養(yǎng)老地產綜合

1.1養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展含有美好前景PART1

養(yǎng)老小區(qū)專題研究養(yǎng)老地產綜合第1頁相關數據解析：

1999年，中國正式進入老齡化社會，是世界上老齡人口最多國家

年，中國60歲以上人口超出1.67億，老齡化發(fā)展速度驚人

年，中國養(yǎng)老機構床位數289萬張，平均利用率78.7%，城市利用率較低，不足66%。當前，實際養(yǎng)老床位需求為上千萬張

養(yǎng)老小區(qū)發(fā)展背景北京10.2%天津10.2%重慶11.7%上海

14.2%遼寧10.6%陜西9.6%山東9.7%四川11.0%江蘇11.2%福建10.1%安徽10.5%湖北9.9%年中國主要省市老齡化比率（60歲以上）

老齡化時代背景：

現在全球每10個人中就有一個60歲以上老人，而這個數字到2050年將從1∶9增加到1∶5，世界老年人口將到達20億。歐洲國家是最先進入老齡化社會，但進展速度平穩(wěn)而遲緩。歐美國家由高出生率、高死亡率轉變?yōu)榈统錾?、低死亡率，經歷了幾十年甚至上百年時間。發(fā)展中國家卻是以底子薄、速度快、負擔力弱、包括面廣、負擔沉重姿態(tài)，面對老齡社會降臨威脅。進入21世紀，老齡化社會成為世界趨勢，并將伴隨整個世紀一直。

中國老齡化趨勢（60歲以上）

養(yǎng)老地產綜合第2頁養(yǎng)老小區(qū)發(fā)展背景養(yǎng)老類型分析：

依據當前我國經濟社會發(fā)展水平，我國社會養(yǎng)老服務體系主要由居家養(yǎng)老、小區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老等三個有機部分組成。

居家養(yǎng)老服務涵蓋生活照料、家政服務、康復護理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務為主要形式。

小區(qū)養(yǎng)老服務是居家養(yǎng)老服務主要支撐，含有小區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功效，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護小區(qū)老年人提供服務。

機構養(yǎng)老服務以設施建設為重點，經過設施建設，實現其基本養(yǎng)老服務功效。養(yǎng)老服務設施建設重點包含老年養(yǎng)護機構和其它類型養(yǎng)老機構。老年養(yǎng)護機構還應利用本身資源優(yōu)勢，培訓和指導小區(qū)養(yǎng)老服務組織和人員，提供居家養(yǎng)老服務，實現示范、輻射、帶動作用。養(yǎng)老地產綜合第3頁我國養(yǎng)老小區(qū)現實狀況

養(yǎng)老小區(qū)相對于普通小區(qū)和老年公寓來說，主要是為老年人服務，小區(qū)專門為老年人設置醫(yī)護、家務服務、社會交往和文娛體育活動等設施更為齊全，服務更為及時周到，而且對老年人有較多優(yōu)惠政策。

養(yǎng)老小區(qū)發(fā)展背景大眾化老年住宅缺乏高端老年住宅缺乏老年住宅建設現實狀況普通生活照料機構相對較多推進養(yǎng)老服務機構類別系統轉型

建設高端長久照料養(yǎng)老機構和普及型小區(qū)照料機構應該成為當前重點。

養(yǎng)老地產綜合第4頁“愛晚工程”

民政部同意社會化養(yǎng)老大型公益項目。以建設集居住、休閑、文化、康復、旅游為一體綜合性頤養(yǎng)中心——愛晚中心為重點。工程計劃投資100億元，未來５-８年內，采取規(guī)模化經營模式，在老齡化省份建設20個愛晚中心，總建筑面積200萬平方米，總床位４萬張。5相關政策規(guī)范國家養(yǎng)老方針：國務院辦公廳發(fā)（年2月22日）

依據未富先老、快速老齡化基本國情，以及考慮我國傳統居住文化特點，政府確立了基本養(yǎng)老方針：

家庭養(yǎng)老為基礎、小區(qū)養(yǎng)老為依靠、機構養(yǎng)老為補充養(yǎng)老地產綜合第5頁《社會化養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）

到年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運行良好、服務優(yōu)良、監(jiān)管到位、可連續(xù)發(fā)展社會養(yǎng)老服務體系。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數到達30張，直接新增養(yǎng)老服務就業(yè)崗位500萬個。居家養(yǎng)老和小區(qū)養(yǎng)老服務網絡基本健全。

6相關政策規(guī)范《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》(草案)

一要著力構筑老齡戰(zhàn)略對策體系。二要著力發(fā)展老齡服務體系。三要著力完善老年經濟供養(yǎng)體系。四要著力建設老年健康支持體系。五要著力打造老年宜居環(huán)境體系。六要著力完善老齡工作體系。養(yǎng)老地產綜合第6頁《老年人居住建筑設計標準》GB/T50340—

主要要求了老年人居住建筑設計時需要遵照執(zhí)行各項技術辦法，著重提出老年人居住建筑設計中需要尤其注意室內設計技術辦法。7相關政策規(guī)范國家建筑標準設計圖集(04J923-1)《老年人居住建筑》

為適應我國社會人口結構老齡化，保障老年人對居住建筑“安全、自主、健康、適用”基本要求。圖集適于城鎮(zhèn)中新建、改建和擴建專為老年人設計及使用居住建筑，及相關公共設施、室外場地建筑規(guī)劃設計。養(yǎng)老地產綜合第7頁8小結養(yǎng)老小區(qū)理想目標小區(qū)養(yǎng)老機構養(yǎng)老機構養(yǎng)老養(yǎng)老地產綜合第8頁1.2國內外成功案例--提供經驗借鑒PART1

養(yǎng)老小區(qū)專題研究養(yǎng)老地產綜合第9頁美國太陽城33.2平方公里是美國較大老年小區(qū)之一，坐落在佛羅里達西海岸。總面積約33.2平方公里。擁有超出30%綠地開放空間。

小區(qū)內有適應不一樣老人需要各種居住組團，包含：太陽城中心——獨立家庭別墅國王之殿——連體別墅湖中之塔——照料式住宅和家庭護理機構庭院、阿斯頓花園——出租獨立居住公寓自由廣場——照料式住宅和家庭護理機構10成功案例——美國優(yōu)越公共活動空間不一樣服務對象居住密度小，碰面機率小國內外養(yǎng)老小區(qū)實踐美國是一個老年小區(qū)比較發(fā)達國家，發(fā)展老年小區(qū)已經有四、五十年時間。其它國家如日本、加拿大、瑞典等都有較為完善養(yǎng)老小區(qū)。美國太陽城、日本北港新城、南美州羅曼村、上海浦東親和源居家養(yǎng)老小區(qū)等是養(yǎng)老小區(qū)成功實踐。養(yǎng)老地產綜合第10頁

美國太陽城（SunCityCenter）11成功案例——美國養(yǎng)老地產綜合第11頁

美國太陽城（SunCityCenter）12成功案例——美國養(yǎng)老地產綜合第12頁

美國太陽城（SunCityCenter）13成功案例——美國養(yǎng)老地產綜合第13頁

美國太陽城（SunCityCenter）14成功案例——美國養(yǎng)老地產綜合第14頁美國拉薩爾村

共同使用拉薩爾大學設施年紀最少65歲，具備參加拉薩爾村教育項目標身體和智力條件以及對應經濟能力。資源共享最大化提出入住門檻成功案例——美國養(yǎng)老地產綜合第15頁日本橫濱太陽城公寓7.6萬平方米由國際頂級建筑師事務所和觀光企畫設計社建造橫濱太陽城是一個新型“連續(xù)護理型退休小區(qū)”CCRC。小區(qū)擁有漂亮花園和便利集體小區(qū)場所，使老年人在良好生活環(huán)境中享受悉心照料。

項目采取了整體規(guī)劃以及2個居住組團單獨設計策略，設計東西兩棟6層公寓（含480套獨立公寓）以及一個擁有120個床位護理中心。這種分開設置公寓樓概念有利于形成更小尺度老年人鄰里小區(qū)。成功案例——日本養(yǎng)老地產綜合第16頁公寓樓內每5個居住單元成為一組，防止形成過長走道，從而圍合出更小鄰里區(qū)域。護理中心內設16-18個居住單元，為老年人提供護理、沐浴、用餐等服務，每個居住單元面積會略小于通常居住標準。日本橫濱太陽城公寓7.6萬平方米成功案例——日本養(yǎng)老地產綜合第17頁日本伊豆高原養(yǎng)老小區(qū)1~10為居住部分住棟11為交流中心，12為辦公樓和診療所，13為護理中心，14為尤其養(yǎng)護老人之家，15為聯廊。伊豆高原設施完成之后，在日本引發(fā)巨大反響。它高度契合了65-75歲年紀段健康知識分子階層需求。成功案例——日本養(yǎng)老地產綜合第18頁養(yǎng)老產品發(fā)展齊全

居住建筑（詳細見右圖）服務設施日托設施短期入住設施小規(guī)模多機能服務據點老人福祉中心地城包含支援中心在宅介護支援中心老人訪問看護站幫助站（訪問介護）

……成功案例——日本住宅范圍福祉范圍日本養(yǎng)老設施主要分類養(yǎng)老地產綜合第19頁日本養(yǎng)老小區(qū)主要特點

小規(guī)模區(qū)域化、護理理念及辦法全球領先全天候：365天、24小時、隨時提供必要服務近距離：在生活區(qū)域內提供全部服務小規(guī)模：人際關系、家庭氣氛、熟悉地域一站式：日托，上門方位，短期入住，入居一站式服務多功效：能夠與其它服務機構拼設，如老人公寓、幼稚園等小區(qū)中小規(guī)模多功效服務設施日托護理上門服務短期居住長久居住成功案例——日本（依據健康情況不一樣改變服務次數和時間）

保持護理連續(xù)性，與老人身心改變相適應養(yǎng)老地產綜合第20頁成功案例——日本實景養(yǎng)老地產綜合第21頁臺灣桃源縣長庚養(yǎng)生文化村文化村總戶數為3849戶。包含無障礙住宅，小區(qū)醫(yī)院，小區(qū)活動中心，并在小區(qū)內構件幫助年長者生活和失能老人照料支持系統，包含護理之家，日間看護，居家服務，居家護理，緊急呼叫系統等項目，提供年老者健康階段預防保健和失能階段照料護理。建立健康醫(yī)療；完整硬件設施：無障礙設計與豐富多彩公共活動空間促進了老人交流；服務設施：提供生活幫助或者個人服務；借助財務規(guī)劃：規(guī)劃養(yǎng)生優(yōu)惠存款方式，提供優(yōu)惠高利率利息；小區(qū)參加：養(yǎng)生文化村勉勵獨立生活，期待形成小區(qū)文化價值。成功案例——臺灣養(yǎng)老地產綜合第22頁北京東方太陽城234公頃分散集中式居住組團，容積率在0.26-0.34之間，建筑面積普通為6萬平米，約150戶兩個層級大型水面：小區(qū)中心組團中心大型生態(tài)綠地關鍵字：組團生態(tài)綠地大型水面無障礙設計超低容積率、超高綠化率組團中心大型水面成功案例——北京養(yǎng)老地產綜合第23頁座落于昌平小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)，立湯公路東側，溫榆河南岸。總建筑面積30萬平方米。特點：1、抓住“銀色產業(yè)”歷史契機

2、配套先行，以配套設施帶動小區(qū)發(fā)展

3、開創(chuàng)以“為天下人盡孝心”新理念北京太陽城42公頃成功案例——北京養(yǎng)老地產綜合第24頁上海親和源位于上海浦東康橋小鎮(zhèn)，一期工程占地8.33公頃，10萬平方米建筑。親和源全部采取無障礙化設計，老年公寓、健康會所、老年護理院、公共服務大樓、配餐中心、景觀花園等完備設施

12幢多層電梯住宅樓組成，樓與樓之間有連廊相接，設838套居室，可供1600位左右老人享受其中專業(yè)化養(yǎng)老小區(qū)開放式管理模式居家式養(yǎng)老小區(qū)為老年人構建了一個完整生活平臺終生養(yǎng)老理念俱樂部式會員制運行模式成功案例——上海養(yǎng)老地產綜合第25頁親和源老年小區(qū)針對老年人特色設計成功案例——上海養(yǎng)老地產綜合第26頁小結養(yǎng)老地產綜合第27頁獨立老年住宅老年公寓自住型老年公寓陪護型老年公寓持護型老年公寓老年日托中心護理院老年癡呆病院老年小區(qū)日托照料居民照料輔助生活連續(xù)照料退休小區(qū)臨終關心暫緩照料小結老年住區(qū)居住及服務設施分類養(yǎng)老地產綜合第28頁養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)策略分類現階段存在養(yǎng)老小區(qū)開發(fā)，可分為三種策略方式：

1、護理院

2、普通住宅小區(qū)配件老年住宅

3、居家式養(yǎng)老小區(qū)一、護理院護理院是一個早期養(yǎng)老模式，規(guī)劃布局主要為集中式布局形式，養(yǎng)老服務普通在獨棟建筑物中完成。同時規(guī)模較小，對象普通為失去獨立生活能力老年人。小結養(yǎng)老地產綜合第29頁二、普通住宅小區(qū)中配建老年住宅這種養(yǎng)老小區(qū)布局形式是在普通小區(qū)中局部零星布置幾棟老年住宅，同時在公建配套中添加老年人使用設施。經過調查數據能夠看出，83%中國人希望老人們與兒女居住在相同生活區(qū)內，以節(jié)約生活成本，同時也方便照料。這么來說，普通小區(qū)中配建養(yǎng)老住宅較適合中國國情。共老少戶可設置在住宅樓棟邊角單元，其形式普通為：同一戶型中設置老人居室同一樓層中相鄰或相近兩套住宅同一單元內上下層相鄰兩套住宅老人專用戶型設置在住宅樓棟首層，便于進行無障礙設計，可提供底層花園老人日托中心可為小區(qū)內老人提供日間照護等服務老人公寓可租借也可出售：老年公寓底層為綜合服務設施，包含醫(yī)療、娛樂、康復等項目，方便老人就近醫(yī)療，能夠為幾個小區(qū)共用一個。小區(qū)入口小結養(yǎng)老地產綜合第30頁三、居家式養(yǎng)老小區(qū)

作為“異地養(yǎng)老”代表，居家式養(yǎng)老小區(qū)是指小區(qū)中全部住宅均為老年住宅，同時小區(qū)配套、環(huán)境設計等都嚴格依據老年人需求和相關規(guī)范進行設計，滿足老年人衣食住行等一切需求，并提供專業(yè)化菜單式服務，因為收費較高主要定位于高端人群。居家式養(yǎng)老小區(qū)在國外已經得到了很好發(fā)展，在國內較少，發(fā)展?jié)摿Υ蟆鴥缺容^著名案例是位于上海親和源養(yǎng)老小區(qū)。集中公建配套親和學院健康會所商鋪環(huán)境細節(jié)設計風雨連廊陽光房標識系統景觀水系無障礙設計防滑辦法人車分流電瓶車位小結食堂老年度假酒店醫(yī)院醫(yī)療保障具備對外經營能力養(yǎng)老地產綜合第31頁老年住區(qū)公共設施配套分析：與普通小區(qū)相比，老年小區(qū)在公共設施配套上應含有顯著老年特點：老有所養(yǎng)——生活服務中心老有所醫(yī)——健康服務中心、小區(qū)醫(yī)療設施應普及，建立老年醫(yī)療保障中心老有所樂——休閑娛樂中心老有所為——志愿服務中心、老年人社會服務站老有所學——文化交流中心其它相關設施其它設施設置，如停車場也是老年人保持獨立生活基本要求,容量確實定應依據利用設施居民年紀和活動能力酌情考慮。

小結養(yǎng)老地產綜合第32頁宜采取中小戶型，為居民獨立清掃、洗衣、烹飪、盥洗等日常生活提供方便。重視老年居民對日照、新鮮空氣等外部自然環(huán)境需求，創(chuàng)造宜人戶外環(huán)境，勉勵戶外活動。防止重復和對稱空間用顏色、墻面和鋪地材料改變增強居民方位感沿途設置噴泉、雕塑等標志性小品住區(qū)宜劃分成每10-20戶一個小鄰里。每個鄰里中設置共享空間促進鄰居間相互交往，同時方便居民步行疲勞時隨時坐下休息。認路系統走廊設計注意防止狹長單調感覺沿途休息空間自然光線每戶入口退進，設壁龕或擱物架勉勵居民放置擺設、懸掛書畫以展示個性老年住區(qū)建筑環(huán)境設計關鍵點：戶型小結親和源酒店平面養(yǎng)老地產綜合第33頁主入口設計主入口是居民和來客進出交通樞紐，從安全角度應是居民和來客進出唯一路徑應設專員負責接待來客和問候居民，同時監(jiān)管來往人流居民郵箱應設在入口附近入口大堂內座椅設置應方便居民圍坐休息、交談、侯餐、會客等餐飲設施應設在中心位置，宜多樣化，可設主餐廳，輔以小吃部，酒吧等，既提供各種餐飲選擇，又為居民提供社交機會和場所。文體和娛樂設施應靠近居住區(qū)中心，以勉勵主動生活方式，激發(fā)新生活志趣，促進相互間交往。多功效廳供社交、聚會、文藝演出等各種活動，通常配小廚房圖書室健身房高端小區(qū)可增設老年大學、棋牌室、商務中心、零售店、美容美發(fā)、按摩、桑拿、游泳池等內容餐飲娛樂配套設施小結老年住區(qū)建筑環(huán)境設計關鍵點：養(yǎng)老地產綜合第34頁安全出入口和場地周圍保安防止小區(qū)內居民因意外事故受傷——無障礙設計最大程度降低門檻使用和地面高差改變防止使用輕易造成磕絆和打滑地面鋪裝材料樓梯和臺階起止處用鮮明顏色標明樓梯扶手兩端延長墻面上突出物體應控制在3厘米以下或設在2米以上走道兩邊設扶手防止強光和眩光干擾電梯在步行路線上提供休息處對行動不便者考量廚房、衛(wèi)生間內輪椅回轉空間帶扶手浴廁設施輪椅使用者開門、夠取物件、使用陽臺便利走廊兩處設扶手。為輪椅錯車方便，公共走廊寬度以2米為宜車庫、餐廳等公