旅游地產(chǎn)項目策劃及地塊

項目策劃必須始于地塊研究第一篇一、地塊研究的意義以立體化眼光從宏觀上審視項目發(fā)現(xiàn)地塊與城市的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與區(qū)域的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與市場的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與環(huán)境的關(guān)系發(fā)現(xiàn)價值預(yù)估風(fēng)險二、地塊的三維屬性地域面地塊技術(shù)參數(shù)面市場面市場發(fā)展現(xiàn)狀供應(yīng)特征需求特征競爭態(tài)勢發(fā)展趨勢所在地區(qū)的區(qū)位特征所在城市的區(qū)位特征所在區(qū)域的區(qū)位特征所在地段的區(qū)位特征地塊規(guī)模地塊地形地塊地勢地塊地質(zhì)XZY三、地塊研究的內(nèi)容地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)地塊與城市的關(guān)系城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市戰(zhàn)略定位的關(guān)系研究城市定位客群范圍需求特征地塊價值屬性分析三亞旅游城市

全國

常住

渡假

投資

所處地段是否具有代表性

地塊周邊自然環(huán)境是否優(yōu)美

地塊是否毗鄰旅游景點東莞工業(yè)城市原著居民外來工作人員

常住臨時居住

投資

客戶需求分類明顯

地塊是否毗鄰工業(yè)區(qū)

地塊所處地段交通是否便利城市定位使不同特征的地塊蘊含的價值千差萬別地塊與城市規(guī)劃的關(guān)系分析1、成熟區(qū)域的城市規(guī)劃通過區(qū)域的功能、人口結(jié)構(gòu)等因素來影響地塊的價值！2、新的、科學(xué)的規(guī)劃對地塊價值具有指導(dǎo)性甚至決定性的影響！3、不科學(xué)的規(guī)劃對地塊價值具有誤導(dǎo)作用！地塊與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究1城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)社會特征深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達紡錘型：中層白領(lǐng)人士占主要比重學(xué)歷、文化素養(yǎng)、收入水平都相對高，消費觀念相對開放東莞工業(yè)占主導(dǎo)地位啞鈴型：老板和打工者占主要比重老板：最明顯的特征是經(jīng)濟實力雄厚打工者：中層管理人員有一定經(jīng)濟實力，但學(xué)歷、文化素養(yǎng)普遍相對低?；鶎哟蚬ふ邉t基本沒有有效購房需求。城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)的走向，人口結(jié)構(gòu)的需求特征是判斷地塊價值的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)之一地塊與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究2城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)特點受當(dāng)下金融危機影響程度深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達外向型城市：對國內(nèi)、國際經(jīng)濟形勢敏感是全國樓市受到影響最明顯的城市西安科研教育、國防科技工業(yè)、旅游為主內(nèi)向型城市：相對穩(wěn)定、對國內(nèi)外經(jīng)濟形勢相對麻木受到的影響小，房價仍然呈現(xiàn)緩慢上升的特點國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢通過經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來影響房地產(chǎn)市場形勢，從而影響地塊開發(fā)

不動產(chǎn)具有地域性，所處地域的文化特性便是體現(xiàn)一：

城市文化影響當(dāng)?shù)鼐用竦乃枷胄愿?，使其興趣愛好具有一定的文化烙印，從而對地塊開發(fā)產(chǎn)生相應(yīng)的影響！因此，不同文化區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)理念自然也有所不同！地塊與城市文化的關(guān)系1——文化影響需求特征

房地產(chǎn)==鋼筋+水泥，品牌后面是文化，地產(chǎn)要用文化的方式運作。在中國，主要分為三大文化板塊：黃河文化板塊、珠三角文化板塊、長三角文化板塊。典型城市代表分別為：北京、廣州、上海。黃河文化“文勝質(zhì)”——愛談?wù)?、忽悠、注重形式，對樓盤的概念、身份象征意義比較敏感。珠江文化“質(zhì)勝文”——務(wù)實、以做生意的眼光來觀察世相，更注重地段、戶型、配套等具體特征。長江文化“文質(zhì)兼?zhèn)洹薄戎v政治又講市場經(jīng)濟，比黃河文化重實質(zhì)，比珠江文化重概念。中國三大主要文化板塊地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的人口特征區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析在城市中地位

區(qū)域在城市中所承擔(dān)的實質(zhì)功能對地塊價值具有直接影響；

居民對區(qū)域的心理認知程度對地塊的價值同樣具有明顯影響！區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析總體規(guī)劃

區(qū)域規(guī)劃的重心對地塊價值具有直接影響；

區(qū)域格局現(xiàn)狀要求對地塊價值的估量要從現(xiàn)實出發(fā)；

區(qū)域格局轉(zhuǎn)變趨勢要求對地塊價值的估量要具有前瞻性；區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析市政配套

配套現(xiàn)狀直接決定了對區(qū)域的功能和規(guī)劃的支撐力

市政配套哦啊影響項目配套的規(guī)劃、從而影響成本的投入?yún)^(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析交通網(wǎng)絡(luò)

不同類型的項目對交通網(wǎng)絡(luò)的依賴程度不同

交通網(wǎng)絡(luò)的通達性極大的影響著地塊可以支撐的定位區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析人口特征

地塊的地域性本質(zhì)上體現(xiàn)于不同地域人口特征的不同

大多數(shù)項目都根植于區(qū)域市場，因此區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)直接決定了區(qū)域可以支撐的項目定位定性明顯且成熟的區(qū)域往往直接決定地塊的產(chǎn)品定位案例——廣州天河區(qū)的中旅商務(wù)大廈定位的失誤地塊研究不足導(dǎo)致對地塊價值把握不準(zhǔn)、從而影響定位的精準(zhǔn)地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展趨勢市場競爭態(tài)勢市場屬性1對地塊的作用分析現(xiàn)狀

供求現(xiàn)狀、價格水平分析

產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格特征分析

需求習(xí)慣分析市場屬性2對地塊的作用分析發(fā)展趨勢

價格的變化趨勢

產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格的變化趨勢

需求特征的變化趨勢市場屬性3對地塊的作用分析競爭態(tài)勢

不同區(qū)域的競爭態(tài)勢不同

不同地段的競爭態(tài)勢不同

不同檔次、風(fēng)格、形態(tài)的產(chǎn)品的競爭態(tài)勢不同地塊與胃周邊環(huán)奧境的關(guān)圈系地塊周江邊的自趁然環(huán)境地塊周邊璃的市政配旦套地塊周邊省的競爭對豈手地塊周執(zhí)邊的交路通網(wǎng)絡(luò)地塊周邊環(huán)境屬性1與地塊的關(guān)系分析自然環(huán)境

項目必須與地塊周邊的自然環(huán)境相融合或者相補充：周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺：則為地塊一大價值周邊自然環(huán)境差：則需要在項目內(nèi)部進行補充地塊周邊環(huán)境屬性2與地塊的關(guān)系分析競爭態(tài)勢

競爭焦點

競爭激烈程度以及趨勢地塊周邊環(huán)境屬性3與地塊的關(guān)系分析社會環(huán)境

社會治安、人文、風(fēng)俗等都有可能隱含著地塊的價值點！地塊周邊環(huán)境屬性4與地塊的關(guān)系分析

配套

完善的配套，則是地塊的價值屬性之一

周邊配套不完善，則需要項目本身來補充

市政配套與項目的投入有直接的關(guān)系地塊周邊環(huán)境屬性5與地塊的關(guān)系分析交通網(wǎng)絡(luò)

交通發(fā)達是價值屬性之一

毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢也可能是劣勢案例——石家莊龍披泉花園概況：占地200畝、容暢積率1.8離市區(qū)25分鐘車允程無任何眠配套。價格：多層480元/平方米小高層1300元/平方米25分鐘車程識不算遠、漂價格也不釣算高為什么賣隙不動？地塊地形與技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)地塊四至規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)案例：唉肇慶四顫會市商蠢貿(mào)城項臨目本項目占比地面積約鵲500畝逐，位于肇烏慶地區(qū)四墨會市的大跳沙鎮(zhèn)，同劍時又是3取21國道杯與四會大臣道的交匯岡處。從地正理位置上爽看，該鎮(zhèn)墻是廣東省盜的中心鎮(zhèn)臨。但是該針鎮(zhèn)的經(jīng)濟槐發(fā)展水平感仍然比較似落后，2撓007年配GDP約虧25億，父人口約8打.6萬。摘產(chǎn)業(yè)處于紹從農(nóng)業(yè)向啟工業(yè)轉(zhuǎn)移厚的階段，啟基礎(chǔ)設(shè)施妥建設(shè)的落肅后、大量躲荒廢的魚驗塘和農(nóng)田甜加上工業(yè)竹發(fā)展帶來棕的環(huán)境污撐染，導(dǎo)致謠該鎮(zhèn)的宜徐居性非常結(jié)低。項目概殲況在實地考書察完項目爸之后，最念直接的問筍題就是：第一：摸地塊周掘邊環(huán)境留幾近荒什涼！遠離居越民區(qū)、劇人流稀喝少自然環(huán)演境可以猶說是”天綠色沙設(shè)漠“極度缺乏卷市政配套卻、商業(yè)配嘉套、生活嶼配套等工業(yè)污染扛開始蔓延第二：快在這樣際的地段恢，項目分500司畝規(guī)模爪盡顯尷蘿尬！500畝規(guī)模集進不足眠以造城真，退守勝大沙又千難以尋恭求支撐教！第三：鍋作為大游沙的第超一個房怨地產(chǎn)項庫目，孤伏軍作戰(zhàn)，板塊市效應(yīng)無從圓談起！很多房憐地產(chǎn)開棉發(fā)區(qū)域異都是在鬼政府規(guī)桃劃的前勺提下進客行，或彼者商貿(mào)塌區(qū)、或軋者未來暮城中心俯、或者改行政中汁心、或廊者物流辭中心、秩或者休慶閑中心除等，都鳳可謂師界出有名激，容易饞得到市射場的認左可。而本項目盞所處區(qū)域利既沒有形捧成任何板啞塊，也沒芒有正式而擦具體的政援府規(guī)劃定介位。在這種唇背景下藍，直接昂進入市對調(diào)是盲目的，無栽法確定鑼市調(diào)要溫解決的爹核心問湖題和市蛾調(diào)工作窗的詳略由之分。賀而朵應(yīng)首先慣對地塊弊進行研緩究，以地發(fā)現(xiàn)地戰(zhàn)塊所蘊營含的價悄值所在橡，同時勸為展開申市調(diào)工吹作提供崇方向性笑指導(dǎo)。研究一搖：地塊余與城市孟（地區(qū)僵）的關(guān)竿系分析1、本項定目所處膀地區(qū)是繼珠三角蹤蝶區(qū)域和域粵西地傳區(qū)的過抽渡地帶瞎，經(jīng)濟規(guī)發(fā)展、為城市建珍設(shè)還處傳于相對儀落后的露水平。2、該地區(qū)找以工業(yè)為逮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)底，人口結(jié)躲構(gòu)呈“啞禾鈴型”，梅企業(yè)高層底管理人員扇和藍領(lǐng)人趨士是一端數(shù)，幾層打蘆工人員是聲另一端，識幾乎沒有檢白領(lǐng)人士茅。3、根據(jù)政紗府規(guī)劃，將是承鵲接珠三飽角區(qū)域泛相對低忌端的產(chǎn)行業(yè)的重拘要基地修！隨著工厘業(yè)基礎(chǔ)衰設(shè)施的偉完善，乏越來越敢多的工跨廠將進祖駐。從唯而會帶辱動當(dāng)?shù)卣辰?jīng)濟的滾增長、晌居民收庸入水平扎的提高竄、人口跨的增加眉等。這納對于本如項目將棗是一大度利好！4、該地區(qū)改經(jīng)濟結(jié)構(gòu)月以工業(yè)為帆主，又沒班有極具吸援引力的自驚然環(huán)境資漂源或者歷籍史文化資貴源，注定姻了該地區(qū)負住宅項目巡壽向城市以董外區(qū)域的擱輻射力有售限！四會市桃的區(qū)位常示意簡梢圖研究二：早地塊與區(qū)茅域的關(guān)系銅分析1、本項矛目所處綠區(qū)域交游通發(fā)達脫，國道似、省道琴、鐵路司、快速減路、港控口一應(yīng)萍俱全，蕩且仍在梅不斷完倆善。321國道介于倆珠三角和戴粵西地區(qū)晚之間的一狹段可謂黃門金走廊；2、本區(qū)域掩是從珠三屈角進入粵繪西地區(qū)的累咽喉地帶撲，可謂黃捎金走廊的催門戶；3、本區(qū)喝域內(nèi)人司口無論卡購房區(qū)縱域傾向掃和消費胞軌跡上裝呈現(xiàn)四辱方割據(jù)濱的格局脖，而沒畏有一個枯核心；4、根據(jù)懼政府規(guī)佩劃，準(zhǔn)猜備將地紡塊所屬開大沙鎮(zhèn)性打造成括“肇慶企市第一談鎮(zhèn)”！農(nóng)雖然具恰體的規(guī)聰劃還未深出臺，龜?shù)沁@鎖將在一呀定程度蔽上提升怒市場預(yù)銅期！項目地塊慘的宏觀區(qū)哪位示意簡化圖地塊位置研究三溪：地塊猴與地段足的關(guān)系茅分析1、地塊所肯處地段的嫁自然環(huán)境儲像“綠色喚沙漠”，委同時開始逝受到工業(yè)舊污染，自然環(huán)冶境在此炒具有很活強的稀程缺性，值得怎本項目虜在園林胃綠化上杰予以重饒視！2、所處地鼠段生活配專套設(shè)施極禽為缺乏，遮本項目必竭須通過自挎身的配套墓來補充。3、321國道和四腰會大道途螞徑該地段豬，在區(qū)域白范圍內(nèi)具利有明顯的挨優(yōu)勢，不葉過由于該掏地段遠離夏大沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)易中心，因左此對于大歲沙鎮(zhèn)人身口而言顛，本項緞目的交喇通條件儉沒有絲辜毫吸引令力！研究四愉：地塊贈與市場從的關(guān)系踩分析1、該區(qū)貧域房地思產(chǎn)市場帝還處于茫粗放經(jīng)嗎營的階貪段，居床住置業(yè)薄需求主喇導(dǎo)市場茅；2、整體而夏言，該區(qū)蠶域市場中玻高端產(chǎn)品伸供應(yīng)不足秩；3、相比畜珠三角哨區(qū)域城塑市，該丘區(qū)域房墓地產(chǎn)市汗場受金湊融危機榜影響程部度不明蕩顯，仍敲然具有傘較強的聾剛性需句求！研究五恐：地塊畜技術(shù)條撐件分析1、地塊面修積約500畝，該區(qū)果域范圍內(nèi)嚷屈指可數(shù)刃，不過如膊果本項目眾僅僅局限女于大沙鎮(zhèn)故，那么如晚此規(guī)模便販?zhǔn)且淮罅幽袆荩?、地塊胸僅靠321國道，而也且呈狹長壩形狀，是怨劣勢之一趣；3、地塊成座本相對低伐，是優(yōu)勢坦之一。通過以上諒關(guān)系分析專，發(fā)現(xiàn)：該區(qū)域碧最大的阻機遇在球于無論手居民購償房區(qū)域矮傾向還壺是消費旺軌跡都翁沒有形奧成一個蕩核心！本地塊蔑最大的喉價值屬垂性在于瓣其經(jīng)濟拉區(qū)位、滾交通條誼件以及符規(guī)模！如果本項射目僅僅局淹限于大沙街鎮(zhèn)市場，雪難以尋求避足夠的市摸場支撐，隊且無法充扶分挖掘經(jīng)愉濟區(qū)位、洋地塊交通躬及規(guī)模上撐的價值！地塊所處逃地段最大輛的優(yōu)勢在優(yōu)于是黃金緞走