霜1.2東城區(qū)鋒東城區(qū)位于送渤海五路以浙東，抵達東盛外環(huán)，是濱仰城區(qū)的區(qū)級休行政單位所鋒在地。作為戚重點發(fā)展淡區(qū)域，正處源于起步階段瑞。主要是一慘些專業(yè)性市梳場，如耿家考市場，豪德托商貿(mào)城、新遭興市場、克洋貨市場等趴，五金市場偷發(fā)展較為完甩善。同時汽孤車站，火車攜站也為后期柏發(fā)展提供了蕉更多便利。敞名稱栽位置婦最低價漂最高價根均價譽物業(yè)費踏香格里拉悔黃河十五路征渤海一路破3400梳4200瓦3800久未定臘濱中嘉園榜黃河八路渤節(jié)海五路憂3300昏4100科3700街0.3/0晉.8瞎福臨家園香黃河十五路蜓渤海四路罪2268薪4410許3350匙未定商業(yè)餃通過了解發(fā)顫現(xiàn)，濱州市偶大多開發(fā)商元，在商業(yè)地飾產(chǎn)的運營上悅欠缺前瞻性駁，導致很多盞項目招商不乓理想，空置念率較高；溫價格以本案餡周邊區(qū)域為青中心，向四屋周遞減。本辱案周邊因地溪理位置較優(yōu)月，售價基本容在薄7500恥—谷18000系元/平方米時。租金均在腐2-3萬元屯/年。迫、調(diào)控政策輝對于濱州房破地產(chǎn)市場的袖影響修2009-武2010年哨濱州的房地文產(chǎn)市場進入環(huán)一個快速發(fā)蒼展時期，許雨多單位在那桿時進行了低喝價團購購房翻活動。這些趴單位基本上游都是濱州的裕事業(yè)、企業(yè)渴單位，客群離具備一定的撿經(jīng)濟實力。懇但擺在面前織一個很現(xiàn)實蕩的問題，這凍部分客群基安本已不缺房陶，甚至有人律都有好幾套熟住宅。隨著奧2011年醫(yī)的政策調(diào)控輛，住宅地產(chǎn)單逐漸開始降處溫，很多投姜資客開始退吸出房地產(chǎn)市貢場。而當時只針對高端客突戶而建的住董宅便陷入尷僚尬境界，如蘋德坤華府等磨，銷售量也好隨之跌入谷越底。謎隨著年底到驅(qū)來，各家開趨發(fā)商在媒體奉投放上也開饑始明顯下滑蚊。在媒體宣酷傳與售樓處價活動方面都碗較為沉寂。摧相對于一二帥線城市價格登大幅下降，忙整個市場的喉動蕩不安，閥濱州市場相蝕對并未出現(xiàn)敢較大波動，科但觀望氣氛悉較重。盛房地產(chǎn)市場凳典型問題分泛析耐目前，由于爭濱州市房地宅產(chǎn)市場存在幟許多不規(guī)范越的現(xiàn)象。根蜻據(jù)走訪、詢顯問等調(diào)查得辦知碗，濱州市商盒品房市場存竹在的問題主著要集中在以男下幾方面：遭1、桶房屋質(zhì)量問植題姨通過與銷售太人員的交談疏了解到渠，當?shù)赜胁可穹直涡沦彽姆课莩蕢w裂縫，脆管道滲漏，錦外墻曾或地板鈴滲水以及墻鍬皮脫落琴，偷工減料霜現(xiàn)象嚴重，茶如暄嘉名都摟與泰山名郡吃等項目。衛(wèi)2、足房屋面積問扎題列房屋面積不淋實薪，公攤面積律太大，實際吐面積與合同遷面積不符；憑合同內(nèi)容含芝混不清，發(fā)辣生糾紛難以跑分清責任固。緩3、債辦產(chǎn)權證問拔題愉消費者購買輪房屋后綁，由于捧開發(fā)商濟原因遲遲辦挎不了產(chǎn)權證俯，有的根本華就辦不了哀，如金座豪天庭等項目。依而也有一些絨小產(chǎn)權房項焦目混跡其中殲，利用消費窗者對產(chǎn)權政拘策不清晰而協(xié)混淆集體產(chǎn)抵權與國有產(chǎn)歉權，即東海蹤明珠、西海灣藍郡等新農(nóng)激村建設項目件等。鈴4、乘物業(yè)管理有抱缺陷箏入住前開發(fā)納商承諾物業(yè)梅管理如何如踩何好貝，簡消費者入住蠅后，及時交禾了物業(yè)費，桌有了問題卻農(nóng)無人管，開樓發(fā)商和物業(yè)株管理部門互梯相扯皮詞，物業(yè)管理蜘公司形同虛選設。因此，邪真正意義上幕的物業(yè)管理頭在當?shù)厣胁皇[存在。螺（三）近年托房地產(chǎn)市場敬小結專1、近年商額業(yè)房地產(chǎn)開消發(fā)、銷售遞封增速度很快理，開發(fā)量暴傭增，目前在新售在建的項婆目就有黃金堂國際、上海砌大都會、浙不江大市場、竊中博國際商披貿(mào)城、豪德壟光彩貿(mào)易廣獅場、海德汽光配城、東海稀國際新天地完等近十個商熄業(yè)項目，這植對項目后續(xù)梯的開發(fā)銷售老有一定的影毯響。掩2、大體量售商業(yè)地產(chǎn)項援目增多，浙泄江大市場總詠建面積81此5000最㎡，而中博衛(wèi)國際商貿(mào)城風更是達到了臺接近170燙0000羨㎡量的建筑面積尸，市場同質(zhì)光化競爭激烈狗，項目的開閣發(fā)必須要走掌一種差異化秤競爭的策略些。保3、濱州的費房地產(chǎn)邁向段品牌化、品露質(zhì)化發(fā)展，詢?yōu)I州當?shù)氐脑介_發(fā)企業(yè)也尖開始打造自傘己的專業(yè)品奇牌地產(chǎn)，濱冬州宇悅置業(yè)割在成功開發(fā)枝新悅國際后推，又強勢推鳥出大型住宅姨樓盤新悅田學園牧歌，這撞一舉動就是告在加大開發(fā)捏力度，占據(jù)墓濱州房產(chǎn)市彼場的同時，緒打造自己的嗚地產(chǎn)品牌。櫻4、住宅戶竭型向中小戶材型發(fā)展，比夏較典型的是裁近年市場上沒推出的甲殼敲蟲公寓，這袖一在濱州市條場上較新型濫的住宅產(chǎn)品宿，迎合了一飄部分客戶的掠市場需求，性濱州地產(chǎn)產(chǎn)墻品開始走向簡市場化。PAGE地址：濟南市銅元局前街1號金冠商務中心郵編：250001電話2012濟南贏聯(lián)營銷策劃有限公司版權所有PagePAGE76of82孤PART2財商業(yè)與甚商業(yè)物業(yè)現(xiàn)農(nóng)狀天一、濱州商坊業(yè)及商用物如業(yè)發(fā)展概況鎖濱州屬于黃壯三角經(jīng)濟區(qū)冠域中心城市懼之一，城市影商業(yè)化進程樓起步較早，銜城市商業(yè)物蝶業(yè)的發(fā)展經(jīng)啊歷了不同的甜階段。掉第一階段：筐計劃經(jīng)濟下證的百貨業(yè)和縣中小型商貿(mào)稍專業(yè)市場及展臨街營業(yè)商惜鋪為主控最初，由于艦城市經(jīng)濟欠沸發(fā)達，居民古生活水平較般低，商業(yè)流胳通不發(fā)達，被交易量較小英，商業(yè)形態(tài)紐及商用物業(yè)昌主要為百貨蜓大樓和比較確初級的集貿(mào)渣市場，還有腸道路兩旁的述臨街商鋪，違這階段因為汗還處于計劃帳經(jīng)濟時代，銅經(jīng)濟水平發(fā)透展還不夠，引商業(yè)形態(tài)還啄是比較傳統(tǒng)超，所以，城慌市整體商業(yè)后還是以臨街乒商業(yè)占主流溫。所此階段商業(yè)尾形態(tài)的主要協(xié)特征是：撕1、規(guī)模小燈，經(jīng)營品種訂業(yè)態(tài)相對單仍一，主要經(jīng)礎營中低檔百起貨日用品、座服裝、小家滿電等主要生欄活用品。濟2、商業(yè)經(jīng)憤營起點低，林商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)耗劃不合理，堂商業(yè)輻射范則圍不大，以訓滿足周邊居濾民日生活需煎求為主。紅3、國有的己管理體制下品，商業(yè)管理糖比較落后、鼠效率低，缺久乏市場意識鍵商業(yè)輻射范蔑圍不大。英第二階段：武大型的集購管物、休閑、鄉(xiāng)娛樂、餐飲光等多功能商降業(yè)街為主的句大流通、大洪商貿(mào)格局。墨隨著經(jīng)濟及狡商業(yè)的不斷股發(fā)展，人民姻生活水平的傳不斷提高，歌計劃經(jīng)濟下埋的商業(yè)模式季已經(jīng)不能滿誠足人們購物抄的需要，需剛要在市中心廚產(chǎn)生較大的北購物商場以須及市區(qū)形成蠟集中商品批蝦量交易的場絨所，才能夠駛整合臨街商定鋪的資源，沸滿足人們零笑售消費及批毫發(fā)交易的需暫求，形成一球個中心商貿(mào)超區(qū)域，滿足捉人們更高層泛次的購物需賞要。融在這個階段跳，商業(yè)形態(tài)喘及商業(yè)物業(yè)隱的特點是：凍1、經(jīng)營規(guī)靜模大，商品街種類豐富多敞樣帆2、商業(yè)業(yè)揚態(tài)規(guī)劃比較搞合理，業(yè)態(tài)世比例相對科繩學枯3、商業(yè)輻倉射范圍大，艷成為市區(qū)乃趴至整個地區(qū)享的商業(yè)中心零4、商業(yè)空昌間規(guī)劃及硬非件設施能滿礎足人民休閑鐵購物娛樂的悉需求抗5、商業(yè)管稼理開始趨向塑專業(yè)化、規(guī)圈范化攤6、商業(yè)功攪能集中了購庫物、休閑、宋娛樂、餐飲找等于一身，宗引導人們的稈消費潮流仗7、這階段評商業(yè)物業(yè)多做樣化，有大環(huán)型的購物中蒼心、步行街義、專業(yè)市場悔、一般商場搭等多種形態(tài)柱，經(jīng)營、招恨商方式也多缺種多樣。貝目前，濱州羅的商業(yè)及商顧業(yè)物業(yè)開發(fā)巧正處于這個勒階段，已經(jīng)配出現(xiàn)了大型扎購物中心、碎大型生活超津市、多功能貨的商業(yè)街、粥購物中心多珠種商業(yè)類型搞并存?？紤]歐到國家制定嫁的黃河三角掘洲發(fā)展戰(zhàn)略勤，以及濱州糧本土的經(jīng)濟伶發(fā)展水平，山濱州的商業(yè)墊和商業(yè)物業(yè)沿的發(fā)展短期牧內(nèi)仍將平穩(wěn)灘發(fā)展，預計容5-10年冬左右才能達必到比較成熟賢的時期，但樂也將是商業(yè)贈競爭非常激坐烈的局面。臭二都、濱州市商疾業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀霞（一）濱州胸主要商圈1、概述豬商圈的形成獻與城市的經(jīng)潛濟發(fā)展、人拖口布、交通攔條件等息息喝相關，市區(qū)輸商業(yè)中心是階以傳統(tǒng)的大濁型綜合百貨偽店、專業(yè)店挪和傳統(tǒng)商業(yè)泄街為主要特佩征，其周邊脆有高檔酒店邊和寫字樓、雞銀行、通訊已、餐飲娛樂地等設施。熄目前，濱州剪的商業(yè)中心毛區(qū)域位于渤腹海五路以西統(tǒng)、渤海十路鑒以東、黃河返二路以北、疾黃河八路路終以南圍成的鋤區(qū)域，其中版，核心商圈丈地帶在黃河紗三路、渤海柴六路、黃河泡五路、渤海瘡八路組城的抬區(qū)域，這一嚴區(qū)域內(nèi)的渤型海七路是最騰繁華的商業(yè)助中心。慰濱州市主要省商圈示意圖常2、核心商付圈重點研究狐核心商圈范選圍界定：扒黃河一路至仇黃河五路，妥渤海五路到佛渤海十路區(qū)奧域范圍內(nèi)謙商圈范圍內(nèi)惹居民情況動黃河一路至鮮黃河五路，參渤海五路到維渤海十路區(qū)膊域范圍內(nèi)，喚分布著近百絨個大大小小鳥的居民區(qū)，暢小區(qū)常住居軋民超過7萬鄭人，在這一正區(qū)域內(nèi)還存比在著學校等眼人口較密集確的大型公建探配套，使得糧這一區(qū)域內(nèi)誦固定人口數(shù)族量接近10爬萬人。箭由于這一固片定消費群體苗的存在，推配動了這一區(qū)芝域的商業(yè)發(fā)憤展，進而形叛成了濱州最斬核心的商業(yè)顆區(qū)域，渤海裁七路的沿街敞商業(yè)。友區(qū)域公建配妨套壩在這一商圈焰范圍內(nèi)，配備套設施較為歐齊全，包括義教育設施、栽醫(yī)療設施、炎生活配套設謹施、公司單見位也比較集聽中，從工作紅、上學、購祥物、醫(yī)療各抵方面，滿足煉了周邊居民但的各項生活速要求。敘商圈內(nèi)商業(yè)杯品牌情況耀濱州商業(yè)從侄2006年社開始進入了挑一個較快的交發(fā)展階段，林大型商業(yè)中腎心，街區(qū)式物商業(yè)也是在像近幾年發(fā)展由和興盛起來堵的，品牌商卻業(yè)也開始在用濱州消費者賄群體中占據(jù)滅越來越大的尿影響力，目狡前品牌店主披要集中在渤博海七路（黃封河二路到黃五河五路）沿盛線，黃河三對路（渤海六宵路到渤海八騙路）沿線，和黃河四路（如渤海六路到箏渤海八路）賄沿線，在這鳳一區(qū)域內(nèi)大涌約分布有近列100家品租牌店。妙核心區(qū)域知碌名品牌數(shù)量屯統(tǒng)計斧品牌店名稱糾數(shù)量日品牌店名稱修數(shù)量賞利郎男裝介1贏嬌點蛋糕央2漏金佰利金飾老1猜吳良材眼鏡冤1哨恒豐銀行涉1徒德克士桑2醉圓緣園餐廳繪1德巴拉巴拉童鞠裝而2蓋中國黃金貧2尸新華書店漲1佛北京布鞋的3臺國人西裝劑1易羅蒙西裝內(nèi)1恥安踏憶3慣耐克旺2花李寧含4參永和豆?jié){厲3患孚德皮鞋隆1色361隙8伴七匹狼想1前勁霸霉2梁德爾惠任2吩才子敗1悼鴻星爾克今1慎肯德基創(chuàng)1競雙星減1馬姜玉坤眼鏡窩2煉蜘蛛王課1睬青島金羊探2惡李先生叨1回意爾康皮鞋稱2騙匹克譯1劑大明眼鏡沿2閣金猴專賣鑰1飯百斯頓褲業(yè)巡1囑柒牌男裝觸1扣納迪亞肉2權美特斯邦威縱1脂真維斯影1同拜麗德翻1沙達芙妮濁1剛鞋柜晉1崇亨達皮鞋重1串工商銀行逗4客農(nóng)業(yè)銀行仇2簽恒豐銀行鉤1徹建設銀行冰2圈中國銀行摘2非（二）商業(yè)洽街分布益濱州市區(qū)商蹄業(yè)街目前形影成了鴨四處極具特丘色的精品商矩業(yè)街即：中晨心商業(yè)大街獸（位于渤海販七路，南起淺黃河二路北安至黃河八路酬）磚；勵電動車營銷伙街（位于黃哲河二路，東柄起渤海七路脹西至渤海九泥路）夠；美食街至（位于渤海灑十路，南起錫黃河六路西刃至黃河八路園）臣；家居用品欣一條街（位纖于渤海五路弊，南起黃河逗四路北至黃尚河五路診）圾；汽配一條鏟街（渤海九消路，南起黃洲河四路北至供黃河五路）兆。喊（三）大中響型商業(yè)零售岸網(wǎng)點布局男濱州思全市澤（含濱州下敗屬各縣市）餅共有100積0平方米以呀上各類商業(yè)葡網(wǎng)點950愁處，500辟0平方米8幻處，1萬平閱方米以上的仆大型商業(yè)設催施6座，總俗營業(yè)面積9劉萬平方米；扭各類商品市增場535處讓，其中消費體品市場49吩5處，生資怪市場40處例，年交易額喊過億元的市銅場11處，僵博興黑白鐵擴批發(fā)市場年坐交易額63杏億元琴，耕沾化馮家海傷產(chǎn)品市場仗年交易額5殼7億元燥，沾化王爾掀莊海蜇批發(fā)華市場白26睛億元。友（四）商業(yè)期發(fā)展競爭格連局晃1、百貨超窩市行業(yè)蠅濱州商業(yè)以萌“塊銀座遼”材為龍頭，在蚊濱州共計五伏家銀座商城催，分布在濱場州各個位置制，引領濱州珍的消費市場脈。涉在濱州銀座阻強勢沖擊下譽，大部分的屠百貨商場經(jīng)蔑營都比較吃親力。其中濱刊州中百異軍諒突起在市中躬心與銀座形禮成分庭抗禮業(yè)之勢，占據(jù)哈消費品市場久一席之地，全下屬的佳樂醬家超市也成貧為濱州市民轉首選的購物揮市場之一，獨其他的超市井除了故“置銀座超市涌”處依托于銀座指商城經(jīng)營尚妄可外，樂天半瑪特、華聯(lián)關超市的經(jīng)營避壓力相對都碗比較大。搬現(xiàn)在濱州在寶開發(fā)中的大憶型購物中心偏還有黃金國并際饅、上海大都苦會等，經(jīng)營引規(guī)模都超過吐50000補平方米以上始，功能組合倆更豐富，這礎將導致未來蜻濱州的商業(yè)夫競爭更為白被熱化。恨2、專業(yè)市絹場秧濱州的專業(yè)粒市場分布相市對比較分散擊，已經(jīng)在營略業(yè)、比較突攪出的有：匯市場名稱革地址綠主營業(yè)態(tài)窗新興市場傭黃河四路渤窩海四路桶服裝、建材插、悼高杜批發(fā)市壞場碗渤海八路南造首扮建材、水果崇、茶葉榜中關村科技氣市場蛙黃河八路渤逗海八路交匯舉處磚電子科技產(chǎn)傾品樣綠洲科技數(shù)含碼港竭渤海七路南伐首506號粱綠洲大廈杏電子科技產(chǎn)騾品豎中信科技廣拐場垮黃河四路渤騾海七路與渤爹海八路之間弄電子科技產(chǎn)貢品論大觀園服裝次鞋帽市場藝渤海七路黃則河二路與黃妙河三路之間騎服裝鞋帽胡海得汽配城稼渤海五路7刮02號矮汽車汽配跪小周家農(nóng)貿(mào)金市場潮黃河八路以寸北渤海七路拌以東增果蔬花這其中，濱賢州新興市場那與高杜建材掘批發(fā)市場的役知名度和影惡響力最大，吉其輻射范圍環(huán)覆蓋了濱州園市區(qū)及下面傲的縣鎮(zhèn)。霸3、臨街商廚業(yè)吼整個濱州商期業(yè)沿街鋪位納價格呈線形序發(fā)散，中心珠點集中在渤索海七路與和斃黃河三路以臣北，黃河四折路以南的渤否海國際，租扇金價格高達烤12-14稱元/平米/滾天，租金價蜘格最低處北團至黃河一路年，南至黃河飄八路，西至夫渤海十路，緊東至渤海四影路，整個商瑞業(yè)中心基本搞被以上四條逗路所圍繞。絞濱州市城區(qū)名租金范圍地邊圖糞數(shù)據(jù)來源：章根據(jù)實地走站訪調(diào)查（詳紫見附表）定（五）濱州坐人口構成與科消費循1、人口現(xiàn)余狀曬2011年申濱州人口繼療續(xù)保持低速悠增長。年末抖戶籍總人口效377.9彈2萬人，人示口出生率1削2.5犬‰榴，死亡率1眨2.7襲‰礦，自然增長觸率-0.2殃‰速，男女性別嶼比例為仍101.7司:100.集0基。裕在城市化方菊針指導下，定結合各個縣冠城總體規(guī)劃賤，采用列舉驢法對濱州市總各級城鎮(zhèn)規(guī)房模做出分析盲判斷，最后杜預測濱州市壟城市化水平油2012年瓜達到瀉51%獨左右，件2020柱年達到刷65%窩。詳見下表：預縣區(qū)槐2012年滑（單位：萬帶人，叢%迫）津2020抹年（單位：辟萬人，捷%蒸）依總人口剪城鎮(zhèn)人口執(zhí)中心城袍人口姑城市化水平竿總人口凡城鎮(zhèn)墓人口鴿中心城求人口珍城市化斯水平搞濱城區(qū)乞72濾65艦60習90葛100丑90傾90勞90些惠民縣帝64蔬25頑12歐39款65使35規(guī)20茂54躬陽信縣圍43距15塊10舊35愛42愧22折15霉52舍無棣縣青45當18呆10甜40連46蚊25勵15擋54端沾化縣否40遍16譽10嫂40爽42驅(qū)23藝18拋55旬博興縣鳥48電24貓14疾50突50飼30敵25軍60功鄒平縣逢73疑35猶30惠48喘80腔50桑40際63叫全市禮385銳198唯/膝51訓425擁275毒/帥65龜分析：城市驚人口逐年增翠加，城市化造進程的速度亮加快，66堅%的人口處賢于購房的主旗力人群。但遺是城市總體認人口數(shù)量較占少，消費總辮量有限，制株約房地產(chǎn)市接場的發(fā)展。鏡城市人口決仗定了一個城粘市房地產(chǎn)發(fā)蹈展的上限，副濱州土地供從應量一直較鼓大，新城的石開發(fā)空殼化弱嚴重，開發(fā)創(chuàng)的增量大于琴市場消費需料求的增量，虛短期內(nèi)仍難怪以形成良好纏的市場氛圍鋸。銷2、消費水印平來據(jù)《201隱1年濱州國喘民經(jīng)濟和社裳會發(fā)展統(tǒng)計芬公報》顯示朱，機價格運行先咸抑后揚。居予民消費價格醒總指數(shù)（只CPI）為惠102.5筆%。其中，妹服務項目價稻格上漲1.遺1%，消費板品價格上漲封2.8%。預工業(yè)品價格波漲幅較大，活全年工業(yè)品遲出廠價格上院漲9.5%馬，原材料、商燃料、動力畫購進價格上府漲14.7筐%。房地產(chǎn)假市場溫度不限減，全年房黃屋銷售價格收上漲4.3玻%五。吳城市居民生堆活條件繼續(xù)伶改善。城鎮(zhèn)購單位在崗職第工年平均工皮資2772濤5元，增長泳16.2%往。城市居民夸人均可支配是收入196怪86元，增律長12.5瘦%；人均消討費性支出1晚3147元文，增長10斧.7%。其蔥中食品支出坦3781元竟，增長7.套7%。恩格搜爾系數(shù)為2德8.8%。既人均住房建放筑面積為3憲4.9平方晝米劇。暑城市每百戶扮居民家庭主傲要耐用消費奴品擁有量鉤消費品名稱償單位劑數(shù)量乞消費品名稱模單位文數(shù)量油摩托車襪輛母32睛照相機濤架預77暈助力車緣輛閃92氏鋼琴活架峰4獄家用汽車宰輛荒20什微波爐目臺肌49府洗衣機護臺歌101波空調(diào)器磚臺而142餐電冰箱淚臺媽106面淋浴熱水器福臺觸100掌彩色電視機孔臺符123遣健身器材概套扛4掀家用電腦飄臺支84航固定電話咳部私94啦攝像機宴架練5追移動電話稍部握226徐農(nóng)村居民生到活水平進一禾步提高。據(jù)常抽樣調(diào)查顯并示，全年農(nóng)排村居民人均姓純收入71源94元，增低長15.2蒙%；人均生躬活消費支出苦4531元逃，增長12船.8%。其均中，食品消無費支出14謀13元，增川長12.4夏%；衣著消阻費支出22殃6元，增長蜂11.9%渴；居住消費宇支出105灣5元，減少逼4.1%。升人均住房面頁積達到36蒙.55平方禁米予。翼農(nóng)村每百戶哥居民家庭主給要耐用消費俊品擁有量般消費品名稱揮單位疲數(shù)量劫消費品名稱秤單位菠數(shù)量匠摩托車耀輛買69避空調(diào)機煌臺助16列汽車(生活星用)撕輛違7我熱水器映臺躲27戀洗衣機踐臺英73昌照相機亞架吐7喜電冰箱望臺宵50眼固定電話喝部常78削彩色電視機柴臺限106愉移動電話棟部財115遺（六）濱州曠商業(yè)現(xiàn)存的謙問題愛1、商業(yè)市耐場底子薄恩雖然濱州市暢商業(yè)及市場野比較發(fā)達，稼但由于發(fā)展鴨時間較晚，婦目前尚不規(guī)肌范，商場管催理滯后，品納牌意識比較脅薄弱，與本元省的淄博、寬東營相比還食存在一定的暢差距，雖然耳居民恩格爾智系數(shù)達到3關1.4%，洪但貧富差距冠較大，消費趟水平有待提座高。峽2、商場業(yè)包態(tài)分布嚴重壓重復與混亂訪目前濱州市更各大商場的拌業(yè)態(tài)分布普姓遍都比較混孫亂與嚴重重裝復，沒有系架統(tǒng)而有機分倘布及點綴，笨造成消費者貓不能達到有規(guī)效的購物目難的，導致客菠流得不到有蜂效的良性循估環(huán)，況且商詢場里也沒有葛明顯的導向碧系統(tǒng)，不能也有效引導及才方便消費者添在商場里循躺環(huán)消費、購告物。輩3、濱州新定老城區(qū)商業(yè)陶發(fā)展畸形叉由于濱州新伏區(qū)規(guī)劃的建展設及市政府端的搬遷等各散種利好因素蜓，促進了新嘆區(qū)住宅類市呀場的快速發(fā)輸展，現(xiàn)時濱矮州市呈現(xiàn)新重城區(qū)樓盤的那風頭蓋過了練市區(qū)樓盤的協(xié)態(tài)勢，與之喚相反的是，錘商業(yè)發(fā)展遠桌不如老城區(qū)或，作為以居執(zhí)住和旅游為正主的新區(qū)，抗目前商業(yè)樓凍盤較少，商孔業(yè)氛圍嚴重疏不足，而作須為商業(yè)中心扎的黃河三四必路渤海七路乎段早已形成悶成熟的商業(yè)里圈。根4、商場規(guī)世劃超前度不揭足綿濱州市大部頭份商場的規(guī)銜劃設計都缺祝乏超前性，眠由于在規(guī)劃鈔設計時對市駐場發(fā)展的態(tài)險勢把握不足科，至現(xiàn)在，蕩這些商場已每顯得過時和普老態(tài)了，如忙繽紛購物廣鼓場就是由于歲前期的規(guī)劃幸設計超前度科不足，最后襪進行加建、劫重新裝修。偵5、商場缺嫁乏休閑、娛顆樂功能等商思業(yè)配套功能地隨著人們生柜活水平的日懷益提高，人垂們不但對住洗宅的要求越慣來越高，而宜且，購物、航休閑的心態(tài)讀也逐步成熟小。濱州市目挽前的各超市糖百貨屬于傳凍統(tǒng)的百貨業(yè)朋態(tài)，缺乏主裹題特色，普召遍存在功能洋較為單一的躁特點，缺少草同時滿足購兵物、休閑、滔娛樂等多種多商業(yè)功能的載城市綜合體困項目，商業(yè)勁的發(fā)展明顯口跟不上時代牛的步伐。巾三、濱州商慕業(yè)物業(yè)發(fā)展春特點及趨勢揀（一）扇在運營的商辱業(yè)物業(yè)分析棟1、物業(yè)類宏型踩就目前來說棄，濱州的商秀業(yè)物業(yè)類型眨主要有：臨污街商鋪、百鞏貨大廈、專墊業(yè)市場、商優(yōu)場鋪、商業(yè)課步行街和大侄型購物中心塑等幾種類型怒并存，而批僅發(fā)市場類型導占據(jù)了濱州暢整體商業(yè)物浮業(yè)市場的半傾壁江山，但賄其影響力仍裕小于新興商押業(yè)物業(yè)。哄2、租售情弟況摸在運營的商腿業(yè)物業(yè)中，罷根據(jù)商業(yè)氛貪圍、區(qū)域、烤臨街和商場粱內(nèi)鋪的不同疏，租金價格肌跨度較大，茅例如渤海七水路渤海國際沿臨街租金價母格高達14御元/平米/悲天、而渤海燥十路黃河七熟路到黃河八課路段附近商模鋪租金價格豎僅為0.5衡元/平米/略天，就近年坑商業(yè)銷售情鄰況來看，濱久州商業(yè)地產(chǎn)肥呈現(xiàn)良好的慰發(fā)展趨勢，成重點位置的踩商業(yè)物業(yè)實疑際投資回報效率遠超山東最其他地市水齡平，如渤海沾七路部分沿拴街商鋪，其賣投資回報率面已高達15風%-20%楊，引領濱州蝴整體房地產(chǎn)慢市場發(fā)展。嗎3、經(jīng)營情曬況息租賃銷售情陡況好不等于冒經(jīng)營好，如只渤海國際、素新悅國際等幣項目銷售情臨況不錯，但復運營管理不恐盡人意，尤盜其內(nèi)街商戶廣生意慘淡，噸人流量未如央預期理想。貢老牌的商業(yè)鞠濱州銀座、鉤濱州中百、蒼新興市場，區(qū)則把持著中恥高低零售市支場。旋總體上來說效，大型而且構起龍頭作用拴的商場，面善臨著新開發(fā)訊的商業(yè)項目物的激勵競爭的，后續(xù)經(jīng)營淺壓力很大。大其他的中小拆型商場，或束新開發(fā)商業(yè)尼項目需有雄婚厚資金和業(yè)妙態(tài)、管理創(chuàng)隱新才有機會研取得生存發(fā)懷展空間。鎖4、營業(yè)規(guī)泉模顛在運營中代歐表性的百貨籮商場如濱州睜銀座、中百木大廈、華聯(lián)襪商廈、濱州皆百貨大樓營垂業(yè)面積在2高0000~竄35000葉平方米，代痰表性超市中悼百佳樂家超欣市、銀座超點市等營業(yè)面盤積都在12奧000平方耗米以上，即墓將開業(yè)的大默潤發(fā)超市面改積也在20誠000㎡以姿上，而中博集國際商貿(mào)城圓的名嘉MA駐LL更是號些稱20萬平顧方米以上，緊但其位置并專不理想，后華期經(jīng)營狀況瓦如何仍有待罷持續(xù)觀察。習5、商業(yè)業(yè)漸態(tài)分布者對于大型商醉業(yè)實體如中嶄百和銀座來戶說，因有其圾多年的調(diào)整鄰完善，商業(yè)榜業(yè)態(tài)分布比跡較合理，其罪他中小型商額業(yè)實體因受百其體量和產(chǎn)撲品類型的影墨響，業(yè)態(tài)分愁布相對單一污；但各批發(fā)第專業(yè)市場因喘為歷史的原隱因，普遍業(yè)血態(tài)分布凌亂晚，定位模糊康，阻礙了其尿發(fā)展的潛力秀。指總體上，濱多州在經(jīng)營的腹商場商業(yè)業(yè)溪態(tài)基本比較油合理，而娛掠樂、休閑、共餐飲等業(yè)態(tài)蘇元素正呈上股升趨勢。踩6、配套設盈施陸濱州現(xiàn)時的勁商場、專業(yè)掘市場，普遍登缺乏對足夠占的停車位置勺、客貨梯、污外廣場、休蟲閑景觀等硬檢件設施的重林視，不能充遲分滿足人們難多元化的需踢求，成為阻痰礙這些商業(yè)沖物業(yè)長期持撤續(xù)穩(wěn)定發(fā)展倘的瓶頸，這陳也給后來的已商業(yè)物業(yè)開兄發(fā)提供了較皂好的市場空哭白。轟7、購物環(huán)膨境零代表性的商致場如中百、犯銀座購物廣鑼場等通過多移年的完善改你造，內(nèi)部的糟購物環(huán)境有紫了很大的提膀升，但是，嶄購物環(huán)境的購營造還只是孔針對單一的派購物功能為必主，休閑、很娛樂、餐飲艘的場所空間滔只占很小一駝部分空間。笑而隨著人們知生活水平的壯提高對于休勉閑、娛樂等蝕的消費需求患日益增長，評因此以后開箏發(fā)的商業(yè)物京業(yè)更應注重右對休閑、娛毛樂等商業(yè)功畏能的完善。汪（二）濱州即商業(yè)物業(yè)開燭發(fā)的趨勢挖濱州典型商盞業(yè)項目羅列無項目名稱添占地面積碌建筑面積榜銷售率雪備注為國貿(mào)新天地回41668森㎡倆66669紙妻㎡河95%影營業(yè)中秩渤海國際良79920鏡冰㎡申28000獄0白㎡窗70%題營業(yè)中冒新悅國際這32000卷宋㎡月35291料妹㎡君80%鉤營業(yè)中踢黃金國際感17863犬探㎡學52059鮮腥㎡浪50%石營業(yè)中倡中博國際商巖貿(mào)城戒99900軟0狗㎡攤16800深00享㎡詢30%帶在售扁上海大都會骨53280斷購㎡含53950去圓㎡熱60%餃在售爹豪德光彩貿(mào)詢易廣場倉31901閃4灰㎡償32000舉0釋㎡魄60%梁在售汪海得汽配城春38000蛾今㎡抖45000償封㎡絕在售田海虹小商品地市場載14103測山㎡監(jiān)9731芽㎡宿在售抄東海國際新鞏天地她/臭20000喊0錄㎡賢待售豆義烏小商品濫市場亮19980卻0擠㎡誰25000類0碼㎡能浙江大市場而96170記4傍㎡際81500膀0袍爐㎡趁營業(yè)中乳財富廣場科14452光2敘㎡尺14880舅0盆㎡碧富爾瑪廣場聾40500補律㎡劍67647度拉㎡蔬/案規(guī)劃中菊銀座家居蹦12000如衡㎡孝44600睜香㎡緊/怪自建苗紅星美凱龍他83250樹犁㎡設15000叨0設㎡截/駐自建毛合計墓30366蝦24牢㎡服40687軟47飽㎡姨目前，在濱囑州商圈中在聾營商業(yè)有濱詠州銀座、中檢百商城、渤苦海國際、新功悅國際、華類聯(lián)、樂天瑪資特、佳樂家遭超市、王府秤井商業(yè)街，性在建在售的主有黃金國際壓、上海大都由會、浙江大噸市場、環(huán)亞神一家、站前高財富廣場、積中博國際商呆貿(mào)城等大型擱商業(yè)項目。莫其中國貿(mào)新廁天地，在濱遼州較好的詮訊釋了Sho寇pping炮Mall抬的商業(yè)概念伍，渤海國際輩、新悅國際華作為街區(qū)商呀業(yè)在濱州的黨代表占據(jù)了詠濱州市中心姥的有利位置祖，成為濱州徹市民休閑購恨物的首選之族地。棍根據(jù)對濱州眠典型商業(yè)項木目羅列（見貧上表）可以治看出，上述滲商業(yè)項目的戶面積超過2奸00萬平米傭，其主要原貍因是前兩年歲商業(yè)地產(chǎn)市呆場處于供小戀于求的態(tài)勢州，商業(yè)項目伸推向市場大錄都受到追捧磚，投資回報叉較高，于是警不少開發(fā)商立看到了商業(yè)弱地產(chǎn)這塊高斗利潤回報的跳“沈蛋糕崗”霜，紛紛上商援業(yè)項目，導箭致濱州商業(yè)毫地產(chǎn)開發(fā)表宵面呈現(xiàn)餓“軌暴熱退”刑的現(xiàn)象，但樹內(nèi)里卻亂象負叢生。租針對濱州商淚業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀叨特點，具體秋分析如下：虎1、商業(yè)地襪產(chǎn)呈現(xiàn)炒作途“資泡沫軌”——放批發(fā)市場型隸商鋪泛濫禾目前濱州商踐業(yè)地產(chǎn)開發(fā)六呈現(xiàn)火爆局借面，自20村05年渤海礙國際開盤至無今，國貿(mào)新特天地、新悅話國際等商業(yè)棒項目，在銷億售上都取得勉了不俗的成培績，為開發(fā)解商賺取了較躲高的利潤。減受利益驅(qū)動所，開發(fā)商更研多的將目光宮放在商業(yè)地吵產(chǎn)的開發(fā)和燃運作上，市踐場的過熱使恥得商業(yè)地產(chǎn)千開發(fā)的節(jié)奏冠和理念并沒扣有真正把握無住目前濱州什商業(yè)格局的沾真正關鍵。核盲目開發(fā)現(xiàn)己象比較嚴重劉。其中又以肚批發(fā)市場型凍商鋪居多，伴中博國際商碰貿(mào)城，義烏捆商品批發(fā)市云場、浙江大殿市場、濱州測豪德貿(mào)易廣放場這些商業(yè)工體量大，沒繁有充分考慮附到濱州的市峽場承載能力迎以及后期的摔運營問題。在可以說濱州段的商業(yè)地產(chǎn)捧是存在一定垂的泡沫的，顧這也為后期涌商業(yè)地產(chǎn)的廣運作增加了煙一些困難。刪2、商業(yè)物棒業(yè)以前期概耽念地產(chǎn)推廣蟻方式吸引投獸資者，以期版快速銷售舟為了搶占投李資客市場，眾各地產(chǎn)商使緒出各種促銷夏方式：降低委投資門檻，膨吸引投資客竄眼光，包租旁3年，年回括報率8%，翼一次性返還豈給客戶，減豐少客戶首付安壓力。為增領加商業(yè)氛圍貴，盡快實現(xiàn)貓招商，有些紫項目推出三記年免租的政標策。歇但從實際效睡果來看，中配博國際商貿(mào)嚴城提出年回憶報率6%，灑包租六年一敬次性返還給痰客戶，政策椅不可謂不具終有吸引力，柱但面對這一曬政策，投資矮者仍然考慮幻再三，原因劍很簡單中博鐵其位置較偏唱離市區(qū)商業(yè)落中心，商業(yè)暴氛圍淡薄，僚后期能否積像聚人氣，順傳利經(jīng)營還是也有很大的疑喇問。結而提出三年魄免租政策的閱王府井商貿(mào)澤城，地處濱品州繁華地帶趣，核心商圈帝，又有如此帽優(yōu)厚的政策譽，卻依舊生醋意慘淡，招封商前景黯淡趴無光，這是秘因為三年免奇租只是其在納招商遇到較燃大阻力后，植臨時變通的做方法，其產(chǎn)懲品從設計到壞后期的運營醒都存在很大殖的缺陷。臣營銷方式的迎翻新，低門普檻的投資模膜式，蘆“趟狂轟亂炸芬”冰的廣告戰(zhàn)，滲讓濱州的投訊資者分辨不勺清投資什么鏡樣的商業(yè)地糠產(chǎn)項目回報糞較高、增值蹲潛力大、風激險又較小，擦但從目前這恰些商業(yè)運營窯中給我們敲美響了警鐘，然在商業(yè)的地鞭產(chǎn)的運作上靠，我們不應添只是強調(diào)招霉商、銷售政鳥策的制定，冶而更應該在吐好的招商與弄銷售政策下漂，進一步強劉化項目前期癥就對產(chǎn)品、燃業(yè)態(tài)規(guī)劃、桶市場情況做索好詳細了解扁，進一步去命指導我們項爪目的運作。黑3、Sho剝pping良岔Mall難悄然后“展空降三”叼到濱州伸伴隨濱州商執(zhí)業(yè)地產(chǎn)蘇“芒開發(fā)熱州”伐的到來，S雪hoppi鏟ng驅(qū)例Mall電也悄然養(yǎng)“?？战嫡簟苯痰綖I州，集境購物、休閑扎、娛樂、餐雹飲、商務為杯一體的一站榨式購物中心匹開始出現(xiàn)，宅但目前在濱古州僅有國貿(mào)頌新天地可稱萬為Shop啄ping彈晝Mall放，雄踞于濱隊州市區(qū)，下王轄中百商城名、潮流前線扛、佳樂家超樣市，稱為濱鉤州市民實現(xiàn)霞購物休閑的敬最佳娛樂場緩所之一。腔目前已開始垃營業(yè)的名嘉顯購物廣場（艇中博國際商言貿(mào)城）也打毛出了Sho炮pping羅Mall鑰這一理念，稻其產(chǎn)品定位咱是集百貨、竹購物街、綜宵合超市、生耕鮮超市、娛毯樂、餐飲為項一體的一站膀式購物休閑撐娛樂場所，劑共四層17蛾萬平米，配音套有500慮0個停車位編，是濱州培目前體量最驚大的綜合性烤商業(yè)場所。他由于其地理頓位置較偏，強為增加現(xiàn)場爹人氣又配套局開設了免費礙購物班車。魯由于其體量辣太大，而濱枝州城區(qū)只有貨50萬人口來，按商業(yè)面鈔積與人口數(shù)句量1:1的斤比例計算，顫其體量已占質(zhì)去了市場容版量的三分之盒一，市場能練否容納這么雹大的體量仍戒是未知數(shù)，煮亦是對其開禮發(fā)者智慧的唇考驗?；?、開發(fā)商逢與商業(yè)經(jīng)營艇商強強聯(lián)合凱，推進復合張地產(chǎn)開發(fā)建嗚設談復合型商業(yè)條地產(chǎn)是一種搜較新穎的地蠶產(chǎn)開發(fā)營銷蛙模式，是開盈發(fā)商與商業(yè)嶼經(jīng)營商聯(lián)合粉對所屬項目臺進行開發(fā)與搖經(jīng)營運作，期以保證項目歇從開發(fā)到后漸期經(jīng)營都能式在預先設計繪的商業(yè)軌道球上合理的去狠運作。揚在濱州目前瓦較符合此類挽商業(yè)開發(fā)的腸項目為黃金擱國際，該項姜目早期就與拒大潤發(fā)達成膊協(xié)議，這對佳于商業(yè)項目為的銷售、后巧期運營推廣響的帶動、經(jīng)邪營人流的聚臥集都起到很貪好的作用。包5、加強商稠業(yè)管理及采詞取合理租售夢比例成為趨診勢守縱觀現(xiàn)時的字濱州商業(yè)地艙產(chǎn)市場，王擠府井商貿(mào)城你采取三年免種租招商政策咽、中博國際辨商貿(mào)城、浙逢江大市場也邀通過返租營六銷的方式促蛋進銷售，其陷目的是通過佛這些招商、亞促銷手段達備到盡快出租性、銷售的目食的，但是卻銅對項目的整另體運營管理族做的并不到內(nèi)位。讀不過，目前縣一些在售的窄商業(yè)項目如消黃金國際，默僅銷售部分降區(qū)域，很大我一部分由大料潤發(fā)獨立經(jīng)餓營，采取相負對合理的租鼠售比例，一含定程度上能穴保障商業(yè)項伸目的后期運云營，可以預秧見的是，未舉來商業(yè)地產(chǎn)格項目的開發(fā)土建設會朝這到個方向發(fā)展?jié)?。災四、濱州商您業(yè)及商業(yè)物越業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀恰總結織（一）賭濱州的核心畜商業(yè)區(qū)域位六于渤海七路凳一帶畢濱州的商業(yè)鋸中心區(qū)域位蔥于黃河三路為、渤海六路符、黃河五路庭、渤海八路撓圍成的區(qū)域逼，在這一區(qū)伴域內(nèi)包含了頌大量商業(yè)設誠施超市、商弱場、銀行、枯寫字樓、賓彼館、酒店林繞立，可以說致集中了可以究體現(xiàn)一個城冶市發(fā)展水平桂的所有現(xiàn)代翻商業(yè)物業(yè)，養(yǎng)其中，核心趣商圈地帶在僵黃河三路、賞渤海七路、沙黃河四路、撲渤海八路圍劫成的區(qū)域，茄這一商圈范魔圍很小但是賠濱州銀座、后濱州中百、卸渤海國際、栽新悅國際、丈濱州百貨大汁樓在這一商敬圈范圍內(nèi)，鄙不大的空間裳集中了濱州患最有人氣、盜知名度最高紀的大型商業(yè)疏，進而帶動璃了整個濱州何的商業(yè)市場魂的繁榮偷（二）慧濱州的卸商業(yè)網(wǎng)點呈姨中心集中、畝點面聯(lián)結、慰較強輻射力寬的勢態(tài)距濱州整個城腿區(qū)已基本形壞成了大中小覺相配套、高津中低相結合丙的糧“誦中心集中、船點面聯(lián)結、孝具有較強輻凍射力脂”姑的商業(yè)網(wǎng)點年發(fā)展網(wǎng)絡。擾隨著城市規(guī)拆劃的進一步躺落實，城市社空間會進一引步完善，大曲型商業(yè)零售竟網(wǎng)點還將迅襯速增長。無（三）樓濱州居民的鏈人均收入不葉算高義，但材人均消費能非力較強巡濱州本地人平均收入在山遼東省內(nèi)屬于房中游，但受朗當?shù)匚幕涨謬拖M習孟慣的影響，沉人均購買力購相對較強，芳特別是集中面在中高檔次層的耐用消費英品上。銀座咐商城面對的迷消費群體多偶為高消費、稼高收入群體富，而銀座能浙夠在濱州開賭五個店，由脫此可見一斑妙。聚（四）腫商業(yè)唯市場就競爭形成一麻枝獨秀，眾增星拱月的格子局崇目前，濱州刮的商業(yè)市場闊以銀座為龍騎頭，銀座無欣論在百貨商航業(yè)還是超市然經(jīng)營，都占襲壓倒性的優(yōu)絮勢，其他小宅商戶只能依柏附其發(fā)展，休形成了眾星壩拱月的經(jīng)營斤格局。案（五）深濱州商業(yè)發(fā)堅展缺乏長遠馳及合理規(guī)劃懸現(xiàn)時濱州的閑商業(yè)發(fā)展存流在不少問題汪，主要有布跪局欠缺合理眠、商圈發(fā)展栗嚴重失衡、亮業(yè)態(tài)功能單氣一、環(huán)境及小硬件設施落師后、商業(yè)層臺次結構不清現(xiàn)晰、商業(yè)整租體管理滯后直等一系列問嗚題。濱州的廣商場、商貿(mào)歌市場因為早擺期規(guī)劃的原嶄因，普遍缺冬乏停車場、撤休閑空間、寇客貨梯等硬服件設施，商宗業(yè)規(guī)劃布局獄也比較落后鋤，這對項目予來說是一個棗機會。霞（六）綜合躍型商業(yè)場所稍在濱州仍是科鳳毛麟角尾濱州的百貨使行業(yè)、超市表雖然被銀座椒等少數(shù)經(jīng)營須大戶所主導山，但同質(zhì)化錦商業(yè)競爭已登比較激烈，裹濱州除銀座同、中百等少滔數(shù)百貨公司罷外，其他的時百貨類經(jīng)營點實體都不太癢理想，所以過，濱州并不漿缺百貨商場弄，缺的是集盼“腔吃、喝、玩徐、樂、購?！倍榷喾N業(yè)態(tài)仗，能夠滿足廟消費者對敢“段購物、娛樂獅、休閑、餐購飲躍”燕等多種需求辮于一身的購情物中心等大盯型城市綜合野體項目。像博國貿(mào)新天地蛙項目。之所澆以能夠運營禮成功，與其拉產(chǎn)品及業(yè)態(tài)乖的綜合型不自無關系。合（七）近幾脆年商業(yè)地產(chǎn)鴨開發(fā)熱潮暴堤漲，市場風喊險凸現(xiàn)嗚自從200鑰6年以來，翁濱州的商業(yè)亭地產(chǎn)開發(fā)如散狂潮般暴漲脾，大型復合禾型商業(yè)地產(chǎn)當項目不斷涌蠢現(xiàn)，其他中醫(yī)小型商業(yè)項內(nèi)目星羅棋布談，為獲取高塑額利潤，開濫發(fā)商普遍采填取產(chǎn)權商鋪語、返租銷售恨方式，使商曠業(yè)地產(chǎn)市場鉛風險凸現(xiàn)。停項目的開發(fā)外必須要正視鞋這個現(xiàn)實，廚采取差異化早競爭的市場需策略。城五、濱州周領邊重點縣級擱市商業(yè)市場秤概況訂（一）鄒平蠻縣茄鄒平縣完位列全國百進強縣，亦是仙濱州經(jīng)濟發(fā)沙展水平最好纏的縣市之一脊。野地處魯中泰嬌沂山區(qū)與魯拼北黃泛平原樹的疊交地帶線，東接工業(yè)者重地淄博，糕西鄰山東省卸會濟南，南鏟依膠濟鐵路鑄，北靠黃河鍵，濟青高速撞公路橫穿全貼境26公里戚。西距濟南即90公里，獎距濟南國際炕機場62公狗里，東距海鑄濱城市青島獄240公里艦，距跌淄博市玉37公里，板北至首都北料京550公毀里。至20峰08年末，舌全縣有19構9690戶純，總人口7培25266津人。現(xiàn)在全交縣轄13鎮(zhèn)逃3個街道辦災事處，85掩8個行政村栗，一個省級違開發(fā)區(qū)，面殃積1251恥.75平方睡公里?？萼u平縣城區(qū)間中心商業(yè)在負黃山三路與登黛溪三、四斃路之間；主錫要有超市、浮服裝、家電杠等商家，如豐鄒平商廈、轎供銷大廈、爸多了福超市右；黃山五路銷、會仙一路平是當?shù)刂饕獢嚨膶I(yè)市場呼，主營建材線五金和服飾歷專賣等。該迫地段的消費周仍處于低消耳費階段。人欲均消費能力瓶較低。遙（二）博興江縣岔博興岸縣延位列全國百赴強縣，在濱租州與鄒平齊遠名，亦是濱腦州經(jīng)濟發(fā)展絹水平最好的借縣市之一。出博興縣位于危魯北平原黃偵河下游南岸涂，地處黃河昆經(jīng)濟帶與環(huán)說渤海經(jīng)濟