房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第四章

第四章房地產(chǎn)價(jià)格

第一頁，共四十九頁。第一節(jié)土地價(jià)格

第二頁，共四十九頁。一、土地價(jià)格的內(nèi)涵

從賣方來講，土地價(jià)格是所出租或者出售土地的地租資本化的收入；從買方來講，土地價(jià)格是資本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期間（一定年限土地使用權(quán)交易時(shí)）或無限年期間（土地所有權(quán)交易時(shí)）地租的折現(xiàn)值。如以V為土地價(jià)格，ai為第i年的地租，r為折現(xiàn)率（假定折現(xiàn)率不變），則土地價(jià)格用公式表示為：

V=∑ai/(1+r)i第三頁，共四十九頁。

二、土地價(jià)格的形成第四頁，共四十九頁。

d′土地?cái)?shù)量mOpp′ds價(jià)格圖4—1土地供給條件下地價(jià)的決定土地和其他商品一樣，其價(jià)格是由供求相互作用形成的。如下圖所示。第五頁，共四十九頁。

p1p3土地?cái)?shù)量mOp2ps1sssmd1d價(jià)格圖4—2土地供給隨時(shí)間變化條件下地價(jià)的決定第六頁，共四十九頁。

三、土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)

第七頁，共四十九頁。理論上的土地價(jià)格：從理論上講，土地價(jià)格由土地物質(zhì)價(jià)格和土地資本價(jià)格構(gòu)成。土地物質(zhì)價(jià)格的理論構(gòu)成公式是：

Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s

上式中，Jdw為土地物質(zhì)價(jià)格；Jdj為絕對地價(jià)；r為相鄰級別土地級差地價(jià)的差別幅度；n為土地的級別（最差土地為0）；u為土地不同用途的價(jià)格差別系數(shù)；d/s為土地供求平衡度系數(shù).Jdw(1+r)n為不考慮土地用途和供求狀況時(shí)的基礎(chǔ)級差地價(jià)。

第八頁，共四十九頁。土地本身的土地資本價(jià)格理論構(gòu)成公式為：

Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf

上式中，Jdz為土地本身的土地資本價(jià)格；Jj為過去歷次投資所形成的土地資本價(jià)格的累計(jì)（全新重置成本）；Kx為土地資本的無形（功能性、經(jīng)濟(jì)性）損耗系數(shù)；Km為有形損耗系數(shù)；Jx為最近一次或數(shù)次形成的尚未發(fā)生損耗的土地資本價(jià)格；Jf為當(dāng)前已經(jīng)報(bào)廢的土地資本（假定殘值為0）的拆除費(fèi)用。

第九頁，共四十九頁。土地價(jià)格與土地交易額：土地價(jià)格是土地原始價(jià)值、公共投資與環(huán)境改良價(jià)值、私人投資改良價(jià)值、未來價(jià)值四項(xiàng)因素在地理空間的結(jié)合，而表現(xiàn)出來的土地貨幣交易額。土地價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格由純農(nóng)地價(jià)格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價(jià)格的預(yù)期增值（也可能是減值，即可能為負(fù)數(shù)）、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性（區(qū)位）價(jià)值構(gòu)成。

第十頁，共四十九頁。

農(nóng)地地租不確定性風(fēng)險(xiǎn)年補(bǔ)償費(fèi)土地資本租金區(qū)位地租距CBD的距離地租CBDd′圖4—3城市土地租金第十一頁，共四十九頁。

純農(nóng)地價(jià)格不確定性風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)轉(zhuǎn)換成本區(qū)位價(jià)格距CBD的距離地價(jià)CBDd′圖4—4城市土地及農(nóng)地價(jià)格比較預(yù)期增值農(nóng)地開發(fā)權(quán)價(jià)格純農(nóng)地價(jià)格第十二頁，共四十九頁。

四、土地價(jià)格的種類第十三頁，共四十九頁。市場價(jià)格和市場價(jià)值土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)課稅價(jià)格、征收價(jià)格、抵押價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)評估價(jià)格

按不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分出多種土地價(jià)格：第十四頁，共四十九頁。五、不同類型地價(jià)之間的關(guān)系

第十五頁，共四十九頁。

13579ab1b2c土地價(jià)格投資者圖4—5土地價(jià)值在市場中的實(shí)現(xiàn)過程第十六頁，共四十九頁。

六、土地價(jià)格的變動第十七頁，共四十九頁。土地價(jià)格變動的機(jī)理：土地價(jià)格是地租的資本化，因而地租量和利息率是決定地價(jià)變動的最直觀因素；從土地價(jià)格由資本價(jià)格和物質(zhì)價(jià)格構(gòu)成來看，還可以因?yàn)檫@兩個(gè)構(gòu)成部分的變動而變動。

第十八頁，共四十九頁。從各個(gè)國家和地區(qū)的地價(jià)變動歷史來看，地價(jià)是呈波浪式增長的，這主要是由于以下幾方面的原因：地價(jià)受經(jīng)濟(jì)周期的影響而波動，且波動幅度超過經(jīng)濟(jì)周期；土地市場的供求變化，往往出現(xiàn)循環(huán)變動；影響土地價(jià)格的有多種因素，這些因素的變化是參差錯(cuò)落、互有消長的，且在時(shí)空上表現(xiàn)各異，地價(jià)的變化必然是隨時(shí)間起伏跌宕、空間上千差萬別。土地價(jià)格變動趨勢及其形態(tài)第十九頁，共四十九頁。

農(nóng)地土地價(jià)值農(nóng)地價(jià)值市地發(fā)展時(shí)序或容許的土地資本積累量圖4—6城市土地價(jià)值的變動過程Oabfcded′c′第二十頁，共四十九頁。七、土地價(jià)格與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系第二十一頁，共四十九頁。地價(jià)與經(jīng)濟(jì)周期地價(jià)上漲可能對國民經(jīng)濟(jì)造成的不良影響住宅問題難以解決公共事業(yè)難以開展地價(jià)上漲引發(fā)土地投機(jī)，投機(jī)者將土地閑置不用，可能會造成城市邊緣地帶的無序開發(fā)，既影響城市健康發(fā)展，又造成公共設(shè)施的浪費(fèi)土地投機(jī)盛行，造成不勞而獲及社會財(cái)富分配的不公平，土地投機(jī)又引發(fā)地價(jià)上漲，形成惡性循環(huán)地價(jià)投機(jī)和泡沫經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)的不良影響

第二十二頁，共四十九頁。第二節(jié)建筑物價(jià)格第二十三頁，共四十九頁。一、建筑物價(jià)格的構(gòu)成第二十四頁，共四十九頁。建筑工程費(fèi)用設(shè)備及安裝工程費(fèi)用其他費(fèi)用如建筑物是一個(gè)已經(jīng)使用若干年的建筑物，那么該建筑物的價(jià)格，就是用該建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格減去價(jià)值損耗（價(jià)值損耗一般以折舊表示）。

建筑物為新建成的狀態(tài)時(shí)，其價(jià)格主要由以下幾部分組成：第二十五頁，共四十九頁。

二、建筑物價(jià)格的變動第二十六頁，共四十九頁。

建筑物價(jià)格的變動，一般是以單位建筑面積個(gè)別價(jià)格的平均水平來衡量的。建筑物價(jià)格的變動，是由于影響建筑物價(jià)格的多種因素的變化造成的，這些因素有構(gòu)造、裝修、設(shè)備、規(guī)模、用途、地區(qū)、物價(jià)水平等等。

第二十七頁，共四十九頁。

三、建筑物折舊第二十八頁，共四十九頁。由于長期使用而產(chǎn)生的建筑物實(shí)體店老化和損壞，可以稱為建筑物實(shí)體損壞；由于市場變化、生活習(xí)慣的改變，原建材、原房屋布局和結(jié)構(gòu)等不適應(yīng)人們的新需求而產(chǎn)生的功能性貶值；由于不動產(chǎn)所處周圍環(huán)境的改變而導(dǎo)致的效用降低、市場行情走低等而產(chǎn)生的外部性貶值。

建筑物折舊可能來源于三種情況：第二十九頁，共四十九頁。市場提取法年齡—壽命法分解法折舊估算方法圖4—7折舊的估算方法

折舊估算方法折舊估算方法折舊估算方法折舊估算方法第三十頁，共四十九頁。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格第三十一頁，共四十九頁。

一、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第三十二頁，共四十九頁。

征地安置費(fèi)耕地占用稅小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)單位管理費(fèi)開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤土地使用權(quán)價(jià)格拆遷安置費(fèi)小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)單位管理費(fèi)開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建筑材料、設(shè)備費(fèi)建筑施工費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位向政府部門繳納的有關(guān)稅費(fèi)建設(shè)單位建筑資本投資利息、利潤建筑物出售前的保管、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用推銷費(fèi)建筑物銷售有關(guān)稅費(fèi)銷售經(jīng)營利潤“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià)舊城區(qū)改造地價(jià)建筑物生產(chǎn)成本建筑物銷售成本土地價(jià)格建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格第三十三頁，共四十九頁。二、房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)租金之間的關(guān)系

第三十四頁，共四十九頁。房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)租金之間的關(guān)系可以表示為：

RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR其中：RN為房地產(chǎn)純租金；LR為地租；Rt第t年的租金；I為市場利率（投資回報(bào)率）；N為經(jīng)濟(jì)使用壽命；V0為建筑物的全新重置價(jià)格；t為建筑物正在使用的年序數(shù)。第三十五頁，共四十九頁。三、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

第三十六頁，共四十九頁。

商品房價(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)廉租金、準(zhǔn)成本（福利）租金、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場（理論）租金第三十七頁，共四十九頁。第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素第三十八頁，共四十九頁。

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素第三十九頁，共四十九頁。

社會因素人口狀況城市化房地產(chǎn)投機(jī)社會穩(wěn)定狀況圖4—8影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會因素從影響因素的性質(zhì)看，一般可分為社會因素、經(jīng)濟(jì)因素和政治因素第四十頁，共四十九頁。

圖4—9影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素稅負(fù)國民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢財(cái)政收支及金融環(huán)境經(jīng)濟(jì)因素第四十一頁，共四十九頁。政治因素房地產(chǎn)價(jià)格政策行政級別及隸屬變更土地制度及政策土地出讓方式、出讓期限

圖4—10影響房地產(chǎn)價(jià)格的政治因素第四十二頁，共四十九頁。

其他因素心理因素國際因素特殊因素第四十三頁，共四十九頁。二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素

第四十四頁，共四十九頁。

區(qū)域因素是指影響一個(gè)城市內(nèi)部不同功能分區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。這些因素一方面取決于城市不同分區(qū)的地理因素，另一方面取決于實(shí)現(xiàn)分區(qū)功能對地理環(huán)境要素的要求。（一）城市不同功能分區(qū)因素（二）城市不同功能區(qū)的環(huán)境因素商業(yè)區(qū)住宅區(qū)工業(yè)區(qū)第四十五頁，共四十九頁。三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素

第四十六頁，共四十九頁。

位置a面積b地形地勢c地質(zhì)d水文e形狀f氣候g臨街狀況h土地利用限制情況i建筑物與土地的組合是否得當(dāng)k土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況j（一）影響土地價(jià)格的個(gè)別因素第四十七頁，共四十九頁。

建筑構(gòu)造房屋裝修房屋設(shè)備及附屬設(shè)施地段、層次、朝向房屋的損耗和完好程度規(guī)模及高度用途（二）影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素第四十八頁，共四十九頁。內(nèi)容總結(jié)第四章房地產(chǎn)價(jià)格。圖4—2土地供給隨時(shí)間變化條件下地價(jià)的決定。Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s。Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf。圖4—3城市土地租金。圖4—4城