山東市場調(diào)研及定位建議報告

報告思路目標對于宏觀市場的判斷對于項目地的判斷案例研究產(chǎn)品定位建議客戶群體定位總結(jié)目標——產(chǎn)品發(fā)展方向開發(fā)商目標的理解：發(fā)展商語錄：打造濱州獨一無二的產(chǎn)品，不做同質(zhì)化產(chǎn)品報告內(nèi)容：濱州臨水高端別墅住宅項目建成后將成為濱州市東郊乃至全市高端樓盤典范精準市場定位目標：目標表現(xiàn)客戶青睞一個位于城市邊緣，擁有水景資源的項目，如何能進行準確產(chǎn)品定位？未來2-3年中國經(jīng)濟依然持續(xù)快速發(fā)展，構(gòu)成了支撐房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的堅實基石國家統(tǒng)計局利用經(jīng)濟計量模型做出預測：“十一五”（2006-2010）期間，中國GDP年均增長率將達到8％左右高盛、摩根將中國2010年GDP增幅預期自先前的9.0%調(diào)高至9.5%宏觀政策環(huán)境經(jīng)濟硬著陸可能性低，將有力保障房地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境中國每年新增就業(yè)人口近千萬經(jīng)濟持續(xù)增長就業(yè)增加政治穩(wěn)定GDP每上漲1％，增加新工作崗位80～90萬個為保證中國每年新增人口就業(yè)機會，中國GDP增長率將不得低于7％保證GDP增長速度房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況小于4%萎縮4%—5%停滯甚至倒退5%—8%穩(wěn)定發(fā)展8%—10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展宏觀政策環(huán)境隨著限購令進一步的實施，更多的二線，三線城市將被納入到限購范圍，相關(guān)信息透露濱州市周邊城市包括東營，淄博在內(nèi)的城市將被納入到新的限購令城市范圍之中。濱州目前不會被納入到限購令城市的范圍國務院明確指出：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施城市房產(chǎn)限購股市的低迷匯率的走高外部熱錢將會瞄準新的城市發(fā)展熱土固定資產(chǎn)投資依然作為資產(chǎn)保值主導宏觀政策環(huán)境市場篇濱州概況

濱州市位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營市，南連淄博市，西南與濟南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。濱州地理位置分析濱州地理位置分析渤海濱城中心區(qū)濱州地區(qū)黃河東營淄博濟南河北濱州2001年建市，現(xiàn)轄濱城區(qū)、惠民縣、陽信縣、無棣縣、沾化縣、博興縣、鄒平縣六縣一區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，版圖面積9600平方公里，人口369萬人。濱州市的中心城區(qū)位于黃河邊上的濱城區(qū)。濱城區(qū)面積1040平方公里，總?cè)丝?0萬。是濱州市委、市政府駐地,也是全市的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心。濱州概況【環(huán)境氣候】

屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。全市年平均氣溫12.1-13.1℃，極端最高氣溫40.9℃，極端最低氣溫-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小時。

【地域特征】

濱州市地勢南高北低，大致上由西南向東北傾斜，漸次過度到大海。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。

【人口民族】

2010年，濱州全市總?cè)丝?77.92萬人，人口密度為395人/平方公里，其中農(nóng)業(yè)人口285.89萬人，非農(nóng)業(yè)人口92.03萬人。全市少數(shù)民族約占總?cè)丝诘?‰，分布全市各縣區(qū)。主體少數(shù)民族是回族，主要集中在陽信、無棣縣的6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、26個村莊，其中純回族村18個，回漢雜居村8個。四季分明，氣候宜人為濱州提供了舒適的居住環(huán)境濱州概況【行政區(qū)劃】

濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。全市18個鄉(xiāng)，53個鎮(zhèn)，15個辦事處。

【城市特點】

濱州具有依河傍海的天然優(yōu)勢，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟圈與黃河經(jīng)濟帶的交匯點。環(huán)渤海經(jīng)濟圈的崛起，黃河經(jīng)濟帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。濱州城市定位自然生態(tài)園林城市，科技現(xiàn)代工業(yè)城市濱州概況濱州經(jīng)濟狀況分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，濱州市宏觀經(jīng)濟保持著穩(wěn)定且較高的增長速度，從2006年開始經(jīng)濟進入調(diào)整穩(wěn)定階段，受全球經(jīng)濟危機影響，2008－2010年增幅有所下降。濱州經(jīng)濟持續(xù)增長,到2006年全市GDP增幅達到33%，2007年全市GDP突破1000億大關(guān)，受全球經(jīng)濟危機影響，2008年增幅下降至13.1%，達到1236.83億元，截止到2010年，濱州市GDP達到1551.52億元。濱州概況根據(jù)城市GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，濱州市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時期。濱州經(jīng)濟狀況分析濱州概況濱州經(jīng)濟狀況分析近五年來濱州國民生產(chǎn)總值保持著平穩(wěn)的上升趨勢，各產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對GDP的貢獻程度增強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。截止到2010年，濱州市第一產(chǎn)業(yè)達到155.48億元，第二產(chǎn)業(yè)達到847.31億元，第三產(chǎn)業(yè)達到548.73億元濱州概況從2008年到2010年，濱州市三產(chǎn)業(yè)所占比例中，第三產(chǎn)業(yè)逐年增長，第二產(chǎn)業(yè)逐步回落，第一產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表明濱州市的國民基礎(chǔ)逐步增強，同時第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也促進了濱州市的第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)，有利于優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進市場充分發(fā)育，緩解就業(yè)壓力，從而促進整個經(jīng)濟持續(xù)、快速健康發(fā)展。濱州經(jīng)濟狀況分析濱州概況據(jù)國家統(tǒng)計局資料分析，2010年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到19109元人民幣，同比增長7.8％；山東省人均可支配收入為21737，同比增長12.5%。從上表看出，雖然濱州市人均可支配收入還略低于山東省,但是已經(jīng)超過全國平均水平。而且它的增長幅度要基本與山東保持平衡，遠遠超過全國增長水平，這說明濱州市經(jīng)濟建設已經(jīng)跨上穩(wěn)步快速軌道。人均收入逐漸增高，消費潛力增強濱州經(jīng)濟狀況分析濱州概況中海東海北海南海東環(huán)城景觀帶南環(huán)城景觀帶西環(huán)城景觀帶北環(huán)城景觀帶西海123456789城市建設現(xiàn)狀

概況：濱城區(qū)建成區(qū)面積51.8平方公里，建成區(qū)人口45萬，城市道路達175.6公里；擁有城市公共綠地990公頃；城市化水平達到69.8%。濱州發(fā)展規(guī)劃方向分析濱州概況老城區(qū)：東起205國道，南至南外環(huán)路，西到渤海十一路，北至220國道。新城區(qū)：東起渤海十一路，南至南外環(huán)路，西到渤海十八路，北至220國道。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：東起渤海十八路，南至南外環(huán)路，西到西外環(huán)路，北至220國道。開發(fā)區(qū)市場供應越來越大，高端別墅項目越來越多，主要集中在中海附近。隨著新城區(qū)的開發(fā)，政府政策的利好，新城區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)如火如荼，主要集中在渤海十八路沿線及南海附近。老城區(qū)土地資源有限，外加土地、拆遷成本較高，別墅開發(fā)向東區(qū)發(fā)展，主要集中在東外環(huán)沿線及東海附近。濱州發(fā)展規(guī)劃方向分析濱州概況區(qū)域優(yōu)勢劣勢老城區(qū)路網(wǎng)發(fā)達，公交便利濱州核心商業(yè)中心工行、建行、齊魯證券等金融機構(gòu)齊全老北鎮(zhèn)中學、市三中、市一小等教育系統(tǒng)完善濱州醫(yī)學院附屬醫(yī)院、人民醫(yī)院等醫(yī)療配套完善市政辦公配套齊全交通相對擁擠車流噪音大綠化環(huán)境一般空氣質(zhì)量較差人流復雜，治安情況一般受市政規(guī)劃影響，原城區(qū)政務中心西移，導致居住群落向西轉(zhuǎn)移，尤其是機關(guān)單位領(lǐng)導層新城區(qū)路網(wǎng)發(fā)達，交通暢通北鎮(zhèn)中學等名校駐地濱州市政務中心所在地，治安較好空氣質(zhì)量好，綠化環(huán)境佳公交線路不完善社區(qū)商業(yè)為主，生活配套設施缺乏開發(fā)區(qū)路網(wǎng)發(fā)達長途汽車總站10月遷移到長江一路地價便宜公交線路少周邊商業(yè)配套不完善空氣質(zhì)量差人流復雜，治安情況一般教育、市政及醫(yī)療配套不完善濱州市委、市政府提出了建設“四環(huán)五海”景觀特色，打造市強民富、碧水綠蔭的生態(tài)園林型現(xiàn)代濱州的總體目標。圍繞這一總體目標，濱州人民按照老城區(qū)、新城區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“三位一體、整體推進”的發(fā)展思路，進一步加快了新區(qū)建設和舊城改造力度，有力的推進了全市城市化進程。新城區(qū)建設老城區(qū)改造同步進行?！八沫h(huán)五?！币?guī)劃面積176平方公里，主要內(nèi)容為建設環(huán)城公路、環(huán)城水系、環(huán)城綠化帶、環(huán)城風景帶和新建西、南、北、中四個水庫?！八沫h(huán)”總長度60公里，“五?！笨傂钏?.5億立方米，將種植速生林、棗林1.1萬畝。“四環(huán)五?！惫こ掏瓿珊螅瑢⑿纬伞吧鷳B(tài)濱州，四環(huán)五海，三十六橋、七十二湖”的城市特色經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設初具規(guī)模。濱州發(fā)展規(guī)劃方向分析濱州概況老城區(qū)面貌濱州發(fā)展規(guī)劃方向分析濱州概況城市新區(qū)面貌濱州發(fā)展規(guī)劃方向分析濱州概況200撈6年-201宜0年濱州市牲固定資產(chǎn)把以年均超智過20％的速度快假速發(fā)展，萄截止到201患0年，全市王固定資產(chǎn)剝投資總額觸達到886.撒12億元。房地產(chǎn)嗚發(fā)展起獵步晚，測速度快襯，過程古程跨越洲式發(fā)展截止到2010年，濱州帥市房地產(chǎn)歸開發(fā)值占裹固定資產(chǎn)簽投資比例10.從90％濱州房地夸產(chǎn)市場分暴析由于新評市政大奔樓的啟這用以及球新城區(qū)菜規(guī)模的攜逐步形樹成，帶島動了房降產(chǎn)業(yè)的凱快速發(fā)啟展。尤趣其200努8年，濱州提房產(chǎn)開發(fā)勒額比前一定年增長了116.黃5％，達到50.6章7億。從濱州泥商品房跡銷售走宅勢看，蠅投資的先增加一壟定會有茂旺盛的呢銷售勢濤頭所支倚持。2010年商品房銷售額臣達到262.丟85萬㎡，創(chuàng)歷秧史新高屈。濱州房輪地產(chǎn)市謝場分析2006年-20悲10年，濱姓州市商欲品房施萍工面積雙以年均帆超過40％的速度紐奉增長，同側(cè)時商品房掘竣工面積脫增長率也鹿以年均超澡過40％速度籠增長。圾截止到201當0年底，拌商品房殺施工面陶積達到710.咳02萬㎡，竣工寺面積達咸到143.類3萬㎡。濱州市眨商品房滲市場正拋處在快煌速發(fā)展姨道路上協(xié)。濱州房地紐奉產(chǎn)市場分糊析大部分多為層建筑+少量高層勾建筑濱州由晨于房地警產(chǎn)起步衛(wèi)較晚，路土地充丑裕，且鋒地塊成跨本相對濱較低，酒故原有咳開發(fā)項軍目大多瀉為多層好建筑，惑目前隨毅著城市唇的進一休步發(fā)展澡，越來延越多的并小高層腹，高層謊，以及痛高品質(zhì)選別墅項娃目逐漸銅增多，記市場開校始邁向痰多元化預。濱州房溪地產(chǎn)市稠場分析

濱州居民對通風采光要求較高，故當?shù)貥潜P建筑物之間的間距都相對較大樓間距并較大濱州房指地產(chǎn)市鑼場分析售樓部裝貢修檔次低濱州房掉地產(chǎn)市需場分析中高品質(zhì)冊樓盤較少濱州房地厚產(chǎn)市場分島析小區(qū)規(guī)斗劃較為吩簡單高品質(zhì)的承園林景觀仇打造，必谷然會大大恭增加項目肥的開發(fā)成如本，而濱絨州由于樓傷盤價格相虛對較低，忽為了節(jié)約側(cè)成本，園夜林景觀規(guī)藝劃都較為頃簡單。濱州房地吵產(chǎn)市場分袍析樓市小秋結(jié)：濱州作為皂一個新興廉城市，房伙地產(chǎn)起步蹲較晚，房袋價相對周諸邊其他城飼市，較低少，但又是竭農(nóng)業(yè)為主孝導產(chǎn)業(yè)，零外來人口肥及城市人滅口不足，歪城市化進豈程緩慢。酒城市交通筆體系不夠粉健全，無香火車站、懇機場，在輝一定程度僵上阻礙了頓濱州經(jīng)濟缺發(fā)展。當奴地現(xiàn)有樓沉盤多數(shù)功嘗能設計均遙較為簡單臘，園林景托觀規(guī)劃要矮求不高，反由于濱州何土地資源鄭豐富，加團之受傳統(tǒng)莊的居住文豬化的影響宵，濱州現(xiàn)輪有所開發(fā)詠的房地產(chǎn)饑項目建筑迫密度和容壞積率均較接低，所以受通風采光魂效果均較附為良好。濱州房地楊產(chǎn)市場分含析市區(qū)主堡要在售逝樓盤分萬布圖１５８２６９３７１０４１１項目地濱州房地國產(chǎn)市場分嬌析編號項目名稱編號項目名稱1里香格拉?水岸綠城6新悅田園牧歌2香溪翠庭7信達國際花園城3中海城棕櫚灣8新湖玫瑰園4中海城?渤海城邦9中興綠都花園5祥泰麒麟閣10中央公園11上海世家精選樓詞盤個案鈔分析—項目名稱香格里拉·水岸綠城推廣主題

天賦稀貴榮耀典藏開發(fā)商濱州市一零一置業(yè)有限公司物業(yè)管理待定地理位置濱州市渤海一路黃河十五路白鷺洲西岸建設規(guī)模27萬㎡周邊環(huán)境位于東區(qū)中心，距老城區(qū)中心5分鐘車程，東鄰90萬平方米的白鷺湖。相關(guān)配套酒店，火車站，學校結(jié)構(gòu)形式高層，聯(lián)排主力戶型90-175㎡銷售價位均價3800元/㎡客戶類型本地客群為主推廣方式報廣，雜志，網(wǎng)絡付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.8折物業(yè)費用待定香格里勾拉·水岸綠榆城，距為離本項剖目最近席，目前旬只在售鉛高層，數(shù)別墅暫也未動工辟，高層相預計明設年5月交房。乳周邊環(huán)境渴較好。項割目規(guī)劃合捉理，綠化礦景觀設計抬先進。濱州房地購產(chǎn)市場分宋析項目名稱香溪翠庭推廣主題科技美墅舒適生活開發(fā)商山東和居置業(yè)有限公司物業(yè)管理待定地理位置渤海十九路與長江二路交匯處建設規(guī)模6萬平方米周邊環(huán)境濱州市開發(fā)區(qū)中心位置，距離市中心5分鐘車程。相關(guān)配套中學，幼兒園，政府部門結(jié)構(gòu)形式聯(lián)排，雙拼主力戶型206-321㎡銷售價位待定客戶類型待定推廣方式2011年10月開盤付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策待定物業(yè)費用待定香溪翠庭卵整體采用權(quán)西班牙異億域風情，省整體定位技為人居典允范，生態(tài)惑之城。主森打科技成拋分，包含冬地源熱泵煩等領(lǐng)先的蘇科技住宅剖元素。精選樓包盤個案贊分析—濱州房濫地產(chǎn)市刷場分析項目名稱中海城棕櫚灣推廣主題和諧人居，碧水綠蔭開發(fā)商濱州市萊鋼建設置業(yè)有限公司物業(yè)管理山東信萊物業(yè)管理有限公司地理位置濱城區(qū)黃河12路渤海18路交叉口往西建設規(guī)模15萬平方米周邊環(huán)境中海附近，城市新區(qū)，政府周邊相關(guān)配套濱州國際會展中心結(jié)構(gòu)形式獨棟、雙拼、多層主力戶型390-534㎡銷售價位均價9000-12000元/平方米，價格上下浮動1-2％客戶類型本地客戶，內(nèi)部關(guān)系客群推廣方式報廣，雜志為主付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款8.5折物業(yè)費用待定一期已交拌房，目前災銷售二期春聯(lián)體、雙欺拼別墅，據(jù)已封頂。練項目綠化殼景觀一般瓦，水景資眠源豐富。嘆周邊環(huán)境鑒優(yōu)雅，配賢套齊全。沃開發(fā)商實態(tài)力雄厚。精選樓盤寶個案分析—濱州房地文產(chǎn)市場分攔析項目名稱中海城·渤海城邦推廣主題中海城40萬㎡西班牙情景洋房開發(fā)商濱州市萊鋼建設置業(yè)有限公司物業(yè)管理山東信萊物業(yè)管理有限公司地理位置濱州市渤海十八路與黃河十三路交匯處建設規(guī)模41萬平方米周邊環(huán)境項目南側(cè)城市未來主干道黃河十二路，北測是黃河十五路，東側(cè)是渤海十八路，西測為渤海二十路，相關(guān)配套濱州國際會展中心學校結(jié)構(gòu)形式花園洋房，高層主力戶型90-155㎡銷售價位3650元/平方米客戶類型本地剛需客戶為主推廣方式雜志，報廣付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.9折物業(yè)費用約為0.5元·㎡/月中海城·渤海城邦輔包括高層翅，花園洋優(yōu)房，目前灶花園洋房銜已封頂，否高層還未仗動工，洋河房均價3650元/㎡，整體痕去化速度贊較慢。精選樓藥盤個案帆分析—濱州房地延產(chǎn)市場分猛析項目名稱祥泰麒麟閣推廣主題濱州首席32萬平方米原生深水湖畔人文大宅開發(fā)商祥泰實業(yè)物業(yè)管理祥泰物業(yè)有限公司地理位置黃河十二路渤海十一路建設規(guī)模32萬平方米周邊環(huán)境原生深水湖畔，六中學區(qū)，中行，區(qū)公安局相關(guān)配套學校，銀行，超市，集貿(mào)市場結(jié)構(gòu)形式多層，小高層主力戶型92-136.5㎡兩房，三房銷售價位3750元/㎡客戶類型本地人為主推廣方式報廣，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.2折物業(yè)費用0.40元/平方米·月項目以兩隨房為主，雄總價較低赴。項目自06年銷售根至今還渴剩一棟六房源未蔥售，反暮應濱州誼房地產(chǎn)速市場很增平淡。宜周邊交薄通便捷產(chǎn)、配套捷設計齊幼全，一粘二期已鑄入住。精選樓盤失個案分析—濱州房地透產(chǎn)市場分縣析項目名稱新悅田園牧歌推廣主題巔峰生活尊貴亦從容開發(fā)商信達國際花園城物業(yè)管理待定地理位置濱城區(qū)黃河八路渤海十二路以西建設規(guī)模18萬㎡周邊環(huán)境相關(guān)配套醫(yī)院，百貨大樓結(jié)構(gòu)形式小高層，高層主力戶型110-510㎡銷售價位4700元/㎡客戶類型本地客戶及周邊縣市推廣方式明星效應，報廣，雜志，網(wǎng)絡，電視付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.9折物業(yè)費用待定新悅田廣園牧歌是隱目前整個澆濱州市唯困一聘請明件星代言的快樓盤，以頁打造濱州融第一高端煤樓盤為目攤標，在濱轎州具有一棗定影響力刮，目前欲陣在地產(chǎn)“談五大行”捷之間選擇妙一家作為古物業(yè)代理保公司精選樓舟盤個案扣分析—濱州房選地產(chǎn)市久場分析項目名稱信達國際花園城推廣主題新都心私家海健康家開發(fā)商山東信達置業(yè)有限公司物業(yè)管理待定地理位置濱州市汽車總站東臨建設規(guī)模65萬平方米周邊環(huán)境北鄰220國道，南臨長江一路，黃河一路從小區(qū)中心通過相關(guān)配套汽車站醫(yī)院商貿(mào)城學校結(jié)構(gòu)形式小高層主力戶型70-125㎡兩房三房銷售價位3300-3700元/㎡（現(xiàn)在僅剩72㎡一種戶型）已銷售90％客戶類型本地客戶，部分周邊市縣推廣方式報廣，雜志，網(wǎng)絡付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款9.6折按揭9.8折物業(yè)費用約0.5元·㎡/月信達寫國際花辰園城緊則鄰秦臺綁河、以牢小戶型輸為主，禍項目對挎面是城自市汽車帥站交通蜓便捷。階項目整澤體展示澡型良好梢。去化兇速度快忽，開盤搏不到2月基本躲售罄，值項目宣尺傳力度稿大，當則地客戶魄口碑好鋸。精選樓盤北個案分析—濱州房地覺產(chǎn)市場分越析項目名稱新湖玫瑰園推廣主題名宅為生活榮耀加冕開發(fā)商濱州新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理上海新湖物業(yè)地理位置濱州市城南文教區(qū)，渤海十一路以東，盛華路以南建設規(guī)模63500㎡周邊環(huán)境北臨秦臺河，南靠黃河文化風情園，東臨蒲湖公園，相關(guān)配套醫(yī)院學校結(jié)構(gòu)形式獨棟排屋花園洋房主力戶型別墅260-430㎡花園洋房80-110㎡銷售價位花園洋房均價4000元/㎡，別墅均價8000元/㎡客戶類型本地客群為主推廣方式報廣，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策全款有少量優(yōu)惠物業(yè)費用待定新湖玫拉瑰園采用上南加州建遠筑風格，衛(wèi)目前項目膠一期已售燃罄，二期葡還未正式堪開盤。項敘目整體強左調(diào)物業(yè)，債園林及開息發(fā)商實力提為主精選樓盤鄙個案分析—濱州房夕地產(chǎn)市捎場分析項目名稱中興綠都花園推廣主題德系豪宅都心MVP開發(fā)商濱州中興置業(yè)有限公司物業(yè)管理中興物業(yè)地理位置黃河五路與新立河東路交匯處建設規(guī)模171735平方米周邊環(huán)境處于城中心，緊鄰新立河相關(guān)配套醫(yī)院學校酒店結(jié)構(gòu)形式小高層，高層主力戶型104-108平方米銷售價位5000元/m2客戶類型本地客戶推廣方式報廣，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策9.9折物業(yè)費用待定中興綠馬都花園預識計2011年9月開盤，慎目前只是胸進行項目吹的展示。窯整個項目扒位于城市謎中心位置棋，配套相度對齊全。精選樓盤懼個案分析—濱州房地毯產(chǎn)市場分欄析項目名稱中央公園推廣主題每個城市都只有一個中央開發(fā)商濱州富泰置業(yè)有限公司物業(yè)管理待定地理位置渤海七路與黃河三路交匯處建設規(guī)模28萬㎡周邊環(huán)境項目所處商圈為目前濱州市的核心商業(yè)圈，主要集中在老城區(qū)的黃河三路、黃河四路和渤海七路之間。相關(guān)配套超市，學校，醫(yī)院，商業(yè)結(jié)構(gòu)形式高層主力戶型70-110平方米銷售價位5000元/平方米客戶類型未開盤推廣方式報廣，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策未開盤物業(yè)費用待定中央公園直預計201私1年10月開盤，穩(wěn)目前只是臺進行項目敞的展示，楚沒有任何猶排號等活燙動，物業(yè)幟擬定為大敏潤發(fā)同等抱物業(yè)管理言。精選樓盤光個案分析—濱州房地軍產(chǎn)市場分幸析項目名稱上海世家推廣主題一一開發(fā)商濱州金居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理建翔物業(yè)有限公司地理位置濱城區(qū)濱州市渤海十八路485號建設規(guī)模22萬㎡周邊環(huán)境位于南海之畔，瀕臨景觀大道渤海十八路相關(guān)配套學校公園大賣場結(jié)構(gòu)形式小高層主力戶型100㎡左右銷售價位3649元/平方米客戶類型本地客戶為主推廣方式報廣，網(wǎng)絡，雜志付款方式全款，按揭優(yōu)惠政策貸款9.9，全款9.8折物業(yè)費用0.7元·㎡/月上海世罪家200百7年開盤，世目前僅剩汪下房型面斥積100㎡左右的心戶型，房援源較充裕沖。精選樓盤揀個案分析—濱州房地論產(chǎn)市場分哪析別墅26265㎡棕櫚灣西地塊340盡00㎡商業(yè)街揉區(qū)中海城揚棕櫚長灣目前鋒在售為核西地塊悔別墅典型案慮例分析—中海城怎棕櫚灣濱州房餅地產(chǎn)市劉場分析中海城壞棕櫚評灣以多她層，雙蘋拼和獨頌棟別墅宴為主，謙其中多兼層僅對主開發(fā)商燥和政府會有關(guān)部靈門內(nèi)部雀認籌。雙拼和敬獨棟別族墅產(chǎn)品況面積在397.莖96㎡一534.叔24㎡之間。整體建大筑以北窄美風格踩為主。典型案例勵分析—中海城辱棕櫚灣濱州房地它產(chǎn)市場分否析本地客群外地客群中海城精棕櫚膨灣多層米已被當尾地政府兔買斷，賄剩余獨傘棟價格虧在400-掛500萬之間杏。VS內(nèi)部關(guān)籌系客戶救群體在岸整體購途買客群霸中所占本地客彎群比例約覺為30％。典型案炕例分析—中海城濫棕櫚伍灣濱州房愿地產(chǎn)市更場分析供需價格濱州市住宅喂樓盤主匠要價格淘主要集鍬中在300暮0—400旦0元/m2根據(jù)市場懇調(diào)研及相襯關(guān)數(shù)據(jù)分章析，目前濱州住宅蓋價格主要倡集中在300鋒0—500榴0元/m2，占整個誤市場的74%，500色0元/m2以上的占15%。濱州房般地產(chǎn)市揭場分析0％10％20％30％40％50％60％70％80％90％100％11％40％34％15％3000以下3000-40004000-50005000以上濱州市壺在售住錘宅樓盤上房型比盯例圖供應面積濱州市蓮在售住比宅樓盤派面積主肝要集中事在100—140㎡面積段根據(jù)市場濤調(diào)研及相幅關(guān)數(shù)據(jù)分醒析，目前濱州市棟商品房周住宅結(jié)庭構(gòu)面積羽段主要剪集中在100含—14附0㎡面積段佛，三、四徐房實用性俊占戶型比險較多；其住中100—紫120㎡、120—融140㎡占整個熄市場的67%，140㎡以上占10%，80—1炒00㎡占15%，80㎡以下債占8%。濱州房地訂產(chǎn)市場分超析供應房型濱州市敬在售住扭宅樓盤運房型主味要以兩鉤房和三弄房房型蘿為主根據(jù)市備場調(diào)研煌及相關(guān)奪數(shù)據(jù)分遇析，目逗前濱州市在眉售樓盤主禍要以兩房僑和三房房摧型為主，遇占70%?？梢婇_柄發(fā)商對剛尚需客戶及泡改善型需半求比較有施信心，主小要推兩房球和三房房奔型來滿足哈市場需求投。別墅市粥場保持10％的穩(wěn)定反市場份額產(chǎn)，市場依貫然存在別防墅高端消轉(zhuǎn)費群體。濱州房旱地產(chǎn)市仁場分析0％10％20％30％40％50％60％70％80％90％100％8％32％38％10％10％2％一房二房三房四房別墅躍層濱州市盲在售住稈宅樓盤澆房型比藏例圖總結(jié)分未析目前濱鵲州樓市裁主要分武兩大區(qū)摧域：新帶區(qū)與老濤區(qū)。受甘濱州市險城市發(fā)雄展戰(zhàn)略挑的影響挎，目前鴿新老城囑區(qū)已明俗顯呈現(xiàn)肯“東商呼西居”這的格局首。

老餐區(qū)舊城弊改造，刪其中以分“渤海尖國際廣怕場”和姥“國貿(mào)雞新天地暗”為代傅表的商膀業(yè)項目喚倍受關(guān)冰注，住甲宅項目碰則較受肅冷落。新區(qū)建設遼熱火朝天硬，政府在件新區(qū)投入屆了大量的繭綠化景觀索及市政配魂套，使新暴區(qū)的居住痰環(huán)倍受濱訊州人們的段青睞。該悉區(qū)域的住哥宅項目總貼體品質(zhì)相牽對老區(qū)更艷勝一籌。濱州房地材產(chǎn)經(jīng)過近侄幾年的發(fā)嗚展，市場巖日趨成熟稅，需求表獄現(xiàn)旺盛。婆在需求旺煉盛的市場紫環(huán)境下，鑼大部分樓刃盤銷售狀歐況較為可棵觀，但縱由觀整個市軟場，某些閣戶型面積躬較為緊湊卡的產(chǎn)品較共受廣大消唇費者喜歡越。此外，通畜過對消費防群體的了布解，其消士費特征還蠶有以下幾拿點：1.對朝北、東劇西向的戶捎型有較大茅抗性，朝找南的戶型申較易銷；2.趨向于對小戶推型的選擇賓，面積在100-猴130㎡最受歡慎迎；3.對房屋總徒價的敏感單度較高，腳總價在35-4絹5萬元以內(nèi)為市宜。濱州房粉地產(chǎn)市目場分析基地篇地塊位置滑：主城區(qū)水庫項目地濱州市濱城區(qū)梁才街道辦事處東外環(huán)以東，東郊水庫以北。距離城劇市中心屢僅8分鐘車算程項目地疫塊概況地塊規(guī)豈模：557畝項目地塊557畝東郊水庫黃本河大十據(jù)六勉路黃摸河構(gòu)十繳五盆路二0五行國胖道項目地周邊道路狀況項目地塊丸概況地塊周競邊環(huán)境垂及配套項目地所塊位于子濱州市厘的東部橫邊緣，誤是城市撲未來的貓物流聚裕集地，捧也是連脹接全國鎖各地的牧交通要丟道，目讓前該區(qū)內(nèi)域正在弟規(guī)劃建登設當中烘，各項則配套還召比較缺域乏，除味了地塊卸邊上的卻一所小朽學外，豎該區(qū)域楊其他各泉項配套煉設施目付前還處歸于空白五，預計陰未來四舞五年會漂得到有皮效地完頸善。項目地壺塊概況地塊價值戰(zhàn)分析環(huán)境優(yōu)勢降性——地塊東靠竟東郊水庫婦，有較豐波富的水資申源，且周徹邊尚無凡任何我污染，環(huán)槍境優(yōu)美、虧空氣清新亮；項目地競塊概況規(guī)模優(yōu)勢旅性——項目占地500畝，規(guī)模按龐大，可固以自成體爹系，附加止經(jīng)濟效益耽較為明顯添。大盤優(yōu)勢給園林廁規(guī)劃提陷供了較大的設拉計空間自身住緩戶較多矩，可自成病商業(yè)體圈系可以有效廁地降低單位開發(fā)刻成本內(nèi)部配套隙完善，對外界的依蒼賴性較小地塊價值尿分析項目地剩塊概況城市未來規(guī)劃方向濱州市身城市圍爹繞“四舒環(huán)五?！ど鷳B(tài)濱州性”特色城嘩市進行塑絹造，本項困目地位于銹城市五海循的東海旁包，處于城殘市規(guī)劃范它圍之中。目前在水項目地5分鐘車曬程范圍竊內(nèi)正在私建設和掀準備擬義建的項休目有義鑒烏小商睛品城，練城市東賄區(qū)長途窩客運站仗，濱州爐市火車朱站等。地塊價拖值分析項目地框塊概況屬性界定地理位置城市邊緣地帶片區(qū)發(fā)展具備良好發(fā)展前景項目規(guī)模規(guī)模巨大資源狀況無明顯比較優(yōu)勢配套資源現(xiàn)狀配套設施匱乏項目是位蛾于城區(qū)邊廈緣、具備勒良好的片魯區(qū)發(fā)展前向景、規(guī)?；ㄝ^大、資透源狀況一設般的住宅順項目。項目地塊恐屬性界定項目地塊礙概況1、從地塊凈的本身具橡備條件和鳥周邊綜合姓因素來看糾：均不存形在優(yōu)勢，津唯一支撐毛本項目的倉優(yōu)勢就是赤東海水庫幻玉景觀資源展，以及未歌來交通優(yōu)收勢；2、僅僅幟從地塊墻資源來尚看：本原項目如墓果打造暖對配套衫設施依答賴嚴重柳的的中套低端產(chǎn)勺品可能艇存在一嚷定問題愚；3、從景音觀資源淺來看：眉本項目水資源豐罰富，具備牢打造中機端以上尚的產(chǎn)品繳的潛質(zhì)嫂，高端翅產(chǎn)品對伴于配套映的依賴銅相對較役低；4、從距悠離角度小看：本根項目處濃于城市怒東郊，稿到市中子心車程竭約8分鐘。勝做為高宇端產(chǎn)品緊而言，屬距離較可為優(yōu)越湖。評價細目優(yōu)秀良好中等一般較差備注自然景觀

緊鄰東海水庫交通情況

205國道旁社會人文

一一區(qū)位形象

生活配套

一一輔助配套

一一

綜合評價項目地遙塊規(guī)劃項目地塊吩概況通過正確梁產(chǎn)品定位犬以及結(jié)合船強勢營銷禍策略，正扇確地引導穗消費者，裳可排除本擁案的市場飄壓力。濱州城市發(fā)展機會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展城市化建設推進本案支柱產(chǎn)業(yè)的帶動中心城區(qū)發(fā)展?jié)摿ξ锪骶奂匦纬删幼∨涮椎耐晟频貕K綜合開發(fā)價值地塊升值潛力大優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境大規(guī)模開發(fā)運作火車站建成使用市場需求有限城市建設水平不高單位自建房的影響城市需求量有限市場競爭激烈市場供給量較大房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速地塊開脅發(fā)價值準總評項目地披塊概況

swotS優(yōu)勢W劣勢1、項目地塊周邊景觀優(yōu)美，水資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。2、地塊位于濱州市規(guī)劃物流中心內(nèi)，地塊有較大的升值潛力。3、火車站的建成投入使用，會給項目所在區(qū)域帶來大量的人流，地塊未來商業(yè)價值凸顯。4、項目占地577畝，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。5、地塊所在區(qū)域，路網(wǎng)已基本形成，交通條件良好。1、地塊目前位于濱州城東的邊緣區(qū)，生活配套不是很完善。2、項目地塊現(xiàn)有大量住戶，尚未拆遷，給開發(fā)增加了一定的難度。3、開發(fā)商以往沒有任何項目開發(fā)經(jīng)驗，對項目的操作會帶來一定的難度。4、項目開發(fā)周期較長，這對本項目后期的銷售會帶來一定的風險。O機會SO發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會WO利用機會，克服劣勢1、濱州目前房價不高，仍有較大的提升空間，這對項目來說是一個契機。2、當前濱州市民投資意識不是很強，如果善加合理的引導，可以為本項目的后期銷售提供一個有利的機會。進行特色性的規(guī)劃，結(jié)合周邊環(huán)境，以個性化的產(chǎn)品，區(qū)域市場領(lǐng)跑者的身份，營造區(qū)域核心生活圈氛圍，借區(qū)域遠景價值提升項目價值。同時打造區(qū)域性品牌效應和品牌延伸，提升開發(fā)商的品牌形象。把握政府東拓發(fā)展的方向，注重項目的配套建設和發(fā)展，提升項目的整體區(qū)域價值。T威脅ST發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅WT減小劣勢，避免威脅1、當前濱州的樓盤供應量相對較大，而市場需求有限，這對本項目會帶來一定的威脅。2、國家宏觀政策的不確定性，給當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)也會帶來一定的威脅。走特色產(chǎn)品競爭路線，加快項目整體開發(fā)速度，確保前期資金回籠，中期擴大整體銷售，提升品牌，后期在風險可控的情況下實現(xiàn)較高的利潤，在規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、營銷等方面下功夫。把握客戶的需求，改善生活配套，將產(chǎn)品設計創(chuàng)新和營銷策略相結(jié)合。項目地塊SWOT分析產(chǎn)品篇是永不離落幕的遣風華，亦是亙古在存在的脊傳奇是建筑即文明的醋靈韻，旁是盛世窩江南的燭才情是石材立倉面的真實巷，是楊柳源水岸的傾照心江南城驚躁世之作即將綻放扁萬千風情帶著底胃蘊濃厚役的江南類文化，款帶著江襯南水鄉(xiāng)呢人特有攝的靈性唱，帶著里對紛繁劣生活的智徹底感沾悟，帶陜著對回段歸自然儀的居住億渴望盛世江范南，風晌情恣意天共水，水遠與天連。天凈水平寒月漾，水光月色兩相兼。月映水中天。人與景，人景古難全。景若佳時心自快，心遠樂處景應妍。休與俗人言。江南好/憶江南【宋·趙師俠】根據(jù)市場驅(qū)調(diào)研反饋瞞，結(jié)合本捎項目實際塘區(qū)位，地腐理特征，呼以濱州市寸目前獨一昂無二的產(chǎn)頁品進入市憲場，來贏遠得客戶的伸親睞。因此本項闖目整體將痕以江南水階鄉(xiāng)為建筑風街格炎晝永，初夜月侵床。露臥一叢蓮葉畔，芙蓉香細水風涼。枕上是仙鄉(xiāng)。望江南【宋·朱敦儒】

地處齊魯換之地，在閣中華文明狡的發(fā)祥與慢發(fā)展過程蹈中有很多配重要貢獻勒，其中最程廣為人知烘的是孔子蘋及其儒家死思想。濱而州作為孫古子的故鄉(xiāng)繁，同樣傳莊承了根深摸蒂固的民幼族文化氣蓬息?！霸绞敲褡迕说奈幕驮绞鞘勒娼绲奈幕?！”案名建倡議一：映像江南在這里耕有一個悲世外桃架源！案名建房誠議二：江南城陽春三裝月的江粱南城呢喃著臟春日的曉私語，鬼蝶舞鶯暴啼，柳春暗花明錄。風格：鴨多為簡急潔型色彩：大伍都以暖色由系和明亮克色彩為多外立面造籮型：相對絕簡單外立面都擴以涂料與槽面磚結(jié)合泥為主市場缺乏稅個性風格么，整體上謠較為粗糙籃──本項菜目的機會濱州現(xiàn)殼有建筑聯(lián)風格——現(xiàn)代傳統(tǒng)學簡潔建筑風竊格建議——江南庭院風格映像——江南庭東院風格映像——江南庭院風格元揭素——屋檐，顧庭院風格元素——建筑組病群風格元素——窗邊，陽表臺風格元崗素——建筑入榮口，圍銹墻客戶群餅體定位客戶群呈體定位尋找我們的客戶……他們是誰？他們需要什么……王女士身份：征廣告公違司白領(lǐng)家庭：武三口之歪家年齡：36歲區(qū)域：老侄城區(qū)置業(yè)原因作：09年老城閥區(qū)拆遷駕住戶王女士，謊濱州本地舞人，32歲，上陣班在老錯城區(qū)，現(xiàn)以前曾菌經(jīng)去看幕過上海歉世家，踩麒麟閣博等。覺勾得老城友區(qū)房價乏偏高，鴿希望在機附近區(qū)記域買套卸小戶型2房，在熱買房之藏余能留愚筆錢用項于投資廢?？蛻粼L談示意圖陸先生身份：工賞廠員工家庭：三速口之家年齡：39歲區(qū)域：卷老城區(qū)置業(yè)原踐因：改釋善居住亂環(huán)境陸先生，率是濱州本謠地人，39歲，上班轎在紡織廠兆，現(xiàn)在有向改善住房通的需求，辭希望買間材高檔3房與父蟻母同住食，父親旋愛好養(yǎng)絡花草，灘新房最皮好帶花街園。示意圖客戶訪談李先生身份：陜私營老平板家庭：蠟三口之炕家年齡：48歲區(qū)域：新姥城區(qū)置業(yè)原因棕：改善居孝住環(huán)境李先生，登是濟南人撥，48歲，來濱看州10年了，殖準備考威慮換個機房子，校家里比臘較傾向掀于購買討一套別喪墅，最童好在水歡邊，有噸花園。誘希望房翼子與工坦作地毗甚鄰，工芒作方便奪點。示意圖客戶訪談宋先生身份：銀秧行投資顧本問家庭：三獸口之家年齡：41歲區(qū)域：山老城區(qū)置業(yè)原饑因：改臣善居住意環(huán)境宋先生傻，是濱竊州本地蛾人，40歲出頭，你上班在新箏城區(qū)，以藥前曾經(jīng)去師看過中海紛城棕櫚扇灣，對于毒小區(qū)環(huán)境手要求高品遞質(zhì)，建筑敏密度不要在過于密集滋，想能享孤受別墅的剪私密空間纏。示意圖客戶訪談陳先生身份：夕政府公競務員家庭：五昆口之家年齡：52歲區(qū)域：侄老城區(qū)置業(yè)原因核：改善居始住環(huán)境陳先生集，是濱誓州本地格人，50歲出頭，燙上班在新晃城區(qū)，以劣前曾經(jīng)去仆看過渤海股城邦，對尸于小區(qū)環(huán)義境要求高汗，交通便瓜利，上班口方便。示意圖客戶訪占談秦先生身份：餐溝飲老板家庭：犁四口之似家年齡：49歲區(qū)域：省老城區(qū)置業(yè)原夠因：改織善居住險環(huán)境秦先生隔，是東蓬營市人冬，年齡行近50歲，來許濱州快20年，最近玩考慮到兒史子結(jié)婚，義現(xiàn)有住房仿無法滿足者需求，考濃慮把現(xiàn)在頸的房子留貍給兒子，睡自己在買量一套環(huán)境栽好一點的圖。示意圖客戶訪謙談客戶群稈體定位【客戶購買齡心理分析】使用便利體現(xiàn)身份價格實惠貪圖便宜實用主義跟風購買羊群效應面子問題購買原因購買心理營銷思路提高附加值，物超所值講事實、擺道理客戶營銷體驗營銷、品質(zhì)感增值保值投資渠道描繪遠景價值目標客戶身群體特征新貴需抬求關(guān)鍵詞新貴們(企業(yè)家忽階層)，需要抖一種東燭西(諸如房子)來把財富敬的檔次拉普開，享受躺這種距離芽為他們帶爛來的無限唱優(yōu)越感、齡成就感與董超然尊貴棚氣質(zhì)。因此他們叨置業(yè)中核亮心需求因廣素有兩點款：一是價賊值品質(zhì)，圈二是高端寫人氣?？蛻羧核狍w定位富人思維關(guān)鍵詞作為中國秀商人第一遮群體，我雜們的目標因客戶都是坑經(jīng)過不同牙的努力與斑艱苦奮斗四才能獲得調(diào)今天杰出銅的成就，勝無論在“慚物”與“贊我”兩種果境界都同瓜樣需要得脫到某種程炭度的精神曲與物質(zhì)滿漆足以“獎扭勵”他們埋所付出的謝一切努力鼠。他們有常波人不可企今及的經(jīng)濟喇實力和廣倚闊的人生搞見識，他勇們享受生劫活的標準袋自然也應黑該與常人五不同，對皮房、以至廁生活中方骨方面面的揮細枝末節(jié)讓，都獻莫不如此勉。而且，越稠來越多的盡富人們已得從消費性勢置業(yè)轉(zhuǎn)向咸盈利性置損業(yè)，購買板房產(chǎn)某種華程度也成兵為他們的丙財富之道蒼。目標客都戶群體艷特征客戶群扇體定位鎖定我們的市場客源陽信惠民無棣沾化博興鄒平淄博市東營市客戶群牲體定位他們是誰？年齡區(qū)間條：30歲——5蔬0歲外資、合資企業(yè)高級管理人員名人股份制企業(yè)股東政府官員民營企業(yè)家金融、證券、外貿(mào)電信、IT、大型國企高級管理者在外經(jīng)商濱州人在濱州經(jīng)商外地人客戶群么體定位客戶定位——顯性客戶是本項目的核心客戶，隱性客戶是本項目的重要客戶界定：區(qū)內(nèi)現(xiàn)奶有項目的主流購買老客戶群；職業(yè)：政府機仙關(guān)領(lǐng)導、疲私營業(yè)主臣、企業(yè)中高念層管理者哥、投資客炸。來源：濱城焦市及周沒邊城市磚；年齡：35－50歲；收入：家庭年收何入在50萬以上置業(yè)特死征：多為多辰次置業(yè)燥，改善狀居住環(huán)奸境，提亦升生活拍品質(zhì)，注重西產(chǎn)品的趨品質(zhì)和包周邊的證生態(tài)環(huán)亦境。重要客戶核心客戶顯性客戶隱性客戶基于對市柜場分析的喇提煉以及役對本項目笛開發(fā)策略總的取向，鄉(xiāng)豐客戶定位棍如下：本項目的拒客戶定位蒜策略抓住練現(xiàn)有的顯冬性客戶群檔，然后引塑導潛在的玻隱形客戶潮，提供滿贈足他們投催資需求和貸精神層次罪需求的產(chǎn)扮品。界定需要被但挖掘、拼被引導泛的潛在痰客戶群悶；職業(yè)：收入限較高的賓居民及孫企業(yè)白慌領(lǐng)階層稍；來源：濱城區(qū)拘為主；年齡：28－45歲；收入：家庭收入30萬以上置業(yè)特湖征：注重品項質(zhì)，對地校段要求較般高，偏向慕高性價比管產(chǎn)品?？蛻羧后w論定位目標客群辰細化定位年齡主要集中在30－50歲；家庭結(jié)構(gòu)為處于滿巢期的三口之家；來源區(qū)域主要集中在老城區(qū)及周邊縣市；工作穩(wěn)定，家庭年收入較高，非頂富階層；多為改善居住條件；物理層面年齡主要狐集中在30－50歲，主要具來源于濱壺州市主城馬區(qū)和周邊傘市縣具備一砍定經(jīng)濟回基礎(chǔ)濱州市的侵高收入階剝層1、年齡主軋要集中在30－50歲；2、看重的烏居家品質(zhì)/生活環(huán)色境等；3、對繁華鼠城市生活貢的向往；4、多為用二次以饞上置業(yè)冬；5、事業(yè)患處于上虜升階段冬；6、事業(yè)家火庭穩(wěn)固，斃人口以3～5人為主孟；交集目標客群定位財富積累階段，有一定的經(jīng)濟實力；追求健康高品質(zhì)生活，對住宅小區(qū)綠化、文化、檔次比較在意；看重居家品質(zhì)/生活環(huán)境等;心理層面客戶群縱體定位商人與巖私企業(yè)蟻主將成霸為購買降主力濱州人均之收入與其麻他大城市缺相比而言慈，尚有差叼距，但是拆當?shù)氐纳汤伺c企業(yè)挎主等成功薪人士不在晝少數(shù)，發(fā)摧掘潛力巨令大，這些仍客戶將成洗為購買本挖案的潛在諷主力，初忙步預計購嫂買比例將駛占整個樓賣盤的60％多。當?shù)卮蠓缎蛧胁镀髽I(yè)與脈事業(yè)單燭位中高灰層人士濱州城捕市雖小摧，人口訓不多，泉但是基塔本必要紗的事業(yè)刷單位、廈社會機化構(gòu)一個寬不少。凱這些機饑構(gòu)的中霉上層人謎士年收繳入可觀騾，在他哥們事業(yè)舟穩(wěn)定的板同時，暑會考慮餡提高自蕩己的生驚活品質(zhì)都，享受持生活，聞于是，允購置高泰檔住宅酸將成為云他們的鼠不二之織選。政府機構(gòu)瓣人員濱州市政槍府的搬遷朋，給該地原區(qū)的房產(chǎn)鋼經(jīng)濟注入后了動力。若為了工作閑與生活的蘿需要，將大會有部分倆政府工作瓜人員前來鼓購置。不可或缺逝的投資者每個城市溜房產(chǎn)業(yè)的芬興起，總疾少不了投泡資者的推失波助瀾，仔特別是一踢些房產(chǎn)經(jīng)存濟剛剛起幣步的地區(qū)迫。濱州的憑房產(chǎn)經(jīng)正濟正好跪符合了遞投資者嶼的投資察要求，咐較低的嚇總價，棉較快的恨發(fā)展速都度，吸金引了投價資者的短目光。蔥結(jié)合市宇場情況獨，預計東將有10％左右仆的投資織者將涉榜足本案嫂。本案未來撫客源分析濱州城東之邊緣區(qū)陌生、配仍套缺乏、稍生活不便無共享設啊施，民眾濁很少能到屋的區(qū)域現(xiàn)狀城市核側(cè)心新區(qū)配套全鄉(xiāng)豐、生活之便利設施共武享，全響市民眾干的活動盼中心未來？以城市的殖標準建設負本區(qū)域本區(qū)域禁將配套軋完善，稿自給自圈足，達欠到城市刷功能要欺求本區(qū)域土開放、頌共享，沿與城市脈對接，壟成為城啦市的公截共的一軟部分本區(qū)交通遼體系與城音市建立關(guān)尿聯(lián)本區(qū)域轟讓新建策老城共煌享新城袋市的設賽施、服膨務等配扯套以打造新迅“城”開查發(fā)理念，械規(guī)劃未來壺的城市新厲區(qū)產(chǎn)品未來角規(guī)劃新城：開陽放、多元扣、復合、毫完善開放的規(guī)姨劃理念，跡體現(xiàn)城市手氣息開放的交斤通體系、節(jié)道路、與縮慧城市對接死，實現(xiàn)社頃區(qū)的開放完性開放的齒公共空花間成為碧城市節(jié)繳點，成蒙為城市援的休憩飽區(qū)、商候務區(qū)開放的設恥施，承擔嬸對外的城階市服務功獵能多元的黎產(chǎn)品和姑文化，勇體現(xiàn)和德諧氣氛針對不間同的人么群，提盡供多元微化產(chǎn)品建筑形串態(tài)、建植筑風格震、環(huán)境溫景觀的煉多元化金組合復合的功歌能設施，肉形成自我渴完善的生啦活體系商務、密娛樂、腦購物等叮多功能苦組合，井自成完糕善打造新“城”產(chǎn)品未鑒來規(guī)劃產(chǎn)品檔次單價面積區(qū)間總價區(qū)間高檔：5000元/㎡以上170-250㎡85-125萬中高檔：3000-5000元/㎡90-190㎡57-95萬中低檔：3000元/㎡以下80-130㎡39萬以下首期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃高檔住宅中檔住屑宅低檔住暈宅豪華寬黎裕舒適適鍛中面積緊甩湊產(chǎn)品未來唯規(guī)劃產(chǎn)品類型戶型面積（平方米）戶型配比（面積比）聯(lián)排200—250㎡40%雙拼220-320㎡20%花園洋房100-140㎡40%開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品未此來規(guī)劃戶型設計提示產(chǎn)品戶型框建議享受充箭足陽光+新鮮草地+綠蔭大樹戶型：三房兩椒廳兩衛(wèi)，面積：押約116扒.08平方米圍合式圣空間，呢兩個超歷大入戶氧花園。休閑庭院密與景觀別兩院共享，津生活功能秧區(qū)分合理逝，保護主續(xù)次臥私密璃關(guān)系，庭院與客描廳、臥室餐接壤，自霞然采光充縱足，重現(xiàn)室溫暖的傳國統(tǒng)院墅生歷活?；▓@洋房戶型設計提示雙拼別墅戶型：四房兩廳上兩衛(wèi)，面積：效約220平方米休閑庭眨院與景有觀別院壺共享，求生活功梨能區(qū)分月合理，看保護主裳次臥私戚密關(guān)系情，庭院與材客廳、劍臥室接鎖壤，自格然采光悶充足，合重現(xiàn)溫棟暖的傳愚統(tǒng)院墅灰生活。產(chǎn)品戶型它建議戶型設計提示聯(lián)排別墅面積：深約190平方米休閑庭院尾與景觀別狂院共享，些生活功能炕區(qū)分合理節(jié)，保護主糖次臥私密抽關(guān)系，庭院與客傳廳、臥室堪接壤，自擠然采光充詳足，重現(xiàn)肌溫暖的傳際統(tǒng)院墅生斗活。產(chǎn)品戶甲型建議依據(jù)濱盡州經(jīng)濟座發(fā)展情息況定價濱州200瞞1年撤地遼設市，憤并把濱首州建設芬成為黃省河三角軌洲中心淺城市作聰為當前杏城市發(fā)釀展目標蘭。濱州重市的設挖立，使辮得濱州陡近年的請經(jīng)濟有豎了大踏渠步進步涉，GDP增幅很快爐，2005年達到665億元人粗民幣。甚經(jīng)濟的嗓增長必及定是由質(zhì)無數(shù)個熱經(jīng)濟細揉胞的快嗎速成長床所帶動影，這為群濱州高曠端房產(chǎn)制的發(fā)展揉提供了及主動力準。依據(jù)濱達州整體減規(guī)劃的判環(huán)境定摩價濱州為全報國首批“潛衛(wèi)生城市擁”之一。蔬設市后，沫政府規(guī)劃捕了“四環(huán)捆五?！表椕?，目前范已經(jīng)基本紛成形。其邪中，五海錫中的中海韻將作為濱摔州城市的砌主要旅游啟景點進行滔開發(fā)。隨辜著旅游經(jīng)交濟的形成順，越來越木多的游客沖將從各地畢慕名前來楊。濱城新付城區(qū)規(guī)蛋劃面積40平方公里隆，現(xiàn)在已欠經(jīng)初具規(guī)尸模。市級棕行政機構(gòu)墻今年已全煎部入駐新閉城區(qū)，新些的行政中擋心已經(jīng)形栗成。這些仍條件的形鈔成，為本緊案的可行險性增加了嘴的機會。產(chǎn)品價則格定位益建議樓盤的斑定價方塊向，最付重要的貨是要把大當?shù)赝款愂袌鲵呑鳛閰⒄？家罁?jù)爺。目前璃同區(qū)位跑別墅市遼場的價追格基本哈定在800互0元/㎡以上，蔽品質(zhì)最喪高、位酒置最佳志的別墅衛(wèi)價格要賴達到100削00元/㎡。從該區(qū)別恨墅市場銷津售態(tài)勢來橡看，樓盤委去化速度穿較快，個貪案存量大餅致在15％上下。悟銷售狀況徒說明當?shù)匕俑邔哟纬删裙θ耸繉σ蓜e墅的渴標求，也說屠明濱州別更墅市場的吳現(xiàn)階段需觀求大于供來給。結(jié)合自灣身品質(zhì)偷定價高端客戶拆對“住”憐的追求除堅了舒適性角之外，更捆加注重對慎住宅品質(zhì)哀的的高尚蜂帶來的生映活享受。胃高檔的別糟墅居住區(qū)層是由高貴盜典雅的社啞區(qū)品質(zhì)與竟迥異風格啄的建筑組煌成，讓人斯時時刻刻慶體驗著尊欠貴唯一的楚貴族式生炒活。園林式蛙的小區(qū)獻環(huán)境、遭帶著藝椅術(shù)靈魂耐的建筑喇、完善臺的會所扮配備、耍人性化陪的小品聚組團、攏宮殿式真的物業(yè)裂管理可逝作為小達區(qū)發(fā)展軍的主線船。這條筆主線將垂作為本藝案價格侄定位重炊要依據(jù)片。依據(jù)周遣邊樓盤凈銷售情持況定價產(chǎn)品價格紀定位建議定價策妥略基于市懼場對別茶墅的消爹費心理敏分析，悅以價值頂為依托販進行差果異化定舉價，同苗時保證蠅在項目威整體價欲格穩(wěn)步支上升的躺前提下美確保全役盤均勻富銷售。價值定健價根據(jù)別墅床特性，對哥鑒山臨水勁別墅制定網(wǎng)相對較高闊價格，保度證項目全檢局上的整族體去化。打高賣低由于項目態(tài)的高端性暖，客戶消死費帶有一鏈定的炫耀挺心理，少挽量優(yōu)質(zhì)房銹源可以制華定超越價赴值之行情柴，帶動主卻力價格帶快房源的去稻化。同時沸隨著項目撈的推進，那也可在未孕來為發(fā)展時商獲得超耽行情的利限潤。贈送地下套室本項目竹大部分至房源都撫帶有大壁面積地搜下室，鴉建議以紙贈送地麗下室方怪式推出舍，給客狹戶超價手回報感懇覺，有紗利銷售件。產(chǎn)品價冊格定位之建議8000元/㎡7000元/㎡聯(lián)排雙拼實現(xiàn)均價聯(lián)排雙拼價格范圍6000～8000元/㎡7500～9000元/㎡建議項目請價格（備注：受限于攤資料的不陣完整，無杰法對各個殘具體房源再擬訂詳細言價格表，騙在后續(xù)工匠作中，我撒們將依據(jù)漸我們所建懲議價格策還略擬訂完亡整價格表券。）花園洋房花園洋房4000～4500元/㎡4000元/㎡產(chǎn)品價格槽定位建議市場比咬較定價翻法的適竿用范圍滋是要在途近鄰地厲區(qū)或同斑一供需爛圈內(nèi)的唯類似地廳區(qū)中，哀與類似芹房地產(chǎn)脊交易實喇例相比偏較，以服此決定粘待估房惡地產(chǎn)的叉價格，汽其特點較是結(jié)合愁區(qū)域市豎場的特淘質(zhì)，令享所制定黨的房地匪產(chǎn)價格馳更加貼劍近市場輛。該種屠定價方礙法是一粘般房地斃產(chǎn)價格鹽評估最該常用的示一種方會法。通過分棍析濱州喉市場的槐整體市嗎況，結(jié)餐合調(diào)查意同區(qū)域責內(nèi)周邊船樓盤的核價格水競平，再卷通過對帳各物業(yè)光的環(huán)境憤配套、棉交通狀付況、小意區(qū)規(guī)劃顛、物業(yè)覽管理、永升值潛覽力等影下響價格論的因素除做類比過分析，楚以便得傷出該物封業(yè)最合息理的價釣格水平灰。市場比較寸定價法產(chǎn)品價截格定位腿建議綜合品存質(zhì)如何情是消費仿者所關(guān)偏心的問兼題，小塔區(qū)的交喊通位置傘（包括校周邊的皂環(huán)境）續(xù)、整體能的規(guī)劃濾水平、獻戶型設載計的合延理性、燒小區(qū)內(nèi)掩部的配踢套設施憤的狀況包以及小躺區(qū)的物進業(yè)管理俱水平都趁將直接奴影響小純區(qū)的綜狼合品質(zhì)澇。為了匙能夠更乒為科學再的、客挨觀的反飽應各個膛地產(chǎn)項霧目的綜欄合品質(zhì)旱，并將澡其量化初。綜合映品質(zhì)評殃定法應披用了住脂宅產(chǎn)品慌綜合品刊質(zhì)指標住評測系權(quán)統(tǒng)，建夏立數(shù)學竊計算模核型，對頌各個項蔑目的綜陳合品質(zhì)鹽進行評爺定。系統(tǒng)以層脾次分析法掏為基本原包理，經(jīng)過供分析論證椅確定影響執(zhí)項目的重告要因素，腔用層次分計析法（AHP）確定盈其權(quán)重關(guān)，運用恰德爾菲域法對各嫩項目要逼素綜合畢評定打甘分，最百終得出疫各項目孔的綜合訂品質(zhì)指陵標。對于本齡項目的同價格定獅位，我奶們將按棚照綜合晌品質(zhì)定犬價法的筑原則來臟評定。形在樣本愁的選擇算上，我逆?zhèn)冎饕镝槍^(qū)狼域內(nèi)的弊和城市標的可比膝樓盤。綜合品質(zhì)勻法產(chǎn)品價惕格定位澇建議根據(jù)項目徐區(qū)域目前造的銷售情睜況，價格酬走勢及宏柱觀市場情愿況，建議聚本案花園洋遞房銷售均無價浮動阻空間：400容0——450誼0元/平方米具體價送格要根衫據(jù)開盤揀時間和哀當時的是市場情摘況而定簽，采取咽低開高何走的價滿格策略席。價格初愉步確定產(chǎn)品價蘇格定位吧建議根據(jù)項目羅區(qū)域目前蕩的銷售情譯況，價格鹿走勢及宏陣觀市場情芹況，建議量本案別墅銷售均價必浮動空間掌：雙拼750艦0——望900迅0元/平方米聯(lián)排600靈0——800打0元/平方米具體價格召要根據(jù)開裳盤時間和愁當時的市貼場情況而勿定，采取奪低開高走黎的價格策知略。價格初開步確定產(chǎn)品價格高定位建議濱州項目知目前園林凡景觀均較灶為簡單，統(tǒng)也沒有明閥顯主題，盾同時展示欣滯后。園林景顫觀建議項目園梳林典型嫂案例─座─中式短庭院的刪景觀體裹系來展擦示風情西班牙懷風情的趴核心景麥觀區(qū)拉丁風情碰的核心景連觀區(qū)地中海風孝情的入口夜核心景觀核心景蓋觀集中浮設置在廁社區(qū)入灑口位置述，并充斯分展示賠給客戶脂以價值俗感。園林景觀咸建議典型園林腔設計分析些──中旅蔑國際公館立體綠化塘，豐富視幸覺情趣蜿蜒小排路顯