惠州房地產(chǎn)市場年報(bào)

【跌宕起伏前行不止】——中原地產(chǎn)2012年惠州樓市年報(bào)中原地產(chǎn)惠州分公司研究中心Huizhou.01.2013第一頁，共一百二十三頁。惠州市2012年房地產(chǎn)市場總結(jié)惠州市2012年房地產(chǎn)市場狀況背后的原因惠州市2013年房地產(chǎn)市場展望附錄：區(qū)域月度市場總結(jié)3275389報(bào)告內(nèi)容頁碼第二頁，共一百二十三頁?；葜菔?012年房地產(chǎn)市場總結(jié)PartA第三頁，共一百二十三頁。一級(jí)市場PartA.1第四頁，共一百二十三頁。一級(jí)市場概述：

2012年，在調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的宏觀環(huán)境下，作為房地產(chǎn)市場的核心生產(chǎn)要素，土地市場經(jīng)歷了“一波三折”的變化。上半年，受一手住宅成交走弱及庫存壓力高企的影響，房企負(fù)債率高企，資金鏈出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象，拿地意愿明顯減弱，加之，受樓市調(diào)控政策影響，各地政府推地節(jié)奏明顯放緩,土地市場的成交量持續(xù)冷清.進(jìn)入下半年，隨著樓市的明顯復(fù)蘇，土地市場開始逐漸升溫。房企“去庫存化”成效顯現(xiàn)，開始積極拿地補(bǔ)倉。此外，受財(cái)政收入萎縮壓力的影響，政府推地的意愿明顯加強(qiáng)，下半年土地市場迅速升溫，供應(yīng)和成交都呈現(xiàn)明顯上揚(yáng)的態(tài)勢。第五頁，共一百二十三頁。2012年惠州掛牌經(jīng)營性土地面積合計(jì)約924萬平米，以博羅縣供應(yīng)為主，占總量的22.7%；大亞灣供應(yīng)居次，占總量20.7%。土地市場供應(yīng)（年度）2012年惠州掛牌經(jīng)營性土地共計(jì)324宗，以博羅縣供應(yīng)為主，92宗占總量的28.4%。數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌宗數(shù)（單位：宗）惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌面積（單位：萬平米）第六頁，共一百二十三頁。2012年惠州經(jīng)營性用地平均掛牌地價(jià)（地面）為1376元/㎡，其中惠城區(qū)地價(jià)最高，2472元/㎡。土地市場供應(yīng)（年度）2012年惠州經(jīng)營性用地掛牌總金額89.87億元，惠城區(qū)所占比例最大，23.81億元占總金額的26.4%。（部份土地掛牌金額未公示）。數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理惠州市各區(qū)縣掛牌金額（單位：億元）惠州市各區(qū)縣掛牌土地平均地面地價(jià)（單位：元/㎡）第七頁，共一百二十三頁。2012年惠州經(jīng)營性用地成交宗數(shù)共計(jì)376宗，同比上年增長40%。2012年惠州經(jīng)營性用地成交924萬平米，同比上年增長6%。土地市場成交（年度）數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理惠州市歷年商住用地交易宗數(shù)（單位：宗）惠州市歷年商住用地交易面積（單位：萬平米）第八頁，共一百二十三頁。2012年商住用地成交平均地面價(jià)為1612元/㎡，同比增加45%，成交地塊區(qū)域結(jié)構(gòu)性集中拉升整體交易價(jià)格。土地市場成交（年度）2012年商住用地交易市場的成交金額出現(xiàn)下跌，全年交易總金額為63.7億元，同比減少20%。惠州市歷年土地交易地面單價(jià)（單位：元/㎡）數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理惠州市歷年土地交易總金額（單位：億元）第九頁，共一百二十三頁。土地市場成交（年度）2012年惠州成交的經(jīng)營性用地從區(qū)域分布看，博羅縣、惠城區(qū)和惠陽區(qū)三個(gè)地區(qū)成交相當(dāng)，三區(qū)總量約占惠州土地成交的七成。從2012年惠州經(jīng)營性用地成交面積看，主要分布在惠城區(qū)，占總比例29.3%，惠東縣和大亞灣各約為166萬平米。數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理2012年惠州各區(qū)縣商住用地交易宗數(shù)（單位：宗）2012年惠州各區(qū)縣商住用地交易面積（單位：萬平米）第十頁，共一百二十三頁。土地市場成交（年度）從2012年惠州商住用地交易金額看，惠城區(qū)的成交金額最多，占總金額的46%。2012年惠州各區(qū)縣的經(jīng)營性用地交易地面價(jià)以惠城區(qū)最高，地面價(jià)達(dá)到2721元/平米。2012年惠州各區(qū)縣商住用地交易平均地面地價(jià)（單位：元/㎡）數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理2012年惠州各區(qū)縣商住用地交易金額（單位：億元）第十一頁，共一百二十三頁。二級(jí)市場PartA.2第十二頁，共一百二十三頁。二級(jí)市場概述：

2012年新房市場整體銷售呈現(xiàn)低開高走，曲折向上的態(tài)勢。從全年成交面來看，自三月樓市出現(xiàn)首次回暖以來，走勢呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢，3月、5月、7月及11月分別出現(xiàn)了年內(nèi)成交的4個(gè)小高峰，其余月份成交面積均保持在50萬平米左右，同時(shí)，今年的走勢也出現(xiàn)了一定的反季候特征，淡季不淡，旺季不旺，大幅上漲動(dòng)力不足，成交更趨理性。第十三頁，共一百二十三頁?；葜菔泄?yīng)（年度）2012年房地產(chǎn)投資占比仍持續(xù)回升，但漲幅收窄，全年房地產(chǎn)投資額預(yù)計(jì)達(dá)472.5億元，占全市固定資產(chǎn)投資的40.7%?；葜菔袣v年房地產(chǎn)投資額（單位：億元）惠州市歷年供應(yīng)量走勢圖（單位：萬平米）數(shù)據(jù)來源:惠州市統(tǒng)計(jì)局去庫存壓力下，2012年新增供應(yīng)理性回歸，全年供應(yīng)面積為849.16平米，同比回落29%。第十四頁，共一百二十三頁?；葜菔谐山唬甓龋?012年調(diào)控延續(xù)、深化，一手住宅成交上漲動(dòng)力不足，全年住宅成交664萬平米，與上面相比基本持平，年內(nèi)去庫存明顯，供求比加速回落?；葜菔袣v年成交面積走勢圖（單位：萬平米）惠州市歷年成交均價(jià)走勢圖（單位：元/平米）數(shù)據(jù)來源:惠州市統(tǒng)計(jì)局2012年全年成交均價(jià)5763元/平米，同比上升5.2%，新房價(jià)格在促房價(jià)合理回歸的政策要求下，漲幅明顯收窄,。第十五頁，共一百二十三頁。2012年惠城區(qū)供應(yīng)量大減，全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售23008套，同比減少36%。惠城區(qū)供應(yīng)（年度）數(shù)據(jù)來源:惠州市房產(chǎn)管理局2012年惠城區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積合計(jì)270.27萬平米，同比減少38%?；莩菂^(qū)歷年供應(yīng)套數(shù)走勢圖（單位：套）惠城區(qū)歷年供應(yīng)面積走勢圖（單位：萬/平米）第十六頁，共一百二十三頁。2012年惠城區(qū)成交量上揚(yáng)，全年成交量約307.06萬平米，同比上升11%；13年的供求比為0.9，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢?；莩菂^(qū)成交（年度）數(shù)據(jù)來源:惠州市房產(chǎn)管理局2012年惠城區(qū)銷售均價(jià)較去年基本持平，全年均價(jià)為6059元/平米，同比減少1%惠城區(qū)歷年成交均價(jià)走勢圖（單位：元/平米）惠城區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢圖（單位：萬平米）第十七頁，共一百二十三頁?；蓐枀^(qū)歷年成交均價(jià)走勢圖(單位:元/平米)惠陽區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢圖(單位:萬平米)惠陽區(qū)成交（年度）數(shù)據(jù)來源:惠陽區(qū)房產(chǎn)管理局2012年惠陽區(qū)商品房供應(yīng)量158萬平米，同比增加1%；商品房成交85萬平米，同比下降6%;商品房供求比為1.9。2012年惠陽區(qū)商品房成交均價(jià)5359元/平米，同比上漲5%。第十八頁，共一百二十三頁。大亞灣區(qū)歷年成交均價(jià)走勢圖(單位:元/平米)大亞灣區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢圖(單位:萬平米)大亞灣區(qū)成交（年度）數(shù)據(jù)來源:惠州市統(tǒng)計(jì)局2012年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)達(dá)到5537元/平米，同比上升6%。2012年大亞灣區(qū)供應(yīng)量98.89萬平米，同比下降53%;商品房成交預(yù)計(jì)90.35萬平米，與11年基本持平;2011年供求比為1.1第十九頁，共一百二十三頁。博羅縣成交（年度）數(shù)據(jù)來源:博羅縣房產(chǎn)管理局博羅縣歷年成交走勢圖(單位:萬平米)博羅縣歷年成交均價(jià)走勢圖(單位:元/平米)2012年博羅縣商品房成交87.55萬平米，同比減少12%。2012年博羅縣商品房成交均價(jià)達(dá)到4656元/平米，同比上升31%第二十頁，共一百二十三頁。2012年惠東全年成交量約90萬平米，與去年相比基本持平略有下滑全年供求比為1.67，供求比仍較大，但較去年有所回落?；輺|縣成交（年度）數(shù)據(jù)來源:惠州市房產(chǎn)管理局受濱海大盤價(jià)格的拉升影響，今年惠東成交均價(jià)明顯攀升，2012年惠東成交均價(jià)為6564元/平米，同比下滑2%，走勢較為平穩(wěn)?；輺|縣歷年成交均價(jià)走勢圖（單位：元/平米）惠東縣歷年供應(yīng)成交走勢圖（單位：萬平米）第二十一頁，共一百二十三頁。三級(jí)市場PartA.3第二十二頁，共一百二十三頁。三級(jí)市場概述：

2012年新春伊始，新房市場由于庫存壓力巨大，出現(xiàn)“以價(jià)換量”的行情，導(dǎo)致部分區(qū)域一二手住宅價(jià)格倒掛，間接抑制二手住宅的成交，下半年隨著一手市場成交量的復(fù)蘇、價(jià)格的回調(diào)，二手房走出陰影，成交量一度攀升。綜合全年成交來看，二手成交量特別是住宅的成交量較往年相比，跌幅近2成；隨著新近開發(fā)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)入二手市場流轉(zhuǎn)，二手成交均價(jià)大幅攀升，升幅超過1成，從而總體成交金額保持平穩(wěn)態(tài)勢。第二十三頁，共一百二十三頁。數(shù)據(jù)來源:惠州市房產(chǎn)管理局2012年惠城區(qū)二手房市場成交量大比例下滑，全年成交二手房7348套，同比11年下跌17%.住宅成交6077套，同比11年下跌22%2012年惠城區(qū)二手房市場成交面積102.58萬平米，同比下降9%；住宅成交70.78萬平米，同比下降19%。三級(jí)市場成交第二十四頁，共一百二十三頁。數(shù)據(jù)來源:惠州市房產(chǎn)管理局2012年惠城區(qū)二手房市場成交量金額達(dá)28.92億元，同比增長2%；二手住宅成交金額達(dá)22.09億元，同比增長2%2012年惠城區(qū)二手房市場成交均價(jià)曲折上升，全年成交均價(jià)為2819元/平米，同比上漲12%；二手住宅成交均價(jià)為3079元/平米，同比上漲23%三級(jí)市場成交第二十五頁，共一百二十三頁。一級(jí)市場前冷后暖，下半年成交支撐全年走勢上揚(yáng)，年末翹尾明顯1

2成交結(jié)構(gòu)中，中小戶型的普通住宅占比明顯提高，對(duì)成交價(jià)格走勢調(diào)節(jié)明顯3二手市場成交受抑，中介市場重新洗牌，大中型中介以平穩(wěn)發(fā)展為主4小結(jié)調(diào)控高壓下二級(jí)市場低開高走，全年走勢平穩(wěn)，剛需力量成為支撐全年成交的主體

第二十六頁，共一百二十三頁?；葜菔?012年房地產(chǎn)狀況背后的原因PartB第二十七頁，共一百二十三頁。市場狀況背后原因概述：

2012年，本輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入第三個(gè)年頭，和2011年相比沒有較多的政策出臺(tái)，但之前的重磅調(diào)控政策仍然沒有停止，全國樓市整體仍處厲政之下。中央對(duì)于調(diào)控的態(tài)度毫不放松，從2011年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、2012年兩會(huì)期間政府工作報(bào)告，以及最近召開的十八大，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策方向旗幟鮮明，要求“堅(jiān)定不移落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施”，一方面控制投資和投機(jī)性需求，控制房價(jià)上漲，一方面發(fā)展保障性住房，增加住房供給。全年的調(diào)控從強(qiáng)調(diào)“遏制”向強(qiáng)調(diào)“精確制導(dǎo)”過渡，由全面打擊轉(zhuǎn)向重點(diǎn)打擊，差別化調(diào)控日益深化。第二十八頁，共一百二十三頁。2012年政策盤點(diǎn)PartB.1第二十九頁，共一百二十三頁。國際形勢：債務(wù)危機(jī)增長緩慢

2012年，債務(wù)危機(jī)始終是困擾全球經(jīng)濟(jì)的頭號(hào)難題，使得發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體無法運(yùn)用大規(guī)模財(cái)政政策刺激經(jīng)濟(jì)。國際貨幣基金組織(IMF)數(shù)據(jù)顯示，2012年發(fā)達(dá)國家的公共債務(wù)占GDP的比例已上升到110.7%，為二戰(zhàn)以來的最高水平。歐美國家只能依靠持續(xù)的量化寬松貨幣政策，以避免全球經(jīng)濟(jì)陷入二次探底。預(yù)計(jì)2012年全球經(jīng)濟(jì)整體增速約為2.3%，較上年3.0%的增速顯著放緩。2012年，在經(jīng)歷短暫復(fù)蘇后，日本經(jīng)濟(jì)再度低迷，預(yù)計(jì)全年GDP增速約為1.6%。外圍經(jīng)濟(jì)惡化、政治沖突使日本出口和工業(yè)生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響，成為拖累經(jīng)濟(jì)增長的主要因素。汽車補(bǔ)貼政策的推出以及消費(fèi)稅率的提高，使私人消費(fèi)持續(xù)惡化。公共投資雖然保持增長態(tài)勢，但增速放緩，難以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)走向復(fù)蘇。美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍面臨諸多障礙歐元區(qū)表現(xiàn)明顯分化日本政府債務(wù)問題亟待解決新興經(jīng)濟(jì)體增長放緩2012年，美國經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇的態(tài)勢，全年GDP增長率預(yù)計(jì)達(dá)到2.2%。國內(nèi)房地產(chǎn)及勞動(dòng)力市場趨于好轉(zhuǎn)，但美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍面臨諸多障礙：內(nèi)部環(huán)境方面，高企的政府債務(wù)水平約束了財(cái)政政策實(shí)施空間；外部環(huán)境方面，歐債危機(jī)懸而未決將是最主要的風(fēng)險(xiǎn)，新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速放緩也不利于美國出口。2012年歐元區(qū)核心國與外圍國表現(xiàn)明顯分化：南歐國家經(jīng)濟(jì)陷入蕭條；德國等國受益于歐元弱勢以及避險(xiǎn)資金流入壓低了融資成本，經(jīng)濟(jì)增長相對(duì)穩(wěn)固；北歐與中東歐新興經(jīng)濟(jì)體因財(cái)政貨幣體系相對(duì)獨(dú)立以及具有成本競爭優(yōu)勢，也未受到太大的影響。預(yù)計(jì)歐盟2012年GDP增長率為-0.5%。受外需持續(xù)疲弱和內(nèi)部結(jié)構(gòu)性問題的雙重困擾，新興經(jīng)濟(jì)體2012年經(jīng)濟(jì)增長普遍放緩，全年經(jīng)濟(jì)增長率約為5.3%，較2011年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，韓國、巴西等國央行連續(xù)降息，印度央行也兩次下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金。為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題，印度、巴西分別出臺(tái)了一系列促進(jìn)投資的改革法案。第三十頁，共一百二十三頁。國際形勢：新一輪全球量化寬松潮起正當(dāng)全球市場對(duì)量化寬松貨幣政策的前景觀望之時(shí)，12月，美聯(lián)儲(chǔ)推出了第四輪量化寬松貨幣政策。當(dāng)前美國減赤壓力和增稅壓力難以消除，歐債危機(jī)仍未渡過危險(xiǎn)期，日本政府的債務(wù)危機(jī)也一觸即發(fā)，新興經(jīng)濟(jì)體在溫和調(diào)整，全球性的量化寬松貨幣政策可能會(huì)在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)存在，并可能出現(xiàn)常態(tài)化的趨勢。QE1QE2QE3QE42008年9月2010年11月2012年9月2012年12月9月13日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布實(shí)施第三輪量化寬松政策（QE3），歐洲央行也推出了新的量化寬松策略O(shè)MT（直接貨幣交易計(jì)劃），與QE3類似，OMT也沒有對(duì)干預(yù)規(guī)模與干預(yù)時(shí)間的限制；繼美歐之后，日本中央銀行也宣布，將進(jìn)一步加強(qiáng)量化寬松措施，追加10萬億擴(kuò)大至80萬億日元購買國債的基金規(guī)模。從2009年3月1日至2010年3月31日，美股標(biāo)普500指數(shù)漲幅為37.14%。美國經(jīng)濟(jì)在2009年中期觸底反彈，當(dāng)年后三個(gè)季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）環(huán)比增速從負(fù)值逐步增至5%。

QE2實(shí)施期間，美國股市展開新一輪上漲，標(biāo)普500指數(shù)最大漲幅達(dá)到28.3%。整體資產(chǎn)價(jià)格上漲，再次推動(dòng)美國經(jīng)濟(jì)增長。美國2010年三季度末期以及四季度美國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，四季度GDP年率增速突破3%。12月13日，美聯(lián)儲(chǔ)公布QE4。繼美聯(lián)儲(chǔ)、英國央行、日本央行和歐洲央行的相繼寬松之后，瑞士央行也加入了轟轟烈烈的QE大潮中。第三十一頁，共一百二十三頁。國內(nèi)環(huán)境：把穩(wěn)增長放在更重要位置，多部委發(fā)力

2011年10月份就開始提出宏觀政策適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，并從2012年5月份加大了力度，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。財(cái)政部1月1日起，營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)在上海啟動(dòng)，已為小企業(yè)減負(fù)20億元。1月1日起，新車船稅法實(shí)施，新車船稅法規(guī)定乘用車車船稅按排氣量分為七檔征收。4月，發(fā)布《關(guān)于中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)有關(guān)準(zhǔn)備金企業(yè)所得稅稅前扣除政策的通知》。工信部發(fā)布《工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)規(guī)劃（2011-2015年）》,相繼啟動(dòng)了產(chǎn)業(yè)基地公共服務(wù)能力提升工程、中小企業(yè)服務(wù)年活動(dòng)等專項(xiàng)行動(dòng)。4月，印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)兼并重組工作的通知》。出臺(tái)鋼鐵、汽車、水泥等重點(diǎn)行業(yè)兼并重組實(shí)施方案。發(fā)改委中央財(cái)政安排363億元，用于推廣節(jié)能家電、高效照明、節(jié)能汽車和高效電機(jī)等產(chǎn)品。2月下發(fā)《關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好2012年保障性安居工程建設(shè)工作的通知》，加強(qiáng)資金統(tǒng)籌。5月21日，聯(lián)合衛(wèi)生部下發(fā)通知，規(guī)定社會(huì)資本可以按照經(jīng)營目的，自主申辦營利性或非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。住建部要求進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給。要求進(jìn)一步拓寬融資渠道，確保保障性住房建設(shè)用地供給，落實(shí)好公共分配的各項(xiàng)政策措施。1234第三十二頁，共一百二十三頁。國內(nèi)環(huán)境：把穩(wěn)增長放在更重要位置，多產(chǎn)業(yè)并舉5月30日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開常務(wù)會(huì)議，討論通過了《“十二五”國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提出了節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料以及新能源汽車等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展方向和主要任務(wù)，并提出了20項(xiàng)工程。節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展高效節(jié)能、先進(jìn)環(huán)保和資源循環(huán)利用的新裝備和新產(chǎn)品，推行清潔生產(chǎn)和低碳技術(shù)，加快形成支柱產(chǎn)業(yè)新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)突破超高速光纖與無線通信、先進(jìn)半導(dǎo)體和新型顯示等新一代信息技術(shù)，增強(qiáng)國際競爭力生物產(chǎn)業(yè)強(qiáng)化生物資源利用等共性關(guān)鍵技術(shù)和工藝裝備開發(fā)，加快構(gòu)建現(xiàn)代生物產(chǎn)業(yè)體系高端裝備制造產(chǎn)業(yè)提升先進(jìn)軌道交通裝備發(fā)展水平，加快發(fā)展海洋工程裝備，促進(jìn)制造業(yè)智能化、精密化、綠色化發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展技術(shù)成熟的核電、風(fēng)電、太陽能光伏和熱利用、生物質(zhì)發(fā)電、沼氣等，積極推進(jìn)可再生能源技術(shù)產(chǎn)業(yè)化新材料產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展新型功能材料、先進(jìn)結(jié)構(gòu)材料和復(fù)合材料，引導(dǎo)材料工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整新能源汽車產(chǎn)業(yè)加快高性能動(dòng)力電池、電機(jī)等關(guān)鍵零部件和材料核心技術(shù)研發(fā)及推廣應(yīng)用，形成產(chǎn)業(yè)化體系

地區(qū)項(xiàng)目地區(qū)項(xiàng)目新疆石訶子機(jī)場項(xiàng)目江西多投戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目甘肅慶陽機(jī)場項(xiàng)目江蘇發(fā)布重大項(xiàng)目投資計(jì)劃內(nèi)蒙古阿拉善盟機(jī)場上海加快城市軌道交通建設(shè)四川阿壩紅原民用機(jī)場北京加快城市軌道交通建設(shè)重慶江北機(jī)場黑龍江側(cè)重推動(dòng)水利設(shè)施天津?yàn)I海新區(qū)新增2.5萬套保障房云南金沙江觀音山水電站陜西保證鐵路項(xiàng)目進(jìn)度湖南完成4.2萬億投資福建增加鐵路湖北吸引700多家民企投資萬億廣東湛江700億鋼鐵項(xiàng)目山西定2012為項(xiàng)目落地年廣西防城港鋼鐵基地山東216億建設(shè)生態(tài)山東河北遷安首鋼搬遷項(xiàng)目獲批————第三十三頁，共一百二十三頁。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：穩(wěn)增長后程發(fā)力經(jīng)濟(jì)前回落后企穩(wěn)國家統(tǒng)計(jì)局服務(wù)業(yè)調(diào)查中心、中國物流與采購聯(lián)合會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟(jì)重要先行指標(biāo)——中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)2012年12月份為50.6%,與上月持平，并連續(xù)3個(gè)月保持在榮枯分界線之上。PMI/匯豐PMI月度走勢（201201-201212）穩(wěn)增長政策措施終顯成效，2012年全年P(guān)MI走勢，總的來說是前程回落、后程逐步回升，與整體經(jīng)濟(jì)增長前落后穩(wěn)相一致。4月最高點(diǎn)8月最低點(diǎn),跌破榮枯線9月開始小幅反彈12月轉(zhuǎn)為持平5月21日，發(fā)改委一天批復(fù)了超過100個(gè)項(xiàng)目,引發(fā)4萬億重來猜想9月5日，發(fā)改委批復(fù)多個(gè)城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃，總投資規(guī)模超過8000億。10月17日起，發(fā)改委連續(xù)密集批復(fù)核準(zhǔn)了近30項(xiàng)各地區(qū)“以工代賑”基建投資計(jì)劃，涉及總金額超過億元。第三十四頁，共一百二十三頁。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：持續(xù)回調(diào)降中趨穩(wěn)受歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵、國內(nèi)物價(jià)和房地產(chǎn)調(diào)控等綜合因素影響，中國經(jīng)濟(jì)增速從2011年一季度開始已連續(xù)７個(gè)季度下降。在一系列穩(wěn)增長政策措施作用下，加之外需略有好轉(zhuǎn)，從今年９月份開始，以工業(yè)增速為標(biāo)志，中國經(jīng)濟(jì)增速已連續(xù)３個(gè)月反彈，由投資、消費(fèi)構(gòu)成的內(nèi)需持續(xù)小幅回升，四季度經(jīng)濟(jì)增速反彈幾成定局。經(jīng)濟(jì)增速由超預(yù)期回落轉(zhuǎn)向筑底回升，全年經(jīng)濟(jì)增速將高于年初提出的7.5%的預(yù)期目標(biāo)。2011年以來國內(nèi)GDP季度走勢20122011CPI/PPI月度走勢（201101-201211）在多番穩(wěn)物價(jià)、防通脹的調(diào)控措施下,2012年我國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比增幅不斷回落，與2011年的高位運(yùn)行相比，2012年CPI維持在較低位運(yùn)行態(tài)勢，預(yù)計(jì)2012年全年CPI同比上漲2.7%左右，比上年的5.4%明顯回落。不過從物價(jià)運(yùn)行規(guī)律來看，本輪CPI筑底基本完成，已經(jīng)開始醞釀新的上升周期，預(yù)計(jì)2013年CPI同比將進(jìn)入上行周期的初期。GDP增速由超預(yù)期回落轉(zhuǎn)向筑底回升通脹回落，CPI筑底完成第三十五頁，共一百二十三頁。國房景氣指數(shù)：在不景氣區(qū)間徘徊在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的影響下，2012年以來國房景氣指數(shù)持續(xù)處于下行通道。繼9月份國房景氣指數(shù)沖破7月份低值并創(chuàng)下統(tǒng)計(jì)以來的新低后，10月份國房景氣指數(shù)與上月相比雖有所提升，但仍處較低水平，為有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的第二低值。11月，高位反彈的成交量將全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)大幅拉升1.15點(diǎn)回暖至95.71，高于4月份國房景氣指數(shù)95.62，同時(shí)走出了徘徊整6個(gè)月的94-95的點(diǎn)位區(qū)間。銷售面的好轉(zhuǎn)促升國房景氣指數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)銷量大幅回暖明顯改善了房企資金狀況。而伴隨市場的回暖，房企銷售策略由降價(jià)促銷也漸漸過渡到小幅提價(jià)，處于成交量和利潤雙增的局面，房企信心整體都有明顯恢復(fù)。銷售面好轉(zhuǎn)促升國房景氣指數(shù)第三十六頁，共一百二十三頁。調(diào)控關(guān)鍵詞：不加碼不放松穩(wěn)定高壓

全年政策基調(diào)：繼續(xù)堅(jiān)定不移落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策2012年，限購、限價(jià)、限貸繼續(xù)，調(diào)控政策力度不減。全年中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖60次；4次提及“決不讓房價(jià)反彈”；15次重申房價(jià)合理回歸；2次提及問責(zé)。政策基調(diào)持續(xù)從嚴(yán)，在與地方政府及房企的屢屢博弈中逐漸形成一股穩(wěn)定高壓，隨著調(diào)控的深入，保障剛需、抑制投資投機(jī)的調(diào)控方向也更加旗幟鮮明。住建部繼續(xù)限購的同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。溫家寶堅(jiān)定不移要把過高房價(jià)降下來，使房價(jià)回歸到合理水平。央行全面落實(shí)差別化住房信貸政策。七部委繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施住房限購措施，嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

國土部公布供地導(dǎo)向，優(yōu)先保障房建設(shè)。國務(wù)院第六次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。政府工作報(bào)告嚴(yán)格執(zhí)行抑制投資投機(jī)需求政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。發(fā)改委努力增加普通商品房供給，抓好保障房建設(shè)。住建部房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控方向絕不會(huì)變。國土部繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，確保土地市場平穩(wěn)。溫家寶堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。發(fā)改委下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)需求。溫家寶堅(jiān)決抑投資投機(jī)需求，鞏固調(diào)控成果。三部委堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。住建部調(diào)研地方微調(diào)，加強(qiáng)問責(zé)。央行年內(nèi)二次降息。國土部閑置土地處置辦法修訂通過，7月1日起施行。央行

6月8日起下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。住建部堅(jiān)決抑制投機(jī)行為，滿足合理住房需求，做好防止房價(jià)反彈預(yù)案。國土部力推保障房建設(shè)落實(shí)，嚴(yán)格土地出讓管理國土部加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作。住建部進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管工作。中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。住建部提出2013年要堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。123456789101112調(diào)控持續(xù)深化態(tài)勢穩(wěn)中趨緊地方微調(diào)升溫政策信號(hào)密集穩(wěn)定高壓形成調(diào)控趨于常態(tài)調(diào)控步入深水區(qū)穩(wěn)定預(yù)期成關(guān)鍵第三十七頁，共一百二十三頁。第四輪調(diào)控進(jìn)入第三個(gè)年頭，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，調(diào)控措施的嚴(yán)厲有所緩和，2012年主要調(diào)控措施以延續(xù)深化，合理適度為主，政策的連貫性和穩(wěn)定性成為主要訴求2012調(diào)控深化2011調(diào)控升級(jí)2010調(diào)控元年政策措施限購限貸限價(jià)“4.15”新政“9.29”新政“1.26”新政政策延續(xù)15個(gè)大中城市先后限購各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市全面限購（約35個(gè)），下半年限購擴(kuò)圍至二三線城市47個(gè)限購城市先后宣布限購繼續(xù)，限購不得放松首套首付3成利率8.5折，二套首付5成，三套停貸首套首付3成利率優(yōu)惠取消，二套首付6成，三套停購支持自住性需求，繼續(xù)實(shí)行差別化信貸政策——-各城市合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，一房一價(jià)限價(jià)繼續(xù)，地方政府微調(diào)控制目標(biāo)4th第三十八頁，共一百二十三頁。差別化的調(diào)控政策日益深化2012年，以首次置業(yè)為代表的合理購房需求受到政府的支持和鼓勵(lì)。2011年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署2012年重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持合理自住需求，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房價(jià)反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。調(diào)控目的差別化切實(shí)滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)首套房貸款利率，對(duì)二套房貸款從嚴(yán)執(zhí)行。信貸政策差別化嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購房需求。進(jìn)一步加大了稅收的調(diào)控力度，對(duì)購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅，普通住房超過５年轉(zhuǎn)手交易的免征，非普通住房的按差額征收。稅收方式差別化剛需力量崛起第三十九頁，共一百二十三頁。博弈升級(jí)：在中央政策異常鮮明的同時(shí)，地方政策不斷嘗試多方位突圍2012年，以首次置業(yè)為代表的合理購房需求一直受到政府的支持和鼓勵(lì)。2011年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署2012年重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持合理自住需求，抑制投資、投機(jī)性需求，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。以限購為紅線的中央政策旗幟鮮明，態(tài)度堅(jiān)決微調(diào)密集代表城市：上海、天津、合肥、蕪湖、從化、中山突圍類型：購房入戶、購房補(bǔ)貼、放寬限價(jià)、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放松公積金政策2月試探救市月5月微調(diào)密集期代表城市：包括北京、上海、廣州、武漢等一二線城市在內(nèi)的地方政策都進(jìn)行了微調(diào)，諸如蕪湖、佛山、成都、上海等涉及放松限購的城市，政策一出，旋即被叫停。突圍類型：截至5月底，已有近40個(gè)城市出臺(tái)了微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。7月公積金政策異動(dòng)月代表城市：鄭州、深圳、南京、中山突圍類型：上調(diào)公積金貸款的最高限額、放松首貸比例、允許二次放貸、縮短申請(qǐng)貸款所滿足的繳存時(shí)間等10月公積金松綁密集期近30個(gè)城市調(diào)整公積金政策代表城市：武漢、江門、南京、鎮(zhèn)江、廣州突圍類型：可使用公積金購買二手房、提高公積金貸款額度、支持首套房貸款、允許公積金異地互貸第四十頁，共一百二十三頁。限購政策：堅(jiān)持不動(dòng)搖，短期不放開在今年調(diào)控基調(diào)不變的大背景下，最大保障來自調(diào)控政策的高壓，用限購、限貸等“看得見的手”解決市場所不能解決的問題，堅(jiān)定不移地去投機(jī)化、去泡沫化。統(tǒng)計(jì)顯示，目前出臺(tái)限購令的47個(gè)城市中，限購政策的執(zhí)行均未松動(dòng)。住建部：“限購政策短時(shí)間內(nèi)不會(huì)放開。自調(diào)控以來，中央的調(diào)控政策有限購、限貸、房產(chǎn)稅等，但不管是地方進(jìn)行微調(diào)還是中央的口徑，限購始終未松動(dòng)過并且也不會(huì)松動(dòng)。”城市政策涉限細(xì)則執(zhí)行結(jié)果石家莊家庭人均住房面積低于30.6平方米可購第三套未獲上級(jí)主管部門批準(zhǔn)河南認(rèn)房不認(rèn)貸存在放松調(diào)控之嫌，觸及中央底線未出臺(tái)即叫停蕪湖“契稅優(yōu)惠”“高端人才購房補(bǔ)貼”“外地購房者買房送戶口”被叫停上海持長期居住證滿3年可購第二套房維持了七天，最終被叫停。第四十一頁，共一百二十三頁。下調(diào)存貸款利率2次公開市場操作頻繁使用逆回購下調(diào)存款準(zhǔn)備金率2次2012年下半年以來，央行頻繁使用公開市場工具對(duì)市場流動(dòng)性進(jìn)行調(diào)節(jié)，截至12月25日，今年公開市場逆回購操作共計(jì)進(jìn)行了29周，合計(jì)操作規(guī)模58800億元。6月7日晚，央行宣布了三年來的首次降息。自2012年6月8日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；7月5日晚，中國人民銀行宣布再次降息。這是自6月8日降息以來，一個(gè)月內(nèi)第二次降息。中國人民銀行18日晚間宣布，從2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；2012年5月18日，央行再次宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。貨幣政策：2012年繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，從2008年的緊縮政策到2009年的寬松，再到2010年的適度寬松，進(jìn)入2011年以來，貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健年內(nèi)CPI進(jìn)入下降通道，通脹壓力進(jìn)一步減輕，6月CPI同比增速更是創(chuàng)下2010年2月以來新低，為貨幣政策調(diào)整提供更大空間。在“穩(wěn)增長”的背景下，綜合運(yùn)用逆回購、正回購、央行票據(jù)、存款準(zhǔn)備金率等各種流動(dòng)性管理工具組合，調(diào)節(jié)銀行體系流動(dòng)性，引導(dǎo)市場利率平穩(wěn)運(yùn)行。年內(nèi)貨幣政策以穩(wěn)健為主，偏于謹(jǐn)慎寬松，下半年以來，央行一直通過滾動(dòng)逆回購操作調(diào)節(jié)流動(dòng)性，逆回購操作逐步成為常態(tài)。第四十二頁，共一百二十三頁。經(jīng)濟(jì)的下滑趨勢刺激貨幣政策出手穩(wěn)增長流動(dòng)性緊張直接觸發(fā)此次準(zhǔn)備金率下調(diào)。據(jù)測算，此次央行將一次性釋放約4000億元資金，這其中會(huì)有一部分錢投向房企，可以讓開發(fā)商緊繃的資金鏈得以放松，對(duì)企業(yè)來說是一個(gè)利好。但是，存準(zhǔn)率下調(diào)并不意味貨幣政策轉(zhuǎn)向。央行年內(nèi)第二次宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來的第三次下調(diào)，距離上次調(diào)整將近三個(gè)月。此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率可以釋放資金約4200億元，意在向市場釋放流動(dòng)性，從而改善企業(yè)融資環(huán)境，降低企業(yè)融資成本。有助于經(jīng)濟(jì)見底回升，進(jìn)而增強(qiáng)投資者信心。央行本次降息是自貨幣政策轉(zhuǎn)向以來第一次降息，主要是針對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑的情況，以達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)早日企穩(wěn)的效果，標(biāo)志著我國已經(jīng)進(jìn)入降息周期。此次降息是自6月8日降息以來，一個(gè)月內(nèi)第二次降息，采取貸款利率下調(diào)幅度大于存款利率下調(diào)幅度，“不對(duì)稱降息”可通過降低貸款利率，緩解中國當(dāng)前融資成本過高的局面，真正將資金“引水入渠”，扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第四十三頁，共一百二十三頁。貨幣穩(wěn)中偏松強(qiáng)化樓市回暖預(yù)判兩次降息房貸變化對(duì)比（以100萬房貸20年期限等額本息貸款方式為例）降息前7.05%首次降息6.8%二次降息6.49%兩次降息后節(jié)省房貸首套房月供718070376888272總還款17183961689113165316665230二套房月供821280437836376總還款19710171934190188079490223購房成本再度降低以剛性需求為主的購房群體成為降息的直接受益者。對(duì)于廣大剛性和改善型需求的購房者而言，降息的累加利好逐漸加深，購房成本持續(xù)降低。強(qiáng)化樓市回暖預(yù)判與切實(shí)減少的購房支出相比，兩次降息對(duì)樓市預(yù)期的影響更加深遠(yuǎn)。連續(xù)兩次降息加深業(yè)界對(duì)樓市已“筑底回暖”的認(rèn)識(shí)。出于“抄底”的心態(tài)，購房者入市的積極性可能進(jìn)一步提高，從而繼續(xù)對(duì)樓市的成交量形成支撐。第四十四頁，共一百二十三頁。財(cái)政政策更加積極：2012年宏觀調(diào)控要求穩(wěn)中求進(jìn)，財(cái)政政策相應(yīng)地更加積極，在穩(wěn)增長、控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促和諧等方面取得新的突破稅種收入（億元）同比與去年同期相比備注國內(nèi)增值稅6601.795.4%-17.8%鋼坯鋼材和成品油行業(yè)降幅較大國內(nèi)消費(fèi)稅2392.3715.1%-6.4%汽車輪胎和摩托車消費(fèi)稅同比降幅較大營業(yè)稅4014.277.6%-18.7%房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)額降幅較大企業(yè)所得稅4138.7320.5%-17.4%房地產(chǎn)企業(yè)所得稅同比下降7.1%個(gè)人所得稅1911.2-6.2%-43.2%個(gè)人所得稅改革減收效果明顯；二手房市場清淡，交易價(jià)格回調(diào)，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅相應(yīng)減收進(jìn)口稅收4162.0813%-35.8%一般貿(mào)易進(jìn)口額增速回落；年初對(duì)730種商品下調(diào)了進(jìn)口關(guān)稅，減稅幅度較大契稅663.46-13.6%-41.1%1-2月全國土地購置面積同比下降0.5%。二是房地產(chǎn)交易額下降。1-2月商品房銷售額同比下降20.9%土地增值稅610.464.5%-108.4%房地產(chǎn)交易額明顯回落車輛購置稅565.3722%0.6%汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)使得汽車銷售額增長較快隨著經(jīng)濟(jì)下滑，稅收告別高增長財(cái)政部：明年起我國全面取消固定資產(chǎn)投資稅財(cái)政部發(fā)布公告，自2013年1月1日起，一批行政法規(guī)將被廢止和修改，其中包括1991年4月16日由第82號(hào)國務(wù)院令發(fā)布的《中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》。取消投資稅有利于取消投資稅有利于簡化和規(guī)范稅制，鼓勵(lì)投資。第四十五頁，共一百二十三頁。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍：作為長效機(jī)制進(jìn)一步得到完善

近日，財(cái)政部部長謝旭人在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》上撰文表示，研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅。同期，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康則稱，“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定”。賈康還表示，在未來的新一輪財(cái)稅改革中，房產(chǎn)稅是一個(gè)無法回避的方向。財(cái)政部：房產(chǎn)稅是無法回避的方向

社科院:人均住房超40平米部分征房產(chǎn)稅

專家建議：只對(duì)高端住宅征收房產(chǎn)稅

地方：開始積極響應(yīng)醞釀方案社科院12月28日發(fā)布報(bào)告，提出應(yīng)及時(shí)推廣滬渝經(jīng)驗(yàn)，對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平米部分，無論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日稱，“以前地方政府對(duì)推廣房產(chǎn)稅不積極也不主動(dòng)，但現(xiàn)在由于實(shí)行限購，嚴(yán)重影響了土地出讓金收入，各地對(duì)房產(chǎn)稅開始積極主動(dòng)起來。近期頻頻有地方政府上門找我們做課題，研究推廣房產(chǎn)稅的辦法?！泵鎸?duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否繼續(xù)擴(kuò)大的爭論，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康近期表示，住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅應(yīng)只對(duì)真正的豪宅與多套住房持有者征收，不會(huì)采取普遍征收的模式?！皩?duì)真正的豪宅、對(duì)多套房的房產(chǎn)持有者要施加這個(gè)調(diào)節(jié)，這個(gè)調(diào)節(jié)是符合收入再分配原則的”。自2011年上海、重慶兩個(gè)城市開征房產(chǎn)稅，至今將近兩年，房產(chǎn)稅開征的方案越來越完善，而隨著2012年中個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)，擴(kuò)圍的技術(shù)也更加成熟，目前，多個(gè)地方已有相關(guān)的儲(chǔ)備方案。地方政府對(duì)推廣房產(chǎn)稅的態(tài)度由剛開始的不積極也不主動(dòng)，到目前逐步積極主動(dòng)起來，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。第四十六頁，共一百二十三頁。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍：地方響應(yīng)成擴(kuò)征動(dòng)力除上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市外，多個(gè)地方已有相關(guān)的儲(chǔ)備方案。此外，在房產(chǎn)稅面向住宅征收的工作中，北京、深圳等地已空轉(zhuǎn)多年。上海：開通房產(chǎn)稅繳稅記錄查詢系統(tǒng)重慶：一年征稅1億元用于保障房建設(shè)上海市地方稅務(wù)局發(fā)布關(guān)于繳納2012年個(gè)人住房房產(chǎn)稅有關(guān)事項(xiàng)的提示，并開通房產(chǎn)稅繳稅記錄查詢系統(tǒng)。納稅人應(yīng)于12月31日前，辦理繳納當(dāng)年度應(yīng)納稅款。同時(shí)，將未納稅信息納入聯(lián)合征信體系。重慶市財(cái)政局副局長何志明介紹，目前，重慶房產(chǎn)稅征繳基本做到“應(yīng)收盡收”，征收率在99%以上，征收金額超過9000萬元，如今已達(dá)一億元。少部分沒有繳稅房屋的主要是產(chǎn)權(quán)證沒辦結(jié)、存在產(chǎn)權(quán)糾紛等。重慶房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃住房的建設(shè)和維護(hù)。地方態(tài)度轉(zhuǎn)向擴(kuò)圍阻力減小國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日稱，以前地方政府對(duì)推廣房產(chǎn)稅不積極也不主動(dòng)，但現(xiàn)在由于實(shí)行限購，嚴(yán)重影響了土地出讓金收入，各地對(duì)房產(chǎn)稅開始積極主動(dòng)起來。目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。兩湖房產(chǎn)稅試點(diǎn)低調(diào)進(jìn)行：10月突傳湖南、湖北第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停，最新的進(jìn)展是，第二批湘潭、鄂州兩地仍然在低調(diào)開展試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，其中鄂州方案已上報(bào)，湘潭方案還不明朗。報(bào)道稱安徽征房產(chǎn)稅條件已成熟：據(jù)報(bào)道，安徽的房地產(chǎn)基本數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建立起來，安徽已經(jīng)具備房地產(chǎn)稅開征的條件。在征第四十七頁，共一百二十三頁。土地制度：改革進(jìn)一步完善深化，保障土地市場有效供給供地導(dǎo)向發(fā)布，優(yōu)先保障房建設(shè)1確保有效供給，囤地新規(guī)實(shí)施2集約用地，統(tǒng)籌發(fā)展31月9日，全國國土資源工作會(huì)議上，國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史表示：為強(qiáng)化解約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，2012年我國將從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，大力推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)，同時(shí)探索完善農(nóng)民土地權(quán)益保障政策。7月1日起施行新修訂《閑置土地處置辦法》該“辦法”認(rèn)定閑置土地的標(biāo)準(zhǔn)更清晰，操作性更強(qiáng)，對(duì)閑置土地處置程序更加完善。除了規(guī)定重罰企業(yè)囤地炒地行為，同時(shí)也明確政府囤地也須追責(zé)。國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月29日聯(lián)合發(fā)出通知，力推保障房建設(shè)落實(shí)、嚴(yán)格土地出讓管理，成為通知的亮點(diǎn)。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。2月23日，國土資源部通知，今年別墅類用地不得以任何形式審批，同時(shí)嚴(yán)格控制高檔住宅用地。3月29日，國土資源部等14部委將小產(chǎn)權(quán)房清理方案上報(bào)國務(wù)院，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，措施含強(qiáng)制拆除，此舉將在北京、重慶、鄭州、?？诘刃‘a(chǎn)權(quán)房較密集的城市開展試點(diǎn)。第四十八頁，共一百二十三頁。保障房建設(shè)：保質(zhì)保量保供應(yīng)“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國將在今后5年內(nèi)新建3600萬套保障性住房，使保障房覆蓋率達(dá)到20%。2011年，中央財(cái)政大幅增加資金投入，共下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助資金1709億元，全國保障性住房基本建成400萬套以上，超額完成1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房任務(wù)。2012年保障房建設(shè)開始加速，截至到10月份，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資10800億元，已超額完成全年任務(wù)。接下來，保障房的加快入市或成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。指標(biāo)重壓整肅質(zhì)量配建出新招9月，一場有史以來規(guī)模最大的保障性安居工程巡查工作，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的部署下緊張展開。保障性安居工程建設(shè)、管理、分配等方面在內(nèi)的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，均在巡查范圍內(nèi)。由于前一階段，各地不同程度地出現(xiàn)質(zhì)量問題，所以保障性住房的建設(shè)質(zhì)量，成為本次大規(guī)模巡查的重中之重。繼北京、杭州的競配建之后，上海和武漢等市亦出臺(tái)保障房按住宅面積配建的新舉措，以落實(shí)保障房的后續(xù)供應(yīng)。上海規(guī)定新出讓土地中凡涉及商品住宅開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住宅建筑總面積5%的比例，無償配建保障性住房；而武漢擬在商品房項(xiàng)目中按規(guī)劃住宅總面積5%~10%的比例配建公租房。每個(gè)省都和中央簽了工作責(zé)任書，確定全年開工750萬套、竣工500萬套的保障性安居工程工作目標(biāo)。而開工率則以“1/3開挖基坑、1/3工程超過正負(fù)零、1/3主體工程完成2/3”進(jìn)行考核。不能完成開工、竣工指標(biāo)的地方政府主要負(fù)責(zé)人，要問責(zé)。第四十九頁，共一百二十三頁。保障房建設(shè)：資金來源重點(diǎn)解決制度建設(shè)重點(diǎn)突破財(cái)政撥款地方發(fā)債檔案管理退出轉(zhuǎn)讓公租管理廉租補(bǔ)助2012年11月《住房保障檔案管理辦法》加強(qiáng)和規(guī)范住房保障檔案管理，確保其完整、準(zhǔn)確、安全和有效使用；令保障房的申請(qǐng)、準(zhǔn)入及退出等機(jī)制更為透明、規(guī)范。2012年9月《基本住房保障條例》草案購置型保障房，購房人要和政府按比例共享產(chǎn)權(quán)；承購人轉(zhuǎn)讓保障房的，政府享有優(yōu)先購買權(quán)。2012年6月《公共租賃住房管理辦法》加強(qiáng)對(duì)公共租賃住房的管理，保障公平分配；規(guī)范運(yùn)營與使用，健全退出機(jī)制。2012年7月《中央補(bǔ)助廉租住房保障專項(xiàng)資金管理辦法》結(jié)合廉租住房保障工作的新情況，調(diào)整了專項(xiàng)資金的分配因素權(quán)重；加強(qiáng)對(duì)各地上報(bào)數(shù)據(jù)真實(shí)性、及時(shí)性的監(jiān)督檢查。財(cái)政部5月會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下達(dá)了2012年中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金660億元。加上支持城市棚戶區(qū)改造和廉租房建設(shè)專項(xiàng)資金317億元，財(cái)政支持保障性安居工程的專項(xiàng)資金達(dá)到977億元。分地區(qū)來看，東部地區(qū)獲得166.7億元、中部地區(qū)獲得414.2億元、西部地區(qū)獲得396.1億元。5月中旬，《2012年地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)辦法》印發(fā)，與去年相比，試點(diǎn)范圍依舊為上海市、浙江省、廣東省、深圳市。最顯眼的變化就要屬發(fā)債品種的改變，除了3年期和5年期債券外，今年新增了7年期債券。財(cái)政部明確提出，2012年增加的地方政府債券收入，要優(yōu)先用于保障性安居工程。資金籌措制度建設(shè)

2011年，中央財(cái)政大幅增加資金投入，共下達(dá)保障性安居工程補(bǔ)助資金1709億元，全國保障性住房基本建成400萬套以上，超額完成1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房任務(wù)。2012年保障房建設(shè)開始加速，截至到10月份，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資10800億元，已超額完成全年任務(wù)。接下來，保障房的加快入市或成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。第五十頁，共一百二十三頁。區(qū)域政策：在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的環(huán)境下，全國各地限購限貸政策依然嚴(yán)格執(zhí)行，“鞏固”與“微調(diào)”之間的博弈戰(zhàn)由此拉開，惠州也針對(duì)保障房政策、公積金政策及預(yù)售制等出臺(tái)了相應(yīng)的政策細(xì)則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展保障房公積金預(yù)售制保障性住房統(tǒng)一為公租房，只租不售8月1日起，惠州施行《公共租賃住房建設(shè)管理辦法》和《市區(qū)公共租賃住房租金補(bǔ)助實(shí)施辦法》，將廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用出租房、經(jīng)濟(jì)適住房等保障性住房合并管理、并軌運(yùn)行，統(tǒng)一歸類為公租房，建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，按照相關(guān)規(guī)定，公租房只能租賃，不能出售。公積金貸款從嚴(yán)：認(rèn)房又認(rèn)貸，三套房停貸10月1日起，惠州市將從嚴(yán)執(zhí)行住房公積金貸款差別化政策，其中最大的變化是從只認(rèn)貸款次數(shù)調(diào)整為既認(rèn)住房套數(shù)又認(rèn)貸款次數(shù)。此外，以家庭為單位購買第二套自住房，貸款首付比例不得低于50%，將完全停止第三套房的公積金貸款。加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理規(guī)范商品房預(yù)銷售行為的通知》，規(guī)范預(yù)銷售現(xiàn)場管理。不將預(yù)售款存入專戶開發(fā)商將受罰出臺(tái)《關(guān)于對(duì)商品房預(yù)售款收存使用情況進(jìn)行自查的通知》，要求開發(fā)企業(yè)在一個(gè)月內(nèi)自查自糾，若仍存在違規(guī)行為，可處以違法使用款項(xiàng)一至二成罰款。第五十一頁，共一百二十三頁。調(diào)控延續(xù)、深化，以穩(wěn)定預(yù)期為指向的政策最終形成穩(wěn)定高壓，促進(jìn)房價(jià)合理回歸1刺激剛需釋放的預(yù)調(diào)微調(diào)密集，抑制投資、投機(jī)需求方針下的微調(diào)政策難逾限購紅線2小結(jié)穩(wěn)增長目的下，貨幣政策穩(wěn)健偏于寬松3保障房政策、房產(chǎn)稅開征等市場機(jī)制的建立進(jìn)一步完善4第五十二頁，共一百二十三頁?；葜菔?013年樓市發(fā)展展望PartC第五十三頁，共一百二十三頁。2013年政策展望PartC.1第五十四頁，共一百二十三頁。2013年政策展望：樓市調(diào)控延續(xù)，穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定市場是調(diào)控的首要目的，保剛需仍是重點(diǎn)，差別化調(diào)控漸次深入，在嚴(yán)格調(diào)控基調(diào)不改變的前提下，制度化建設(shè)、規(guī)則的適度修正將成為政策調(diào)控的重要內(nèi)容。第五十五頁，共一百二十三頁。穩(wěn)定高壓持續(xù)積極應(yīng)對(duì)預(yù)調(diào)微調(diào)差別化調(diào)控加速深化長效機(jī)制進(jìn)一步確立由于國家調(diào)控樓市的決心不變，2013年樓市政策理應(yīng)依舊以“從嚴(yán)”為主。從當(dāng)前的市場表現(xiàn)來看，穩(wěn)定預(yù)期是調(diào)控的關(guān)鍵，房地產(chǎn)市場將告別“大起大落”式的調(diào)控，進(jìn)入較為成熟的穩(wěn)定調(diào)控期。11月12日，住建部部長姜偉新明確表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策目前還不想放松。對(duì)于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。如果交易量增加、交易價(jià)格同時(shí)上漲，就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控。實(shí)施更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到了較好效果?！安顒e化”的繼續(xù)深化或?qū)⒊蔀?013年房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞，保剛需抑投機(jī)并通過信貸、利率、稅收等政策充分體現(xiàn)“差別化”的調(diào)控將更加具體。限購等措施對(duì)于樓市高溫起到一定的抑制作用，但畢竟不屬于市場自身的良性調(diào)節(jié)，長效機(jī)制的建立一直是高層謀求的舉措，隨著個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等措施的落實(shí)，樓市調(diào)控長效機(jī)制將逐步建立、完善，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，樓市調(diào)控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化。調(diào)控進(jìn)入緩沖期，穩(wěn)定高壓持續(xù)，政策由應(yīng)急性、短暫性向規(guī)范化、長效化過渡

經(jīng)歷了2011年的史上最嚴(yán)調(diào)控年、2012年的政策效果鞏固年，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入良性運(yùn)作通道，大部分城市房價(jià)實(shí)現(xiàn)了合理回歸，去投資化效果明顯，2013年，調(diào)控將進(jìn)入緩沖階段，從目前中央的態(tài)度來看，調(diào)控暫時(shí)不會(huì)放松，但與之前的“嚴(yán)厲”相比，會(huì)相對(duì)趨于緩和，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行相對(duì)平穩(wěn)的一段時(shí)期內(nèi)，中央會(huì)把重心逐步轉(zhuǎn)向建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。

第五十六頁，共一百二十三頁。限購“兩難”：難取消難擴(kuò)圍祭出2010年“4.15”新政北京限購2010年“9.29”新政15個(gè)大中城市先后限購各種微調(diào)未來走勢難取消

住建部政策研究中心表示，限購政策在穩(wěn)定市場方面發(fā)揮了重要作用，未來將不會(huì)改變。與房地產(chǎn)相關(guān)的四大政策，房產(chǎn)稅、加息和限貸都已經(jīng)有了變化，惟有限購政策沒有變化，而且在一段時(shí)間內(nèi)也不會(huì)變化。難擴(kuò)圍限購令繼續(xù)擴(kuò)圍可能較小，因?yàn)閿U(kuò)圍有兩個(gè)途徑，一是在購房者身上加壓，此外，繼續(xù)進(jìn)行擴(kuò)容，這兩種方式如推行遭受的阻力都較大，當(dāng)前的形勢看，沒有開展的必要嚴(yán)格執(zhí)行擴(kuò)容2011年“1.26”新政各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市全面限購（約35個(gè)）再擴(kuò)容2011.8.17二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)佛山“寬限”半日游四川暗松綁，一周內(nèi)暫停上海放寬限購七日游石家莊涉限政策沒調(diào)成河南“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政夭折

在今年前幾個(gè)月，限購令幾近取消邊緣。但隨著4月后，地方政府開始出現(xiàn)松動(dòng)進(jìn)而引發(fā)了需求，導(dǎo)致連續(xù)四個(gè)月交易量較大，整個(gè)局面被緩和下來，從目前來看，短期內(nèi)取消限購令的條件已不具備。盡管中央對(duì)于限購從嚴(yán)執(zhí)行三令五申，但中小城市地方政府還是對(duì)放松限購躍躍欲試，基于目前預(yù)調(diào)微調(diào)活躍的現(xiàn)狀及土地財(cái)政依賴的的需求預(yù)判，2013年，部分二三線城市存在執(zhí)行層面放松限購的可能。第五十七頁，共一百二十三頁。1999年4月3日，國務(wù)院頒布實(shí)施《住房公積金管理?xiàng)l例》。2002年3月24日，根據(jù)國務(wù)院決定，條例進(jìn)行了第一次修訂。長期停滯的制度管理混亂信息不透明不能保值增值低收入人群無從受益支持保障房建設(shè)缺乏法理依據(jù)修訂的內(nèi)容包括三方面，一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對(duì)覆蓋人群的重新梳理；三是對(duì)監(jiān)管的制度化約束。此外，為加強(qiáng)公積金的監(jiān)管，住建部已經(jīng)部署相關(guān)工作，力爭在今年年底完成全國100個(gè)主要城市住房公積金賬戶的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，從而打破住房公積金賬戶僅由屬地政府監(jiān)管的傳統(tǒng)格局。住房公積金的監(jiān)管主要是兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是對(duì)其安全的監(jiān)管，另外一個(gè)就是擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍。公積金政策：逐步改革，更加積極下半年以來，公積金政策成為市場的焦點(diǎn)，越來越多的地方政府通過公積金政策的微調(diào)為樓市尋找突圍之路，公積金政策一度站在風(fēng)口浪尖上。小小公積金政策之所以被眾多地市用來大做文章，主要是因?yàn)楣e金政策本身的“破碎”，讓地方政府找到了眾多的突破口。早在今年2月，住建部已經(jīng)明確《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂工作的時(shí)間表，要求在2013年6月前全部完成，并上報(bào)國務(wù)院法制辦。破碎的制度改革之路第五十八頁，共一百二十三頁。貨幣政策：謹(jǐn)慎寬松，回歸中性2012年由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行、通貨膨脹壓力減弱，中國央行實(shí)施了相對(duì)寬松的貨幣政策，包括減息與降準(zhǔn)。然而，由于2012年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈，為確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成果，從第3季度起，央行開始頻繁使用逆回購工具向市場注入流動(dòng)性，以避免進(jìn)一步下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。預(yù)計(jì)2013年中國貨幣政策的基調(diào)會(huì)由2012年的適度寬松轉(zhuǎn)為中性，即既不顯著擴(kuò)張也不顯著寬松。利率政策：目前一年期存款利率約為3%，2013年CPI增速可能達(dá)到3.5%，意味著未來央行降息可能性很小。由于害怕加息會(huì)導(dǎo)致更大規(guī)模短期資本流入，預(yù)計(jì)

加息的可能性也不大?；鶞?zhǔn)利率可能保持在目前的水平，但浮動(dòng)區(qū)間可能繼續(xù)放大。存款準(zhǔn)備金率：變動(dòng)的空間取決于下一階段短期國際資本的流動(dòng)狀況。若短期資本依然處于流出或基本平衡狀態(tài)，則法定存款準(zhǔn)備金率仍有幾次下調(diào)空間。反之，則法定存款準(zhǔn)備金率就不具備顯著下調(diào)的空間。公開市場操作：下半年以來，央行頻繁使用逆回購工具，逆回購的期限較短，釋放的流動(dòng)性到期能夠收回，具備更大程度的靈活性。如果貨幣市場仍處于周期性緊張的話，逆回購有望成為中國央行最重要的公開市場操作手段。國內(nèi)形勢：隨著發(fā)達(dá)國家集體實(shí)施新一輪量化寬松政策，歐債危機(jī)前景或許有所改善，再加上中國經(jīng)濟(jì)軟著陸改善了投資者的預(yù)期，預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)在2012年底2013年初將轉(zhuǎn)為面臨新一輪短期資本流入。通脹壓力與2012年相比可能有所上升。國際背景：美聯(lián)儲(chǔ)、歐洲央行、英格蘭銀行、日本央行等發(fā)達(dá)國家央行仍在集體實(shí)施量化寬松政策。第五十九頁，共一百二十三頁。房產(chǎn)稅開征：雷聲大雨點(diǎn)小房產(chǎn)稅作為市場化的調(diào)控手段，自滬渝試點(diǎn)征收以來，擴(kuò)征的呼聲一直不斷，年中40城個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的完成，為房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍解決了基礎(chǔ)性難題，繼而傳出兩湖加入試點(diǎn)行列，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍儼然呼之欲出，但綜合各方面情況來看，盡管房產(chǎn)稅能作為一種長效措施對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，但短期來看，擴(kuò)圍之路困難重重。時(shí)間事件2011.1.28上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅，征收對(duì)象為本市居民新購且屬于二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0.6%2011.1.28重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，征收對(duì)象為獨(dú)棟別墅高檔公寓及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%2012年6月全國40個(gè)城市實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)2012年7月以來國稅總局組織來自全國36省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在中國人民大學(xué)培訓(xùn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)2012年8月以來媒體報(bào)道一些地方政府密集派員赴京，向相關(guān)部門咨詢房產(chǎn)稅的有關(guān)政策，并就房產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)行溝通2012.8.20國土資源部官網(wǎng)稱，兩湖房產(chǎn)稅征收細(xì)則正在制定中，已購存量二套房將被征稅，稅率不會(huì)太高，此消息隨后被撤下方案難擇：在進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案選擇上，官方總是欲言又止。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌分析，政府在房產(chǎn)稅問題上之所以舉棋不定，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速最近一段時(shí)間連續(xù)出現(xiàn)下滑，加之當(dāng)下與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)不堪重負(fù)。方向難定：目前征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市中，上海、重慶征收方式各不相同，傳言征收的湖南湖北又另辟蹊徑，對(duì)于擴(kuò)圍的方向，盡管高層屢屢聲明改革方向已經(jīng)鎖定，但從整體形勢來看，尚未明朗眾“口”難調(diào)：在多位財(cái)稅專家看來，征收房產(chǎn)稅牽一發(fā)而動(dòng)全身，各方利益關(guān)系都需要協(xié)調(diào)，誰都不想放棄原有的利益。就拿稅基評(píng)估來說，現(xiàn)在的技術(shù)本身沒問題，問題在于稅務(wù)、財(cái)政、國土、住建之間如何達(dá)成一致，這需要決策層來定奪。擴(kuò)圍之難第六十頁，共一百二十三頁。保障房建設(shè)：制度深化管理透明化2建好保障房的同時(shí)，分好和管好保障房同樣重要。住建部部長在十八大新聞中心舉行的記者會(huì)上表示，目前，保障房在分配管理上確實(shí)還存在問題，現(xiàn)在所采取的辦法就是幾次公示，誰申請(qǐng)，符合規(guī)定要求者三榜公布，分配方法不夠標(biāo)準(zhǔn)，這方面工作需要各地方城市一起配合努力，盡可能把分配管理工作做好。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站14日發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《住房保障檔案管理辦法》的通知。通知顯示，《住房保障檔案管理辦法》將于2013年1月1日起施行。《辦法》規(guī)定，各地可以參照本辦法建立棚戶區(qū)改造安置對(duì)象的相關(guān)檔案；另外，各地可以根據(jù)本辦法，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施辦法?！掇k法》規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)依法建立住房保障檔案信息公開和查詢制度，規(guī)范公開和查詢行為，依法保障住房保障對(duì)象的合法權(quán)益。十八大新聞中心12日舉行記者招待會(huì)，住建部部長姜偉新介紹，截至目前，保障房建設(shè)進(jìn)展順利，去年建設(shè)1000萬套，今年700萬套：明年不會(huì)低于500萬套，有可能在600萬套左右。保障性住房在建設(shè)初期要關(guān)注房屋質(zhì)量和資金來源問題，在建設(shè)后期則應(yīng)重點(diǎn)考慮合理使用和公平分配問題。目前，我國住房保障的法律法規(guī)只有住建部等有關(guān)部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件，尚不能滿足發(fā)展需要。隨著保障房建設(shè)的深入，制度化建設(shè)將成為明年重點(diǎn)開展的課題。分配標(biāo)準(zhǔn)化1第六十一頁，共一百二十三頁。土地出讓規(guī)則適當(dāng)改進(jìn)

7月19日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》，對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)和土地市場出現(xiàn)的一些波動(dòng)再出政策遏制。

序號(hào)最新出讓規(guī)則表述2011年出讓規(guī)則表述內(nèi)容區(qū)別意義1當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，"從零開始"競投配建安置用房或保障性住房面積”。設(shè)定合理上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到地塊合理上限價(jià)格時(shí)，不再接受報(bào)價(jià)，價(jià)格鎖定在合理上限價(jià)格，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報(bào)配建保障性住房面積的方式競買，投報(bào)面積最高者為地塊競得人。新規(guī)明確了49%的溢價(jià)上限，取代此前的“合理上限價(jià)格”政府從確定“合理上限”價(jià)格轉(zhuǎn)向?qū)ζ鹋膬r(jià)的設(shè)置上來，為不突破49%的溢價(jià)上限，或調(diào)高起拍價(jià)2"從零開始"競投配建安置用房或保障性住房面積”。部分住宅用地配建不少于10%的保障房用地新規(guī)適用的是全部地塊，其中住宅用地配建保障性住房面積，商業(yè)用地配建安置用房目的所在應(yīng)當(dāng)是控制地價(jià)，將所有地塊的溢價(jià)率嚴(yán)格控制在49%以內(nèi)，政治意義大于實(shí)際控制作用。杭州土地市場近期出臺(tái)新規(guī)：當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，“從零開始”競投配建安置用房或保障性住房面積”。為響應(yīng)國土資源部的政策號(hào)召，預(yù)計(jì)土地市場將迎來土地出讓細(xì)則適當(dāng)改進(jìn)的一股浪潮。第六十二頁，共一百二十三頁。土地市場在劇烈升溫的情況下將迎來出讓規(guī)則的適當(dāng)變革市場進(jìn)入后調(diào)控時(shí)代，政策無驟然轉(zhuǎn)向可能，調(diào)控以穩(wěn)定、松緊適度為主1房產(chǎn)稅、保障房制度建設(shè)將成2013年焦點(diǎn)2小結(jié)貨幣政策謹(jǐn)慎寬松，穩(wěn)健為主34第六十三頁，共一百二十三頁。2013年市場展望PartC.2第六十四頁，共一百二十三頁。2012年樓市低開高走，整體走勢曲折向上，年末出現(xiàn)一波翹尾行情，綜合年內(nèi)各方面因素，預(yù)計(jì)2013年市場整體好于2012年，全年增速前高后低總體預(yù)判：總體向好，投資增速企穩(wěn)，新開工轉(zhuǎn)為增長，銷售增速略有提高在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊的背景下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，預(yù)計(jì)2013年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)增速略有提高，投資增速趨穩(wěn)，新開工止跌反彈”的特點(diǎn)：全年商品房銷售面積同比有所增長；商品房銷售面積和均價(jià)增速均有所擴(kuò)大；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與2012年全年基本持平；房屋新開工面積止跌反彈。近五年數(shù)據(jù)顯示，新開工、投資等指標(biāo)滯后于銷售指標(biāo)約1-2個(gè)季度。今年初商品房銷售面積和銷售額觸底，同比分別下降14%和20.9%，7月累計(jì)新開工面積和開發(fā)投資額增速到達(dá)低谷（分別為下降9.8%和增長15.4%）。近幾個(gè)月開工、投資等供應(yīng)指標(biāo)已逐步企穩(wěn)回升，單月新開工面積由降轉(zhuǎn)增，開發(fā)投資額增速明顯加快，伴隨品牌企業(yè)業(yè)績好轉(zhuǎn)，拿地力度加大，預(yù)計(jì)2013年這一趨勢將延續(xù)，全國房屋新開工面積將止跌反彈，投資增速趨穩(wěn)。銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，新批上市好于今年2006年至今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額與資金來源對(duì)比第六十五頁，共一百二十三頁。2009年，十家代表性企業(yè)占全國的比重為7.5%，在嚴(yán)厲的市場調(diào)控下，龍頭企業(yè)業(yè)績逆市增長，2010年和2011年提高到9.4%，隨著今年銷售回暖，1-11月占比擴(kuò)大到11.6%，萬科在千億的基礎(chǔ)上繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長，保利、中海、恒大等企業(yè)也逼近千億。品牌房企業(yè)績快速增長將擠占中小開發(fā)商的市場空間，預(yù)計(jì)在2013年，行業(yè)低增長的背景下品牌房企的占有率將繼續(xù)提升，行業(yè)集中度提高的趨勢將得以延續(xù)。企業(yè)分化：龍頭企業(yè)繼續(xù)跑贏大市，集中度進(jìn)一步提高，企業(yè)應(yīng)順勢而為、合理布局、提供適銷產(chǎn)品2009年至今十家代表企業(yè)銷售額占全國比重品牌房企市場占有率提升，行業(yè)集中度繼續(xù)提高第六十六頁，共一百二十三頁。惠城區(qū)（37%）惠陽區(qū)（14%）惠東縣（20%）龍門縣（3%）大亞灣（17%）博羅縣（8%）惠州市（三區(qū)三縣）預(yù)計(jì)供應(yīng)面積約1057.37萬㎡，住宅共90762套?；莩菂^(qū)域占比最大，惠陽大亞灣惠東三區(qū)域比重較均衡，博羅區(qū)域因重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)沿江路以及羅陽區(qū)域，使得該區(qū)占總份額較少。2013年惠州市供應(yīng)量分析第六十七頁，共一百二十三頁。從供應(yīng)圖看，除了惠東上下半年供應(yīng)差別較大外，其余區(qū)域較為平均?；輺|濱海線項(xiàng)目因考慮氣候，一般會(huì)集中在5至10月供應(yīng)。從供應(yīng)時(shí)間上統(tǒng)計(jì)，惠州市上半年預(yù)計(jì)供應(yīng)422.95萬平米，下半年預(yù)計(jì)供應(yīng)面積634.42萬㎡，上下半年比例大概為2:3。2013年惠州市供應(yīng)量分析第六十八頁，共一百二十三頁。其他區(qū)域惠城區(qū)金山湖101.25萬㎡水口73萬㎡仲愷68.4萬㎡大江北74.8萬㎡東平23.11萬㎡河麥25.8萬㎡惠城區(qū)預(yù)計(jì)供應(yīng)面積394.76萬㎡，住宅約30000套。從片區(qū)來看，金山湖與大江北有大體量供應(yīng)，隨著仲愷和水口的開發(fā)越發(fā)加力，這兩片區(qū)也將有很大的貨源供應(yīng)。2013年惠城區(qū)供應(yīng)量分析第六十九頁，共一百二十三頁。2013年惠城預(yù)計(jì)供應(yīng)量2012年目前惠城整體消化量平平穩(wěn)穩(wěn)，1-10月消化面積為251萬㎡，2011年消化275萬㎡，說明目前還有大約300多萬㎡存量，預(yù)計(jì)明年供應(yīng)比2012年突破，但不會(huì)高于2011年，開發(fā)商會(huì)謹(jǐn)慎推貨?；莩菂^(qū)前5年除09年外，供應(yīng)總體呈現(xiàn)逐年上升趨勢，從2012年供應(yīng)速度來看，今年的總體供應(yīng)會(huì)比2011年少，但根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)總量歷年增長來看，估計(jì)大部分貨量會(huì)推到明年供應(yīng)，從目前預(yù)測的供應(yīng)量來看，2013年供應(yīng)量將大于2012年。2013年惠城區(qū)供應(yīng)量分析第七十頁，共一百二十三頁。2013年惠陽預(yù)計(jì)供應(yīng)量2012年1到10月惠陽整體消化58.16萬，2011年消化90.66萬。從目前消化速度看，2012年的消化速度不會(huì)超越2011年，也就是說明存量將越發(fā)加大，目前惠陽總體存量為224萬㎡，預(yù)計(jì)明年供應(yīng)量不會(huì)有太大突破爆發(fā)，大致維持在130到150萬㎡之間?；蓐枀^(qū)前4年，總體呈現(xiàn)上升趨勢，2012年的總體供應(yīng)與2011年大致持平，約158萬㎡左右。從目前預(yù)測統(tǒng)計(jì)到的2013年未來供應(yīng)量來看，大約在153.19萬㎡，預(yù)計(jì)會(huì)與2012年持平。在大的存量壓力下，供應(yīng)不會(huì)有太大突破。2013年惠陽區(qū)供應(yīng)量分析第七十一頁，共一百二十三頁。市場總體向好，投資增速企穩(wěn)，新開工轉(zhuǎn)為增長，銷售增速略有提高1品牌房企市場占有率提升，行業(yè)集中度繼續(xù)提高2調(diào)控下以剛需為主的客戶群體繼續(xù)釋放，新增供應(yīng)以中小戶型為主3投資需求有所回歸，占比較2012年略有提高但擴(kuò)大幅度有限4小結(jié)第七十二頁，共一百二十三頁?；葜萁?jīng)濟(jì)發(fā)展城市建設(shè)展望PartC.3第七十三頁，共一百二十三頁。雙宜城市雛形已現(xiàn)：2012年憑借經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)環(huán)境等綜合實(shí)力，惠州成為珠三角唯一入選“十佳宜居”的城市，事實(shí)上，從十二五規(guī)劃發(fā)布以來，惠州市“宜居宜業(yè)”的雙宜城市雛形已現(xiàn)，城市的發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)業(yè)也隨之進(jìn)入快速發(fā)展周期近日，中國城市競爭力研究會(huì)在香港發(fā)布“2012中國城市分類優(yōu)勢排行榜榜單”，惠州市從參評(píng)的近300個(gè)地級(jí)以上城市中脫穎而出，入選“中國十佳宜居城市”，排名第四位。據(jù)悉，此次被評(píng)為“全國十佳宜居城市”的城市分別是：蘇州、金華、威海、惠州、臺(tái)中、南寧、信陽、蕪湖、衢州、宜春。中國城市競爭力研究會(huì)強(qiáng)調(diào)，宜居城市是指對(duì)城市適宜居住程度的綜合評(píng)價(jià)，其特征是：環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)安全，文明進(jìn)步，生活舒適，經(jīng)濟(jì)和諧，美譽(yù)度高。此次宜居城市評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由包括生態(tài)環(huán)境健康指數(shù)、城市安全指數(shù)、生活便利指數(shù)、生活舒適指數(shù)、經(jīng)濟(jì)富裕指數(shù)、社會(huì)文明指數(shù)、城市美譽(yù)度指數(shù)在內(nèi)的74項(xiàng)一級(jí)指標(biāo)，48項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)，74項(xiàng)三級(jí)指標(biāo)組成。排名城市總分排名城市總分1蘇州84.046南寧76.052金華82.077信陽76.003威海82.028蕪湖75.234惠州81.559衢州74.185臺(tái)中78.8810宜春72.22第七十四頁，共一百二十三頁。經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。到2020年，惠州市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模控制在370萬人左右，其中中心城區(qū)城市人口控制在98萬人以內(nèi)。2020年，惠州市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模409平方公里，人均建設(shè)用地111平方米。其中中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模105平方公里以內(nèi)，人均建設(shè)用地107平方米。石化基地；華南地區(qū)重要的電子