如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)

如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析200６.８.12課程目標(biāo)理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。正確地做事還需在實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。2學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？3市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿(mǎn)足的市場(chǎng)3。規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)4。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位5。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議6。評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。－－這正是我們房地產(chǎn)顧問(wèn)存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？4什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！5STEP1:需求市場(chǎng)分析－目標(biāo)客戶(hù)需求分析通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶(hù)需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶(hù)特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買(mǎi)力遷居和交通方式目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等6STEP2:供給市場(chǎng)分析－競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類(lèi)型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）7STEP３:市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競(jìng)爭(zhēng)？后面與案例結(jié)合講解8房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析青島房地產(chǎn)市場(chǎng)青島住宅市場(chǎng)青島高端住宅市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶(hù)需求分析9房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶(hù)的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。10房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。11房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)

GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談12房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展13房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條14房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)15房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類(lèi)說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)16房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)17房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo)

同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng)同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值?！?～6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià)×面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入×計(jì)算人口數(shù)定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑面積×平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口18房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析1、供給總量：房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結(jié)構(gòu)按產(chǎn)品類(lèi)型、戶(hù)型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類(lèi)，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)4、近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況5、租金或者售價(jià)，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)6、現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）7、現(xiàn)有物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方式數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查供給分析19房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析需求量：在外生經(jīng)濟(jì)變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場(chǎng)中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。影響需求量的因素：人口增長(zhǎng)（自然增長(zhǎng)、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策……市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的客戶(hù)來(lái)源分析、購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)手段及市場(chǎng)反應(yīng)消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷(xiāo)售人員訪談對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)查（問(wèn)卷調(diào)查、訪談）

需求分析供給與需求的對(duì)比分析通過(guò)對(duì)影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點(diǎn)分析預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的供需走勢(shì)。20房地產(chǎn)市地場(chǎng)分析的常思路、步忍驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市惡場(chǎng)分析（微觀層歐面）對(duì)每一個(gè)參可能影響辜項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)鉗性能的特昂征一一進(jìn)碌行分析和吩評(píng)價(jià)。法律特薦性：土沙地使用山權(quán)年限濤、規(guī)劃堆條件、隸建筑標(biāo)默準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特性梨：價(jià)格、姥付款方式……自然特性到：地塊面箱積、形狀赴、高度、僻景觀、區(qū)楚位……關(guān)聯(lián)性鵲：通達(dá)舍性、可吼視性項(xiàng)目自身蠅資源條件喉分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)津手分析目標(biāo)客戶(hù)泉分析現(xiàn)有、潛安在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)護(hù)目的競(jìng)爭(zhēng)末特點(diǎn)、市材場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)尊的數(shù)量、羞收入水平戒、家庭結(jié)泊構(gòu)、消費(fèi)友偏好、生濱活方式、吐心理特征川、行為模圓式找出項(xiàng)崇目的目躬標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客釀戶(hù)的置志業(yè)需求蓮和偏好找出項(xiàng)砌目面對(duì)縣競(jìng)爭(zhēng)市叉場(chǎng)的機(jī)絹會(huì)點(diǎn)最終目壇標(biāo)21進(jìn)行房地聽(tīng)產(chǎn)市場(chǎng)分作析時(shí)常犯觸的錯(cuò)誤1。大環(huán)境至看好，接項(xiàng)目的善小環(huán)境但就一定竿不錯(cuò)2。過(guò)分倚重注宏觀資料鄙來(lái)論證項(xiàng)捷目，只關(guān)搬注外圍共呈性，忽視梳項(xiàng)目差異把性3。過(guò)于偏軋重對(duì)“免二手資先料”的鄰應(yīng)用4。以前什盤(pán)么賣(mài)得溉好，現(xiàn)躬在就做怒什么5。別人做劈燕什么賣(mài)倍得好，會(huì)我們做陡也會(huì)賣(mài)圣得好房地產(chǎn)超市場(chǎng)是禁變化的摸，因此鹽市場(chǎng)分心析應(yīng)貫獵穿于整蠟個(gè)項(xiàng)目沈開(kāi)發(fā)過(guò)婚程，根瘡據(jù)市場(chǎng)處的變化題及時(shí)調(diào)睬整戰(zhàn)略尼。地產(chǎn)江風(fēng)湖www符.dc燈jia痛ngh們u.c商om——數(shù)十萬(wàn)份題專(zhuān)業(yè)資料很任你下載騎，資深操條盤(pán)手隨時(shí)裂交流！22補(bǔ)充幾點(diǎn)志市場(chǎng)分析凈方法的建績(jī)議：市場(chǎng)分功析多用鴨數(shù)據(jù)說(shuō)斧話(huà)，用吳圖表說(shuō)導(dǎo)話(huà)－－璃事實(shí)勝含于雄辯異！數(shù)據(jù)的相整理可鬧用exce若l表格統(tǒng)計(jì)歡（尤其是閑區(qū)域類(lèi)繁任雜項(xiàng)目）判，便于整吃理分析；基于事實(shí)獅的分析要厭提出結(jié)論束性的建議陰和觀點(diǎn)，呢或是提出瘡問(wèn)題、或施是判斷趨專(zhuān)勢(shì)、或是惹找到答案蓄等。房地產(chǎn)專(zhuān)腦業(yè)顧問(wèn)的滴競(jìng)爭(zhēng)力在弄于：基于希事實(shí)的分煌析和研究負(fù)找到項(xiàng)目舒解決的方糊案。而不叼是靠創(chuàng)意跌出點(diǎn)子，斑那不是我艦們的強(qiáng)項(xiàng)追！EXC需EL表格示例1EXCE蹤蝶L表格示例223數(shù)據(jù)、播圖表示博例結(jié)構(gòu)現(xiàn)乓狀：農(nóng)業(yè)人崇口約占興總?cè)丝诎蔚?0%教育程度立以初中為柳主年齡結(jié)氏構(gòu)以35歲以上的察中老年為壓主職業(yè)以加音工制造、鑒交通運(yùn)輸匪、商飲服論務(wù)業(yè)為主結(jié)構(gòu)變化：主要集悟中在區(qū)數(shù)域內(nèi)部畫(huà)的農(nóng)業(yè)查人口向略非農(nóng)業(yè)津人口的熊轉(zhuǎn)化。資料來(lái)源套：各派出致所常住人越口變動(dòng)月街報(bào)表，整綿理得出。北小營(yíng)鎮(zhèn)擔(dān)常住人口王狀況南彩鎮(zhèn)常亞住人口狀汗況單位：人人口教萌育程度園結(jié)構(gòu)圖資料來(lái)斤源：北程小營(yíng)鎮(zhèn)播政府。人口產(chǎn)壺業(yè)分布心結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)叛：加工制蘋(píng)造業(yè)、建望筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)搶?zhuān)航煌ㄟ\(yùn)孟輸業(yè)、商度飲服務(wù)業(yè)鮮為主24數(shù)據(jù)圖鼓表示例低低高高附加值可行烈性低鼓勵(lì)發(fā)展伺機(jī)發(fā)箱展限制發(fā)致展高可行鵝性汽車(chē)及口零部件都市產(chǎn)病業(yè)光機(jī)電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服湊務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè)汽車(chē)制竿造業(yè)會(huì)展業(yè)電器機(jī)械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)蘭業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來(lái)體育休手閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)琴業(yè)低附加值棟加工25數(shù)據(jù)圖表?xiàng)検纠?234日常消費(fèi)各細(xì)分市腎場(chǎng)的價(jià)值貢頭獻(xiàn)23%空港城片牧區(qū)77%中心片紡區(qū)25%11%居住教育耐用品45%59%5休閑娛樂(lè)15%6%2%18%13%6%中心片悅區(qū)35%15%20%50%10%8%5%17%30%10%空港城領(lǐng)片區(qū)60%40%調(diào)整前的圍消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整后壩的消費(fèi)害結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消全費(fèi)休閑娛樂(lè)空港城崖消費(fèi)現(xiàn)欲狀中心片粘區(qū)消費(fèi)卸現(xiàn)狀13％2％15％25％45％59％11％6％18％6％空港城消元費(fèi)未來(lái)中心片區(qū)剛消費(fèi)未來(lái)26學(xué)習(xí)內(nèi)粱容理論部擁分案例學(xué)準(zhǔn)習(xí)27金融街惠權(quán)州巽寮旅胸游度假區(qū)己項(xiàng)目市場(chǎng)豈分析案例1巽寮面酸臨的市譜場(chǎng)需求押環(huán)境分逝析巽寮面臨變的市場(chǎng)競(jìng)昆爭(zhēng)環(huán)境分謀析巽寮在歸城市群姐中面臨都的市場(chǎng)刻需求環(huán)區(qū)境巽寮在惠瓦州面臨的紗市場(chǎng)需求著環(huán)境城市群整幸體供給水年平分析大鵬半島安度假市場(chǎng)刪針對(duì)性研資究代表性度駱假物業(yè)和篇度假配套賣(mài)設(shè)施區(qū)域市場(chǎng)分芬析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分尤析競(jìng)爭(zhēng)供闖給分析客戶(hù)需源求分析思維圖28巽寮在從城市群倉(cāng)中面臨墓的市場(chǎng)奧需求環(huán)犁境城市群產(chǎn)墨業(yè)發(fā)展地叫位珠三角經(jīng)殺濟(jì)發(fā)展水和平旅游度假打消費(fèi)市場(chǎng)偷需求趨勢(shì)香港對(duì)虎周邊旅枝游市場(chǎng)劫的影響泛珠三角勵(lì)的旅游市若場(chǎng)機(jī)會(huì)城市群詳旅游地匙選擇偏熱好調(diào)查巽寮灣跨的環(huán)境胃承載力粘粗算旅游度假污需求分析度假置凍業(yè)需求測(cè)分析區(qū)域經(jīng)看濟(jì)環(huán)境旗及市場(chǎng)趕分析各區(qū)域度謹(jǐn)假置業(yè)購(gòu)缺買(mǎi)力分析客戶(hù)關(guān)劉注的置微業(yè)關(guān)鍵蔑要素周末度假仰置業(yè)客戶(hù)跡區(qū)域特征度假置業(yè)霜的物業(yè)偏塔好度假區(qū)物竊業(yè)配套的婆關(guān)鍵要素開(kāi)發(fā)第二滑居所的條環(huán)件分析區(qū)域內(nèi)愿典型物秧業(yè)29廣東省堆作為全次球供應(yīng)帽鏈的出險(xiǎn)口中心由和外資羽首選的奶投資目舌的地，典經(jīng)濟(jì)實(shí)脆力雄厚外商在廣障東省直接篩投資FDI總額占全花國(guó)1/5。目前，廣筑東省出口太貿(mào)易占全拍國(guó)28%，是占江蘇、佛浙江和肌山東的滅總和。20%28%城市群產(chǎn)短業(yè)發(fā)展地金位30珠三角產(chǎn)渴業(yè)群是全而球產(chǎn)業(yè)鏈暈上最大的偉生產(chǎn)基地民之一廣東省的盼主要工業(yè)醒產(chǎn)品：石化食品硬件產(chǎn)別品家具IT和電氣建材洗滌鐘表玩具出版軟件研發(fā)200畏5（1旁-7）疼各省份動(dòng)工業(yè)增孫加值金融貿(mào)易港口城市群布產(chǎn)業(yè)發(fā)屠展地位31廣州、東纖莞、深圳寄為珠江三剖角洲最發(fā)文達(dá)的城市稈，經(jīng)過(guò)20多年的持冰續(xù)增長(zhǎng)，抽經(jīng)濟(jì)發(fā)展噴水平在全字國(guó)處于最瓣前列；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圣以第二產(chǎn)幸業(yè)為主導(dǎo)累，第三產(chǎn)應(yīng)業(yè)發(fā)達(dá)，說(shuō)高度工業(yè)榴化的城市尿。廣州、深端圳、東莞殃及其周邊丸地區(qū)具有緞良好的經(jīng)愁濟(jì)基礎(chǔ)，曬潛在客戶(hù)寒群消費(fèi)能苗力強(qiáng)資料來(lái)險(xiǎn)源：《廣州統(tǒng)計(jì)最年鑒》、《深圳統(tǒng)死計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)主年鑒》、《惠州統(tǒng)計(jì)身年鑒》人均GDPGDP珠三角經(jīng)宴濟(jì)發(fā)展水賓平32珠三角自蝴駕游形成娘規(guī)模，度乘假和商務(wù)邁市場(chǎng)需求掩旺盛珠江三角導(dǎo)洲是全國(guó)廁人均汽車(chē)調(diào)擁有量最耐高的地區(qū)酬，東莞居企全國(guó)首位魔。調(diào)查顯啊示，選計(jì)擇同家振人和朋蓋友度假座出行的欠人數(shù)分險(xiǎn)別占70%和40%，隨團(tuán)出打行主要為注商務(wù)活動(dòng)訴。珠三角萌旅游度掀假市場(chǎng)吉需求趨叛勢(shì)33CEPA日使得香港療對(duì)惠州的墳輻射作用融進(jìn)一步加伸強(qiáng)香港在叨地區(qū)經(jīng)血濟(jì)中扮請(qǐng)演重要業(yè)角色，局港資企認(rèn)業(yè)占外鮮資的70%以上。辣港澳臺(tái)乖為惠州穗最大投刻資者。歷史上惠摩州與香港蠻在經(jīng)濟(jì)、暴社會(huì)關(guān)系貢上一直血小脈相承，設(shè)消費(fèi)習(xí)慣喪受香港影能響深遠(yuǎn)。2004年，廣州437萬(wàn)入境游燒旅客中，銜香港同胞237萬(wàn)人，占54%從香港到寧大亞灣的野跨海穿梭姥游2005年4月到香港頑推介，效條果很好。但是目嚴(yán)前巽寮參開(kāi)發(fā)不蹈夠，缺轎乏好的瀉酒店，夕留不住咽人。一地直沒(méi)有借開(kāi)通航誼道。但秧是開(kāi)通悠航道是累比較容軍易的?！葜菔新脝斡尉窒愀蹖?duì)周翻邊旅游市鄰場(chǎng)的影響與惠東同旬樣毗鄰深加圳入境游餅客中，86.8哥%的游客來(lái)紋自香港。34泛珠三蹦角整體英協(xié)調(diào)發(fā)拜展，使?；葜葜欣缧幕厳梽?shì)加快仿，同時(shí)濫也為旅駛游業(yè)帶瞇來(lái)新的晶機(jī)會(huì)深圳市爐國(guó)內(nèi)游枯客中，善以廣東墻、湖南辨、湖北鮮、江西醉、廣西里、及四痰川等省述份游客椅為主，槍來(lái)自上膠述地區(qū)螺的國(guó)內(nèi)抱游客合坦計(jì)占了芹68.勾54%疑。國(guó)際游斃客基本加從香港堅(jiān)入境，觸對(duì)內(nèi)地零旅游業(yè)澤的形象勾、品牌旗認(rèn)識(shí)有指限，可斧以結(jié)合謊香港的購(gòu)國(guó)際知男名度、五廣州舉熔辦大型四展會(huì)的陵能力、犯周邊省芹份城市花豐富的先旅游資較源，開(kāi)仁發(fā)聯(lián)動(dòng)液旅游路怠線，將貿(mào)區(qū)域內(nèi)費(fèi)著名景食點(diǎn)介紹拍給世界籃各國(guó)游廢客，深頭度挖掘玻泛珠“9+2壟”各地區(qū)的膀旅游資源。集世界休鳴閑組織院主席德撤瑞克·加塞加強(qiáng)與絞泛珠三田角地區(qū)軌的合作袖，按照禁“資源交互補(bǔ)，遺線路互似動(dòng)，客牢源互送貨，利益派共享”油的原則弄，共同深構(gòu)建精具品旅游嶄路線?；莞甗20惡04]膝127號(hào)文件《加快我市硬第三產(chǎn)業(yè)故發(fā)展的意玩見(jiàn)》泛珠三角揉的旅游市克場(chǎng)機(jī)會(huì)資料來(lái)源磚：200據(jù)5廣東國(guó)際烈旅游展覽廚會(huì)備忘錄35自然山冠水風(fēng)景介和濱海堵資源是籮各地游瘡客提及劣率最高敏的短途浴旅游度雙假目的顆地惠州的山蜓地風(fēng)景資賣(mài)源在珠三懷角地區(qū)首摧屈一指。城市群旅匠游地選擇櫻偏好調(diào)查36根據(jù)對(duì)星環(huán)境承該載力和耽市場(chǎng)容待量分析抵，巽寮廉灣個(gè)人浴休閑游井和商務(wù)面會(huì)議潛暮在市場(chǎng)辱空間巨示大參考案例姜：深圳大界鵬半島發(fā)鑒展規(guī)劃?？深?lèi)比洋地區(qū)旅蒙游環(huán)境蔥承載海南博鰲泰國(guó)普吉島旅游區(qū)域面積40km2540km2日游客容量1500035000巽寮旅游時(shí)段：旺季：120天，過(guò)渡季120天，傳統(tǒng)淡季125天規(guī)劃面積20km2稔平半島面積700km2巽寮項(xiàng)媽目年游蹈客容量奪約為250萬(wàn)人巽寮日腰游客量900省0-1扛000堤0人日容量利降用率：旺灘季100%；過(guò)渡季80%，淡季25%其中珠勉三角商皆務(wù)會(huì)議歡培訓(xùn)15-父20萬(wàn)人次，涂降低周中屑和非旺季醋客流波動(dòng)奔，提高設(shè)估施利用率目標(biāo)個(gè)滴人游市占場(chǎng)總量盤(pán)為：230萬(wàn)人次巽寮灣柜的環(huán)境符承載力37小結(jié)珠三角蔑經(jīng)濟(jì)持姨續(xù)穩(wěn)定例發(fā)展和必產(chǎn)業(yè)基扣礎(chǔ)，為政巽寮灣志帶來(lái)潛沿在的大瘦規(guī)模旅竟游度假萍和度假氧物業(yè)置編業(yè)需求寸和較強(qiáng)燃購(gòu)買(mǎi)力多。香港對(duì)于確珠三角的換旅游業(yè)和總房地產(chǎn)行麻業(yè)影響深彩遠(yuǎn)。泛珠三趨角地區(qū)壯協(xié)調(diào)發(fā)鍬展，將擴(kuò)促進(jìn)巽機(jī)寮旅游膽資源國(guó)莖際知名油度的提菌高。自然山水聲風(fēng)景和濱污海資源是反各地游客悉首選的度機(jī)假目的地啟。巽寮灣的受環(huán)境承載賭力能夠滿(mǎn)尋足所依托飯的龐大市岸場(chǎng)空間。38巽寮在城惹市群中面辭臨的市場(chǎng)糠需求環(huán)境各區(qū)域肉度假置悄業(yè)購(gòu)買(mǎi)晴力分析客戶(hù)關(guān)層注的置撤業(yè)關(guān)鍵影要素周末度覆假置業(yè)致客戶(hù)區(qū)撈域特征度假置手業(yè)的物儲(chǔ)業(yè)偏好度假區(qū)腰物業(yè)配己套的關(guān)傘鍵要素開(kāi)發(fā)第啊二居所廚的條件剖分析區(qū)域內(nèi)郊典型物川業(yè)度假置嶺業(yè)需求狐分析旅游度假盞需求分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)割環(huán)境及市嫁場(chǎng)分析39旅游地產(chǎn)盛的機(jī)會(huì)：廣珠三角區(qū)理域目前已總經(jīng)具備了者在旅游度匙假地開(kāi)發(fā)觀第二居所莊的必備條杏件市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境適應(yīng)性分析判斷1、有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善；4小時(shí)車(chē)程內(nèi)，1.5小時(shí)最優(yōu)，最短距離100km連接發(fā)達(dá)高速網(wǎng)，距離廣深1.5小時(shí)Y2、人均GDP超過(guò)5000美元，休閑度假時(shí)間充裕，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念。廣深人均GDP$7000香港人均GDP$25600Y4、消費(fèi)結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車(chē)擁有量超過(guò)20%汽車(chē)人均擁有量全國(guó)首位Y5、本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高收入人群Y6、位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū)具備沙灘海景條件Y8、地區(qū)治安和社會(huì)狀況良好人口稀少可塑9、所在地區(qū)具有身份標(biāo)識(shí)性NONO，可塑10、具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心）配套低檔，不成熟NO，可塑開(kāi)發(fā)第二標(biāo)居所的條歐件分析40珠三角客閣戶(hù)相對(duì)于搏北京和天冒津客戶(hù)表康現(xiàn)出了更冷強(qiáng)的珠三緞角度假置孤業(yè)購(gòu)買(mǎi)力潔，珠三角殃中高端客連戶(hù)將是初侍期高品質(zhì)照度假物業(yè)液主要需求尊群體超過(guò)15%的廣深客蔬戶(hù)對(duì)于本來(lái)區(qū)域度假宰置業(yè)的購(gòu)興買(mǎi)意愿在100萬(wàn)以上。哄四成在60萬(wàn)以上序。一半以上巧的北京地謊區(qū)客戶(hù)和互七成天津羨客戶(hù)接受謀總價(jià)在60萬(wàn)以下嘉。訪談顯示訓(xùn)，置業(yè)出萌于投資和距度假雙重抓目的。高釘端客戶(hù)傾遍向于選擇捐自己比較忌熟悉的區(qū)影域投資。資料來(lái)源閃：世聯(lián)分盯析各區(qū)域度培假置業(yè)購(gòu)?fù)促I(mǎi)潛力分股析41由于距瀉離和成淡本因素?fù)?，在本擦區(qū)域置則業(yè)用于歌周末度蘆假的客遮戶(hù)主要版集中在棕珠三角成本包括譯經(jīng)濟(jì)成本喜和時(shí)間成壩本。出于時(shí)遭間成本辟和經(jīng)濟(jì)籮成本的賴(lài)考慮，藥大北京狀地區(qū)的乘客戶(hù)在駝本區(qū)域辟置業(yè)用信于周末坊度假的槳比例遠(yuǎn)蓬低于珠售三角客胃戶(hù)。因此，地潮緣性的珠掠三角區(qū)域述客戶(hù)表現(xiàn)驅(qū)為更大的谷潛在購(gòu)買(mǎi)親需求。我買(mǎi)房機(jī)子度假遮，只會(huì)剪考慮北稿京及周備邊。珠惜三角太勢(shì)遠(yuǎn)了，鴿坐飛機(jī)少本身就歇是很辛晨苦的事桿情?！本┛蛻?hù)十一長(zhǎng)情假我一查般都是郵在上海護(hù)周邊江神浙一帶三度假，引不會(huì)走嘗得太遠(yuǎn)煌的?！虾？痛鼞?hù)周末度轟假置業(yè)號(hào)客戶(hù)區(qū)產(chǎn)域特征42景觀享受槽、投資價(jià)熱值和物業(yè)塵管理服務(wù)狂是各區(qū)域胸客戶(hù)共同鑼關(guān)注的置思業(yè)要素區(qū)域和曾項(xiàng)目所掏顯示出收的投資蹦價(jià)值，壘是促成制置業(yè)的鼻最關(guān)鍵尤要素。相對(duì)于緊第一居凍所來(lái)講暗，第二膚居所對(duì)旁于景觀悉更為注崇重。相對(duì)于確北京、負(fù)廣深客逼戶(hù)來(lái)講疲，以天測(cè)津?yàn)榇驯淼牡诖缍蓐?duì)耍城市投惹資度假叢物業(yè)意飽識(shí)較弱靠?？蛻?hù)關(guān)牌注的置四業(yè)關(guān)鍵拒要素43獨(dú)棟別墅苗和酒店式時(shí)公寓是最公受歡迎的腥度假物業(yè)燥類(lèi)型連排別興墅等中平間物業(yè)囑受歡迎掛程度明鎮(zhèn)顯低于嫁獨(dú)棟別逝墅和公掘寓。結(jié)合對(duì)告總價(jià)的伴調(diào)查看小，小面雞積別墅慰更受個(gè)損人休閑嘴客戶(hù)青紡睞。大城戶(hù)型主峰要面向觀瀾高競(jìng)爾夫球罵會(huì)的大呢戶(hù)型“耍高爾夫綱大宅”眼做的過(guò)瓶大，導(dǎo)栽致除部金分企業(yè)歲客戶(hù)用爬來(lái)做會(huì)絨所外，仰對(duì)于個(gè)緞人客戶(hù)據(jù)吸引力款不高，先雖然價(jià)什格不斷反上漲，緊但銷(xiāo)售古速度明減顯低于領(lǐng)其他小什面積別扎墅。我博們?cè)诤螵q期將調(diào)翅整戶(hù)型廳。個(gè)人客戶(hù)啄傾向于分六散式投資統(tǒng)，即便是政富豪也很足少愿意將祖資金過(guò)于窄集中的投伶在一棟房殼子里，所炊以控制總韻價(jià)是十分淘必要的?！^瀾高蟲(chóng)爾夫球乒會(huì)度假置呀業(yè)的物夜業(yè)偏好44對(duì)于酒季店等度痰假配套灑設(shè)施，務(wù)舒適度舍和服務(wù)怨水平是組各區(qū)域邪客戶(hù)最糟為關(guān)注涂的要素舒適的旅置游度假環(huán)極境和較高岔的服務(wù)水著平是各個(gè)飛區(qū)域客戶(hù)木最為關(guān)注假的。其次金是價(jià)格。察景觀提及棍率處于第球四位。景觀和效價(jià)格的蠟訴求以煤軟硬環(huán)永境質(zhì)量錄為依據(jù)給。在度假卷灣公司鬼對(duì)于度返假區(qū)屬吳性的調(diào)另查中，抹舒適性螺最為重偉要，提坊級(jí)率75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)畢高于娛惰樂(lè)性、壯觀賞性窯、參與早性。巽寮灣獨(dú)的酒店嗚太差了辯，沒(méi)有啞度假的萌感覺(jué)，腳還不如緞一般的街商務(wù)酒肅店，讓灣人不想扎再去第記二次。扒酒店的境舒適度債最重要己了。——珠三角客岔戶(hù)度假區(qū)物霧業(yè)配套的嫂關(guān)鍵要素45典型項(xiàng)感目分析止：棕櫚凡島高爾畝夫球會(huì)羽——面猾向整個(gè)研珠三角墨客戶(hù)距離深隸圳40分鐘車(chē)義程。在200朝0余畝的暴土地上熄形成了脆以高爾竄夫?yàn)橹鳢B題的度柳假區(qū)。配套項(xiàng)目和有spa、野戰(zhàn)、忠會(huì)議、游舞泳館、天醬文館等。突出反映者了惠州對(duì)裹于高爾夫賴(lài)等高尚消滿(mǎn)費(fèi)有效購(gòu)蘆買(mǎi)力較低陷。區(qū)域內(nèi)素典型物誦業(yè)46新世界限的香港澤背景和鮮惠州產(chǎn)裁業(yè)發(fā)展域?yàn)樽貦按缻u的經(jīng)押營(yíng)和物筍業(yè)銷(xiāo)售匹帶來(lái)了緊穩(wěn)定的坦來(lái)源棕櫚島跨有效利稻用了地神緣優(yōu)勢(shì)老和產(chǎn)業(yè)芝發(fā)展時(shí)尾機(jī)。發(fā)展商籠為香港傳新世界卸。每天有違往返香伴港中環(huán)好的公共物巴士。深圳會(huì)員慨和香港會(huì)檔員各占40%的份額榜，其他榆珠三角削客戶(hù)20%份額。新世界全陽(yáng)國(guó)性的布副局和多元糊化的物業(yè)霧投資選擇系，使其具翼有較強(qiáng)的距風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)撥能力和現(xiàn)陪金流的穩(wěn)劈燕定性。與其他股礙權(quán)投資者親（金源米框業(yè)HK0頃677）合資，探是減輕資紗金和經(jīng)營(yíng)昂壓力的重基要舉措。2005年Res炊ort推出G8區(qū)棗林徑燥的投資產(chǎn)暖權(quán)式服務(wù)株公寓，此盲批物業(yè)只應(yīng)邀約棕櫚院島VIP會(huì)員及業(yè)乖主進(jìn)行優(yōu)掘先內(nèi)部認(rèn)林購(gòu),在進(jìn)行擴(kuò)認(rèn)購(gòu)的耍短短數(shù)喘天內(nèi)全掩數(shù)售罄,并創(chuàng)下惠逃陽(yáng)豪宅每韻平方米售未價(jià)人民幣16,0碑00元之新山紀(jì)錄。告這批投稼資物業(yè)娃的年租妥金回報(bào)質(zhì)率約10%。200凈2年和2003年中海三殼牌與撇新世界惜在惠陽(yáng)母簽署棕蹈櫚島6年宿舍永租賃權(quán)收。棕櫚疤島距離凈中海殼趣牌石化橋項(xiàng)目用市地乘車(chē)?guó)唭H10多分鐘時(shí)上間，2002年3月開(kāi)始這繭里將入住暫外國(guó)專(zhuān)家9戶(hù)，年底逝達(dá)40多戶(hù)，餐根據(jù)建晉設(shè)工期封的需要迷將分階技段陸增雙入住200多戶(hù)。棕櫚島謹(jǐn)為中海斗殼牌建孩設(shè)了國(guó)鉗際學(xué)校迫一所?；蓐?yáng)工嘗業(yè)區(qū)的揉工廠大忘部分是展臺(tái)資背關(guān)景，大嚴(yán)多住宅夕棕櫚島觀。棕櫚島宅在香港疲知名度嚴(yán)很高，而惠陽(yáng)和轟香港的殿聯(lián)系很段密切，董惠陽(yáng)人芒很多在籃香港有飲血緣關(guān)躬系，一受期是02年做的，植購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)世是通過(guò)新逃世界在香膛港的客戶(hù)客資源。資料來(lái)源失：新世界蒜中國(guó)47小結(jié)珠三角區(qū)倒域目前已奏經(jīng)具備了寒在旅游度辟假地開(kāi)發(fā)獵第二居所崇的必備條違件。珠三角桌客戶(hù)相飽對(duì)于北承京和天艇津客戶(hù)輩表現(xiàn)出礦了更強(qiáng)咐的珠三密角度假圣置業(yè)購(gòu)貢買(mǎi)力。珠三角中故高端客戶(hù)趴將是高品飲質(zhì)度假物配業(yè)主要需著求群體。地緣性客惡戶(hù)和經(jīng)常痕性度假客沸戶(hù)是度假尺區(qū)置業(yè)的僅中堅(jiān)力量極。景觀享跪受、投常資價(jià)值聞和物業(yè)軍管理服渴務(wù)是各給區(qū)域客確戶(hù)共同盡關(guān)注的待置業(yè)要鳳素。獨(dú)棟別炒墅和酒耽店式公宣寓是最泡受歡迎禽的度假晨物業(yè)類(lèi)牙型。舒適度抱和軟性秀服務(wù)是撐度假客銹戶(hù)最關(guān)傲注要素姿。區(qū)域目標(biāo)鞠客戶(hù)置業(yè)需求嫁及偏好48巽寮在惠臺(tái)州面臨的粱市場(chǎng)需求幫環(huán)境惠州整肺體經(jīng)濟(jì)名發(fā)展水旱平和空忍間惠州的產(chǎn)坊業(yè)發(fā)展及恨分布產(chǎn)業(yè)對(duì)城畏市和旅游拴的影響惠州人草對(duì)沿海陡物業(yè)的牛置業(yè)需耕求城市群對(duì)晴惠州物業(yè)柱的投資需淡求惠州的產(chǎn)乘業(yè)發(fā)展及哥分布地緣性亭的市場(chǎng)彩需求環(huán)霧境惠州的誦市場(chǎng)需摟求環(huán)境稔平半島流的產(chǎn)業(yè)狀爬況本地產(chǎn)業(yè)先對(duì)房地產(chǎn)德業(yè)的影響本地人口哲經(jīng)濟(jì)狀況演和消費(fèi)特晉征49小結(jié)（目界標(biāo)客戶(hù)及伐需求偏好南分析）相對(duì)于核送心城市而劑言，較低請(qǐng)的經(jīng)濟(jì)和脫社會(huì)發(fā)展梯水平一方嘴面使得本職地人口對(duì)滿(mǎn)于度假和攔置業(yè)的有岸效需求較柿低；另一敲方面其循洼地效定應(yīng)所形芝成的投堪資價(jià)值謊也被城刮市群的魔投資者溝看好。歷史原因件所造成的凳心理因素耳對(duì)惠州人往置業(yè)投資晨有抑制作抄用，但其遺作用正在謎逐步減小舊。本地購(gòu)縫買(mǎi)力將逐求步釋放。惠州產(chǎn)業(yè)拴的快速發(fā)腿展將為旅腫游業(yè)帶來(lái)1小時(shí)圈嘴內(nèi)的地山緣性消燦費(fèi)群。臨海產(chǎn)瞇業(yè)群的拾形成和膠專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)雄經(jīng)濟(jì)的跑加強(qiáng)為砍大旅游貿(mào)業(yè)的發(fā)設(shè)展帶來(lái)珍潛在機(jī)握會(huì)。由于缺乏度競(jìng)爭(zhēng)性供軍給，導(dǎo)致沈本地需求條乏力，使得隙本地尚涼未形成電具有身姨份標(biāo)識(shí)罵性的社舞區(qū)。地緣性高歌收入人群株漸成規(guī)模攤，但本地?fù)踔脴I(yè)需求臂未被充分往挖掘。50巽寮面魔臨的市援場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)梨環(huán)境分并析城市群井整體供浙給水平乘分析大鵬半島餓度假市場(chǎng)凡針對(duì)性研茄究代表性度之假物業(yè)和瞇度假配套育設(shè)施巽寮面茂臨的市憑場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)怠環(huán)境分善析51本地休勤閑自住樹(shù)類(lèi)旅游列度假區(qū)策——?jiǎng)褓Y源有齊瓶頸，必覆蓋市灶場(chǎng)窄項(xiàng)目現(xiàn)狀描述主要功能客戶(hù)特色觀瀾高爾夫以其超大規(guī)模的180洞GOLF著稱(chēng)，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動(dòng)運(yùn)動(dòng)/休閑/娛樂(lè)深圳本地及香港客戶(hù)GOLF廣州逸泉山莊未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動(dòng)演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀蓍e/保健從化本地客戶(hù)溫泉廣州荔湖高爾夫單一的GOLF球場(chǎng)，簡(jiǎn)易接待設(shè)施運(yùn)動(dòng)/休閑新塘、廣州、東莞GOLF深圳麒麟山莊黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場(chǎng)所會(huì)議/休閑政府官員；深圳客戶(hù)田園風(fēng)光佛山南國(guó)桃園依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對(duì)外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂(lè)/會(huì)議佛山客戶(hù)央視南海影視城深圳華僑城城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂(lè)/購(gòu)物深圳客戶(hù)為主主題公園珠海金海灘設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營(yíng)困難娛樂(lè)珠海大眾客戶(hù)濱海廣州橫檔島大眾化市民休閑場(chǎng)所，接待設(shè)施簡(jiǎn)陋觀光/娛樂(lè)廣州、東莞濱海/炮臺(tái)深圳光明農(nóng)場(chǎng)以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主觀光/運(yùn)動(dòng)深圳客戶(hù)觀光農(nóng)業(yè)香港愉景灣逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e/常住/會(huì)議居住在本項(xiàng)目的客戶(hù)濱海/GOLF深圳龍崗植物園植物園吸引力有限，以GOLF為主休閑/娛樂(lè)深圳客戶(hù)GOLF?？诿酪暩郀柗蛳鄬?duì)單一的GOLF功能，客戶(hù)多為本地企業(yè)、政府人員休閑?？诳蛻?hù)濱海/GOLF珠三角馳市場(chǎng)供蠅給52區(qū)域旅防游度假進(jìn)res甜ort賊類(lèi)

—打—資源完低檔開(kāi)梳發(fā)，功匙能尚未異健全項(xiàng)目現(xiàn)狀描述主要功能客戶(hù)特色珠海飛沙灘接待設(shè)施與餐飲設(shè)施簡(jiǎn)陋，經(jīng)營(yíng)狀況差，即使旺季游客量也不多娛樂(lè)/休閑珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶(hù)濱海深圳大梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂(lè)/休閑珠三角客戶(hù)濱海深圳小梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂(lè)/休閑珠三角客戶(hù)濱海江門(mén)王府州娛樂(lè)項(xiàng)目很少，淡旺季明顯休閑珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺(tái)灣濱海汕尾紅海灣大眾休閑地，運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目較多會(huì)議/休閑廣州、東莞、惠州、深圳廣東水上運(yùn)動(dòng)基地珠海御溫泉將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結(jié)合休閑/保健/會(huì)議珠三角客戶(hù)溫泉清遠(yuǎn)筆架山以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光休閑/會(huì)議珠三角客戶(hù)峽谷漂流韶關(guān)丹霞山大眾旅游地，佛教勝地，相對(duì)單一的觀光功能觀光珠三角客戶(hù)地貌/歷史遺址肇慶七星巖大眾旅游地，南中國(guó)保存得最多最集中的摩崖石刻群觀光珠三角客戶(hù)喀斯特地貌/石刻陽(yáng)江海凌島濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托休閑/運(yùn)動(dòng)/觀光/會(huì)議珠三角客戶(hù)濱海/仿宋建筑珠三角輛市場(chǎng)供蔬給53珠三角整雀體旅游市電場(chǎng)開(kāi)發(fā)相表對(duì)滯后，代無(wú)法滿(mǎn)足盜龐大的消瓣費(fèi)需求山/文化資源出并不強(qiáng)勢(shì)海資源素叢質(zhì)相對(duì)有匙限，并且間未能保持普原生態(tài)，犁城市化嚴(yán)憂(yōu)重個(gè)人休閑蒸短假市場(chǎng)商務(wù)會(huì)與議市場(chǎng)缺乏高叔素質(zhì)設(shè)冤施：“幅深圳很左多度假減地的規(guī)北劃缺乏壞長(zhǎng)遠(yuǎn)目爬標(biāo)，零惕散、低莊素質(zhì)的堡設(shè)施破己毀了整材體氣氛乖，很難品向高端韻市場(chǎng)走腳”（香椒港興業(yè)目）旅游活筒動(dòng)單調(diào)凡：“珠誕三角一腎些海灘渴空有龐塔大人流捆，但沒(méi)蔬有提供定旅游活絞動(dòng)，引康導(dǎo)消費(fèi)還?！保H深業(yè)）設(shè)施供不仆應(yīng)求：“技我們希望獅能找到固膠定的會(huì)議白培訓(xùn)場(chǎng)地硬，但一直圾不成功。趕沒(méi)有合適鹽的選擇。底”（招商絹?zhàn)C券）服務(wù)水平矩不足：“窯大量的香雷港客人周絲式末來(lái)到東恢莞以獲得往優(yōu)質(zhì)低廉葉的服務(wù)。碌”（東莞概三正酒店中）未能充分緣瑞利用自然況資源：“街深圳不是影沒(méi)有自然穿環(huán)境好、忙適合培訓(xùn)懸的地方，絕但都給現(xiàn)賞存的低素拾質(zhì)建設(shè)浪三費(fèi)了，短牧期內(nèi)很難典改善提升頑”（深圳誼會(huì)展協(xié)會(huì)倦）54巽寮所鑰面臨的妥珠三角給旅游市染場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)睛版圖——一流的區(qū)膠域級(jí)旅游本度假勝地砌存在極大磚市場(chǎng)空缺本地旅游商休閑自住代類(lèi)一流區(qū)氣域旅游源度假res姐ort類(lèi)一流目蠢的地型res番ortReso窄rt的功能單一復(fù)合空間和人旅口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德友羅馬爾代毯夫Bin頃tan亞龍灣巽寮南國(guó)桃劑園華僑城觀瀾GOL啊F荔湖GOL隸F光明農(nóng)脾場(chǎng)美視GOLF愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hid蜜den糟Va糞lle股yHome役stea抽d國(guó)際標(biāo)偉桿珠三角市云場(chǎng)珠三角庭市場(chǎng)供壇給Fore證stH印ighl肥ands55大亞灣（毫霞涌）在非資源稟賦谷和產(chǎn)業(yè)群觸影響上競(jìng)兩爭(zhēng)力較差霞涌區(qū)位診和通達(dá)性旋較好，地盯理位置較短深圳更近違，但是距聰離石化城堤、核電站戚、澳頭深筆水港等產(chǎn)慨業(yè)較近，司難以去城升市化資源評(píng)俘價(jià)略遜姿于巽寮炎灣。海秒水和沙恨灘質(zhì)量孔差景觀單一控，原生態(tài)慘環(huán)境，植慎被等生態(tài)姻條件一般問(wèn)，潛在產(chǎn)斃業(yè)污染尚缺乏端高水準(zhǔn)裂配套設(shè)咬施以市場(chǎng)為俗導(dǎo)向的高歉標(biāo)準(zhǔn)、有昂序開(kāi)發(fā)目砌前十分有拔限周邊市化惕城汽車(chē)城稿等產(chǎn)業(yè)帶錄來(lái)潛在地勒緣性消費(fèi)押群，但嚴(yán)膏重影響沿蠟路景觀和翠度假功能我們接待粉過(guò)的深圳啟客戶(hù)有的愉去過(guò)巽寮肯，再帶他桂們?nèi)S金匪海岸，客回戶(hù)覺(jué)得還黃是巽寮好墊。——南山國(guó)值際霞涌石化城惠州惠陽(yáng)澳頭45KM13K誼M5KM56亞婆角岸線景觀壞不具足夠膝競(jìng)爭(zhēng)力。律南向海灘跡受洋流和音季風(fēng)影響漏明顯。碼頭過(guò)渡辛開(kāi)發(fā)，可總達(dá)性差。缺乏基快本的經(jīng)遍營(yíng)管理裁，現(xiàn)場(chǎng)破破敗凌代亂。缺乏整體任開(kāi)發(fā)，配橡套不足，膊海灘過(guò)于型開(kāi)敞。綠禿化率較差溝。認(rèn)知度較爹差。硬地道路質(zhì)尚未鋪設(shè)克，道路年干久失修，肥可達(dá)性較呼差。沿路泄景觀一般度。植被破壞洞嚴(yán)重。未來(lái)開(kāi)發(fā)咱主體為稔生平鎮(zhèn)政府完，主體的剝操作能沉力較低。龍門(mén)的山望地和森林?jǐn)傎Y源對(duì)于欣珠三角客雷戶(hù)影響較符大。去龍郵門(mén)的廣州蝦人最多。瞇惠州人移周末游玩因也主要也戀在龍門(mén)和盜海濱?！惾瞻俸腺Y料來(lái)源其：惠州侮市規(guī)劃局蟲(chóng)、旅游局57大鵬半島歸從資源和卻區(qū)位上看表，未來(lái)都維是巽寮的年強(qiáng)有力競(jìng)謊爭(zhēng)基礎(chǔ)設(shè)施披：周邊有刃多條道路姐正在規(guī)劃芬建設(shè)中，呼交通體系均逐漸完善獲，地塊與矮其它地區(qū)境的溝通撤提供便利改；人文歷牢史：大薄鵬所城各改造一惕期工程弄即將啟催動(dòng)，總洋投資5000萬(wàn)元，附獎(jiǎng)近已規(guī)劃范仿明清一余條街，未亡來(lái)將依托丟大鵬所城稍，建設(shè)具型有文化特逝色的購(gòu)物昨街；酒店等餓招商進(jìn)猶展緩慢愉，調(diào)查慨顯示諸咱多商家諷對(duì)投資欠持謹(jǐn)慎豆態(tài)度。整合推建廣：目躲前尚未垂進(jìn)入整標(biāo)合推廣絕階段。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，距離深圳更近海灘數(shù)量多，質(zhì)量好景觀多元化，植被生態(tài)保護(hù)較好大鵬所城為深圳歷史性標(biāo)志旅游潛力被多數(shù)國(guó)際酒店集團(tuán)看好東部大鵬半島被定為深圳旅游功能板塊，深圳對(duì)打造濱海城市形象寄予厚望深圳市政府有雄厚的財(cái)政實(shí)力，2004年財(cái)政收入達(dá)到1183億元；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入321.7億元深圳缺乏濱海城市市場(chǎng)認(rèn)知度200天可下水，不能推銷(xiāo)全年陽(yáng)光海灘概念來(lái)往香港交通不方便，目前仍然在3小時(shí)以上缺乏有水準(zhǔn)的配套設(shè)施和基礎(chǔ)建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)有限旅游意識(shí)和服務(wù)水平差強(qiáng)人意客源單一，客流波動(dòng)大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與大旅游業(yè)不匹配，葵涌和大鵬的工業(yè)發(fā)展影響景觀核電站是最大硬傷，輻射面積超過(guò)10平方公里。58本項(xiàng)目站原生態(tài)漆的一流肌旅游資悟源首屈哪一指，怪但仍需勸在人文陸資源打捷造、基敬礎(chǔ)設(shè)施紡改善、城市場(chǎng)認(rèn)破知度的誰(shuí)提高和施產(chǎn)業(yè)規(guī)酬劃上進(jìn)綁一步提離高競(jìng)爭(zhēng)槳力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn)目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間目前市場(chǎng)認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會(huì)情況巽寮灣景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護(hù)較好，無(wú)產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達(dá)性較好，但通行距離需進(jìn)一步縮短以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽(yù)度欠佳無(wú)產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質(zhì)量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達(dá)性較好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限城市美譽(yù)度欠佳資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣周邊市化城汽車(chē)城等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能阿婆角碼頭過(guò)渡開(kāi)發(fā)，南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯硬地道路尚未鋪設(shè)，可達(dá)性差現(xiàn)場(chǎng)破敗不堪基本無(wú)良好開(kāi)發(fā)稔山鎮(zhèn)1.1億元五年開(kāi)發(fā)認(rèn)知度較差沿路景觀一般開(kāi)發(fā)過(guò)渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動(dòng)改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時(shí)到市區(qū)。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開(kāi)發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場(chǎng)有較高知名度，但對(duì)珠三角的強(qiáng)勢(shì)輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美10億美元聯(lián)合開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整青個(gè)廣東尖省海岸味線大規(guī)松模發(fā)展蟲(chóng)石化工應(yīng)業(yè)等重貴工業(yè)，稼巽寮灣灑等是僅件有的海嗓濱度假謙區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)胖會(huì)點(diǎn)59武漢·嘆漢陽(yáng)赫旋山項(xiàng)目嘴房地產(chǎn)辭市場(chǎng)分考析案例2如何突破求區(qū)域價(jià)格釣？區(qū)域發(fā)展陸前景是否泄看好？可能的疲目標(biāo)客忍戶(hù)區(qū)域眨？是否具符有購(gòu)買(mǎi)的力及購(gòu)層買(mǎi)意愿朋？目標(biāo)客戶(hù)盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域嚷分析是否具妖有打贏敘的機(jī)會(huì)纖？項(xiàng)目核塵心問(wèn)題穗：區(qū)域經(jīng)濟(jì)腸環(huán)境及市癥場(chǎng)分析目標(biāo)客戶(hù)衡及需求偏扶好市場(chǎng)競(jìng)乞爭(zhēng)機(jī)會(huì)刺點(diǎn)分析60區(qū)域發(fā)密展研究61整體規(guī)從劃－漢茅江南岸貨規(guī)劃為得文化旅祝游中心未來(lái):建起一座派現(xiàn)代化新圖城,以“兩江赤一路”（斑即長(zhǎng)江、也漢水、外哀環(huán)線）圍市合的扇形薪區(qū)域?yàn)橐?guī)獄劃范圍，無(wú)面積368平方公夠里。在繁行政范羨圍上包畏含現(xiàn)在獸的漢陽(yáng)順區(qū)、武悠漢經(jīng)濟(jì)淹技術(shù)開(kāi)單發(fā)區(qū)和消蔡甸區(qū)萌的一部燙分。規(guī)聞劃到2020年人口農(nóng)達(dá)到100萬(wàn)。規(guī)劃將涉新區(qū)發(fā)條展定位騰為輻射參武漢乃陣至整個(gè)帝華中地話(huà)區(qū)的現(xiàn)六代制造卵業(yè)基地洲、生產(chǎn)糞性服務(wù)粉中心、隔市級(jí)文拖化旅游木中心市級(jí)文替化旅游框中心主散要依托開(kāi)漢江、軟長(zhǎng)江沿吹江開(kāi)發(fā)鞭，在旅牙游方面錯(cuò)成為一懇個(gè)品牌宰；現(xiàn)代制造襯業(yè)基地則膠立足武漢德經(jīng)濟(jì)技術(shù)奪開(kāi)發(fā)區(qū)，填提升武漢碑的經(jīng)濟(jì)實(shí)狼力；生產(chǎn)性服景務(wù)中心以哄發(fā)展四新蘆地區(qū)為重夫點(diǎn)，可極柴大地提高撈武漢的區(qū)鋸域輻射力唉。62月湖公園舟正在建設(shè)窄，景觀建艦設(shè)規(guī)模約58萬(wàn)平方雷米月湖音黑樂(lè)廳主貌體完工月湖藝術(shù)娛廳2008年建成慨并召開(kāi)語(yǔ)中國(guó)第知八屆藝背術(shù)節(jié)交通建畏設(shè)梅子路的燈建成通車(chē)做將貫通漢斯口、硚口購(gòu)、漢陽(yáng)，枝穿越墨水尿湖直通沌劉口經(jīng)濟(jì)開(kāi)屬發(fā)區(qū)，赫愉山路連接動(dòng)琴臺(tái)和漢故陽(yáng)大道、少羅七路呼償應(yīng)；鐵道規(guī)縱劃項(xiàng)目東帥側(cè)鐵路穩(wěn)線作為闖京廣線猛的組成售部分，知有計(jì)劃答線路外好擴(kuò)，但贏還是承禿擔(dān)火車(chē)納中轉(zhuǎn)和志城市內(nèi)豪部交通滅軌道的言作用；近期規(guī)惜劃－漢突陽(yáng)打造巧沿江高房誠(chéng)尚住宅釣區(qū)200街8年琴臺(tái)藝你術(shù)中心將黃落成使用月湖公園63漢正旅瓣游商貿(mào)疲區(qū)段：入江口兇至月湖演橋段，禮漢正板側(cè)塊。漢胸正街有500年悠久禿商貿(mào)歷沫史和漢尖地文化截，該區(qū)治域定位野為特色兵商業(yè)文押化為主反導(dǎo)功能尺的傳統(tǒng)滴商貿(mào)區(qū)生活休區(qū)閑區(qū)段桃：月湖橋至造龍陽(yáng)橋段且，漢西板栽塊。緊鄰艦規(guī)劃中的衫武漢王家砍墩中央商會(huì)務(wù)區(qū)和武琴漢美食街門(mén)，將定位貼為現(xiàn)代商蹲務(wù)居住為搏主導(dǎo)功能?chē)?yán)的高品質(zhì)舞都市商務(wù)喪區(qū)濱水發(fā)臨展區(qū)：龍陽(yáng)橋跌至長(zhǎng)豐悟橋段，次古田板肯塊。充撇分利用刺該區(qū)域走現(xiàn)有的挑自然資室源，規(guī)倍劃定位甚為新興基業(yè)態(tài)發(fā)統(tǒng)展區(qū)和敘新橋家討園區(qū)，錢(qián)建成以句生態(tài)低詞層和多梢層區(qū)為鐵主的武桃漢稀有敬別墅區(qū)近期規(guī)劃駱－漢江北盈岸規(guī)劃為馬都市商務(wù)誼區(qū)發(fā)展規(guī)花劃確定葬：漢江北岸贊濱水區(qū)域異東至友誼姓南路，南吸臨沿河大調(diào)道（含江典灘地塊）敬，西至江榨漢五橋，吊北至解放嶺大道（硚瓜口路以西友）和中山郊大道（硚憶口路以東都），岸線即全長(zhǎng)14.嬌5公里，總遲用地面積1054公頃，規(guī)尚劃范圍內(nèi)巴可供開(kāi)發(fā)講用地581公頃，可州供景觀規(guī)然劃用地643.箱6公頃，涉可供道赴路及廣掩場(chǎng)建設(shè)朗用地119摔.6公頃，縫根據(jù)武住漢市城墾市總體暫規(guī)劃和糠濱水北氧岸現(xiàn)狀躍，漢江唱北岸將揭依托漢臥正街、蓄漢西和忠古田規(guī)咳劃為三返個(gè)功能你板塊：漢正旅游謀商貿(mào)區(qū)生活休閑聞區(qū)濱水發(fā)勇展區(qū)64月湖橋北岸①②③④⑥⑦⑧古田片江漢二橋北岸西片⑤漢江北豈岸待招侮商地塊(硚口區(qū))A月湖橋鋸橋片區(qū)B江漢二橋毀北岸西片C古田片占地建面容積率性質(zhì)

A144萬(wàn)㎡163萬(wàn)㎡3.7商住215.6萬(wàn)㎡57.7萬(wàn)㎡3.7商住35萬(wàn)㎡17.5萬(wàn)㎡3.5商住

B428.6萬(wàn)㎡71.5萬(wàn)㎡2.5商住51.75萬(wàn)㎡5.25萬(wàn)㎡3.0商住66萬(wàn)㎡17萬(wàn)㎡2.8商住

C711.7萬(wàn)㎡41萬(wàn)㎡3.5商住810萬(wàn)㎡28萬(wàn)㎡2.8商住合計(jì)123萬(wàn)㎡400.95萬(wàn)㎡土地－漢返江北岸即脊將進(jìn)入大饅規(guī)模開(kāi)發(fā)浮階段項(xiàng)目周邊畝土地出讓閃情況65漢江南障岸待招理商地塊(漢陽(yáng)區(qū))晴川片南岸嘴珍寶地塊近期沒(méi)有出讓計(jì)劃月湖片屬于公建地塊：月湖公園、月湖藝術(shù)館建設(shè)，2008年完工漢鋼片計(jì)劃面向香港招商區(qū)政府佳舊改片耽區(qū)(漢陽(yáng)區(qū))郭茨口西有部分回遷的片區(qū)2006年歸元寺舊改鸚鵡路以東城區(qū)：1000戶(hù)20萬(wàn)方鸚鵡路以西城區(qū)：1400戶(hù)12萬(wàn)方晴川片月湖片漢鋼片四新片歸元寺片郭茨口皮西片土地－擦漢江南映岸土地釣規(guī)劃項(xiàng)目周姑邊土地蛙出讓情敗況66區(qū)域城櫻市發(fā)展定研究從遠(yuǎn)期看汁：老工業(yè)區(qū)頃轉(zhuǎn)變成文閉化旅游中很心區(qū)，發(fā)急展前景良綢好；從近期賞看：漢陽(yáng)全力里打造沿江半高尚社區(qū)嘗，項(xiàng)目中卻高檔定位蹈順應(yīng)城市蟻規(guī)劃發(fā)展醫(yī)大勢(shì)從土地豈出讓情籮況看從近期狐土地出兩讓計(jì)劃售看沒(méi)有煩直接競(jìng)泳爭(zhēng)，漢仍江兩岸笛規(guī)劃看艦相互呼故應(yīng)，具左有打造凍中高檔例樓盤(pán)的襪條件67客戶(hù)研究客戶(hù)來(lái)肝源區(qū)域客戶(hù)購(gòu)叔買(mǎi)力和炭購(gòu)買(mǎi)意司愿客戶(hù)置左業(yè)特征承分析68科教文唉化中心客戶(hù)研熊究圈層卸的確定1、武漢國(guó)老印象2、行業(yè)個(gè)客戶(hù)訪獻(xiàn)談3、漢陽(yáng)樓懂盤(pán)調(diào)研武昌客戶(hù)間抗性最大漢口中心繞區(qū)及以北壯地區(qū)抗性確較大，較偵高的性?xún)r(jià)虛比會(huì)吸引蹦部分中心無(wú)區(qū)低購(gòu)買(mǎi)嚴(yán)力客戶(hù)漢江北弟岸客戶(hù)只抗性相真對(duì)較低古田區(qū)域杠城市資源丸佳，抗性布大漢陽(yáng)客戶(hù)照無(wú)抗性漢陽(yáng)和著漢江北哥岸客戶(hù)錯(cuò)應(yīng)是重?fù)]點(diǎn)研究勺片區(qū)城市商貿(mào)窗中心漢陽(yáng)武昌漢口旅游、懂居住區(qū)老工業(yè)區(qū)運(yùn)（基本已莫外遷）漢陽(yáng)和漢荷江北岸是肚客戶(hù)重點(diǎn)己研究片區(qū)69項(xiàng)目客戶(hù)近研究－片玻區(qū)劃分沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商廢圈研究客值戶(hù)群1、沌口片持區(qū)2、鐘家村慣片區(qū)3、王家灣舞片區(qū)4、商業(yè)膚片區(qū)漢正街商閱貿(mào)客戶(hù)、堆漢西街建拔材客戶(hù)5、寶豐商叮圈沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈10分鐘車(chē)程5公里路程15分鐘車(chē)程12公里路程6分鐘車(chē)程4公里路程10分鐘車(chē)程8公里路程10分鐘車(chē)程8公里路程20分鐘車(chē)程15公里路程70客戶(hù)分析駕方法對(duì)整體市降場(chǎng)以及區(qū)嗚域市場(chǎng)的綢認(rèn)識(shí)與看雷法對(duì)本項(xiàng)長(zhǎng)目的看卵法對(duì)產(chǎn)品的挪創(chuàng)新及初糖步構(gòu)思的熄試探與檢羅驗(yàn)需求和探購(gòu)買(mǎi)力訪談：對(duì)整體抬市場(chǎng)以多及區(qū)域解市場(chǎng)的憤認(rèn)識(shí)與潤(rùn)看法對(duì)本項(xiàng)目夾的看法對(duì)產(chǎn)品滾的創(chuàng)新發(fā)及初步臺(tái)構(gòu)思的來(lái)試探與傻檢驗(yàn)需求和亂購(gòu)買(mǎi)力樓盤(pán)調(diào)乳研71一、客悲戶(hù)購(gòu)房沙意愿和且購(gòu)買(mǎi)力考分析72訪談目錄盤(pán)表（56個(gè)客戶(hù)要深度訪管談）政府相曠關(guān)人員武漢規(guī)漲劃國(guó)土痰司漢陽(yáng)歌分局規(guī)摩劃科愛(ài)羅科長(zhǎng)漢陽(yáng)開(kāi)發(fā)崖辦主任鴉金狂主任政府公務(wù)費(fèi)員握金主任公務(wù)員導(dǎo)俞即先生；業(yè)內(nèi)專(zhuān)腹業(yè)人士三江公澇司張部崗長(zhǎng)三江公名司營(yíng)銷(xiāo)少部李部降長(zhǎng)復(fù)地翠豬微新城參營(yíng)銷(xiāo)部星經(jīng)理破李經(jīng)華理集賢書(shū)縱香苑銷(xiāo)潤(rùn)售員漢正會(huì)坐館（漢忙正街第榴一大道稼）銷(xiāo)售蓄員南國(guó)明緊珠銷(xiāo)售勿人員南湖某漠開(kāi)發(fā)商縱營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)礎(chǔ)理瞧馬冬漢來(lái)燈拉飾五金增批發(fā)市借場(chǎng)還企劃部控張主任武漢德梨思勤副聾總上海愛(ài)家碧水晴天梅銷(xiāo)售人員金橋鳳凰禿華庭視銷(xiāo)售傻經(jīng)理策源代理冬策劃。。。。免。?？蛻?hù)服裝商戶(hù)閃女士柳２５歲帆武漢人服裝商戶(hù)械先生見(jiàn)５０歲梨經(jīng)營(yíng)５諷年石家秒莊人服裝商患戶(hù)先稅生３攔５歲祝經(jīng)營(yíng)鐘１年謹(jǐn)溫州人服裝商怠戶(hù)先藏生３妖５歲最經(jīng)營(yíng)腐２年擁東北人服裝商戶(hù)奶先生擁４５歲均經(jīng)營(yíng)１殺年十堰采人服裝商戶(hù)4118先生50歲溫囑州人服裝商望戶(hù)431最8女士窩４５歲圣杭州歌人服裝商戶(hù)433跪0女士宏３５歲防廣州續(xù)人服裝商娘戶(hù)1229男30歲估非武漢人服裝商傭戶(hù)132也9女35歲吃武漢半人服裝商莊戶(hù)4237女30歲武澤漢漢陽(yáng)人服裝商鍛戶(hù)云男45歲建材市場(chǎng)波華利燈飾輩沈老板紀(jì)３５歲左劣右寧波姓人建材市征場(chǎng)勝陽(yáng)震燈飾孫首老板頁(yè)４５伐歲左右剃武漢專(zhuān)人漢正街鎮(zhèn)臨街商園鋪酒水幸飲料批良發(fā)經(jīng)營(yíng)禽戶(hù)４廈０歲永武漢柔周邊（閑黃岡人災(zāi)）漢正街非臨街商唐鋪茶葉且批發(fā)經(jīng)安營(yíng)戶(hù)為３５匪歲左右微外地焰人漢正街臨議街商鋪干接果批發(fā)經(jīng)掠營(yíng)戶(hù)離３０歲左榜右武漢另周邊（孝造感人）大興路苗鞋類(lèi)商么品批發(fā)暢經(jīng)營(yíng)戶(hù)鍋３０但歲糾武漢人字趙先醉生漢西建材蚊市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)該經(jīng)理漢西建材虜市場(chǎng)瓷磚據(jù)老板利２８歲磨福建人漢西建謎材市場(chǎng)比華藝照治明b21齊7先生４毫０歲十情堰人漢西建夕材市場(chǎng)練工藝畫(huà)抽廊女黨士50歲武漢即人大橋局職竄工硬４５歲左額右道路設(shè)計(jì)性院職工家之屬滾４０歲左幅右沌口消析費(fèi)者約男高嶼工沌口消繞費(fèi)者秩女管殊理人員沌口消費(fèi)面者男宅管理人員沌口消費(fèi)皂者男陷一般職員。。。覺(jué)。。。73沌口項(xiàng)目客戶(hù)混研究(客酒戶(hù)訪談、屆樓盤(pán)調(diào)研旦)對(duì)項(xiàng)目片毯區(qū)印象：勤武漢人－羊環(huán)境還可晌以非武漢賢人－大徐多不太勉熟悉本補(bǔ)片區(qū)1、客戶(hù)船基本情饑況有東風(fēng)援、康師勁傅、可妨口可樂(lè)追等多數(shù)企業(yè)爽為非武漢攝人員（80％以上碌），只她有少數(shù)居企業(yè)以塘本地人排員為主2、客戶(hù)睛收入較好企業(yè)舉員工收入平均收入層：3000元/月普通員工殊不超過(guò)200亞0元/月技術(shù)人員邪和科長(zhǎng)級(jí)恥別300澇0-4花000元/月管理層約10％，收滔入高并灶且差別逼大3、現(xiàn)居棉住狀況現(xiàn)狀:多數(shù)在掠區(qū)域購(gòu)臂房（企室業(yè)集中脫購(gòu)房）拐，管理貼層在區(qū)豆域內(nèi)優(yōu)友質(zhì)環(huán)境為物業(yè)（中如金色瞞港灣）睡和城市址中心區(qū)姥購(gòu)房沌口片區(qū)間客戶(hù)研究74沌口項(xiàng)目客鑄戶(hù)研究芹(客胡戶(hù)訪談粱、樓盤(pán)塌調(diào)研)沌口片攻區(qū)客戶(hù)栽研究金色港灣4、客戶(hù)煉特點(diǎn)多數(shù)為誕非武漢燃客戶(hù)，束無(wú)武漢臉城市情喪節(jié)，認(rèn)殿為沌口幟區(qū)域不翁差，區(qū)濤域基本見(jiàn)生活臺(tái)配套較肅成熟，來(lái)出片區(qū)泛主動(dòng)意芒愿不強(qiáng)原企業(yè)竭集中購(gòu)臨房模式捉使客戶(hù)造習(xí)慣愛(ài)阻老鄉(xiāng)社怖區(qū)群居修，不愿比分開(kāi)跳出區(qū)域臥外置業(yè)特廊點(diǎn)：武漢人多數(shù)具有政“三緣”鑼?zhuān)ㄓH緣、舊工作緣、丸地緣）關(guān)泳系選擇在鹽企業(yè)巴尖士沿線注物業(yè)非武漢客戶(hù)為緒子女教工育投資乎（城市混教育資行源要求惡高）5、本項(xiàng)榨目契合省度跳出區(qū)域橡購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)俗和本項(xiàng)目掃不相符對(duì)在沌帳口區(qū)域擊購(gòu)買(mǎi)物棋業(yè)的客渾戶(hù)拉動(dòng)澤抗性大片區(qū)城市青價(jià)值（成社熟度）低摔于中心城到區(qū)和沌口自然環(huán)境夾，沌口項(xiàng)狡目?jī)?yōu)于本包項(xiàng)目（如興金色港灣390攝0元）形成沌泊口區(qū)域碗相對(duì)封禍閉市場(chǎng)倉(cāng)，不具縮慧備大量匆區(qū)域外紙購(gòu)買(mǎi)驅(qū)室動(dòng)力75項(xiàng)目客戶(hù)長(zhǎng)研究(客戶(hù)訪短談、樓嘗盤(pán)調(diào)研)對(duì)項(xiàng)目片騰區(qū)印象：謎地塊是漢貌陽(yáng)目前居省住適宜區(qū)禁域1、客戶(hù)朝基本情謀況本區(qū)域集該中漢陽(yáng)大舞量政府公阿務(wù)員和大即橋局客戶(hù)，具有較熱高購(gòu)買(mǎi)貫力2、客戶(hù)親收入一般公務(wù)個(gè)員收入:20明00-獵300集0大橋局收舒入:250修0-35胖003、現(xiàn)居住任狀況、遠(yuǎn)購(gòu)買(mǎi)力大橋局店職工\公務(wù)員弄基本已臉有一套福福利住譯宅，正臣處于換考房周期翠。一般公務(wù)淹員還款250路0－3000元/月大橋局職掌工月回款:250疲0-30棟00一般選擇10-股15年按揭，彼基本上會(huì)吵提前還款鐘家村割片區(qū)客睜?wèi)粞芯跨娂掖?6項(xiàng)目客亭戶(hù)研究裂(客懼戶(hù)訪談恰、樓盤(pán)穿調(diào)研)4、客戶(hù)特變點(diǎn)購(gòu)房是才為了改橡善生活刷居住質(zhì)癢量鐘家村元區(qū)域內(nèi)檔鐵道較嚷多，敏醋感度不褲大跳出原住銅區(qū)購(gòu)房驅(qū)般動(dòng)力：1)更好的托自然環(huán)棟境2)舒適的識(shí)居住尺剛度（居京住空間明的舒適別性）3)更好城市燃資源的享煮受和子女丘教育的投熱資5、本項(xiàng)聰目契合訂度本項(xiàng)目自農(nóng)然環(huán)境價(jià)紙值和城市脫價(jià)值分別姻低于沌口理和漢口中舍心區(qū)，無(wú)唐法競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目競(jìng)賞爭(zhēng)可以通論過(guò)通過(guò)舒雞適的居住渣空間突破蔑，產(chǎn)品創(chuàng)逢新，并吸狗引享受自浩然環(huán)境的夢(mèng)客戶(hù)。通肝過(guò)測(cè)試，津客戶(hù)對(duì)舒互適型（空珍間功能的胞改變）創(chuàng)朝新敏感度荷大。鐘家村片攜區(qū)客戶(hù)研聚究鐘家村77項(xiàng)目客菊戶(hù)研究毀(客戶(hù)斃訪談、勒樓盤(pán)調(diào)估研)對(duì)項(xiàng)目非片區(qū)印窮象：具摩有好的鵝居住環(huán)脹境，公暮交系統(tǒng)擇和基本斷生活配頂套不足，但盜片區(qū)前插景看好1、客戶(hù)基雀