某咨詢公司房地產(chǎn)成本控制之道講義

1精細(xì)致遠(yuǎn)的房地產(chǎn)成本控制之道**地產(chǎn)研究中心貢獻(xiàn)地產(chǎn)智慧專注培訓(xùn)/獵頭精細(xì)致遠(yuǎn)的房地產(chǎn)成本控制之道課程提綱1、房地產(chǎn)全成本管理1.1房地產(chǎn)全成本構(gòu)成1.2房地產(chǎn)成本管理方式的發(fā)展1.3房地產(chǎn)成本管理的基本架構(gòu)1.4成本管理流程分析1.5成本管理程序分析1.6全面預(yù)算管理1.7成本管理權(quán)限設(shè)定1.8責(zé)任成本管理1.9目標(biāo)成本管理1.10動(dòng)態(tài)成本管理1.11房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程2、房地產(chǎn)工程成本控制及造價(jià)研究2.1設(shè)計(jì)階段工程成本的控制2.1.1設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的設(shè)定2.1.2建筑結(jié)構(gòu)造價(jià)研究2.2.3機(jī)電配套造價(jià)研究2.2.4園建綠化造價(jià)研究2.2.5設(shè)計(jì)優(yōu)化2.2采購(gòu)階段工程成本控制2.2.1采購(gòu)管理2.2.2合同管理2.2.3供應(yīng)鏈管理2.3施工階段工程成本控制2.3.1三通一平階段成本控制2.3.2施工方案布置與營(yíng)銷配合2.3.3基礎(chǔ)施工階段成本控制2.3.4主體結(jié)構(gòu)階段成本控制2.3.5建筑裝飾階段成本控制2.3.6室內(nèi)機(jī)電成本控制2.3.7室外配套工程成本控制2.3.8精裝修成本控制3成本管理的考核3.1目標(biāo)成本的責(zé)任分解3.2成本管理工作評(píng)估3.3責(zé)任成本與質(zhì)量成本評(píng)分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核房地產(chǎn)成本構(gòu)成分析1土地獲得價(jià)款2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)6園林環(huán)境費(fèi)7配套設(shè)施費(fèi)8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)9期間費(fèi)用房地產(chǎn)成本構(gòu)成成本管理方法的發(fā)展成本管理的方向成本管理模式

以“目標(biāo)成本＋責(zé)任成本＋作業(yè)過(guò)程管理”為核心的現(xiàn)代企業(yè)成本管理體系。責(zé)任成本管理目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過(guò)程管理成本管理軟件成本管理委員會(huì)控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)管理工具管理制度成本、工程文件成本管理流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段成本工作內(nèi)容各職能部門(mén)職責(zé)各階段各部門(mén)輸出成果成本管理程序成本管理輸入要素成本管理關(guān)鍵點(diǎn)成本管理輸出如何衡量績(jī)效支持文件全面預(yù)算管理預(yù)算管理程序公司年度預(yù)算公司年度預(yù)算計(jì)劃責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。執(zhí)行文件：《責(zé)任成本管理作業(yè)指引》責(zé)任成本管理主要內(nèi)容（1）——要素概括主要內(nèi)容（2）——反饋指標(biāo)實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理成本部配合部門(mén)主體部門(mén)責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標(biāo)《責(zé)任成本管理指引》總部備案牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考核公布目標(biāo)成本管理管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核)

目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見(jiàn)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。基本概念：管理工具：成本管理軟件成本數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)施過(guò)程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算一目標(biāo)成本測(cè)算二目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行產(chǎn)品定位目標(biāo)成本測(cè)算三簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本

=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本作業(yè)過(guò)程管理項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標(biāo)是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。全過(guò)程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程：新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)。控制原則：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。執(zhí)行文件：《新項(xiàng)目可研成本測(cè)算》設(shè)計(jì)成本控制控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。執(zhí)行文件：《設(shè)計(jì)管理程序》

招標(biāo)成本佩控制控制要點(diǎn)夸：獲取競(jìng)延爭(zhēng)性低價(jià)夫成本逐步實(shí)施烤工程量清來(lái)單招標(biāo)集團(tuán)材吳料集中鴉采購(gòu)控制原黃則：全喚面招標(biāo)過(guò)原則合理低價(jià)濟(jì)中標(biāo)原則透明公很正原則執(zhí)行文件駕：《工程睡及材料采投購(gòu)作業(yè)指雷引》簽約成本稱控制控制要竿點(diǎn)：合罩同談判合同審年批控制原則封：合法性謠原則、合柔同書(shū)原則盟、事前簽柳訂原則、設(shè)招標(biāo)原幻玉則、利嘩益明晰辯原則執(zhí)行文件撐：《合同爪與付款管頌理作業(yè)指陵引》施工成本惱控制控制要粉點(diǎn)：變緩更與簽固證的控耐制工程質(zhì)量擦的控制工期控制控制原朽則：權(quán)類力限制口原則、凱時(shí)間限孩制原則多級(jí)審核僅原則、完幻玉工確認(rèn)原戶則執(zhí)行文復(fù)件：《柿顧客要喝求、設(shè)絡(luò)計(jì)及工巧程變更繭管理作城業(yè)指引菜》《簽證果管理作牢業(yè)指引岡》結(jié)算成本恩控制控制要點(diǎn)童：嚴(yán)格審左核結(jié)算工稿程量合理確叔定結(jié)算釣單價(jià)控制原稍則：廉潔奉竄公原則齊、多級(jí)綠審核原魔則準(zhǔn)確高切效原則吳、可復(fù)稍查性原湯則執(zhí)行文巖件：《朵預(yù)結(jié)算晌管理作決業(yè)指引工》銷售承贊諾及物胸業(yè)管理器成本控修制控制要點(diǎn)盼：銷售承討諾（銷售吳合同、廣厭告、售樓欺書(shū)）物業(yè)管主理虧損控制原則倚：不產(chǎn)生裙經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)磚。執(zhí)行文火件：《保銷售管鉆理制度肌》《物業(yè)腫管理制奴度》控制要點(diǎn)況：權(quán)責(zé)清報(bào)晰、循序壞漸進(jìn)控制原則資：成本合呀理、運(yùn)營(yíng)誘優(yōu)先執(zhí)行文照件：《循審批權(quán)嘗限及流寇程表》成本管飲理權(quán)限橋設(shè)定2.1寇設(shè)計(jì)階畫(huà)段工程僚成本控崗制2.2貝采購(gòu)階丟段工程私成本控飽制2.3辛施工階壞段工程鎖成本控讀制2、房悔地產(chǎn)工淹程成本墾控制及渠造價(jià)研籃究控制要?jiǎng)?wù)點(diǎn)：分陪解明確錄、責(zé)任厲到人控制原則但：合理、酸領(lǐng)先執(zhí)行文炮件：《煉設(shè)計(jì)限蹄額指標(biāo)兼表》設(shè)計(jì)限額病指標(biāo)的設(shè)虜定單項(xiàng)造價(jià)障研究之建爪筑結(jié)構(gòu)單項(xiàng)造價(jià)傾研究之機(jī)導(dǎo)電配套單項(xiàng)造價(jià)播研究之機(jī)藍(lán)電配套單項(xiàng)造價(jià)女研究之園市林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)堆化控制要點(diǎn)烘：逐項(xiàng)落尊實(shí)、過(guò)程垮控制控制原伶則：及牲時(shí)協(xié)商外、兼顧霜運(yùn)營(yíng)執(zhí)行文紛件：《脫成本優(yōu)劫化與控樓制作業(yè)悶指引》采購(gòu)管理采購(gòu)管理割程序工程與收材料設(shè)找備采購(gòu)吵作業(yè)指咳引合同管理合同管結(jié)理程序合同與付牧款管理作風(fēng)業(yè)指引房地產(chǎn)標(biāo)姜準(zhǔn)合同供應(yīng)鏈管埋理供應(yīng)鏈管泄理程序供應(yīng)鏈蓋管理作假業(yè)指引施工階賭段之三叢通一平控制要點(diǎn)斯：通盤(pán)考匆慮開(kāi)放區(qū)稍域、交付煎區(qū)域、施動(dòng)工區(qū)域的歪交叉控制原則窮：一次規(guī)恰劃、分期振實(shí)施、減壩少浪費(fèi)執(zhí)行文件別：項(xiàng)目運(yùn)士營(yíng)圖、交為付流線圖施工階段罷之施工與夏營(yíng)銷配合控制要點(diǎn)洋：要充分鬼考慮樣板艇房、開(kāi)放衫區(qū)域、銷凡售通道、扁銷售展示省時(shí)間控制原癢則：圍賓繞營(yíng)銷孤、區(qū)域股合理、暗先快后許慢、合貌同約定執(zhí)行文件糟：里程碑考計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)校營(yíng)圖施工階恩段之基廈礎(chǔ)施工忙階段控制要點(diǎn)并：充分評(píng)繡估地質(zhì)風(fēng)迅險(xiǎn)、基礎(chǔ)久設(shè)計(jì)及施木工方案論氣證控制原則喊：安全、啄經(jīng)濟(jì)執(zhí)行文明件：設(shè)尿計(jì)及施舞工相關(guān)凱規(guī)范施工階段辱之主體工祖程控制要駝點(diǎn)：約鴉定清晰聰、查漏資補(bǔ)缺、鞠標(biāo)準(zhǔn)明告確控制原則改：營(yíng)銷優(yōu)留先、專業(yè)誦兼顧執(zhí)行文件朗：各專業(yè)單審核要點(diǎn)施工階段垃之建筑裝周飾控制要點(diǎn)淡：樣板引帝路、標(biāo)準(zhǔn)魂明確、報(bào)眨建驗(yàn)收、份戶圖指導(dǎo)控制原則喂：樣板會(huì)腸審、客戶衣優(yōu)先執(zhí)行文循件：交稀付標(biāo)準(zhǔn)一戶一圖施工階沖段之室敘內(nèi)機(jī)電控制要點(diǎn)遷：樣板引互路、功能漿優(yōu)先、定行位清晰控制原則納：標(biāo)準(zhǔn)明斬確、檢測(cè)剩完善執(zhí)行文敢件:機(jī)瞞電配置勺標(biāo)準(zhǔn)施工階段命之室外配首套控制要點(diǎn)騰：圖紙清爆晰、交叉錘合理、內(nèi)加外有序、糟專業(yè)兼顧控制原則鐵：降低無(wú)鞠效成本執(zhí)行文浸件：室陵外管網(wǎng)臥綜合設(shè)腎計(jì)指引施工階段腸之精裝修控制要點(diǎn)奶：移交清懂晰、樣板即引路、關(guān)切注節(jié)點(diǎn)、述大樣清晰漸、工序明俊確、開(kāi)線合干理、成灶品保護(hù)值、客戶內(nèi)至上控制原則總：樣板會(huì)果審、降低厭無(wú)效成本鈴、質(zhì)量成篩本、交叉訊成本執(zhí)行文件穗：土建移蓮交精裝勾標(biāo)準(zhǔn)精裝樣乓板確認(rèn)做表精裝成膠品保護(hù)覺(jué)標(biāo)準(zhǔn)精裝修標(biāo)派準(zhǔn)流程成本管舟理考核3.1目某標(biāo)成本的面責(zé)任分解3.2恨成本管蘆理工作工評(píng)估3.3責(zé)封任成本與齡質(zhì)量成本皆評(píng)分3.4成禽本信息管紅理3.5成宮本BSC樹(shù)考核目標(biāo)成本艦責(zé)任分解控制要濫點(diǎn)：責(zé)種任清晰戲、結(jié)果恭導(dǎo)向控制原尋則：協(xié)蹈商一致膝、統(tǒng)一杰決策、村考核明貪確執(zhí)行文件殖《責(zé)任成拆本作業(yè)指碰引》成本管理央工作評(píng)估控制要點(diǎn)蘇：責(zé)任清俱晰、可追而溯、動(dòng)態(tài)意循環(huán)反映控制原托則：可晶量化執(zhí)行文倍件：《炕成本評(píng)御分表》責(zé)任成聽(tīng)本與質(zhì)性量成本坑評(píng)分控制要點(diǎn)億：凡是目標(biāo)讀成本外的息成本必須掉要?dú)w屬控制原則誘：界定清