房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)地租地價和區(qū)位理論

第3章地租、地價和

區(qū)位理論一、地租理論二、地價理論三、區(qū)位理論地租理論（一）地租的概念（二）地租的類型（三）地租理論的發(fā)展。圖3-1、表3-1（四）馬克思主義地租理論（五）兩類地租理論的綜合分析（六）城市地租地租的概念廣義：泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關(guān)的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報酬。傳統(tǒng)：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所獲利潤中超過平均利潤的部分。馬克思：地租是在農(nóng)業(yè)或其他產(chǎn)業(yè)中的直接生產(chǎn)者所創(chuàng)造的剩余價值被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式，是社會生產(chǎn)關(guān)系的體現(xiàn)和反映。地租的類型1、按地租的物質(zhì)形態(tài)劃分2、按經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)劃分3、按其他方式劃分

（1）按土地所有權(quán)性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分：私有土地地租、公有土地地租（2）按土地用途不同劃分：農(nóng)業(yè)地租、城市地租、建筑地段地租、礦山地租、漁場地租按物質(zhì)形態(tài)劃分地租類型（1）勞役地租：是對勞動者無酬勞動的直接占有，其本質(zhì)是農(nóng)民或土地租用者的無酬剩余勞動（2）實物地租：是以交納一定數(shù)量的實物，如糧食、家禽及其他農(nóng)副產(chǎn)品作為租用土地的租金，是在農(nóng)民過去生產(chǎn)物的自然形態(tài)上進(jìn)行剝削，而不是對勞動時間的直接占有（3）貨幣地租：是以貨幣去交納地租，而不是以勞動或勞動產(chǎn)品作為使用土地的租金。按經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)劃分地租類型（1）馬克思主義地租：絕對地租、級差地租、壟斷地租（2）西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租：契約地租(或稱商業(yè)地租)：是指物主將土地和其他財物出租，租賃雙方通過契約(合同)的形式，規(guī)定租用人按期交納的租金。經(jīng)濟(jì)地租：依據(jù)經(jīng)濟(jì)理論分析，計算土地或其他生產(chǎn)要素所得的收益，扣除利用土地中所支出的成本后的剩余部分，即人們利用土地或其他生產(chǎn)資料所得超成本的純收入。這部分收入實際包括平均利潤和超額利潤兩部分，前者為農(nóng)業(yè)資本家所得，后者才是由農(nóng)業(yè)資本家交付給土地所有者的。竟標(biāo)地租：指某人愿意向不同位置的土地支付的最大費(fèi)用。圖3-1地租理論發(fā)展史演變示意圖重商主義地租理論重農(nóng)主義地租理論古典與庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論馬克思主義地租理論競標(biāo)地租理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論表3-1地租、地價理論發(fā)展脈絡(luò)1時期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)17世紀(jì)中葉到19世紀(jì)初配第提出級差地租的最初概念。土地價格=年租*21魁奈提出“純產(chǎn)品學(xué)說”。杜爾閣純產(chǎn)品是由農(nóng)業(yè)勞動者生產(chǎn)出來，由于土地私有權(quán)的存在使這部分純產(chǎn)品歸土地所有者所有。斯密系統(tǒng)地研究地租理論：絕對地租、級差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租安德森認(rèn)為地租來源于生產(chǎn)土地產(chǎn)品的勞動。土地產(chǎn)品的價格決定地租，而不是相反。提出了土地相對肥沃的概念，認(rèn)為土地肥力的不同是天然及人工改良的結(jié)果。威斯特級差地租以土地耕種的下降序列為前提，土地產(chǎn)品的邊際收益是遞減的?！墩撡Y本用于土地》李嘉圖在勞動價值論的基礎(chǔ)上闡明地租理論。只承認(rèn)級差地租，否認(rèn)絕對地組的存在。第一性地租、派生地租第一性地租：提供主要植物性食物的土地的地租即農(nóng)業(yè)地租。決定派生性地租。派生性地租：畜牧業(yè)、林業(yè)和經(jīng)濟(jì)作物種植業(yè)地租。以歐洲為例，小麥?zhǔn)侵苯映洚?dāng)人們食物的主要土地產(chǎn)品，所以麥田的地租決定其他所有耕地的地租。天然牧場的地租和利潤在一定程度上決定于已耕地的地租和利潤。表3-1地租、地價理論發(fā)展脈絡(luò)2時期代表人物主要觀點(diǎn)和貢獻(xiàn)19世紀(jì)上半葉生產(chǎn)關(guān)系的角度進(jìn)行農(nóng)業(yè)地租研究薩伊從效用價值論出發(fā)。三位一體的分配論：工資是勞動的補(bǔ)償；利息是資本的補(bǔ)償；地租是使用土地的補(bǔ)償，割裂了社會各階級的收入同工人勞動之間的關(guān)系。后來西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論的依據(jù)。馬爾薩斯地租是自然對人類的賜予?！蛾P(guān)于地租之性質(zhì)及其進(jìn)步的研究》1815年杜能創(chuàng)建農(nóng)業(yè)區(qū)位論。研究級差地租I中由于位置的優(yōu)劣不同產(chǎn)生的地租19世紀(jì)下半葉馬克思、恩格斯勞動價值論貫徹到地租理論的始終；資本主義地租是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式之一；地租的三種形式；土地價格是地租的資本化表3-1地租、地價理論發(fā)脈絡(luò)320世紀(jì)初到下半葉側(cè)重研究地租量的形成馬歇爾原始價值、私有價值、公有價值。創(chuàng)立均衡價格論地租只受土地需求的影響而決定于土地的邊際生產(chǎn)力克拉克地租是土地生產(chǎn)要素對產(chǎn)品的生產(chǎn)所做的一種貢獻(xiàn)。地租是一種“經(jīng)濟(jì)盈余”胡佛建立競價曲線理論：同時處理不同類型土地使用的競標(biāo)阿蘭索解決城市土地地租、地價的計算問題丁伯根、康托洛維奇土地的影子價格薩繆爾森地租是否成為決定價格的成本，取決于觀察問題的角度哥德伯戈欽洛依用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對城市地價進(jìn)行分析馬克思主義地租理論1、資本主義地租的本質(zhì)：剩余價值的轉(zhuǎn)化形式之一。是農(nóng)業(yè)資本家為取得土地使用權(quán)，而支付給土地所有者的超過平均利潤的那部分剩余價值，是由農(nóng)業(yè)工人所創(chuàng)造的。土地所有權(quán)是地租的前提：地租是土地所有者權(quán)得以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。2、級差地租：被土地所有者占有的、由于土地等級差別所產(chǎn)生的超額利潤。3、絕對地租：由土地所有權(quán)存在所決定的不論租種什么樣的土地都必須交納的地租。4、壟斷地租：由壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租

級差地租（1）形成的條件（自然基礎(chǔ)）：土地本身條件的不同造成的土地自然力的差異判斷對錯：級差地租的來源是土地的自然條件。

（2）形成的原因：土地經(jīng)營權(quán)的壟斷

（3）級差地租的形式級差地租的形式（1）級差地租I和級差地租Ⅱ級差地租I：等量資本投在等面積的不同條件的土地上，因土地的肥力和位置的差別所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的級差地租。教材132頁表6-1、6-2。在同一塊土地上連續(xù)追加投資，各個資本的生產(chǎn)效率不同。教材133頁表6-3。（2）二者關(guān)系：相同點(diǎn)：兩者的實質(zhì)都是超額利潤的轉(zhuǎn)化形式不同點(diǎn)主要體現(xiàn)在三個方面：①投資方式不同②轉(zhuǎn)化為地租的時期不同③最低限度的投資額不同。相互聯(lián)系：級差地租I是級差地租Ⅱ的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，級差地租II的變化最終又必然要以級差地租I的形式體現(xiàn)。絕對地租（1）形成的條件：農(nóng)業(yè)部門資本的有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本的有機(jī)構(gòu)成。（2）形成的原因：土地所有權(quán)的壟斷。教材137頁表6-6。（3）影響絕對地租量的因素：農(nóng)產(chǎn)品市場的供求情況：供不應(yīng)求則地租全部實現(xiàn)；否則部分實現(xiàn)。農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成：有機(jī)構(gòu)成愈低，地租越高。農(nóng)業(yè)資本的投資總量：絕對地租量與總投資按比例增加。兩類地租理論的綜合分析1、兩類地租理論的主要分歧

2、兩類地租理論的合理之處：馬克思主義地租理論可以科學(xué)地揭示地租的真實來源西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的效用價值地租理論可成功闡釋現(xiàn)實地租或?qū)崿F(xiàn)地租的決定機(jī)制因此，兩類地租理論可以互相結(jié)合以解釋現(xiàn)實中的地租形成機(jī)制。兩類地租理論的主要分歧（1）理論來源不同：馬克思：堅持勞動價值論為出發(fā)點(diǎn)，主要從生產(chǎn)關(guān)系的角度分析農(nóng)業(yè)地租。西方：注重空間分析和定量分析，其研究范圍從農(nóng)業(yè)地租擴(kuò)展到城市地租（2）對地租實質(zhì)的認(rèn)識不同：馬克思：資本主義地租是租地資本家為取得土地使用權(quán)而交給土地所有者的超過平均利潤的那部分剩余價值。西方：地租是土地作為生產(chǎn)要素在一定時期內(nèi)提供服務(wù)的正當(dāng)報酬。（3）地租基本范疇的不同：馬克思：絕對地租、級差地租和壟斷地租。西方：契約地租、經(jīng)濟(jì)地租和競標(biāo)地租。（4）分析方法不同：馬克思：綜合運(yùn)用各種分析方法，包括規(guī)范分析法、實證分析法、抽象分析法、邊際分析法等。側(cè)重于定性分析。對供求的分析不如西方細(xì)致、深入。西方：大都運(yùn)用了邊際分析、均衡分析、比較靜態(tài)分析、彈性分析等方法。建立了地租地價模型，更具有可操作性。城市地租城市地租以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)區(qū)位級差地租是城市地租的主要形式商業(yè)用地地租是城市地租的典型形態(tài)城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的擴(kuò)散性城市地租比農(nóng)業(yè)地租更具積累性地價理論（一）土地價格及其特點(diǎn)（二）馬克思主義土地價格理論（三）西方經(jīng)濟(jì)學(xué)土地價格理論土地價格及其特點(diǎn)1、土地價格的含義土地價格是購買土地所有權(quán)(或使用權(quán))所支付的貨幣數(shù)額。從土地價格的構(gòu)成來看，土地價格由三部分組成：真正的地租、土地資本折舊及土地資本的利息。即三部分總和的資本化為土地價格。其中：地租貼現(xiàn)值的總和，是土地價格的主要構(gòu)成部分。2、土地價格的特點(diǎn)土地價格盞的特點(diǎn)（1）地精價格構(gòu)成陳具有雙源腰性：資源撿因素(純半地租因素把)和資產(chǎn)孩價值因素（2）土緊地價格具在有明顯的說地域性和蟻個別性（3）土堆地價格具輛有權(quán)益性（4）價棉格形式具很有雙重性允：既有交橫換代價的良價格，也拴有使用和嬌收益代價漁的地租（5）土愈地價格受暴供求影響皂的單向性剩：主要洲由土地需辜求決定。（6）汗土地價游格具有謎增值性馬克思宏主義土瘦地價格嚼理論1、土地知資源價格：土地遼資源本洪身不是吳勞動產(chǎn)貓品，不獨(dú)具有價累值，但談憑借對捆其壟斷稠可以獲傻得真正逮的地租什，使土孔地資源辮具有虛年幻的價省格形式叼，其價桃格由真狠正的地型租的資援本化決謎定。形揭成土地丟資源價踏格的基哨礎(chǔ)條件崇：（1）物桐質(zhì)基礎(chǔ)：譜土地特殊孔的使用價展值（2）社傅會經(jīng)濟(jì)制飯度基礎(chǔ)掘：土地所堪有制和商既品經(jīng)濟(jì)2、土趕地資本鴉的價格：凝結(jié)蹄于土地侍之中的悟固定資松產(chǎn)價耕格。不瞞是虛幻儀的，是得真正的目價值價弱格。注意：價土地資簡源價格敵和資本確價格在藍(lán)經(jīng)濟(jì)性圈質(zhì)上的桑區(qū)別：土地資源俱價格是土互地權(quán)利在擊經(jīng)濟(jì)上的蘇實現(xiàn)形式膨；土地資本秤價格是土伴地的投資欺及其帶來約的利息性槍地租的資蒸本的收回樂。3、對漆土地價環(huán)格質(zhì)和養(yǎng)量的規(guī)僻定（1）質(zhì)毫的規(guī)定：彈土地價格究是地租的附資本化（2）量桃的規(guī)定：維土地價格鼠=地租/借利息率西方經(jīng)馳濟(jì)學(xué)土怒地價格杏理論1、關(guān)于土地方價值、價龍格的定義：土地價格伶是土地經(jīng)壯濟(jì)價值(造或稱效用異)在經(jīng)濟(jì)殲上的反映淚，是用來栽購買土地陸或預(yù)期經(jīng)用濟(jì)效益所蟲付出的代警價。2、土地收的益價格：把預(yù)達(dá)期的各些年土地繼收益資巨本化形蝕成的價糊格。土宇地收益秒是土地泉價值的男主要基煌礎(chǔ)，土觀地收益祖決定土碌地價值驗及土地賊價格。秒計算公怒式為：許土地價妖格=土半地收益援／利息飼率(或傍還原利潑率)3、土地市孝場價格：土地期市場上孝所形成朝的正常便交易價恩格注意：土息地市場價丹格由土地冊市場的供妖給和需求院關(guān)系決定幫；土地收益歌價格由收星入與成本殲決定。一般情球況下，摧土地市芳場價格允高于收柄益價格麗。區(qū)位理論（一）區(qū)位的概偵念、分類辜及特征1、區(qū)藥位概念狐：是透指某一恭空間場語所，是趁自然界術(shù)的地理街要素和煩人類社坐會經(jīng)濟(jì)錫活動之揪間的相街互聯(lián)系磚和相互約作用在禾空間位每置上的勤反映，脅通俗地弦說就是俘人類活概動所占幼有的場笛所。2、區(qū)位的帖分類3、區(qū)位的邪特征（二）區(qū)位理忘論的發(fā)叉展（三）土地區(qū)婚位的利疊用1、城移市土地訪區(qū)位因搬素：一液般因素艷、區(qū)域夠因素和魔個別因督素2、房地苦產(chǎn)業(yè)的區(qū)缸位選擇（1）宏觀（2）中觀（3）微以觀區(qū)位的分榴類（1）轉(zhuǎn)按人類主軌要的區(qū)淹位經(jīng)濟(jì)閥活動內(nèi)客容為標(biāo)準(zhǔn)腦：農(nóng)業(yè)區(qū)位茄：以農(nóng)業(yè)靈經(jīng)濟(jì)活動守為基本內(nèi)運(yùn)容工業(yè)區(qū)位摟：以工業(yè)逝經(jīng)濟(jì)活動賀為基本內(nèi)續(xù)容商業(yè)區(qū)位技：以商業(yè)識經(jīng)濟(jì)活動胸為基本內(nèi)返容住宅區(qū)法位：以平住宅的媽開發(fā)經(jīng)評營活動枯為基本港內(nèi)容其他區(qū)把位：如潛金融保吧險業(yè)、呢通信服員務(wù)業(yè)、晶交通運(yùn)毅輸業(yè)、洋教育文換化業(yè)等頑經(jīng)濟(jì)性速產(chǎn)業(yè)區(qū)寨位（2）架按區(qū)位的燃空間范希圍為標(biāo)準(zhǔn)：宏觀區(qū)位族：一般以甲某個城市掙或某個區(qū)班域為基點(diǎn)婆，在國家攀范圍內(nèi)選餐擇中觀區(qū)位沸：一般以趟某個城市牲內(nèi)某片城夫區(qū)為基點(diǎn)污，在其城役市范圍內(nèi)滴選擇微觀區(qū)位要：一般以者具體的地勤段或地點(diǎn)掩為基點(diǎn)，準(zhǔn)在城市的煎某片城區(qū)由范圍內(nèi)選被擇區(qū)位的判特征（1）區(qū)位內(nèi)涵慕的多重性：包含地陸理、自普然環(huán)境、剛經(jīng)濟(jì)、社擠會等概念（2）區(qū)位的咸動態(tài)性：構(gòu)成區(qū)喝位的自然底環(huán)境、經(jīng)應(yīng)濟(jì)性、社骨會性因素宜一直處于勤變化之中（3）區(qū)位的層屯次性：分為茄宏觀、昨中觀和片微觀區(qū)頑位（4）區(qū)位的慈等級性：區(qū)位質(zhì)文量的高低蟲呈現(xiàn)出因屠地點(diǎn)不同興而不同的葬差異性（5）區(qū)位的稀膛缺性：人們居對優(yōu)良豆區(qū)位的臂需求總錯是大于五對其供陡給（6）區(qū)位的相捆對性：同一區(qū)偏位會因區(qū)吉位經(jīng)濟(jì)活鳴動類型的戰(zhàn)差異而產(chǎn)謊生不同的啄區(qū)位效益（7）區(qū)位的設(shè)織計性：具有典隱型的人為袖設(shè)計的色捷彩。區(qū)位理僻論的發(fā)超展1、農(nóng)業(yè)區(qū)位蝴論：杜能(干J.H.棕V.Th怒unen本)《孤到立國》2、工業(yè)區(qū)丙位論：關(guān)于工濃業(yè)企業(yè)合奶理選址的凝理論。韋飯伯(A．鎖Webe砌r)，劇代表作有英《工業(yè)區(qū)安位理論—湊—論工業(yè)醫(yī)區(qū)位》(蟲1909糕年)和《國工業(yè)區(qū)位撥理論：區(qū)求位的一般援及資本主應(yīng)義的理論孔》(19中14年)3、城市商業(yè)含區(qū)位論：中心地陶理論，克報里斯塔勒愛，《德國模南部的中吵心地》4、住宅區(qū)勉位論：農(nóng)業(yè)區(qū)位雨論1-孤賢立國假設(shè)①該國實豬行自給自生足，與外詢界隔離。②在其居中心只萌有一個貫城市，歌此城市斷同時也噸是全國赴農(nóng)產(chǎn)品保的消費(fèi)身中心。③所有土梨地全部作休為農(nóng)業(yè)用這地，農(nóng)作夾物的經(jīng)營收目的是謀緞取最大利巴益。④城鄉(xiāng)間摧只有陸上義道路相通鄭，惟一的該運(yùn)輸手段耕是馬車，鑒其運(yùn)價與瞞農(nóng)產(chǎn)品重?fù)瘟亢蜕a(chǎn)霉地到中心稠城市的距餅離成正比領(lǐng)。⑤城市放四周是牧沒有任掃何特色量的完全組同質(zhì)的復(fù)草原，曠土地肥術(shù)力完全雞相同，季氣候、妙地形等創(chuàng)完全一駱致。⑥不論種笑植何種農(nóng)采作物，其薯單位面積若土地上的帖收入相同勇(或某種猛農(nóng)作物的盟市場銷售寧價格相同銹)。⑦各地真農(nóng)業(yè)經(jīng)言營者的大能力和情技術(shù)條努件相同盈。⑧市場涌上農(nóng)產(chǎn)表品的價廢格、農(nóng)糧業(yè)勞動扛者的工掠資、資件本的利秋息都固膨定不變劫。農(nóng)業(yè)區(qū)勻位論2康-計算狹公式根據(jù)上述杏假設(shè)，農(nóng)塞產(chǎn)品的利臥潤(R)智是由農(nóng)業(yè)繞生產(chǎn)成本儉(C)價猶格(P)慚和農(nóng)產(chǎn)品破的運(yùn)費(fèi)(竟T)等三撫個因素決豆定的。公受式為：酒R=P一困(C十T籍)從下圖3-壺1中可看蛛出：生巧產(chǎn)某種橫農(nóng)產(chǎn)品矩的利潤溝額與其技生產(chǎn)產(chǎn)繁地到中陰心城市句市場的沃距離之喇間存在鈔著反向現(xiàn)變化關(guān)宮系。由此可告得出結(jié)秋論：城換市周圍真土地的偵利用類捷型以及票農(nóng)業(yè)集扣約化程銜度都是森隨著距吃離的遞捎遠(yuǎn)呈帶筒狀變化蘭，圍繞薄城市形蝦成一系撕列同心饞圓，這酒些同心繪圓被稱逗為“杜汪能圈”茅。圖3-1遵利潤任與運(yùn)費(fèi)的言線性函數(shù)速關(guān)系收入成本到中心城統(tǒng)市的距離PCO農(nóng)產(chǎn)品總暗成本：C準(zhǔn)+T農(nóng)產(chǎn)品市賢場價格P運(yùn)費(fèi)T生產(chǎn)成畜本C農(nóng)業(yè)區(qū)位息論3-杜奏能圈示意驅(qū)圖中心城市自由農(nóng)業(yè)負(fù)區(qū)林業(yè)區(qū)集約農(nóng)業(yè)下區(qū)谷草農(nóng)站業(yè)區(qū)畜牧業(yè)奴區(qū)三年輪拔作制農(nóng)王業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)位介論（1）韋羊伯的基本過理論方法推是“區(qū)位因素分析”。認(rèn)滔為“區(qū)置位因素掉”可以欠劃分為植三類。（2）假設(shè)條件（3）三項法雨則：運(yùn)輸區(qū)位店法則勞動區(qū)位摸法則集聚（分拐散）法則區(qū)位因汁素一般性區(qū)樓位因素和繡特殊性區(qū)戀位因素，即對每舞一種工業(yè)段生產(chǎn)都有娃一定意義婚的因素和誤只對某些枕部門才有替意義的因扒素。區(qū)域因素鋪、集聚因膠素和分散頓因素，這里的桶區(qū)域因素崇決定企業(yè)套的布局，漆而集聚和謊分散因素稻影響企業(yè)們的聯(lián)合性蔽和協(xié)作性婚。自然技悼術(shù)因素副和社會癥文化因之素等。假設(shè)條件所研究材的區(qū)域格單位是樂一個孤畫立的國抓家或地執(zhí)區(qū)。這一區(qū)灰域除工鉛業(yè)區(qū)位約的經(jīng)濟(jì)寨因素外千，其他常因素如膝地形、穿氣候、涼種族、警技術(shù)、虧政治制銀度等都達(dá)相同。工業(yè)所鏡需的原腰料、燃盲料、勞運(yùn)動力供話應(yīng)地和壞消費(fèi)區(qū)將為已知孫，且其捐他礦藏艇生產(chǎn)條茫件、產(chǎn)誘品需要幸量、勞檔動力供碎應(yīng)狀況釣和工資脈不變(蟻但不同拴地區(qū)的劣工資有券差別)筆。運(yùn)輸方識式為鐵械路，且呢運(yùn)費(fèi)與閣運(yùn)距和饑運(yùn)載重遠(yuǎn)量成正析比。運(yùn)輸區(qū)導(dǎo)位法則運(yùn)輸法卷則的一收般，規(guī)裂律是：1)原料勢系數(shù)>1爸時，生產(chǎn)叫工廠應(yīng)設(shè)章于原料產(chǎn)獻(xiàn)地。2)原料某系數(shù)<1醫(yī)時，生產(chǎn)資工廠應(yīng)設(shè)言于消費(fèi)中康心區(qū)。3)原施料系數(shù)聾=1時科，生產(chǎn)購工廠可艦以設(shè)于樓原料產(chǎn)援地，也芝可以設(shè)服于消費(fèi)詢中心區(qū)辨。其中：原茅料系數(shù)，爸是指運(yùn)進(jìn)術(shù)工廠的稀磚有性材料狠重量與運(yùn)霉出工廠的齡產(chǎn)品總重已量之比。勞動區(qū)柴位法則當(dāng)某一地教點(diǎn)由于工奸資費(fèi)用非魂常低廉而進(jìn)對企業(yè)有寄利時，可襪將企業(yè)市械場區(qū)位從朋運(yùn)費(fèi)最低括點(diǎn)吸引到唱工資成本裳的最低點(diǎn)姻，使運(yùn)費(fèi)賭定向區(qū)位啄產(chǎn)生第一憐次空間“宏偏離”。潛但條件是頂只有當(dāng)工證資成本節(jié)洪約額大于崇運(yùn)費(fèi)增加濕額時，工濁廠才能從聚運(yùn)費(fèi)最小觀點(diǎn)移向勞勉動供給點(diǎn)帶。因此千有必要結(jié)燭合運(yùn)費(fèi)因訪子和勞動對費(fèi)用因子顆，求出二覺者總成本撤最低點(diǎn)。勞動系紐奉數(shù)=勞旱動成本大指數(shù)/橫運(yùn)輸成原本指數(shù)其中勞動祖成本指數(shù)竊是指生產(chǎn)艙單位重量陪產(chǎn)品所需并的平均工輛資成本；答運(yùn)輸成本承指數(shù)是指分生產(chǎn)單位亡重量產(chǎn)品懇所運(yùn)輸?shù)木χ亓?。在同樣士的社會鋸條件下侮，勞動控系數(shù)大班的工業(yè)街，其廠吩址選擇期傾向于顧工資成晉本低的蛋地點(diǎn)。集聚（價或分散媽）法則一個地袋點(diǎn)的工蠟業(yè)集中影程度是搖“集中因紹素”和“分散因葉素”兩方面球力量相互縫作用的結(jié)頃果。如同惹工資成本能可以改變竟工業(yè)區(qū)位糾的選擇一乖樣，集聚鐘(分散)舉效益也可楚以使運(yùn)費(fèi)蓋和勞動力夫定向的區(qū)擋位發(fā)生第欺二次空間照偏離，將域工廠從運(yùn)階費(fèi)最低點(diǎn)醋引向集聚勾地區(qū)或分寬散地區(qū)。親同樣發(fā)生凈變化的條考件是集聚耳(或分散脊)獲得的篩利益大于予工業(yè)企業(yè)差從運(yùn)費(fèi)最飽低點(diǎn)遷出呼增加的費(fèi)蠟用額，企科業(yè)就可以蘇進(jìn)行集聚捕和分散。韋伯等恭還認(rèn)為貨在討論泥工業(yè)區(qū)不位時，幕主要應(yīng)嬌注意一般集中牙因素（指上生產(chǎn)集聚怕），而不必啄過于強(qiáng)調(diào)特殊集房誠中因素厚（社會找集聚）。一般來說寒，集中程羅度越高，懸分散因素抱的影響也鄉(xiāng)豐就越大。潮而工廠是瘡否受分散藍(lán)因素影響帝離開工業(yè)道集聚區(qū)，裂前提條件楊是看集聚咐給企業(yè)帶吐來的利益付大還是房皂地產(chǎn)價格魂上漲造成市的損失大生。中心地起理論該理論產(chǎn)離生于第一榜次世界大巖戰(zhàn)后西歐獎工業(yè)化和燒城市化迅省速發(fā)展的揀歷史時期中，由德國盆地理學(xué)家僵克里斯塔論勒始創(chuàng)。成其主要目賤的是從城天市或中心語居民點(diǎn)的尼供應(yīng)、行爛政、管理邪、交通等女主要職能拋角度來論母述城鎮(zhèn)居顫民點(diǎn)和地續(xù)域體系，滿探索和揭枯示城鎮(zhèn)分排布的“安炒排原則”圖，即決定滋城鎮(zhèn)數(shù)量刪、規(guī)模和碌分布的原劃則。有時紛亦稱城市既區(qū)位理論郊。1．中心援地的概念坐和基本觀熄點(diǎn)中心地是椒向居住在坡它周圍地攜域(尤指品農(nóng)村地域愧)的居民完提供各種冤貨物和服晃務(wù)的地方但，一般是倆指城鎮(zhèn)的蹲所在地。百其基本觀物點(diǎn)認(rèn)為，猶城市形成察于一定數(shù)溝量的生產(chǎn)爽地中的中再心地，是盾向周圍區(qū)殘域居住的慕人口供應(yīng)讓物品和勞袍務(wù)的地點(diǎn)竭，而且不蜘同級別的睬中心地應(yīng)楚遵循一定芽的等級分還布規(guī)律。2．假設(shè)條比件3．六邊形網(wǎng)村絡(luò)等級體在系：克里斯?jié)菜仗骄懯袌鲂咧行暮投挿?wù)范尿圍關(guān)系錘結(jié)構(gòu)時置，形成胞了三角界形聚落斗分布和骨六邊形醋市場區(qū)篇模型。4、門帳檻人口異概念：塘根據(jù)門執(zhí)檻人口浙原則，母可將各盤商業(yè)、浴服務(wù)行預(yù)業(yè)分為百高、中鄭、低不莫同級別元的序列擁，把各楊種行業(yè)厚序列按匪地域再妖進(jìn)行歸叫并。按私照門檻貍?cè)丝谠饎t和等墓級序列美，克里耍斯塔勒書的市場坡區(qū)結(jié)構(gòu)冊和分步景就是一于個由大氏小經(jīng)貿(mào)士點(diǎn)和市預(yù)場區(qū)交殘錯疊合撇而成的弄市場網(wǎng)看絡(luò)。假設(shè)條桂件①所研究耍的區(qū)域為蘋無邊界的昏平原，土作地肥沃，栽資源、人介口和收入腎分布均勻步，對貨物御需求、消豈費(fèi)方式都縣是一致的祝。②有一個趁統(tǒng)一的交敗通系統(tǒng)，遵交通費(fèi)和耀運(yùn)距成正汗比，朝各疾個方向移見動都可行塘。③生產(chǎn)者外和消費(fèi)者單都是經(jīng)濟(jì)辜行為合理外的人。④消費(fèi)靈者到離刷他們居漆住地最豪近的中那心地購病買他們血需要的槍貨物和深服務(wù)，彈為此付學(xué)出的實墻際價格墊等于銷絲式售價格較加上來歐往的交置通費(fèi)用失。六邊形網(wǎng)將絡(luò)城市住宅曉區(qū)位理論(1)貿(mào)城市經(jīng)堪濟(jì)學(xué)家聽巴吉斯寬，創(chuàng)立桶“同心圓到帶狀住著宅區(qū)位竹論”；(2)鹿城市經(jīng)就濟(jì)學(xué)家禍霍伊特歇，提出慰“扇形住政宅區(qū)位感論”；(3)城衰市經(jīng)濟(jì)學(xué)課家哈里斯親和烏爾曼繳，提出“多核心城眉市結(jié)構(gòu)下野的住宅區(qū)矩位論”；(4)狄瘋更遜提出摧“三地帶住此宅區(qū)位論”；(5)愛垂里克森提熔出“折衷住宅王區(qū)位論”；(6)補(bǔ)伊文思匠提出“社會集聚仙住宅區(qū)位燒論”。同心圓具帶狀住禁宅區(qū)位印論又稱“撞過濾論原”，城城市住宅益分布呈吼現(xiàn)出以螞城市中棉心商務(wù)濱區(qū)的幾律何中心懲為圓心例的同心要圓帶狀顆結(jié)構(gòu)；烤從市中津心到市孔郊，住蝦宅檔次巷由低到座高、居頁民家庭樓收入由挨低到高彈漸次變尺化。以勇芝加哥暫為例勒，城市耗土地的駱住宅利酸用可分很為四個雜地帶，獸由內(nèi)向購?fù)庖来胃笔牵焊呒壸【谜ネ送У图壸∩w宅區(qū)中級住宅濤區(qū)高級住宅衛(wèi)區(qū)，即巴露吉斯的“寒通勤帶”垃。扇形住磨宅區(qū)位勾論193熊9年，框霍伊特盼著《美家國城市咳住宅附環(huán)近的結(jié)劍構(gòu)與增評長》，因收集了掃當(dāng)時美脾國60溉多個大劣、中、其小三種沉規(guī)模城呆市房租部樣本資葡料，注將城市極劃分為佛5級不沫同地帶洋。他領(lǐng)發(fā)現(xiàn)城煌市住宅釣區(qū)并非華呈現(xiàn)巴遼吉斯所諷說的同接心圓狀烈分布，牌而是呈第扇形發(fā)憂散狀。繡住宅區(qū)敬傾向于創(chuàng)沿著空噸間摩擦劍和時間嫌摩擦最銅小的路覆徑由中尊心向外僚延展。警通常的碼拓展路脈徑是便狹利的交赴通路線鼠，也有剃高級住救宅區(qū)傾顏向于向化高級商甩務(wù)中心恨和社會兇名流居渠住地逼緒近。多核心羽住宅區(qū)扶位論城市的危中心往評往不止性一個，庫而是由芝多個中私心組成斃的，城他市實際扔上是靠綿這些城羨市中心葬及其附嚷近的工斬業(yè)、商乓業(yè)和住舟宅業(yè)的墳聯(lián)合擴(kuò)恰張來發(fā)偷展壯大頂?shù)?；在赴多個城琴市中心克和城市返總體擴(kuò)睛張過程以中，形啦成了與擦之規(guī)模純和特點(diǎn)應(yīng)相適應(yīng)伙的住宅喜區(qū)位格快局。工人住肉宅區(qū)(臟一般為森低級住肯宅區(qū))拔仍然處搞于城市住住宅總炕體格局擦中的最星內(nèi)層，桿只是分寫布的空相間形態(tài)味不太規(guī)裹則：既定不是圓失帶狀、嚴(yán)也非扇蘿形，而漂是一種翻塊狀結(jié)劍構(gòu)。壟這種低謠級住宅搬區(qū)主要撲圍繞商選業(yè)區(qū)、毒工業(yè)產(chǎn)謹(jǐn)業(yè)區(qū)分飾布。中級住傳宅區(qū)仍夸然位于完低級住邁宅區(qū)的咱外圍。高級住備宅的分頁布更多適位于城碼市邊緣陸區(qū)甚至溉郊外。三地帶住漆宅區(qū)位論狄更遜之194測7年提撤出關(guān)于赴城市空朗間結(jié)構(gòu)輩的三地螺帶理論改，把城座市住宅字分別定東位于三信個地帶醒中，揭羊示了城躬市住宅碼區(qū)的分尚異特征挺：中央地封帶：商業(yè)、蘋政府辦公氏機(jī)構(gòu)房產(chǎn)漁、住宅房柔產(chǎn)的集聚止地；中間地帶：在中骨央地帶月的外側(cè)翅，是中屠級住宅鎮(zhèn)分布區(qū)曬，但沿淋河地帶淡分布有庸工業(yè)房籃產(chǎn)；邊緣地樓帶：在城群市市區(qū)卸的邊緣牽地區(qū)，玩為住宅灑和工業(yè)豪房產(chǎn)的溝分布地址區(qū)，但基住宅與卻工業(yè)房貧產(chǎn)的分污布是相仿互獨(dú)立果的，這歌與市內(nèi)典低級住越宅與工畢商業(yè)企復(fù)業(yè)臨近惱布局的廚特點(diǎn)根譜本不同涌。折衷住宅篇區(qū)位論愛克森1恢954年經(jīng)對上述理之論進(jìn)行了驢綜合研究攀，提出折寬衷理論，金認(rèn)為：城市的迫中央商揉務(wù)區(qū)通愁常由市刃中心向嗓外呈放窗射狀延里伸；放鏡射狀的涉中央商早務(wù)區(qū)之永間為住濤宅區(qū)的復(fù)分布地譽(yù)帶；中餓央商務(wù)咱區(qū)和城梨市住宅冬區(qū)的外取圍通常消分布著柄城市大籃工業(yè)。該理論創(chuàng)研新點(diǎn)不多北，但是對閘當(dāng)時歐洲脖一些城市賠住宅的空德間分布狀盒況有很強(qiáng)熔的解釋力慘。社會集聚鍛住宅區(qū)位告論198期5年，澤伊文思鋸出版《農(nóng)城市經(jīng)默濟(jì)學(xué)》拒，書中島提出了乒三類社準(zhǔn)會集聚乳因素與那居民住稀宅決策殼有直接抽的關(guān)系東。人的社孫會交往瘡需求、急集聚與懷住宅區(qū)輸位決策需求類型滑的差異、債集聚與住檔宅區(qū)位遲：需求類遙型相同的雹居民傾向旺于聚居在殿同一地區(qū)清?！跋蛎佬耐死怼?、集遇聚與住宅葬區(qū)位在此基礎(chǔ)宴上，直接橫或間接地激探討了影查響住宅區(qū)馳位的幾個怒關(guān)鍵因子狗：收入、購距離、住喊宅價格、曬社會集聚鴉等。工業(yè)宏仔觀區(qū)位識選擇在進(jìn)行工欣業(yè)用房地鍛產(chǎn)宏觀區(qū)尸位的選擇董時，一般子可采用原齊材料指向舞、能源指咽向、市場睛指向、原銅材料與市臂場雙重指梳向、科技貞指向等來取安排工業(yè)確部門的布夢局。原材料球指向的拋工業(yè)，一般其玻產(chǎn)品在生賭產(chǎn)過程中恭，原料失柄重程度大鏡，單位產(chǎn)土品的原料驅(qū)消耗量大陪大高于產(chǎn)燈成品的重積量，同時碧，還有部州分原料不錫宜運(yùn)輸和句儲藏，因撲而對于大責(zé)多數(shù)農(nóng)產(chǎn)崖品、礦產(chǎn)漁品的加工方工業(yè)，一公般都要求婦布局在原像料產(chǎn)地。能源指向甜的工業(yè)在生產(chǎn)屢過程中刪，單位確產(chǎn)品能米耗量大戚，能源品消耗占紀(jì)總成本厭的比例謎高(能聲源費(fèi)占孝成本一問般20撥％～3敬0％，積高的達(dá)爬50％臟)，故蜻一般要處求布局丸在能源箱產(chǎn)地。市場指退向的工稻業(yè)與原材渣料指向漫的工業(yè)車正好相篇反，需摸長途運(yùn)產(chǎn)輸?shù)脑嗔显谏鷪霎a(chǎn)過程旺中失重荒程度小頃甚至增架重，或抄產(chǎn)成品喬不宜運(yùn)火輸，如識玻璃、袍家具、卻大多數(shù)艇食品、話消費(fèi)品寄等工業(yè)涼，一般似要求布道局在消跨費(fèi)地?？萍贾富ハ虻墓ぐ霕I(yè)是指產(chǎn)品分的科技含中量高，需害要得到大身量科學(xué)、棍技術(shù)的幫甲助和智力酒支持的工研業(yè)，如生臂物工程、獎計算機(jī)等縫高科技產(chǎn)哀業(yè)，一般鐘要求布局猶在科研單綢位及高等糠院校比較鴉集中、勞跳動力素質(zhì)琴比較高、巖環(huán)境比較爐優(yōu)美的城暮市里。城市房汗地產(chǎn)中胳觀區(qū)位西的選擇雁-商業(yè)（1）中央商業(yè)淘區(qū)：經(jīng)濟(jì)比糊較發(fā)達(dá)的頌大城市或談特大城市愛中，一般狗總存在一舊個具有全端市商業(yè)、知