淺談住宅設(shè)計(jì)與開發(fā)的效益的關(guān)系

淺談住宅設(shè)計(jì)與開發(fā)

的效益的關(guān)系

邁入新世紀(jì)以來，中國的房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入一個(gè)新的高潮。在目前的房地產(chǎn)建設(shè)中，住宅建設(shè)占有相當(dāng)高的比重，住宅建設(shè)由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。對(duì)此，國家建設(shè)部將構(gòu)建住宅技術(shù)保障體系：住宅建筑體系；住宅部品體系；住宅質(zhì)量控制體系和住宅性能認(rèn)定體系等五大體系。有效保證住宅質(zhì)量，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。我省住宅建設(shè)的發(fā)展也和全國一樣，住宅建設(shè)也開創(chuàng)出旺盛的局面，新興的樓蓋一個(gè)接一個(gè)、一個(gè)賽一個(gè)大量涌現(xiàn)，并向全省相當(dāng)?shù)牡丶?jí)市縣輻射延伸。對(duì)拉動(dòng)云南的經(jīng)濟(jì)起著重要的作用。盡管如此，目前還存在諸多的問題和矛盾，需要在不斷的開發(fā)中積累經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、頭腦清醒的一一加以克服和解決。由于我是設(shè)計(jì)出身的，并且所學(xué)和從事的是工程結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)的優(yōu)缺點(diǎn)，好與不好的觀點(diǎn)，絕對(duì)不如建筑師們的評(píng)論，但是干這個(gè)行業(yè)50多年，多少得到一些體會(huì)，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，今天和大家坐談的內(nèi)容就只能是工程結(jié)構(gòu)和住宅結(jié)構(gòu)方面的內(nèi)容，談?wù)効捶ê腕w會(huì)。不當(dāng)之處請(qǐng)包含指正。一、規(guī)劃理念與開發(fā)效應(yīng)的關(guān)系借用“勁酒”的廣告詞，“80年代喝味道，90年代喝品質(zhì)，現(xiàn)在喝健康”。房地產(chǎn)開發(fā)、住宅小區(qū)的建設(shè)也一樣“70年代講有無，80年代將面積，90年代講品質(zhì)，進(jìn)入新世紀(jì)后講環(huán)境講健康”。一切落腳于規(guī)劃。也就是首先要從規(guī)劃上來體現(xiàn)。規(guī)劃理念的發(fā)展和更新決定了住宅小區(qū)的環(huán)境與品質(zhì)。“低容積率高密度”的路子是必造成以犧牲環(huán)境達(dá)到效益目的。“高容積率低密度”的路子才可能創(chuàng)造出環(huán)境宜人和健康。人與自然和諧的規(guī)劃，才可能達(dá)到適宜人居的住宅小區(qū)。容積率直接關(guān)系著開發(fā)效益。高密度的路子是走不通的，只有走低密度的路子才能創(chuàng)造理想環(huán)境，人與自然和諧的適宜最佳人居環(huán)境的住宅小區(qū)。二、常見的不規(guī)則住宅平面類型（見圖1及圖2）1、單體內(nèi)房型面向景觀設(shè)計(jì)，設(shè)置轉(zhuǎn)角窗。由于景觀要好，單體設(shè)計(jì)中經(jīng)常存在著轉(zhuǎn)角窗，或較大的外墻開窗面積。轉(zhuǎn)角窗，由于水平抗側(cè)力構(gòu)件（轉(zhuǎn)角柱或剪力墻）的不連續(xù)，導(dǎo)致扭轉(zhuǎn)不規(guī)則，該處的一些節(jié)點(diǎn)樓層的最大彈性水平位移大于該樓層兩端彈性水平位移平均值的1.2倍，即樓層位移比不滿足。2、居室的直接采光及自然通風(fēng)要求，平面形成凹槽。高層住宅建筑中一般為一梯3戶或兩梯3戶以上，由于房間有直接采光、自然通風(fēng)的要求，經(jīng)常帶來單體設(shè)計(jì)存在著較大凹槽或凸出。導(dǎo)致結(jié)構(gòu)平面凹進(jìn)或凸出的一側(cè)尺寸經(jīng)常大于相應(yīng)投影方向總尺寸的30%，是結(jié)構(gòu)存在凹凸不規(guī)則和樓板不連續(xù)的主要原因。3、為了達(dá)到直接采光和自然通風(fēng)的要求，又使同層戶數(shù)更多的目的。設(shè)計(jì)經(jīng)常采用中央樓電梯間核心筒的四個(gè)角延伸4塊（4戶）致使平面總體為細(xì)腰形。同樣使結(jié)構(gòu)存在凹凸不規(guī)則，樓板不連續(xù)，核心筒兩個(gè)方向典型剖面有效樓板寬度小于總寬度的50%，結(jié)構(gòu)平面突出部分超過連接寬度等多項(xiàng)平面規(guī)則性超限。隨之經(jīng)常伴隨著計(jì)算出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)不規(guī)則，對(duì)抗震十分不利。4、底部大空間框支剪力墻結(jié)構(gòu)。由于底部（1～5層）作為商場(chǎng)等需要大空間的要求，迫使底部設(shè)置框支上抬剪力墻結(jié)構(gòu)，帶來抗側(cè)力構(gòu)件豎向不連續(xù)，成為復(fù)雜的抗震結(jié)構(gòu)。5、躍層建筑的設(shè)計(jì)躍層建筑形式較多，有的頂部?jī)蓪又寥龑邮擒S層，有的是多層躍或高層躍層：喜歡客廳為兩層空間，甚至有的起居客廳下沉450mm。此類建筑對(duì)應(yīng)躍層處存在樓面尺寸或平面剛度急劇變化，樓板不連續(xù)側(cè)向剛度不均勻等等問題。圖2設(shè)轉(zhuǎn)角窗、凹凸不規(guī)則細(xì)腰形平面圖

三、建筑規(guī)則性的規(guī)定

1、建筑抗震設(shè)防的目標(biāo)“小震不壞，中震可修，大震不倒”小震：低于設(shè)防烈度1.5度，超越概率為62%又稱為多遇地震，發(fā)生時(shí)要求建筑不破壞，或僅有微小損壞，稍加修理或勿需修理可以連續(xù)使用，稱為“小震不壞”。中震：相當(dāng)于設(shè)防烈度，比小震的地震強(qiáng)度系數(shù)高2.8倍，超越概率為10%的地震發(fā)生時(shí)，建筑結(jié)構(gòu)可能損壞，但經(jīng)過修理后仍然可以使用，稱為“中震可修”。大震：比設(shè)防烈度高一度，超越概率為3%，比設(shè)防烈度的地震力大一倍的罕遇地震，或稱大震，要求這樣的地震發(fā)生時(shí)，結(jié)構(gòu)破壞，但要求不倒塌，稱為“大震不倒”。2、地震震級(jí)與烈度震級(jí)是地震釋放的能量一般≥6＜7級(jí)為強(qiáng)震。烈度是地震造成地面的破壞程度。一般定為1～8級(jí)。震級(jí)又因?yàn)榇嬖凇吧钽?、中遠(yuǎn)及淺沅”的地震，也就是震沅深度不同，距震中的遠(yuǎn)近地面的破壞程度也不同，因此烈度最終是設(shè)計(jì)的依據(jù)的原因。3、為袋了保證盞抗震設(shè)秀防目標(biāo)鵝的實(shí)現(xiàn)謎，我國灑現(xiàn)行的泄抗震設(shè)刊計(jì)規(guī)范棍，包括劃高層建姻筑抗震班規(guī)范在架內(nèi)，作那了相當(dāng)?shù)囟嗟囊?guī)截定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)兄的規(guī)則性謊規(guī)定，是阻保證建筑墳結(jié)構(gòu)抗震秤設(shè)防目標(biāo)飲實(shí)現(xiàn)的重宵要環(huán)節(jié)，悠下面分別巖介紹建設(shè)陸部的規(guī)定檔和上海市虎在建設(shè)部含規(guī)定的基攝礎(chǔ)上將其丙細(xì)化的規(guī)厲定。建設(shè)部補(bǔ)關(guān)于印發(fā)《超限高層漢建筑工程撥抗震設(shè)防呆專項(xiàng)審查靈技術(shù)要點(diǎn)劑》的通知第七章苦附覽則第二十三滑條本技術(shù)淘要點(diǎn)由黑全國超倉限高層臂建筑工寺程抗震出設(shè)防審獸查專家惑委員會(huì)乖辦公室皆負(fù)責(zé)解繪釋。附錄一塑：超限高君層建筑救工程主飲要范圍慰的參照猴簡(jiǎn)表一、房屋窯高度（m撤）超過下擴(kuò)表規(guī)定的冷高層容建品筑工程注：平葬面和豎評(píng)向均不丙規(guī)則，潮或Ⅳ類長(zhǎng)場(chǎng)地，棍按減少只20%現(xiàn)控制；蕩6度的徑短肢墻唉、錯(cuò)層爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，話高度適秤當(dāng)降低怎。二、同時(shí)忘具有下表脂所列三項(xiàng)燒及三項(xiàng)以電上不規(guī)悲則壟的高層建擋筑工程三、具有攔下表所列宇某一項(xiàng)不脖規(guī)則的高附層僻建筑工筒程四、其他胳高層建注：表中弟大型建筑勢(shì)工程的范若圍，參見遣《建筑工紅程抗震設(shè)千防分類標(biāo)陵準(zhǔn)》GB看502濕23-2貝004上海市更對(duì)超限哨高層指課標(biāo)界定鴿細(xì)化1、建筑攔高度超過枯高規(guī)規(guī)定遷限值的高兇層建筑納為驗(yàn)超限建筑歪。2、同沫時(shí)具有蹄下述三耳項(xiàng)及其宰以上不恨規(guī)則的享高層建疾筑為超慚限建筑魄：1）樓層稼的最大彈梢性水平位豈移大于該匹層兩端彈蝦性水平位訴移平均值頸的1.2悼倍。2）建筑慨平面長(zhǎng)寬赴比、抗震飼設(shè)防烈度懇7度時(shí)大芽于6，8安度時(shí)大于會(huì)5。3）結(jié)構(gòu)拋平面凹進(jìn)膠或凸出的誦一側(cè)尺寸肉（從抗側(cè)仁力構(gòu)件截多面中心算輔起）大于雅相應(yīng)投影貨方向總尺束寸的30躁%。4）結(jié)沙構(gòu)平面躺突出部亂分長(zhǎng)度名超過有什效連接桑寬度。5）樓粥板的尺棄寸的平磚面剛度講急劇變驅(qū)化。典驗(yàn)型剖面稱有效樓孫板寬度抓小于總田寬度的蘆50%禮。樓面環(huán)開洞面唯積大于陵該層樓晃面面積尋的30升%。6）等效埋剪切剛度桿小于相鄰射上層的7竭0%或小乒于其上三禽層的平均閱值的80殊%。7）除灑頂層或硬裙房高錄度小于樹主樓2問0%外聯(lián)，局部既收進(jìn)的誓水平尺鞭寸大于膜相鄰下圣層的2宋5%。8）下部孤樓層水平鹽尺寸小于準(zhǔn)上部樓層偵水平尺寸渴的0.9赴倍，或整未體外挑尺磨寸大于4克m。9）抗市側(cè)力結(jié)搞構(gòu)的層絕間受剪分承載力真小于相泉鄰上一櫻層的8棋0%。10）帶蛇轉(zhuǎn)換層（祝7度5層醫(yī)以下，8奴度3層以聯(lián)下），加誼強(qiáng)層，錯(cuò)妖層（錯(cuò)層禍高度超過缸梁高或6篇00㎜）老,連體等袍復(fù)雜結(jié)構(gòu)烤的高層建桌筑。3、不規(guī)談則程度為頸下列情況斤之一的高艘層建筑為量超限建筑來：1）結(jié)構(gòu)姑平面凹進(jìn)五或凸出的轉(zhuǎn)一側(cè)尺寸參（從抗側(cè)她力構(gòu)件截誤面中心算慚起）大于提相應(yīng)投影然方向總尺蜜寸的40船%。2）結(jié)滅構(gòu)平面凈突出長(zhǎng)國度超過里連接寬廊度，抗梅震設(shè)防洋烈度7斃度時(shí)為菜2倍，購8度時(shí)林為1.存5倍。3）結(jié)逆構(gòu)平面燭為角部驅(qū)重疊的焰平面或差細(xì)腰形密平面，痕其中角搞部重疊悔面積小辨于較小脈圖形的垮25%原。細(xì)腰謹(jǐn)形平面震中部?jī)梢魝?cè)收進(jìn)很超過平絕面寬度姑50%停。4）樓板絡(luò)開洞、平頸面剛度急筆劇變化。婆例如：有彩效樓板寬屬度小于該吸層樓板典雪型寬度的逐40%或示開洞面積澡大于該層據(jù)樓面面積司的35%炎。5）等效擋剪切剛度任小于相鄰旗上層的6斯0%，或薪小于其上蠟相鄰三個(gè)洽樓層等效改剪切剛度眼平均值的謊70%。6）局貧部收進(jìn)哭的水平狠尺寸大彈于相鄰盞下層的跨30%飼（除頂睡層或裙弄房高度綱小于主叮樓20供%以外雕）。7）下部年樓層水平如尺寸小于完上部樓層皮水平尺寸膨的0.8媽倍，或整妹體外挑大哲于5m。8）抗帆側(cè)力結(jié)頭構(gòu)的層飾間受剪哲承載力否小于相運(yùn)鄰上層況的65花%。9）帶轉(zhuǎn)證換層（7食度超過5捷層、8度松超過3層柿）、連體坑結(jié)構(gòu)、錯(cuò)天層結(jié)構(gòu)（員錯(cuò)層高差記大于1.童2m）、犯多塔不等日高的高層三建筑。10）虛厚板轉(zhuǎn)較換、巨躲型結(jié)構(gòu)說、單跨腳框架結(jié)柏構(gòu)、塔襯樓明顯煤偏置的遣大底盤貓多塔樓弱的高層撐建筑。4、電奮算輸出艷結(jié)果指特標(biāo)不滿盯足的界道限。1）周期悶比大于0壞.85。錄有效質(zhì)量填系數(shù)小于便90%。2）考權(quán)慮偶然暈偏心影素響的地篩震作用濤下，樓本層的位男移比大原于1.挨4倍。3）兩餓種不同距軟件計(jì)舅算的結(jié)肅果相差副大于1呢0%。印發(fā)上海烈市細(xì)化超余限高層界隸定指標(biāo)，索可以作為攏主要參數(shù)附，在審圖擺中執(zhí)行。四、建傭筑規(guī)劃先性程度算與造價(jià)概的關(guān)系1、建患筑設(shè)計(jì)爐平面不戀規(guī)則較高難避免棚，特別痕是居住唯建筑，段又要要弓求通風(fēng)局采光，杏又要要我求朝向弊好，不價(jià)采取凹貫凸的變昏化就很垮難達(dá)到祝。在一意個(gè)設(shè)計(jì)暫中平面企和豎向睡少一點(diǎn)電不規(guī)則摘，功能捉上又合挺理的設(shè)報(bào)計(jì)實(shí)在吵少見。2、一般防說來，平鄭面不規(guī)則篩不是不可犧以設(shè)計(jì)，掏哪怕是超冊(cè)過不規(guī)則扶項(xiàng)次數(shù)量專要作抗震芬專向?qū)彶榉N，或作抗賢震超限審軋查，只要外不是嚴(yán)重墻不規(guī)則的棕都可以采顆取一定的釀抗震加強(qiáng)絮措施都是?？梢栽O(shè)計(jì)途的，但是齊采取的措獨(dú)施越多，伐就意味著手花錢多，圈造價(jià)越高限。3、一斤般不規(guī)裕則有三去項(xiàng)及三悟項(xiàng)以上匠（表1月），特情別不規(guī)讓則占著鄭一項(xiàng)及孝以上（劫表2）灰，要求久要作抗均震專項(xiàng)犁審查。走高層建踏筑中存拆在超高聰超限的媽規(guī)定要綢作超限傻抗震專隆項(xiàng)審查捕。上述抗的審查前并不可錯(cuò)怕，主腥要是審糾查針對(duì)光不規(guī)則籮程度，量超限情故況，結(jié)供構(gòu)設(shè)計(jì)敗采取了俱那些措蘆施，通竊過所采真取的措梨施能否趴達(dá)到規(guī)輛范的要照求，確歡保建筑販結(jié)構(gòu)的螞安全。描看所采舞取的措粒施是否冒有效，燦是否到枯位。建筑設(shè)計(jì)桶不規(guī)則的緒項(xiàng)次越多拒，結(jié)構(gòu)設(shè)啄計(jì)采取的頃措施也越育多，措施集越多，成惡本越高，溝每平米造犬價(jià)也越高畜。歸根到驕底應(yīng)追求利一種，在駁滿足功能斑的基礎(chǔ)上探，少一點(diǎn)讓不規(guī)則，叔就意味著店越經(jīng)濟(jì)。五、外繪墻面積蔬與造價(jià)木的關(guān)系舉個(gè)例娃說明：若每層面硬積是10枯00㎡層視高是3.需0m1、正方鎖形平面：牙邊長(zhǎng)31殿.6m，間周長(zhǎng)12滿6.5m編，立面積：戴379.估5㎡，立面積刮/平面姿積=0億.38肉。2、圓形軟平面：直較徑35.半68m，小周長(zhǎng)11泳2.09閃m，立面積：叔336.逃27㎡,立面積宣/平面?zhèn)€積=0植.34鬼。3、矩鐵形20弊×50課：周長(zhǎng)改140魔m，立面積：糾420㎡立面積/泄平面積=軟0.42誦。從上面完三個(gè)幾之何平面愈可以看聚出，同語樣面積低同樣層撲高，周圓邊圍合灘面積園照形最小慘，正方貨形次之跳，矩形蹄最大，尾與同樣西面積的帽比值分于別是：惕0.3峽4；0斑.38承；0.禁42悠，說明連外墻面毀灘在每趣平米的陽造價(jià)，枕外墻面晶積越大宴，造價(jià)警越高，有越不經(jīng)暑濟(jì)?；匾娺^頭看推看一些去老板喜淹歡七出明八進(jìn)，炭彎彎拐畫拐，凹清凸較大旅，周邊煤挖洞大污而多，巷圍合面廉積大，鞠開發(fā)效吳益也就雁差。結(jié)論是：遠(yuǎn)立面積/叨平面積（興又稱體形病系數(shù)）比簡(jiǎn)值在0.諸5左右為賢較經(jīng)濟(jì)，摔越大效益做越差。不腔規(guī)則程度網(wǎng)項(xiàng)次越多照，措施費(fèi)仁用越多，哀說不定施趁工圖審查叼還通不過舟。六、對(duì)限崇制平米耗濁鋼率設(shè)計(jì)陡的討論前面我格們從各糧個(gè)角度露分析了從設(shè)計(jì)與溉造價(jià)和倦設(shè)計(jì)與件效益的推關(guān)系，粘請(qǐng)注意嫌的是設(shè)鋒計(jì)是指疊滿足功辛能與造扛型的設(shè)廈計(jì)，是洪適用與深美觀的姻范疇，寶此階段罩定下的席方案給廚結(jié)構(gòu)工伶程來作詠結(jié)構(gòu)，用是安全窮與經(jīng)濟(jì)紗的范疇夢(mèng)。安全盯是最最珍重要的悉，是前跪提，所退謂經(jīng)濟(jì)徑是受到慰建筑方蓄案定下崇來之后鈔細(xì)心的鏟設(shè)計(jì)和祖計(jì)算體夾現(xiàn)出來轎的，如蛙果建筑消方案合浪理超規(guī)匯的地方耍不多，燥必然平鄙米耗鋼紡量不高任，如果邀建筑方躲案合理罷性不足蛛，必然喇平米耗高鋼量就疲高。誠然結(jié)構(gòu)混設(shè)計(jì)存在欲精心與否陶問題和制準(zhǔn)定結(jié)構(gòu)方可案合理性躲問題，但適建筑方定成死后作結(jié)磨構(gòu)，合理困的空間是皂非常小的貴，在這個(gè)盟意義上說幫不限制建迫筑方案的秤合理性而糊限制結(jié)構(gòu)由的含鋼率焦是不公平幟的。出現(xiàn)的循弊端之默一是，莖設(shè)計(jì)單待位結(jié)構(gòu)積設(shè)計(jì)人敘員對(duì)多鈴處不滿剛足規(guī)范聲置之不刻理。弊端之瓣二是，償明明知伶道審