福建晉江某商業(yè)廣場招商前期調(diào)查報(bào)告

****廣場（二期）

招商前期調(diào)查報(bào)告應(yīng)**公司要求，做招商前期調(diào)查工作報(bào)告，考慮到招商規(guī)劃的專業(yè)性，我們將手上的資料與市場的部分信息相結(jié)合做一些大致的描述，特別是業(yè)態(tài)規(guī)劃部分，供參考。

前言一、市場環(huán)境分析■自831大限之后，房地產(chǎn)的各種宏觀調(diào)控政策相繼出臺，房地產(chǎn)政策越來越嚴(yán)苛，需求緊縮；■8月24日建設(shè)部公布暫不取消期房預(yù)售制，房地產(chǎn)業(yè)迎來了轉(zhuǎn)機(jī)迎來了春天。大環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析顧客對商業(yè)大盤的擔(dān)憂，對晉江能否消受得起20多萬平的商業(yè)大盤深感疑惑？塘岸街因結(jié)構(gòu)規(guī)劃等先天不足，加上業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營成本虛高等后天不良，使塘岸街的生意呈現(xiàn)繁榮地段不繁榮，由此及彼的心態(tài)使顧客對****廣場也持觀望與懷疑態(tài)度；市政府換屆、市政府搬遷，上屆政府的政績工程本屆政府是否一如既往地支持？店鋪的升值空間是否會因此受阻？一、市場環(huán)境分析優(yōu)勢■地段優(yōu)勢：市中心絕版大盤商業(yè)配套，商圈成熟穩(wěn)定不必養(yǎng)鋪即開即賺錢，交通便利廣納四方財(cái)源；■晉江首席購物休閑廣場：引進(jìn)目前最有競爭力的國際流行Shoppingmall運(yùn)作模式，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)；■建筑規(guī)劃：多出入口保證客流通暢，休閑景觀及連廊走道促進(jìn)重復(fù)消費(fèi)；■業(yè)態(tài)規(guī)劃：以“同種業(yè)態(tài)不重設(shè)，不同的業(yè)態(tài)相互補(bǔ)”為主要原則，形成每鋪均好，鋪鋪繁榮！二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析

劣勢

■二期與一期交房時(shí)間間隔長達(dá)一年，二期的招商直接影響客戶的購買信心與銷售；

■地下廣場層對晉江乃至泉州都是新事物，周邊又缺乏成功案例，客戶持觀望態(tài)度；

■晉江因種種歷史、客觀原因，之前招商情況顯示，客戶跑單幾率很高。二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析2,941,66535626.27519總合計(jì)244,8194727.1650政府預(yù)留471,0975852.8665鞋業(yè)一條街1,029,94310178.65157未售店面1,195,80614877.6247已售店面月租金總價(jià)合計(jì)（元）總面積（㎡）間數(shù)三、二期店鋪數(shù)量、租金及現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)圖（以銷售表價(jià)計(jì)算，回報(bào)率以8%計(jì)算）項(xiàng)目內(nèi)容見下表四、泉州招商項(xiàng)目調(diào)查分析1、泉州部分商業(yè)項(xiàng)目（附廈門明發(fā)商業(yè)廣場）四、泉州招商項(xiàng)目調(diào)查分析2、晉江部分商業(yè)項(xiàng)目四、泉州招商項(xiàng)目調(diào)查分析2、晉江部分商業(yè)項(xiàng)目四、泉州招商項(xiàng)目調(diào)查分析2、晉江部分商業(yè)項(xiàng)目四、泉州招商項(xiàng)目調(diào)查分析1、免租裝修期：裝修期間免租金3個(gè)月起（根據(jù)面積浮動(dòng)，最長不超過5個(gè)月）；2、在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)：獎(jiǎng)勵(lì)每間店面500——1000元；3、一次性簽約5年獎(jiǎng)勵(lì)：免租12個(gè)月（第一年免租6個(gè)月，第二年免租3個(gè)月，第三年免租3個(gè)月）；

4、主商家在同等條件下?lián)碛猩啼伒膬?yōu)先續(xù)簽權(quán)和購買權(quán)。五、優(yōu)惠政策1、未售店鋪以一個(gè)月的租金作為招商相關(guān)人員的傭金；2、已售出的店鋪由開發(fā)商支付一定比例的代租費(fèi)用；3、已售、未售店鋪招商傭金由開發(fā)商支付，商家及業(yè)主雙免，如此既不會發(fā)生商家私自找業(yè)主聯(lián)系的“跑單”事件，又可讓業(yè)主、商家皆大歡喜，提高競爭優(yōu)勢。

六、激勵(lì)機(jī)制

針對大中型休閑購物廣場，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售：餐飲：娛樂＝52：18：30的這個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)劃黃金比例！主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：威蘭超市（已定）鞋業(yè)一條街（已定）著名品牌專區(qū)生活用品專區(qū)高檔商品專區(qū)休閑娛樂專區(qū)商務(wù)區(qū)特色商品區(qū)七、業(yè)態(tài)規(guī)劃比例

（一）規(guī)劃依據(jù)：

■以店面所處的位置好與次跟業(yè)態(tài)經(jīng)營利潤掛鉤，即租金貴的租給利潤高的行業(yè)；■已定的業(yè)態(tài)周邊擬相關(guān)行業(yè)來互補(bǔ)、兼容；■依據(jù)周邊實(shí)際情況來加以配合，如實(shí)驗(yàn)小學(xué)附近設(shè)學(xué)生用品，靠近住宅處高生活用品相關(guān)等等?！隹紤]所設(shè)業(yè)態(tài)與一期、三期的預(yù)期項(xiàng)目不可以相矛盾。

八、二期業(yè)態(tài)規(guī)劃■主力店：以廣場層的威蘭超市和一層靠廣場沿街的鞋業(yè)一條街，主力店主業(yè)態(tài)為大型商超和成行成市的本地知名品牌薈萃；■次主力店：較大的本地名牌專賣店、品牌旗艦店?！鰯M招業(yè)態(tài)：一層主要面對較高端的客戶，以鞋服、休閑運(yùn)動(dòng)名品，時(shí)裝皮具，中高檔百貨等等為主?！鰪V場層沿廣場的鋪面以經(jīng)營利潤較高的如眼鏡、珠寶、醫(yī)藥等為主，外沿街面以生活精品、電子通訊、冷飲食品、家居、等為主。

（二）業(yè)態(tài)項(xiàng)目八、二期業(yè)態(tài)規(guī)劃1、一看笨形象：娛三分長超相，七答分裝扮消，項(xiàng)目夜包裝很秩重要；2、二看插內(nèi)容：端業(yè)態(tài)規(guī)環(huán)劃能自黃圓其說唱，讓客阻戶覺得狗考慮很錦周到，贏前景很達(dá)明朗；3、三看溝被通：把項(xiàng)腥目遠(yuǎn)景描班繪得欣欣擁向榮，給巡壽客戶一個(gè)鴨來**立狼足的理由遲；4、四看娃促銷：機(jī)心動(dòng)的央理由，腹優(yōu)惠政鳳策落到鬧實(shí)處，么讓客戶吉看了馬程上就有丹投資的定欲望。九、消駁費(fèi)心理蓬分析■要一炮而燭紅，不能政細(xì)火慢烤主流媒疏介要廣宣而告之依，自主卸媒體、巡壽現(xiàn)場廣澤告、網(wǎng)童絡(luò)廣告頸、推廣帆活動(dòng)等賣齊上陣僻，泉州濟(jì)區(qū)域內(nèi)賊以立體燃環(huán)繞廣醋告，在蹈工作、州購物和束娛樂時(shí)遵都能看被到**虛招商的技訊息，穗形成非嬸我莫屬顏的氣氛攀?！鲆羞B疫貫進(jìn)行剪，不能嬸打打停執(zhí)停正如燒梯開水，踩要一次白性旺火桑燒開，里燒燒停咸停耗時(shí)橋耗力，庫而且永跌遠(yuǎn)燒不錦開?！鱿葥屨济托睦碚紞{有率，防再搶占杠市場占凍有率從來不比缺招商去項(xiàng)目，槳只缺少辮心動(dòng)的罩投資理羊由，站扎在客戶摧的角度涌和他交透流，圍得繞傳播欲核心層先次分明僑，展示偉***接*廣場都輝煌的犧商業(yè)前史景。十、傳謠播策略第一階暮段：招歲商前期嫌工作招商前貝期工作姨包括考胞察研究河工作、恥策劃方步案的討溪論定稿河、招商線工作人焦員、招岸商辦公奸室的厘召定、招蛇商合同閘文本的臣厘定、剛宣傳推宋廣資料慣、現(xiàn)場蓮包裝、合戶外廣邁告設(shè)計(jì)諒及定稿栽、商戶達(dá)邀請、陽招商資次料派送拖、商戶昂座談會脫準(zhǔn)備事刃項(xiàng)（座任談資料魔、座談莊地點(diǎn)）禮、商戶需座談會誦、公開雪招商日掉等等項(xiàng)穴目；十一、壞預(yù)算規(guī)午劃◆考察費(fèi)結(jié)用預(yù)算：6－10人招商考趙察團(tuán)差旅顛考察費(fèi)用12—1遙5萬。十一、虧預(yù)算規(guī)偷劃◆招商索激勵(lì)費(fèi)蛛用：項(xiàng)目傭金液即未售店夸鋪一個(gè)月洗的租金102萬，以及快已售出的垂店鋪成功膨招租一個(gè)婆月租金的晃一定比例扁作為代租斑傭金。2,941,66535626.27519總合計(jì)244,8194727.1650政府預(yù)留471,0975852.8665鞋業(yè)一條街1,029,94310178.65157未售店面1,195,80614877.6247已售店面月租金總價(jià)合計(jì)（元）總面積（㎡）間數(shù)1,029,943傭金合計(jì)（元）十一、預(yù)司算規(guī)劃◆廣告推社廣費(fèi)用第一階軌段廣告鏟推廣費(fèi)州用：200萬1、現(xiàn)有沸媒體：摩路牌、廈墻體廣策告、售標(biāo)樓處的蓮更新發(fā)蛛布；2、主流媒氏體：路牌為、報(bào)紙、輔電視、電開臺，發(fā)布胖招商形象綿廣告等；3、印刷椒廣告：杠海報(bào)、俊平面廣重告物料勺，發(fā)布孟招商優(yōu)酒惠條件章及細(xì)節(jié)湖；4、其他。十一、王預(yù)算規(guī)寬劃（一）鑼、路牌汪廣告自有路拋牌廣告僑：一期驚沿泉安地路兩塊鵲（40×8幣m）、二菠期一塊40（40×俘8m）共三塊選，內(nèi)容全脈面配合招辯商進(jìn)展；計(jì)劃新增鍛路牌：1、泉州男至?xí)x江濕路段路歪牌1塊；2、晉江助至石獅僻路段廣肢告牌1塊；3、福廈厲路廣告位牌2塊；4、福州筋至廈門挎高速路絕廣告牌2塊；5、泉州至早南安路段三廣告牌1塊；十一、預(yù)康算規(guī)劃（二）、渡報(bào)紙廣告1、泉州晚奇報(bào)招商形俗象廣告；2、東南張?jiān)鐖?bào)招政商形象子廣告；3、海峽洽都市報(bào)苦招商形艷象廣告貴；4、廈門附日報(bào)招誦商形象逢廣告；5、其他擴(kuò)。十一、預(yù)爛算規(guī)劃（三）濁、電視袍廣告1、招商專羽題片制作牲；2、招商電藍(lán)視廣告制傳作；3、其他鞏。十一、預(yù)適算規(guī)劃（四）木、其他額媒體1、車體招怪商廣告；2、招商海筍報(bào)；3、招商手脾冊4、其他。十一、癢預(yù)算規(guī)氣劃第二階段潔廣告推廣受費(fèi)用：200萬左右1、有針乞?qū)π哉古_招商撫攻勢；2、與媒墊體聯(lián)合留開展活委動(dòng)，穩(wěn)宮定和吸朋引招商歇客戶3、預(yù)演由**繁新榮的商恒業(yè)前景如，為將冒來開業(yè)絨的紅火川做鋪墊臺。十一、砌預(yù)算規(guī)來劃十一、毀預(yù)算規(guī)辟劃（一）愛、報(bào)紙童廣告1、泉州哨晚報(bào)招肉商形象鴉廣告；2、東南載早報(bào)招尊商形象虛廣告；3、海峽阻都市報(bào)酬招商形及象廣告銜；4、其他。十一、預(yù)蒸算規(guī)劃（二）換、電視怒廣告1、招商專冊題片制作皺；2、招商叼電視廣漂告制作割；3、其他府。十一、碑預(yù)算規(guī)燃劃（三）、談電臺廣告1、福建交嚼通頻道招待商廣告；2、泉州吹交通頻聯(lián)道招商朵廣告；3、其他席。（四）器、其他文媒體1、網(wǎng)絡(luò)廣綠告；2、羅馬旗資廣告；3、其他。十一、預(yù)懲算規(guī)劃第三階段蛾廣告推廣粥費(fèi)用：200萬左右1、針對*腎*的招商薄業(yè)態(tài)組合現(xiàn)進(jìn)行推廣泰；2、以開燒業(yè)為契遭機(jī)，把志***炎*廣場勁隆重推淚向市場測，使之橫成為晉江人辱人都想術(shù)去、去舉了還想他再去的壯商業(yè)中業(yè)心。十一、預(yù)握算規(guī)劃（一）孫、報(bào)紙畝廣告1、泉州昏晚報(bào)招筒商廣告寧；2、東南早籃報(bào)招商廣壇告；3、海峽舍都市報(bào)濟(jì)招商廣素告；4、其他。十一、預(yù)投算規(guī)劃（二）棋、電視無廣告1、泉州電仰視臺招商邊廣告；2、福建電悅視臺廣告程；3、其他。十一、預(yù)修算規(guī)劃十一、炸預(yù)算規(guī)疼劃（三）鵲、電臺友廣告1、福建移交通頻伴道招商莊廣告；2、泉州摟交通頻徹道招商本廣告；3、其他。（四）、株其他媒體1、公關(guān)活平動(dòng)推廣；2、網(wǎng)絡(luò)廣憲告；3、其他鑄。十一、預(yù)匹算規(guī)劃十一、預(yù)紀(jì)算規(guī)劃第四階段秒廣告推廣溫費(fèi)用：200萬左右1、配合開榴業(yè)初期現(xiàn)達(dá)場活動(dòng)做脊廣告推廣疤來增加人戒氣；2、為后面猾（一期）紗的項(xiàng)目預(yù)眉熱打鋪墊組。（一）、冤報(bào)紙廣告1、泉州蝦晚報(bào)招菠商廣告滿；2、東南早票