成都某項(xiàng)目開盤前營銷推廣提案

水城印象開盤前營銷推廣提案匯報(bào)提綱第一章：**樓盤最新情況分析第二章：營銷推廣策略第三章：開盤前營銷準(zhǔn)備工作金海岸現(xiàn)代生態(tài)水城水韻金沙藍(lán)光項(xiàng)目金陽水景2500元/平米2100元/平米2800元/平米2400元/平米禾嘉名邸2100元/平米本案一、主要競爭樓盤分布圖（按現(xiàn)階段在售房源的折實(shí)均價(jià)）第一章：**樓盤最新情況分析1、典型競爭樓盤調(diào)查——金海岸二期開盤時(shí)間：2007年9月15日開盤均價(jià)：2500元/平米折實(shí)均價(jià)：2450元/平米面積區(qū)間：79-143平米排號(hào)周期：半年開盤前排號(hào)量：70個(gè)排號(hào)客戶成交率：80％開盤共推出房源：200套推出房源銷售量：110套（55％）第一章：**樓盤最新情況分析A戶型（79平米）G戶型（113平米）K戶型（128平米）C戶型（143平米）F戶型（124平米）B戶型（106平米）N+L戶型（53+91平米）金海岸二期第一批次推盤情況40/1536/2912/412/112/648/2540/30暢銷2390-2620元/平米暢銷2400-2690元/平米2300-2650元/平米2300-2690元/平米2350-2720元/平米暢銷2550-2790元/平米2350-2690元/平米注：A/B：A推出量

B成交量第一章：**樓盤最新情況分析熱銷的三個(gè)戶型(與本項(xiàng)目相類似)：B型：106㎡套三G型：113㎡套三A型：79㎡套二第一章：**樓盤最新情況分析金海岸二期（開盤當(dāng)日銷售情況）戶型面積總套數(shù)推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率價(jià)格區(qū)間A戶型7970403075％2390-2620B戶型106.7272482552％2400-2690G戶型11372362981％2550-2790F戶型1246012650％2300-2650K戶型1286012433％2350-2720C戶型143481218％2300-2690多層合計(jì)

3821609559％2300-2790小高層合計(jì)53-91320401537.5％2350-2690合計(jì)

70220011055％

第一章：**樓盤最新情況分析銷售結(jié)果：1、開盤當(dāng)日，推出200套，銷售110套，考慮到開發(fā)商的銷控，估計(jì)實(shí)際銷售約90多套，開盤銷售率近50%；2、多層銷售較好，推出160套銷售95套；小高層滯銷，推出40套僅售15套；3、A、B、G型暢銷，說明位置和景觀、面積和總價(jià)，是客戶最看重的因素；C、F、K型相對(duì)滯銷，加上躍層基本銷不動(dòng)，說明本地市場對(duì)面積和總價(jià)的抗性越來越大；4、小高層中，除O型69平方米小套二旺銷外，L型91平方米小套三和N型53平方米套一均銷售較差；5、**城區(qū)客戶約占40%，青白江客戶近30%，**下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)近20%，成都客戶約10%。第一章：**樓盤最新情況分析與本項(xiàng)目的競爭關(guān)系：1、開盤后金海岸漲價(jià)100元/平方米，預(yù)計(jì)12月份折實(shí)均價(jià)能達(dá)到2600元/平方米以上；2、預(yù)計(jì)金海岸會(huì)利用“十一”房交會(huì)打擊成都客戶，以解決大套型難銷的問題；同時(shí)吸引一些投資客戶，解決小套型難銷的問題；3、根據(jù)正常的銷售進(jìn)度，預(yù)計(jì)到本項(xiàng)目面市時(shí)，金海岸主要存量房源為120—140平方米的大套三，以及小高層的90平方米以下的小套型，與本項(xiàng)目的產(chǎn)品差異化明顯；4、金海岸將與本項(xiàng)目形成明顯的“比價(jià)效應(yīng)”；如其售樓部搬遷到商業(yè)廣場，將為本項(xiàng)目帶來更多的客戶。第一章：**樓盤最新情況分析2、典型樓盤調(diào)查——金陽麗景二期基本情況類型：多層總戶數(shù)：1100多戶主力戶型：117-138㎡雙衛(wèi)套三銷售均價(jià)：2100元/平米價(jià)格范圍：1700—2280元/平米開盤時(shí)間：2007年3月銷售進(jìn)度：二期銷售剩余約85％新推房源：120余套，120平方米套三占70%，85平方米套二占30%，正在基礎(chǔ)施工，預(yù)計(jì)11月份正式預(yù)售，現(xiàn)可交納1萬元定房（不定價(jià)格）。金陽麗景的新推房源，對(duì)本項(xiàng)目的銷售分流主要體現(xiàn)在85平方米的套二。第一章：**樓盤最新情況分析3、典型樓盤調(diào)查——現(xiàn)代生態(tài)水城三期（上島）基本情況類型：多層＋小高層總戶數(shù)：3500多戶主力戶型：100-120㎡套三現(xiàn)售均價(jià)：2800元/平米銷售情況：預(yù)定情況良好項(xiàng)目采用“定價(jià)定房”模式。項(xiàng)目預(yù)計(jì)12月份正式開盤，目前可繳納估定房款的3成作為定金，待項(xiàng)目正式開盤時(shí)得出實(shí)際銷售價(jià)格，客戶接受此價(jià)格方可成交，若不同意此價(jià)亦可退還定金。第一章：**樓盤最新情況分析4、典型樓盤調(diào)查——水韻金沙基本情況類型：多層總戶數(shù)：1000多戶主力戶型：112-133㎡套三銷售均價(jià)：2400元/平米銷售進(jìn)度：剩余約300套（含未推）對(duì)本項(xiàng)目參考意義：項(xiàng)目銷售正常，但本地市場口碑不好，現(xiàn)重點(diǎn)針對(duì)青白江客戶，專門在青白江設(shè)有售房部，本項(xiàng)目可以參考。第一章：**樓盤最新情況分析5、2007年9月—12月將上市房源一覽表樓盤名稱開發(fā)商地理位置產(chǎn)品形態(tài)上市房源金海岸金海岸置業(yè)毗河南岸多層小高層700多戶金陽水景金陽房產(chǎn)毗河南岸多層300多水韻金沙干道房產(chǎn)六橫道多層400多生態(tài)水城現(xiàn)代房產(chǎn)濱江路小高層400多錦繡花園昌琦房產(chǎn)六橫道多層70多禾嘉名邸禾嘉房產(chǎn)縣政府旁多層40多小結(jié)：今年9-12月**縣城市場新推出房源多達(dá)1900戶，原本有限的**客戶資源，將使市場競爭更加激烈，客戶資源的爭奪日趨白熱化。因此，本項(xiàng)目要爭奪有限的客戶資源，必須提前亮相，及早儲(chǔ)備客戶。第一章：**樓盤最新情況分析

第二章：營銷推廣策略我們目的：保障項(xiàng)目在第一次開盤時(shí)取得成功！同時(shí)贏得良好的市場口碑！第二章：營銷推廣策略第一期：一組團(tuán)丹郡4萬平米，404套第二期：四組團(tuán)美域4萬平米，400套第二期：三組團(tuán)雅筑3萬平米，300套第三期：五組團(tuán)蘭亭8萬平米，800套第二章：營銷推廣策略1、項(xiàng)目總平及分期分組團(tuán)開發(fā)示意圖第一期：二組團(tuán)水榭3萬平米，300套2、我們的目標(biāo)第二章：營銷推廣策略開盤銷量目標(biāo)：項(xiàng)目開盤時(shí)，完成80套銷售任務(wù)。

明年5月前銷量目標(biāo)：1、開盤后一個(gè)月，完成110套銷售任務(wù)。開盤完成80套銷售任務(wù)。2、明年2月完成40套銷售任務(wù)。3、3月、4月完成100套銷售任務(wù)。平均每月完成50套銷售任務(wù)。3、在明年5月1日以前，累計(jì)完成250套的銷售任務(wù)。第二章：營銷推廣策略開盤價(jià)格目標(biāo)：項(xiàng)目開盤時(shí)，折實(shí)均價(jià)2100元/平米明年5月前價(jià)格目標(biāo)：1、項(xiàng)目開盤標(biāo)均價(jià)2150元/平米，折實(shí)均價(jià)2100元/平米。2、明年1月、2月標(biāo)均價(jià)2200元/平米，折實(shí)均價(jià)2150元/平米。3、明年3月、4月標(biāo)均價(jià)2250元/平米，折實(shí)均價(jià)2200元/平米。4、到明年5月1日前，實(shí)現(xiàn)整體銷售折實(shí)均價(jià)2150元/平米。那么，為完成80套的銷售任務(wù)，開盤前需累計(jì)至少100個(gè)排號(hào)量，累計(jì)咨詢客戶達(dá)800個(gè)。（按排號(hào)客戶實(shí)際成交率80％計(jì)算，每8個(gè)咨詢客戶有一個(gè)排號(hào)客戶計(jì)算）項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月底進(jìn)售樓部，11月份開始排號(hào)，12月中下旬開盤，那么排號(hào)時(shí)間最多45天，平均每天需要排號(hào)2.2個(gè)。

而目前**其他主要競爭樓盤平均每天排號(hào)量最多1個(gè)，因此，項(xiàng)目排號(hào)將面臨巨大壓力！3、開盤銷量目標(biāo)任務(wù)反推第二章：營銷推廣策略開盤目標(biāo)：完成80套銷售任務(wù)。第二章：營銷推廣策略4、目標(biāo)客戶群體由于**客戶相對(duì)較少，從其他樓盤的成交情況來看，**本地客戶只占40％，青白江客戶約占30％，**下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占20％，成都及外地客戶約占10％。而本項(xiàng)目相對(duì)**其他競爭樓盤并無明顯優(yōu)勢和賣點(diǎn)，我們的客戶來源主要以**本地和下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及青白江客戶為主，成金快速通道最快年底通車，我們項(xiàng)目在開盤前仍無法有效輻射成都客戶及省內(nèi)其他城市客戶。因此，節(jié)在**交本地客吃戶原本森有限的武情況下匪，保證牙開盤取裝得成功畏，順利疤銷售80套的任務(wù)掀，我們有井兩種方案金可供選擇醫(yī)！1、保證在瘡開盤前擁氏有足夠的位排號(hào)量。增大廣稻告宣傳兆力度，盾保障在阿開盤前咬擁有足胖夠多的慣客戶量濤，即使仗實(shí)際成抖交率相蘭對(duì)較低票也可保瓜障項(xiàng)目熱開盤取者得成功粗。2、提高排藝號(hào)客戶的之實(shí)際成交綿率。把握住排東號(hào)客戶，洲提高開盤最時(shí)排號(hào)客偉戶的實(shí)際愉成交率，謹(jǐn)爭取將實(shí)府際成交率忽提高到80％或者剛更高。網(wǎng)從而保奸障項(xiàng)目甜開盤取頭得成功欄。第二章群：營銷氧推廣策池略5、可行方圖案選擇那么，結(jié)究竟選太用那種傅方式呢園？我們看貧以下兩駛種方案臘的可行摸性與實(shí)滿際操作欺難度：在保證80套房源若順銷的沙情況下吳，至少嫌需要100個(gè)排號(hào)客裕戶。而目男前**主摘要競爭樓肅盤在排號(hào)蘆期間平均剖每天的排掉號(hào)量僅1個(gè)。我們的客食戶來源主歐要以**名本地和下族屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)以閃及青白江劇客戶為主吵，成金快站速通道最疊快年底通心車，我們眠項(xiàng)目在開卻盤前仍無角法有效輻謎射成都客朽戶及省內(nèi)之其他城市濕客戶。因此，本授項(xiàng)目要想浙在如此短講的時(shí)間內(nèi)核排100個(gè)號(hào)，辰平均每馬天有2.2個(gè)排號(hào)星量可行性溪偏低、態(tài)實(shí)際操假作難度具很大！第二章：素營銷推廣醋策略———保證在娛開盤前濁擁有足貸夠的排賓號(hào)量。———提高排撐號(hào)客戶劈燕的實(shí)際營成交率由于*灘*房源蹄仍以本遼地客戶蔽消化為慶主，而坦本地客綠戶又極頓為有限齊。其他察主要競鑰爭樓盤騙排號(hào)量傳遲遲上怠不去，甚給其項(xiàng)寬目銷售晨帶來巨毛大壓力打。因此桃，如何類提高排糊號(hào)客戶床的實(shí)際狹成交率朵成為本惠項(xiàng)目要樹致力解依決的問脆題。仔細(xì)分壤析本項(xiàng)榨目后發(fā)擱現(xiàn)：本單項(xiàng)目在剛開盤時(shí)荒，樣板疫房早已鞠開放，如景觀示張范區(qū)也以已經(jīng)呈講現(xiàn)，加協(xié)之項(xiàng)目泛的軟性技服務(wù)和別價(jià)格優(yōu)鵝勢，要協(xié)提高排插號(hào)客戶京在開盤歲時(shí)的實(shí)躺際成交猜率可行性兄較高、目實(shí)際操德作難度嬸較??！第二章律：營銷縮慧推廣策拋略1、會(huì)員痛制即繳納一溝定誠意金溫入會(huì)，享補(bǔ)受購房的者價(jià)格優(yōu)惠忽，或者在靠其他方面已可以享有秘一定的權(quán)輩利。（代表銅樓盤：寄金海岸碌）2、定房不圣定價(jià)繳納一定壞誠意金定噸房，待開杯盤價(jià)格確惡定后，客匪戶若同意聞此房價(jià)，終便可轉(zhuǎn)簽匆正式合同幻玉，若不同演意，可退廢還購房定肅金。（代表樓賭盤：金陽簽水景）3、定房頑定價(jià)即公示房省源和相應(yīng)櫻價(jià)格?？脱驊衾U納房催款的30％定購斑此房源途，開盤被時(shí)便可鮮轉(zhuǎn)簽正曉式合同煮，或者磁申請(qǐng)退障還購房聰定金。（代表還樓盤：答現(xiàn)代生扒態(tài)水城邀）第二章糊：營銷漠推廣策紗略6、目前暑**市盈場的主非要排號(hào)宏方式參看*騎*目前收的主要惹排號(hào)方柴式有以禽下三種勢：通過實(shí)地飛調(diào)查了*四*市場在翠售樓盤的踏開盤方式傻，并結(jié)合業(yè)項(xiàng)目自身朱的情況，我們發(fā)現(xiàn)夾本項(xiàng)目具喚有如下特棟點(diǎn)：1、本項(xiàng)目足在**非孔標(biāo)志性樓炎盤，沒有公無可比擬建的先天優(yōu)創(chuàng)勢。2、無相對(duì)蜜突出的房釋源，能足烘以引起市珍場的轟動(dòng)托。3、在戶問型上，啄雖有市債場空白鄙點(diǎn)，但海是數(shù)量奧不多。4、戶型障無絕對(duì)用的位置謝差異（吊不像臨穗河的樓酬盤存在晃明顯的軌位置差告異）第二章：像營銷推廣訴策略7、建議份本項(xiàng)目卻采用排扎號(hào)方式結(jié)合本辨項(xiàng)目實(shí)崖際情況竄，可以報(bào)采取如謝下形式膀：第二章：蒸營銷推廣服策略主推排斧號(hào)方式領(lǐng)：會(huì)員棟制＋定搶價(jià)定房繳納1萬元誠意金會(huì)員1、購買任趁意一期物柿業(yè)均可享雖受總房款1％的價(jià)格努優(yōu)惠2、享有秒新桂花精超市和響**銀闊都購物95折優(yōu)惠3、每年可賢在售房部秧免費(fèi)領(lǐng)取則**銀都電影攻院門票10張注：每張趕會(huì)員卡僅供享有一套版物業(yè)的價(jià)免格優(yōu)惠權(quán)雖。我們項(xiàng)目那應(yīng)該采用閃怎樣的排悲號(hào)方式呢地？水城印象久幸福會(huì)會(huì)員卡權(quán)利第二章：睜營銷推廣千策略由于**懂本地客戶益極為有限烏，本項(xiàng)目糖要保證足半夠的排號(hào)優(yōu)客戶，有棋相當(dāng)?shù)碾y菊度。因此芽，在客源迫很有限的傷情況下，碰我們必須油保障排號(hào)讀客戶的實(shí)糾際成交率幫，來保障尿項(xiàng)目的開翼盤成功。而“定房耐定價(jià)”模螞式是消除腦客戶疑慮杯的最好方互法，因此貴我們必須銳通過“定燈房定價(jià)”須來確保項(xiàng)豬目的開盤林成功！拿到預(yù)赤售證的各半個(gè)月丘前推出相應(yīng)女房源房價(jià)定房定價(jià)會(huì)員補(bǔ)糟繳1萬元直接繳班納2萬元（竟入會(huì)）同時(shí)配合遙“定房定所價(jià)”策略小結(jié)通過諸洋多的營貿(mào)銷策略港，我們耕重點(diǎn)立敲足于解梁決客戶尸資源嚴(yán)再重不足事的問題址，以及繩如何將烈有限的唇客戶資航源成功準(zhǔn)地轉(zhuǎn)化擋成為銷克售結(jié)果魔。保證項(xiàng)季目第一貞批次開腐盤成功粘，從而絮為項(xiàng)目汪后期銷清售奠定賞堅(jiān)實(shí)的領(lǐng)基礎(chǔ)。第二章駕：營銷件推廣策艘略第三章息：開盤歇前營銷采準(zhǔn)備工家作第三章搜：開盤裂前營銷青準(zhǔn)備工槳作重大時(shí)乒間節(jié)點(diǎn)1、報(bào)建激及綠化方農(nóng)案確定時(shí)泥間：8月翁25日前2、售樸樓部裝服修完工險(xiǎn)時(shí)間：樓9月8么日3、售撕樓部裝使飾及包愚裝完工適時(shí)間：斷9月1吩5日4、銷售贊團(tuán)隊(duì)進(jìn)場謎時(shí)間：9衣月23日窮（周日）舅，同期工捏程施工啟邁動(dòng)5、呈誕現(xiàn)主景蟲觀，樣潮板房示筆范區(qū)時(shí)營間：1如0月份6、一期劍1、2、燈3棟建筑滋主體封頂賄：11月蠶份（預(yù)售難證）7、一期顯開盤時(shí)間班：11月裝底或12脅月初第三章朽：開盤聞前營銷驗(yàn)準(zhǔn)備工替作1、8月瓦份，前期倒工作準(zhǔn)備勺階段：甲方在8柜月份完成盾報(bào)建工作終。重點(diǎn)完棉成廣告毀及設(shè)計(jì)兄初稿、勝現(xiàn)場包罪裝方案棗、戶外老導(dǎo)引案、原創(chuàng)宏拍攝發(fā)包第，沙盤和撤模型發(fā)包閑、三維動(dòng)煎畫發(fā)包，鏈銷售團(tuán)隊(duì)啦搭建和培吊訓(xùn)。第三章：形開盤前營素銷準(zhǔn)備工愈作2、9危月份，酸上中旬符是準(zhǔn)備座階段，明下旬是答亮相咨壁詢期：上中旬重幟點(diǎn)完成物番料準(zhǔn)備，膽包括宣傳品資料設(shè)計(jì)績印刷、沙我盤和模型腔制作完成逮、三維動(dòng)斷畫制作完繁成；下旬銷售壁團(tuán)隊(duì)進(jìn)場派后，正式淹接受客戶國咨詢。與旋新桂花超具市確定“筑水城幸福登會(huì)”合作板的事。第三章：胳開盤前營律銷準(zhǔn)備工斤作3、1斗0月份士，重點(diǎn)塊咨詢期部：通過國感慶大型男活動(dòng)和關(guān)售樓部壟現(xiàn)場，災(zāi)推廣項(xiàng)寸目知名箏度與美訂譽(yù)度。現(xiàn)場接射待客戶禮，廣告伐擴(kuò)大宣煩傳力度迷，利用咸VIP肢登記的崖方式了逢解客戶框的需求晚意向。利用樣抖板房和程主題景籍觀示范諒區(qū)，加意大