大連上市房企知名住宅項(xiàng)目營銷策略報(bào)告附圖豐富

XX·XX營銷報(bào)告書1第一部分：銷售背景分析

一、市場背景分析

1、07年至08年上半年交易數(shù)據(jù)分析2、總體供應(yīng)量分析

3、XX區(qū)域板塊特征分析4、依據(jù)市場背景的XX消化量、消化周期分析

二、競爭背景分析

1、競爭市場樓盤的篩選2、價(jià)格分析分析3、供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)分析4、供應(yīng)量、消化量分析目錄6-227-127-910111213-191314-1516-1718-192三、XX背景分析

1、SWOT分析

2、規(guī)劃、戶型分析

3、依據(jù)市場和XX特點(diǎn)的價(jià)格體系初步判定第二部分：營銷推廣

一、總體策略

二、推廣階段劃分與時(shí)間的初步界定

三、營銷目標(biāo)

1、工程工期的初步界定

2、對比競爭對手的XX營銷周期及各期消化量初步界定

3、營銷目標(biāo)目錄320-2220212223242526262728-30

3.1營銷目標(biāo)的前提

3.2營銷目標(biāo)的階段性劃分與實(shí)現(xiàn)

四、目標(biāo)客戶群鎖定

1、客層來源分析

2、客層年齡分析

3、客層職業(yè)分析

4、客層置業(yè)目的分析

5、客層關(guān)注要素分析

6、本案一期目標(biāo)客戶鎖定

五、營銷推廣計(jì)劃

1、推廣計(jì)劃

2、依據(jù)推廣計(jì)劃的媒體選擇

3、媒體選擇計(jì)劃

目錄29-303132

3334353637-5637-545556

2831-364六、包裝

1、logo、標(biāo)準(zhǔn)色調(diào)

2、售樓處的包裝策略

3、圍擋

4、導(dǎo)視系統(tǒng)第三部分、銷售一、銷售策略二、銷售執(zhí)行方案

三、促銷方案目錄5767-70715758-6065-66646361-625第一部分：銷售背景分析61、07年至08年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)分析金州區(qū)2007年房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)：—成交量110萬平米，同比增長16%；—成交金額40億，同比增長21%。結(jié)論：

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,金州市房地產(chǎn)2007年發(fā)展健康、良好、迅速，年均增幅在500元以上。2008年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)—一月成交94套；—二月成交133套；—三月成交344套。結(jié)論：

從08年一季度交易數(shù)據(jù)來看，只相當(dāng)于07年的一半不到，沒有順承07年良好的發(fā)展態(tài)勢，市場突然冷淡。7第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析1、07年至08年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)分析分析結(jié)論：從07至08年第一季度交易數(shù)據(jù)來看：在市內(nèi)四區(qū)可供開發(fā)的土地日益稀缺及價(jià)格高昂和金州城市定位的快速發(fā)展的條件下，開發(fā)商將目光集中在這里，大開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入，致使競爭加大；金州的城市人口在工業(yè)化城市定位基礎(chǔ)上增加幅度較快，產(chǎn)生了一定需求，在較小的市場供應(yīng)量基礎(chǔ)上，體現(xiàn)開發(fā)熱度，但工業(yè)化人口增長對房地產(chǎn)需求具有滯后效應(yīng)，在供給迅速加大基礎(chǔ)上會(huì)形成市場的突然冷淡；金州房價(jià)在與市內(nèi)四區(qū)邊緣及開發(fā)區(qū)普通地帶存在價(jià)格差距產(chǎn)生了擠壓需求，現(xiàn)在這種價(jià)格差日益接近，房價(jià)擠壓產(chǎn)生的購買需求正在衰減。以前政府出臺的房地產(chǎn)控制政策的效應(yīng)逐步體現(xiàn)，加以媒體宣傳方面的全國性拐點(diǎn)論，導(dǎo)致持幣待購現(xiàn)象嚴(yán)重；通貨膨脹導(dǎo)致客戶購房謹(jǐn)慎性較大，觀望性客戶所占比例上升過快。8第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析1、07年至08年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)分析分析結(jié)論：從07至08年第一季度交易數(shù)據(jù)來看：綜上所述，08年下半年房地產(chǎn)市場的市場形勢嚴(yán)峻，銷售壓力較大，價(jià)格提升空間有限。9第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析2、市場供應(yīng)量分析07年市場結(jié)余約50萬平米；08年市場在建和6月前進(jìn)入市場40萬平米；08年下半年預(yù)計(jì)進(jìn)入約50萬平米結(jié)論：所以整體市場供應(yīng)量140萬平米以上，市場競爭態(tài)勢不容樂觀。10第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析3、XX區(qū)域板塊特征分析金州南部興起的居住板塊之一，具備較大的前景；目前本區(qū)域所受市場關(guān)注度低于東部區(qū)域；產(chǎn)品市場價(jià)值低于東部區(qū)域；基礎(chǔ)設(shè)施、配套相對缺乏；交通出行路線較為單一；周邊缺乏休閑娛樂設(shè)施；改造區(qū)域，居住氛圍相對欠缺；自然景觀方面不具備優(yōu)勢。結(jié)論：本區(qū)域板塊在金州整體板塊中處于較低價(jià)格基礎(chǔ)上建立起來的優(yōu)勢，另一方面是發(fā)展遠(yuǎn)景的看好。區(qū)域內(nèi)樓盤（除生輝第一城外）基本上處于自然消化狀態(tài)。11第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析4、面對市場狀況及消化量和周期分析面對的市場狀況：

—整體市場冷清；

—供應(yīng)量較大；

—價(jià)格上漲壓力較大；

—市場負(fù)面情緒較濃（金州區(qū)在08年的一月成交94套、二月成交133套、三月成交344套）；

—持幣待購現(xiàn)象較為嚴(yán)重。消化量和周期：

—對比07年，市場總共供應(yīng)12個(gè)樓盤，平均每個(gè)樓盤消化量是（未扣除鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分）8萬平米，經(jīng)綜合判斷按照07年標(biāo)準(zhǔn)本案所在位置樓盤消化量約在5-6萬平米之間（08年上半年速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)比例）。

—按照本案體量，正常市場消化速度約一年半的消化周期，按照08年現(xiàn)在趨勢持續(xù)需要兩年以上的銷售周期。12第一部分：銷售背景分析一、市場背景分析1、競爭樓盤的篩選原則：

-市場價(jià)格在4000—5500元/平米之間（部分樓盤超過這個(gè)上限）；

-對本案競爭威脅度較高。樓盤的篩選

-濱城南岸-和嘉佳園

-碧鴻·海悅園-聚鑫小區(qū)-永樂名庭-生輝第一城-金潤花園13第一部分：銷售背景分析二、競爭背景分析競爭樓盤平均價(jià)格圖表2、競爭樓盤價(jià)格分析第一部分：銷售背景分析二、競爭背景分析14通過競爭樓盤均價(jià)曲線圖例可以看出，樓盤均價(jià)基本集中在4500元—4700元之間，這是市場接受的均價(jià)集中區(qū)；競爭樓盤主要集中在五一路的東部區(qū)域，區(qū)域位置和熱度上要超過XX所在區(qū)域。結(jié)論：競爭樓盤均價(jià)給XX指定了方向，但考量到綜合因素的影響，特別是區(qū)域影響力和產(chǎn)品之間的比較，XX的均價(jià)應(yīng)在競爭樓盤下限即4500元/平米的價(jià)格是較為適宜的，雖然具備一定的市場抗性，但通過一定的價(jià)格擠壓，對于XX的銷售趨勢有利，同時(shí)亦能夠?qū)崿F(xiàn)XX利潤最大化的目標(biāo)。15第一部分：銷售背景分析二、競爭背景分析2、競爭樓盤價(jià)格分析競爭樓盤總戶型配比表3、競爭樓盤戶型配比戶型面積數(shù)量總數(shù)比率一室50以下1519771719.68%二室60-90354245.9%三室110-130265634.42%第一部分：銷售背景分析二、競爭背景分析16從競爭樓盤總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，兩室戶型占據(jù)絕對比例，達(dá)到了45.9%，是金州市場供應(yīng)的主流戶型；其次是三室戶型達(dá)到了34.2%，再次是一室戶型19.68%；從競爭市場樓盤戶型供應(yīng)比例來看，兩室戶型是市場上的主流產(chǎn)品，市場需求量的集中點(diǎn)，成為最暢銷的產(chǎn)品。三室戶型供應(yīng)量偏大，市場上競爭最為激烈的供應(yīng)者，同時(shí)亦是各競爭產(chǎn)品主要滯留戶型。小戶型供應(yīng)比例適中，保持市場調(diào)劑者的地位。對于XX的市場供應(yīng)戶型，我們在操作中應(yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)用市場需求趨勢，合理的調(diào)配不同銷售時(shí)期的各戶型供應(yīng)比例，調(diào)劑戶型每次供應(yīng)比例加大，市場需求最為主要的戶型比例適當(dāng)減少，大戶型供應(yīng)適中的原則。17第一部分：銷售背景分析二、競爭背景分析3、競爭樓盤戶型配比18第一部分：銷售背景分析二、競爭背景分析4、供應(yīng)量、消化量分析項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平）開盤日期消化比率阻力產(chǎn)品均價(jià)（元/平米）濱城南岸707年8月60%80平米以上4400金潤花園3期708年4月40%90平米以上4500永樂銘庭5.307年11月70%120平米以上4700聚鑫小區(qū)6.507年8月90%——4800（高層精裝修均價(jià)4400元/平）和嘉佳園5.407年9月97%80-90平米4500競爭樓盤供應(yīng)量和前文消化量分析相對應(yīng)；中心區(qū)及接近區(qū)域樓盤接受度高，地段在購買評比行為中占據(jù)重要地位；價(jià)格較低產(chǎn)品市場接受度高；剩余產(chǎn)品集中在大戶型，證明市場仍然是以一次置業(yè)為主體的市場及中小戶型的市場主流產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)；同比銷售速度下降。通過數(shù)據(jù)分析，XX區(qū)位方面不占優(yōu)勢，在價(jià)值實(shí)現(xiàn)方面很難達(dá)到很高的心理預(yù)期，戶型方面占據(jù)一定的優(yōu)勢，這需要我們在營銷方面將區(qū)位價(jià)值、戶型、價(jià)格等諸多因素整合優(yōu)化，達(dá)到XX價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)。19第一部分：銷售背景分析二、競爭背景分析4、供應(yīng)量、消化量分析區(qū)域外項(xiàng)目性價(jià)比競爭大；周邊項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢大；周邊配套不足支持項(xiàng)目價(jià)格；減少劣勢，避免威脅營銷發(fā)力快速進(jìn)入市場Ｓ優(yōu)勢Ｗ劣勢Ｏ機(jī)會(huì)Ｔ威脅總價(jià)缺乏成熟的與項(xiàng)目相匹配的居住氛圍周邊環(huán)境單一的交通區(qū)域規(guī)劃工業(yè)發(fā)展帶來的人口增加區(qū)域認(rèn)知交通距離的抗性市場競爭產(chǎn)品迅速認(rèn)同精確定位，強(qiáng)調(diào)唯一性打造產(chǎn)品鮮明的特點(diǎn)挖掘自身優(yōu)勢突出產(chǎn)品價(jià)值建立精致先進(jìn)的產(chǎn)品價(jià)值揚(yáng)長避短，突出特點(diǎn)精耕細(xì)作，以質(zhì)取勝系統(tǒng)操作，精益求精，堅(jiān)持產(chǎn)品特點(diǎn)、做好服務(wù)利用XX優(yōu)勢和良好的運(yùn)作本案作為全新的金州西部地區(qū)城市化貢獻(xiàn)者，把XX的概念演繹，利用戶型和合理的價(jià)格贏得市場1、SWOT分析第一部分：銷售背景分析三、XX背景分析20規(guī)劃-地塊平整黑，占地較贈(zèng)小，缺乏蝕縱深；-布局緊湊繡，容積率腐最大化的紐奉產(chǎn)品；-地塊可供叔挖掘價(jià)值貓較?。?建筑造型灰色彩具備勸一定的優(yōu)拘勢。戶型-尺度、功賽能布局較抽為合理；-產(chǎn)品供應(yīng)碎是市場競曉爭較小區(qū)甜域。結(jié)論：從產(chǎn)品規(guī)慢劃戶型方葬面僅僅圍逃繞XX的期深刻內(nèi)涵禮來挖掘建父筑本身價(jià)主值和戶型普的優(yōu)越，描屏蔽自身價(jià)的比例因荒素。21第一部循分：銷驗(yàn)售背景集分析塔三、X移X背景愛分析2、規(guī)劃、役戶型分析市場特點(diǎn)填：價(jià)格聚慮焦市場眼彩球比較集呢中，市場睜抗性較小江，銷售速駕度較快，否從競爭市筆場價(jià)格分滿析我們可烏以得出這興個(gè)結(jié)論，浮即市場上賺目前較受虎價(jià)格最為軟集中區(qū)域謎是440求0—4600元/平米左右閃；XX特點(diǎn)毅：最大的吸核心競爭膠優(yōu)勢是總休價(jià)低?？剂縓X付面向市場棟的時(shí)間和長結(jié)合市場杯需求特征怎，XX的邀市場均價(jià)同定位在450編0元/平米是謊比較適影合市場貴需要的肌。22第一部分駁：銷售背影景分析透三、XX罷背景分析3、依據(jù)市倘場和XX貢特點(diǎn)的價(jià)進(jìn)格體系初呼步確定第二部分披：營銷推直廣23第二部分育：營銷推廢廣一、總體辮策略XX自驚身的特許質(zhì)決定宏了本案相對XX建公司的絡(luò)品牌貢宰獻(xiàn)度較蹲低，在紐奉面對08年市場修激烈競戶爭和市讀場負(fù)面損效應(yīng)較作多銷售仔數(shù)量嚴(yán)廉重下滑埋的狀態(tài)留下，在錯(cuò)要求迅語速回款悔對工程頁支持的膠狀態(tài)下錢，要求幻玉XX的摔營銷必活須以速衡度爭取增市場，珍迅速完承成本案針的銷售勒，避免涌市場形賴勢繼續(xù)呆惡化帶景來的影奪響，同慌時(shí)通過勾良好的劃操作來找實(shí)現(xiàn)X史X價(jià)值貸的最佳每體現(xiàn)。24第二部溫分：營程銷推廣二、推切廣階段書的劃分失與時(shí)間辨的初步爆界定根據(jù)XX秋的建筑形煩式和北方起氣候特點(diǎn)槳決定下的加營銷工期患，XX的意整體營銷獸推廣應(yīng)分闊為三個(gè)階輛段。-第一階灘段：08年的下猾半年；-第二階段姐：09年全年；-第三階幣段：10年的上痛半年的露部分時(shí)貫間。25第二部分矮：營銷推誕廣三、蟻營銷目標(biāo)1、工程法工期的啞初步界示定根據(jù)XX愚的建筑形塔式，按照畝正常的工父程進(jìn)度，隔XX工程離工期初步綿界定為。26工程說明時(shí)間進(jìn)度08年7月15日動(dòng)工08年8月下旬正負(fù)零08年11月中旬小高層封頂09年6月高層封頂09年9月入住第二部分奮：營銷推誘廣三、色營銷目標(biāo)2、對比競認(rèn)爭對手的壩營銷工期岔及各期消巨化量的確陷定XX的主塑要競爭對券手的年均螞消化量在5萬平米再左右，床按照X嚇X的8萬（未脅含公寓叨部分）獸體量，幼市場正壺常消化斷周期約屯為20個(gè)銷售域月度，淋結(jié)合工戲程工期埋大致如爆下。27階段劃分時(shí)間節(jié)點(diǎn)營銷內(nèi)容消化量第一階段08年7月-12月7.15-9.20客戶積累30%9.21-9.30客戶篩選10.01-10.07開盤期10.08-12.31銷售階段第二階段09年01月-09月09.01-03第二階段客戶積累40%4月中旬開盤5-9月銷售第三階段09年10月-10年3月10月客戶積累30%11月上旬開盤至10年3月銷售第二部雁分：營肚銷推廣珍三、湖營銷目宣標(biāo)3、營銷扔目標(biāo)3.1營銷目標(biāo)饒的前提以速度爭照取市場，下規(guī)避政策飽性市場風(fēng)面險(xiǎn)；為工程還提供資驢金支持廳；產(chǎn)品價(jià)隙值的實(shí)劑現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)上桶述目標(biāo)海，將產(chǎn)姓品分為弟三個(gè)矩贈(zèng)陣，即封中低檔想產(chǎn)品、趟中檔產(chǎn)塔品、中得高檔產(chǎn)央品三個(gè)跌層次。28階段矩陣目的階段內(nèi)時(shí)間劃分均價(jià)（元/平米）第一階段中低檔以價(jià)格聚焦市場，迅速回籠資金，提升市場熱度起始4400中間4450后段4500第二階段中檔產(chǎn)品價(jià)值保證，利用第一階段市場熱度，推進(jìn)市場起始4500中間4550后段4600第三階段中高產(chǎn)品價(jià)值提升起始4600中間4650后段47003.2營銷目堤標(biāo)的階疊段性實(shí)浴現(xiàn)與劃荷分29階段供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)量來源均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬元）比例數(shù)量第一階段住宅30%17902.86號、2號44507966.7534115.75第二階段40%23870.44號、1號、2號455010861第三階段30%17902.81號、3號、2號46508324.8公建8704------------80006963.2說明：計(jì)患算中未包王含5號動(dòng)遷逗樓，另豎本方案屢只是估臉?biāo)?，?shí)捕際情況蝴實(shí)現(xiàn)會(huì)苦略有偏篇差。第二部宏分：營吼銷推廣豈三、貫營銷目翻標(biāo)3、營銷隙目標(biāo)3.2營銷目交標(biāo)的階炸段性實(shí)旨現(xiàn)與劃惹分30第一階段考銷售：2、6號樓第二階讓段銷售歉：1、2、4號樓第三階逃段銷售蹦：1、2、3號樓2號樓6號樓4號樓1號樓5號樓3號樓第二部北分：營譯銷推廣遣三、樸營銷目災(zāi)標(biāo)3、營銷抖目標(biāo)1、客層來鵝源分析從客層來固源看，主腥要來源于馬四個(gè)方面饑：金州區(qū)默域客群詠；開發(fā)區(qū)純客群，眉特別是坦工業(yè)團(tuán)太地客群乏；大連市模區(qū)選擇槐金州居顏?zhàn)『屯秶嵸Y客群販；伴隨工業(yè)規(guī)遷入人口歪。同時(shí)客群續(xù)還包括外減地遷入客叨群。第二部分歐：營銷推廣廣四、須目標(biāo)客群312、客層跳年齡分臂析從客層年齡看：客層年齡議主要集中尺在28歲到45歲；各個(gè)項(xiàng)目廁因其單價(jià)昏、戶型不再同，客層乒年齡成正濱比升降。第二部分笛：營銷推硬廣四、驗(yàn)?zāi)繕?biāo)客群323、客層職毒業(yè)分析從客層職朗業(yè)看：工業(yè)企墻業(yè)員工御；事業(yè)單蜓位人員咬；個(gè)體經(jīng)賭商者；政府公務(wù)宅員（投資繪）。第二部分肝：營銷推渾廣四、眉目標(biāo)客群33從客戶置覽業(yè)目的來問看：基本為瞎自??；投資有一診定需求。依據(jù)置業(yè)生目的對于率本案的指陽導(dǎo)：緊緊圍繞屋自住客戶瘡作為本案京的根本；引導(dǎo)大連濃投資客層伐。4、客層菜置業(yè)目最的分析第二部分蛾：營銷推擊廣四、正目標(biāo)客群34從客戶免關(guān)注要徒素來看膊（依次懂降低）秩：地段價(jià)格戶型交通景觀配套服務(wù)品牌5、客層關(guān)念注要素分欄析第二部分齒：營銷推尚廣四、備目標(biāo)客群356、本案一限期目標(biāo)客敞戶鎖定側(cè)重點(diǎn)在盡金州、開致發(fā)區(qū)工業(yè)僅企業(yè)客群義和事業(yè)單咬位；吸引市結(jié)區(qū)投資桶客群；把握外來擊人員客群外。第二部分機(jī)：營銷推閣廣四、稅目標(biāo)客群361、推廣曠計(jì)劃37第二部棚分：營抖銷推廣六五、咱營銷推裁廣計(jì)劃依據(jù)整暴體營銷彩劃分為呼三個(gè)階企段的總同體指導(dǎo)恐方針，聯(lián)將三個(gè)烤大的營姑銷階段牧拆分為碎五個(gè)小游的營銷餐階段。階段劃分具體執(zhí)行第一階段客戶積累期住宅銷售期第二階段住宅銷售期第三階段住宅銷售期公建準(zhǔn)備期時(shí)間2008年7月15前目的為客戶積累做好準(zhǔn)備工作內(nèi)容圍擋、廣告、印刷品、銷售物料等。第二部分壁：營銷推妹廣五、六營銷推廣群計(jì)劃1、推廣計(jì)欠劃38第一階段—客戶積累期時(shí)間2008年7月15-9月20日目的為10月開盤做好充足的客戶準(zhǔn)備工作工作內(nèi)容通過媒體、現(xiàn)場接待、直銷等手段，積攢客源并辦理會(huì)員卡，反饋消息，調(diào)整策略中欠缺部分。（導(dǎo)視系統(tǒng)在民陽路上）第二部分激：營銷推忙廣五、儲營銷推廣霉計(jì)劃1、推廣計(jì)分劃39第一階段—客戶篩選期時(shí)間2008年9月20-9月30日目的為10月開盤購房客戶的具體數(shù)量工作內(nèi)容項(xiàng)目全盤告知，客戶篩選，確認(rèn)客戶。第二部分幣：營銷推近廣五、華營銷推廣滔計(jì)劃1、推廣劣計(jì)劃40第一階段—開盤期時(shí)間2008年10月1-10月7日目的開盤銷售工作內(nèi)容10月1日-3日客戶簽訂協(xié)議，4-7日簽合同第二部倉分：營糞銷推廣擦五、費(fèi)營銷推直廣計(jì)劃1、推廣錫計(jì)劃41第一階段—第二次開盤時(shí)間2008年10月26目的消化第二階段的客戶積累工作內(nèi)容簽合同，回收資金第二部顆分：營句銷推廣鴨五、羞營銷推笑廣計(jì)劃1、推廣籌計(jì)劃42第一階段—第三次積累客戶及開盤時(shí)間2008年11月1-12月30日目的第一期剩余房源消化，為第二階段銷售做好準(zhǔn)備工作內(nèi)容圍擋調(diào)換，簽合同，工作分析與調(diào)整第二部分獵：營銷推謀廣五、廟營銷推廣餓計(jì)劃1、推廣計(jì)虜劃43第二階段—第一次積累客戶時(shí)間2009年1月-4月1日目的第一期剩余房源消化，第二階段客戶積累工作內(nèi)容客戶分析整理，關(guān)系客戶開展第二部分懸：營銷推廣廣五、作營銷推廣宇計(jì)劃1、推廣率計(jì)劃44第二階段—第一次開盤時(shí)間2009年4月2日目的將積累客戶消化工作內(nèi)容簽訂合同，回收資金。第二部分論：營銷推愧廣五、哀營銷推廣奶計(jì)劃1、推廣計(jì)桃劃45第二階段—第二次積累客戶時(shí)間2009年4月4日—4月30日目的積累客戶，合同簽訂工作內(nèi)容調(diào)整策略。第二部李分：營涼銷推廣直五、悔營銷推哨廣計(jì)劃1、推廣計(jì)色劃46第二階段—第二次開盤時(shí)間2009年5月1日目的消化4月份客戶積累工作內(nèi)容第二部分拴：營銷推開廣五、紅營銷推廣巡壽計(jì)劃1、推廣計(jì)烤劃47第二階段—第三次積累客戶時(shí)間2009年5月4日目的積累公建和住宅客戶工作內(nèi)容將公建銷售提上日程第二部分懼：營銷推錫廣五、沉營銷推廣粱計(jì)劃1、推廣參計(jì)劃48第二階段—第三次開盤和持續(xù)銷售時(shí)間2009年8月1日-9月30日目的最大限度的推進(jìn)第二期剩余房源，公建開始銷售。工作內(nèi)容公建推出策略，住宅合同簽訂、回收資金第二部分蒼：營銷推秀廣五、腎營銷推廣非計(jì)劃1、推廣誰計(jì)劃49第三階段—第一次開盤時(shí)間2009年10月1日目的消化第三階段第一批客戶工作內(nèi)容簽約，回籠資金第二部喉分：營脹銷推廣搖五、崇營銷推害廣計(jì)劃1、推廣計(jì)酷劃50第三階段—第二次積累客戶時(shí)間2009年10月8日—11月7日目的積累客源工作內(nèi)容客戶積累與消化第二部坐分：營購銷推廣趟五、她營銷推杜廣計(jì)劃1、推廣計(jì)易劃51第三階段—第二次開盤時(shí)間2009年11月8日目的消化第二階段客戶工作內(nèi)容第二部分歇：營銷推皺廣五、峽營銷推廣諸計(jì)劃1、推廣禮計(jì)劃52第三階段—第三次積累客戶及開盤時(shí)間2009年11月11日-12月30日目的客戶積累與消化工作內(nèi)容09年工作盤點(diǎn)第二部曾分：營績銷推廣逼五、王營銷推敞廣計(jì)劃1、推廣計(jì)街劃53第三階段—第四次積累客戶及開盤時(shí)間2010年1月3日-3月30日目的客戶積累與消化工作內(nèi)容爭取銷售不余尾盤第二部分元：營銷推炮廣五、肆營銷推廣奴計(jì)劃1、推廣困計(jì)劃54第二部歲分：營螺銷推廣欄五、工營銷推慚廣計(jì)劃2、依據(jù)事推廣計(jì)煎劃的媒篩體選擇大眾媒勝體：報(bào)閥紙、車弱體；小眾：圍潔擋、導(dǎo)視脂牌、DM55第二部毫分：營拘銷推廣扶五、直營銷推榨廣計(jì)劃3、媒體乞選擇計(jì)援劃報(bào)紙：疤晚報(bào)、口晨報(bào)；車體：輕馬軌、8路或107路；導(dǎo)視牌誓：民楊殿路正對付項(xiàng)目處憂；圍擋：泡工地北診、東兩猾側(cè)（依乎據(jù)不同川時(shí)期進(jìn)舉行更換撒）；DM：外發(fā)用存。56第二部扮分：營悟銷推廣差六、班包裝1、LOG喂O及標(biāo)準(zhǔn)裹色57第二部救分：營諒銷推廣仇六、勢包裝2、售樓換處包裝授策略圍繞“甚XX”休進(jìn)行概不念設(shè)計(jì)巧；充滿時(shí)尚當(dāng)都市氣息做；展示、爐接待、巾洽談分隊(duì)區(qū)明確間；XX項(xiàng)目景優(yōu)勢展現(xiàn)境。58銷售中涼心內(nèi)部紅效果建棕議59銷售中心書內(nèi)部效果60第二部付分：營伙銷推廣具六、頑包裝3、圍擋61第二部分肢：營銷推隊(duì)廣六、厲包裝3、圍擋62第二部分夢：營銷推快廣六、杜包裝4、導(dǎo)視需要匯秋報(bào)后具委體確定美。63第三部分只：銷售64第三部分備：銷售一、銷澡售策略在營銷策疲略快速入奔市、快速鑄消化的總般體要求下光，在面對08年嚴(yán)峻丹的市場通形勢下堅(jiān)，在金士州區(qū)域糾樓盤大營眾媒體綱傳達(dá)有滔效性較呢小的情慶況下，僑怎樣實(shí)布現(xiàn)客戶臟資源最液大化，次將由銷境售實(shí)現(xiàn)支在目前咳金州市弱場狀態(tài)戀下的目嶺標(biāo)。65第三部碰分：銷株售一、銷售策略人員層面槐精心選擇乳、細(xì)膩培奧訓(xùn)，將X援X的優(yōu)勢育充分發(fā)揮炊，實(shí)現(xiàn)客垮戶成交率樂的最大化疤；針對自住燙、投資等克不同需求激客戶，制鄉(xiāng)豐作不同的湯解決方案敢，單位時(shí)項(xiàng)間內(nèi)效率悄最大化；合生創(chuàng)謠豪現(xiàn)有郊客戶資元源的最伐大化利慎用；實(shí)施走漠走出去譽(yù)、請進(jìn)須來的一債對一銷惜售策略宗，讓每著一位與滾我們接浮觸的客腳戶能夠蜜在第一棄時(shí)間內(nèi)秧詳細(xì)的薯了解X予X；現(xiàn)場控制清嚴(yán)謹(jǐn)、流壩程通暢、捷服務(wù)周到級，培養(yǎng)客陵戶感情。66第三部恩分：銷灑售二、銷售爹執(zhí)行XX銷售嫁人員我們膝選擇具備僅多年銷售麗經(jīng)驗(yàn)、符芒合XX定印位的人員散，在最根甲本上保證滾XX的銷悄售目標(biāo)實(shí)晃現(xiàn)；在培訓(xùn)育方面合躁生創(chuàng)豪窯精心準(zhǔn)報(bào)備了統(tǒng)臉一答客傲問，讓揭每一位歇銷售人炭員充分購的認(rèn)知能XX，齡同時(shí)在鄭統(tǒng)一說不辭方面免準(zhǔn)備了剝一分鐘刊、五分政鐘、十思五分鐘掩的三種流版本，竭面對不已同時(shí)間扎要求的拴客戶做術(shù)出嚴(yán)謹(jǐn)蚊、科學(xué)羨的解釋禮，亦保割證XX冶對客