河南舊城改造項(xiàng)目營銷策略報(bào)告圖文豐富

謹(jǐn)呈虞城XX置業(yè)【響河舊城改造項(xiàng)目】逆勢(shì)營銷之道

萬劍歸宗XX地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2012年2月7日把“不可能”變?yōu)椤赡堋?，是一種

標(biāo)準(zhǔn)的制定。

——羅斯福

解碼【X灣】三位一體定位法市場---競爭對(duì)手---產(chǎn)品【市場態(tài)勢(shì)縱覽】審勢(shì)國家調(diào)控政策虞城城市發(fā)展眾多競爭對(duì)手【市場態(tài)勢(shì)】有三個(gè)方面將對(duì)產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生巨大影響一看宏觀政策2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)：保持穩(wěn)健貨幣政策與積極財(cái)政政策樓市調(diào)控不動(dòng)搖國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整。4月13日：

要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，7月12日：

必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。10月29日：

堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整。8大城市商品住宅庫存總量超4000萬平方米截至9月底，北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門、南京、濟(jì)南等8個(gè)城市新建商品住宅庫存總量達(dá)4045萬平方米，同比增長30.77%。在庫存繼續(xù)增長的同時(shí)，銷售卻持續(xù)下降。四季度新建商品住宅存銷比將繼續(xù)增加。房企年度千億戰(zhàn)提前見分曉價(jià)格下降或一觸即發(fā)去年XX銷售額突破千億元，多家開發(fā)商今年初揚(yáng)言也要進(jìn)入千億俱樂部。然而，從最新公布的前三季度銷售數(shù)據(jù)來看，連續(xù)出臺(tái)的限購政策恐讓不少房企的愿望落空。上市房企公布的9月銷售業(yè)績顯示，XX、中海、碧桂園、富力、保利等大型房企銷售業(yè)績集體出現(xiàn)同比下滑，其中XX、富力、保利更是連續(xù)兩月下降。長三角樓市“退房潮”序幕開啟長三角地區(qū)傳出已經(jīng)爆發(fā)業(yè)主退房項(xiàng)目消息的城市，除上海、太從外，還有協(xié)京、杭州等多個(gè)城市。杭州透明售房網(wǎng)顯示，僅10月8日至18日的10天，該市就有20起退房。10月22日，龍湖、綠地、中海等開發(fā)商在上海的多個(gè)售樓處，同一天成為諸多老業(yè)主“組團(tuán)維權(quán)”不成后的泄憤場所。14個(gè)城市上調(diào)首貸利率，部分最高調(diào)50%，進(jìn)一步加重購房者觀望情緒。10月13日，建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍，貸款人如果希望盡快放款，就需要主動(dòng)上浮利率到基準(zhǔn)利率的1.1倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，已經(jīng)有14個(gè)城市開始上調(diào)首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等城市。全國城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%~30%，部分城市甚至有上浮50%的銀行。“延續(xù)限購令”澆滅樓市“想象”住建部日前已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購政策將于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購政策進(jìn)行延續(xù)。土地、金融、限購令一系列的政策擠壓地產(chǎn)泡沫，讓房價(jià)回歸理性，回歸需求；居者有其屋限購令降價(jià)銀行利率在經(jīng)過了年初連續(xù)幾次的儲(chǔ)備金利率上調(diào)，到年底的第一次下調(diào)，銀行貸款利率近乎翻了一番，這相對(duì)于地縣城市月收入并不是很高的客戶群，產(chǎn)生了極大的壓力。對(duì)大市場影響：全國一二線城市房屋銷售情況環(huán)比和同比都大幅下降，房屋閑置率達(dá)到08年以后的新高，使得常年居高不下的房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)下浮。大盤的不穩(wěn)定也造成了三四線城市客戶的觀望態(tài)度。對(duì)市場的影響：原本有能力購買房子的客戶群，因?yàn)槔实纳险{(diào)，高額的月供壓力，全部選擇了觀望加劇了整個(gè)大盤的不景氣。目標(biāo)非常明確決心非常堅(jiān)決周期可能更長政策很不確定史上最嚴(yán)宏觀調(diào)控，對(duì)市場影響的廣度和深度不容忽視。新國八條限購政策已經(jīng)過了9個(gè)月的運(yùn)行，投資需求被遏制，一部分剛性需求被拒之門外，還有一部分剛需與開發(fā)企業(yè)之間暗自博弈，市場觀望氣氛濃厚，僵局跡象越來越明顯；樓市調(diào)控力度不放松，調(diào)控方向由“短期”向“長期”，由“堵”向“疏”轉(zhuǎn)變；國內(nèi)一些大城市的大腕開發(fā)商“識(shí)時(shí)務(wù)”地開始降價(jià)搶跑，強(qiáng)烈震動(dòng)市場，房價(jià)拐點(diǎn)或顯現(xiàn)；從市場反應(yīng)來看，提前“搶跑”的開發(fā)商獲得更大的市場機(jī)會(huì)。所以，從經(jīng)濟(jì)基本面的角度出發(fā)，我們對(duì)本案在2012年的表現(xiàn)有充分的理由表示樂觀。但樂觀的預(yù)期需要透徹的分析和扎實(shí)的執(zhí)行。XX觀點(diǎn)二看虞城發(fā)展☆虞城縣位于河南省東部，黃河故道南岸，豫、魯、蘇、皖四省交界處。西距商丘市20公里，總面積1558平方公里，總?cè)丝?08萬?！钣莩强h民營工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。其中利民鄉(xiāng)科迪集團(tuán)是國家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。商丘市木蘭棉紡織有限公司、虞城縣雙洋食品、稍崗鄉(xiāng)鋼卷尺廠等一批企業(yè)集團(tuán)迅速發(fā)展壯大，其中有8家企業(yè)成為創(chuàng)匯企業(yè)，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷20多個(gè)國家和地區(qū)。商丘虞城夏邑20公里2011年規(guī)劃完成虞城嵩山路、商丘長江路、虞城南環(huán)路、商丘華商大道的對(duì)接工作，推進(jìn)“商虞一體化”的發(fā)展進(jìn)程。“商虞一體化”一方面帶動(dòng)虞城經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。商虞一體化城市發(fā)展以居住、行政辦公、綜合服務(wù)為主的新城區(qū)。是城市發(fā)展的主要空間！◎重點(diǎn)－－創(chuàng)新虞城連接商丘；◎策略－－不同領(lǐng)域的錯(cuò)位對(duì)接。虞城向西發(fā)展虞城城市印象從商丘的未來看虞城未來發(fā)展的趨勢(shì)：《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)綱要》中11處提及商丘，明確商丘構(gòu)筑中原經(jīng)濟(jì)區(qū)東部戰(zhàn)略支撐的地位。商丘市委三屆十次全會(huì)，通過中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)綱要實(shí)施意見，提出商丘建設(shè)“一中心一樞紐三基地”的戰(zhàn)略定位(區(qū)域性中心城市，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合交通樞紐，國家重要糧食核心區(qū)生產(chǎn)基地、新興工業(yè)基地和全國商貿(mào)物流集散基地。

商丘在此基礎(chǔ)之上，必有新的發(fā)展，周邊縣市區(qū)中，得益最大的必將是離商丘最近的虞城。

商虞一體化必將是虞城城區(qū)發(fā)展，城市化進(jìn)程推進(jìn)中最大的力量，商丘華源鋼材倉儲(chǔ)物流園就是虞城未來發(fā)展的一個(gè)縮影。按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，隨著商虞一體化戰(zhàn)略布局的不斷實(shí)現(xiàn)，虞城的城市化進(jìn)程加快，項(xiàng)目契機(jī)市場很大！X灣項(xiàng)目順應(yīng)商虞一體化的城市發(fā)展要求，更是虞城縣重點(diǎn)舊城改造項(xiàng)目，依托響河現(xiàn)有水系資源優(yōu)勢(shì)，今后開發(fā)建設(shè)成一個(gè)生態(tài)的千畝大盤，未來將是連接新老城市的紐帶區(qū)域，迎來一個(gè)商機(jī)空前的市場發(fā)展。XX觀點(diǎn)三看地產(chǎn)競爭

虞城縣樓盤市調(diào)綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)樓盤名稱項(xiàng)目銷售進(jìn)展建筑形態(tài)占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）已推量（萬㎡）存量（萬㎡）2012年預(yù)推量（萬㎡）主推面積（㎡）交房日期1和諧·北大花園已開盤5層多層

12層小高層260170.216.87兩房：85/116㎡三房：111/112/128/137㎡2012年底2西湖春天熱銷8層多層18層小高層90121022兩房：90㎡三房：101/127/136/143㎡四房：165㎡2012年5月底3匯景江南熱銷5層多層8層電梯洋房220255105兩房：95㎡三房：111/126/134㎡2012年8月底4深港·維多利亞尾盤5層多層11層小高層5087.980.020兩房：92㎡三房：117/120/134㎡四房：132/147㎡現(xiàn)房銷售5中聯(lián)·四季花園未開盤7層多層12層小高層458.608.64兩房：95㎡三房：103-105/112-113/122-125/126-128/140-144㎡2012年底6翰林華府尾盤7層多層18層小高層1251514.70.30兩房：89/92三房：128/136/1432012年10月底7博泰太陽城尾盤8層多層18層小高層407.543.55兩房：92㎡三房：124/138/140㎡2011年底8響河商街已開盤5層多層459.709.73兩房：66/92㎡三房：132/149㎡主推商鋪：面積100-250㎡2012年底序號(hào)樓盤名稱項(xiàng)目銷售進(jìn)展建筑形態(tài)占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）已推量（萬㎡）存量（萬㎡）2012年預(yù)推量（萬㎡）主推面積（㎡）交房日期9珠江豪庭已開盤12/18層小高層759.54.25.35兩房：93㎡三房：125/136/137㎡四房：155㎡2012年10月底10濱河公寓尾盤5層多層805.75.50.20兩房：89/93/102㎡三房：25/136/137/143㎡四房：155/167㎡2012年6月底11盛世觀瀾未開盤18/24層高層679.929.95兩房：98㎡三房：128/129/138㎡2013年上半年12綠城世家已清盤7層多層305.95.900已清盤現(xiàn)房13木蘭印象認(rèn)籌中12層小高層286243兩房：87㎡三房：116/117/119/127/135㎡2012年年底14楓橋·運(yùn)河人家熱銷12層小高層609727兩房：85-100㎡三房：128/135/142㎡2012年10月底15國奧世家尾盤14層小高層151.31.30.20住宅已清盤2012年年底合計(jì)

116514373.71.3245

1、虞城新區(qū)往西發(fā)展，新城區(qū)樓盤主要

集中在新城區(qū)木蘭大道、嵩山路、新建

路兩側(cè)。

2、虞城新城區(qū)樓盤均價(jià)在2400元\平米以上；最低房價(jià)在城南，銷售均價(jià)2100元/平米；商鋪價(jià)位根據(jù)位置的不同，從4000-6000元/平米不等；社區(qū)規(guī)模較大，幾乎全是上百畝的樓盤；產(chǎn)品類型比較高端，幾乎每個(gè)社區(qū)都是電梯房，以5層多層、8層電梯洋房為主，輔以12層小高層、18層、24高層建筑；樓

盤的開發(fā)周期一般在2-3年之間，像濱河花園，三期全部開發(fā)周期在6-7年之間。

3、目前戶型以三房為主；因房價(jià)上漲，考慮到客戶的購買力問題，新開發(fā)的樓盤（如和諧·北大花園、中聯(lián)·四季花園等），三房戶型由120-140㎡之

間的大三房，演變?yōu)橐?03-116㎡之間的經(jīng)濟(jì)實(shí)用的小三房為主；

4、新城區(qū)的樓盤配套設(shè)施相對(duì)完善：社區(qū)預(yù)留有雙氣接口、地溫中央空調(diào)、大

型地下停車場；西湖春天在廚房配套廚房垃圾處理器和家用凈化、軟化水系統(tǒng)。

5、主要客戶群體大部分來自樓盤周邊居民、城關(guān)鎮(zhèn)及稍崗、利民等工業(yè)相對(duì)發(fā)展的鄉(xiāng)鎮(zhèn)；以及張集、劉集、李老家等農(nóng)業(yè)、花卉相對(duì)發(fā)展的鄉(xiāng)鎮(zhèn)；6、成交客戶職業(yè)主要以行政機(jī)關(guān)單位、私企領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體、教師等為主，總結(jié)截止2011年12月，虞城困縣全年市挺場供應(yīng)量品為143萬平米板；重點(diǎn)氧樓盤市章場釋放睜量為73萬平米；吹市場存量粥為71萬平米；搶結(jié)合2011年房地產(chǎn)器運(yùn)行情況糾，預(yù)計(jì)201撓2市場預(yù)腿推量在45萬平米。市場供破應(yīng)量預(yù)將測問題提創(chuàng)出虞城作霸為四線噴城市，鐮短期能書否消化脾這么多五數(shù)量？解決之道1、根據(jù)市脅場，項(xiàng)目分見期開發(fā)那，分批撥推盤，有效規(guī)商避風(fēng)險(xiǎn)!2、營銷要放眼全“貍丘”，不雙能僅限于剩虞城，深交度挖掘市只場！商虞一體臉化的快速坑發(fā)展，虞婆城將打造毅成商丘的壺“木蘭新澡區(qū)”。所條以說，虞洽城縣在2011年以前城獸區(qū)規(guī)模要至擴(kuò)大，而希且在2011年以后遞還要進(jìn)憤一步擴(kuò)布大。作為縣級(jí)欄城市，受臣宏觀影響鈴不大的市連場下，加百上項(xiàng)目大含盤和資源漂的稀缺性遠(yuǎn)，基于虞守城縣的城可市化發(fā)展子水平和地僅理位置，頌虞城縣的帽房價(jià)會(huì)或慢或淺快的逐跨步上升，虞城縣的或房地產(chǎn)不惡但具有短濁期投資價(jià)妥值，而且鉗具有長期意投資價(jià)值奔?！麛鄵屛籜X觀捧點(diǎn)【項(xiàng)目分晝析篇】鑄賠劍【SW驅(qū)OT】分析---優(yōu)勢(shì)分析自然資表源：1.5公里響密河生態(tài)景觀巷、4大主題炮公園；資源：產(chǎn)品：大規(guī)模、淘近1000畝土地相；多元產(chǎn)既品形態(tài)訊，別墅患，高層薦、商業(yè)押街，花的園洋房宮；商虞一禾體化、校城市片熊區(qū)高升宰值潛力龍無限；配套：趣幼兒園逢、廣場勤、會(huì)所攔，滿足嘆多功能窗；★響河景盲觀★大盤規(guī)?！锔邔印顰RT變DEC恩O建筑★商業(yè)★會(huì)所，屠廣場★別墅★花園洋房【SWO眠T】分析---劣勢(shì)分霸析入市時(shí)莫機(jī)尷尬塌，缺少軍鋪墊；銷售前步準(zhǔn)備不老充分，澇配套、夫環(huán)境、鄭景區(qū)缺財(cái)乏；外圍交車通動(dòng)線鏡嘈雜，電前往臨賭時(shí)接待蹤蝶中心項(xiàng)餓目不順泰暢；居住、商懲務(wù)增值服酬務(wù)未健全肺，整體規(guī)陳劃尚未明粱確；現(xiàn)狀：項(xiàng)目：項(xiàng)目處于茂原始的地宴貌，缺少珍區(qū)域的包滾裝；周邊生猴活環(huán)境晶不盡人仗意，配越套不完竹善；【SW映OT】分析---機(jī)會(huì)分登析宏觀政策掉有影響，貼但對(duì)四線娛城市影響昆不是很大隱；商虞一黨體化的相發(fā)展契嘗機(jī)；政府的大落力支持；客觀機(jī)悄會(huì)點(diǎn)產(chǎn)品配疾套如會(huì)呀所、智完能化安料防、商沃務(wù)高端仇服務(wù)未殊來將會(huì)磚逐漸完長善；通過系統(tǒng)奧的媒體整顫合推廣，茂更有利的泡傳播效果拆，更高效屑的到達(dá)率栽與打動(dòng)力期；可以通過挖策動(dòng)政府走，加強(qiáng)對(duì)雜本項(xiàng)目的雹支持力度蘭；主觀機(jī)會(huì)楊點(diǎn)◆市場拾上其他恭項(xiàng)目的槳競爭；◆政策蘋方面對(duì)嘴于房地切產(chǎn)的打裳壓，給望購買群風(fēng)體造成械觀望情緒，對(duì)角于主要以君二套房及判以上購買瞞人群、投暮資人群帶來的影放響尤大；◆區(qū)域?qū)酶鞣N未叔來趨好劉性，在田項(xiàng)目銷這售周期薪中能夠爛兌現(xiàn)的不多?！維W蹲OT】分析---威脅分析本項(xiàng)目禽對(duì)自然瘡資源及我規(guī)模的貨占有達(dá)殿到了無徹以復(fù)加?jì)D的地步啄，令其樣他項(xiàng)目腿望塵莫禁及。本項(xiàng)目州的劣勢(shì)啟也可以辟在未來跳迅速轉(zhuǎn)單化成為摧我們的棄優(yōu)勢(shì)及某機(jī)會(huì)點(diǎn)造。對(duì)項(xiàng)目浩“造勢(shì)馳”的繁成功與猶否是X摧灣否在飾段時(shí)間虹內(nèi)取得絹市場成楚功的關(guān)鴉鍵。因此，我剃們的作戰(zhàn)腎武器將是——造勢(shì)總結(jié)【價(jià)值提羨煉】XX·X灣核心價(jià)值肚體系大盤響河生態(tài)辮景觀多元產(chǎn)品高端配孫套XX觀伯點(diǎn)【目標(biāo)受考眾分析漿篇】磨怖劍對(duì)人性的昨洞察是最共有力量的……你要了解團(tuán)是什么力熊量驅(qū)使人堅(jiān)們的行動(dòng)酷，什么樣纏的直覺主宰著人蔑們的行為……如果你了默解人的這辭些方面，架你就能觸折及他的本服質(zhì)。——伯恩巴克客戶群輻夾射區(qū)【目標(biāo)群令分析】虞城縣本笨地置業(yè)者商丘市區(qū)奧置業(yè)者團(tuán)購客戶本項(xiàng)目人鄉(xiāng)豐群輻射整勞個(gè)商丘市治，客戶以懸虞城置業(yè)糊者為主，萄商丘市及友其他地區(qū)袖也將存在未部分投資亭客；其他地方首次置礙業(yè)客戶素描置業(yè)偏好生活偏好職業(yè)背景家庭年南收入水釀平5—10萬元/年銀行/證券/保險(xiǎn)/投資的改業(yè)務(wù)骨檔干，IT行業(yè)的單技術(shù)骨畏干，移退動(dòng)、電滴信部門疊的中層恥人員，課電力部律門技術(shù)訪人員，糞汽車、酬房地產(chǎn)貍行業(yè)業(yè)宴務(wù)骨干生活調(diào)性度：開放、聰兔明靈活、曉進(jìn)取、高迫效生活偏好爆：善于社交應(yīng)，喜歡外憤出購物和庸游玩，偶傲爾泡泡吧促，跟朋友光喝茶聊天現(xiàn)，衣柜里壘不會(huì)有太馳多衣服，指掛出來的使一定是名圣牌，手機(jī)書也不會(huì)日競新月異，沖買一個(gè)好音手機(jī)會(huì)好像好愛惜。產(chǎn)品關(guān)巷注點(diǎn)：投資潛力呢、交通便京捷、物業(yè)裂服務(wù)、小鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境、扛居住人群蟻。置業(yè)支付歉特點(diǎn)：依賴貸址款，首左付能力雕彈性空梢間大。置業(yè)偏好生活偏唐好職業(yè)背仰景家庭年收單入水平10—1迎2萬元/年大型企螺事業(yè)單牛位（電部力、電拳信、銀宇行、民深航）員包工，可癢能已有勁福利房粉。南城轟片區(qū)公芽務(wù)員，踢已擁有嶄公務(wù)員執(zhí)小區(qū)物蓄業(yè)。環(huán)贏保工業(yè)演園及暮找云工業(yè)端園等周貍邊工業(yè)尸園區(qū)企喝業(yè)職工喝，在市診區(qū)已經(jīng)撐擁有一理套物業(yè)尼的。生活調(diào)堡性：高效、開悔放理性、堤家庭、前叨瞻生活偏好謹(jǐn)：有穩(wěn)定的僑工作和生蓬活，工作省不是全部癢，作息有淋規(guī)律，周積末陪家人稱或者朋友泊吃吃巴西虎燒烤，愿井意花時(shí)間化和金錢進(jìn)栽行休閑娛腦樂消費(fèi)和仁健身。產(chǎn)品關(guān)頁注點(diǎn)：生活便弱捷、運(yùn)端動(dòng)休閑茄配套、驗(yàn)投資潛纏力置業(yè)支徑付特點(diǎn)驅(qū)：短期低兼額貸款銀為主，平或者一歇次性付哄清首次改善食型置業(yè)客戶素中描新時(shí)代擺的中產(chǎn)護(hù)階級(jí)目標(biāo)群窄定位產(chǎn)品、價(jià)灶位、功能薪?jīng)Q定目標(biāo)采群是破譯客戶姨密碼上升力武階層進(jìn)取主汽義者理想主核義者具有優(yōu)浮雅的格端調(diào)高級(jí)的文禮化素質(zhì)獨(dú)特的券欣賞品邪位……他們是壘：我來了拐，我看取見，我辣征服…一個(gè)城市蛋的資源與詞一個(gè)城市蹄階層的選荷擇。1、如何引陷導(dǎo)他們發(fā)困現(xiàn)【X灣】的價(jià)值，插與我們的險(xiǎn)產(chǎn)品形成津銜接點(diǎn)？人群的特浙質(zhì)，決定錄了他們可醬以迅速發(fā)非現(xiàn)有價(jià)值解的產(chǎn)品，挽并做出印判斷，背果斷出冰手！他們希丙望被城標(biāo)市所證尸明，并商會(huì)用自為己的實(shí)錄際行動(dòng)在這座每城市中攜確立自世己的影趟響力！【問題關(guān)鍵】我們的產(chǎn)撒品可以帶雄來？帶來了打不可復(fù)冊(cè)制的資姑源力，漢一個(gè)城示市新貴聚集的鏡群落，策一種上質(zhì)升階層城的特有跡的生活債符號(hào)。他們需要妨什么？需要生盯活可以有進(jìn)一步陳上升，叛他們希探望得到浸城市的價(jià)值認(rèn)頭同，他拐們向往誼有一處俊讓身心磨愉悅的狐地方，捉他們渴芹望對(duì)事嶼業(yè)會(huì)有所核幫助的至生活圈逝。發(fā)現(xiàn)【X灣】，發(fā)現(xiàn)嘆他的資損源力與仗價(jià)值力撞，再一腥次驗(yàn)證傲自己敏狠銳的眼光吊，實(shí)現(xiàn)活自己的沒人生價(jià)枕值！占有【X灣】，實(shí)現(xiàn)思自己的個(gè)價(jià)值夢(mèng)想，在仗品位之城附里，享受彈心靈的愉斬悅！答案市場狀元況：多元產(chǎn)品廊，多功能憤配套。目標(biāo)群體虜：滿足生腫活上升醒的需求查；實(shí)現(xiàn)賠社會(huì)認(rèn)驢同；對(duì)嬸資源價(jià)昂值的判劑斷；事激業(yè)的提鴿升。項(xiàng)目優(yōu)肝勢(shì)：無與倫細(xì)比的自活然與規(guī)辜模。市場優(yōu)勢(shì)夜：絕對(duì)的差劫異化。推廣武器禿：造勢(shì)--資源。受眾需求丘：占有稀缺泥資源以實(shí)橫現(xiàn)價(jià)值認(rèn)幟同。項(xiàng)目優(yōu)哨勢(shì)》刺激購修買》滿足需愿求》完成銷膽售》推廣成功本項(xiàng)目推袍廣出路：XX觀愿點(diǎn)【推廣核幸心概念篇】劍師法需要身份敘被證明，蹈追求優(yōu)越秒生活方式晃；再回頭看情看我們的峰項(xiàng)目與目遵標(biāo)群：核心概念蠟探尋篇多元集眼合產(chǎn)品欠，多功匙能配套揮，絕對(duì)受的市場改差異；市場客層無與倫農(nóng)比的自找然生態(tài)夢(mèng)資源、底規(guī)模優(yōu)渾勢(shì)、強(qiáng)杜勁的升勁值潛力鹿；X灣由市場釘、產(chǎn)品混、目標(biāo)盼群特點(diǎn)縱出發(fā)，資結(jié)合項(xiàng)淹目特點(diǎn)嗽，找出群足以致頭命的死靈穴——廣告核厭心概念廣告的尖盟銳性如何找到甘連接點(diǎn)XX觀拿點(diǎn)【定位項(xiàng)波目的核橡心思路】價(jià)值力=資源力=判斷力戰(zhàn)術(shù)定位廣告語產(chǎn)品客體市場廣告表現(xiàn)【定位項(xiàng)話目的產(chǎn)明品力】生態(tài)宜體量汽多元產(chǎn)額品響河景觀叢資源近100方0畝土地對(duì)產(chǎn)品部形態(tài)的廈描述項(xiàng)目核心彼價(jià)值點(diǎn)對(duì)公司品控牌的維護(hù)大氣--對(duì)項(xiàng)目怒品質(zhì)感頸的升華案名的騙確立XX·X灣項(xiàng)目SLO株GEN：回歸自怒然主義膠，歐洲碗灣岸生取活釋義：1、回弟歸自然質(zhì)主義：師來源于兵對(duì)項(xiàng)目鴉響河生牛態(tài)景觀吉的高度偏概括，一種綠掉色嚇、健康測、環(huán)保新的生活裁主張；2、歐洲輸灣岸生活納：歐洲是霉對(duì)項(xiàng)目建釋筑風(fēng)格的汁概括，英尺倫風(fēng)情為主，栽灣岸是對(duì)據(jù)濱河生活蠻的一張描儀述；3、這樣蹈的描述即誼簡潔有力拜，又不凸激顯暴發(fā)戶宮的那種張破揚(yáng)，符合大的恢穩(wěn)重，耐熊人尋味；1、打造衰虞城綠慈肺建諷設(shè)美麗傾響河；2、城中疊心濕地瓶公園新傳生活；EX：倫敦濕鵝地公園/香港濕地普公園3、商丘NO.統(tǒng)1嶼100憑0畝大盤圓（虞城筋）；4、虞城NO.1妥2逆00萬平米慎生態(tài)城侄；5、500畝響河綠座化公園；6、簡單潤而文雅放、并且拍極富社喝會(huì)價(jià)格恥、必將桿持久而過永恒。7、剛需眨首購+換房+移居首測選。項(xiàng)目的形象：【主推廣語】【項(xiàng)目營嘗銷實(shí)操員篇】亮曲劍思路回卸顧回歸自然踢主義，歐跑洲灣岸生赴活！新時(shí)代散的中產(chǎn)董階級(jí)，艱會(huì)生活燦、懂事施業(yè)、有址夢(mèng)想，近具有超男前的眼女光和洞爺察力目標(biāo)群定位無與倫比貫的生態(tài)資幼源、體量菜優(yōu)勢(shì)、價(jià)院值潛力本項(xiàng)目多元的叛產(chǎn)品集戒合，絕梳對(duì)的市珠場差異市場200萬平米維國際生信態(tài)城！推廣語項(xiàng)目運(yùn)營畫的三大戰(zhàn)證役1、閃電戰(zhàn)廣：在較短展的時(shí)間互內(nèi)完成退相應(yīng)的寒基礎(chǔ)炒副作，形標(biāo)成市場史的轟動(dòng)光效應(yīng)并產(chǎn)生認(rèn)毀同感；2、團(tuán)體北戰(zhàn)：前期結(jié)合夕各方人脈塑資源做足強(qiáng)團(tuán)購，加歡速資金回銀籠，利于學(xué)項(xiàng)目后期羽可持續(xù)運(yùn)剩作；3、創(chuàng)新戰(zhàn)片：建立在稿可持續(xù)獲發(fā)展的行基礎(chǔ)上勵(lì)，依托廚體量、販資源及亞多元產(chǎn)恰品的高端市場優(yōu)形象定線位，從希開發(fā)理暈?zāi)畹骄永ㄗ∫庾R(shí)欣的顛覆攏虞城市航場；我們的策返略總綱1、合縱聯(lián)載橫,事在人為:資源是構(gòu)惜建起來的驕；2、先謀槽定而后熟動(dòng),旁征博職引\精耕細(xì)擔(dān)作\潛移默嚼化,一定要蒙有策劃的高度\深度\廣度,進(jìn)行系統(tǒng)繩控制；3、借勢(shì)并偏造勢(shì),企業(yè)引財(cái)導(dǎo)策動(dòng).借力打力利不費(fèi)力,讓政府多慮說話,巧用新聞亭。4、震撼饞而可信盡的推廣柿達(dá)成高尺形象價(jià)孝值與性彎價(jià)比反濾差,造成搶購貸。階段策略寄要點(diǎn)一、線上吊：1、化整為革零，順孝勢(shì)而變；2、價(jià)格低開腿走高，步呢步高升；二、線下壘：1、企業(yè)團(tuán)姑體本地逢低帆搶位；2、政府單位外地抄底模待；漲推廣思路現(xiàn)在我舊們的推畝廣思路遷已經(jīng)明死確－－推廣四巾步戰(zhàn)略昨：攻擊第一飾輪（2012年2月——5月）造勢(shì)--熱炒X灣件規(guī)模體量—響河改造秧景觀資源腰，將X灣向塑造成虞曬城未來最有尊價(jià)值的地葉方；攻擊第絨二輪（2012年6月——8月）嫁接--將景觀體斤量資源嫁緣瑞接給產(chǎn)品誓，重新詮覽釋多元產(chǎn)橫品，訴求獲生活進(jìn)入資撈源化時(shí)鞏代，引動(dòng)領(lǐng)全新彈的資源挨消費(fèi)觀的，讓X援灣成為資源型城語市綜合體刺的標(biāo)桿；攻擊第爭三輪（2012年9月——11月）感受--資源型產(chǎn)棕品體驗(yàn)帶伙給目標(biāo)人閘群的全新舉生活模式新與價(jià)值，打動(dòng)目類標(biāo)消費(fèi)顛群，引椅發(fā)購買鍵行為；攻擊第四并輪：（201范2年12月——2扮013年2月）體驗(yàn)--對(duì)全新資碧源型產(chǎn)品墻生活模式由的細(xì)節(jié)描鳳寫，生活磚感觸，引導(dǎo)消鼓費(fèi)者對(duì)害號(hào)入座干，強(qiáng)勢(shì)彼促進(jìn)持頸續(xù)銷售謹(jǐn)；第一劍招（造勢(shì)）：項(xiàng)目毅啟動(dòng)期時(shí)間：201匆2年2月----夢(mèng)5月媒體計(jì)劃腐：軟文；惕整版硬粘廣；設(shè)上立報(bào)紙亞專欄；幅戶外；秋對(duì)X灣位項(xiàng)目體量，資悉源以舉乎辦的活略動(dòng)進(jìn)行艇追蹤報(bào)道；訴求點(diǎn)：體量—生態(tài)資蛛源：200萬平米候國際生袍態(tài)城、秧響河景蠢觀改造貧！【項(xiàng)目啟過動(dòng)期】1、201夸2，虞城口看X灣霧！2、200萬平米國揀際生態(tài)城至！【階段推廣政主題】營銷節(jié)禽點(diǎn)安排誦：201紛2年2月201撒2年3月入市期灰，形象仰導(dǎo)入戶型形惕象更換廣場先已行計(jì)劃詞實(shí)施響河清監(jiān)淤工作診實(shí)施項(xiàng)目奠基確開工201濁2年4月春季房跳展會(huì)201紅2年5月重要活動(dòng)短描述1、項(xiàng)目奠疏基活動(dòng)2、響河清輸淤工作開燦啟3、廣場—新銷售壘中心實(shí)嚼施—黑色區(qū)巧域4、春季房祥展會(huì)第二劍塔（嫁接）：項(xiàng)目預(yù)悠熱認(rèn)購期時(shí)間：2012年6月——8月媒體計(jì)劃瘡：軟文，勿整版、蜓報(bào)紙專陪欄對(duì)X鋪灣舉辦費(fèi)的活動(dòng)孩進(jìn)行追蹤報(bào)共道；訴求點(diǎn)芒：嫁接--將景觀體降量資源嫁惕接給產(chǎn)品蜻，詮釋多鼠元產(chǎn)品，洞綜合體概爹念，訴求紙生活進(jìn)入陷資源化時(shí)流代，引領(lǐng)倡全新的資押源消費(fèi)觀欠，讓X灣慢成為資源秩型城市綜菊合體的標(biāo)現(xiàn)桿；【項(xiàng)目預(yù)熱御認(rèn)購期】一、以報(bào)食紙軟文和原硬廣的方弊式樹立啟夠動(dòng)期產(chǎn)品亮的概念，確立本忙項(xiàng)目的惜差異性援；二、短融信廣告辟，吸引級(jí)客戶認(rèn)乏籌；三、提升廟項(xiàng)目知名較度，積累耕客戶資源性；四、參沃加房產(chǎn)訴會(huì)，增表加外銷麥網(wǎng)；五、正式銷售圖會(huì)員卡；【階段策嗚略要點(diǎn)】【階段營銷鄭建議】1、吸納博積蓄客臺(tái)戶？--春季房亦展會(huì)2、認(rèn)籌活出動(dòng)！3、商丘看揚(yáng)房展銷點(diǎn)妨！【階段推謠廣主題】1、給世界堂一個(gè)新虞款城;2、200萬平米歐遣洲生活版塵圖;3、假如X帶灣沒有…！營銷節(jié)同點(diǎn)安排儀：2012年6月201偶2年8月預(yù)熱期戶型形讀象更換新售樓部腥投入使用一批團(tuán)購凱活動(dòng)先行商丘看房盾展銷點(diǎn)2012年7月認(rèn)購開始1、新銷售爆中心開放重要活動(dòng)貸描述2、商丘展豪銷網(wǎng)設(shè)置3、一期沒團(tuán)購—認(rèn)購活代動(dòng)4、認(rèn)購活傾動(dòng)第三劍擔(dān)：項(xiàng)目晶開盤熱城銷期時(shí)間：201跨2年8月—10月媒體計(jì)劃影：軟文，獎(jiǎng)?wù)?、宅?bào)紙專蓬欄對(duì)X主灣舉辦案的活動(dòng)進(jìn)行追野蹤報(bào)道揀；訴求：【項(xiàng)目開盤月熱銷期】■為正式開伙盤做好充斥分準(zhǔn)備■為開腿盤積累栽大量意艷向型客迷戶■正式銷盞售會(huì)員卡營銷節(jié)點(diǎn)肚安排：201懇2年8月2012年9月201嫩2年10月開盤期--戶型形腳象更換開盤活動(dòng)老帶新兆活動(dòng)系列圈財(cái)層活動(dòng)【階段推廣尖主題】1、世界乎擁戴一叉X灣…！2、XX·X灣，X月X日盛大開墻盤1、名師肌家居設(shè)蠻計(jì)活動(dòng)重要活嘴動(dòng)描述第四劍：羊項(xiàng)目持續(xù)弦熱銷期暫略【項(xiàng)目建議同篇】劍棄式產(chǎn)品魅力絕策劃明確了定掩位，我們碗還需要進(jìn)責(zé)一步對(duì)項(xiàng)結(jié)目進(jìn)行包搬裝。1、在現(xiàn)有敢基礎(chǔ)上如趁何將戶型手做出特色拼？2、如何畫讓消費(fèi)忌者體驗(yàn)搶到樓盤廣品質(zhì)？3、如何皇包裝出復(fù)樓盤的淺風(fēng)格？精選全國荒千畝成功碧大盤海納百川除，借鑒前要人成功經(jīng)誤驗(yàn)我們應(yīng)膏該怎么莖建？精選案例述參考：1、京津新知城規(guī)模及肆定位：占地2萬余畝鑒，地處膀周良高罰溫溫泉冶地?zé)釁^(qū)擺，是未谷來具有容高科技含量矩就業(yè)生考活型新輝城，具先有『新城市』特征。脾將建有門商業(yè)貿(mào)糕易及物流區(qū)們、高教掘基地、桿京津溫填泉住宅丹區(qū)、娛瓦樂休閑患、科技稠工業(yè)產(chǎn)幟業(yè)等功款能區(qū)，射是一個(gè)必居住、杠度假、編創(chuàng)業(yè)、森就業(yè)甚兼?zhèn)涞目菩鲁菂^(qū)懂，住宅蠻規(guī)劃建缺筑面積倘達(dá)200萬平方怨米左右埋。市場動(dòng)糾作：舉辦的京泰津新城杯榨天津首屆竿婚紗攝影怎藝術(shù)作品降大賽；城望際風(fēng)情，之街開始招磨商：針對(duì)芬有條件的棕業(yè)主舉辦浪京津新城幕杯裝修設(shè)庭計(jì)賽；京津新城顧首屆睦舊鄰節(jié)”括之翠屏俯湖畔生沃態(tài)游隸；奧迪排車主俱道樂部會(huì)歲員“京扛津新城促精彩體塞驗(yàn)”活田動(dòng);首期雜苗志《城主》征稿。特起點(diǎn)盤：溫泉入寺戶。在精溫泉入帶戶大受賽歡迎的劫同時(shí)，稀政府已全重視此倆事，認(rèn)為大量采羞用地?zé)釋?duì)答能源有一馬定影響，左持反對(duì)態(tài)卡度，北京牲已暫停審毒批新的地?zé)峤枥谩?、領(lǐng)世襲郡推廣主拐題：理想中的炒別墅國別仁墅：天津罕趟有的534咳8畝純粹銷別墅，喬原版美淹式別墅伙，敞開噴的前庭級(jí)，私密的后播院，下沉爪式庭院配宇套：27洞高爾者夫、20萬平米SHOP幅PING肚MA嗽LL、集社區(qū)雖配套、酒店會(huì)議、或娛樂、酒元店公寓于修一體。市場動(dòng)作撞：項(xiàng)目示正范區(qū)對(duì)淺外開放液、紅厭磡領(lǐng)世裹郡杯200議6全國摩導(dǎo)托艇精駐英賽、天津紅瓜磡領(lǐng)世郡惡豪生大酒面店項(xiàng)目合涉作簽約、季紅磡領(lǐng)世眾郡榮獲聯(lián)合國生魔態(tài)環(huán)境住儉宅金獎(jiǎng)吩、二期么開盤風(fēng)水恩大師將根切據(jù)您每套蘋房屋的需求努跟蹤指點(diǎn)解，推出的你一系列“輝名車、名粘宅、高爾趁夫體驗(yàn)活動(dòng)”；叼在紅磡揪領(lǐng)世郡銷嫩售現(xiàn)場舉鬧辦為“知仆道、得道違、用道，國學(xué)文化但造就非凡翻企業(yè)”的稼國學(xué)文化曉與人力管厘理高層論隸壇口郊號(hào)：像梅江聾灣一樣做生活定豈位：可持續(xù)發(fā)耀展生態(tài)新元城配捆套銳：一軸、槍兩帶（原健康休老閑帶、搜運(yùn)動(dòng)養(yǎng)槽生帶）石、五大夕湖區(qū)的6000畝超級(jí)水浩上城市培。包括25個(gè)景觀有組團(tuán)、6大功能