青海省2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價師注冊種類考試試題

青海省2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價師注冊種類考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某公司3年前與一寫字樓全部權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500㎡的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／㎡。現(xiàn)市場上類似的寫字樓的月租金為100元／㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10％，目前承租人權(quán)益的價值應(yīng)是萬元。

A：70．03

B：71．03

C：72.03

D：73．03

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖是__。

A．宗地圖

B．房產(chǎn)分幅圖

C．房產(chǎn)分丘圖

D．房產(chǎn)分戶圖3、房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險涉及變動和可能性，變動又可用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險就__。

A．越大

B．越小

C．不存在

D．分散4、為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊的管理機構(gòu)。

A：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

B：人力資源和社會保障部

C：省級政府建設(shè)主管部門

D：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、城市用地分類中，工業(yè)用地不包括。

A：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間用地

B：工礦企業(yè)的庫房用地

C：工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間附屬設(shè)施等用地

D：露天礦用地

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列屬于概率抽樣類型的是__。

A．簡潔隨機抽樣

B．隨意抽樣

C．估計抽樣

D．定額抽樣7、__的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。

A．敏感性分析

B．不確定性分析

C．概率分析

D．盈虧平衡分析8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采納假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元．該宗土地的評估價值應(yīng)為。

A：800萬元

B：1000萬元

C：1800萬元

D：800~1000萬元之間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險中，物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險是指。

A：資本價值風(fēng)險

B：將來運營費用風(fēng)險

C：時間風(fēng)險

D：持有期風(fēng)險

E：借款合同10、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2000元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的2%。則賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格相差了__元/m2。

A．1900

B．2500

C．650

D．600

11、寫字樓分類過程中需考慮的因素有（）。

A．寫字樓的級別

B．寫字樓的物業(yè)管理

C．寫字樓的級別，寫字樓的位置

D．寫字樓的位置，交通便利性，建筑形式12、小跨度廠房是指跨度小于或等于m的單層工業(yè)廠房。

A：4

B：8

C：12

D：15

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，表述正確的是__。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級

B．新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級依據(jù)二級核定，并設(shè)一年的暫定期

C．國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

D．設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級、三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理14、是指在X、Y兩種商品的價格既定時，能獲得相同銷售收入的兩種商品的各種數(shù)量組合。

A：生產(chǎn)可能性曲線

B：邊際轉(zhuǎn)換率

C：等收益線

D：等成本線

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、預(yù)料某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本上升，供應(yīng)量趨增，則預(yù)料其價格會__。

A．上升

B．下降

C．不變

D．升降難定16、指針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實際狀況動身，推斷供應(yīng)檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)的是。

A：房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

B：房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

C：房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

D：房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)

E：借款合同17、不屬于保險合同協(xié)助人的是__。

A．保險受益人

B．保險代理人

C．保險公估人

D．保險經(jīng)紀(jì)人18、資本化率是的倒數(shù)。

A：毛租金乘數(shù)

B：潛在毛租金乘數(shù)

C：有效毛收入乘數(shù)

D：凈收益乘數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某物業(yè)投資的月租金收入為10萬元，經(jīng)營費用占租金收入的50%，年還本付息數(shù)額相當(dāng)于經(jīng)營費用的1/3，那么，該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。

A．2

B．1.5

C．3

D．120、某宗房地產(chǎn)預(yù)料將來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3％，運營費用增長2％，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的酬勞率為7％。該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。

A：650

B：687

C：585

D：630

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、依據(jù)__的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A．房地產(chǎn)交易方式

B．房地產(chǎn)交易依次

C．購買房地產(chǎn)目的

D．房地產(chǎn)類型22、對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變更，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，這個轉(zhuǎn)折點被稱為__。

A．拐點

B．盈虧轉(zhuǎn)化點

C．盈虧平衡點

D．盈虧轉(zhuǎn)折點23、a．規(guī)劃設(shè)計條件通知書、b．建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c．選址規(guī)劃看法通知書和d．建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)依次為__。

A．a(chǎn)bcd

B．a(chǎn)cdb

C．cadb

D．cbad24、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800㎡，容積率為0．8，對應(yīng)的土地單價為850元／㎡，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2．0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可．假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元／㎡，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為．【2006年考題】

A：93．75萬元

B：115萬元

C：293．75萬元

D：315萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地運用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地運用權(quán)的最高年限為年。

A：38

B：40

C：68

D：70

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、申請強制拆遷必需供應(yīng)__。

A．行政強制拆遷申請書

B．仲裁決議書

C．拆遷協(xié)議范本

D．裁決調(diào)解和裁決書

E．被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書2、建設(shè)項目各階段中，影響工程造價的因素有__。

A．確定項目合理規(guī)模

B．確定功能分區(qū)

C．選擇建設(shè)地點

D．工程變更

E．設(shè)計方案評價3、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為。

A：認(rèn)知價值定價法

B：成本加成定價法

C：挑戰(zhàn)定價法

D：領(lǐng)導(dǎo)定價法

E：借款合同4、以出讓方式取得土地運用權(quán)的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓后受讓人欲變更原約定的用途，應(yīng)具備的條件為__。

A．必需取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意

B．必需取得所在地建設(shè)行政主管部門的批準(zhǔn)

C．與土地管理部門簽訂合同變更協(xié)議或更新簽訂合同

D．相應(yīng)調(diào)整土地運用權(quán)出讓金

E．出讓方應(yīng)繳納因變更土地運用性質(zhì)的補償金5、某公司3年前與一寫字樓全部權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2?，F(xiàn)市場上類似的寫字樓的月租金為100元/m2假設(shè)折現(xiàn)率為10%，目前承租人權(quán)益的價值應(yīng)是__萬元。

A．70.03

B．71.03

C．72.03

D．73.036、擔(dān)保物權(quán)不包括。

A：抵押權(quán)

B：質(zhì)權(quán)

C：地役權(quán)

D：留置權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷貨幣補償?shù)幕驹瓌t是等價有償，實行的方法是依據(jù)被拆遷房屋的等因素，用房地產(chǎn)市場評估的方法確定。

A：實物

B：地點

C：區(qū)位

D：用途

E：建筑面積8、下列會導(dǎo)致房地產(chǎn)的價格偏高的狀況是__。

A．政府協(xié)議出讓土地

B．購買相鄰房地產(chǎn)

C．賣方不了解行情

D．設(shè)立抵押的房地產(chǎn)9、對時點指標(biāo)特點敘述不正確的是__。

A．只能間斷計數(shù)

B．各時點指標(biāo)不行以干脆累加

C．每個時點指標(biāo)值的大小與時間長短無關(guān)

D．計數(shù)的精確率低10、市場的客體通常是指__。

A．買家

B．賣家

C．交易對象

D．交易價格

11、下列關(guān)于公共物品，表述正確的是。

A：公共物品是指那些在消費上具有競爭性和排他性的物品

B：公共物品是在消費上具有非競爭性和非排他性的物品

C：當(dāng)公共物品用既定的生產(chǎn)成本生產(chǎn)出來后，增加消費者數(shù)量不須要額外增加成本

D：私人物品的特征明顯不同于公共物品

E：公共物品的供應(yīng)對社會福利是非常重要的12、市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括。

A：環(huán)境

B：地形地勢

C：外部配套設(shè)施

D：內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

E：裝飾裝修13、依據(jù)客觀性原則，下列表述正確的是。

A：會計核算應(yīng)當(dāng)真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果，保證會計信息的真實性

B：會計工作在收集、加工、處理和供應(yīng)會計信息的過程中，應(yīng)當(dāng)考慮各方面的信息需求，要能夠滿意各方面具有共性的信息需求

C：會計工作應(yīng)當(dāng)正確運用會計原則和方法精確反映企業(yè)的實際狀況

D：要求企業(yè)嚴(yán)格依據(jù)國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定選擇會計政策

E：會計信息應(yīng)當(dāng)能夠經(jīng)受驗證以核實其是否真實14、耕地占用稅的納稅對象是__。

A．占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的個人

B．占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為

C．占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位

D．占用耕地從事其他農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為15、以下費用和稅金屬于征收集體土地下的土地取得成本的相關(guān)稅費的有。

A：征地管理費

B：耕地占用稅

C：印花稅

D：契稅

E：新菜地開發(fā)建設(shè)基金16、盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因為物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢，詳細包括。

A：物業(yè)代理對房地產(chǎn)市場當(dāng)前和將來的供求關(guān)系

B：物業(yè)代理具備豐富的租售學(xué)問和閱歷的專業(yè)人員

C：物業(yè)代理信譽更高，更易銷售

D：物業(yè)代理更加熟識市場狀況

E：房地產(chǎn)開發(fā)商有特定的銷售對象17、下列關(guān)于邊際收益遞減規(guī)律，表述正確的是。

A：邊際收益遞減規(guī)律也稱生產(chǎn)要素平均產(chǎn)量遞減規(guī)律

B：是指在技術(shù)水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，起先會使總產(chǎn)量遞增

C：當(dāng)要素增加到肯定限度后，雖然總產(chǎn)量接著增加，但增加的產(chǎn)量漸漸遞減

D：超過了肯定界限接著增加可變要素的投入，將使總產(chǎn)量削減

E：即可變生產(chǎn)要素投入增加所引起的產(chǎn)量(或收益)的變更可以分為邊際產(chǎn)量遞增、平均產(chǎn)量遞減、總產(chǎn)量削減三個階段18、商品住宅價格中的利潤是以（）為基數(shù)核定。

A．征地費及拆遷安置補償費

B．勘察設(shè)計及前期工程費

C．住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用

D．住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費

E．住宅建筑、安裝工程費19、繳存職工在時，可以向管理中心申請住房公積金貸款。

A：購買自住住房

B：建立自住住房

C：翻建自住住房

D：大修自住住房

E：購買商業(yè)門市20、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在將來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。假如預(yù)料該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為__萬元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．298521、某家庭預(yù)料今后20年內(nèi)月收入為8030元，假如其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還實力的20年期最大抵押貸款申請額是__萬元。

A．28.62

B．35.57

C．41.56

D．48.2422、下列關(guān)于記名債券的優(yōu)缺點的表述正確的是。

A：記名債券的優(yōu)點是比較平安

B：記名債券缺點是流淌性較差

C：記名債券優(yōu)點是流淌性強

D：記名債券缺點是轉(zhuǎn)讓時手續(xù)困難

E：記名債券缺點是轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡便23、個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。個人住房抵押貸款包括__。

A．按揭貸款

B．商用房地產(chǎn)抵押貸款

C．商業(yè)性住房抵押貸款

D．政策性住房抵押貸款

E．個人置業(yè)抵押貸款24、某類房地產(chǎn)2007~2011年的價格見下表，關(guān)于平均增減量法適用條件及其價格