對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷

天馬行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632目錄TOC\o"1-2"\u一、對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷 2〔一〕全球性金融危機(jī)和通脹的雙重壓力對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響 3〔二〕當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 3〔三〕當(dāng)前房地產(chǎn)波動(dòng)的特征 4二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的相關(guān)效應(yīng) 5〔一〕相關(guān)稅收增速大幅回落 5〔二〕土地財(cái)政收入開(kāi)始劇減 6〔三〕市場(chǎng)走勢(shì)受到各方的高度關(guān)注 7三、呼和浩特房地產(chǎn)根本情況 7〔一〕房地產(chǎn)投資情況 7〔二〕土地供給情況 10〔三〕房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況 10〔四〕房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 11〔五〕房屋銷售價(jià)格情況 12四、呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 13〔一〕房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)仍然增長(zhǎng)，但增速明顯放緩 13〔二〕土地購(gòu)置及開(kāi)發(fā)矛盾顯現(xiàn) 14〔三〕房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 14五、下步呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展應(yīng)對(duì)的思考 15〔一〕不能盲目或過(guò)度樂(lè)觀，加強(qiáng)社會(huì)公共監(jiān)督機(jī)制 15〔二〕如何引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)…..15對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)的認(rèn)識(shí)及呼和浩特市房地產(chǎn)1-9月形勢(shì)分析[按語(yǔ)]：1-9月，呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資656327.02萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)4.02%。其中，住宅投資536502.37萬(wàn)元，占總投資的81.74%。施工面積1552.24萬(wàn)㎡，同期增長(zhǎng)39.52%；新開(kāi)工面積427.29萬(wàn)㎡，同期增長(zhǎng)67.47%；竣工面積237.77萬(wàn)㎡，同期增長(zhǎng)48.63%；銷售面積80.75萬(wàn)㎡，同期增長(zhǎng)33.82%，住宅的平均售價(jià)2992元/㎡，同比增長(zhǎng)3.36%，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%。房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)仍然增長(zhǎng)，這是由于2005-2007市場(chǎng)慣性的作用，但增速明顯放緩，住宅平均售價(jià)一直位于70個(gè)大中城市末數(shù)幾位?？梢?jiàn)，總量調(diào)控、結(jié)構(gòu)調(diào)整已見(jiàn)成效。需要注意的是土地開(kāi)發(fā)投資12225.4萬(wàn)元，同比下降52.51%；待開(kāi)發(fā)土地面積470.24萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)40.94%；住宅空置145.12萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)48.16%，宏觀調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨。特別是國(guó)家要降低稅率，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)反彈，此時(shí)只有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，方可消化近年來(lái)形成大量的空置住宅，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。今年以來(lái)，在美國(guó)次貸危機(jī)影響下，兩家最大房地產(chǎn)貸款公司股價(jià)深幅下跌，日本最大的房地產(chǎn)公司倒閉。外國(guó)房地產(chǎn)感冒，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)打噴嚏？我們?cè)撊绾慰创康禺a(chǎn)行業(yè)的周期及房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展趨勢(shì)？我們呼和浩特的房地產(chǎn)有什么樣的影響？等等。本分析報(bào)告對(duì)在全球經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)遇困的背景條件下，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，進(jìn)行了粗淺的分析，并對(duì)呼和浩特2021年1-9月的房地產(chǎn)形勢(shì)作了分析。一、對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷〔一〕全球性金融危機(jī)和通脹的雙重壓力對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響次貸危機(jī)作為金融波動(dòng)，其實(shí)是經(jīng)濟(jì)方面的原因，是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破滅和大幅的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)風(fēng)格整或多或少與此有關(guān)，從去年開(kāi)始全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)成交量下跌，恰恰證明了房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性缺乏。通貨膨脹對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從供給和需求不同角度分析。在供給方面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最為明顯的兩個(gè)壓力，一個(gè)是由通脹引致的緊縮性貨幣政策或者信貸控制，另一個(gè)是經(jīng)濟(jì)回落導(dǎo)致的交易量的大幅萎縮。這也是當(dāng)前引起開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的決定性因素之一，一些習(xí)慣于高負(fù)債運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的困境。在需求方面，通貨膨脹直接造成了人們實(shí)際購(gòu)置力和收入預(yù)期的下降。大致為兩大類：一類是由于真實(shí)的購(gòu)房需要而引致的剛性需求，目前中國(guó)持續(xù)的人口紅利和未來(lái)正在加速的城市化進(jìn)程，支撐了巨大的剛性需求，這一類剛性需求的存在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的最大阻力。這個(gè)方面的需求目前最為關(guān)鍵的制約因素是，收入水平的上升和購(gòu)置能力的積累，特別是相對(duì)于目前已經(jīng)大幅上漲的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)更是如此；另一類是投資性需求，目前在國(guó)家一系列政策的影響下，如央行在二套房、房貸額度上進(jìn)行的非常嚴(yán)厲的控制，這一類需求受到了明顯的抑制。不可無(wú)視的是，當(dāng)前的通貨膨脹還造成了原有的一局部投資性需求向供給的轉(zhuǎn)化，在通脹引致信貸緊縮、中小企業(yè)貸款困難的情況下，一局部企業(yè)或企業(yè)主會(huì)出售持有的投資性房產(chǎn)或地產(chǎn)，以緩解自身的經(jīng)營(yíng)性資金壓力，從而釋放出局部供給?！捕钞?dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的聯(lián)系很緊密，特別是中國(guó)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革之后，全國(guó)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越顯著地受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了過(guò)去5年的兩位數(shù)高速增長(zhǎng)之后，開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)周期性的回調(diào)階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)不同程度受到這個(gè)大的背景的影響，形成不同程度的調(diào)整趨勢(shì)，這既包括宏觀緊縮政策的效果逐步顯現(xiàn)，也包括資本市場(chǎng)開(kāi)始普遍進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)主要表現(xiàn)為交易量的大幅萎縮和信貸的緊縮、融資本錢的迅速上升以及由此帶動(dòng)的不同地區(qū)程度不同房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也正在進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程中，開(kāi)始越來(lái)越強(qiáng)調(diào)從原來(lái)過(guò)分依賴低附加值出口的增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)向擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略，在這個(gè)過(guò)程中，原來(lái)出口比重較大的地區(qū)受到的影響較大，原來(lái)以內(nèi)需為主要增長(zhǎng)動(dòng)力的地區(qū)那么受到的影響相對(duì)較小，使得當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)非常顯著的地區(qū)差異。同樣需要強(qiáng)調(diào)的是，在擴(kuò)大內(nèi)需的過(guò)程中，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，內(nèi)需的擴(kuò)大可能也難以獲得充足的動(dòng)力，地方政府建立在“土地財(cái)政〞根底上的城市化路徑，地方政府也會(huì)設(shè)法促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展?！踩钞?dāng)前房地產(chǎn)波動(dòng)的特征房地產(chǎn)本身的波動(dòng)周期，可以從不同的角度和指標(biāo)分析。如：房地產(chǎn)的需求周期、供給周期、出租率周期、季節(jié)周期，從房地產(chǎn)投資的角度有資產(chǎn)生命周期、資產(chǎn)所有權(quán)周期、租金率周期、出租率周期等，還可以從國(guó)際的角度進(jìn)行比擬等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的互動(dòng)更加緊密，信貸和金融市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)的影響日益顯著。

從波動(dòng)特征看，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是上升還是下降周期階段，往往不是平滑連續(xù)的上升或者下降，而通常是階梯狀的上升或者下降，投資者和開(kāi)發(fā)商把握市場(chǎng)的變動(dòng)往往有一個(gè)滯后。至少可以肯定的是，西方興旺國(guó)家的房地產(chǎn)繁榮上升周期已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在已經(jīng)從美國(guó)蔓延到整個(gè)歐洲國(guó)家。不過(guò)，因?yàn)榻鹑谡叩姆e極參與，這一次調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)相對(duì)較短，但是調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)確立。二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的相關(guān)效應(yīng)〔一〕相關(guān)稅收增速大幅回落多位市場(chǎng)人士近日表示，樓市調(diào)整所帶來(lái)的后果，近期已經(jīng)開(kāi)始全面呈現(xiàn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最近與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)政收入、稅收均急轉(zhuǎn)直下。財(cái)政部?8月份稅收收入情況分析?顯示，受房地產(chǎn)交易下滑的影響，營(yíng)業(yè)稅、房屋轉(zhuǎn)讓所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等增速均出現(xiàn)大幅回落。8月份營(yíng)業(yè)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)稅、個(gè)人所得稅等主要稅種增速全面回落。營(yíng)業(yè)稅的稅基是交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、效勞業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)等9個(gè)行業(yè)取得的營(yíng)業(yè)收入。該分析指出，營(yíng)業(yè)稅增速大幅回落的主要原因，一是不斷緊縮的貨幣政策和居民對(duì)房?jī)r(jià)走低的預(yù)期，使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入嚴(yán)重低迷，商品房成交量急劇萎縮。今年7月份全國(guó)商品房銷售面積同比下降32.49%，銷售均價(jià)漲幅和6月相比回落0.34個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售額與去年同期相比下降30.03%，由此造成房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入的大幅下降和建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)收入增速的大幅回落，分別比同期回落了73.7和14.1個(gè)百分點(diǎn)；二是隨著股指節(jié)節(jié)下挫、經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩以及大小非減持壓力預(yù)期，8月份滬深兩市股票基金權(quán)證成交額急劇下滑，使得與之高度相關(guān)的證券業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比大幅下降76%，環(huán)比下降43.7%。該情況分析稱，8月份與土地相關(guān)的城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等3個(gè)稅種的收入總計(jì)為83.02億元，同比增長(zhǎng)41.6%，比去年同期的增速回落了32.1個(gè)百分點(diǎn)，比今年1-7月份的累積增速回落58個(gè)百分點(diǎn)。3個(gè)稅種占稅收總收入的比重為2.3%。土地增值稅增速回落，一是受今年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷，特別是二手房交易量萎縮的影響；二是受2007年基數(shù)較大的影響。2007年，稅收征管部門普遍加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作，并將土地增值稅的預(yù)征率提高了一個(gè)百分點(diǎn)，再加上去年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易異?；顫?，土地增值稅的基數(shù)比擬高，因而與去年同期相比，今年8月份土地增值稅增速明顯回落。該情況分析還稱，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比105.3%，比去年同期回落了2.9個(gè)百分點(diǎn)；新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比106.2%，比去年同期回落了2.8個(gè)百分點(diǎn)。1-7月加上去年成交價(jià)格高企造成同期基數(shù)較大，使得房屋轉(zhuǎn)讓所得稅收入大幅回落635.2個(gè)百分點(diǎn)?！捕惩恋刎?cái)政收入開(kāi)始劇減據(jù)國(guó)土資源部下屬全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)流標(biāo)、流拍的土地到達(dá)出讓總數(shù)的10%。截至今年4月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年10月后的半年內(nèi)，全國(guó)范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量不過(guò)40幅。而之后的5個(gè)月間，全國(guó)各城市的土地流拍數(shù)量呈激增態(tài)勢(shì)。20個(gè)大中城市至今已有超過(guò)120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交。然而，蔓延全國(guó)的已遠(yuǎn)不止于土地市場(chǎng)的低迷，一些地方政府的土地財(cái)政收入也開(kāi)始劇減。有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州土地出讓金僅相當(dāng)于去年的1/4；上海的土地出讓金約為57億元，去年那么為608億元；重慶今年上半年各類土地出讓金總計(jì)約為82億元，2007年約為370億元。據(jù)偉業(yè)參謀的數(shù)據(jù)顯示，2007年北京市土地出讓金約達(dá)438億元，地方財(cái)政收入那么為1492.6億元。土地出讓金占財(cái)政收入的29.3%?！踩呈袌?chǎng)走勢(shì)受到各方的高度關(guān)注近期的市場(chǎng)走勢(shì)，正在受到眾多市場(chǎng)參與者的高度關(guān)注，大量的參與者都期望在樓市出現(xiàn)方向性抉擇前，能迅速出手。美國(guó)眾達(dá)律師事務(wù)所合伙人艾浩利在接受采訪時(shí)表示，美國(guó)眾達(dá)律師事務(wù)所為國(guó)際上最大的律師事務(wù)所之一，其客戶中有超過(guò)250家企業(yè)為財(cái)富500強(qiáng)。該“律所〞代表了很多國(guó)外開(kāi)展商、基金在華進(jìn)行房地產(chǎn)投資，從其了解的客戶情況看，局部客戶認(rèn)為北京樓市正在呈現(xiàn)出不穩(wěn)定狀態(tài)，預(yù)計(jì)北京住宅市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一定的調(diào)整。艾浩利表示，一些投資銀行類的客戶因?yàn)槭艿矫绹?guó)次貸的影響，已經(jīng)開(kāi)始撤出局部資金，但主流客戶主要投資在商業(yè)地產(chǎn)范圍，暫時(shí)還在觀察市場(chǎng)走向，這些主流客戶的心態(tài)還是很平穩(wěn)的，會(huì)繼續(xù)看好北京商業(yè)地產(chǎn)的前景。但北京，乃至全國(guó)一些城市的住宅價(jià)格還是比擬高的，有可能會(huì)持續(xù)調(diào)整，北京住宅價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)15%左右幅度的調(diào)整。一些小的房地產(chǎn)壓力將繼續(xù)增大，整個(gè)市場(chǎng)的并購(gòu)活動(dòng)將繼續(xù)增多，事實(shí)上今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)案例已經(jīng)比去年增加了50%左右。三、呼和浩特房地產(chǎn)根本情況〔一〕房地產(chǎn)投資情況1-9月，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資656327.02萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)4.02%；比8月份增長(zhǎng)24.98%，增幅增加2.32個(gè)百分點(diǎn)。，〔圖1〕圖12007年、2021年1-9月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速單位：%從投資使用構(gòu)成看。建安工程投資同比增長(zhǎng)10.7%，土地購(gòu)置費(fèi)同比下降47.24%。占完成開(kāi)發(fā)投資的比重分別為82.62%和8.82%，與去年同期相比，建安工程增長(zhǎng)4.99個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置下降8.5個(gè)百分點(diǎn)?！脖?〕表12021年1-9月、2007年1-9月完成投資情況比擬項(xiàng)目單位2021年9月2007年9月2021年比2007年增長(zhǎng)(%)本年完成投資萬(wàn)元656327.026309874.02按構(gòu)成分：建筑工程萬(wàn)元472958.294498145.15安裝工程萬(wàn)元69279.224003073.07設(shè)備工器具購(gòu)置萬(wàn)元22330.571279374.55其他費(fèi)用萬(wàn)元91758.94128350-28.51其中：舊建筑物購(gòu)置費(fèi)萬(wàn)元7602.001240513.06土地購(gòu)置費(fèi)萬(wàn)元57907.94109761-47.24按工程用途分：商品住宅萬(wàn)元536502.3748676210.22經(jīng)濟(jì)適用住房萬(wàn)元112200.0036778205.07別墅、高檔公寓萬(wàn)元28652.8532911-12.94辦公樓萬(wàn)元26798.722311315.95商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)元63008.0598058-35.74其他萬(wàn)元30017.902305430.21新增固定資產(chǎn)萬(wàn)元297433.912737328.66從投資用途構(gòu)成看。商品住宅投資536502.37萬(wàn)元，與上年同比增長(zhǎng)10.22％；經(jīng)濟(jì)適用住房投資112200萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)205%；別墅、高檔公寓投資28653萬(wàn)元，同比下降12.94%；辦公樓投資26799萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了15.95％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資63008萬(wàn)元，同比下降35.74％；其他投資30018萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了30.2%?！脖?、〕圖22021年完成投資用途構(gòu)成在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投資的81.74%，同比增長(zhǎng)4.6個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓占4.08%，同比增長(zhǎng)0.42個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占9.6%，同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，其他用房占4.57%，同比增長(zhǎng)0.92個(gè)百分點(diǎn)?！矆D2〕其中住宅投資構(gòu)成如圖3圖32021年住宅投資構(gòu)成〔二〕土地供給情況1-9月，土地開(kāi)發(fā)投資12225.4萬(wàn)元，與上年同比下降52.51%；購(gòu)置土地費(fèi)57907.94萬(wàn)元，與上年同比下降47.24%。1-9月完成開(kāi)發(fā)土地面積1227938.83平方米，購(gòu)置土地面積794600平方米，與上年同比完成開(kāi)發(fā)土地面積和購(gòu)置土地面積分別減少18萬(wàn)和55萬(wàn)平方米。待開(kāi)發(fā)土地面積4702353平方米，增加172萬(wàn)平方米?！脖?〕表22007年、2021年1-9月土地供給情況項(xiàng)目2021年2007年2021年比2007年增長(zhǎng)2021年比2007年增加單位萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米%萬(wàn)平方米本年完成開(kāi)發(fā)土地面積122.79140.35-12.51-18待開(kāi)發(fā)土地面積470.24298.1740.94172本年購(gòu)置土地面積79.46134.34-40.85-55〔三〕房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況9月末，商品房施工面積1552.24萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)39.52%，增幅比8月下降1.72個(gè)百分點(diǎn)，比上半年增加2.15個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積1289.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.16%，增幅比8月增加3.32個(gè)百分點(diǎn)，比上半年增加12.54個(gè)百分點(diǎn)。1-9月，商品房新開(kāi)工面積427.29萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)67.47%，增幅比8月增加9.94個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落21.22個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積374.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.23%，比8月增加27.19個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落38.59個(gè)百分點(diǎn)。1-9月，商品房竣工面積為237.77萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)48.63%，增幅比8月增加9.93個(gè)百分點(diǎn)，比上半年縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積214.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)101.04%，增幅比8月增加10.3個(gè)百分點(diǎn)，比上半年增加20.67個(gè)百分點(diǎn)?！脖?〕竣工面積總量超出去年同期77.8萬(wàn)平方米，住宅竣工面積總量超出去年同期107.76萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)69.9%，占全部竣工面積比重85.5%，同比提高5.5個(gè)百分點(diǎn)。表32021年、2007年1-9月商品房施工、新開(kāi)工、竣工情況時(shí)間單位項(xiàng)目總量住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他2007年1-9月萬(wàn)平方米施工面積1112.56825.9562.7417053.87其中:新開(kāi)工面積255.15225.138.3412.788.89竣工面積159.97106.6521.9724.257.092021年1-9月萬(wàn)平方米施工面積1552.241289.8165.14132.0165.28其中:新開(kāi)工面積427.29374.2318.2618.7216.08竣工面積237.77214.415.5314.533.3同比增長(zhǎng)%施工面積39.5256.163.83-22.3521.18其中:新開(kāi)工面積67.4766.23118.9446.4880.88竣工面積48.63101.04-74.83-40.08-53.46

〔四〕房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)增長(zhǎng)。1-9月，商品房實(shí)際登記銷售面積為80.75萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)33.82%。其中，期房銷售面積為24.24萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷售56.51萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)34.89%和18.46%。住宅實(shí)際登記銷售面積增幅繼續(xù)擴(kuò)大。1-9月，住宅銷售面積67.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.1%，增幅比上半年減少13.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，期房銷售21.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.47%，現(xiàn)房銷售46.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.86%。從套數(shù)看，1-9月，住宅登記銷售6341套，同比增長(zhǎng)25.34%，增加1282套?！矆D4〕圖42007、2021年1-9月住宅登記銷售套數(shù)單位：套

〔五〕房屋銷售價(jià)格情況1-9月，商品房平均售價(jià)3901元/平方米，同比增長(zhǎng)2.77%；商品住宅的平均售價(jià)2992元/平方米，同比增長(zhǎng)3.36%；環(huán)比增長(zhǎng)分別增長(zhǎng)了0.1%?！矆D5〕圖52007年、2021年商品房銷售價(jià)格情況單位：元/平方米四、呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)〔一〕房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)仍然增長(zhǎng)，但增速明顯放緩首先，投資仍然增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)在調(diào)整。由于住房剛性需求的存在，使今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量仍然增長(zhǎng)。與去年相比總體增漲速度呈下行態(tài)勢(shì)，增幅明顯回落。9月比5、6、7月分別下降25.78、42.28、47.54個(gè)百分點(diǎn)。但是值得注意的是8月份開(kāi)始投資上升。從投資構(gòu)成看，建安工程增長(zhǎng)主要是建筑材料價(jià)格增長(zhǎng)、受銀根緊縮政策及市場(chǎng)銷售低迷影響。從投資結(jié)構(gòu)仍以商品住宅為主，占到了82%。其中經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下分別占住宅投資的32.2%和20.91%，別墅、高檔公寓占住宅投資占5.34%，比去年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房下降幅度較大。主要原因：一是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下，加大住房結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，使普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅較大，別墅、高檔公寓呈下降趨勢(shì)；二是由于2007年內(nèi)蒙古60年大慶，大多商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投在去年，今年下降幅度較大；三是近年私家汽車增長(zhǎng)較快，也促使開(kāi)發(fā)商加快了車庫(kù)、車位等投資，使得其他投資增長(zhǎng)。其次，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度加大。呼和浩特在不斷調(diào)整商品房供給結(jié)構(gòu)的同時(shí)，加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的投資建設(shè)。1-9月經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)205%；施工、新開(kāi)工、竣工面積均大幅增長(zhǎng)。這是積極落實(shí)呼和浩特市政府為民辦實(shí)事的工程之一。總體看呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在宏觀調(diào)控政策作用和全國(guó)大環(huán)境背景下開(kāi)始趨于謹(jǐn)慎，并將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。再次，施工面積、新開(kāi)工面積及竣工面積增長(zhǎng)幅度均較大。施工面積不斷增長(zhǎng)，特別是新開(kāi)工面積增長(zhǎng)幅度較大，高于施工和竣工面積，但比上半年回落幅度也較大?！捕惩恋刭?gòu)置及開(kāi)發(fā)矛盾顯現(xiàn)今年以來(lái)，購(gòu)置土地面積呈下降趨勢(shì)；土地購(gòu)置費(fèi)用也在下降，但這不是價(jià)格因素，主要是量的減少；待開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)。土地開(kāi)發(fā)面積下降與待開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)并存的現(xiàn)象，說(shuō)明在宏觀調(diào)控政策壓力下，“銀根〞緊縮影響了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)心理預(yù)期，對(duì)土地交易比擬謹(jǐn)慎，導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)投入減弱。有些企業(yè)在取得土地后，對(duì)市場(chǎng)銷售預(yù)期結(jié)果不看好，不敢開(kāi)工或?qū)ふ液献骰锇椋越档惋L(fēng)險(xiǎn)。〔三〕房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)今年全國(guó)市場(chǎng)低迷對(duì)呼和浩特雖然帶來(lái)一定的影響，但是住宅登記銷售在4月增長(zhǎng)以來(lái)持續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，無(wú)論銷售面積還是銷售套數(shù)增長(zhǎng)幅度均較大。房?jī)r(jià)繼續(xù)在高位運(yùn)行，保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房屋銷售價(jià)格同比小幅增長(zhǎng)，環(huán)比價(jià)格漲幅繼續(xù)回落。1-9月平均增長(zhǎng)僅0.1個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)70個(gè)大中城市中價(jià)格增長(zhǎng)幅度排在67位。房?jī)r(jià)雖然在絕對(duì)數(shù)上增長(zhǎng)，但難以與材料、人工在價(jià)格中的增幅相比。在全國(guó)大中城市房地產(chǎn)銷售下降的同時(shí)，呼和浩特仍然保持小幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中主要是去年秋天第二套房貸政策導(dǎo)致全國(guó)樓市的連鎖性降溫，眾多大中城市陷入低迷狀態(tài)，市場(chǎng)普遍產(chǎn)生下跌預(yù)期。大變局下的呼和