某地產(chǎn)行業(yè)分階段營銷策略報(bào)告

·PAGE19·《佘山銀湖別墅》分階段營銷策略報(bào)告對(duì)于一個(gè)立足于長期開發(fā)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其首期項(xiàng)目營銷策劃的核心內(nèi)容，實(shí)質(zhì)是如何在較為短暫的時(shí)間段內(nèi)迅速確立項(xiàng)目的市場品牌，在實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的同時(shí)，能建立與項(xiàng)目長期運(yùn)作相適應(yīng)的市場品牌優(yōu)勢以及市場銷售體系。以下本文將圍繞這一核心問題對(duì)《佘山銀湖別墅》上一階段的營銷工作的市場效果作出總結(jié)，并制定本項(xiàng)目下一階段的營銷重點(diǎn)以及為達(dá)成這一目標(biāo)所應(yīng)完成的主要工作。1．《佘山銀湖別墅》項(xiàng)目開盤階段營銷工作總結(jié)1.1.《佘山銀湖別墅》項(xiàng)目開盤階段的主要營銷工作本階段的營銷工作是以圍繞2002年1月1日的項(xiàng)目開盤儀式這一核心重點(diǎn)所展開的。整個(gè)營銷階段的時(shí)間跨度為2001年12月6日至2002年1月25日。（以主要報(bào)紙廣告的刊登日期為工作的時(shí)間結(jié)點(diǎn)。）本階段的主導(dǎo)營銷策略就是通過一系列組織有序、高密度、多方位的立體宣傳攻勢迅速建立本項(xiàng)目的市場知名度和高檔物業(yè)的市場形象，為最終建立市場品牌打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售目標(biāo)。圍繞這一主導(dǎo)營銷策略，本階段的營銷工作又可以分為以下2個(gè)小的階段，即：1）項(xiàng)目形象推廣階段（2001/12/6-2001/12/21）本階段營銷工作的目標(biāo)是在迅速確立本項(xiàng)目市場形象的基礎(chǔ)上，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)于本項(xiàng)目的關(guān)注并以預(yù)定的方式初步測試目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)于本項(xiàng)目整體形象和基本開發(fā)理念的認(rèn)同程度。圍繞這一工作目標(biāo)，本階段將營銷策劃的工作重點(diǎn)放在媒體的廣告宣傳方面。通過一系列高密度的以宣傳項(xiàng)目整體形象和主要賣點(diǎn)（基本開發(fā)理念）的報(bào)紙、雜志的圖片和文字廣告的宣傳，引起市場的關(guān)注，為下一步的推廣工作作好鋪墊。售而從實(shí)際的藏市場反應(yīng)分紹析，強(qiáng)大的楚廣告攻勢也唉達(dá)到了預(yù)期氧的目的。從湊對(duì)于當(dāng)時(shí)的戴有關(guān)銷售統(tǒng)漫計(jì)資料分析范，在本階段慕短短的15京天時(shí)間內(nèi)，掙本項(xiàng)目無論辰在消費(fèi)市場翻，還是在業(yè)從界的同行內(nèi)兄都引起了普脖遍的反響并攀為實(shí)現(xiàn)銷售反奠定了一定翼的市場基礎(chǔ)糊，也聚集了胳一些人氣。攏2）題佩項(xiàng)目開盤宣拌傳階段（2黎001/1熔2/27-姻2002/悅1/11）駐本階段是整隙個(gè)項(xiàng)目開盤暴階段營銷工盯作的重中之開重，其核心蕩的工作目標(biāo)某是通過項(xiàng)目誼開盤儀式這吸一事件營銷乘手段，形成覺項(xiàng)目實(shí)際意續(xù)義上的第一你個(gè)銷售高峰玉；在進(jìn)一步匠樹立項(xiàng)目市除場形象的同梨時(shí)，完成相簽應(yīng)的銷售目陳標(biāo)。暮圍繞這一工睛作目標(biāo)，本視階段在各方產(chǎn)面單位的配黑合下，作了站大量的營銷宋工作，是本脫項(xiàng)目第一次冷的立體全方績位的銷售攻呢勢。首先，踏在宣傳方面耳以贈(zèng)“抬佘山銀湖別料墅開盤儀式努，即香港明灘星購房團(tuán)軍”竟為主題在活狠動(dòng)前后動(dòng)用爪了包括：報(bào)多紙、雜志、片高架看板、怨電視在內(nèi)的紙多種媒體手煉段作了大量貍的宣傳報(bào)道蝦，使得項(xiàng)目摸的市場知名握度得到了進(jìn)晨一步的提升裁，項(xiàng)目的形餡象也更深入傻人心。其次縫，在時(shí)間緊棋迫，天氣情撥況糟糕、工槍作難度大的況情況下，按梁預(yù)定計(jì)劃基嫩本完成了項(xiàng)蟻目現(xiàn)場樣板萬展示段和樣梅板房的施工洞。使項(xiàng)目的巡市場形象由免原來單純的責(zé)理念性的闡弟述轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)吧性的展示，刊為實(shí)現(xiàn)銷售嫂做好了最必覽要的準(zhǔn)備。弊最后，作為帽核心的開盤落儀式當(dāng)日活好動(dòng)，在歲末胖年初的上海貞樓市所引起愿的震動(dòng)可以氣說是空前的誼?；顒?dòng)中一隱系列的流程搭安排基本都心取得了預(yù)計(jì)拜的目的，在英開盤當(dāng)日也郵取得了不錯(cuò)畜的銷售業(yè)績豪?？梢哉f，怠整個(gè)活動(dòng)從顏策劃到執(zhí)行升都還是比較弄成功的。凡在開盤活動(dòng)艱結(jié)束后的2經(jīng)002年1糞月，通過連浮續(xù)的宣傳報(bào)鄉(xiāng)道，對(duì)保持新目前的良好添銷售勢頭作掀了很好的延鍋續(xù)，為整個(gè)凈項(xiàng)目開盤階懷段的營銷策當(dāng)劃工作作了桶一個(gè)漂亮的字結(jié)尾。恭1.2.《匠佘山銀湖別井墅》開盤階紹段營銷工作四成果總結(jié)悶通過200優(yōu)1年12月和至今的近2姨個(gè)月的工作這，《佘山銀詞湖別墅》項(xiàng)屢目開盤階段膀的營銷工作晚可以說已經(jīng)歉告一段落。杜一目前本項(xiàng)村目的實(shí)際成閱交狀況以及割市場對(duì)于本疊項(xiàng)目的反應(yīng)秩和目前每日分來電來訪的仁客戶數(shù)量來拆看?？梢哉f樸本階段的整陸體營銷工作臭基本達(dá)到了英預(yù)期的要求盆。項(xiàng)目的基舅本市場形象畫已經(jīng)樹立并惕為目標(biāo)消費(fèi)埋群體所基本門接受，實(shí)際賣的銷售狀況傲也呈逐步成峰長的良好態(tài)誓勢。饞2．如何制飲造《佘山銀喂湖別墅》下錫一個(gè)銷售高橋峰是下一階土段項(xiàng)目營銷究的重點(diǎn)脖通過200史2年1月的席銷售工作，置可以認(rèn)為由侄開盤階段所捧形成的項(xiàng)目竭第一個(gè)銷售補(bǔ)高峰已經(jīng)基召本結(jié)束，項(xiàng)御目銷售將逐什步走向平穩(wěn)劈。如何制造訓(xùn)下一個(gè)的項(xiàng)妖目銷售高峰前和如何度過切2個(gè)銷售高據(jù)峰之間的過脹渡期是項(xiàng)目搖目前營銷策碼劃工作的重認(rèn)點(diǎn)。凡2.1.杰旬制造項(xiàng)目下死一個(gè)銷售高英峰的關(guān)鍵在辦于樹立項(xiàng)目茫的市場品牌獎(jiǎng)總結(jié)項(xiàng)目開械盤階段營銷餃策劃工作的員經(jīng)驗(yàn)以及客差戶對(duì)目前本間項(xiàng)目的反應(yīng)喚，作一個(gè)比鳥較公證的市農(nóng)場判斷：似目前本項(xiàng)目虧在消費(fèi)市場壇中已經(jīng)成功擁的樹立了高易檔生態(tài)別墅繁區(qū)的市場形從象并已經(jīng)為既消費(fèi)群體接蝕受，對(duì)銷售綱也起到了一字定的推動(dòng)作惱用，但值得炒注意的是與陷這一市場形串象相適應(yīng)的謙項(xiàng)目市場品依牌還尚未形局成。因此，椅盡快確立本電項(xiàng)目的市場構(gòu)品牌是制造圍本項(xiàng)目下一優(yōu)個(gè)銷售高峰族的前提也是耳關(guān)鍵。屯1）哈暑市場品牌確稀立的關(guān)鍵是和凸現(xiàn)項(xiàng)目本次身的品質(zhì)臥通過項(xiàng)目開截盤階段的廣狡告宣傳，市紅場更多的是委通過各類概排念性的東西習(xí)對(duì)本項(xiàng)目的盒開發(fā)理念有畏了最初步的義認(rèn)識(shí)，可以正說消費(fèi)群體偷對(duì)本項(xiàng)目的保了解更多的街是來源于文咐字圖片和客毀戶自己的想辨象。而對(duì)于廊項(xiàng)目本身的較實(shí)際品質(zhì)還攝不十分清楚女。交就目前已經(jīng)懶認(rèn)購本項(xiàng)目蟲的客戶而言葉因?yàn)榭粗许?xiàng)乓目整體規(guī)劃類而認(rèn)購本項(xiàng)賭目的占絕大浩多數(shù)；而真非正認(rèn)同項(xiàng)目亞品質(zhì)而購買速本項(xiàng)目的可焦以說尚在少懼?jǐn)?shù)。住形成目前這湯樣的客戶消描費(fèi)原因的構(gòu)箱成和前一階臟段的項(xiàng)目宣煉傳重點(diǎn)有關(guān)阿也和項(xiàng)目的餓工程進(jìn)度有狠關(guān)。愧但隨著時(shí)間術(shù)的推移以及戀項(xiàng)目工程進(jìn)跪度的不斷推惑進(jìn)，項(xiàng)目的謠營銷重點(diǎn)應(yīng)棍該從項(xiàng)目的膜開發(fā)理念向暖項(xiàng)目的品質(zhì)加訴求轉(zhuǎn)變。音隨著項(xiàng)目工外程的推進(jìn)，別項(xiàng)目的全貌挺逐漸的呈現(xiàn)就于市場面前暑。客戶對(duì)于澡項(xiàng)目良好的數(shù)開發(fā)理念的腐認(rèn)知不再是草簡單的停留笑在原來的文范字圖片的程氏度而是更為松實(shí)在的現(xiàn)場犁實(shí)景，這些涂理念能否達(dá)謝到如同前期依宣傳中的描槐述以及最終廁能否為市場朋接受，將完宴全依賴于現(xiàn)野場的實(shí)際品測質(zhì)。謠2）鏡避只有元“高雙管齊下轟”瘦，才能達(dá)到團(tuán)良好的市場炭效應(yīng)西正因?yàn)轫?xiàng)目秋品質(zhì)是樹立膨項(xiàng)目品牌的常關(guān)鍵，因此慌項(xiàng)目下一營碗銷階段的重霸點(diǎn)將放在如破何向目標(biāo)市辣場傳達(dá)項(xiàng)目覽的高品質(zhì)，卵使之為消費(fèi)邁者所認(rèn)同，鉆從而初步確辛立項(xiàng)目的市煤場品牌，并央實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的第銷售目標(biāo)。坊要完成這一映工作重點(diǎn)，情必須匪“必雙管齊下光”膝從2個(gè)方面豬同時(shí)著手，與缺一不可。搜A．全面提歐升項(xiàng)目現(xiàn)場退的品質(zhì)感，露重點(diǎn)在環(huán)境阻、景觀舞首先是項(xiàng)目情現(xiàn)場的展示位形象。在近籃期（期房階燭段）主要包瞧括2個(gè)方面廳的內(nèi)容（在會(huì)一定時(shí)段之贊后還有業(yè)主籃構(gòu)成等多項(xiàng)忽因素，成為丘構(gòu)成項(xiàng)目品似牌的主要方右面）。第一晴是物業(yè)品質(zhì)恰，即物業(yè)所買有硬件設(shè)施寨的營造包括霞：建筑、環(huán)榨境、設(shè)備、浮配套設(shè)施等紋各方面的內(nèi)印容。第二是赤物業(yè)管理的御品質(zhì)，即物貓業(yè)現(xiàn)場的安因保、保潔、紫園藝、客戶斥服務(wù)等物業(yè)油管理方面和殃售后服務(wù)方謠面的內(nèi)容?？鄰哪壳暗臓蠲}況分析，通液過項(xiàng)目現(xiàn)場薪樣板段和樣敬板房的建造肢已經(jīng)將本項(xiàng)妻目部分的開震發(fā)理念較為裙忠實(shí)的展現(xiàn)甲給客戶，但傷這還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)堪不夠的。因舞為目前所展組現(xiàn)的內(nèi)容只拜是所有理念荒中為數(shù)極小排的一部分，衣而真正對(duì)銷畏售起到主導(dǎo)馳作用的概念堪可以說還沒鼻有完全得到院展示。即便鞭是已經(jīng)所有棕展示的部分闖由于前一階怒段工期的關(guān)譽(yù)系也存在著僑明顯的不足召，而這一點(diǎn)蓋正逐步的從耳銷售中暴露頃出來，如不餃加以足夠的愚重視，可能組反過來會(huì)成步為項(xiàng)目銷售撕的最直接的照障礙?？萑涨皬默F(xiàn)場暑銷售的信息戴反饋資料中后顯示，已經(jīng)美開始有為數(shù)賽不少的客戶凡在參觀完樣宜板段后提出幫：現(xiàn)場的實(shí)啄際感受，與謀從資料上了炸解的發(fā)展商嬸的開發(fā)初衷斷相去甚遠(yuǎn)，監(jiān)有理念雖好爪但實(shí)際效果圍一般的感覺策?？贿@雖然和中眾央湖沒有落盈成、會(huì)所尚肅未建成以及肚冬季的氣候悅不利于植物艘的生長等客真觀條件的限栗制有關(guān)，但赴目前樣板段蜜的品質(zhì)形象廈不能完全盡位如人意也是梢造成目前這革種狀況的主穿要原因之一順。為了扭轉(zhuǎn)氏這一局面，句將不良的反顫應(yīng)控制在最堅(jiān)小的范圍內(nèi)擦，也為了為詳下一階段的石營銷工作作已好實(shí)質(zhì)性的器準(zhǔn)備，我司陜對(duì)如何進(jìn)一撐步提升本項(xiàng)擠目的品質(zhì)作云如下建議：慚<1>妹獲聘請(qǐng)一家境嗚外著名的環(huán)獎(jiǎng)境、景觀設(shè)轎計(jì)公司對(duì)本瞇項(xiàng)目整體的塔環(huán)境景觀作澡新的設(shè)計(jì)，樓包括：道路奏景觀、燈光傻工程、小區(qū)匪大門、綠化蝴帶景觀、建蛇筑小品、私只家花園欄桿熄和假門、主賭要水景等。昨<2>娘跑以私家花園尺的設(shè)計(jì)、道烘路景觀、燈組光工程為核姜心內(nèi)容對(duì)目齒前的樣板段怒景觀作新的賽設(shè)計(jì)，力求愿明顯提升項(xiàng)椒目的環(huán)境品逮質(zhì)與項(xiàng)目的帶建筑相匹配文。子<3>鄉(xiāng)盛在實(shí)際銷售碼過程中發(fā)現(xiàn)裹，雖然沿泗宜陳路一線的犯別墅有較大咐的私家花園嬸和不錯(cuò)的水濫景，但客戶窗對(duì)于臨近公工路而形成的螺視覺、聽覺誘干擾仍然存意有較大的顧妨慮，銷售狀患況不理想。趴因此建議發(fā)沃展商在作新寧的環(huán)境景觀押設(shè)計(jì)時(shí)能有杏針對(duì)性的對(duì)宿這部分作重膝點(diǎn)處理。薦<4>粒挽為了完整體研現(xiàn)項(xiàng)目水生頂態(tài)別墅的開傭發(fā)理念，也女為了使本項(xiàng)綿目更明顯的脂區(qū)別于目前蘆市場上其它白的類似項(xiàng)目問。希望發(fā)展鋤商能盡快開逼始A地塊的棟中央湖的挖幣掘建設(shè)工作鉗，以充分體年現(xiàn)本項(xiàng)目的劣開發(fā)理念。厭<5>淋爸加強(qiáng)100靠米島狀綠化沒帶的景觀化展處理和施工艦進(jìn)度，希望勉能夠在新的娃銷售高峰到醉來之前完成例，可以供客傻戶參觀。期<6>外剪加快會(huì)所的死建設(shè)和社區(qū)拒大門的建設(shè)擱，使整個(gè)項(xiàng)數(shù)目能在泗陳敗路形成具有丘標(biāo)志性的建瘡筑群。其次帳會(huì)所的建成駝和裝修竣工捧對(duì)于塑造項(xiàng)飄目的品質(zhì)和壯提高銷售速赤度是具有非麻同一般的意近義的。旅B．強(qiáng)大的壓、有效的宣吩傳攻勢是制哨造下一個(gè)銷味售高峰的必瞞要手段喝按照上海樓匹市一般的消嶺費(fèi)規(guī)律在每匆年的3月下斬旬或4月上蛛旬開始，將疏逐步形成房促地產(chǎn)的一個(gè)棚春季熱銷期襯，其中更以冊5月長假的曬房展會(huì)達(dá)到安高峰。炮因此，根據(jù)股以上的消費(fèi)姐規(guī)律。我司關(guān)建議可以利字用目前短暫膊的間歇期加鐘緊項(xiàng)目自身訴內(nèi)功的修煉朝（加強(qiáng)現(xiàn)場心建設(shè)、進(jìn)一千步完備銷售跑道具等工作疑）。待到時(shí)鋼機(jī)成熟時(shí)，塵推出新一輪棋的宣傳攻勢和，掀起新的叫銷售高峰。呈以樹立項(xiàng)目鄉(xiāng)的市場品牌皆，推進(jìn)銷售已為第一目的桂。此階段的腎營銷重點(diǎn)將霜著力放在對(duì)捉于項(xiàng)目品質(zhì)晌的包裝和宣弓傳：容<1>紗搖在報(bào)紙方面鮮將通過一系蜓列較為細(xì)致儲(chǔ)的能凸現(xiàn)本有項(xiàng)目非凡品高質(zhì)的形象廣范告，以樹立坦項(xiàng)目的市場發(fā)品牌。而與找開盤階段不危同的是其廣淺告的素材將廣不再是項(xiàng)目賽的開發(fā)理念訓(xùn)，而是項(xiàng)目登在開發(fā)理念難所指導(dǎo)下的誘實(shí)際品質(zhì)的耗呈現(xiàn)。勉<2>拴勇電視媒體將撇以實(shí)景拍攝鄉(xiāng)的形象廣告共為主。力求奸通過比較好也的廣告創(chuàng)意務(wù)來表現(xiàn)項(xiàng)目蒼的開發(fā)理念姓和構(gòu)想，而輪將實(shí)景拍攝頑作為背景體黎現(xiàn)項(xiàng)目的品使質(zhì)。論<3>蓮嶄雜志廣告，秤希望在保持叫目前雜志種植類的基礎(chǔ)上洗適當(dāng)拓寬對(duì)摸海外市場和熔全國市場具妥有影響力的檢雜志，以擴(kuò)學(xué)大廣告的影名響層面，如亂港龍航空的敬《絲路》等冰。廣告的整辮體策略、風(fēng)彼格和報(bào)紙廣揮告保持一致頭。叨<4>醒股高架看板作摘為長效性的銅媒體，也將球會(huì)根據(jù)需要俗同時(shí)向訴求訊項(xiàng)目品質(zhì)方根面轉(zhuǎn)移。消相信通過加肉強(qiáng)現(xiàn)場品質(zhì)惠和媒體宣傳矛的雙管齊下鋸，再配合在壓項(xiàng)目會(huì)所、碎社區(qū)大門落費(fèi)成時(shí)所舉行虜?shù)男⌒屯茝V犁活動(dòng)，相信息一定能在2許002年4期-6月間形沿成新一輪的令銷售高峰。泊3．保持項(xiàng)仆目銷售的熱房度，為下一咳個(gè)熱銷期作足好鋪墊是當(dāng)宋前首要的營延銷任務(wù)香本項(xiàng)目目前沃正處于2個(gè)拐強(qiáng)銷期之間禾的過度階段冶，如何平穩(wěn)忽的度過這一身階段保持目言前的銷售熱盛度提高銷售撤率，并為即瓣將到來的下蜻一個(gè)強(qiáng)銷期別作好準(zhǔn)備是邀當(dāng)前工作的奸重點(diǎn)。鈔為了保持目慮前的銷售熱攜度，在這段決時(shí)間內(nèi)必須饑有一定的廣毛告投入，項(xiàng)托目必須保持莊必要的曝光序率才不會(huì)被倡市場所淡忘宰，否則以后劍的營銷工作蹈又要從頭做朗起。但如果飛采用平均用襖力的方式以被每2周為一購次的頻率作曾目前階段的副廣告投入其滑所起到的效選果可能不佳碌，原因有2唇：其一，頻騙率過低的廣炎告容易被其偶他眾多的房雪地產(chǎn)廣告所漏淹沒，效果踐不明顯。其違二，目前正接處于中國傳父統(tǒng)的春節(jié)期賀間，按照市塞場的規(guī)律在袖春節(jié)前后由建于長假的原瘋因樓市會(huì)進(jìn)隙入一個(gè)短暫踩的低潮期，蜓同時(shí)這個(gè)期滅間的廣告效梯果也會(huì)比較蓮差。鑒于以混上2點(diǎn)我司洽對(duì)本項(xiàng)目1參-2月的廣奧告計(jì)劃及策嚴(yán)略作如下的漁建議：肚建議在20庸02年1月諒25日的廣阿告刊登后，域在春節(jié)以前耽暫時(shí)停止報(bào)維紙廣告的發(fā)亭布（原先預(yù)配定的雜志廣專告照舊）。恰待到春節(jié)長捕假過后，在連2月底或3烤月初的時(shí)候照（也就是春摸節(jié)恢復(fù)上班嘩后的1周）揚(yáng)在本市的主半要報(bào)紙媒體連推出一個(gè)由級(jí)4-5個(gè)廣嶄告組成的系舌列廣告，重授點(diǎn)為突現(xiàn)項(xiàng)木目各主要賣務(wù)點(diǎn)的品質(zhì)，逆為下一階段鏈的宣傳攻勢夢作好伏筆。舊同時(shí)可以適餓當(dāng)?shù)目紤]電仍視廣告的跟彩進(jìn)。收以下為本階浮段報(bào)紙廣告訊的主要內(nèi)容丈：第一篇舒主標(biāo)：稼耗活水生香（看有時(shí)候，水蓋可以是一種薄很哲學(xué)的風(fēng)泛景）習(xí)副題：熔卡智者得到漁縫之樂，赤子胞沉湎魚之樂傳隨文：足蕉在湖邊，太辨太找到了寧撥靜，寶寶發(fā)倘現(xiàn)的卻是神境秘僅在溪旁，紳慶士回到了童鉤年，鄰家的特小強(qiáng)卻成了待勇士弓在河畔，有假些人在用魚視桿和智慧享聰受漁之樂挪另一些人卻再赤足趟出了如純真年代的撓魚之樂誕……通[佘山銀湖休別墅]夸用綿延數(shù)公錯(cuò)里寬達(dá)三十尋米的原生活僚水彎嫵媚出湖、敏溪、泉、河鉆萬千儀態(tài)超和你一起見結(jié)證豐盛人生猾美景自撓然的人文描的哲學(xué)的第二篇豈主標(biāo)：醋蛋傾城之島（拖有時(shí)候，島謎也甘心淪陷事于優(yōu)雅的步授履）副題：蟲隨文：宣梯30，00暑0平方米的跑區(qū)屬園林已索足堪自豪鴉何況是以原丘生水域涵養(yǎng)鎖的獨(dú)特風(fēng)情來島嶼按[佘山銀湖承別墅]鞠以英倫生活起為藍(lán)本于三鋤座翡翠寶島跪上惑串聯(lián)高爾夫墾、游艇、燈捎光網(wǎng)球等十悲余項(xiàng)貴族休謠閑運(yùn)動(dòng)放松之余搶生活的步履竟也比別人多銹出一份非同用尋常的優(yōu)雅第三篇寺主標(biāo)：請(qǐng)陷坡現(xiàn)風(fēng)光（牛用坡，構(gòu)筑遞不平凡的一周生）副題：持隨文：叨享好的故事永畫遠(yuǎn)拒絕平鋪診直敘，精彩亦的景觀也一赴樣椅[佘山銀湖贏別墅]刃用耗“批力撥山兮降”嘉的造坡運(yùn)動(dòng)物賦予大地最爛耐人尋味的借曲折故事因?yàn)榈礋挷嘏c露、高摧與低成了值醬得反復(fù)推敲但的藝術(shù)適如同高爾夫凱一桿與一桿炕之間充滿懸污念復(fù)房子與房子剛不再對(duì)視，蝦隱私獲得了尺最有尊嚴(yán)的翼保護(hù)住在銀湖翁就是從此和經(jīng)平凡平庸一轟刀兩斷，就承是必須習(xí)慣厭與非凡長相羽廝守。第四篇調(diào)主標(biāo)：照產(chǎn)游園若夢（仆橋名&沫徑，行走的呢風(fēng)景；廊車&羞亭，停駐的刪藝術(shù)）碰隨文：閘如一亭一世界危，一步一風(fēng)顧景。亂[佘山銀湖礎(chǔ)別墅]寇深深懂得，辜不同風(fēng)情需葛要不同鋪陳絮于是，一橋遮一徑，一廊握一亭耍從功能到美黎學(xué)，從造型歷到材質(zhì)均經(jīng)炊過反復(fù)考量權(quán)廊橋是雨后碑初晴的夢；虧木制曲橋是葡含蓄婉約的行詩中……逃座座小橋、澆條條小徑都蘆以風(fēng)景的姿夾態(tài)恭迎你步籠入自然的殿昏堂；脾款款修亭、卸曲曲游廊都志以藝術(shù)的形吐式挽留你休具憩的腳步毯以上是我司仍對(duì)于《佘山臉銀湖別墅》祥項(xiàng)目目前營句銷策劃工作之的總結(jié)，以口及對(duì)未來工累作策略的一拾個(gè)簡單的描直述和規(guī)劃，拿提供貴司參遇考并希望能畫在以后的工鼓作中一如既交往的得到貴謎司的大力支屑持共同將本些項(xiàng)目的營銷屈策劃工作做頌好，為項(xiàng)目驚的銷售起到床一個(gè)好的推籌波助瀾的作劑用。誦上海萬欣房猜地產(chǎn)投資顧授問司2002麗年呀1吵月小《佘山銀湖云別墅》階段拴銷售狀況分陡析報(bào)告遠(yuǎn)《佘山銀湖夾別墅》已定瓶客戶（以人雙民幣10萬奸元為準(zhǔn)）截哭止2002事年1月15僑日共計(jì)22濟(jì)套，以下本蔬報(bào)告將從對(duì)尼本階段客戶抬到訪情況以限及實(shí)際購買獸客戶情況的沾分析對(duì)本階犁段的銷售工捷作作一個(gè)小劣結(jié)。偉1．客戶到備訪情況分析迅以2002悼年1月1日文的項(xiàng)目開盤焦日作為日期盤劃分的界線熄，隨著項(xiàng)目恢工地現(xiàn)場的濤狀況的日益層成熟以及實(shí)個(gè)際銷售側(cè)重激點(diǎn)的轉(zhuǎn)變。匪市區(qū)接待處蟻與現(xiàn)場售樓村處的客戶到鑼訪狀況有較破為明顯的變粱化。在開盤勢之前市區(qū)接碑待處的在銷勝售上起到了烤很好的主導(dǎo)找作用，在項(xiàng)遲目開盤之后板隨著現(xiàn)場售碗樓處的起用烏銷售中心已棗逐步向現(xiàn)場薄轉(zhuǎn)移。隨著礎(chǔ)時(shí)間的推移關(guān)現(xiàn)場的工作勿將越來越重撒要。從目前股的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)納顯示在開盤卵之前到市區(qū)他接待處的客借戶人次為1杰17，占開諒盤前到訪人狂數(shù)的65%曉，而直接到蹲現(xiàn)場的客戶維人次為63宅，占開盤前候到訪人數(shù)的擱35%；在煎開盤以后到陸市區(qū)接待處甘的客戶人次瘡為36，僅降占開盤后到半訪人數(shù)的1照5%，而直漠接到現(xiàn)場的正客戶人次為戰(zhàn)202，占裕到總數(shù)的8諒5%。免從各主要媒棉體的反應(yīng)情諸況分析，以家《解放日?qǐng)?bào)肚》和《新民熄晚報(bào)》的狀躁況最好，這腰直接和本階刃段的媒體策陡略有關(guān)。從判統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分勿析通過《解擇放日?qǐng)?bào)》到沫訪的客戶為駝139人次賽，占到訪客稠戶總數(shù)的3仁2%；通過僵《新民晚報(bào)懲》到訪的客糞戶為169仆人次，占到壇訪客戶總數(shù)木的39%；春通過其他媒態(tài)體到訪的客淺戶為90人仔次，占到訪妻客戶總數(shù)的退21%；通像過其他渠道悶到訪的客戶群為36人次屬，占到訪客稿戶總數(shù)的8句%。從實(shí)際僚到訪客戶的時(shí)成交狀況分火析《新民晚膀報(bào)》的客戶獨(dú)質(zhì)量相對(duì)較彈高。戚附表一：電容話接聽綜合餓指數(shù)統(tǒng)計(jì)他新民晚報(bào)回解放日?qǐng)?bào)檔其他媒體礎(chǔ)開盤前西市區(qū)羽咨詢提185博181沫107價(jià)留有戀61拜30賭3日現(xiàn)場乖咨詢匆93說41范14饞留有蓋17胳7聰1紗合計(jì)考咨詢揮278類222閑121槽留有揚(yáng)78懂37徒4慘開盤后她市區(qū)襖咨詢英87中24娘9屈留有務(wù)3南1般1株現(xiàn)場榮咨詢幕18新3縣無鎖留有剖1燥無槍無差合計(jì)慕咨詢喪105池27籃9劣留有窗4威1光1峰合計(jì)釀咨詢集383畜249春130濃留有鍵82沉38兵5阿附表二：接惕待客戶人數(shù)吉統(tǒng)計(jì)雀市區(qū)茅現(xiàn)場肅開盤前擴(kuò)新客戶杏106佳38邊老客戶從11復(fù)25甚合計(jì)芹117纖63您開盤后唐新客戶稻34廈151墊老客戶蛇2潑51門合計(jì)栽36宇202設(shè)合計(jì)扯169這265迫附表三：來洪訪客戶媒介拼分析科新民晚報(bào)洋解放日?qǐng)?bào)鋒其他媒體飛（雜志、戶慢外）拆其他渠道題（路過、朋夕友處）誦市區(qū)慢66浸54模36刻13捷現(xiàn)場潛103右85饅54烘23飾合計(jì)楊169演139籌90床36恢附表四：來太訪客戶成分斧分析籮2．項(xiàng)目銷先售狀況分析宰截止200霞2年1月1易5日為止，門本項(xiàng)目的銷顏售狀況如下蘿：枯1）定購房剃屋（以人民槍幣10萬元露定金為準(zhǔn)）搖共計(jì)22套哀。（具體狀架況見附表）軋2）簽定預(yù)戰(zhàn)售合同共計(jì)用4套。佛3）完成銷休售面積共計(jì)陣7646.博67平方米降（不包括1詠60號(hào)、1期61號(hào)）祥4）合同金槽額共計(jì)人民愚幣5805瞧8103元脊（不包括1存60號(hào)、1釀61號(hào)）僻2.1.客賴戶的職業(yè)及廣來源構(gòu)成分私析排從目前成交能的客戶構(gòu)成軟分析，其主塊要的組成部用分可分為以虛下幾類：第洞一類企業(yè)家獵，有8位，貪占總數(shù)的3奶8%；第二袍類專業(yè)投資賄者，有6位張，占總數(shù)的書29%；第些三類為港澳絮臺(tái)人士，有投3位，占總椒數(shù)的14%戚；第四類為鎖海外華人，矛有2位，占笨總數(shù)的9.考5%；第五繡類為公司的忌高級(jí)管理層秀，有2位，額占總數(shù)的9妨.5%。垃附表四：成添交客戶的職宇業(yè)及來源分班析確2.2.客適戶年齡構(gòu)成襪分析允目前成交的煩客戶幾乎無稍一例外的全漿部是中年以裂上的人士，摔其中絕大多夸數(shù)集中在4班0-55歲齒之間，最年目輕的為37為歲。這樣的阻客戶年齡構(gòu)掉成是和本項(xiàng)眨目的價(jià)格特儲(chǔ)點(diǎn)分不開的促。品2.3.客濫戶成交面積唇分析井從目前成交藍(lán)的別墅分析尚，主要的成變交面積集中燙在300平桿方米左右的弓小型房屋上體，和位置相州對(duì)較好、花弦園面積較大網(wǎng)、房屋面積芝也比較大的榜房屋。而面鑒積較大花園片一般的房屋結(jié)銷售相對(duì)較駁慢。其中面鎮(zhèn)積在300灰平方米左右妄的房屋成交遞7套，占總苦數(shù)的32%鋒；面積在3避50平方米存左右的房屋咬成交3套，統(tǒng)占總數(shù)的1統(tǒng)4%；面積味在400平姨方米左右的柱房屋成交4影套，占總數(shù)倚的18%；陡面積在45瓦0平方米以掙上的房屋成抬交6套，占?xì)w總數(shù)的27價(jià)%。其他成谷交2套，占擱總數(shù)的9%李。氧附表五：房癢屋成交面積總分析百300m凳2塔左右肌350m然2役左右勒400m習(xí)2銀左右院450m壺2擦以上縮其他喂套數(shù)太7林3鳳4融6畫2蒼比例侵32%權(quán)14%壺18%昆27%開9%紹附表六：所忠有成交客戶難狀況甚房號(hào)趕面積（m娛2留）驢姓名島定購日期確單價(jià)（元）仿總價(jià)（元）拜開史盤駁前各27稀404.4洽魏青、王雪稈榮澇01/12黎/31捧7665.糧68冬31000劑00史28萄404.4饒劉旭東銹01/12奔/16蕩7755品31360爭00方33架485.7筒9泥洪鈴假01/12賠/21留8234刑40000廁00鬧36替304.8際6舒李國華袋01/12南/26任7150.第82喚21800連00鋪37瑞296.2希2極趙淳國蝴01/12慈/08蠟6819寨20230圖00傷50須3卻58.5艇孫家博排01/12積/26幫6600謀23661含00綢55千426.2兼張建軍債01/12滾/2