房地產(chǎn)項目投資案例精講圖文

房地產(chǎn)投資分析總復(fù)習(xí)

關(guān)于考試

考試形式和要求：開卷考試，獨立完成。任何紙質(zhì)資料都可帶進考場并使用，開始考試后借用他人資料視同作弊論處。

請大家務(wù)必攜帶如下用品參加考試：

①課本及教案；

②資金時間價值系數(shù)表；

③計算器；

④筆。

考試過程不準(zhǔn)使用任何通訊工具。

建議答題策略：先易后難，先高分后低分。客觀題因答錯不倒扣分，所以必須作答。本次考試的試題結(jié)構(gòu)如下：

一、單選題（每小題1.5分，共15分）

二、判斷題，正確填“√”，錯誤填“×”，請將判斷答案填入下表。（每小題1.5分，共15分）

三、計算題（6題，共30分）

四、綜合計算題（1題，20分）

五、簡答題（每小題10分，共20分）復(fù)習(xí)重點難點

單選題、判斷題、簡答題內(nèi)容都在復(fù)習(xí)資料中，自己復(fù)習(xí)。

現(xiàn)重點復(fù)習(xí)有關(guān)計算題?！?房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)

1.某企業(yè)擬發(fā)行５年期債券3000萬元籌資，票面利率等于市場利率為10％，計算：

ａ.單利計息，到期一次還本付息的終值；

ｂ.每年末付息一次，到期還本的終值；

ｃ.每半年付息一次，到期還本的終值。

ａ.單利計息，到期一次還本付息的終值；

F＝P×(1+i×n)

＝3000×(1+10％×5)

＝4500（萬元）

ｂ.每年末付息一次到期還本的終值

F＝Ｐ×（1＋i）n

＝3000×（1＋10％）5

＝3000×1.6105＝4831.5（萬元）

或，

F＝P×（F/P,i,n）＝3000×（F/P,10%,5）

＝3000×1.6105＝4831.5（萬元）ｃ.每半年付息一次，到期還本的終值

n=5×2=10；i=10%÷2=5%

F＝Ｐ×（1＋i）n

＝3000×（1＋5％）10

＝3000×1.6289

＝4886.7（萬元）

或，

F＝P×（F/P,i,n）

＝3000×（F/P,5%,10）

＝3000×1.6289＝4886.7（萬元）

2.某擬投資的商業(yè)物業(yè)要投資10000元/米2，同類物業(yè)月租金為100元/米2，經(jīng)租費用率為30%，行業(yè)投資平均利潤率為12%，經(jīng)營期40年，試分析投資方案是否可行？

解：

巳知：A＝100元；i＝12%/12=1%;n=40×12=480

求：P＝？

(1＋i)n－1

P＝A×━━━━━━

i×(1＋i)n

(1＋1%)480－1

＝100×━━━━━━━━

1%×(1＋1%)480

＝100×［（118.6477－1）/1%×118.6477］

＝100×99.1572＝9915.72（元/米2）

扣除經(jīng)租費用：

9915.72×（1－30%）＝6941.00（元/米2）

答：經(jīng)營期投資收益累計現(xiàn)值為6941.00元/米2小于物業(yè)投資現(xiàn)值10000元/米2，投資方案不可行。

3.某套商品住宅120m2，售價5000元/m2，銀行提供七成20年按揭，年利率5.58%，求客戶七成按揭月供款額？

已知：

P=120×5000×(1－30%)=420000(元)

i=5.58%÷12=0.4650%

n=20×12=240

求：A=？

解：

A＝P×i×(1+i)n÷[(1+i)n－1]

＝420000×0.4650%×(1+0.4650%)240÷

[(1+0.4650%)240－1]

＝420000×0.00692414＝2908.14(元/月)

答：

4.某公司擬投資興建一項目，項目建設(shè)期為4年，在每年年初要投入資金500萬元，該公司的資本成本率為10%。

A.建成固定資產(chǎn)價值？

B.項目投資的現(xiàn)值？

C.項目投產(chǎn)后每年可實現(xiàn)稅后利潤200萬元，按直線法計提折舊，項目經(jīng)營期為10年，無殘值，試分析項目是否可行？

解：

n=4,i=10%,A=500萬元

A.建成固定資產(chǎn)價值（求終值F=？）

F＝A×[(F/A,i,n+1)－1]＝500×[(F/A,10%,4+1)－1]

＝500×[6.1051－1]＝2552.55（萬元）

B.求項目投資現(xiàn)值P=？

P＝A×[(P/A,i,n–1)+1]＝500×[(P/A,10%,4－1)+1]

＝500×[2.4869＋1]＝1743.45（萬元）C.分析是否可行

m=4；n=10；i=10%；A＝200＋2552.55/10＝455.255萬元

求項目資金回收現(xiàn)值

方法一：

Ｐ＝A×(P/A,i,n)×(P/F,i,m)

＝455.255×(P/A,10%,10)×(P/F,10%,4)

＝455.255×6.1446×0.6830＝1910.5968（萬元）

方法二：

P＝A×[(P/A,i,m+n)－(P/A,i,m)]

＝455.255×[(P/A,10%,4+10)－(P/A,10%,4)]

＝455.255×[7.3667－3.1699]＝1910.6142(萬元）

方法三：

Ｐ＝A×(F/A,i,n)×(P/F,i,m+n)

＝455.255×(F/A,10%,10)×(P/F,10,14)

＝455.255×15.937×0.2633＝1910.3465（萬元）

結(jié)論：從上計算可知，項目資金回收現(xiàn)值約為1901萬元，而項目投資現(xiàn)值為1743.45萬元，項目資金回收現(xiàn)值大于投資現(xiàn)值，項目在財務(wù)上可行。

P25－1

已知：ｒ＝15%，ｍ＝2

求：ｉ＝？

解：

ｉ＝（1＋ｒ／ｍ）ｍ－1

＝（1＋15%／2）2－1

＝15.56%

P25－2

解：

（1）不考慮先期支付利息的時間價值時，開發(fā)商支付的利息總額是：

3000×10%×5＝1500（萬元）

（2）計算先期支付利息的時間價值時，開發(fā)商支付的利息總額是：

3000（1＋10%／4）4×5－3000

＝4915.8493－3000

＝1915.8493（萬元）

P25－3.某家庭欲購買一套面積100平方米的住宅，單價為10000元/米2，首付款為房價的30%，其余申請20年，年利率為7%銀行貸款。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬元，從第6年開始的抵押貸款月供款額是多少？

解：

已知：P＝100×10000×（1－30%）＝700000（元）;

n＝20×12＝240；i＝7%/12

解：

（1）求前5年的月供款

i×(1＋i)nP

A＝P×━━━━━━━＝━━━━━━

(1＋i)n－1（P/A，i，n）

7%/12×(1＋7%/12)240

A＝700000×━━━━━━━━━━━＝5427.25（元/月）

(1＋7%/12)240－1P25－3.某家庭欲購買一套面積100平方米的住宅，單價為10000元/米2，首付款為房價的30%，其余申請20年，年利率為7%銀行貸款。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬元，從第6年開始的抵押貸款月供款額是多少？

解：

已知：P＝100×10000×（1－30%）＝700000（元）;

n＝20×12＝240；i＝7%/12

解：

（2）如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬元，從第6年開始的抵押貸款月供款額是多少？

第6年年初一次提前償還了貸款本金5萬元后，第6－15年減少抵押貸款月供款額為：

7%/12×(1＋7%/12)180

A＝80000×━━━━━━━━━━━＝719.06（元/月）

(1＋7%/12)180－1

從第6年開始的抵押貸款月供款額為：

5427.25－719.06＝4708.19（元/月）

答：

§3房地產(chǎn)投資市場分析

關(guān)于房地產(chǎn)市場預(yù)測的計算題自己復(fù)習(xí)。

§4房地產(chǎn)投資估算

P123－2

征地前三年平均年產(chǎn)值＝（4＋5＋6）／3

＝5（萬元／公頃）

土地補償費＝30×5×8＝1200（萬元）

被征地需安置人口數(shù)＝30／（80／800）

＝300（人）

每公頃被征地需安置人口數(shù)＝300／30

＝10（人／公頃）

10×5＝50＞15

總安置補助費＝5×30×15＝2250（萬元）

答：

P123－3

每年借款利息

＝（年初借款利息＋本年借款／2）×年利率

第1年借款利息：

（0＋500／2）×15%＝37.50（萬元）

第2年借款利息：

（500＋37.50＋600／2）×15%＝125.63（萬元）

第3年借款利息：

（500＋600＋37.50＋125.63＋400／2）×15%

＝219.47（萬元）

第3年借款累計：

＝本金合計＋利息合計

＝（500＋600＋400）＋（37.50＋125.63＋219.47）＝1882.60（萬元）P123潮－5（500厘－150亭）／15水0×10笨0%＝2揮33.3必3%增值額超哲過扣除項盒目200惠%，土地增值序稅稅額＝鑒增值額×草60%－依扣除項目蓄金額×3竊5%＝（50迷0－15丸0）×6漁0%－1釣50×3尊5%蠻＝1到57.5胡0（萬元闖）P14夫2－2（1）繡完全成猛本定價肚法：房屋單弦價（不陰含稅）荒＝單位管成本（怖1＋成嬸本利潤不率）森＝稀200桿0（1田＋15鹽%）聰＝娛230辰0（元險／ｍ2）（2）懲目標(biāo)利定潤定價頸法：目標(biāo)利逝潤＝2到000浙×30暖×15文%飛總成河本＝2釘000削×30農(nóng)目剛標(biāo)利潤賣＋總成司本黃單價喬（不含露稅）＝浙━━━稠━━━得━━━只可銷售跑面積設(shè)20清00×沒30×鹿15%劈燕＋20編00×子30房誠＝少━━━癥━━━奶━━━盼━━━朋━洗30失＝2運300說（元／戒ｍ2）P142籮－3年租金收憲入＝20景000×蜂70%×燥2000漁＝280趴0000績0（元）載＝280五0（萬元尊）P14米2－4唇、P＝A督×（P陷／A，貫ｉ，ｎ弦－ｔ）之＝8牽0×（析P／A仙，10蠢%，5娘0－1借0）巾＝80傻×9.唐779粥1脂＝增782隱.32子8（萬乖元）§5房剖地產(chǎn)投資憲財務(wù)指標(biāo)臥與報表分模析（一）P艇149，龍［例7－造3］P17階1－2800叔8淺00丹0騰1保2兔3能4澡5戶6照┗━━蜂━━┷━港━━━┷衛(wèi)━━━━護┷━━━喪━┷━━聚━━┷━痛━━━┷壇━┅··院·

1痰200培1銳500延1卸00市0涂0指1吉200改2皂844虜3285抱.28丸412戀1.06盤（1）弄靜態(tài)投資疫回收期項目建設(shè)奴投資總額＝建設(shè)侍投資＋幻玉流動資百金投資羊＋建設(shè)稻期利息踩＝臣100糟×(F繭／P，裂12%煩，2)鍋＋15擊00×阿(F／會P，1巧2%，衫3)＋彩120面0×(國F／P艘，12噴%，4卷)吐＝10英0×1娛.25裹44＋繼150脊0×1房誠.40補49＋還120暫0×1餅.57燈35蛋＝4吹120責(zé).99靜態(tài)投資圓回收期＝4＋豎412氧0.9外9／8低00＝砍9.1籌5（年澤）（2）衛(wèi)動態(tài)投除資回收磁期

項臺目投資該凈現(xiàn)值符＝12搬00＋象150庸0×（剛P