南京酒店式公寓案例

南京酒店式公寓案例研究南京潤創(chuàng)置業(yè)投資顧問有限公司2013/12/18酒店式公寓解讀1酒店式公寓客戶特征2南京酒店式公寓市場情況3南京酒店式公寓典型案例41酒店式公寓解讀1、酒店式公寓的概念酒店式公寓解讀Part1

酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)。由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”。起源意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。概念嚴(yán)格的說目前市場上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業(yè)服務(wù)的精裝小戶型住宅，其實(shí)質(zhì)與“酒店式公寓”存在著本質(zhì)的區(qū)別。2、酒店式公寓的特點(diǎn)酒店式公寓解讀Part1酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；集中解決就餐、健身、會客、休閑等功能，大多配有會所；聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓；

對資金的需求上，因其為小面積戶型，單價高、總價低；生活配套設(shè)施齊全3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店、公寓的區(qū)別酒店式公寓解讀Part1與傳統(tǒng)酒店比較：

最本質(zhì)的區(qū)別在于酒店式公寓可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營；酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。與普通公寓比較：統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一對外經(jīng)營；服務(wù)周到；租金獲利比一般公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。4、酒店式公寓必須具備的條件酒店式公寓解讀Part1硬性指標(biāo)商業(yè)CBD需求——成熟商圈對酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)。交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客戶考慮酒店式公寓的重要因素。生活配套需求——日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源。軟裝配套裝修標(biāo)準(zhǔn)——要求按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；物業(yè)管理——要求按照酒店物業(yè)進(jìn)行管理；經(jīng)營服務(wù)——要求按照酒店模式進(jìn)行經(jīng)營；企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵。2酒店式公寓客戶特征1、酒店式公寓客戶類型酒店式公寓客戶特征Part2核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶核心客戶寫字樓的商務(wù)人士，海內(nèi)外常駐機(jī)構(gòu)的管理人員和技術(shù)人員；長期出國的生意人（即外籍工作者）重要客戶區(qū)域范圍內(nèi)的中高級管理階層、高級白領(lǐng)；投資客游離客戶經(jīng)常出入該城市的商務(wù)人士，正在度長假的家庭偶得客戶國內(nèi)外投資客，追求時尚的普通階層2、酒店式公寓客戶購買目的分析酒店式公寓客戶特征Part2自主性客戶關(guān)注點(diǎn)景觀資源舒適感身份感投資客戶關(guān)注點(diǎn)升值潛力（回報率）開發(fā)商的品牌（品牌風(fēng)險）未來市場的客戶量（市場風(fēng)險）3南京酒店式公寓市場情況1、南京酒店式公寓分布南京酒店式公寓市場情況Part3南京的酒店式公寓集中分布在南京兩大核心商圈：新街口—長江路—鼓樓商圈夫子廟—雨花臺商圈除此，河西、紅山等近年新崛起的商圈也有部分酒店式公寓分布。南京酒店式公寓分布在目前土地價值最高，高端商務(wù)人群最集中的區(qū)域，再次證明了酒店式公寓對地段和客戶的天生偏好。2、南京酒店式公寓市場供應(yīng)與體量分析南京酒店式公寓市場情況Part3從供應(yīng)體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤項(xiàng)目，在售項(xiàng)目中41%以上的建面都在10萬平米以下，部分稍大體量的項(xiàng)目中也都包括了一定的商業(yè)和寫字樓面積。目前南京市場總體可售面積不到50萬㎡，后期即將上市供應(yīng)量越有40萬㎡左右，后期酒店式公寓市場的競爭將不斷加劇。3、南京酒店式公寓容積率分析南京酒店式公寓市場情況Part3容積率在4以上的項(xiàng)目有6個，占南京酒店式公寓的35%,容積率2以上的項(xiàng)目11個，占總體的64%，這和酒店式公寓的地段位置規(guī)劃有直接的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)回報，對舒適性的要求不是特別高。4、南京酒店式公寓建筑形式分析南京酒店式公寓市場情況Part3南京酒店式公寓建筑以高層和小高層為主，也有部分多層、超高層，且外立面多為具有公建特征的玻璃幕墻，成為有特色的區(qū)域地標(biāo)性建筑是所有酒店式公寓項(xiàng)目的夢想。5、南京酒店式公寓裝修情況分析南京酒店式公寓市場情況Part3南京酒店式公寓精裝和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓的性質(zhì)和特征決定了精裝修應(yīng)該是項(xiàng)目定位的必要條件之一，對提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和銷售利潤有很重要的作用。所以南京目前的酒店式公寓在裝修方面還不夠規(guī)范。6、南京酒店式公寓物業(yè)管理形式分析南京酒店式公寓市場情況Part3南京酒店式公寓物業(yè)費(fèi)目前最高的7元，最低的1.8，絕大數(shù)在2.5元以上。物業(yè)服務(wù)水平是酒店式公寓的重要指標(biāo)，目前南京宣稱“酒店式”的公寓，物業(yè)管理水平良莠不齊，真正達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)的不多。7、南京酒店式公寓產(chǎn)權(quán)年限分析南京酒店式公寓市場情況Part3目前在售酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限，絕大多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為40年，其次是65年，70年的項(xiàng)目只有兩個。酒店式公寓的客戶對產(chǎn)權(quán)年限區(qū)別并不是非常的敏感，這部分客群最關(guān)心的還是位置和項(xiàng)目的品質(zhì)以及未來升值的空間。8、南京酒店式公寓銷售均價分析南京酒店式公寓市場情況Part3從在售酒店式公寓的均價來看，目前普遍的價格水平在12000元/平米至18000元/平米之間，但此類項(xiàng)目受地段影響非常明顯，新街口蘇寧生活廣場、中城國際廣場因?yàn)轱@著的區(qū)位優(yōu)勢均價已經(jīng)分別站在了39000元/平米和32000元/平米的高位。9、南京酒店式公寓價格增長情況分析南京酒店式公寓市場情況Part3占據(jù)好的地段的酒店式公寓價格基本持續(xù)上揚(yáng)，最高溢價達(dá)到50%，但是個別區(qū)位不好，地段較為便宜的項(xiàng)目出于低溢價甚至是零溢價水平。由此可見酒店式公寓是否有良好的溢價能力，除了受市場總體供求和政策影響外，良好的地段起著至關(guān)重要的作用。10、南京裕酒店式基公寓銷售情況分析南京酒約店式公萄寓市場暮情況Part季3總體來說獎南京酒店叫式公寓的銷售情況摩并不是特罰別理想，金域厘中央廣松場因其馳較低的仆單價和志總價，禮以及良演好的區(qū)忘位地段川，目前適已經(jīng)售搏罄，另捆外愛琴梅公寓今胖年1月份開杜拍，已毫趨于售瓜罄，而稱與此同惜時地段行、區(qū)位碰較好的光新街口祝蘇寧生灑活廣場戲因期過箏高的單圣價和總友價，銷煎售情況脹不太理培想。11、南京酒因店式公寓主力戶型分析南京酒但店式公敏寓市場軌情況Part淺3南京目刺前的酒墊店式公曲寓主力戶型玩在40—6拋0平米之間，主流戶斃型是一室麻一廳。不少的酒貧店式公寓怕都采用了拒幾梯幾十陰戶的集中刪式電梯設(shè)授置，電梯雁的運(yùn)載負(fù)旨荷極高。委大回廊式寺高密度的盒平面布局凝，不僅造挽成使用率倘低于普通林住宅，同滴時也使物炕業(yè)的識別羨性、私密刻性較差，斧這也對高街端客戶的許選擇有直痛接影響。12、南京銷酒店式孕公寓主力總價分析南京酒店垃式公寓市瘋場情況Par宋t3406080100120金域中央廣場蘇寧名都匯曉莊國際廣場精銳SOHO首創(chuàng)天邁國際紫荊國際公寓金牛湖度假中心愛秦公寓藍(lán)岸live新街口蘇寧中商萬豪140160中城國際廣場凱潤廣場20目前南京欄市酒店式番公寓的主吉力總價區(qū)臺間在60——菊100萬之間，是鋸百萬元以簽下投資者晴的樂園，靜不同樓盤坦在這個區(qū)柔間的集中種度很高,這也從價往格層面說癢明酒店式克公寓產(chǎn)品豎的競爭優(yōu)金勢十分值明顯。13、南京酒酬店式公寓配套商業(yè)苦分析分析南京酒店夏式公寓市鄉(xiāng)豐場情況Part縣3目前在概售酒店歇式公寓挺幾乎都蓋是綜合體項(xiàng)忽目，除了鳴公寓之百外還有堅(jiān)大量的元集中商勺業(yè)，最慕少也會汽有一定戚體量的均底商，爬這對未掏來項(xiàng)目慢整體投靈資環(huán)境嶺的提升麻有很大鵝作用，金但一般拒來說在銷售鴨公寓時兇商業(yè)的就業(yè)態(tài)和英經(jīng)營方旦式都還寒沒有確運(yùn)定，很抱難對客嗽戶的選科擇產(chǎn)生尿決定性要影響?？偨Y(jié)目前南東京酒店被式公寓抽進(jìn)入相率對穩(wěn)定斜的發(fā)展呈階段，影投資客撥開始對墓項(xiàng)目的品質(zhì)、區(qū)牽位、經(jīng)營娃方式、回役報率進(jìn)行綜至合的分血析。一般來素說，受鑒房地產(chǎn)騙大勢的鑰影響，市單價的戚不斷攀萄升使大弟多數(shù)項(xiàng)慎目中的娛小面積戲低總價緞銷量快靈，基本久去化都烤在80%以上，而忠剩余的多宵是相對面廊積較大的轎戶型，總擇體來說區(qū)位地錯段好、慶小戶型智、總價飯低的酒銳店式公蚊寓去化某速度更爐快。隨著青奧炎會的臨近陳，南京對等城市基礎(chǔ)槐設(shè)施巨大炊投入的效也果也逐漸沈顯現(xiàn)，商剖務(wù)環(huán)境的終不斷完善期使酒店式賺公寓產(chǎn)品耕迎來了難鄉(xiāng)豐得的新發(fā)躍展期。但螺如何保證個打造項(xiàng)目梁優(yōu)良的品醒質(zhì)被高端歲人群接受繩，必須要求在物業(yè)管滾理和整為體環(huán)境牙配套環(huán)栽節(jié)多下功夫團(tuán)。4南京酒店式公寓典型案例項(xiàng)目基戀本情況地理位置棚：淮海路68號（淮海漢路與洪武做北路交叉喘口）開發(fā)商貓：蘇寧置業(yè)肥集團(tuán)有限弟公司物業(yè)顧墻問：高力國午際物業(yè)總占地面熟積：9243兆㎡總建筑什面積：130坡533腐㎡容積率：7.46綠化率堆：30.0弦1%總套數(shù)：公寓365戶soho勉62套。物業(yè)類型脅：住宅、喘寫字樓賤、公寓新街口蘇筒寧生活廣售場項(xiàng)目定位端為蘇寧全球賊第一生活咱廣場，是涵嚷蓋精裝批酒店式糠公寓-蘇寧雅撿悅、甲擴(kuò)級寫字僚樓、蘇揭寧EXP堤O超級店、淺四星級法曲國諾富特出酒店、精渴致餐飲、材娛樂休閑廟六大高端甲業(yè)態(tài)為一村體的城市頭綜合體。新街口心蘇寧生捎活廣場項(xiàng)目配套刪情況餐飲：濃新街口懸商圈金融：克招商銀峰行、工鴿商銀行賀、建設(shè)假銀行等兄等超市：沃并爾瑪學(xué)校：游肉府西街小笨學(xué)（學(xué)區(qū)調(diào)）、三中趁（學(xué)區(qū)）休閑：沃列爾瑪、新皮街口國際干影城賣場：萊張迪、大洋吼、新百、桑中央等大符型購物中魔心項(xiàng)目地扶處新街妙口淮海蛇路68號，毗鄰奏沃爾瑪、符新街口國先際影城、諸多家銀行炸等生活配概套，同時嘆毗鄰大洋裂百貨、中延央商場、悄新百等成淘熟商業(yè)，享有新徐街口所耗有核心景資源。新街口蘇庫寧生活廣翅場項(xiàng)目戶型慰特色——一房戶型戶型：A面積：47㎡房型：一房朝向：東南該戶型抖在樓盤雕房間數(shù)森：66套該戶型嘩房間總郵價范圍籌：160予-48磨2萬戶型優(yōu)擾勢：1.房型分余割較合吸理，布摔局緊湊泄，功能驗(yàn)劃分明牲確2.內(nèi)部動溪線布局珍合理3.可觀內(nèi)部余中央景觀晝，視線好4.儲物間設(shè)反計，增加耀空間實(shí)用絹性戶型：B面積：93㎡房型：一房朝向：東南該戶型存在樓盤敲房間數(shù)解：33套該戶型房湯間總價范牙圍：160-悲482萬戶型優(yōu)勢粉：1.動線清遭晰，功克能劃分稿明確2.房型分割鍵較合理，儉布局緊湊僅，功能劃英分明確3.內(nèi)部動線伙布局合理4.面寬、浪進(jìn)深比關(guān)例關(guān)系匯好新街口蘇袋寧生活廣算場項(xiàng)目戶維型特色——一房戶改型戶型：C面積：56㎡房型：一房朝向：東南該戶型在茅樓盤房間尖數(shù)：55套該戶型房史間總價范仔圍：160-循482萬戶型優(yōu)勢徐：1.動線清晰拍，功能劃績分明確2.客廳開跳間較大驕，活動撿空間充亭足3.餐廚聯(lián)提接，可由打造敞擴(kuò)開式廚閱房，節(jié)鞭省空間屑，簡潔燭時尚4.內(nèi)部動線分布局合理5.面寬、抱進(jìn)深比遵例關(guān)系施好戶型：D面積：68㎡房型：一房朝向：東南該戶型在繭樓盤房間凡數(shù)：33套該戶型驗(yàn)房間總箱價范圍培：160-抬482萬戶型優(yōu)肯勢：1.動線清討晰，功勉能劃分估明確2.房型分守割較合飛理，布役局緊湊燥，功能蹈劃分明起確3.內(nèi)部動拳線布局陸合理4.面寬、廚進(jìn)深比銷例關(guān)系副好新街口南蘇寧生犬活廣場項(xiàng)目戶悼型特色——二房戶型戶型：L面積：132睜㎡房型：二房房朝向：東南該戶型在西樓盤房間尖數(shù)：14套該戶型讀房間總夾價范圍獎：160夸-48吼2萬戶型優(yōu)帳勢：1.動線清最晰，功詞能劃分貴明確2.廚房與臥比室相隔較漏遠(yuǎn)，減少擱油煙影響3.中間套練，有效脂降低街盒道干擾4.客廳開曉間較大忙，活動巡壽空間充經(jīng)足戶型：M面積：139榆㎡房型：貨二房朝向：東南該戶型在壓樓盤房間奴數(shù)：28套該戶型房秀間總價范工圍：160軍-48伴2萬戶型優(yōu)嗓勢：1.動線清晰伯，功能劃揚(yáng)分明確2.房型分等割較合返理，布蜂局緊湊蒸，功能鮮劃分明糠確3.客廳開脹間較大竊，活動掃空間充宅足4.面寬、奧進(jìn)深比匯例關(guān)系至好1、項(xiàng)目緊求靠南京商盤業(yè)中心——新街口，致區(qū)位地段麥?zhǔn)趾茫跇I(yè)態(tài)齊全禾，是典型販的商業(yè)綜計合體項(xiàng)目倦。2、戶型載設(shè)計良表好，但密是存在儀兩個缺匙陷：一狠是南北拾不通透吊，二是點(diǎn)廚房的突位置比圓較尷尬議，利用寺度不高雀。總結(jié)項(xiàng)目基本毀情況地理位駛置：地鐵二免號線油囑坊橋天黑邁廣場堆站開發(fā)商郵：南京天邁魔房地產(chǎn)開洞發(fā)有限公掠司物業(yè)顧問需：地鐵物期業(yè)總占地面塊積：100漢00鵲㎡總建筑渠面積：150濤000毒㎡容積率殼：2.5綠化率柏：—