某某年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告

2006年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)報(bào)告自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并快速蔓延到全國(guó)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年以后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率達(dá)到33%，超出住宅投資增長(zhǎng)率6個(gè)百分點(diǎn)。其實(shí)從2000年開始，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。2004年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到1723億元，比2003年增長(zhǎng)32.35%，新竣工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增幅16.16%，分別高出整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和竣工面積增幅2.76個(gè)百分點(diǎn)和5.73個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2005年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的發(fā)展勢(shì)頭，僅2005年1月至5月份全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積達(dá)1.34億平方米，投資同比增長(zhǎng)38.7%。一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的原因我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)主要源于以下幾方面原因：1.宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)零售業(yè)需求的增加，從而營(yíng)造了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。圖1顯示我國(guó)居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額與商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。近年來，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長(zhǎng)，因此居民的消費(fèi)水平逐年提高，表現(xiàn)為社會(huì)零售總額的逐年增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展，這就必然拉動(dòng)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的市場(chǎng)需求，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長(zhǎng)。從恩格爾系數(shù)看，自2000年起，我國(guó)城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)開始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型購物中心等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，進(jìn)而誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資的加速增長(zhǎng)。2.各城市政府部門充分認(rèn)識(shí)到大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要性，不斷鼓勵(lì)推進(jìn)城市商業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。加之新一輪城市建設(shè)和改造高潮的興起，都為城市大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，從而拉動(dòng)了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。3.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益性。長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開發(fā)商的需求。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。此外，承租戶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預(yù)期以及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商的青睞。健4.休閘閑經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)雞生促進(jìn)了商珍業(yè)地產(chǎn)的繁斗榮。199舊5年以后，取我國(guó)居民全攻年平均休假禿時(shí)間增至1每21天：每垮年按52周筒計(jì)算，假定倒每周都實(shí)現(xiàn)叼雙休日，則孫共休息10聽4天，再加撕上“五一”詳、“十一”親、元旦、春缸節(jié)，共有1浮0天。從勞辱動(dòng)制度看，椅休假天數(shù)已伐占全年時(shí)間駱的三分之一寬。休假時(shí)間顏的增加，為釘居民從事休傘閑活動(dòng)創(chuàng)造訪了條件，促盞進(jìn)了城市休活閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)雀展。僅以日厘常生活為例冊(cè)，品茗、健扔身等在幾年萄前還少見的葵活動(dòng)已成為字人們都市生榆活中不可或花缺的一部分跨。而居民休伙閑活動(dòng)的增香多引發(fā)了對(duì)死提供休閑場(chǎng)襯所的需求，此為商業(yè)地產(chǎn)鞠創(chuàng)造了新的序市場(chǎng)空間。壞二、我甚國(guó)商業(yè)地產(chǎn)偽發(fā)展中存在袖的問題瓣1.商掉業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目誤開發(fā)盲目無研序。一些商囑業(yè)地產(chǎn)開發(fā)死商出于自身扒利益的需要眾，追求新的勸投資盈利模掠式，引發(fā)了戒大型商業(yè)網(wǎng)左點(diǎn)建設(shè)熱潮攔，結(jié)果絕大繁多數(shù)項(xiàng)目論潛證都不充分爸，建設(shè)開發(fā)肆盲目無序。場(chǎng)很多商業(yè)地峰產(chǎn)項(xiàng)目采取微了“先開發(fā)鍬后招商”的瞞方式，最終漆造成項(xiàng)目的駁損失巨大，叢還經(jīng)常引發(fā)傻開發(fā)商、經(jīng)謠營(yíng)商、物業(yè)丸管理商三方鑒的矛盾，成擋為新一輪投游訴熱點(diǎn)，有堤的還導(dǎo)致了雨就業(yè)、擾民商、影響交通抗、破壞環(huán)境捆等一系列問患題。此外，衡項(xiàng)目開發(fā)的搬盲目無序還咽是近年來我飛國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不空置率急升忙的一個(gè)重要但原因。小2.模槳塊化開發(fā)影院響整體運(yùn)作惑?，F(xiàn)代商業(yè)財(cái)?shù)禺a(chǎn)是與各娃種零售業(yè)形呢態(tài)充分結(jié)合巧的高專業(yè)化足產(chǎn)業(yè)，因此啞應(yīng)該是多功軌能相協(xié)調(diào)的約。以大連城架市廣場(chǎng)為例器，它綜合了插商業(yè)地產(chǎn)的迎購物、休閑扒、運(yùn)動(dòng)、餐夾飲、商住、盤辦公、酒店妻、豪宅等九圣大功能，實(shí)扇現(xiàn)了多功能就之間的優(yōu)勢(shì)咳互補(bǔ)。豪華巷公寓、酒店欲式公寓、商耐務(wù)公寓、五決星級(jí)酒店匯綿聚的白領(lǐng)群舊體和上流階拋層形成龐大析的消費(fèi)市場(chǎng)芳，為商業(yè)部你分帶來巨大漫商機(jī)，商務(wù)扒公寓內(nèi)公司痛之間的商務(wù)幟往來又為酒忍店帶來強(qiáng)大符的銷售能力欠和客房超低行空置率，這昂種強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟搏塑造了大連瞧城市廣場(chǎng)的姜整體優(yōu)勢(shì)。押但是，目前先國(guó)內(nèi)絕大多英數(shù)商業(yè)地產(chǎn)囑項(xiàng)目采用了告所謂“模塊綿化”的運(yùn)作狼模式，即簡(jiǎn)膜單地把整個(gè)啦項(xiàng)目分割成縮若干模塊再虛進(jìn)行疊加，舍放棄了統(tǒng)一歲規(guī)劃和專業(yè)繞化的開發(fā)操肚作程序，結(jié)波果導(dǎo)致模塊村之間、商業(yè)罷項(xiàng)目與零售坡業(yè)態(tài)接口出場(chǎng)現(xiàn)偏差，削獵弱了整個(gè)商照業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃?rùn)C(jī)的合理性，蘭嚴(yán)重制約了李商業(yè)地產(chǎn)的頂正常發(fā)展。溜比較普遍的味情況是，在飲同一區(qū)域內(nèi)番的幾個(gè)項(xiàng)目特相隔距離較炸遠(yuǎn)，無法形賴成整體規(guī)模晃，反倒削弱汪了項(xiàng)目的總庸體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)套。姥3.開揮發(fā)商忽視商高業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目臣的后續(xù)經(jīng)營(yíng)稼或后續(xù)經(jīng)營(yíng)汪管理失控。俱很多地產(chǎn)開歸發(fā)商都抱著腰“賣完就走較”的經(jīng)營(yíng)思姑路，只注重粉前期開發(fā)并懇盡量縮短開悅發(fā)周期，項(xiàng)諷目建成后能疑租則租、能朗賣則賣，根盼本不考慮能嘉否經(jīng)營(yíng)、是街否適合經(jīng)營(yíng)梯等問題，結(jié)尊果導(dǎo)致了很漁多開發(fā)商功收成身退，投專資人和經(jīng)營(yíng)野者則被深度躺套牢的情況訴，甚至有的院開發(fā)商自己社都無法全身合而退。有的警開發(fā)商雖然?？紤]了后續(xù)勻經(jīng)營(yíng)問題，菊但是將項(xiàng)目五部分或全部俊出租給投資平者后，往往顧缺乏對(duì)項(xiàng)目基的整體控制豈能力，很難異把握未來入冰駐經(jīng)營(yíng)商戶竊的檔次和品初位以及對(duì)整盛個(gè)商業(yè)項(xiàng)目拾的影響。濟(jì)4.商森鋪運(yùn)營(yíng)模式警的缺陷。2購002年至宵2003年叛期間推向市兄場(chǎng)的商業(yè)地獨(dú)產(chǎn)項(xiàng)目，多攀數(shù)采用“產(chǎn)晌權(quán)式商鋪全衰零售”模式姿或“主力店透租賃+商鋪玉全零售”模偷式。在一些割已開業(yè)的項(xiàng)勝目中暴露了沒許多問題，蓮比如各租戶語都重視自家喊營(yíng)業(yè)面積內(nèi)取的形象，而額忽視了公共膏空間的重要筍性；項(xiàng)目整擺體推廣后勁疑不足；業(yè)態(tài)負(fù)調(diào)整與品類朋調(diào)整引發(fā)糾齒紛等，結(jié)果價(jià)很多項(xiàng)目由域于這類短期言操作模式而診停止?fàn)I業(yè)。駱另外，有的痰開發(fā)商承諾漸將售出的商絹鋪從投資者桑手中回租，冒整體交由有法實(shí)力的商業(yè)捐經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)班行運(yùn)作，并心給予投資者彼一定的回報(bào)止，即返租。渣客觀地講，埋返租在收益泥性物業(yè)銷售托中確實(shí)能起葬一定作用。蘋但我國(guó)內(nèi)地侮商業(yè)地產(chǎn)市歐場(chǎng)發(fā)展還很景不成熟，這犯種策略不能難兌現(xiàn)的情況旋時(shí)有發(fā)生，仍結(jié)果使個(gè)人構(gòu)投資者蒙受露巨大損失，看同時(shí)對(duì)開發(fā)兄商的傷害也繞相當(dāng)大，并悟引發(fā)一些法弓律糾紛。叮5.商絲業(yè)地產(chǎn)融資騎渠道單一。星我國(guó)商業(yè)地訴產(chǎn)融資渠道晴比較單一，江主要就是依滴靠銀行貸款嗚。日前全國(guó)尋商業(yè)地產(chǎn)對(duì)淺銀行信貸依付賴水平在7跪0%-80暢%左右，商繞業(yè)地產(chǎn)自籌今資金比例很逮低，只占到排位資金33促.5%。而負(fù)大型城市開謹(jǐn)發(fā)商對(duì)銀行企信貸的依賴服程度已經(jīng)超韻過了90%蒸，大大超過聯(lián)50%的風(fēng)豆險(xiǎn)貼現(xiàn)。在四銀行對(duì)商業(yè)挖地產(chǎn)項(xiàng)目的誠貸款越來越膨謹(jǐn)慎，限制站越來越多的麗情況下，融廊資渠道相對(duì)降單一的眾多爺商業(yè)地產(chǎn)開集發(fā)商將面臨世資金鏈斷裂俘的危險(xiǎn)。準(zhǔn)三、我肅國(guó)商業(yè)地產(chǎn)哈健康發(fā)展的寧對(duì)策建議揉1.根感據(jù)城市特點(diǎn)貞，因地制宜緊地發(fā)展商業(yè)今地產(chǎn)項(xiàng)目。蒜商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)涉目，尤其是從大型商業(yè)地業(yè)產(chǎn)項(xiàng)目與城蘿市經(jīng)濟(jì)發(fā)展蛙水平之間存生在正相關(guān)的肚互動(dòng)關(guān)系。百城市管理部肺門和商業(yè)管思理部門必須赴嚴(yán)把大型商濫業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勝的審批關(guān)，行保證各類大棍型商業(yè)項(xiàng)目麗在數(shù)量和結(jié)吃構(gòu)上的協(xié)調(diào)勤，避免造成古重復(fù)建設(shè)、氧惡性競(jìng)爭(zhēng)的煮問題。而且奉不同城市商集業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目午建設(shè)應(yīng)該結(jié)鉛合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)丘俗習(xí)慣、文異化環(huán)境、產(chǎn)狂業(yè)優(yōu)勢(shì)和歷膠史傳統(tǒng)，使扭商業(yè)地產(chǎn)的康發(fā)展與城市隆建設(shè)、城市饒經(jīng)濟(jì)的可持興續(xù)發(fā)展相協(xié)汁調(diào)。鎮(zhèn)2.建遭立科學(xué)的商沉業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃必。今后政府士部門應(yīng)努力貸推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研慌的有機(jī)結(jié)合利，充分利用表當(dāng)?shù)馗叩仍貉硇?、科研機(jī)捧構(gòu)的研究實(shí)熄力，建立起攝商業(yè)飽和度燈指數(shù)的評(píng)價(jià)杯體系，并認(rèn)郵真做好城市丸商業(yè)飽和指胖?jǐn)?shù)的測(cè)評(píng)工糟作，使商業(yè)份網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的蟻制定更加科屠學(xué)合理，這壺樣才能真正編有效遏止商斗業(yè)地產(chǎn)的盲顆目開發(fā)。尊3.科守學(xué)設(shè)定商業(yè)再地產(chǎn)開發(fā)程竟序。目前，慧內(nèi)地地產(chǎn)商恥的開發(fā)程序扒一般是：買絕地??設(shè)計(jì)章(按地產(chǎn)商互的主觀要求連)??建設(shè)賢(按地產(chǎn)商秧的要求)?利?分割出售腦或出租(中完小投資者購夫買)??回猾籠資金??糠開發(fā)新項(xiàng)目盤(用回籠的六資金)。其潔實(shí)正確的開覺發(fā)程序應(yīng)該撕是：招商(軋與零售商等信商家簽好合晚同后)??喊設(shè)計(jì)(按零害售商等商家繪的要求)?趟?建設(shè)(按愿零售商等商狀家的要求)犬??分割出簽售或出租(冶中小投資者織投資購買)莊??物業(yè)管籠理(開發(fā)商訪或第三方)觸??長(zhǎng)線經(jīng)昆營(yíng)??開發(fā)除新項(xiàng)目。我東們認(rèn)為，在騎科學(xué)的商業(yè)光地產(chǎn)開發(fā)程塊序中，招商三應(yīng)先于地產(chǎn)教開發(fā)，最起擁碼招商應(yīng)與悟地產(chǎn)開發(fā)同遼步進(jìn)行，這楚樣就可以避歪免地產(chǎn)商所冶建的商業(yè)物符業(yè)不能滿足削零售商需求統(tǒng)而導(dǎo)致招商蔽難、空置率宵高等一系列援問題。士4.科獵學(xué)運(yùn)用訂單全商業(yè)開發(fā)模血式。萬達(dá)集乓團(tuán)首創(chuàng)“訂班單商業(yè)地產(chǎn)刪”模式，運(yùn)吧用該模式在你全國(guó)19個(gè)伯城市開發(fā)了割21個(gè)購物好中心，成為恢中國(guó)最大最辮成功的購物晉中心開發(fā)商為。訂單商業(yè)憑模式具有顯煤著的優(yōu)點(diǎn)，伸較之傳統(tǒng)的移產(chǎn)權(quán)式商鋪貸銷售模式更刷有利于商業(yè)燦地產(chǎn)的健康腰發(fā)展。但是箭由于訂單商淹業(yè)量身定做愛的特殊性，鍬往往決定了悅建成的商業(yè)公地產(chǎn)只能提恒供給特定的跑大型主力店盛商家使用。齒這樣一來，筒訂單商業(yè)所述潛在的后期架風(fēng)險(xiǎn)，完全樸受制于主力貓店。一旦主冊(cè)力店經(jīng)營(yíng)不腔當(dāng)，出現(xiàn)關(guān)聚門停業(yè)情況捧，所爆發(fā)出蜘來的風(fēng)險(xiǎn)將憐更大，因?yàn)楦?，量身定做濤的地產(chǎn)很難師再適合其他遷商家使用，腥只能長(zhǎng)期空紅置，這給開眾發(fā)商造成的忌損失將更為開慘重。這就染要求訂單商傲業(yè)的開發(fā)商去對(duì)于主力店盤的選擇必須災(zāi)慎重，應(yīng)選催擇國(guó)內(nèi)外著宰名的、具有冊(cè)長(zhǎng)期合作意似向的商業(yè)企譜業(yè)，盡可能米規(guī)避潛在后釘期風(fēng)險(xiǎn)。扇5.拓波寬商業(yè)地產(chǎn)垃的融資渠道夠。商業(yè)地產(chǎn)偽開發(fā)商應(yīng)改渴變單一依靠上銀行信貸融健資模式，可責(zé)以探索信托洞、海外基金貍、將商用物映業(yè)實(shí)行“證非券化”等新釋型的融資渠孝道。比如在余國(guó)外，房地敢產(chǎn)信托投資飼基金(RE紐ITs)是錄一個(gè)與商業(yè)姻地產(chǎn)共同成盤長(zhǎng)的金融投喊資手段。2樣005年年雙底，廣州越澇秀率先在香油港發(fā)行RE棚ITs，開畝創(chuàng)了國(guó)內(nèi)優(yōu)墨質(zhì)物業(yè)打包儉到境外上市等融資的先河猴，隨著新加彈坡嘉德置地泉與深國(guó)投、窯澳洲麥格理湖銀行與大連憤萬達(dá)等之間訊的大規(guī)模項(xiàng)房目股權(quán)收購禿合作成功，疼REITs差境外上市將課成為一種潮障流，為商業(yè)蝕地產(chǎn)提供了桿非常好的融杠資渠道，有偉利于地產(chǎn)開腦發(fā)商突破資盾金瓶頸，促者進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)并健康的發(fā)展DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"01:59DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"01:59DATE\@"HH:mm:ss"01:59:48TIME\@"yy.M.d"TIM