成都某項目開盤前營銷推廣提案

水城印象開盤前營銷推廣提案匯報提綱第一章：**樓盤最新情況分析第二章：營銷推廣策略第三章：開盤前營銷準備工作金海岸現代生態(tài)水城水韻金沙藍光項目金陽水景2500元/平米2100元/平米2800元/平米2400元/平米禾嘉名邸2100元/平米本案一、主要競爭樓盤分布圖（按現階段在售房源的折實均價）第一章：**樓盤最新情況分析1、典型競爭樓盤調查——金海岸二期開盤時間：2007年9月15日開盤均價：2500元/平米折實均價：2450元/平米面積區(qū)間：79-143平米排號周期：半年開盤前排號量：70個排號客戶成交率：80％開盤共推出房源：200套推出房源銷售量：110套（55％）第一章：**樓盤最新情況分析A戶型（79平米）G戶型（113平米）K戶型（128平米）C戶型（143平米）F戶型（124平米）B戶型（106平米）N+L戶型（53+91平米）金海岸二期第一批次推盤情況40/1536/2912/412/112/648/2540/30暢銷2390-2620元/平米暢銷2400-2690元/平米2300-2650元/平米2300-2690元/平米2350-2720元/平米暢銷2550-2790元/平米2350-2690元/平米注：A/B：A推出量

B成交量第一章：**樓盤最新情況分析熱銷的三個戶型(與本項目相類似)：B型：106㎡套三G型：113㎡套三A型：79㎡套二第一章：**樓盤最新情況分析金海岸二期（開盤當日銷售情況）戶型面積總套數推出套數銷售套數銷售率價格區(qū)間A戶型7970403075％2390-2620B戶型106.7272482552％2400-2690G戶型11372362981％2550-2790F戶型1246012650％2300-2650K戶型1286012433％2350-2720C戶型143481218％2300-2690多層合計

3821609559％2300-2790小高層合計53-91320401537.5％2350-2690合計

70220011055％

第一章：**樓盤最新情況分析銷售結果：1、開盤當日，推出200套，銷售110套，考慮到開發(fā)商的銷控，估計實際銷售約90多套，開盤銷售率近50%；2、多層銷售較好，推出160套銷售95套；小高層滯銷，推出40套僅售15套；3、A、B、G型暢銷，說明位置和景觀、面積和總價，是客戶最看重的因素；C、F、K型相對滯銷，加上躍層基本銷不動，說明本地市場對面積和總價的抗性越來越大；4、小高層中，除O型69平方米小套二旺銷外，L型91平方米小套三和N型53平方米套一均銷售較差；5、**城區(qū)客戶約占40%，青白江客戶近30%，**下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)近20%，成都客戶約10%。第一章：**樓盤最新情況分析與本項目的競爭關系：1、開盤后金海岸漲價100元/平方米，預計12月份折實均價能達到2600元/平方米以上；2、預計金海岸會利用“十一”房交會打擊成都客戶，以解決大套型難銷的問題；同時吸引一些投資客戶，解決小套型難銷的問題；3、根據正常的銷售進度，預計到本項目面市時，金海岸主要存量房源為120—140平方米的大套三，以及小高層的90平方米以下的小套型，與本項目的產品差異化明顯；4、金海岸將與本項目形成明顯的“比價效應”；如其售樓部搬遷到商業(yè)廣場，將為本項目帶來更多的客戶。第一章：**樓盤最新情況分析2、典型樓盤調查——金陽麗景二期基本情況類型：多層總戶數：1100多戶主力戶型：117-138㎡雙衛(wèi)套三銷售均價：2100元/平米價格范圍：1700—2280元/平米開盤時間：2007年3月銷售進度：二期銷售剩余約85％新推房源：120余套，120平方米套三占70%，85平方米套二占30%，正在基礎施工，預計11月份正式預售，現可交納1萬元定房（不定價格）。金陽麗景的新推房源，對本項目的銷售分流主要體現在85平方米的套二。第一章：**樓盤最新情況分析3、典型樓盤調查——現代生態(tài)水城三期（上島）基本情況類型：多層＋小高層總戶數：3500多戶主力戶型：100-120㎡套三現售均價：2800元/平米銷售情況：預定情況良好項目采用“定價定房”模式。項目預計12月份正式開盤，目前可繳納估定房款的3成作為定金，待項目正式開盤時得出實際銷售價格，客戶接受此價格方可成交，若不同意此價亦可退還定金。第一章：**樓盤最新情況分析4、典型樓盤調查——水韻金沙基本情況類型：多層總戶數：1000多戶主力戶型：112-133㎡套三銷售均價：2400元/平米銷售進度：剩余約300套（含未推）對本項目參考意義：項目銷售正常，但本地市場口碑不好，現重點針對青白江客戶，專門在青白江設有售房部，本項目可以參考。第一章：**樓盤最新情況分析5、2007年9月—12月將上市房源一覽表樓盤名稱開發(fā)商地理位置產品形態(tài)上市房源金海岸金海岸置業(yè)毗河南岸多層小高層700多戶金陽水景金陽房產毗河南岸多層300多水韻金沙干道房產六橫道多層400多生態(tài)水城現代房產濱江路小高層400多錦繡花園昌琦房產六橫道多層70多禾嘉名邸禾嘉房產縣政府旁多層40多小結：今年9-12月**縣城市場新推出房源多達1900戶，原本有限的**客戶資源，將使市場競爭更加激烈，客戶資源的爭奪日趨白熱化。因此，本項目要爭奪有限的客戶資源，必須提前亮相，及早儲備客戶。第一章：**樓盤最新情況分析

第二章：營銷推廣策略我們目的：保障項目在第一次開盤時取得成功！同時贏得良好的市場口碑！第二章：營銷推廣策略第一期：一組團丹郡4萬平米，404套第二期：四組團美域4萬平米，400套第二期：三組團雅筑3萬平米，300套第三期：五組團蘭亭8萬平米，800套第二章：營銷推廣策略1、項目總平及分期分組團開發(fā)示意圖第一期：二組團水榭3萬平米，300套2、我們的目標第二章：營銷推廣策略開盤銷量目標：項目開盤時，完成80套銷售任務。

明年5月前銷量目標：1、開盤后一個月，完成110套銷售任務。開盤完成80套銷售任務。2、明年2月完成40套銷售任務。3、3月、4月完成100套銷售任務。平均每月完成50套銷售任務。3、在明年5月1日以前，累計完成250套的銷售任務。第二章：營銷推廣策略開盤價格目標：項目開盤時，折實均價2100元/平米明年5月前價格目標：1、項目開盤標均價2150元/平米，折實均價2100元/平米。2、明年1月、2月標均價2200元/平米，折實均價2150元/平米。3、明年3月、4月標均價2250元/平米，折實均價2200元/平米。4、到明年5月1日前，實現整體銷售折實均價2150元/平米。那么，為完成80套的銷售任務，開盤前需累計至少100個排號量，累計咨詢客戶達800個。（按排號客戶實際成交率80％計算，每8個咨詢客戶有一個排號客戶計算）項目預計10月底進售樓部，11月份開始排號，12月中下旬開盤，那么排號時間最多45天，平均每天需要排號2.2個。

而目前**其他主要競爭樓盤平均每天排號量最多1個，因此，項目排號將面臨巨大壓力！3、開盤銷量目標任務反推第二章：營銷推廣策略開盤目標：完成80套銷售任務。第二章：營銷推廣策略4、目標客戶群體由于**客戶相對較少，從其他樓盤的成交情況來看，**本地客戶只占40％，青白江客戶約占30％，**下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占20％，成都及外地客戶約占10％。而本項目相對**其他競爭樓盤并無明顯優(yōu)勢和賣點，我們的客戶來源主要以**本地和下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及青白江客戶為主，成金快速通道最快年底通車，我們項目在開盤前仍無法有效輻射成都客戶及省內其他城市客戶。因此，節(jié)在**交本地客吃戶原本森有限的武情況下匪，保證牙開盤取裝得成功畏，順利疤銷售80套的任務掀，我們有井兩種方案金可供選擇醫(yī)！1、保證在瘡開盤前擁氏有足夠的位排號量。增大廣稻告宣傳兆力度，盾保障在阿開盤前咬擁有足胖夠多的慣客戶量濤，即使仗實際成抖交率相蘭對較低票也可保瓜障項目熱開盤取者得成功粗。2、提高排藝號客戶的之實際成交綿率。把握住排東號客戶，洲提高開盤最時排號客偉戶的實際愉成交率，謹爭取將實府際成交率忽提高到80％或者剛更高。網從而保奸障項目甜開盤取頭得成功欄。第二章群：營銷氧推廣策池略5、可行方圖案選擇那么，結究竟選太用那種傅方式呢園？我們看貧以下兩駛種方案臘的可行摸性與實滿際操作欺難度：在保證80套房源若順銷的沙情況下吳，至少嫌需要100個排號客裕戶。而目男前**主摘要競爭樓肅盤在排號蘆期間平均剖每天的排掉號量僅1個。我們的客食戶來源主歐要以**名本地和下族屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)以閃及青白江劇客戶為主吵，成金快站速通道最疊快年底通心車，我們眠項目在開卻盤前仍無角法有效輻謎射成都客朽戶及省內之其他城市濕客戶。因此，本授項目要想浙在如此短講的時間內核排100個號，辰平均每馬天有2.2個排號星量可行性溪偏低、態(tài)實際操假作難度具很大！第二章：素營銷推廣醋策略———保證在娛開盤前濁擁有足貸夠的排賓號量?！岣吲艙翁柨蛻襞嗟膶嶋H營成交率由于*灘*房源蹄仍以本遼地客戶蔽消化為慶主，而坦本地客綠戶又極頓為有限齊。其他察主要競鑰爭樓盤騙排號量傳遲遲上怠不去，甚給其項寬目銷售晨帶來巨毛大壓力打。因此桃，如何類提高排糊號客戶床的實際狹成交率朵成為本惠項目要樹致力解依決的問脆題。仔細分壤析本項榨目后發(fā)擱現：本單項目在剛開盤時荒，樣板疫房早已鞠開放，如景觀示張范區(qū)也以已經呈講現，加協(xié)之項目泛的軟性技服務和別價格優(yōu)鵝勢，要協(xié)提高排插號客戶京在開盤歲時的實躺際成交猜率可行性兄較高、目實際操德作難度嬸較小！第二章律：營銷縮慧推廣策拋略1、會員痛制即繳納一溝定誠意金溫入會，享補受購房的者價格優(yōu)惠忽，或者在靠其他方面已可以享有秘一定的權輩利。（代表銅樓盤：寄金海岸碌）2、定房不圣定價繳納一定壞誠意金定噸房，待開杯盤價格確惡定后，客匪戶若同意聞此房價，終便可轉簽匆正式合同幻玉，若不同演意，可退廢還購房定肅金。（代表樓賭盤：金陽簽水景）3、定房頑定價即公示房省源和相應櫻價格?？脱驊衾U納房催款的30％定購斑此房源途，開盤被時便可鮮轉簽正曉式合同煮，或者磁申請退障還購房聰定金。（代表還樓盤：答現代生扒態(tài)水城邀）第二章糊：營銷漠推廣策紗略6、目前暑**市盈場的主非要排號宏方式參看*騎*目前收的主要惹排號方柴式有以禽下三種勢：通過實地飛調查了*四*市場在翠售樓盤的踏開盤方式傻，并結合業(yè)項目自身朱的情況，我們發(fā)現夾本項目具喚有如下特棟點：1、本項目足在**非孔標志性樓炎盤，沒有公無可比擬建的先天優(yōu)創(chuàng)勢。2、無相對蜜突出的房釋源，能足烘以引起市珍場的轟動托。3、在戶問型上，啄雖有市債場空白鄙點，但海是數量奧不多。4、戶型障無絕對用的位置謝差異（吊不像臨穗河的樓酬盤存在晃明顯的軌位置差告異）第二章：像營銷推廣訴策略7、建議份本項目卻采用排扎號方式結合本辨項目實崖際情況竄，可以報采取如謝下形式膀：第二章：蒸營銷推廣服策略主推排斧號方式領：會員棟制＋定搶價定房繳納1萬元誠意金會員1、購買任趁意一期物柿業(yè)均可享雖受總房款1％的價格努優(yōu)惠2、享有秒新桂花精超市和響**銀闊都購物95折優(yōu)惠3、每年可賢在售房部秧免費領取則**銀都電影攻院門票10張注：每張趕會員卡僅供享有一套版物業(yè)的價免格優(yōu)惠權雖。我們項目那應該采用閃怎樣的排悲號方式呢地？水城印象久幸福會會員卡權利第二章：睜營銷推廣千策略由于**懂本地客戶益極為有限烏，本項目糖要保證足半夠的排號優(yōu)客戶，有棋相當的難菊度。因此芽，在客源迫很有限的傷情況下，碰我們必須油保障排號讀客戶的實糾際成交率幫，來保障尿項目的開翼盤成功。而“定房耐定價”模螞式是消除腦客戶疑慮杯的最好方互法，因此貴我們必須銳通過“定燈房定價”須來確保項豬目的開盤林成功！拿到預赤售證的各半個月丘前推出相應女房源房價定房定價會員補糟繳1萬元直接繳班納2萬元（竟入會）同時配合遙“定房定所價”策略小結通過諸洋多的營貿銷策略港，我們耕重點立敲足于解梁決客戶尸資源嚴再重不足事的問題址，以及繩如何將烈有限的唇客戶資航源成功準地轉化擋成為銷克售結果魔。保證項季目第一貞批次開腐盤成功粘，從而絮為項目汪后期銷清售奠定賞堅實的領基礎。第二章駕：營銷件推廣策艘略第三章息：開盤歇前營銷采準備工家作第三章搜：開盤裂前營銷青準備工槳作重大時乒間節(jié)點1、報建激及綠化方農案確定時泥間：8月翁25日前2、售樸樓部裝服修完工險時間：樓9月8么日3、售撕樓部裝使飾及包愚裝完工適時間：斷9月1吩5日4、銷售贊團隊進場謎時間：9衣月23日窮（周日）舅，同期工捏程施工啟邁動5、呈誕現主景蟲觀，樣潮板房示筆范區(qū)時營間：1如0月份6、一期劍1、2、燈3棟建筑滋主體封頂賄：11月蠶份（預售難證）7、一期顯開盤時間班：11月裝底或12脅月初第三章朽：開盤聞前營銷驗準備工替作1、8月瓦份，前期倒工作準備勺階段：甲方在8柜月份完成盾報建工作終。重點完棉成廣告毀及設計兄初稿、勝現場包罪裝方案棗、戶外老導引案、原創(chuàng)宏拍攝發(fā)包第，沙盤和撤模型發(fā)包閑、三維動煎畫發(fā)包，鏈銷售團隊啦搭建和培吊訓。第三章：形開盤前營素銷準備工愈作2、9危月份，酸上中旬符是準備座階段，明下旬是答亮相咨壁詢期：上中旬重幟點完成物番料準備，膽包括宣傳品資料設計績印刷、沙我盤和模型腔制作完成逮、三維動斷畫制作完繁成；下旬銷售壁團隊進場派后，正式淹接受客戶國咨詢。與旋新桂花超具市確定“筑水城幸福登會”合作板的事。第三章：胳開盤前營律銷準備工斤作3、1斗0月份士，重點塊咨詢期部：通過國感慶大型男活動和關售樓部壟現場，災推廣項寸目知名箏度與美訂譽度。現場接射待客戶禮，廣告伐擴大宣煩傳力度迷，利用咸VIP肢登記的崖方式了逢解客戶框的需求晚意向。利用樣抖板房和程主題景籍觀示范諒區(qū)，加意大