房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期一、經(jīng)濟(jì)周期概述二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期概述三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期實(shí)證分析補(bǔ)充閱讀：房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)思考：我國(guó)目前是否出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象第一頁(yè)，共三十七頁(yè)。經(jīng)濟(jì)周期概述（一）經(jīng)濟(jì)周期的概念及其運(yùn)動(dòng)過(guò)程（二）西方經(jīng)濟(jì)周期理論流派概述（三）經(jīng)濟(jì)周期的類(lèi)型第二頁(yè)，共三十七頁(yè)。經(jīng)濟(jì)周期的概念指國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，又稱(chēng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期。各具特色的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)表現(xiàn)出相似的周期性漲落、重復(fù)性再現(xiàn)特點(diǎn)。薩謬爾森：“沒(méi)有兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期是完全一樣的，但它們有許多相似之處。雖然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看得出它們屬于同一家族”。注意區(qū)分：經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期第三頁(yè)，共三十七頁(yè)。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)：世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程表明，在經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)過(guò)程中，不同時(shí)段的增長(zhǎng)速度或增長(zhǎng)率總是快慢有異、高低有別，由此導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上總是呈現(xiàn)波浪式上升或波浪式下降的波動(dòng)現(xiàn)象。從統(tǒng)計(jì)意義上來(lái)看，因影響因素的不同作用，任一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的總波動(dòng)可以分解為長(zhǎng)期趨勢(shì)、季節(jié)波動(dòng)、周期波動(dòng)（或循環(huán)波動(dòng)）和不規(guī)則波動(dòng)四類(lèi)。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不等于經(jīng)濟(jì)周期，嚴(yán)格地講，我們所要研究的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指上述第三種波動(dòng)。

第四頁(yè)，共三十七頁(yè)。長(zhǎng)期趨勢(shì)指客觀現(xiàn)象按一定的方向，以自動(dòng)或被動(dòng)方式不斷進(jìn)行的長(zhǎng)時(shí)期變動(dòng)方向，前期活動(dòng)狀況影響后期的產(chǎn)業(yè)興衰走向。一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期趨勢(shì)對(duì)波動(dòng)的影響較為穩(wěn)定而且也較易掌握。第五頁(yè)，共三十七頁(yè)。季節(jié)波動(dòng)是在自然和人為季節(jié)因素作用下隨季節(jié)更替而出現(xiàn)的規(guī)律性擺動(dòng)。第六頁(yè)，共三十七頁(yè)。周期波動(dòng)又稱(chēng)為循環(huán)波動(dòng)，是在總波動(dòng)中扣除方向明確的長(zhǎng)期趨勢(shì)、規(guī)律性較強(qiáng)的季節(jié)波動(dòng)和不規(guī)則的隨機(jī)波動(dòng)后的余額。表現(xiàn)為波動(dòng)間隔、長(zhǎng)度及影響并不完全相同，但波動(dòng)模式基本相似的特點(diǎn)，即以擴(kuò)張和收縮交替運(yùn)行方式構(gòu)成的循環(huán)往復(fù)、起伏波動(dòng)。第七頁(yè)，共三十七頁(yè)。不規(guī)則波動(dòng)是因各種意外事件影響而產(chǎn)生的隨機(jī)波動(dòng)。與前三種因素對(duì)波動(dòng)的正常影響不同，不規(guī)則波動(dòng)無(wú)法計(jì)算和預(yù)測(cè)，也難以消除或抗拒其影響，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)波動(dòng)的劇烈振動(dòng)、反常運(yùn)行，或者產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性變化。第八頁(yè)，共三十七頁(yè)。經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)動(dòng)過(guò)程經(jīng)濟(jì)周期一般可以劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。其中復(fù)蘇與繁榮兩個(gè)階段構(gòu)成擴(kuò)張過(guò)程（也即書(shū)中的高漲階段，有的書(shū)中稱(chēng)為繁榮期或景氣期），衰退與蕭條兩個(gè)階段構(gòu)成收縮過(guò)程（也即教材中的低落階段，有的書(shū)中稱(chēng)為衰退期或不景氣期）在從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮的過(guò)程時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮期最高點(diǎn)即波峰；當(dāng)從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)達(dá)到蕭條期最低點(diǎn)即波谷。注意：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所出現(xiàn)的“微波化”趨勢(shì)第九頁(yè)，共三十七頁(yè)。西方經(jīng)濟(jì)周期理論流派綜述1、有效需求不足論2、純貨幣理論3、投資過(guò)渡論4、消費(fèi)不足理論5、技術(shù)創(chuàng)新決定論6、心理預(yù)期論第十頁(yè)，共三十七頁(yè)。經(jīng)濟(jì)周期的類(lèi)型（1）從周期波動(dòng)性質(zhì)來(lái)看，可分為古典型與增長(zhǎng)型。（2）從周期持續(xù)時(shí)間角度來(lái)看，可分為短周期（基欽周期或存貨周期）、中周期（朱格拉周期或投資周期）、中長(zhǎng)周期（庫(kù)茲涅茨周期或建筑周期）、長(zhǎng)周期（康德拉季耶夫周期）。第十一頁(yè)，共三十七頁(yè)。古典型與增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)周期古典型：在經(jīng)濟(jì)收縮階段，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量呈現(xiàn)出絕對(duì)水平的減少，或者經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為負(fù)的周期類(lèi)型。主要存在于20世紀(jì)30年代以前的工業(yè)化國(guó)家，當(dāng)時(shí)在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期投資或社會(huì)生產(chǎn)往往出現(xiàn)絕對(duì)量的下降。增長(zhǎng)型：在經(jīng)濟(jì)收縮階段經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量并未出現(xiàn)絕對(duì)量的下降，只是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相對(duì)降低，增長(zhǎng)率仍然為正值的經(jīng)濟(jì)周期。表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率上升和下降交替出現(xiàn)。古典型周期已經(jīng)逐漸讓位于增長(zhǎng)型周期。

第十二頁(yè)，共三十七頁(yè)?；鶜J周期美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽以1890－1923年的英國(guó)與美國(guó)之間的票據(jù)結(jié)算額、批發(fā)物價(jià)、利率為資料，發(fā)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中存在一種持續(xù)時(shí)間40個(gè)月的短期波動(dòng)，主要與商業(yè)庫(kù)存的變化有關(guān)，受企業(yè)庫(kù)存投資的循環(huán)影響。企業(yè)存貨增減引起投資數(shù)量的變動(dòng)。因而又稱(chēng)存貨周期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)擺脫蕭條而出現(xiàn)復(fù)蘇時(shí)，訂購(gòu)開(kāi)始增加，企業(yè)銷(xiāo)售量上升，但由于商品的生產(chǎn)需要時(shí)間，所以企業(yè)主要是清倉(cāng)向外發(fā)貨。如果庫(kù)存不斷減少，企業(yè)為恢復(fù)合適的庫(kù)存量，就必須擴(kuò)大生產(chǎn)，由此推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇。當(dāng)經(jīng)濟(jì)步入繁榮期，一般收入會(huì)隨之增加，合理的庫(kù)存水平也隨之上升，于是再度進(jìn)行庫(kù)存投資。只要銷(xiāo)售量有所增加，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的壓力就會(huì)不斷存在。當(dāng)繁榮期達(dá)到頂峰后，企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行庫(kù)存投資，但實(shí)際發(fā)貨量已經(jīng)開(kāi)始減少，于是出現(xiàn)預(yù)料之外的庫(kù)存增量，企業(yè)的庫(kù)存投資速度隨之相應(yīng)下降。如果這一趨勢(shì)持續(xù)出現(xiàn)，那么經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入衰退期。隨著庫(kù)存投資減少，庫(kù)存量也下降。當(dāng)庫(kù)存調(diào)整結(jié)束，重新進(jìn)行庫(kù)存投資，那么就進(jìn)入新一輪以庫(kù)存循環(huán)為標(biāo)志的短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。第十三頁(yè)，共三十七頁(yè)。朱格拉周期法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉對(duì)工業(yè)設(shè)備投資變動(dòng)進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中存在一種持續(xù)約9－10年的經(jīng)濟(jì)周期，因其主要與工業(yè)設(shè)備投資有關(guān)，一般又稱(chēng)為設(shè)備投資周期、中周期。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家主要利用加速原理和投資乘數(shù)理論來(lái)解釋該周期現(xiàn)象。也有人認(rèn)為，構(gòu)成設(shè)備投資起因的技術(shù)革新的規(guī)律性及推廣技術(shù)革新成果所需要的時(shí)間大約為10年左右，由此引發(fā)10年左右的朱格拉周期。還有人認(rèn)為，一般機(jī)械設(shè)備的使用壽命大約為10年，這樣由于機(jī)械設(shè)備更新而導(dǎo)致新的設(shè)備投資循環(huán)，其結(jié)果便會(huì)產(chǎn)生設(shè)備投資循環(huán)，并進(jìn)而引發(fā)中期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。馬克思對(duì)資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)的研究，也主要是針對(duì)中周期而展開(kāi)的。第十四頁(yè)，共三十七頁(yè)。庫(kù)茲涅茨周期最先由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙.庫(kù)茲涅茨在1930年出版的《生產(chǎn)和價(jià)格的長(zhǎng)期運(yùn)動(dòng)》中提出，并界定了它與建筑活動(dòng)的短期商務(wù)波動(dòng)、以及康德拉季耶夫長(zhǎng)期波動(dòng)的區(qū)別，因此通常又稱(chēng)為庫(kù)茲涅茨周期。他指出,在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中存在一種持續(xù)時(shí)間為15-25年的中長(zhǎng)期循環(huán)，主要由于建筑活動(dòng)的循環(huán)變動(dòng)引發(fā)，因而又稱(chēng)為建筑周期、中長(zhǎng)期周期。在建筑業(yè)中住房建筑是其重要組成部分，住房建筑的波動(dòng)期一般說(shuō)是較長(zhǎng)的。住房建筑波動(dòng)所以會(huì)長(zhǎng)些，與人口的增長(zhǎng)周期有聯(lián)系。結(jié)婚和生育率的增加，對(duì)住房需求的影響要在20年之后；同時(shí)，人口凈增長(zhǎng)率的不同，對(duì)住房需求也就不同，人口凈增長(zhǎng)率高對(duì)住房的需求就大，這就促使住房建筑的高速發(fā)展，若人口凈增長(zhǎng)率低，對(duì)住房的需求就低，這樣住房建筑的發(fā)展速度就會(huì)慢下來(lái)。第十五頁(yè)，共三十七頁(yè)。康德拉季耶夫周期俄羅斯經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫(N．D．Kondratieff)根據(jù)美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)100多年內(nèi)的批發(fā)物價(jià)指數(shù)、利息率、工資率、對(duì)外貿(mào)易量以及鐵、煤炭、棉花等產(chǎn)量的變化推算出50—60年周期的長(zhǎng)期波動(dòng)，即“康德拉季耶夫周期”，又稱(chēng)為“長(zhǎng)周期”。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)影響康德拉季耶夫周期的因素有不同的解釋?zhuān)ㄈ丝诘脑黾?、居民生活環(huán)境、生活方式、生活習(xí)慣以及與此相關(guān)的一系列觀念的變化所引起的投資結(jié)構(gòu)和投資數(shù)額的變化、地理上的新發(fā)現(xiàn)、戰(zhàn)爭(zhēng)等因素等。認(rèn)為各時(shí)期的主要發(fā)明、新資源的開(kāi)發(fā)利用等所引起的技術(shù)進(jìn)步和革新是康德拉季耶夫周期產(chǎn)生的原因的說(shuō)法被普遍接受?？档吕疽蛑赋龅牡谝淮伍L(zhǎng)期波動(dòng)的1780年時(shí)期正逢產(chǎn)業(yè)革命；第二次長(zhǎng)期波動(dòng)的1850年時(shí)期正逢廣泛進(jìn)行鐵路建設(shè)；第三次周期的1890年時(shí)期是電力普及、汽車(chē)工業(yè)發(fā)達(dá)的階段。這三個(gè)周期各自與技術(shù)革新的浪潮相適應(yīng)。第十六頁(yè)，共三十七頁(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期概述（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的階段及表現(xiàn)（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的影響因素（五）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成機(jī)制第十七頁(yè)，共三十七頁(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念(1)何謂房地產(chǎn)周期？就是房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中擴(kuò)張與收縮兩大階段交替出現(xiàn)、復(fù)蘇－繁榮－衰退－蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)循環(huán)往復(fù)。(2)注意區(qū)別：房地產(chǎn)波動(dòng)與房地產(chǎn)周期：房地產(chǎn)周期可以稱(chēng)為房地產(chǎn)周期波動(dòng)，但房地產(chǎn)波動(dòng)并不一定都表現(xiàn)為房地產(chǎn)周期。房地產(chǎn)周期與建筑周期：不同產(chǎn)業(yè)周期

房地產(chǎn)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期：前者是從房地產(chǎn)業(yè)的整體宏觀角度來(lái)分析其循環(huán)變動(dòng)的，一般可以用投資量的增減、產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率、價(jià)格的漲落和交易的旺衰等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)測(cè)度，并可以據(jù)此來(lái)衡量當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)所處的時(shí)期；而后者則側(cè)重于市場(chǎng)、微觀角度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行度量，對(duì)其測(cè)度常常采用價(jià)格指標(biāo)。

第十八頁(yè)，共三十七頁(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的運(yùn)行過(guò)程復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條復(fù)蘇繁榮衰退蕭條第十九頁(yè)，共三十七頁(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的組成部分之一，其周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相協(xié)調(diào)，二者是一種正相關(guān)的關(guān)系。區(qū)別體現(xiàn)在：（1）周期波動(dòng)次序的差別房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段在時(shí)間上并不一致。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的復(fù)蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期超前（2）波幅與波長(zhǎng)不同一般地講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的幅度要大于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，即波峰要高于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，波谷要低于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。從波長(zhǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期不一定相同。例如，英國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期平均波長(zhǎng)為20年，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的平均波長(zhǎng)為9年。但是，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波長(zhǎng)基本一致，均為4～5年（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的長(zhǎng)期趨勢(shì)顯著與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相比，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的長(zhǎng)期趨勢(shì)顯著，即由于土地資源的短缺和房地產(chǎn)的不可替代性，在政府采取反周期政策的干預(yù)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期以螺旋式上升的方式形成增長(zhǎng)趨勢(shì)。

第二十頁(yè)，共三十七頁(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期影響因素內(nèi)生因素和外生因素。所謂內(nèi)生因素即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系本身的內(nèi)部因素，如預(yù)期收益率、投資、利率和通貨膨脹率等；所謂外生因素是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系以外的，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生外部沖擊和作用的影響因素。外生因素通過(guò)內(nèi)生因素起作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是內(nèi)生因素和外生因素共同作用的結(jié)果。第二十一頁(yè)，共三十七頁(yè)。內(nèi)生因素收益率。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)預(yù)期收益率不斷提高時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)擴(kuò)大投資和開(kāi)發(fā)規(guī)模；反之，開(kāi)發(fā)商的投資行為就會(huì)變得較為謹(jǐn)慎。導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的直接原因是房地產(chǎn)供應(yīng)的擴(kuò)大與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有限的矛盾。這一矛盾通過(guò)成本、價(jià)格和銷(xiāo)售等指標(biāo)最終反映到收益率的變化上來(lái)，收益率進(jìn)而引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的走向，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期波動(dòng)。投資。房地產(chǎn)投資常被看作房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的引擎。房地產(chǎn)投資的變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)基本上是一致的，幾乎同向共振，但是前者更為活躍。利率。一般地，利率變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)呈反向變化。利率的升高與降低，主要通過(guò)影響房地產(chǎn)投資和消費(fèi)需求，來(lái)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。在供給方面，如果利率降低，開(kāi)發(fā)商融資成本降低，房地產(chǎn)價(jià)格降低，促進(jìn)房地產(chǎn)供給和市場(chǎng)繁榮；反之，則降低供給。需求方面，亦然。通貨膨脹率。在發(fā)達(dá)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，通貨膨脹率的上升會(huì)直接導(dǎo)致長(zhǎng)期名義租金的上升。短期租金除了受供求影響外，也受到通貨膨脹率的影響。另一方面，還直接導(dǎo)致利率的變化，和建設(shè)經(jīng)營(yíng)成本的變化，反方向影響房地產(chǎn)投資回報(bào)率。

第二十二頁(yè)，共三十七頁(yè)。外生因素宏觀調(diào)控的政策因素。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控所采取的一系列政策工具，包括財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)制度改革的政策等。政府的宏觀調(diào)控作為一種外生沖擊因素，對(duì)波動(dòng)狀態(tài)的影響是極為重要和顯著的，是具有關(guān)鍵意義的。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。不同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式下對(duì)房地產(chǎn)需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)會(huì)有很大差別。粗放型增長(zhǎng)方式對(duì)土地、倉(cāng)庫(kù)、廠方等房地產(chǎn)的需求量很大。集約型增長(zhǎng)方式主要依賴(lài)于技術(shù)含量的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生很大變化。增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變?nèi)绻诙唐趦?nèi)發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的影響較顯著；如果該轉(zhuǎn)變?cè)谳^長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)完成，對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響一般通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化表現(xiàn)出來(lái)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)。是經(jīng)濟(jì)體系的一個(gè)重要的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。城市化。城市化進(jìn)程極大地加劇了對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通住宅的需求，并影響著人口增長(zhǎng)、流動(dòng)和交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，這些又進(jìn)一步促進(jìn)地價(jià)上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并產(chǎn)生持久作用。第二十三頁(yè)，共三十七頁(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)各層次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的波動(dòng)，構(gòu)成整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的波動(dòng)。由于各層次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的波動(dòng)具有不同的特點(diǎn)，因此，各層次產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的比重變化，將影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基本狀態(tài)特征，進(jìn)而決定了一定時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的基本形態(tài)特征。一般說(shuō)來(lái)，第一產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度較小，但由于受自然條件的影響較大，所以很不穩(wěn)定。第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的波動(dòng)幅度較大。第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率其波動(dòng)幅度較小，一般又不受自然條件的太大影響，所以較為穩(wěn)定。根據(jù)三次產(chǎn)業(yè)比重的變化，經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)可表現(xiàn)為三種情況：第1種情況，中度波動(dòng)。當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比重最大，第二產(chǎn)業(yè)所占比重較小時(shí)，一般說(shuō)來(lái)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)為中度波動(dòng)。第2種情況，劇烈波動(dòng)。當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重上升且超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)比重時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就容易呈現(xiàn)出劇烈波動(dòng)。第3種情況，平緩波動(dòng)。當(dāng)?shù)谝划a(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重均下降，第三產(chǎn)業(yè)比重上升到一定程度時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)呈現(xiàn)平緩趨勢(shì)。第二十四頁(yè)，共三十七頁(yè)。房地產(chǎn)周期的形成機(jī)制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期正是在上述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的內(nèi)生因素和外生因素相互共同作用下形成的。即內(nèi)在傳導(dǎo)和外在影響機(jī)制共同作用。內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制是指經(jīng)濟(jì)體系中的內(nèi)生因素成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的自我推動(dòng)力量，依照自身規(guī)律發(fā)生周期性的變化而且相互作用，從而使經(jīng)濟(jì)波動(dòng)呈現(xiàn)出周期性變化的必然性。外在影響機(jī)制是指外生因素的變動(dòng)會(huì)引起相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的內(nèi)生因素變動(dòng)，而某項(xiàng)內(nèi)生因素的變動(dòng)又會(huì)通過(guò)加速原理和投資乘數(shù)效應(yīng)（在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中，擴(kuò)張也往往是從投資需求開(kāi)始的。第二十五頁(yè)，共三十七頁(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的實(shí)證分析1、美國(guó)房