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摘要以什么為對(duì)象運(yùn)用了什么方法進(jìn)行了怎樣的分析得出了什么結(jié)論發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及建議第一頁(yè)，共26頁(yè)。第一頁(yè)，共26頁(yè)。

公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與增長(zhǎng)目標(biāo)1.1公司的業(yè)績(jī)概況1.2經(jīng)營(yíng)規(guī)劃對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的影響（是否預(yù)測(cè)到了可能風(fēng)險(xiǎn)并且采取了措施）1.3融資能力對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的約束（融資能力的限制制約了資產(chǎn)的增長(zhǎng)，而資產(chǎn)的增長(zhǎng)的限制有制約了營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率）第二頁(yè)，共26頁(yè)。第二頁(yè)，共26頁(yè)。公司的業(yè)績(jī)概況

(結(jié)合國(guó)際和國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)狀況、企業(yè)最近三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì))營(yíng)業(yè)收入409.92488.81507.14凈利潤(rùn)46.4063.3072.8簡(jiǎn)稱總股本總資產(chǎn)主營(yíng)收入(億元)凈利潤(rùn)(億股)(億元)萬(wàn)科A1102156.4507.172.8金地44.7728.2195.931.3招商地產(chǎn)17.2598.2137.824.8第三頁(yè)，共26頁(yè)。第三頁(yè)，共26頁(yè)。

預(yù)期凈資產(chǎn)收益率及其影響因素

分

析第四頁(yè)，共26頁(yè)。第四頁(yè)，共26頁(yè)。2.1營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)預(yù)測(cè)

1、預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入（1）回歸法（2）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析法預(yù)測(cè)（房地產(chǎn)、物業(yè)管理、其他業(yè)務(wù)）2、預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率與可持續(xù)增長(zhǎng)率的比較（實(shí)際增長(zhǎng)率不超過(guò)可持續(xù)增長(zhǎng)率的4~6倍）第五頁(yè)，共26頁(yè)。第五頁(yè)，共26頁(yè)。ROE預(yù)測(cè)及決定因素的權(quán)衡

1、初步預(yù)測(cè)2、分解預(yù)測(cè)（營(yíng)業(yè)收入凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)）3、權(quán)衡第六頁(yè)，共26頁(yè)。第六頁(yè)，共26頁(yè)。融資結(jié)構(gòu)的分解預(yù)測(cè)與權(quán)衡權(quán)益融資債務(wù)融資第七頁(yè)，共26頁(yè)。第七頁(yè)，共26頁(yè)。三、融資需求規(guī)劃1.各類資產(chǎn)投資計(jì)劃2、股利分配與利潤(rùn)留存3、融資需求第八頁(yè)，共26頁(yè)。第八頁(yè)，共26頁(yè)。1.各類資產(chǎn)投資計(jì)劃公司貫徹“不囤地、不捂盤”的快速周轉(zhuǎn)策略，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率?，F(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)開工免檢1329萬(wàn)平方米，比2010年增加6%；另一方面，公司也將適當(dāng)加快竣工進(jìn)度，盡快實(shí)現(xiàn)收入確認(rèn)，以應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款規(guī)模不斷增加的情況。預(yù)計(jì)2011年項(xiàng)目竣工面積729萬(wàn)平方米，比2010年增加65%。第九頁(yè)，共26頁(yè)。第九頁(yè)，共26頁(yè)。2.股利分配與利潤(rùn)留存方法：平均值預(yù)測(cè)法具體預(yù)測(cè)值：凈利潤(rùn)：937535.91萬(wàn)元股利分紅：100222.59萬(wàn)元利潤(rùn)留存：937535.91-100222.59=837313.32萬(wàn)元留存收益=盈余公積+未分配利潤(rùn)=1058770.63+1595467.35=2654237.98萬(wàn)元第十頁(yè)，共26頁(yè)。第十頁(yè)，共26頁(yè)。3、融資需求負(fù)債融資公司自身業(yè)務(wù)帶來(lái)的商業(yè)性融資企業(yè)自行籌劃安排應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收款項(xiàng)應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)其他應(yīng)付款第十一頁(yè)，共26頁(yè)。第十一頁(yè)，共26頁(yè)。3、融資需求2011年自發(fā)性商業(yè)融資預(yù)測(cè)值單位：萬(wàn)元應(yīng)付賬款預(yù)收帳款應(yīng)付職工薪酬應(yīng)交稅費(fèi)其他應(yīng)付款1873546.1160000173477.971201368.94自行籌劃部分=3157015.75-12823915.52=15980931.27第十二頁(yè)，共26頁(yè)。第十二頁(yè)，共26頁(yè)。4、結(jié)論根據(jù)近三年萬(wàn)科年報(bào)信息來(lái)看，萬(wàn)科多次提出股權(quán)融資計(jì)劃，這也反應(yīng)了萬(wàn)科公司確實(shí)存在比較大的資金需求。但是近些年，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的融資受到限制，要經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)和國(guó)土資源部的批準(zhǔn)，因此在目前市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)的股票融資難度較大。但即使如此，如果萬(wàn)科融資遇阻，對(duì)公司資金鏈影響也并不是很大。萬(wàn)科公司將積極開拓其他融資渠道，包括信托融資，境外融資，銀行借款等，從而滿足較大的資金需求。第十三頁(yè)，共26頁(yè)。第十三頁(yè)，共26頁(yè)。4.融資能力對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的影響

外部融資需求量315.70億營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率預(yù)期是否合理股權(quán)融資能力債務(wù)融資能力約束途徑判斷第十四頁(yè)，共26頁(yè)。第十四頁(yè)，共26頁(yè)。股權(quán)融資能力分析06-10年，完成兩次股權(quán)融資06年，非公開發(fā)行A股，42億07年，公開發(fā)行A股，100億

09年，112億元的增發(fā)方案?一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于預(yù)期收益較高，能夠承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，要求融資的風(fēng)險(xiǎn)較低的企業(yè)傾向于選擇股票融資方式?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施之一，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)10年暫停審批中資房地產(chǎn)開發(fā)商的所有融資計(jì)劃。?沒(méi)有新的股權(quán)融資計(jì)劃提出，萬(wàn)科在2011年不會(huì)進(jìn)行股權(quán)融資失敗第十五頁(yè)，共26頁(yè)。第十五頁(yè)，共26頁(yè)。債務(wù)融資能力分析萬(wàn)科公司資金周轉(zhuǎn)狀況良好，且沒(méi)有壞賬記錄，企業(yè)形象維持很好，信用級(jí)較高，較容易獲得短期融資。房地產(chǎn)公司的規(guī)模膨脹迅速，僅靠短期融資能力很難支撐進(jìn)一步發(fā)展。還需依靠利率較高的長(zhǎng)期負(fù)債進(jìn)行融資對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行支撐。第十六頁(yè)，共26頁(yè)。第十六頁(yè)，共26頁(yè)。短期借款取流動(dòng)負(fù)債比率四年均值0.743，短期借款/流動(dòng)負(fù)債總額四年均值3.07%，預(yù)測(cè)期短期借款額為36.45億元。2007200820092010短期借款/流動(dòng)負(fù)債總額2.27%7.13%1.75%1.14%萬(wàn)科2007-2010年短期借款占流動(dòng)負(fù)債比例第十七頁(yè)，共26頁(yè)。第十七頁(yè)，共26頁(yè)。非流動(dòng)負(fù)債在公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大的背景下，杠桿比率有小幅提升。2011年受政策影響公司銷售增速可能下降，而現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)規(guī)模使公司面臨較大資本支出，在股權(quán)融資無(wú)法實(shí)現(xiàn)的背景下，公司的實(shí)際負(fù)債水平可能繼續(xù)上升即使按照2010年的非流動(dòng)負(fù)債水平，也可達(dá)到314億萬(wàn)科08-10年負(fù)債情況統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)元年度2008年2009年2010年非流動(dòng)負(fù)債1586430.833414176.253140056.06第十八頁(yè)，共26頁(yè)。第十八頁(yè)，共26頁(yè)。此外，公司擬與華潤(rùn)集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)公司展開合作，金額不超過(guò)人民幣44.2億元。因此，通過(guò)債務(wù)融資可以滿足萬(wàn)科2011外部融資需求?？梢詫?shí)現(xiàn)預(yù)期營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率第十九頁(yè)，共26頁(yè)。第十九頁(yè)，共26頁(yè)。5.營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)與融資能力的權(quán)衡與協(xié)調(diào)

營(yíng)業(yè)收入凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)凈資產(chǎn)收益率200811.32%34.38%1.10395812.65%200913.15%35.52%1.06657214.26%201017.43%23.52%1.04222716.47%201113.97%～19.53%.23.52%~31.14%1.0514.46%~16.50%ROE及其分解預(yù)測(cè)第二十頁(yè)，共26頁(yè)。第二十頁(yè)，共26頁(yè)。堅(jiān)持穩(wěn)健的發(fā)展策略，良好的資金狀況有助于公司在各種市場(chǎng)情況下確保經(jīng)營(yíng)安全。所以預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入凈利率在可實(shí)現(xiàn)范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)政策緊縮，預(yù)測(cè)期總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率23.52%~31.14%高于2010年，合理。2011年5月9日本次A股股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃股權(quán)期權(quán)授予登記完成。A股股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃作為以權(quán)益結(jié)算的股份支付安排，因此2011年股東權(quán)益會(huì)有所增加，而營(yíng)業(yè)收入也有所增加，權(quán)益乘數(shù)預(yù)測(cè)值1.05略高于2010年的1.04，因此也較為合理。第二十一頁(yè)，共26頁(yè)。第二十一頁(yè)，共26頁(yè)。將萬(wàn)科2011年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)值與其可持續(xù)增長(zhǎng)率做出比較，發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科2011年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)值略超過(guò)其可持續(xù)增長(zhǎng)率，在可實(shí)現(xiàn)范圍之內(nèi)。但由于計(jì)算非穩(wěn)態(tài)下可持續(xù)增長(zhǎng)率的時(shí)候運(yùn)用了預(yù)測(cè)期資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、預(yù)測(cè)期權(quán)益乘數(shù)、預(yù)測(cè)期營(yíng)業(yè)收入凈利率、預(yù)測(cè)期股利支付率等存在誤差的指標(biāo)，使得計(jì)算值必然存在一定程度的誤差。在融資約束條件下推測(cè)凈資產(chǎn)收益率預(yù)測(cè)值應(yīng)該比實(shí)際值略高一些，因此應(yīng)該在16.50%左右甚至略微偏高，而可持續(xù)增長(zhǎng)率為15.99%，根據(jù)VanHorne的思想，實(shí)際增長(zhǎng)率不超過(guò)可持續(xù)增長(zhǎng)率的4-6倍是企業(yè)可以接受的增長(zhǎng)范圍。結(jié)論，萬(wàn)科預(yù)測(cè)期營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率是可以實(shí)現(xiàn)的。第二十二頁(yè)，共26頁(yè)。第二十二頁(yè)，共26頁(yè)。分析結(jié)論及措施1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論2、綜合財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)3、資產(chǎn)需求可行性措施：提升現(xiàn)有資源的使用效率，強(qiáng)化內(nèi)生增長(zhǎng)能力提高內(nèi)部融資比例，降低對(duì)外源融資的依賴深耕銀企合作，關(guān)注創(chuàng)新型金融產(chǎn)品謹(jǐn)慎投資，推動(dòng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，開拓新盈利增長(zhǎng)點(diǎn)第二十三頁(yè)，共26頁(yè)。第二十三頁(yè)，共26頁(yè)。七、小組匯報(bào)存在問(wèn)題1.對(duì)于具體的預(yù)測(cè)方法無(wú)法做到準(zhǔn)確和統(tǒng)一2.對(duì)報(bào)告的結(jié)構(gòu)和每章節(jié)之間的邏輯關(guān)系把握不夠清楚3.小組成員之間報(bào)告銜接不夠及時(shí)，導(dǎo)致報(bào)告完成進(jìn)度受到影響4．作報(bào)告的過(guò)程中，對(duì)從龐雜的信息當(dāng)中提取有用信息的方法欠妥，以致在閱讀相關(guān)資料中，在提取信息和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題上效率不高5.報(bào)告的寫作整體性不夠強(qiáng)6.分析思路不夠高明確，思路有些局限于對(duì)于數(shù)據(jù)的表層分析和比率的定量分析，缺乏分析的力度和