岳陽市房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

紅蘋果地產(chǎn)策劃大全QQ:17425192PAGE一、總論=1\*GB4㈠項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱與承辦單位項(xiàng)目名稱：岳陽市云峰花園項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)：岳陽市南湖大道項(xiàng)目承辦單位：岳陽安得置業(yè)有限公司成立于1996年，注冊(cè)資金1000萬元，是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。2、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及資金來源建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目為集商業(yè)、服務(wù)、住宅為一體的房地產(chǎn)開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)。建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總用地面積3166.9平方米，占地地積1754平方米，總建筑面積32000平方米（含地下層2265平方米），其中商業(yè)建筑5100平方米，住宅22655平方米，空中會(huì)所1980平方米，地下層2265平方米，道路面積400平方米，綠化面積1000平方米。=2\*GB4㈡可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)１、關(guān)于編制岳陽市云峰花園開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；２、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)辦投資[2002]15號(hào)印發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；３、國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投[1993]530號(hào)關(guān)于“印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知”４、岳陽市城市建設(shè)總體規(guī)劃；５、國家有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；６、項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。=3\*GB4㈢工可研究范圍與工作概況１、本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制范圍包括：岳陽市云峰花園的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)的條件、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、效益分析等。２、可行性研究工作概況根據(jù)委托，我公司組織相關(guān)工程技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)情況進(jìn)行了調(diào)查，分析了有關(guān)資料，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要求及項(xiàng)目地的地理、水文、氣象、交通、水電等基本情況，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模及綜合效益進(jìn)行了研究與論證，在滿足技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。=4\*GB4㈣主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表1-1）表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積平方米31669.92占地面積平方米17543總建筑面積平方米320003.1商業(yè)建筑面積平方米51003.2住宅建筑面積平方米226553.3地下層建筑面積平方米22653.44道路面積平方米4005綠化面積平方米10006停車車位個(gè)70地下車庫7總投資萬元51208經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)8.1銷售額萬元9401.758.2開發(fā)利潤(rùn)率%49.26所得稅后8.3銷售利潤(rùn)率%26.38所得稅后8.4盈虧平衡點(diǎn)%55.89(五)結(jié)論通過對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的區(qū)位、項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結(jié)論如下：1、項(xiàng)目是在岳陽市繁華地段南湖大道開發(fā)建設(shè)的商業(yè)黃金鋪面，有利于加快岳陽市南湖大道街區(qū)的規(guī)范和發(fā)展，有利于優(yōu)化岳陽市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)和布局，給岳陽房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展理念，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)推進(jìn)岳陽市城市建設(shè)具有極積的作用。2、項(xiàng)目建設(shè)的場(chǎng)地周圍城市配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全，有利于提供經(jīng)濟(jì)可靠的水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，營造方便、安全、舒適、高效的商務(wù)、購物環(huán)境。3、項(xiàng)目的前期工作比較扎實(shí)，支持項(xiàng)目順利建設(shè)的法律文件和手續(xù)等基礎(chǔ)資料齊全。4、資金籌措和來源基本上落實(shí)。自有資金基本到位。5、項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等指標(biāo)，均滿足國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。根據(jù)以上各個(gè)方面研究的成果，經(jīng)過綜合評(píng)估，認(rèn)定項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力，具有抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，資金籌措基本到位，市政府有關(guān)部門的高度重視和鼎力支持。因此項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。二、項(xiàng)目開發(fā)背景與市場(chǎng)分析=1\*GB4㈠經(jīng)濟(jì)與地理環(huán)境1、項(xiàng)目區(qū)概況岳陽市位于湖南省東北部，地處東經(jīng)112°18′～114°9′北緯28°25′～29°51′之間。岳陽市現(xiàn)有行政區(qū)域包括四區(qū)（岳陽樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)、屈原管理區(qū)）、四縣（岳陽、華容、湘陰、平江）、二市（臨湘、汩羅），東鄰湖北省通城縣和江西省銅鼓縣、修水縣，西抵沅江縣、南縣和湖北省石首市，北接湖北省監(jiān)利縣、洪湖市、赤壁市，南接長(zhǎng)沙和瀏陽市、望城縣，土地面積15019.2平方公里，占全省土地面積的7.08%，2005年全市期末總?cè)丝跒?36.90萬人。岳陽是一座歷史悠久的文化古城，距今已有2500多年歷史，是全國對(duì)外開放甲級(jí)旅游城市，人文景觀十分豐富，有岳陽樓、屈子祠等名勝古跡193處。岳陽是湖南唯一臨江口岸，是長(zhǎng)江沿岸對(duì)外開放城市，岳陽地處一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、107國道）、三?。ㄏ?、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點(diǎn)上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便利。京廣鐵路縱貫境內(nèi)三縣（市）二區(qū)；公路有京珠高速和106、107兩條國道平行穿越；水路通江達(dá)海，有長(zhǎng)江岸線163公里，城陵磯是長(zhǎng)江八大良港之一。岳陽是新興的工業(yè)城市，是中南地區(qū)最大的石化基地，全市已形成石化、電力、造紙、紡織、機(jī)械、建材、食品、飼料等幾大支柱產(chǎn)業(yè)。岳陽有儲(chǔ)量豐富的金、銀、銅、鋅、鈾、獨(dú)居石、白云石、高嶺土、花崗巖等礦產(chǎn)資源。岳陽市氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富。岳陽市城市綜合服務(wù)功能比較齊全，連續(xù)多次評(píng)為國家及省級(jí)衛(wèi)生城市。改革開放以來，岳陽市優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境和改革開放的有利政策加快了岳陽經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)的快速發(fā)展，2005年全市GDP628.57億元，比上年增長(zhǎng)11.7%，規(guī)模和速度均創(chuàng)七年新高。人均GDP取得歷史性突破，達(dá)到12408元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為19.4:46.4:34.2。2005年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資191.70億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。=2\*GB4㈡房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)狀況１、全國房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)狀況我國的房地產(chǎn)業(yè)從2000開始新一輪的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)5年保持年均增長(zhǎng)近20％的基礎(chǔ)上，動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率從1999年開始發(fā)生很大的變化，一直保持在25%以上，是GDP增長(zhǎng)的3倍左右。2005年，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，比上年增長(zhǎng)19.8%，增幅比上年回落了8.3個(gè)百分點(diǎn)。全國完成商品住宅投資10768億元,同比增長(zhǎng)21.9%。全國商品住宅平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)9.3%，增幅比上年回落5.9個(gè)百分點(diǎn)。在靜態(tài)的指標(biāo)上，先看價(jià)格，我國主要的有代表性的價(jià)格收入比較高，一般都大于8，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的高限6；再看空置率，較為官方的意見認(rèn)為2003年末我國的空置率為12%或14%，而也有觀點(diǎn)認(rèn)為空置率不到10％，另有意見認(rèn)為空置率早已超過了20％。觀點(diǎn)不同的主要原因在于人們計(jì)算方法的不一和對(duì)空置率理解的差異。但無論哪種算法，都明顯高于國際公認(rèn)的5%左右的警戒線；還有在房地產(chǎn)投資貸款方面和按揭貸款方面，2003年投資貸款占總投資的比重23.7%，但增長(zhǎng)率卻達(dá)48%。在按揭貸款方面，增長(zhǎng)率也十分迅速。房地產(chǎn)存在泡沫已受到政府部門、專家學(xué)者和普通大眾的關(guān)注，從2004年下半年開始，國家逐步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地供應(yīng)和房貸政策。最近國務(wù)院舉行了專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由溫總理主持的的工作會(huì)。會(huì)議提出八條措施對(duì)當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控：一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。但是政策的意圖是要讓房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，防止因房地產(chǎn)業(yè)的泡沫影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，仍將會(huì)保持持續(xù)快速發(fā)展：其一、從基本面上看，中國目前僅處于工業(yè)化中期，中國城鎮(zhèn)人口比重目前只有40%，估計(jì)到2020年以后中國才有可能達(dá)到60％以上的城鎮(zhèn)人口比重，而中國人的住房由于歷史的欠帳，與歐美的情況不完全相同，在大部分城市可以說還剛剛開始進(jìn)入商品房階段，因此也可以說大部分的潛在需求并未得到滿足，由此可以肯定中國的房地產(chǎn)還有至少15年以上的大發(fā)展。其二、由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡造成房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)之間差別巨大。一方面沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、一線城市如北京、上海房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大、房地產(chǎn)銷售價(jià)格大幅上升、房地產(chǎn)投機(jī)普遍存在。另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的廣大內(nèi)陸地區(qū)和二、三線城市一直保持理性或者說是偏冷的狀態(tài)。國家的宏觀調(diào)控政策打擊了房地產(chǎn)存在的泡沫，也為地處中部、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的湖南房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。最近一兩年一些大財(cái)團(tuán)、大房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投資可紛紛進(jìn)入武漢、長(zhǎng)沙甚至岳陽，預(yù)示著湖南、長(zhǎng)沙、岳陽和汨羅的房地產(chǎn)業(yè)即將走上一條快速發(fā)展的軌道。２、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)狀況2005年，湖南省貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策措施，綜合運(yùn)用土地供應(yīng)、金融、稅收、行政措施等手段，開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，逐步克服了投資增速過快、開發(fā)規(guī)模過大、住房需求過熱等不利因素的影響，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增速趨緩。2005年湖南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資447.6億元，增長(zhǎng)33.7%，增幅比上年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)，仍高出全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅5.5個(gè)百分點(diǎn)。投資規(guī)模居全國第13位，居中部地區(qū)第3位；投資增幅居全國第7位，居中部地區(qū)第2位。湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重17.6%，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，占比接近全國17.8%的水平。永州市、婁底市、長(zhǎng)沙市、益陽市、湘西自治州的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求旺盛，增幅均超過40%。湘潭市、衡陽市、郴州市、張家界市的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求不足，增幅均低于10%，其中，張家界市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量持平，供地結(jié)構(gòu)改善。2005年全省在土地供應(yīng)總量緊縮的條件下，加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)力度，確保供應(yīng)量與上年基本持平，緩解了供求矛盾。全省共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地1768.9公頃，增長(zhǎng)0.1%，占出讓土地總量的29%，比上年提高3.1個(gè)百分點(diǎn)，出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地收入71.1億元，增長(zhǎng)29.1%，占出讓土地總收入的44.9%，比上年提高15.2個(gè)百分點(diǎn)。全省繼續(xù)挖掘存量土地的潛力，出讓存量土地1036.4公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的58.6%，存量土地繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用。同時(shí)增加新增地的投放，出讓新增地達(dá)到732.5公頃，增長(zhǎng)93.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的41.4%，比上年提高20個(gè)百分點(diǎn)。大力調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制別墅用地，普通商品房用地的占比大幅度提高，出讓別墅用地0.97公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的0.05%；出讓普通商品房用地1381.46公頃，占78.1%，比上年提高25個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房用地40.59公頃，占2.3%，比上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；其它住宅用地345.92公頃，占19.55%。全省房地產(chǎn)開發(fā)用地的均價(jià)為402元/平方米（26.8萬元/畝），比上年上漲28.9%。

開發(fā)貸款保持增勢(shì)，購房貸款增速回調(diào)。2005年全省金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格信貸審批條件，提高了貸款利息特別是購房貸款的利息，房地產(chǎn)貸款仍然持續(xù)增長(zhǎng)，但增速減緩。截止2005年12月底，全省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為484.9億元，比年初增加77.3億元，同比少增26.4億元，增長(zhǎng)21.5％，增幅回落11.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占全省貸款余額的10.6%，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)貸款增速在上半年出現(xiàn)回調(diào)，但在下半年重拾升勢(shì)，貸款余額為172.3億元，比年初增加25.7億元，增長(zhǎng)18%，增幅與上年持平。受升息影響，個(gè)人購房貸款需求減少，提前還款的客戶增加，購房貸款增速大幅回落，貸款余額為246.8億元，比年初增加33.9億元，增長(zhǎng)17.5%，增幅比上年回落33個(gè)百分點(diǎn)。購房貸款增速低于開發(fā)貸款增速，這在近六年還是首次出現(xiàn)。政策性住房貸款繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，貸款余額為65.7億元，比年初增加17.8億元，增長(zhǎng)52.1%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏放緩。受投資趨緩、土地供應(yīng)緊縮等因素的影響，商品房施工面積、開工面積、竣工面積的增速同步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，商品住宅占商品房的近八成，普通住宅成為市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品。全省商品房施工面積4952萬平方米，增長(zhǎng)21.6％，增幅回落9個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積2031.2萬平方米，增長(zhǎng)19％，增幅回落9.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅1607.8萬平方米，占79.2%；商業(yè)營業(yè)用房285.1萬平方米，占14%；辦公樓52.3萬平方米，占2.6%；其它商品房86萬平方米，占4.2%。商品房竣工面積1520.9萬平方米，增長(zhǎng)4.2％，增幅回落23.5個(gè)百分點(diǎn)，其中,商品住宅1200.4萬平方米，占78.9%；商業(yè)營業(yè)用房248.8萬平方米，占16.3%；辦公樓27.6萬平方米，占1.9%；其它商品房44.1萬平方米，占2.9%。

住房需求恢復(fù)理性，住房?jī)r(jià)格小步上升。由于采取了抑制投機(jī)型需求、控制投資型需求的政策，住房需求由過熱轉(zhuǎn)為正常，住房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定，空置商品房減少。2005年全省商品房銷售面積1364.7萬平方米，增長(zhǎng)14.8%，增幅回落25.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅1178.8萬平方米，占86.4%；商業(yè)營業(yè)用房143.5萬平方米，占10.5%；辦公樓20萬平方米，占1.5%；其它商品房22.4萬平方米，占1.6%。商品房銷售額212.8億元，增長(zhǎng)18.5%，增幅回落31.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額占全社會(huì)商品零售總額的8.7%。商品房平均售價(jià)為1559元/平方米，上升3.2%，其中，商品住宅均價(jià)為1352元/平方米，上升8.3%。長(zhǎng)沙市城區(qū)商品房均價(jià)3030元/平方米，上升10.7%，其中，商品住宅均價(jià)為2539元/平方米，上升6.2%。全省商品房空置面積204.9萬平方米，減少3.4%，其中商品住宅123.7萬平方米，占60.4%；商業(yè)營業(yè)用房64.7萬平方米，占31.6%；辦公樓3.8萬平方米，占1.9%；其它商品房12.7萬平方米，占6.1%。

綜上所述，

2005年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，住房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定，空置商品房面積減少，宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體健康。但是也存在值得關(guān)注的問題：

一、是房地產(chǎn)開發(fā)投資分布不均。長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資255.9億元，增長(zhǎng)45.8%，增幅比上年提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，投資規(guī)模占全省的比重57.2%，比上年提高4.8個(gè)百分點(diǎn)。而張家界市、懷化市、湘西自治州三個(gè)地方的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重不足5%。一方面投資向熱點(diǎn)地區(qū)集中，另一方面一些地方投資陷入低迷。

二、是局部地區(qū)商品房供不應(yīng)求。一些地方商品房竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，甚至小于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，住房?jī)r(jià)格雖然不高，但是上漲幅度較大。全省商品房竣工面積增速低于銷售面積增速10.6個(gè)百分點(diǎn)，如果持續(xù)下去，則會(huì)出現(xiàn)有效供應(yīng)不足，住房?jī)r(jià)格上漲的壓力增大。

三、是商業(yè)營業(yè)用房空置面積較多。全省商品住宅、辦公樓的空置面積下降，而商業(yè)營業(yè)用房空置64.7萬平方米，增長(zhǎng)20.7%，其中空置一年至三年的35.7萬平方米，增長(zhǎng)64%。

四、是房地產(chǎn)信貸質(zhì)量下滑。由于購房貸款增長(zhǎng)緩慢，個(gè)人住房貸款違約的客戶增加，房地產(chǎn)貸款不良率有所上升，全省房地產(chǎn)信貸質(zhì)量出現(xiàn)下滑的跡象。

2006年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的開局之年，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較好的宏觀環(huán)境，蘊(yùn)藏較大的發(fā)展?jié)摿ΑＪ紫?，全省?jīng)濟(jì)社會(huì)將保持較快的發(fā)展勢(shì)頭，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)，住房消費(fèi)需求將繼續(xù)增長(zhǎng)。其次，國家宏觀調(diào)控政策措施對(duì)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了積極的作用，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，隨著拓寬消費(fèi)領(lǐng)域和改善消費(fèi)環(huán)境的政策實(shí)施，政策環(huán)境將更加寬松、更加規(guī)范。另外，“加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)”的戰(zhàn)略為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，推行建筑

“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地），大力發(fā)展“節(jié)能省地型住宅”，將帶來房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式的根本轉(zhuǎn)變。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)看到存在土地供應(yīng)從緊、信貸政策調(diào)整、市場(chǎng)供應(yīng)放緩等不利因素?？傮w上2006年面臨的形勢(shì)有利因素居多，要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，趨利避害，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，提高居民住房水平，進(jìn)一步拉動(dòng)投資，擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。３、岳陽市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)狀況岳陽房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭。2005年全年房屋竣工面積104.16萬平方米，增長(zhǎng)11.6%；商品房銷售面積93.07萬平方米，增長(zhǎng)29.6%，商品房銷售額10.01億元，增長(zhǎng)42.6%。全市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值19.39億元，增長(zhǎng)6.6%。=1\*GB2⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。各級(jí)加大經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的力度，給房地產(chǎn)業(yè)的快速、持續(xù)發(fā)展注入了新的活力，帶來了良好的契機(jī)，特別是岳陽獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、較好的投資環(huán)境、優(yōu)惠的政策，吸引了大批房地產(chǎn)開發(fā)商來岳投資興業(yè)。2004年全市房地產(chǎn)已注冊(cè)登記的開發(fā)企業(yè)100多家，房地產(chǎn)開發(fā)人員達(dá)3000余人，是岳陽房地產(chǎn)開發(fā)史上的鼎盛時(shí)期。b、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力越來越雄厚。從有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項(xiàng)目的88家房產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本已達(dá)10.2億元，500—800萬元的39家，1000—2000萬元的22家，3000—5000萬元的4家，2億元以上的有泰和集團(tuán)1家；其二，全市房地產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)達(dá)34.33億元，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長(zhǎng)江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長(zhǎng)速度高于開發(fā)投資，全年到位資金14.12億元，同比增長(zhǎng)44.1%，高出上年26個(gè)百分點(diǎn)，其中自籌資金4.95億元，國內(nèi)貸款3.71億元，其他資金2.94億元，并有外商投資0.2億元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力在不斷加強(qiáng)擴(kuò)充。c、房地產(chǎn)企業(yè)滲透各縣市。當(dāng)前房地產(chǎn)已成為新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在縣（市）、區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位初露端倪。=2\*GB2⑵房地產(chǎn)開發(fā)投資新特點(diǎn)改革開放以來,岳陽房地產(chǎn)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，對(duì)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有著不可替代作用。a、房地產(chǎn)開發(fā)的投資額越來越大，市場(chǎng)越做越活。有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是岳陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大舉措。幾年來，第一，引進(jìn)項(xiàng)目越來越大。先后引進(jìn)匯澤公司匯澤商業(yè)文化廣場(chǎng)，九源公司引進(jìn)深圳投資的岳陽唯一的五金家電超市（在建），華景引進(jìn)的香港啟業(yè)紡織有限公司投資的中華時(shí)代廣場(chǎng)，現(xiàn)代房地產(chǎn)引進(jìn)的世界風(fēng)情購物中心以及湘陰引進(jìn)的浙江中設(shè)集團(tuán)的中國商貿(mào)城等項(xiàng)目，投資額都在1億元以上；第二，房屋設(shè)計(jì)層次越來越高。為全面提高住宅小區(qū)的建設(shè)和管理水平，改善城市居民的居住環(huán)境，岳陽市委市政府堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了規(guī)模大、品位高、起步優(yōu)的良好局面，目前光宏商業(yè)廣場(chǎng)，匯澤商業(yè)文化廣場(chǎng)，南湖商業(yè)廣場(chǎng)等24個(gè)6—28層在建項(xiàng)目正在緊鑼密鼓施工之中，施工面積在10萬平方米以上的有啟明星花園，金輝小區(qū)，香州名都，新天地，景湖灣等7個(gè)項(xiàng)目，最大的富興康城施工面積達(dá)14萬平方米；第三，建設(shè)項(xiàng)目越來越多，許多外地商家，看準(zhǔn)了岳陽優(yōu)惠的投資環(huán)境，寬松的投資環(huán)境和獨(dú)特的地理位置。 b、商品房銷售越來越旺，空置面積減少。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊，1998年出現(xiàn)第二次高峰，2005年又再次超歷史，全年商品房銷售面積達(dá)93.07萬平方米，商品房銷售額達(dá)10.01億元。2006年1至5月，全市商品房銷售面積出現(xiàn)了大幅上升，增速達(dá)87.8%，其中住宅銷售面積25.5萬平方米。受商品房銷售大幅上升的影響，岳陽市空置房減少。1至5月，商品房空置面積下降84.6%，其中住宅下降72.7%。商品房銷售面積上升，空置面積明顯下降，岳陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求處于良性狀態(tài)。 c、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)向著市場(chǎng)要求不斷調(diào)整。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進(jìn)入漸進(jìn)調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。從施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重卻逐年遞減，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升；其次從房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，住宅銷售比重逐年下降。 d、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高。2006年5月份，岳陽市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲了2.5%，其中商品房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲了2.9%，。住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲3.3%，其中普遍高層住宅漲幅最大為4.9%，如位于一般地段定向開發(fā)的晚報(bào)社普遍高層住宅，去年同期1300元/平方米，今年5月售價(jià)為1400元/平方米，同比提價(jià)7.7%；其次是普遍多層住宅上漲3.4%，如香洲名都售價(jià)1629元/平方米，同比提價(jià)5%。非住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲0.9%，其中商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲1.1%，如森煌公司位于求索東路的商業(yè)用房去年同期2200元/平方米，今年提價(jià)3.1%。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲了1.4%,漲幅最大的集中在一、二級(jí)地段，如屬繁華地段的五里牌某小區(qū)二手房去年同期1078元/平方米，今年提價(jià)2%。（三）項(xiàng)目SWTO分析優(yōu)勢(shì)：岳陽市旅游中心與現(xiàn)代城市商圈、人流結(jié)點(diǎn)的完美結(jié)合，具備打造岳陽商業(yè)中心的先天條件和發(fā)展基礎(chǔ)。區(qū)位交通便利、配套設(shè)施完善、人氣旺盛，發(fā)展前景優(yōu)良。項(xiàng)目臨的南湖大道、游樂園商業(yè)氛圍濃厚，但多而雜，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較低，為整合資源，建設(shè)高品位市場(chǎng)提供了巨大的空間。項(xiàng)目整體規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，科學(xué)的客流導(dǎo)入系統(tǒng)，讓客人輕松進(jìn)入商區(qū)的每一個(gè)角落，使每一間商鋪都是黃金旺鋪?？罩芯坝^會(huì)所、休閑平臺(tái)、臨街觀光梯等獨(dú)特設(shè)計(jì)，演繹現(xiàn)代時(shí)尚主義，享受至尊絢麗多彩的都市休閑生活，保證了商業(yè)空間利用率，提升住宅的物業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目周邊的地區(qū)集中了大量市民群體，且毗鄰南湖廣場(chǎng)，是人流、物流、信息流的集散地，利于項(xiàng)目開發(fā)。地塊所處位置認(rèn)同度好，對(duì)地塊價(jià)值有共識(shí)，有于推廣。劣勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)地并不是岳陽商業(yè)核心，商業(yè)氛圍還未形成，而項(xiàng)目建設(shè)缺少相應(yīng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊舊城區(qū)域范圍大，形象不隹。項(xiàng)目規(guī)劃為岳陽新型旅游商業(yè)區(qū)，要完成與之相匹配的配套難度較大。機(jī)會(huì)：岳陽房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，項(xiàng)目發(fā)展存在良好的機(jī)會(huì)。岳陽住宅市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性短缺階段，新產(chǎn)品、新理念對(duì)市場(chǎng)沖擊大。岳陽市作為湘北中心城市，湖南省“一點(diǎn)一線”發(fā)展的起點(diǎn)，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，商業(yè)零售業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，沿洞庭湖南湖風(fēng)景區(qū)旅游商圈正在形成，給項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造機(jī)會(huì)。項(xiàng)目區(qū)相對(duì)老城區(qū)具有更好的環(huán)境的規(guī)劃，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，能夠吸引客戶前來購房。威脅：周邊城區(qū)開發(fā)建設(shè)空間大，隨著物業(yè)供給量增大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。大中戶型、商業(yè)鋪面同質(zhì)性較強(qiáng)，市場(chǎng)吸納量有限，消化速度慢，項(xiàng)目加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間較晚，必須創(chuàng)新設(shè)計(jì)、創(chuàng)新經(jīng)營才能贏得市場(chǎng)。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件=1\*GB4㈠建址現(xiàn)狀根據(jù)岳陽市城市建設(shè)總體規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域位于岳陽市中心城區(qū)，東臨南湖大道，西面是岳陽樂園內(nèi)院，南面是南湖大廈，北面是30層規(guī)劃擬建建筑。場(chǎng)址總占地面積3166.9平方米。項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，且交通便捷，水、電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施接用方便，適宜項(xiàng)目工程的建設(shè)。=2\*GB4㈡工程地質(zhì)及地震１、工程地質(zhì)勘察區(qū)上層為第四系全新統(tǒng)，殘坡積和部分淤積的土層，厚度不一，一般厚3.8～5.6米，局部表層有少量人工填土，系居民建房后整平地面的殘留物。下伏基層為元古界冷家溪群（Ptin）的淺變質(zhì)巖系。建設(shè)場(chǎng)地原始地貌類型為侵蝕丘陵區(qū)的沖溝部位。場(chǎng)地現(xiàn)有地形較為平坦，西部略高于東部。場(chǎng)地內(nèi)基底為下元古界前震蕩系冷家溪群崔坳組泥質(zhì)粉砂質(zhì)板巖，薄層狀為主。上層覆蓋地層為第四系全新統(tǒng)地層。上部第一層為雜土層厚約3.8-5.6米，結(jié)構(gòu)疏松，不均勻，不能作為天然地基使用。第二層為粉質(zhì)粘土層厚約0.4-3.7米，強(qiáng)度中等，工程性能分布不均勻，承重力一般，不宜作為建筑物基礎(chǔ)的持力層。第三層為強(qiáng)風(fēng)化板巖厚約0.5-2.0米,下為中等風(fēng)化板巖厚約，強(qiáng)風(fēng)化板巖強(qiáng)度高,工程性能好承載力大,是建筑物基礎(chǔ)較好的持力層,場(chǎng)地范圍內(nèi)沒有區(qū)域斷層穿過,在控制深度范圍內(nèi)不存在液化、土洞等不良地質(zhì)作用，工程地質(zhì)條件較好，地基承載力粉質(zhì)粘土層為2250kpa，強(qiáng)風(fēng)化板巖為430kpa，地面標(biāo)高平均為33.1米（黃海高程系）。２、水文地質(zhì)勘察區(qū)第四系土層透水性弱，基巖裂隙水和第四系孔隙水都比較貧乏。根據(jù)占探了解，土層中上層滯水的埋深大于1.2－3.0米，水量不豐，主要受大氣降水和湖水升降的影響而變化。對(duì)照類似區(qū)地資料，地下水具弱堿性，主要為B603-Mg型水。３、地震根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2001年2月發(fā)布的《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）查得：項(xiàng)目地地震動(dòng)峰值加速度為0.1g，地震動(dòng)反應(yīng)譜特性周期為0.35S，對(duì)應(yīng)地震烈度為Ⅱ度。場(chǎng)地平均等效剪切波速為258（m/s)，場(chǎng)地屬中硬場(chǎng)地土，地層覆蓋層厚度為20m，是可進(jìn)行本工程建設(shè)的一般性場(chǎng)地。該地原系湖南省地震活動(dòng)相對(duì)活躍地區(qū)，項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定做好構(gòu)造抗震設(shè)防。=3\*GB4㈢自然條件項(xiàng)目所在地域?qū)俦眮啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤(rùn)性氣候，四季分明。其特點(diǎn)為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，無霜期長(zhǎng)，光照充足，熱能充裕。⑴氣象條件年平均氣溫16.9℃最冷月(1月)平均氣溫4.6℃最熱月(7月)平均氣溫29.2℃最冷月極端最低氣溫-11.8℃最熱月極端最高氣溫39.9℃年無霜期256-278天年降雨量829-2336mm年主導(dǎo)風(fēng)向NNE(夏季為S)⑵水文特征①流量最小流量377m3/s(1975年10月5日)最大流量57900m3/s(1931年7月30日)年平均流量9400m3/s(1951年-1980年)②水位(吳淞水位)最高水位35.94m(1998年8月20日)最低水位17.27m(1960年2月16日)③水溫最高水溫33.2℃冬季平均水溫6.9℃=4\*GB4㈣交通運(yùn)輸條件岳陽市的交通特點(diǎn)是地處一江（長(zhǎng)江）、一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、107國道）、三?。ㄏ?、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點(diǎn)上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便利。是湖南唯一臨江口岸，是長(zhǎng)江沿岸對(duì)外開放城市。⑴以洞庭湖為中心，水路可通江達(dá)海，長(zhǎng)江黃金水道上的城陵磯港是長(zhǎng)江八大良港之一，是目前湖南唯一能辦理外輪直航業(yè)務(wù)的港口。⑵有京廣鐵路、京珠高速和107國道為陸路大動(dòng)脈。⑶項(xiàng)目地地處長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)和武漢天河機(jī)場(chǎng)之間，兩個(gè)小時(shí)的車程均能到達(dá)，方便商務(wù)往來。四、建設(shè)方案=1\*GB4㈠總體規(guī)劃方案１、指導(dǎo)思想建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則堅(jiān)持建筑功能、建筑美學(xué)、空間組合、城市美學(xué)均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實(shí)用的原則。3、項(xiàng)目定位以商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理計(jì)算、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。=2\*GB4㈡建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目開發(fā)地塊總用地面積3166.9平方米，占地面積1754平方米，總建筑面積32000平方米，其中地下層面積為2265平方米，各功能區(qū)建設(shè)規(guī)模見表４-1。表4-1建設(shè)規(guī)模表主體工程建筑面積地下層面積合計(jì)（m2）（29735m2）（2265m2）32000商業(yè)鋪面面積（m2）住宅面積（m2）空中會(huì)所車庫5100（m2）22655（m2）1980（m2）70（車位）樓層功能：地下層為地下車庫和設(shè)備及輔助用房等。一層至三層裙樓為臨街商鋪，以南湖大道為依托，發(fā)揮風(fēng)景旅游區(qū)地理優(yōu)勢(shì)；作為大面積商場(chǎng)。四層至二十七層為住宅部分住宅樓面積初定為三種戶型：小戶型面積（50—70平方米）、中戶型面積（80—120平方米）、大戶型面積（130—180平方米）（具體的面積待設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)安排）二十八層至三十層為空中會(huì)所（三）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)1、工程概況擬建的項(xiàng)目，位于岳陽市南湖大道，本工程地下層為停車場(chǎng)等公共用房，裙樓為商業(yè)建筑，主樓為住宅樓。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）》，查得該地區(qū)地震動(dòng)峰值加速為0.1g,地震動(dòng)反應(yīng)譜性周期為0.35s,場(chǎng)地地震基本烈度為=7\*ROMANVII度?？蛑涌蚣艿目拐鸬燃?jí)為二級(jí)，抗震墻的抗震等級(jí)為二級(jí)，建筑物的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。2、設(shè)計(jì)依據(jù)=1\*GB2⑴本工程設(shè)計(jì)依據(jù)建筑、給排水、電氣等專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料；=2\*GB2⑵有關(guān)規(guī)范規(guī)程=1\*GB3①建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001）；=2\*GB3②混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50010-2002）；=3\*GB3③建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50007-2001）；=4\*GB3④建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50011-2001）；=5\*GB3⑤砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50003-2001）；=6\*GB3⑥建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ94-94）；=7\*GB3⑦建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（JGJ79-91）；=8\*GB3⑧設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程（JGJ/T13-94）=3\*GB2⑶荷載取值a、恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值均按實(shí)計(jì)取。樓面裝修及粉刷取1.5KN/m2。b、活荷載標(biāo)準(zhǔn)值商場(chǎng)及商場(chǎng)樓梯 3.5KN/m2住宅及辦公樓 2.0KN/m2衛(wèi)生間 2.5KN/m2挑出陽臺(tái)及走廊 2.5KN/m2上人屋面 2.0KN/m2屋面花園 3.0KN/m2不上人屋面 0.5KN/m2c、風(fēng)荷載基本風(fēng)壓值 W0=0.40KN/m2d、基本雪壓值 S0=0.4KN/m23、結(jié)構(gòu)選型本工程框支剪力墻結(jié)構(gòu)體系。4、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。為保證基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確合理性，要求建設(shè)方在設(shè)計(jì)方進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前，提供施工圖設(shè)計(jì)階段的工程地質(zhì)勘察報(bào)告。5、結(jié)構(gòu)防火本建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下：=1\*GB2⑴框架柱為鋼筋混凝土柱，保護(hù)層厚度為45mm，耐火極限大于3.0h。=2\*GB2⑵梁：所有梁均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆梁，保護(hù)層厚度為25mm，耐火極限為2.0h。=3\*GB2⑶樓板保護(hù)層厚度為20mm，耐火極限大于1.5h。=4\*GB2⑷屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護(hù)層厚度為20mm，耐火極限大于1.5h。=5\*GB2⑸非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為240、190，耐火極限大于2.0h。以上所選用材料均為不燃燒體，均滿足《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）的要求。（四）公用輔助工程１、給排水=1\*GB2⑴編制依據(jù)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13-86（1997年版）；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ14-87（1997年版）；《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ15-88（2001年版）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90。=2\*GB2⑵編制范圍本項(xiàng)目室外、室內(nèi)給排水及消防。=3\*GB2⑶給水（生活給水及消防用水）a.水源本項(xiàng)目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項(xiàng)目的要求。b.用水量生活給水：住宅按300L／人·d計(jì)，用水量240噸/天，時(shí)變化系數(shù)Ｋ取2.5，商業(yè)商務(wù)按5L／人·d計(jì)，用水量7.5噸/天，時(shí)變化系數(shù)Ｋ取2.0。沖洗道路、場(chǎng)地用水按10L/m2.d計(jì)。用水量10噸/天綠化用水按2L/m2.d計(jì)。用水量2噸/天未預(yù)見用水量按總用水量的15%計(jì)。則生活用水量為298噸/天。消防給水：室外消防用水量30L/S；室內(nèi)消防用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按3小時(shí)計(jì)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按1小時(shí)計(jì)。c.生活給水系統(tǒng)根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項(xiàng)目為多層建筑，1-5層給水靠市政管網(wǎng)直接供水能滿足項(xiàng)目需求。6-15層由屋頂水箱經(jīng)管道減壓后供給。17-30層由地下層水泵加壓抽升至50m3屋頂水箱供給。=4\*GB2⑷排水系統(tǒng)采用雨污分流制的設(shè)計(jì)原則雨水采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng)污水主要為生活污水，通過設(shè)置地埋式二級(jí)生化處理裝置排入城市下水道管網(wǎng)。2、供配電=1\*GB2⑴依據(jù)國家有關(guān)電氣設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。項(xiàng)目單位對(duì)本工程的有關(guān)要求。=2\*GB2⑵用電負(fù)荷的確定本項(xiàng)目屬一類高層民用建筑。用電負(fù)荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備和消防設(shè)備等。根據(jù)目前的用電水平和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，其用電設(shè)施按商業(yè)營業(yè)用房50W/m2、住宅40W/m2，加上室外照明及設(shè)備用電并考慮同時(shí)系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)，估算本項(xiàng)目用電總負(fù)荷為1300KW。=3\*GB2⑶變配電間本項(xiàng)目的供電電源從城市電網(wǎng)接入，應(yīng)采用10KV高壓雙回進(jìn)線電纜埋地引至變電間，高壓開關(guān)柜采用KYN28A-12（Z）鎧裝移開式交流金屬封閉開關(guān)設(shè)備，出線采用放射式向兩臺(tái)SCB98-800干式變壓器供電。電能計(jì)量實(shí)行高供高計(jì)，低壓按動(dòng)力、生活、商業(yè)分類量，并做好防水防潮。=4\*GB2⑷保安接地與防雷接地本項(xiàng)目低壓側(cè)工作接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻≤1歐姆。由于本項(xiàng)目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護(hù)建筑，工程設(shè)計(jì)中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個(gè)部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負(fù)荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪涌吸裝置。3、弱電=1\*GB2⑴通信本項(xiàng)目位于南湖大道，為城市的中心地帶，城區(qū)通信主干線貫穿項(xiàng)目地，完全滿足項(xiàng)目的需要。住宅、辦公和公用通信設(shè)施及寬帶網(wǎng)的接入，由當(dāng)?shù)仉娦挪块T實(shí)施解決。五、節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動(dòng)安全=1\*GB4㈠節(jié)能節(jié)水措施1、節(jié)能項(xiàng)目建成后，用電范圍主要是照明、辦公設(shè)備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施：⑴供電設(shè)計(jì)按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。⑵采取低壓電容器補(bǔ)償，減少無功損耗。⑶在電器設(shè)備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設(shè)備、高效燈具，減少用電負(fù)荷。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動(dòng)器，公共場(chǎng)所不使用白熾燈等。⑷加強(qiáng)用電管理，減少能耗。⑸本項(xiàng)目建筑物的設(shè)計(jì)中，充分考慮利用自然通風(fēng)和采光，以減少不必要的電能消耗，同時(shí)也有利于居民、商業(yè)營業(yè)人員、賓客和場(chǎng)內(nèi)其他人員的身心健康。2、節(jié)水⑴采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。⑵加強(qiáng)用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。=2\*GB4㈡環(huán)境保護(hù)1、依據(jù)⑴《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；⑵《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；⑶《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-90；⑷《建筑施工廠界噪聲限值》GB12523-93；⑸《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T14848-93；⑹《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838-2002。２、污染源與污染物本項(xiàng)目主要污染源與污染物是施工過程中運(yùn)輸車輛將產(chǎn)生不同程度的粉塵、噪音以及項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水、場(chǎng)地沖洗廢水等，擬建項(xiàng)目無工業(yè)污染和化學(xué)污染。３、環(huán)保措施⑴粉塵本項(xiàng)目粉塵的形成是在工程建設(shè)期間。按環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定,通過灑水降塵和噴灑抑塵藥劑等措施，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過10毫克，控制粉塵對(duì)周圍環(huán)境的污染。⑵噪音建設(shè)期內(nèi)機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過建筑機(jī)械設(shè)備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過晚上十點(diǎn)）來進(jìn)行控制。⑶廢水生活廢水和機(jī)房油污水，采取雨污分流和污廢水經(jīng)相應(yīng)處理后實(shí)施達(dá)標(biāo)排放。⑷其他廢棄物▲生活垃圾。區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職人員清掃并送至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)清潔車每天運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)實(shí)行垃圾無害化、資源化、減量化的“三化”處理。⑸項(xiàng)目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境，減少噪聲和粉塵污染。=3\*GB4㈢消防1、設(shè)計(jì)依據(jù)和原則①依據(jù)a.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（修訂本）b.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-90②原則a.消防必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。b.本項(xiàng)目在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火點(diǎn)考慮。2、消防措施①區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當(dāng)?shù)叵啦块T的要求布防。②平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。③室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。④電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。⑤設(shè)計(jì)時(shí)留出消防通道出口。⑥施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。⑦項(xiàng)目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對(duì)區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進(jìn)行安全教育。⑧注意火警預(yù)防，將本項(xiàng)目平面布置圖交予岳陽市消防支隊(duì)，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請(qǐng)消防支隊(duì)到街區(qū)來進(jìn)行滅火示范。3、消防手段本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。4、消防器材本項(xiàng)目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。5、消防外協(xié)消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與岳陽市消防支隊(duì)協(xié)商解決。=4\*GB4㈣勞動(dòng)安全衛(wèi)生⑴為了嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生，除采取消防措施外必須加強(qiáng)消防安全教育。⑵為確保人身安全，各住戶、門店、商場(chǎng)對(duì)所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護(hù)，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。⑶加強(qiáng)設(shè)備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對(duì)環(huán)境的影響。⑷合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護(hù)安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。⑸充分利用空坪隙地進(jìn)行場(chǎng)地綠化，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美舒適的環(huán)境。⑹按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計(jì)。六、項(xiàng)目管理=1\*GB4㈠建設(shè)工期本項(xiàng)目從前期工作開始至項(xiàng)目竣工運(yùn)營，其項(xiàng)目實(shí)施期自2005年11月至2007年9月。項(xiàng)目建設(shè)工程從2005年11月開展前期工作，到2006年3月破土動(dòng)工，2006年9月完成裙樓封頂，并展開銷售宣傳和預(yù)售。項(xiàng)目2007年3月主樓封頂并開始現(xiàn)房銷售，到2007年9月大樓整體竣工驗(yàn)收。=2\*GB4㈡工程招投標(biāo)⑴招標(biāo)范圍本項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、構(gòu)件等原材料采購均為招標(biāo)范圍。⑵招標(biāo)組織形式對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備材料采購等各項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)均按國家有關(guān)規(guī)定采用委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的招標(biāo)代理公司負(fù)責(zé)招標(biāo)。⑶招標(biāo)方式按以上招標(biāo)范圍的項(xiàng)目，一律采用公開招標(biāo)。⑷招標(biāo)公告發(fā)布根據(jù)國家招標(biāo)法，擬在省、市級(jí)媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。七、投資估算與資金籌措=1\*GB4㈠投資估算編制范圍與依據(jù)１、編制范圍本項(xiàng)目的投資估算范圍包括：土地征用拆遷，前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝工程、公共設(shè)施配套、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。２、編制依據(jù)①國家及有關(guān)部委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目投資估算編制要求。②土建工程費(fèi)用依據(jù)岳陽市造價(jià)辦公室提供單位工程造價(jià)估算標(biāo)準(zhǔn)。③土建工程費(fèi)用依據(jù)湖南省建委1999年頒布的單位投資估算表進(jìn)行估算。④建設(shè)單位管理費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)及其它費(fèi)按國家計(jì)委、建設(shè)部、湖南省建委等有關(guān)文件計(jì)算。=2\*GB4㈡投資估算與資金籌措１、工程概況項(xiàng)目數(shù)量金額（萬元）百分比（%）備注1土地費(fèi)用3166.9m2957.0018.72建筑安裝工程費(fèi)用32000m22880.0056.253前期工程費(fèi)用262.005.124基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)100.001.955公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)160.003.126管理費(fèi)用160.003.127財(cái)務(wù)費(fèi)用231.004.51貸款2000萬元8銷售費(fèi)用190.003.719不可預(yù)見費(fèi)用180.003.5210總投資5120.00100本項(xiàng)目總用地面積3166.90平方米，總建筑規(guī)模32000平方米。建筑物基底面積1754.00平方米，道路面積400平方米，綠化面積1000平方米。２、投資估算與資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為5120萬元，其中建筑安裝工程費(fèi)用2880萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用100萬元，土地費(fèi)用957萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用231萬元，前期工程費(fèi)用262萬元，公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用160萬元，管理費(fèi)用160萬元，銷售費(fèi)用190萬元，不可預(yù)見費(fèi)用180萬元。詳見投資估算表表7-1投資估算表本項(xiàng)目需資金5120萬元，融資方案為：自有資金2182萬元，占42.62%；預(yù)售收入938萬元，占18.32%；申請(qǐng)銀行貸款2000萬元，占39.06%。八、財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)=1\*GB4㈠銷售分析本項(xiàng)目全部按銷售考慮。地下層按均價(jià)2000元/平方米銷售，群樓按均價(jià)4500元/平方米銷售，高尚住宅按均價(jià)2500元/平方米銷售，空中會(huì)所按均價(jià)5000元/平方米銷售，累計(jì)銷售額9401.75萬元。詳見下表。表8-1銷售收入估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱單位單價(jià)（元/平方米）銷售量金額1銷售收入萬元9401.751.1地下層M22000.002265.00453.001.2群樓M24500.005100.002295.001.3高尚住宅M22500.0022655.005663.751.4空中會(huì)所M25000.001980.00990.00=2\*GB4㈡成本分析1、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括開發(fā)建設(shè)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售及管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用。項(xiàng)目總開發(fā)成本（不含稅金）為5120萬元。=3\*GB4㈢利潤(rùn)估算及分析1、營業(yè)稅金及附加表8-2銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額稅率稅額1銷售收入9401.752銷售稅金及附加517.102.1營業(yè)稅5%470.092.2城市維護(hù)建設(shè)稅7%（營業(yè)稅）32.912.3教育費(fèi)附加3%（營業(yè)稅）14.10經(jīng)估算，銷售稅金及附加為517.10萬元。所得稅前利潤(rùn)估算及分析：開發(fā)商利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)總成本-銷售稅金及附加=9401.75萬元-5120萬元-517.10萬元=3764.65萬元開發(fā)商成本利潤(rùn)率=（開發(fā)商利潤(rùn)÷總開發(fā)成本）×100%=（3764.65萬元÷5120萬元）×100%=73.53%銷售利潤(rùn)率=（開發(fā)商利潤(rùn)÷銷售收入）×100%=（3764.65萬元÷9401.75萬元）=40.04%所得稅后利潤(rùn)估算及分析：所得稅額=開發(fā)商利潤(rùn)×33%=3764.65萬元×33%=1242.33萬元所得稅后利潤(rùn)=開發(fā)商利潤(rùn)-所得稅額=3764.65萬元-1242.33萬元=2522.32萬元=（2522.32萬元÷5120萬元）×100%=49.26%=（2522.32萬元÷9401.75萬元）×100%=26.83%本項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)率為73.53%，銷售利潤(rùn)率為40.04%；所得稅后開發(fā)利潤(rùn)率為49.26%，所得稅后銷售利潤(rùn)率為26.83%。具有較強(qiáng)的盈利能力和較高的經(jīng)營收入盈利水平。２、貸款償還能力分析本項(xiàng)目貸款2000萬元，主要用于建安成本。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目實(shí)施后可實(shí)現(xiàn)所得稅后利潤(rùn)2522.32萬元，有足夠的貸款償還能力。=5\*GB4㈤不確定性分析1、保本銷售量分析固定成本包括土地費(fèi)用957萬元、前期工程費(fèi)用262萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)100萬元、建筑安裝工程費(fèi)2880萬元、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)160萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用231萬元、不可預(yù)見費(fèi)用180萬元，累計(jì)固定成本為4770萬元。變動(dòng)成本包括管理費(fèi)用160萬元、銷售費(fèi)用190萬元，累計(jì)變動(dòng)成本為350萬元。根據(jù)盈虧平衡公式BEP=[（固定成本）÷（銷售收入-變動(dòng)成本-銷售稅金及附加）]×100%=55.89%即項(xiàng)目只要實(shí)現(xiàn)55.89%的銷售量就能保本，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、風(fēng)險(xiǎn)分析表8-７風(fēng)險(xiǎn)分析表項(xiàng)目成本及稅金（萬元）基準(zhǔn)情況（所得稅前）銷售收入不變、成本上升5%成本不變，銷售收入減少5%5%基準(zhǔn)情況（所得稅后）銷售收入不變、成本上升5%成本不變，銷售收入減少5%5%九、結(jié)論與建議=1\*GB4㈠結(jié)論通過對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的區(qū)位、項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結(jié)論如下：1、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地是在岳陽市繁華地段南湖大道開發(fā)建設(shè)的商業(yè)黃金鋪面，有利于加快岳陽市南湖大道街區(qū)的規(guī)范和發(fā)展，有利于優(yōu)化岳陽市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)和布局，給岳陽房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展理念，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)推進(jìn)岳陽市城市建設(shè)具有極積的作用。2、項(xiàng)目建設(shè)的場(chǎng)地周圍城市配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全，有利于提供經(jīng)濟(jì)可靠的水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，營造方便、安全、舒適、高效的商務(wù)、購物環(huán)境。3、項(xiàng)目的前期工作比較扎實(shí)，支持項(xiàng)目順利建設(shè)的法律文件和手續(xù)等基礎(chǔ)資料齊全。4、資金籌措和來源基本上落實(shí)。自有資金基本到位。5、項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等指標(biāo)，均滿足國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。根據(jù)以上各個(gè)方面研究的成果，經(jīng)過綜合評(píng)估，認(rèn)定項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力，具有抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，資金籌措基本到位，市政府有關(guān)部門的高度重視和鼎力支持。因此項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。=2\*GB4㈡建議1、抓緊按規(guī)定和有關(guān)程序做好工程建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，按計(jì)劃落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金，確保工程順利實(shí)施。2、高度重視項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，做好多方案比選，堅(jiān)持以人為本。營造一個(gè)高效、安全、舒適、便捷的人文環(huán)境。各功能區(qū)，其建筑造型、空間布局、功能組織、交通組織、環(huán)保安全等綜合條件，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境具有現(xiàn)代特色和顯明個(gè)性。3、建設(shè)中引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過招標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位與設(shè)備供應(yīng)商，以最合理的費(fèi)用保證建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。4、進(jìn)一步加大建設(shè)資金的籌資力度，加強(qiáng)銀企協(xié)作，確保資金如期到位和項(xiàng)目順利實(shí)施。目錄第一章概述 4一、項(xiàng)目實(shí)施的背景 4二、項(xiàng)目概況 7三、項(xiàng)目投資者概況 8四、編制依據(jù)與研究范圍 8第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 9一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求 9二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于清江流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 10三、愚人島別墅群項(xiàng)目開發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐 11第三章市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位 11一、國內(nèi)別墅市場(chǎng)分析 11二、宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析 12三、別墅群項(xiàng)目SWOT分析 13五、目標(biāo)市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位分析 17第四章市場(chǎng)營銷 18一、營銷策略 18二、銷售周期預(yù)計(jì) 20第五章建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇 20一、建設(shè)條件 20二、場(chǎng)址選擇 23第六章項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施計(jì)劃 24一、工程建設(shè)內(nèi)容 24二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 28第七章投資估算與資金籌措 29一、投資估算內(nèi)容 29二、投資估算 30三、資金籌措 31四、投資計(jì)劃 31HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\2013.6有問題需修改\