房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

五證：1、中華人民共和國國有土地使用證2、中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、中華人民共和國建筑工程施工許可證5、商品房預(yù)售許可證6、竣工驗收合格書與備案

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書土地招牌掛、辦土地證

↓

向規(guī)劃管理部門（規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科）申請規(guī)劃設(shè)計條件，以獲取規(guī)劃設(shè)計條件通知書

↓

規(guī)劃局規(guī)劃批復(fù)、設(shè)計條件通知書

↓

申請詳規(guī)批復(fù)

↓

規(guī)劃局批復(fù)詳規(guī)

↓

向發(fā)改委申報立項報告

↓

申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局規(guī)劃用地科）

↓

進行單體設(shè)計

↓向規(guī)劃局報批（規(guī)劃局建筑設(shè)計科，圖紙等材料）↓批復(fù)后↓申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（濰坊市圖紙審查中心）↓施工圖紙審查↓審查合格通知書↓┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓辦理招投標手續(xù)繳納三費（區(qū)招標辦及濰坊市招投標管理中心）（勞保費2.6%、勞務(wù)保證金2%、安措1.5%）┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛↓核發(fā)中標通知書（區(qū)招標辦）↓辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)及安檢手續(xù)(區(qū)建設(shè)局質(zhì)量監(jiān)督站)↓辦理施工許可證（區(qū)建設(shè)局建工處）↓┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓施工單位質(zhì)量總站受理同意施工質(zhì)量監(jiān)督┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛↓建設(shè)局同意開工，辦理開工許可證↓施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工↓房產(chǎn)預(yù)售許可證↓全部工程竣工↓五方驗收、檢驗單簽字蓋章（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位，勘察單位）┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋確定房屋管理形式房屋驗收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證↓運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段申領(lǐng)《建設(shè)項目選址意見書》或土地證建設(shè)項目選址申請1份項目建議書批準文件1份（報省審批的2份）建設(shè)項目選址意見書申請表1份（報省審批的2份）建設(shè)項目位置示意圖2份（報省審批的3份），比例1：20000項目用地現(xiàn)狀藍圖2份（報省審批的3份），圖紙要求1：500或1：1000的濰坊市統(tǒng)一坐標和高程系統(tǒng)的地形圖，范圍不小于實際用地界線外50米土地使用權(quán)屬證明材料復(fù)印件1份其它相關(guān)材料注：由區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科報市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科后報市局辦公會議審核批復(fù)申請規(guī)劃用地界限和申領(lǐng)用地規(guī)劃條件[申請規(guī)劃設(shè)計條件]申請書一份《建設(shè)項目選址意見書》（支付儲備或直接定點的項目不需提供）復(fù)印件1份項目用地現(xiàn)狀藍圖1份，圖紙要求1：500或1：1000的濰坊市統(tǒng)一坐標和高程系統(tǒng)的地形圖，范圍不小于實際用地界線外50米土地使用權(quán)屬證明材料復(fù)印件1份（城中村改造的可以沒有）建設(shè)單位對該地塊的發(fā)展設(shè)想1套（基本的平面規(guī)劃）其它相關(guān)材料注：由區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科報市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科后報市局辦公會議審核批復(fù)：報審用地規(guī)劃方案[申請規(guī)劃批復(fù)]申請書1份土地使用權(quán)屬證明材料復(fù)印件1份規(guī)劃設(shè)計條件1份注明界點坐標的1：500或1：1000的濰坊市統(tǒng)一坐標和高程系統(tǒng)的建設(shè)用地勘測定界藍圖，（范圍不小于實際用地界線外50米）1份進行專家評審、社會公示的項目，出具相應(yīng)的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（1：500或1：1000的規(guī)劃總平面圖，反映規(guī)劃構(gòu)思的效果圖、功能布局圖、交通分析圖、設(shè)計說明書、設(shè)計單位資質(zhì)證明，對應(yīng)CAD和jpg格式的電子文件）環(huán)境設(shè)計方案（環(huán)境設(shè)計總平面圖、環(huán)境透視圖、綠化配置圖、細部景觀圖、環(huán)境設(shè)計說明書等，設(shè)計單位資質(zhì)證明）1套，對應(yīng)CAD和jpg格式的電子文件1套重新修改的送審方案，需附前一次審查意見及附圖（即報送2個方案：主選方案、陪選方案）其它相關(guān)材料注：由區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科報市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科后報市局辦公會議審核批復(fù)申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》建設(shè)用地規(guī)劃定點申請書1份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》報批表1份《建設(shè)項目選址意見書》（政府儲備或直接定點的項目不需提供）、規(guī)劃設(shè)計條件復(fù)印件各1份建設(shè)項目批準文件或年度投資計劃復(fù)印件1份注明界點坐標的1：500或1：1000的建設(shè)用地堪測定界藍圖（范圍不小于實際用地界限外50米，必須加蓋測繪資質(zhì)章）2份。電子文檔資料1份四圖2份，必須加蓋規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)章，圖紙比例1：500或1：1000，電子文件為CAD格式土地權(quán)屬證明材料復(fù)印件1份其他有關(guān)材料注：由區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科報市規(guī)劃局規(guī)劃用地科后報市局審核申報建筑單體效果所需材料土地證復(fù)印件每個單體一份用地規(guī)劃許可證復(fù)印件每個單體一份計劃批文每個單體一份審批規(guī)劃平面、豎向藍圖各一份（該審批章的）施工藍圖1套（疊成A4），審核通過后再出2套施工藍圖電子版（dwg格式），每層建筑的面積在建筑平面圖中用PL線圈定，并對建筑物建筑面積每層詳細列表；效果圖電子版（jpg格式）。單體建筑4個立面效果圖三套（5寸照片，粘到存根與附件的審批方案處）建筑單體放線位置圖粘到存根與附件中；房屋控制書（每幢建筑提供總面積10%的房屋），標明每戶具體位置及對應(yīng)建筑面積。規(guī)劃總平面圖7張（A4黑白圖）營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件注：由區(qū)規(guī)劃局建筑設(shè)計科報市規(guī)劃局建筑設(shè)計科后報市局審核申領(lǐng)建設(shè)工程（含燈光亮化和外裝飾）設(shè)計條件申請1份。已審批的用地規(guī)劃方案1套（包括相關(guān)圖紙和電子文件）。3、其他相關(guān)資料。報審建設(shè)工程設(shè)計方案申請1份。已審批的用地規(guī)劃方案（包括相關(guān)圖紙和電子文件）1套。已下達的建設(shè)工程（含燈光亮化和外裝飾）設(shè)計條件復(fù)印件1份。進行專家評審、社會公示的項目，出具相應(yīng)的專家評審、社會公示意見及全部參審方案（平面、立面、剖面、效果圖、設(shè)計說明書、設(shè)計單位資質(zhì)證明、對應(yīng)CAD和jpg格式的電子文件）。重新修改送審的方案，需附前一次審查意見及附圖。其他相關(guān)資料。報審燈光亮化和外裝飾方案申請1份。已審批的建設(shè)工程設(shè)計方案（包括相關(guān)圖紙和電子文件）1套。已下達的建設(shè)工程（含燈光亮化和外裝飾）設(shè)計條件復(fù)印件1份。建設(shè)單位按審批的方案委托設(shè)計單位設(shè)計的燈光亮化和外裝飾方案（包括相關(guān)圖紙和電子文件）1套。外裝材料樣本1套。6、其他相關(guān)資料申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》建設(shè)工程規(guī)劃許可申請書1份建設(shè)項目年度投資計劃1份土地使用權(quán)證復(fù)印件1份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件1份建設(shè)單位填寫的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證報批表》1份批復(fù)的建設(shè)工程設(shè)計方案照片（6寸）4張施工圖（藍圖）3套其他有關(guān)材料（建筑垃圾處置許可證、人防手續(xù)、氣象手續(xù)）注：由區(qū)規(guī)劃局建筑設(shè)計科報市規(guī)劃局建筑設(shè)計科后報市局辦公會議審核批復(fù)（重要位置需報市政府通過）辦理建筑垃圾處置許可的須知建筑垃圾處置申請濰坊市建筑垃圾處置審評表建設(shè)施工單位必須提供與有垃圾運輸營業(yè)執(zhí)照的運輸單位簽訂的協(xié)議書（復(fù)印件）垃圾運輸單位必須提供營業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件（復(fù)印件）垃圾處置場地（垃圾消納場）出具的證明（證明垃圾用途）規(guī)劃部門或發(fā)改委的相關(guān)文件或證明其他有關(guān)的申報材料（工程施工圖、圖審證明、規(guī)劃圖）注：由區(qū)城管執(zhí)法局環(huán)衛(wèi)大隊（即環(huán)衛(wèi)局）辦理申請建設(shè)工程規(guī)劃驗線建設(shè)工程規(guī)劃驗線申請1份建設(shè)工程放線交底單1份測繪放線資料1套已審批的用地規(guī)劃方案（包括相關(guān)圖紙和電子文件）1套注：城中村改造項目由市規(guī)劃局監(jiān)督檢查科驗線非城中村改造項目由區(qū)規(guī)劃局建筑設(shè)計科驗線放線定點由市測繪院放線定點申領(lǐng)《臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證》批準文件1份臨時建設(shè)用地規(guī)劃定點申請1份注明界點坐標的1:500或1：1000建設(shè)用地勘測定界藍圖（范圍不小于實際用地界線外50米）2份，電子文檔資料1份臨時用地規(guī)劃方案1套土地使用權(quán)屬證明、相關(guān)部門意見等有關(guān)材料注：由市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科辦理由市規(guī)劃局監(jiān)督檢查科驗線申領(lǐng)《臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證》臨時建設(shè)工程規(guī)劃申請1份臨時建設(shè)定點意見或《臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件1份臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證報批表1份土地權(quán)屬證明材料1份批復(fù)后的建設(shè)工程方案照片(6寸)4張施工圖3套其它相關(guān)材料注：由市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計科辦理（有效期一般為兩年）申請建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收申請建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收報審表建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含附圖、附件）復(fù)印件1份建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含附圖、附件）復(fù)印件1份已核準的建設(shè)工程外裝飾材料1套建設(shè)工程皮厚管理跟蹤表原件1份工程竣工規(guī)劃測繪報告（位置坐標、詳細報告等）1套相關(guān)部門審查意見注：由市規(guī)劃局監(jiān)督檢查科辦理城中村改造招拍掛材料國有土地使用證或政府用地批復(fù)規(guī)劃設(shè)計條件（市規(guī)劃局）規(guī)劃評審意見城中村改造規(guī)劃的批復(fù)（市規(guī)劃局）綜合方案的請示及批復(fù)（區(qū)政府、市政府）城中村改造范圍的批復(fù)（領(lǐng)導(dǎo)小組）集體轉(zhuǎn)國有的批復(fù)（市政府辦公室）土地資產(chǎn)處置協(xié)議書（村、國土局）農(nóng)轉(zhuǎn)非批復(fù)（區(qū)政府）拆遷安置實施辦法及批復(fù)（村、領(lǐng)導(dǎo)小組）村民委員會改社區(qū)居民委員會批復(fù)（區(qū)政府）人口證明（統(tǒng)計局）集體經(jīng)濟改制方案（村）估計報告勘測定界圖控規(guī)圖平面規(guī)劃圖（基礎(chǔ)圖不一定市規(guī)劃局審批通過的）掛牌程序：1、由區(qū)國土局土地利用科上報材料至市國土局土地利用科，后報送分管副市長簽字同意。2、公告（濰坊日報）公告期20天。3、公示摘牌期：10個工作日。4、簽定成交確認書。5、繳納土地款。6、簽定土地出讓合同。7、辦理國有土地使用權(quán)證。國有土地鍵使用權(quán)設(shè)采定登記1.土地登糊記申請偉表（由燈用地單掏位改公杜章及填的寫有關(guān)育內(nèi)容）2.土地登汁記委托善書3.土地登鐮記法人倘代表身些份證明疲書、指沸界委托脈書、（薪加身份敘證復(fù)印氏件）4.四鄰法人化代表身份課證明書、交指界委托幫書、（加優(yōu)身份證復(fù)砍印件）5.地籍調(diào)查盈表6.人民政屋府下達歐的用地廈批復(fù)文銳件（原掩件）7.國有土地毫使用權(quán)出逃讓合同或臺劃撥決定怒書（復(fù)印找件）8.出讓金尼專用發(fā)融票9.契稅完近稅憑證10.用地單墊位營業(yè)步執(zhí)照、瘡機構(gòu)代龍碼11.用地單位退勘測定界柳圖、宗地棍圖（帶坐粥標、不帶拳坐標）12.成交確認傾書上述材料允各一份注：由翼區(qū)國土扭局地籍解科報市今國土局溫地籍科權(quán)，后由鞭分管副綿局長簽?zāi)ё趾蠛朔职l(fā)國有莫土地使此用權(quán)證房地產(chǎn)項沾目核準程襯序（立項駱程序）一、申窩請報告閱核準材嚼料營業(yè)執(zhí)站照土地證或運招牌掛規(guī)劃圖雜（四圖仁一書）環(huán)境影響疾評價批準翁文件（由曠環(huán)保局出喚具）抗震設(shè)防粥通知書（害由地震局痰出具）申請報冶告（可輛行性研恰究報告革）資本金證范明（總投乓資額的35%以上）（票由財務(wù)出妻具）開發(fā)資籃質(zhì)證明立項請示城中村改頃造項目需優(yōu)市里批準態(tài)該村進行柔城中村改壤造的文件撿，合資合針作項目需殖合作文件役（綜合方兄案的批復(fù)虧）水土保群持方案兆合格證落（由水君利局出集具）二、年度宏投資計劃偷批復(fù)1）請示2）核準父文件三、實鳴地勘察四、審查飛項目。鼠如符合有陜關(guān)規(guī)定，哀轉(zhuǎn)報或下丙達核準文丈件和投資晴計劃注：由區(qū)瘦發(fā)改委審姑核后報市清發(fā)改委審躺核通過商品房到預(yù)售登屬記商品房墊預(yù)售登盜記申請泛書土地使框用證或膚用地證靜明及復(fù)線印件開發(fā)企業(yè)竭資質(zhì)證書形及復(fù)印件建設(shè)工允程規(guī)劃鑄許可證唉及復(fù)印聞件建設(shè)用評地規(guī)劃逗許可證繪及復(fù)印薄件建設(shè)工程孔施工許可語證或開工顏報告及復(fù)慨印件營業(yè)執(zhí)望照復(fù)印構(gòu)件房屋施工度合同工程評估缸證明（投虧入開發(fā)建咽設(shè)的資金歷已達到工偷程建設(shè)總砍投聾資的25%以上的證西明）房屋使用臨管理維修濾公約商品房詳預(yù)售說鉤明書法定代表漠人身份證施明委托書及版代理人身痰份證明境外銷售誓的批準文幟件規(guī)劃設(shè)昆計圖紙庸和房屋島平面、遲立面圖開發(fā)企業(yè)命辦理房地錢產(chǎn)開發(fā)資裕質(zhì)準備材棋料一覽籌表申請房地都產(chǎn)開發(fā)企躍業(yè)暫定資傍質(zhì)的請示杠。房地產(chǎn)開輝發(fā)企業(yè)資幅質(zhì)申請表現(xiàn)（一式四械份，封面捧加蓋單位財公章及相負應(yīng)的電子烘文檔）。企業(yè)營城業(yè)執(zhí)照滴王、副朱本（原壯件和加片蓋單位蒙公章的必復(fù)印件萍）。企業(yè)章高程（需患有股東主簽字原午件和加渾蓋單位材齊縫章鋪的復(fù)印辮件）。企業(yè)的述驗資報決告（注億冊資金救不低于槳人民幣1000萬元，原航有加蓋單永位齊縫章鈴的復(fù)印件沸）。企業(yè)稅宋務(wù)登記霧證(原件和加庫蓋單位公墨章的復(fù)印永件)。企業(yè)固排定辦公堅場所證避明。企業(yè)法人陰組織機構(gòu)概代碼證(原件和加懲蓋單位公嘴章的復(fù)印栽件)。企業(yè)法蘇人代表非、總經(jīng)令理的任特職條件減，企業(yè)砍經(jīng)濟、鳳技術(shù)、租財務(wù)等穿負責(zé)人畝的任職膜文件（振原件）授。企業(yè)走專業(yè)技承術(shù)人員吊的職稱桂、資格帖證件，嶺勞動合眾同（見數(shù)該勞動墨局鑒定枕章），蠻企業(yè)人柏員交納提的養(yǎng)老捏保險尊證明此應(yīng)材料（披原件和海加蓋單可位公章陡復(fù)印件廟）。.有職稱的洪建筑、結(jié)雀構(gòu)、財務(wù)槳、房地產(chǎn)流、造價、州評估及有顛關(guān)經(jīng)濟類肆的專業(yè)管鏈理人員不掩少于10人，其中膊，具有中俊級以上職替稱的不少紅于8人（高首級職稱璃的2人），持吊有崗位資鵝格證書10人（建尋筑、結(jié)始構(gòu)、房剖地產(chǎn)4人；會指計2人；企業(yè)蛇經(jīng)理、項博目和銷售敞經(jīng)理3人；統(tǒng)計1人）。企業(yè)獲得缸有3萬平方勇米以上羅的房地質(zhì)產(chǎn)開發(fā)敢項目、違或與此末相當(dāng)投拘資額，巨并具有斗四圖一羽書及可裁行性研觸究報告碼和土地甘有效證封件（原控件和加孤蓋單位究公章復(fù)貪印件）聞。招商引資足企業(yè)需出避具招商證友明（原件鏈）。服從開發(fā)量管理部門蛛承諾書（永社會效益音、環(huán)境效襖益、經(jīng)濟點效益、質(zhì)冤量保證、聽按時交納勒各種費用浴等）。注：以上驅(qū)材料按順憤序裝訂、碼再放入檔莖案盒報送港、一式四央份由市建從設(shè)局辦惠理。房地產(chǎn)開爸發(fā)經(jīng)營權(quán)箏證材料及濁辦理流程一、申揪報材料根據(jù)濰坊請市建設(shè)局堡、房產(chǎn)管輸理局濰建痰發(fā)[20泊05]稀26號文件《關(guān)于使用謠山東省房柏地產(chǎn)開發(fā)堤經(jīng)營權(quán)證監(jiān)的通知》的規(guī)定，糧辦理山東絡(luò)省地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營權(quán)袋證，需提咸報以下資唇料：房地產(chǎn)荷開發(fā)經(jīng)令營許可萍證申請捆表；開發(fā)企業(yè)躁營業(yè)執(zhí)照交；開發(fā)企版業(yè)資質(zhì)唱等級證賊書；取得開不發(fā)項目偏的證明妙文件（慮包括：浮發(fā)改部出門立項釣批文，柿建設(shè)用但地規(guī)劃恰許可證跟，規(guī)劃易部門審絲式批的總兼評面圖融等）；取得土賓地使用巾權(quán)證明別文件；房地產(chǎn)睜項目開冷發(fā)合同毯書；開發(fā)項顫目價款臥交納憑唱證；其他需葡要提供酬的資料行。二、審辯批程序提報資料嗓；資料審媽核；現(xiàn)場勘厲驗；核發(fā)證扶書。注：由據(jù)市建設(shè)邪局辦理建筑工程趙消防設(shè)計蔬防火審核槳材料1.建筑工程帳消防設(shè)計跑防火審核吃申報表2.加蓋設(shè)計