長春·吳中印象項目后評估報告匯報材料圖文并茂

長春·吳中印象項目后評估報告策劃編寫：吳中地產(chǎn)長春公司二0一一年十二月三十日吳中印象開山之石宏篇之作2008年，吳中地產(chǎn)集團東北戰(zhàn)略擴張首開項目——吳中印象，正式摘牌，落子寬城?！白寘侵械禺a(chǎn)在長春的首部作品，除體現(xiàn)吳中地產(chǎn)的建筑文化外，還將融合江南的全新居住精髓，為春城締造一個追求自然、歷史、人文之江南印象?！薄獏侵杏∠蟀该麘\而生。擇址而謹，建居而慎，當吳中地產(chǎn)集團北上長春，通過數(shù)十次深度市場調(diào)研，最終將目光鎖定在此之時，其前瞻性的預見及判斷能力，真正顯示出了不同于常人之所在。憑借核心腹地的強勢地位，加上片區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的初顯端倪，如今的寬城區(qū)正在逐漸形成新型物流、客流、信息流中心，從而吸引了更多人才進駐，促使了人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，因此寬城區(qū)房地產(chǎn)市場正需要進行深層次升級。寬城區(qū)應該有怎樣的房子？寬城區(qū)能有怎樣的房子？一個區(qū)域的價值，正是在如此的居住探索中得以提升。而“吳中印象”的拔地而起，讓寬城區(qū)徹底告別了無高檔樓盤時代。吳中印象項目，于2009年4月正式動工，2009年9月30日一期工程竣工入伙，2011年9月兩期工程全部交付入伙，歷時三年，圓滿收官。其一諾千金的誠信作風，體現(xiàn)的絕不僅僅是一個項目的形象，而是一個企業(yè)形象背后所蘊涵的深度價值。吳中印象，正以引領者的姿態(tài)，引領著長春地產(chǎn)界向持續(xù)、健康、有序的方向大步向前。吳中地產(chǎn)在長春首開項目——吳中印象，不僅僅圓滿完成了銷售和資金回籠任務，更重要的是，通過此項目的成功運作，錘煉了整個團隊建設高端品牌項目的業(yè)務能力。在集團公司的支持下，公司認真組織，對項目前期可研、規(guī)劃、設計、工程、采購、成本、銷售、物業(yè)管理等各方面工作進行整體回顧，發(fā)現(xiàn)不足，予以分析，找到對策，并進行了詳細的總結(jié)與評估。此項工作的開展，對后續(xù)項目拓展和運營具有重大的指導意義。吳中印象開山之石宏篇之作報

告

目

錄第一部分項目運營總體概況第二部分成功與不足第三部分后評估成果分享第四部分后續(xù)項目開發(fā)建議第一部分項目運營總體概況項目簡介項目關鍵指標列示及簡析項目運營要點回顧項目簡介序號地塊名稱占地面積（㎡）容積率綠化率建筑面積（㎡）銷售面積（㎡）1A地塊720301.5945%124823.0591183992B地塊0100%003C地塊53188.301.5646%88018.45819394總計212841.509200338吳中印象以2011年9月20日二期最后一次業(yè)主集中入伙為標志，正式結(jié)束整體開發(fā)工程，實現(xiàn)封園。項目簡介序號項目名稱住宅（套）門市（套）地上車庫（套）合計（套）1吳中印象一期85446319312吳中印象二期1120869413003總計19741321252231第一部分項目運營總體概況項目簡介項目關鍵指標列示及簡析項目運營要點回顧關鍵指標達成情況單位：萬元項目指標計劃指標實際完成差異(實際完成-計劃指標）備注經(jīng)營管理目標營業(yè)收入8720010600018800營業(yè)收入未實現(xiàn)的按預估統(tǒng)計營銷費用26202291-329營銷費用未發(fā)生的按預估統(tǒng)計管理費用21831793-390管理費用未發(fā)生的按預估統(tǒng)計財務費用1260307-953項目一期、二期全部發(fā)生的財務費用、包括費用化和資本化利息凈利潤14454188234369項目一期、二期全部凈利潤、未發(fā)生的按預估統(tǒng)計指標評價凈資產(chǎn)收益率19.77%25.75%5.98%凈利潤/平均凈資產(chǎn){平均凈資產(chǎn)=（期初凈資產(chǎn)+期末凈資產(chǎn)）/2}營銷費用比率3.00%2.16%-0.84營銷費用/營業(yè)收入營銷利潤率16.58%17.76%1.18%營銷利潤/營業(yè)收入經(jīng)濟增加值12626169954369凈利潤-平均凈資產(chǎn)×綜合資金成本10%項目成本變化統(tǒng)計序號項目目標成本（萬元）實際成本（萬元）備注1土地出讓金及相關稅費1722515960.132前期工程費5689.573328.81含前期報建費、市政配套費、設計勘察費6建安工程費29870.5535831.25從08年到11年，吉林省地區(qū)人工費、材料費均大幅上漲，政府連續(xù)出臺結(jié)算指導文件，導致項目建安工程費大幅上漲7基礎設施配套費7381.56624.788開發(fā)間接費0615.239營銷費用2494.82223.4510管理費用20791651.4911財務費用99020.5712稅費4573.810591.61截止到2011年底13開發(fā)費用合計70304.2276847.32◆吳中印象一期：1、印象一期總銷量為931套，81939平方米。2、2009年6月20日開盤，當天開盤推出多層共430套，當天銷售231套，銷售額達到8317萬元。3、2009年底實現(xiàn)簽約779套，銷售金額25961萬元?；乜?2137萬元。當年銷售率為85%。4、截止到2011年10月30日，吳中印象一期完成簽約919套，79983平方米，回款32817萬元，1.3去化速度◆吳中印象二期：1、印象二期總銷量為1300套，118399平方米。2、2010年5月23日開盤，當天開盤推出多層485套，當天銷售187套，銷售額達到9934萬元。3、10年年底實現(xiàn)簽約938套，81227平方米，銷售金額43662萬元。回款40189萬元。當年銷售率為72%。4、截止到2011年10月30日吳中印象二期完成簽約1259套，112644平方米，64449萬元。第一部分項目運營總體概況項目簡介項目關鍵指標列示及簡析項目運營要點回顧項目運營要點回顧——項目大事記2008年8月項目團隊組建。2009年4月01日項目一期破土動工。2009年6月14日項目一期樣板區(qū)開放。2009年6月15日項目一期實現(xiàn)五證齊全。2009年6月20日項目一期開盤，當日銷售231套，銷售金額近億元。2009年9月30日項目一期多層全景交房入住。2010年4月01日項目二期破土動工。2010年5月23日項目二期開盤，當日銷售187套，當日銷售金額近億元。2010年6月22日項目二期樣板區(qū)開放。2011年9月20日項目全部入住完畢。2012年4月項目備案完畢。企業(yè)所獲殊榮：2009年，中國住交會“三名”榮譽（名人、名盤、名企）、長春市房地產(chǎn)開發(fā)先進企業(yè)、第六屆長春地產(chǎn)網(wǎng)絡人氣年度新銳地產(chǎn)、長春市精品戶型樓盤、長春市區(qū)域領導力樓盤；2010，中國住交會“三名”榮譽（名人、名盤、名企）、長春地產(chǎn)星光榜年度之星·城市地標；2011年度金牌園林環(huán)境樓盤，吉林省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。第二部分成功與不足項目運營成功點項目運營不足點1、吳中地產(chǎn)長春公司成功組建，形成了高效、團結(jié)、作業(yè)能力強的團隊，建立和形成了一整套開發(fā)管理流程和制度。2、依靠有限的人力資源，憑借創(chuàng)業(yè)的激情和睿智，眾志成城，取得項目圓滿成功。3、準確市場調(diào)研及項目定位，為項目的成功銷售開辟了道路。4、前期報建業(yè)務中以超強的公關能力，克服重重困難，完成諸多報建工作。5、規(guī)劃、設計工作，結(jié)合南北居住文化，迎合客戶居住需求。6、樣板區(qū)開放獲得預期效果,為開盤熱銷成功奠定基礎。7、結(jié)合工程特點，工程進度，對關鍵節(jié)點重點把控，工程質(zhì)量處于受控、提升狀態(tài)。8、建立了格式合同數(shù)據(jù)庫，合同管理規(guī)范化水平得到整體提高。9、確立了以工程量清單報價為主的招標及結(jié)算計價模式，在規(guī)避風險的同時有效地降低了工程成本。10、當年開工、當年全景入住，踐行承諾，贏得業(yè)主及業(yè)界的贊同。項目運營成功點第二部分成功與不足項目運營成功點項目運營不足點1、首個項目，經(jīng)驗不足及對土地性質(zhì)、狀況等了解不夠，致使規(guī)劃方案調(diào)整量大，造成報建工作的多次重復。2、前期報建速度與項目進展節(jié)拍不吻，致使協(xié)調(diào)、公關業(yè)務增加。3、配套設施設計，兩期整合觀念不強，引起資源浪費。4、設計及審圖不細，致使變更量增加。5、工程建設風險預期不足，進度、質(zhì)量整改量大。6、各專項施工方案審核不細，部分質(zhì)量通病未得到事前控制。7、驗收備案時間拖延，影響產(chǎn)權(quán)辦理。8、工程項目移交還不夠系統(tǒng)、清晰。9、個別工作環(huán)節(jié)，法律意識存在薄弱環(huán)節(jié)，存在風險。10、先入住后辦理備案手續(xù)，影響各種驗收辦理，容易形成違約。11、各種手續(xù)辦理前的工作計劃節(jié)點把控不夠嚴謹，加大手續(xù)辦理的難度。項目運營不足點第三部分后評估成果分享第一篇前期報建篇

第二篇項目設計篇第三篇成本管理篇第四篇采購管理篇第五篇工程管理篇第六篇營銷管理篇第七篇物業(yè)管理篇第一篇前期報建篇工作經(jīng)驗不足之處1、工作獻的超前常性由于規(guī)頓劃報批嘉方案在珍發(fā)改委鴨立項和蒸項目的鎖總平圖兄出來后藝，就開穿始著手顏準備中腫標通知說書的資聲料和工邁作，報洞批文本粱出來后爛，在辦癢理建設幫工程規(guī)突劃許可命證的同責時開始少施工許內(nèi)可證的混會簽工嫁作，這夸樣在取皇得建設展工程規(guī)暗劃許可描證后就鳴能在短福時間內(nèi)伐拿到施晚工許可靈證，保洪證了工酬程如期圣開工。2、加強內(nèi)及部聯(lián)系份，加強與公踐司各部門件的溝通在報建縫前期，過重點關啦注設計侵方面的孩工作，揀一是督拾促報批依文本能鋒如期完萬成，二策是報批時文本是消否符合柳報建要傷求，從陷而避免霞了重復礦報建。屢報建后笑期，重轉(zhuǎn)點關注呀工程施貪工進度鐘，經(jīng)常炒進入施習工現(xiàn)場愚進行現(xiàn)堪場勘查察和工作蓬溝通，貞避免給憤驗收工爪作帶來錫麻煩，帳進而影劇響到期竭轉(zhuǎn)現(xiàn)工叉作。工作經(jīng)陰驗3、強化溝屑通、熟知組流程、提全高辦事效碧率做好與政府相債關部門的駱溝通工作元，熟知各乏部門的審陵批流程及元相關政策棕。不僅提聯(lián)高了辦事找效率，也漫節(jié)省了部玩分報建費池用。在辦理雙工拖欠的會筑簽時，需唉要繳納農(nóng)舅民工工資夜保障金，歷繳納金額霸為工程總擁造價的4%，吳中印書象項目我津們應繳金期額為480萬元，丈通過與繳建委領港導多次怖溝通，即實繳80萬元。在祖辦理勘查駁設計窗口剃會簽時，你需提供供淚熱聯(lián)系函聚，而取得舌供熱聯(lián)系炎函的前提棄是與供熱皂公司簽定睡供熱合同雪并需提前唯繳納熱計習量裝置費干，每平米20元。經(jīng)單過與相推關部門訓溝通，淺并做出江保證后寄，建委殼在缺少約供熱聯(lián)瓣系函的蠅情況下匠，先下本發(fā)了施狼工許可樹證。工作經(jīng)驗第一篇值前期報僅建篇工作經(jīng)驗不足之處1、規(guī)劃哈方案調(diào)擦整次數(shù)旱較多，省影響了撿相關工蜜作推進層速度。規(guī)劃方圈案確定支并批準遣實施階辣段，應四盡量避毯免做較蛙大的調(diào)厲整。否昨則，不怠但會造刻成前期煩手續(xù)辦喇理工作甚的多次藥重復，稀對完成鮮計劃目藏標也極炎為不利依。同時紋會給人政造成我料們工作望不夠嚴衛(wèi)謹之嫌和。應加老強規(guī)劃其方案謀凍劃的前氧瞻性和屑規(guī)范化點管理。2、施工格圖審核凱工作的哲實效性肯和約束已力不足施工圖審埋核是前期怪手續(xù)中一塊個承上啟地下的重要屆環(huán)節(jié)，直編接關系著張前期各項毒手續(xù)的辦承事效率和各項撕規(guī)費繳綁納的準溫確性。庫同時也銳是工程患招標和母后期辦駛理房產(chǎn)豪審核手巖續(xù)的重步要依據(jù)網(wǎng)。加強設計出圖江的實效性國和約束力路，以保證栗工程招標社等工作能找夠步入實潛質(zhì)性規(guī)范責管理的軌游道。在規(guī)劃圖趕和施工圖拜設計上，磚應做到按且時、準確鋸，爭取一獄次出圖通鍬過相關部玩門審查，忠這樣才能使后序握工作按步勉驟完成。不足之打處3、工作粉節(jié)點的兵掌控不比足，影蹈響后續(xù)盒相關工剛作的開帽展在人防械工程進希行的過茂程中，寇工程部避應按照厚工程進撿度的節(jié)違點及時幅通知開務發(fā)部與蒼人防辦次的工作幼人員取辮得聯(lián)系拆，來現(xiàn)歸場進行摔跟蹤檢停查，為殘人防驗沒收提供架現(xiàn)場資役料，以孫免工程和完工之視后再辦慚驗收破巧壞墻體呀結(jié)構(gòu)。不足之處第三部分后評估成果分享第一篇射前期報庫建篇第二篇租項目設聾計篇第三篇咽成濕本管理境篇第四篇抱采航購管理旬篇第五篇框工淘程管理濟篇第六篇燭營銷管作理篇第七篇周物詠業(yè)管理運篇第二篇墨項名目設計件篇設計理止念及主齊題總平面拘圖單體方吉案立面設計不姑足及改侮進方法設計理抽念吳中地誕產(chǎn)一直點秉承“原創(chuàng)山燈水人居、親近衫自然”的設計理墳念，用建柔筑傳塑城臣市居住理想，用服軌務描繪城揉市生活的商美好藍圖給，用環(huán)境翻勾起對美泳好生活的等向往，將容人居體驗逃充分結(jié)合于諷建筑，耽探索更論為貼合偽中國人裳的生活溝方式，驕引領人惑們向更閱健康、錄更環(huán)保扒的生活探方式轉(zhuǎn)變。吳中印怒象在整璃體布局員上，秉箏承傳統(tǒng)粉的規(guī)劃艱模式，苗外高內(nèi)犧低，將嬸整個小挖區(qū)圍合辦成院落倘式居住棒格局，皺有效的厲降低城鑄市交通阿、噪音衡等的影赤響，打縮慧造舒適鍵、安逸律、放松角的全新吊居住社敢區(qū)。在倡規(guī)劃過椒程中將鵝蘇州園納林中”精致”的特點汽作為整擠個小區(qū)小的景觀最設計風踐格。高遺達42%園區(qū)綠臉化，以8大院落主答題圍合豐秩富造景，鄉(xiāng)豐讓客群重登新感受院售落友居的泉交往尺度鴨。立面上際，首度糅悉合“蘇式灰、悅中國紅、客現(xiàn)代白”色彩語純言，既符不失中甚國傳統(tǒng)描文化的刃底蘊又戒與現(xiàn)代雅的流行忍元素有辨機結(jié)合慎，用建抖筑的語被言延續(xù)美文化的統(tǒng)傳承。設計理禍念吳中印冒象以“圍合式掌院落”為設計主壩題，為了裂更好地體菠現(xiàn)中國傳快統(tǒng)文化和傾有效的結(jié)例合長春人機居，將山社水人居的近理念深植敢，在對項駛目進行了控充分調(diào)研檢之后，結(jié)肝合東北氣件候、環(huán)境貼和文化之粘特點，將牌產(chǎn)品定位聞于國際級霉中式河院脖社區(qū)，進塌行“院落式”情景規(guī)劃偶，營造出填私密與開壇放兼?zhèn)涞牡垢邫n社區(qū)漠環(huán)境。通士過精致社祥區(qū)的打造蕉，吳中印駁象將智能房誠化管理、串人車分流顫運用其中夠，體現(xiàn)其遭他大型或符中檔社區(qū)粘無法比擬份的居住特見色。讓客誕群無論在俊何時都能票有一種放醫(yī)松、享受約的感覺。設計主咳題第二篇輸項目設進計篇設計理走念及主爬題規(guī)劃布局單體方屈案立面設計不足魂及改進方辱法總平面豈規(guī)劃結(jié)題合區(qū)域甩性要求蛛，所有俘住宅均趟按正南調(diào)正北方獸向，內(nèi)滿低外高刻的圍合犯式方式費布局，典既有效食的避免思了城市丈交通道佛路對小照區(qū)內(nèi)的劣干擾，每也充分鏈的將項擾目周邊港的市政說綠地有送機的結(jié)登合起來些，同時階根據(jù)地能形條件庫，沿市訴政綠地帥一側(cè)高曠層住宅膝錯落布寫局，即賀豐富了多城市立葉面元素周，也很壤好的解后決了冬蜜季采光飄的遮擋軍問題。規(guī)劃布局交通組柔織上，委吳中印銹象一、鈔二期均捧采用了雖環(huán)形車調(diào)道的交幟通組織繭，將整滾個小區(qū)靠的單體蓮有機的歌結(jié)合起魂來，既柿滿足使黎用要求散，也為極小區(qū)景鉤觀的營紅造打下舍了良好梁的基礎液。第二篇短項息目設計潑篇設計理孟念及主煩題規(guī)劃布何局單體方案立面設計不梁足及改銷進方法吳中印層象一期刃單體方亡案在規(guī)盾劃設計領之初，秀就緊密捷結(jié)合東北地怎區(qū)的氣承候特點對，減少關進深，豬增大面膨?qū)捄筒啥饷娣e，準確泛的把握了伙客群的需詢求，使一遭期項目開義盤即獲得了較壇大成功撓。而閣樓層瞞采用南側(cè)以為居室北就側(cè)為露臺王的方式不紙僅滿足了較好的園景觀視野咽，同時也拌不對北側(cè)蜻住宅采光飾產(chǎn)生影響?？芍^唐一舉兩得充。單體方先案吳中印性象二期望具有創(chuàng)湯意性的旱戶型方神案，在汽大開間多小進深師的原則雁不變的萄前提下龍，采用癢南側(cè)入料戶的方槽式，北總側(cè)則贈竊送創(chuàng)意運空間，奏在滿足淺使用要顆求的前陽提下讓杜客群獲川得了最偷大的利軟益，同頌時此方增案也有熔效的減錘少了樓轟梯間的品公攤面敲積，取雜得客戶昂認可。單體方見案第二篇責項目設遮計篇設計理念配及主題規(guī)劃布魯局單體方溪案立面風頁格設計不餓足及改濫進方法吳中印象鉤一、二期倘的立面風漸格沿襲了窯中國古典腿的建筑風蒙格菊-紅墻青瓦岡，在北方華漫天飄雪漆的日子，執(zhí)看著一排腹排的中國肥古典建筑言，愜意的棉生活情趣祖油然而生蘆。同時結(jié)敏合中國蘇姓州園林的怕造園風格話，于北國鍛春城打造必出高尚、若舒適、典涼雅的人文搶社區(qū)，為惹城市的和頂諧發(fā)展也側(cè)做出了積鵲極貢獻。立面風格第二篇懂項目設旋計篇設計理許念及主羞題規(guī)劃布局單體方案立面風之格設計不足待及改進方勻法建筑與種結(jié)構(gòu)室外樓梯沾影響整體紗效果洋房室外讓樓梯型式虧單一，樓液梯與園林脅景觀設計缺賤乏有效茄銜接，帶導致樓當梯與軟姥景標高相差過大慌，樓梯型誦式對雨雪閉季通行不留利，也對景觀果的營造產(chǎn)警生一定影院響。改進方法葡：嚴格審查顯建筑施工武圖與景觀治施工圖，紡對搭接意部位進訂行效果衰優(yōu)化，伸并對出現(xiàn)的問題親及時解決來，做好事潤前預判和粘預控。室外樓仁梯對外課窗的影撓響二期17、23#樓室外盲樓梯踏稠步板標索高沒有續(xù)與單體緞門窗同步考白慮，工近程實施娛后，半碎地下活零動室窗惹戶角部努被踏步板遮冤擋，影魔響了美鄭觀性。改進辦法敏：1、詳細審才圖，合理山設計室外霜樓梯、造陡型位置及單鉆體窗高；2、工程施狗工時做好擴尺寸標高這校核，對鈔不交圈處粱及時發(fā)現(xiàn)、及反時解決，夸避免因室碌外構(gòu)件標嗚高不合理休導致的遮擋單體滋門窗情況暗發(fā)生。建筑與結(jié)者構(gòu)室外地圓坪高差斥過大由于前期逮設計階段田，所掌握催的測繪數(shù)套據(jù)與實際哪情況存在一定的偏日差，測繪簡資料收集沒不充分，浩且后期施朽工時未進行現(xiàn)場標老高校核，社導致印象紋二期北側(cè)秀、西側(cè)沿瓣街建筑與室外地績坪及市燒政道路昂豎向高刪差過大甘。需要釣經(jīng)過二伏次設計才能滿寫足使用鑄要求。改進辦法綢：重點復叮核單體庸、景觀手豎向標盛高與總躬平面圖云、規(guī)劃條友件圖的脹標高，里項目開匯工時對存現(xiàn)場標燃高進行璃復核，使之相互傭交圈。排水管設勾計外露，非影響使用掌功能及美慮觀印象二期6、26#樓為南傳入戶，掙上層排景水管通毒至非封莊閉門廳現(xiàn)內(nèi)，需給后期采舉取防凍措鼻施進行繞處理，離北側(cè)商短業(yè)、南仙側(cè)入戶彩類型的戒住宅很墓容易出欲現(xiàn)此類晨情況。改進方華法：1、封閉門揪廳，設置再外門。2、將外露暫管線進行螞保溫處理尋。在此后的設計父管理中，嶄土建與設骨備專業(yè)設拐計要統(tǒng)籌跑考慮，對顫管道留設山與土建設計進行系篇統(tǒng)性分析廣，嚴把設震計質(zhì)量關民。工程實班施前，將頂各專業(yè)施丹工方案進行比對牢和交底坦，從使搜用功能甲角度排爹除不利逗因素。建筑與為結(jié)構(gòu)未做上眼返梁，櫻影響車容庫門提輩升高度洋房車賣庫門高提度過低榨。車庫駝門上方凝框架梁撿在報規(guī)勵文本中逼設計的座是上返蒼梁，同時車巷庫內(nèi)部珠框架梁遣根據(jù)使都用功能鑄也進行茂上返，仍由于施庫工圖設械計階段彩，設計單位概對此處爸進行隨露意性修惜改，未慚按照定忙稿文本窄進行設縫計，車垃庫框架抹梁均未進行涼上返。改進方些法：前期設勒計時充徑分考慮翁普通車色庫入口亞和地下羽車庫入暗口、停名車位的有效高度曾，對影響閣凈高的框付架梁采取痛上返處理鴉，提升房量屋使用功室能。對設計單位植加強管仗理，加眼大設計跡資質(zhì)和他人員資演質(zhì)審核醫(yī)力度，稈系統(tǒng)審皺查方案犬、報規(guī)文本和混施工圖，摸杜絕隨意禾性修改和案盲目設計百，6.人防地下拋車庫工程館中，結(jié)構(gòu)膜剪力墻布匆置圖未預拜留水暖通何風管道孔硬洞位置，學墻體施工拐階段未進碎行專業(yè)間有效銜接褲，沒有按禾照水暖專祝業(yè)要求對歪土建施工籌進行交底卻，導致剪究力墻施工設后，需重五新鑿除墻指體并加固鄭處理。設貨計管理方旁面已經(jīng)針猶對此類問馬題進行技寬術(shù)和管理底的改進。建筑與結(jié)污構(gòu)小區(qū)綜膏合管網(wǎng)胃設計過誤程中，柜沒有細跟致考慮要管網(wǎng)與獵單體建訓筑的位傘置關系只，沿地狀下室外散墻敷設抓的管線嗽位于17、23#樓北側(cè)室鋸外樓梯下育方。根據(jù)結(jié)現(xiàn)場實際棄情況，對撥室外樓梯腫結(jié)構(gòu)進行辨調(diào)整，增顯加了獨立仗基礎和柱農(nóng)子。綜合管牲網(wǎng)和園拼林景觀票作為園逗區(qū)的配限套設施主，設計洋階段需貼要從宏精觀和微物觀進行鵝有效把晌控，尤環(huán)其要對葉細節(jié)之駛處進行病反復推陪敲后確膨定最優(yōu)行方案，規(guī)施工時接盡量根比據(jù)場地披實際情逼況進行針合理調(diào)滔整，避妹免因為負設計、氏施工考摘慮不周偉全導致但的二次零設計和釋重復施緊工。設計部均門要制且定詳細勿的審圖往細則規(guī)冰避設計抖風箱險。園林景觀綜合管網(wǎng)單體建筑現(xiàn)代、宜居園區(qū)建筑與韻結(jié)構(gòu)裝飾與矛裝修功能實用巴性樣板間忽的設計慶上在滿擺足審美箭要求外應注晨重實用性險。要在有勻限的空間內(nèi)犁盡量增加催儲物功能波，起到樣句板示范咐作用。例如：航衣帽間彩、儲藏娛間。材料的實惕用性樣板間衛(wèi)揀生間、廚持房應避免封使用壁紙或乳玩膠漆，使習用瓷磚為鉆以后業(yè)主清大掃衛(wèi)生帥提供了尖方便。園林景驢觀設計中可傘以優(yōu)化的擱部分為了可偉以營造量美好的蜓景觀環(huán)墾境，在以后的污綠地雨水柏井蓋中使沙用隱形井蓋螞，這樣，津可以對景筋觀與配套白設施進車行有效扎融合，獲提升整個匹景觀的跌品質(zhì)。園林景株觀細部處詠理在景觀躲設計中友，對于膚一些景南觀廣場的伐尖角處壁理上，忽栽植模假紋或花卉誦等過度歡元素，筑可防止菠行人隨意進堪入草坪，鋤對景觀環(huán)開境造成破郵壞材料選用印象二已期的曲碎水流觴位景觀，瀉水池中面層使晚用藍色涂舉料，長時崖間暴露室外，摩涂料掉色荷，井篦子油丟失。因此，臣對于室凳外一些恥淺水的委景觀設計，水摩池面層的肆鋪裝可采拍用深色石材，犯水泵部位鹽做細化處抽理。1、綠植栽花種及相關頭設計方面提考慮欠缺對東北羞地區(qū)的禍一些民辛風民俗第，如戶片前不栽融楊、戶素后不栽著柳、單鑼元門口悟不能設饒置地溝次井問題賺考慮不先夠周全戚等，造各成較多淘的業(yè)主姥投訴，架并增加防了后期警較多的喝整改費唇用。2、圍欄防術(shù)護存在安泊全隱患園區(qū)鐵藝枝圍欄設置恢造型，增蓮加了整體聚的美觀性疫和檔次，挑同時也存光在方便外陷部人員及僵施工人員夠攀爬進園摧的問題。創(chuàng)目前一、胸二期采取脆了在圍欄督上方加設貍防護欄措決施予以消稼化，這也比為我們的皆新開發(fā)項懇目提供了則新的思路帳，即在?？p持圍欄造罷型不變、御高度不增防加的基礎野上，通過賠增設低成短本的防護塘欄，解決活后期的物屬業(yè)管理難箭題。3、地下法設施的演建設考蒙慮周全困性在設計和址建設地下惑泵站時，橡要充分考災慮到噪聲犬對樓上業(yè)薦主的影響檢，做良好證的減振處戀理。其他設計餓不足點4、物管用煉房的高效櫻使用性在規(guī)劃諷設計時蘭，要綜出合考慮擊物管用晉房的合書理位置蜘。(目前吳中凱印象的物娛業(yè)服務用道房，分別模設置于一層期園區(qū)東犁側(cè)小高層后和二期園駛區(qū)西側(cè)高校層，不方趙便物業(yè)資蝕源的高效因使用、統(tǒng)守一管理和玩服務）。5、商業(yè)用咐房二樓平鍋臺無上下斃通道商業(yè)門市久二樓平臺煌沒有安全滅、便利的劃上、下專肥用通道，嫩不便于后返期物業(yè)的秤日常巡查下、維修和睡清潔服務夫。6、多層樓弟道維護難冤度大園區(qū)多怪層樓道頓內(nèi)側(cè)墻介為大白啊、涂料丹處理方農(nóng)式，經(jīng)貪業(yè)主裝忽修損傷約、使用畝一段時她間后面輩臨問題格較多，候?qū)俨环劳赐?，不植防污、悉不防損絨，后期手維護難嘴度大，積影響居久住品質(zhì)輕。7、樓道開蠻關總閘的棄設計園區(qū)各然樓道開姑關總閘泛設計為膜外漏方平式，安蜂全隱患翅較大。其他設宏計不足共點8、規(guī)劃舊設計工鹽作考慮盟因素需今加強有些方賭面的工致作還沒乳有從規(guī)己劃設計渣階段就設加以綜稻合考慮固和設計竿，而是累通過二烈次設計田或直接標進行現(xiàn)聾場施工夜來完成犧的工程磨，造成隔或標準稍不統(tǒng)一狐、或配呀套無法首跟進、霞或現(xiàn)場拒條件不秘具備、團或人為盡因素無粉法實施敬等諸多碰問題。澤諸如：安小區(qū)的格大門、衛(wèi)保安值諒班室、柱地下車醬場值班今室、樓縣層及園往區(qū)保潔摔取排水控點、垃汁圾中轉(zhuǎn)辜站等。★園區(qū)大邁門是住皆宅小區(qū)閥的形象甲工程，隔應實現(xiàn)如專題設補計并能設在房屋摸銷售時淺建成?！飯@區(qū)內(nèi)籌應建設揉臨時取女電點，摟樓內(nèi)保出潔取水固點要在疤設計時龍加以綜惱合考慮拾，便于右日后物燃業(yè)或業(yè)幼主用電沿用水需炮要。★建設的磁垃圾中勁轉(zhuǎn)站，裹應有清畜洗水源妻及排水征功能和圍通風設逝施，大雅小與小害區(qū)實際脈住戶數(shù)貧量相匹府配，可鉤對中轉(zhuǎn)激站進行玩美化，擾周邊種主植喬木若，垃圾戀中轉(zhuǎn)站隱一定要潤在業(yè)主娘入住前映完成。其他設柳計不足擁點9、樓體安煙裝雨落管巨時，在腰匹線處采用事直通安裝候，如按照茅腰線造型瘡安裝，在據(jù)冬季管內(nèi)寸存冰掉落繡很容易將顯彎頭處砸詢壞。10、商業(yè)門輛市設置排葡煙系統(tǒng)應鍋做為規(guī)定肆設計動作海予以固定伐。11、個別遼戶型衛(wèi)項生間存透在不合某理設計透，造成記業(yè)主投吼訴。（憂如裝修蟻吊頂與充窗開關杠沖突及谷污水分喊支無返脆水彎問雷題見下纏圖)其他設計鬧不足點個別戶盜型：衛(wèi)程生間窗恥開扇高糾度與裝修咽后吊頂娛沖突衛(wèi)生間股污水分小支無反醒水彎12、地下辦車庫在篩設計時珍提前考四慮到秩兔序值班險室設在維地下出察入口處族，并具晨備采暖脫功能，犯便于車蝦庫管理冊。13、秩序捎崗亭在洪施工前拘期，供凍暖、供嘉水系統(tǒng)純應提前鑄做好主反杠連接屆點，避世免崗亭鍬施工完慌畢，供懲暖、供球水系統(tǒng)載無法連稀接。同啞時在建票設崗亭摟時，道笛閘起落木按鈕做忽雙回路更設計，窯實現(xiàn)值涌班室內(nèi)痰外均可德控。14、監(jiān)控室劍在前期設肆計時，不勇管分幾期錘開發(fā)，只雹要是一個擺物業(yè)管理貿(mào)區(qū)域，應死設計成一遭個監(jiān)控室阻，在施工趴中提前做網(wǎng)好管道連輕接（吳中港家天下設瞇在二期比尺較科學）有。15、吳中印槐象外門市給與住戶共稠用一個污道水井，導驕致外門市逐飯店每天兔往下水井頓里排放大寸量油脂，壺時間一長較會將污水呈井主管線掛堵塞，給落樓上業(yè)主誕帶來生活休中的不便亦。新項目宜應避免商拋業(yè)與住宅吳共用污水熄出戶管道胖并設隔油門池。16、一期地適下車庫入暢口坡道回話轉(zhuǎn)半徑小軋、坡度大承，帶來車黑輛出入難招度。其他設計鴨不足點電表箱絮與消防蝦管線間錯距過小高層管舅井閥門仁標識不三準確及無施酒工作業(yè)內(nèi)面其他設計惡不足點18#、6#、26#樓門洞污水襯主杠在水單元門外側(cè)身未做保章溫第三部分后評估成果分享第一篇危前通期報建產(chǎn)篇第二篇態(tài)項掉目設計銷篇第三篇染成將本管理蘭篇第四篇車采棒購管理硬篇第五篇濁工瞧程管理女篇第六篇酸營銷管律理篇第七篇芳物積業(yè)管理地篇第三篇參成本管吵理篇目標成本磨管理工程預、胸結(jié)算管理現(xiàn)場簽應證管理合同管僅理（一）存馬在問題：盡管我閘們在項拒目開發(fā)獎過程中殊，編制行了目標賊成本，秒但是在長執(zhí)行過析程中的籃成本控吐制工作涉是較弱項的。一個很重梢要原因是捎在項目開爛發(fā)初期沒攔有建立明勒確的目標賤成本，過挽程中也很根少按照既煮定目標成煩本進行管漫理控制。買即便有也陜是相對粗歇線條的，茄通常只是牛個“估算值”，而真正怕到了執(zhí)行肚時，這個“估算值”往往就澆經(jīng)不起但推敲，覽無法作施為項目錘的控制主手段。一、經(jīng)驗擠與不足目標成本鎖管理（二）螺影響目舞標成本確制定準俊確性的凡原因1、項目碌進度過慕快，工批期緊基于市甚場競爭停的需要墳、資金致回收壓思力、包搖括要完閘成公司憐年度利璃潤指標新等因素煎，所以砍公司對謎項目的因進度要派求非常賤緊，為互了趕進厘度,出現(xiàn)過未帶等設計完口成就開始偽招標、施惹工、邊干謠邊設計的歉現(xiàn)象。由賓于施工圖竟設計沒有竟全部在目算標成本編明制前完成采，就造成典了在項目擇前期無法以對目標成牢本進行準唇確測算。一、經(jīng)驗湖與不足目標成牌本管理（二）樹影響目府標成本綢制定準拿確性的腸原因2、缺乏規(guī)惡范的成本爺控制管理狡體系從項目羨管理的知角度看湯，房地潮產(chǎn)項目是具有較騰高的復胃雜度，扔項目周年期長、攤涉及的泉環(huán)節(jié)多疾。規(guī)劃聯(lián)設計、桃招標、砌合同簽劑訂、施路工過程偏、竣工螺結(jié)算、從營銷推市廣、物渴業(yè)管理肝等每個護環(huán)節(jié)都露涉及到著成本控慮制，因包而目標妹成本的證管理、批控制就貫需要有暫一套規(guī)黃范的體乓系來保責證其順掃利實施租，即建歡立企業(yè)鋸內(nèi)部的它“目標閃成本管忠理規(guī)范襯”。我魔們公司距現(xiàn)有條僑件缺乏清這樣的甲管理規(guī)夠范。一、經(jīng)膨驗與不瘡足目標成本版管理1、建立規(guī)旱范的成本述控制體系：實行全艘過程成本霉控制，在嗎項目發(fā)展使的各個階亮段對“估臘算成本”巖進行測算勿，尤其在奧“規(guī)劃設蔽計”、“勿擴充設計于”、“施碼工圖設計塊”各個階呢段完成對膠目標成本港的層層細城化修訂，突并形成最向終的目標帶成本，指郵導招標采城購、施工濫等業(yè)務活鄰動中的成堂本費用的杰使用與管戀理。2、總結(jié)經(jīng)佛驗：總結(jié)項取目開發(fā)波的經(jīng)驗充及特點鋪，提煉扭出一套拋能兼容春所有項軟目的全雨項目目施標成本歲科目表獵格、過漆程控制脂的思路扛及方法盜、項目形結(jié)束后諸的成本臂分析及見圖表等世，作為焰目標成示本制訂父與控制崗的基線誦。二、改進牢辦法目標成本券管理3、加強數(shù)將據(jù)庫體系著的建立與缸維護：現(xiàn)有數(shù)它據(jù)庫體譜系包括揪工程面吐積臺賬蒸、分項挺工程、亡施工材垃料、營醒銷、前謹期等成菜本的市曬場信息宇以不同繳的數(shù)據(jù)扮庫形式密整理、潑分類，窮并在積癢極不斷蛙的加以猴完善。4、實現(xiàn)絨項目間駛的成本魚數(shù)據(jù)共扔享：通過不釋同項目賄間成本撒數(shù)據(jù)的遷對比分促析，可歲以及時行發(fā)現(xiàn)項撐目中潛輔在的問度題并及請時采取科措施予芹以解決胞。另外膨，我們遭還應很曬好的利倉用歷史謀數(shù)據(jù)，跌為新項艇目提供濕指引，符避免犯東重復錯本誤，并艇可以站受在“歷嶼史的高瞞度”去統(tǒng)不斷完劫善優(yōu)化蔑相關流劉程。二、改祖進辦法目標成修本管理5、設計扇階段的森目標成肚本管理飄：在印象項早目開發(fā)建單設過程中犯，逐漸摸甩索總結(jié)出筍一整套設嗚計方案優(yōu)威化與成本犧管控方法諒，并經(jīng)實澤際證明是洪切實有效倡的。（1）一期供高層主望體鋼筋茄設計方居案優(yōu)化原設計熄高層鋼蘇筋平米始含量約每為49Kg部/m2，經(jīng)過與纖設計院溝賊通，在保志證質(zhì)量的盟前提下，悔對主體墻轉(zhuǎn)柱板鋼筋哥規(guī)格進行千優(yōu)化，鋼晌筋平米含承量降至39K吉g/m猜2，節(jié)省成棕本約100萬元。（2）二期景露觀設計方臣案優(yōu)化原方案吩中大量睛采用石討材及方趕磚等材浩料，經(jīng)切過方案闊討論，寸在不影獻響整體羞效果及繞使用功扶能基礎耕上，對蒜原設計璃面層、巴基層、盡材料選揚用等作舌出調(diào)整蘇，節(jié)省呀成本約70萬元。二、改私進辦法目標成本梯管理（3）二期給眾水、采暖虎系統(tǒng)分區(qū)遣方式優(yōu)化通過對印禮象一期外外網(wǎng)系統(tǒng)形族式及造價意進行分析脊后，建議夠?qū)⒃O計蛋三個分區(qū)主改為兩個上分區(qū)，大蜘大節(jié)省了和室內(nèi)、外藍管道、土哪方、閥門老井及附件稼的工程量罰，節(jié)省成門本約40萬元。（4）二期分精戶配電箱念元器件系棒統(tǒng)組成優(yōu)設化經(jīng)過與設巧計院溝通老，取消分戶配慎電箱浪涌保護棕器，節(jié)省成條本約16萬元。二、改進展辦法目標成坐本管理第三篇怪成煌本管理抽篇目標成本弦管理工程預脂、結(jié)算翠管理現(xiàn)場簽嬌證管理合同管襪理（一）住影響結(jié)落算工作撥的幾個間重要因嚇素工程預、貿(mào)結(jié)算管理一、經(jīng)約驗與不誕足1、工程量勞計算對定額接要求工砍程量計右算規(guī)則第理解上俗的偏差厲、計算館方法不叔同、以埋及對施喚工規(guī)范方和施工吩圖集的扔掌握程東度等都楚會造成鹽工程量爐計算的予分歧而飽影響結(jié)剩算工作庭。2、定額項防目套取我公司目浩前各類招并標均已采峰用工程量雀清單報價貫形式，相瘦比定額計郵價，它具歷有競爭性飲強、便于找管理、風炎險共擔、懶能有效降膨低成本等驚優(yōu)點。采虛取工程量澆清單方式翅投標報價鵲，結(jié)算時己綜合單價叛不調(diào)整，免只需按實嬸際發(fā)生計寄算工程量隊，所以定霉額套取對羊結(jié)算的影中響不大。一、經(jīng)做驗與不臂足工程預、爸結(jié)算管理3、構(gòu)造做躬法及施工截范圍界定（1）由于設馳計、施工偶過程中實耀際施工方兵法與工程扎定額及施愁工規(guī)范要鳴求不同或兆者實際使疾用材料與石合同、定佛額實際情較況不符合棒等情況；（2）部分總忘包工程與惹分包工程樓、分包與脈分包工程送間施工范廈圍界定不蛇清、或者異原施工圖滅紙設計中倆某些項目市實際未施僻工的情況夏；（3）構(gòu)造做配法不統(tǒng)一效的情況，夠我們可以究在合同簽亭訂前進行俱約束，同意時在施工摧過程中把逢關盡量避只免這種情格況發(fā)生。比但是有時真一些施工刺單位在圖盟紙會審或臨提報施工彩方案時會炕故意提出玻一些實際寨做法的意撞見，有些蔑意見投入榮不高但會使使結(jié)算造燥價大幅提洞升，由于瘦設計院設抓計師或者嚴現(xiàn)場管理惠工程師不尾了解定額睛中的具體麥要求，就纏會讓施工恭單位鉆空凡子。一、經(jīng)傅驗與不彼足工程預茅、結(jié)算磨管理4、合同輔外金額嫌確認施工過程拳一些臨時料增加的零溉星工程、叼設計變更陳等情況發(fā)先生，會導敲致合同施芝工范圍調(diào)酒整、施工射做法改變錯等情況。研增項綜合法單價確認刷時，建設票單位會按皆照當時投將標的管理災費和利潤提計算增項庸綜合單價內(nèi)，而施工洪單位會從嘩實際出發(fā)莊（項目已殘施工，不驗必考慮流敢標風險）播，考慮更驅(qū)多的利潤斯空間甚至姥會漫天要蜓價。對造信價的反復膏談判，不傲僅拖延進嗓展時間同餅時不能保辭證價格的夕合理性。絕因此合同還外增項金家額的確定勿盡量在施弟工前完成杏，如不能泄提前完成廉也要先確貨定原則，裳避免結(jié)算倆時在進行崇計價。一、經(jīng)驗懂與不足工程預、突結(jié)算管理5、結(jié)算資谷料完整性（1）正常的掙現(xiàn)場簽證笛、設計變深更手續(xù)辦雜理可能需欣要2-3周的時鳴間，而黎施工過悟程中因叔為工程躲進度及鞋施工實聾際需要蕉，施工歡單位不板會停工驚等待變雖更手續(xù)淡，有建嗽設單位艇的口頭徹應允就步施工。蠢施工后命補辦手級續(xù)也會渠隨之推密延，有批的甚至維推遲到未結(jié)算；（2）合同執(zhí)述行過程中弄涉及結(jié)算窩相關資料符的反復確醉認；（3）工作聯(lián)妄系單或函咱件不作為件結(jié)算依據(jù)熄，但相關痛內(nèi)容過程莫中沒有轉(zhuǎn)詠化為設計季變更或簽智證的手續(xù)鋼，結(jié)算上克報資料時償發(fā)現(xiàn)需要病后補手續(xù)地情況。一、經(jīng)竹驗與不現(xiàn)足工程預、他結(jié)算管理6、其他定額中的叉一些價格憐調(diào)整條件爆無法在施霧工資料、繪竣工結(jié)算搖資料中獲臂得證實，纖例如：安寒裝定額中規(guī)貌定，在管罷井、夾層趕、地溝中階施工的項醋目，因人瘡工降效定艦額人工費機可以調(diào)增30%，但實際剛施工中如蛇果這些項疲目在封閉僅前施工完勸成，則該黨部分人工龜降效不計沃取。實際施工情餃況的確認生，在竣工兩圖及施工尿記錄中幾柱乎都無法靈找到。一、經(jīng)璃驗與不慶足工程預誤、結(jié)算狠管理（二）眼案例分浩析——總包工程留結(jié)算工程預恒、結(jié)算嬌管理一、經(jīng)驗斥與不足1、管道耕井內(nèi)壁撥抹灰問遞題。管燦道井外諒墻砌筑嘉施工時悟，因管唯道井內(nèi)膊空間狹牲小內(nèi)壁粥抹灰費止時費工望，某些褲施工單脾位可能暖就不再援抹灰，暴因各種夏原因此敗類情況啟在竣工機圖中得貫不到體券現(xiàn)，不補利于保沒證工程煌結(jié)算的衫準確性伐。2、高層鋼拘筋調(diào)整的沸設計變更師實際下發(fā)弦時間沒有沸詳細的記澡錄。印象粉一期高層臣項目施工愧圖出圖后頭，經(jīng)過研穴究發(fā)現(xiàn)原單設計方案全鋼筋含量蹈大存在優(yōu)裂化空間，輕當設計院卻按我方優(yōu)邪化方案出請具設計變勤更時，總怠包單位已嗚按原設計全開始施工激并預制了坦部分箍筋蟲及墻柱豎活向筋。因恰設計變更桃下發(fā)時間約無詳細記美錄，且實反際發(fā)生工糠程量現(xiàn)場艘確認手續(xù)你簽字不完線全，給結(jié)謠算階段總強包已完工藝程量的確墻認帶來了哭困難。（二）掏案例分粗析——總包工唐程結(jié)算工程預、顫結(jié)算管理一、經(jīng)驗果與不足3、有些涉幸及應扣款脾或者不同如施工單位侄間相互扣帽款的項目李，由于責值任劃分過信程中沒有吳形成責任欄方會簽的光書面資料南，在結(jié)算泊階段給扣層款工作的剝推進帶來微阻力。4、在圖紙?zhí)鞎忞A段兩，某些總斜包單位提伍出天棚模刷板采用清宮水模板并患寫入圖紙犬會審中，渾結(jié)算階段盜施工單位作想套取工畢程定額中道清水模板詞增加項定助額，但實全際定額中娃對清水模嗎板增加項賀的施工工茂藝約定與刷施工單位盆的施工工偷藝是完全鎮(zhèn)不同的，摔只有模板攀材料是相肌同的。5、部分設稀計變更沒鋼有落實到撓竣工圖中綠，對實際界施工內(nèi)容迅確定存在嚴爭議。（二）案稼例分析——分包工狗程結(jié)算工程預后、結(jié)算康管理一、經(jīng)豆驗與不纖足1、園林施暈工結(jié)算：瞇部分現(xiàn)場金實際施工業(yè)過程中發(fā)利生的變更組沒有設計加變更審批罵手續(xù)，也銜沒有進行街針對變更算內(nèi)容的施割工前議價蜂，基本都吐是結(jié)算前核補辦相關盤手續(xù)，給冷結(jié)算手續(xù)腫的完善和饅工程造價蜻的審核工勒作帶來困責難。2、精裝修火工程現(xiàn)場織施工范圍奸與總包或繼其他分包賤工程界定港不清楚，卡存在同一螞工作內(nèi)容治兩家施工狼單位同時促上報的情稀況。（二）蝕案例分寧析——分包工程宣結(jié)算工程預、磨結(jié)算管理一、經(jīng)愿驗與不泄足3、外墻保株溫工程實功際工期較揪合同工期歇拖后太久撈，人工、辜材料價格毅上漲幅度傷較大，雙券方對原合口同單價發(fā)邀生爭議。4、由于負圍責結(jié)算造今價工程師滋對現(xiàn)場實賽際情況不幅了解，導惑致高層電社梯前室樓眾梯大白重搏復計價，序給公司造壁成損失2萬余元。5、印象一期們排水外網(wǎng)設結(jié)算時遺嶺漏應扣款脈項目，雖器在支付尾錄款時及時遙發(fā)現(xiàn)，但呢是影響結(jié)報算工作的神嚴謹性，幫應提高警襪惕。工程預頓、結(jié)算消管理二、改截進辦法1、提高工程劃預決算工矮作有關監(jiān)滔控信息、尼資料的及哄時性和準蓮確性。2、建立客橡戶檔案，督每個項目照從簽訂合跨同起，過嫩程中相關勞信息記錄崗檔案，無揪論增減合擱同額或者退履約情況腰都將及時繞記錄，避意免時間久啟或者人員鼓更換導致燙信息丟失滑。同時過窗程中增強惰負責結(jié)算胳工程師與怠現(xiàn)場工程涼師之間的誤溝通。3、負責欺工程結(jié)按算造價作工程師伯對施工家現(xiàn)場實未際施工介情況掌噴握不夠袍詳細，畝在結(jié)算賣爭議問壺題方面薪缺少有午力的依耳據(jù)支持左。成本眼造價工暗程師也拼要記施鎖工日記壞，大的列節(jié)點要順掌握。第三篇離成本管鞋理篇目標成本丸管理工程預怨、結(jié)算娃管理現(xiàn)場簽此證管理合同管理現(xiàn)場簽質(zhì)證管理現(xiàn)場簽證愛分類統(tǒng)計印象一閃期共發(fā)愿生簽證146份，簽證圈金額約158萬元印象二期繭共發(fā)生簽鄙證254份，簽證最金額約269萬元現(xiàn)場簽在證管理無效成蔑本類簽康證產(chǎn)生暗原因分縣析——設計原因1、由于澇各外網(wǎng)筒工程設灑計標高掩與園林共景觀設告計標高觸不相符善，導致郵園林施墓工單位扇在施工研過程中福對已經(jīng)輔完成的演各類檢饑查井井運蓋標高鈴進行調(diào)農(nóng)整，發(fā)踐生簽證瓦金額合率計10萬余元荒。2、由于外換網(wǎng)與總包縱岀戶井位盤置不相符瘦，導致總墻包施工北毫側(cè)高層排嗚水埋地管營與外網(wǎng)污駐水井偏離株，發(fā)生簽南證金額4000元。3、消防朱噴淋管贈網(wǎng)設計餐地下車際庫入口冒位置與庫主體預歇留洞口咬位置不筆符，管呈網(wǎng)調(diào)整向發(fā)生簽慣證金額8686元。4、由于庭總包工亞程與園重林景觀潑工程施異工標高黨不符，器導致部砌分總包罪樓梯入派口處因若與園區(qū)掏道路存米在高差附增設臺鞭階導致己簽證。5、印象二嶼期總包工性程由于設償計變更下罵發(fā)不及時暫，導致部億分已施工懂、安裝完旨畢的項目汗根據(jù)新圖跨紙拆除、范返工導致釘簽證。現(xiàn)場簽證黑管理無效成本切類簽證產(chǎn)緣瑞生原因分鋼析——修補其他喚單位破壞1、因電力撐、供熱、北煤氣等管頓網(wǎng)工程施巴工對現(xiàn)有久工程造成交破壞，重督新修復各久類管道、湖檢查井發(fā)總生簽證7份。2、污水本井堵塞擋，園林隨施工時男進行疏乓通、清蓮理。3、已完被成的瀝胸青路面猶基礎因紀電信、爸聯(lián)通挖動掘管道慚線需要蜂重新修拋復。4、高層車位挖掘失管溝，將青原鋪裝掀覺開，待管饑溝安裝完班畢重新鋪酸裝停車位飯。5、綠化完癥成施工后纖，路燈施恰工時挖掘忍電線管道五、砌井，畫造成破壞半需要二次村修復。6、預留碼雨、污朗水檢查舊井被土翼方、綠競植覆蓋污，需升轎井至地擴表面，勸以便二督期雨污憑水外網(wǎng)緣瑞接井發(fā)仁生簽證鑰。7、室外消凡火栓井、夏消防取水予井被埋，緣瑞查找及清貞理井內(nèi)雜漫物發(fā)生簽跑證。8、印象二褲期園林景蔑觀清理其脹他單位丟妹棄垃圾發(fā)算生簽證3份。9、一期9#、19#、20#樓夾層內(nèi)探雜物清理蜻及管道保該溫簽證。10、二期還采暖、鑄給水外陜網(wǎng)共用纖入戶井府的，采脖暖外網(wǎng)軍施工時錢將先施駐工完畢感的給水場外網(wǎng)預饅留管道高填埋，拳導致積顫土清理撕簽證。現(xiàn)場簽霞證管理改進辦法1、重視施精工前準擾備工作重視工程酷施工前施局工圖審查善工作，編勞排系統(tǒng)的露工作計劃作，組織交猶底工作。什例如針對漠交叉作業(yè)返復雜的項汁目園林道緒路、路燈計、電力、額通訊、給己排水、供狐熱等工程冰，進場施隔工前內(nèi)部姨詳細審圖漲，制定系類統(tǒng)的組織賊計劃。組孫織各專業(yè)夠施工單位稠共同參與抄碰頭會，刊明確各工逗種施工順敗序、施工懲路由、交酷叉點細部丙施工方法險、要求配蘆合條件及勻責任劃分搖原則等。2、明確誰破院壞誰負責旅的原則除了因膛工程性協(xié)質(zhì)原因攪如電力棕、燃氣歪等項目尺責任追淹究無法鼓實行的齒以外，靈其他單徒位應遵辛循誰破市壞誰承尸擔責任挽的原則章，明確發(fā)遙生費用策的原因爆和責任翻，工期糧與質(zhì)量觀重視過歐程中控濱制。3、在現(xiàn)有制流程上盡拐量按照制級度執(zhí)行，溪特事特辦第三篇壞成籠本管理咬篇目標成本走管理工程預、遺結(jié)算管理現(xiàn)場簽醉證管理合同管理合同管銳理合同簽訂抽情況統(tǒng)計吳中印象一期（合同管理情況）合同類別合同簽訂份數(shù)合同簽訂金額（萬元）合同付款金額（萬元）合同付款比例合同完成情況綜合管理類17176.33141.8180.42%

16份合同執(zhí)行完成設計勘察類8622.67615.5698.86%

其中1份合同解除，7份合同執(zhí)行完成營銷管理類54870.22867.5399.69%

除一份合同終止外，53份合同執(zhí)行完成工程類合同8915519.715456.1799.59%

88份合同完成結(jié)算合計16817188.9217081.0799.37%

165份合同執(zhí)行完成合同管剃理合同簽訂牙情況統(tǒng)計吳中印象二期（合同管理情況）合同類別合同簽訂份數(shù)合同簽訂金額（萬元）合同付款金額（萬元）合同付款比例合同完成情況綜合管理類23492.28333.1767.68%20份合同執(zhí)行完成設計勘察類283.369.3883.29%2份合同執(zhí)行完成營銷管理類39695.7367196.44%

39份合同執(zhí)行完成工程類合同8621932.6719304.1888%

35份合同完成結(jié)算合計15023203.9820377.7387.82%

96份合同執(zhí)行完成合同管室理合同管配理重點1、計劃的編們制與實施計劃的編掌制（編制知計劃前對鎖此項工作需完全了解繭掌握，同浩時包括需坐要配合的棕部門、計難劃實施階握段的風險洽控制、以棄及此項計緣瑞劃的可行漏性有多少閉）。2、執(zhí)行過程資料筆收集合同履約咽過程中資您料的收集中工作尤為野重要，例帳如：維修肥、現(xiàn)場簽宿證、施工勿破壞等。調(diào)工程施工時截，由于脹工期緊子、交房倆等特定才的原因檢在注重艷結(jié)果同密時忘記錫了資料后收集。3、合同價款拋調(diào)整由于市場蹈變化與市傍場把握的收原因，施暴工階段不勇可避免由匯于各種情恒況而要對扭施工計劃厭和內(nèi)容進沫行改動，糧而在變更館時明確目怠的和遵循避程序都是謝必須的，跌這一階段書進行成本督控制時要濁注意各部都門的及時鴉溝通和良齊好合作。合同管理合同管粉理改進摧思路1、加強對付合同細節(jié)匯執(zhí)行情況極的約束從便于后掉期管理及看維護的角蛛度，對合火同細節(jié)執(zhí)余行情況進朋行約束，濾如墻體結(jié)點構(gòu)形式標抬注、配電祝箱控制回秒路標注、文地熱分水犯器環(huán)路控乘制區(qū)域標旅注等。2、強化對憶施工工藝銅與結(jié)算方括式的約定在合同勁中針對著雙方易仰發(fā)生爭孤議的有四關施工綱工藝、饅報價組暫成、結(jié)謠算方式態(tài)的內(nèi)容治，制定逐明確條荒款加以宅約束，練避免后輸期產(chǎn)生茅糾紛。弄如墻體紗拉結(jié)筋紛施工工堂藝與結(jié)哀算方法卡、馬凳盛筋施工怪工藝與防結(jié)算方潛法等項照目，可略以在合業(yè)同中約械定乙方撕在報價疾中自行班考慮相伙關費用梯，結(jié)算廳時不再撫單獨考堡慮該項核費用。合同管理合同管方理改進姿思路3、提高對貸合同違約撓情況的預利見性合同在履溜行過程中渡，雙方有蘭可能因為許某種原因亭造成相關虜條款的違笨約，這其熱中包括甲思方的違約信和乙方的扮違約。由衣于甲方原蠶因造成合煩同工期或掌其他條款留的違約，椒甲方要有訴乙方對其利索賠的預窄見性，可涼在甲方確巷定違約的育第一時間傍與乙方進盈行友好協(xié)敞商，爭取瘋做到不予期賠償或減筒少賠付金撫額，做到植事前控制穿。4、制定切板實可行的相違約索賠幫條款一旦發(fā)證生違約列情況可富以按照蘭合同內(nèi)膽約定進幫行索賠鋒，增強昏合同的機嚴肅性舉與嚴謹俊性。5、做好合什同履約跟通蹤的記錄應定期窗對合同鏈的履約吸進行跟瞧蹤記錄半，如是勻否按照小合同條亡款完成瓣節(jié)點工誰作任務宋，工期躍是否符害合合同解工期的獲約定，陽質(zhì)量標俗準是否豪嚴格按冠合同條類款執(zhí)行真，實際范合同履好行過程秤中是否彼有違約詢責任的尼發(fā)生等辨。合同管理其他改進祖建議1、實現(xiàn)夸標準化悅管理總結(jié)開發(fā)簡經(jīng)驗，制薯定標準化鈴工作程序孟，加強事刮前控制能沾力。例如：瞇編制一礦些標準平化工作表手冊及羽指導書原，以規(guī)季范工作燃流程、驕工作方慚法及標餓準等?！督ㄖ黾夥ńy(tǒng)一于標準》▲《招標采購剩技術(shù)標準》▲《現(xiàn)場管防理指導黑手冊》▲《合同范癥本》▲《限額設計縮慧指導書》▲《分包工程防計價指導》合同管理其他改進單建議2、建立航完善的憤目標成凍本控制監(jiān)體系建立完善它的目標成須本控制體譽系，為各察環(huán)節(jié)工作邀起到成本貪預警與成談本控制作池用，保障坊項目開發(fā)察的資金平倍衡。在實牙際使用中津，可落實推到責任部扯門，并定金期考核，柱計入團隊撞及個人績察效考核，以這樣可最豪大限度的茫發(fā)揮目標奧成本控制森體系的作賣用。3、重視計據(jù)劃編制制定切施實可行水的項目決開發(fā)計襯劃，充沉分考慮菜計劃的麻可行性和，過程永中針對懇實際情持況適時等調(diào)整既坊定計劃鞏，保證樸大的計擦劃節(jié)點戒順利完戰(zhàn)成。確實可行庭的開發(fā)計韻劃，不僅秤是項目常握規(guī)開發(fā)時綁的指導方褲針，同時弊也是在發(fā)極生突發(fā)狀蔬況時，分脅析情況，輛尋找對策夸時有依可勞照，使調(diào)采整更加合虜理，符合銜項目的整塞體利益。第三部分后評估成果分享第一篇領前掀期報建榴篇第二篇勇項口目設計斜篇第三篇代成食本管理遠篇第四篇婆采需購管理綁篇第五篇咸工場程管理沒篇第六篇老營銷管演理篇第七篇生物業(yè)管礎理篇第四篇惹采斬購管理尚篇工作總予結(jié)與分閥析采購模式智與轉(zhuǎn)變工作重點慰與改進項目名稱采購數(shù)量采購形式邀請招標議價采購直接委托戰(zhàn)略協(xié)議吳中印象1期79項43項16項18項2項吳中印象2期69項21項18項28項2項合計148項64項34項46項4項工作總結(jié)泉與分析2、柱狀圖芽分析1、吳中印閑象項目采厭購項目統(tǒng)致計數(shù)據(jù)描述吳中印枕象1期項目寒，邀請惑招標是宋采購的回一種主重要形式進，其中李不乏壟焦斷行業(yè)巾的直接腔委托、牲資源較固少的比目價采購昏；而吳勞中印象2期項目斷，邀請狹招標形竿式逐漸急減少，錯而隨之效直接委冒托的采裝購形式今，占了腥主導地幕位。且2期將不請必要的共采購項班目合并證至總包黨或合并忌招標，沒減少了掛招標環(huán)免節(jié)原因分析這種現(xiàn)象身體現(xiàn)了吳野中地產(chǎn)長嗎春公司從談供應商的湖資源匱乏槳、建筑市蝦場對我公位司的觀望嗓與不認知秀，到逐漸獨的熟悉、小了解、合池作意愿逐演漸加強并折積極參與逗投標的一坡個過程。江這些都是最采購負責乎部門及參妄與者不斷塘努力、探貨索的結(jié)果裹。通過對秧供應商過紋程的評估洞與信息反掙饋，逐漸屢對其了解滿，并達到捷相互信任噴，共同發(fā)尿展的戰(zhàn)略鏡思想。因灑此，在吳盒中印象二往期的招標晴采購中，均同類項目嫌的招標，瓜多數(shù)采用掩了直委或就比價的采宴購形式，偉雙方已經(jīng)掩形成長期雁合作的戰(zhàn)德略關系。存在的府不足與俗風險吳中印乞象項目固，在招部標采購曾過程中晴，雖然判建立了《供應商信笨息庫》，但對潛愉在資源的夠搜集與了景解不夠充光分，出現(xiàn)椅入圍單位猶施工能力叉、技術(shù)水酬平良莠不哭齊的現(xiàn)象嚴；同時，禍在施工過賤程中對供裝應商評估孫的工作做翼的不夠詳寧細，相關眾部門的重丑視程度不施夠，因此虹，導致了鋸評估結(jié)果駐不能作為競后期招標沸采購工作乳的指導，政沒有達到染預期的效拆果。甚至攔出現(xiàn)了二決期個別直撿委項目，鵝在合同履卡約過程中宵，企業(yè)出棗現(xiàn)重大變糧故，而導洲致合同進稅展緩慢，優(yōu)甚至無法著正常履約戚的現(xiàn)象。工作總結(jié)嗎與分析3、結(jié)果顏分析項目名稱合同金額總計（萬元）合同金額（萬元）邀請招標議價采購直接委