重慶天下城項目目定位及產(chǎn)品建議M

項目定位及產(chǎn)品建議提要：通過對項目自身情況的研究，結(jié)合市場的綜合分析，我們得出了“中心化”、“復(fù)合化”、“創(chuàng)造性”的項目占位思想，打造一個城市型的中心項目。第一章項目自身調(diào)研及SWOT分析1.1.項目自身調(diào)研分析1.1.1項目的宏觀區(qū)位研究本項目冉家壩板塊松樹橋板塊大石壩板塊本項目冉家壩板塊松樹橋板塊大石壩板塊窩本項目位于患重慶江北區(qū)范南橋寺片區(qū)跡，式周邊是整個譜三北區(qū)域（呼渝北區(qū)、江偵北區(qū)、北部序新區(qū)）發(fā)展喪比較迅速的千幾個板塊，清其中冉家壩朗板塊是當前草發(fā)展最為迅旦猛的一個區(qū)技域，房地產(chǎn)驅(qū)開發(fā)非常集享中，而松樹狡橋板塊、大奉石壩板塊則至相對比較成段熟，城市配麥套較為完善怠，而本項目漿隸屬于南橋擱寺板塊，鼓位于北環(huán)高臂速路門戶位圍置，但缺房地產(chǎn)發(fā)展尤處于雛形發(fā)叔展階段，爆南橋寺最早燒作為江北城侍的主要拆遷算安置區(qū)域，未房地產(chǎn)市場頭發(fā)展以拆遷妙安置房、經(jīng)鉛濟適用房、殼單位集資建遣房為主，近堵年來房地產(chǎn)沖發(fā)展在東北矛邊冉家壩板如塊的發(fā)展帶新動下，出現(xiàn)認一些商品房哨的開發(fā)，但旺是受整體環(huán)川境的影響，豈整體品質(zhì)和扶銷售價格相坦對還處在一帳個比較落后找的雛形階段準?？?.幕1.2抵項目近周邊啊配套觀1.敵1.2必.1配套概刻況渾項目所在的浴南橋寺片區(qū)順開發(fā)時間較報早，區(qū)域配臺套設(shè)施比較浴齊全，擁有誓學(xué)校、超市膠、金融機構(gòu)睛、學(xué)校等配擇套設(shè)施，但勒是由于是前賣期多為拆遷帳安置區(qū)或集擦資建房，整愿體配套水平隔、檔次相對搏比較落后，晶處在一個撇“犯鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別靜”商上，但隨著米城市發(fā)展，懂城市升級將綁必然帶動整艷個區(qū)域的城考市升級。角◆澇項目周邊環(huán)燥境示意圖公交站點餐飲集中區(qū)公交站點餐飲集中區(qū)市政公園（規(guī)劃）求由于南橋寺杜前期作為重押要安置區(qū)，痰前期的房地滅產(chǎn)項目多為赴安置房或者展集資房，整爬體檔次相對懼較低，周邊催配套也多為癥比較普通的擠日常生活配釀套，以日常婦用品、農(nóng)貿(mào)剃市場為主，嘗在一定程度莖上屬于短期揮的供給行為輕，隨著城市憂的發(fā)展，原糖有的麗“可生活一條街駛”亭已經(jīng)不能滿節(jié)足人們的需倘求，正在呈弊現(xiàn)出落后一想面，餐飲相思對集中區(qū)域得的出現(xiàn)，已進經(jīng)預(yù)示著本謠區(qū)域的商業(yè)帶、生活配套座正在逐步走句向城市化。季而現(xiàn)在落后甚水平，以及亦缺乏城市廣突場的功能對串于本項目而鴉言都是一次半重要的機會縫。京1.掙1.2扔.2交通情次況渝渝北區(qū)江北區(qū)北部新區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)麻項目周邊公漿交線路通達淘度書區(qū)域債沙坪壩恰江北區(qū)偽渝北區(qū)勵北部新區(qū)眠渝中區(qū)幟南岸區(qū)碼九龍坡區(qū)疊線路種4袍5籮5轎1孫4舅1緞2蚊113/2丟08美231/2似36下113/1高17派604/6印05步861口113/1洪17諸151/6姓04徐605芹208霧151/6攔04捆605/8駱09撤809援117/2爐31素項目所處滿北環(huán)高速入孕口位置，獵地段交通比軋較便捷，可囑以通向重慶鈔各大主城區(qū)碑，生活成本憤較低，且未竄來緊鄰輕軌而環(huán)線，交通愿能得到近一歌步改善。趕1.廢1.3澆項目〔地塊珍〕自身聽1.咬1.3猜.1地塊特滑征總述哥項目所在地火塊比較方正井，呈現(xiàn)一個抖相對規(guī)則的喝矩形形狀，士地塊內(nèi)部相慨對比較平坦奴，沿著道路息呈現(xiàn)出一個瓣北高南低的莊緩坡地形。風如圖所示，遇項目地塊規(guī)紋則，用地率魔比較高，便忘于最大化限遇度的發(fā)揮項溉目的價值。釣1.鏟1.3觸.2地塊周辭邊環(huán)境襪1.詳1.3董.3地形地奇貌咳項目當前地剛塊已經(jīng)基本衛(wèi)完成地塊平絨整，內(nèi)部呈跨現(xiàn)北高南低談的態(tài)勢，地兼塊地形較好景。象1.獨1.3鍛.4連鄰關(guān)粘系孩項目的地塊先西側(cè)臨近主纖干道，并設(shè)旨有公交車站菜，交通比較屬方便；南側(cè)遞規(guī)劃為市政稍道路，未來洲將與項目東唇側(cè)道路相連屬，當前還沒棍有開始施工摟；南側(cè)和東叨側(cè)為傳統(tǒng)的洗住宅區(qū)，建丟筑檔次較差堤，北側(cè)為現(xiàn)勸南橋寺的首“難商業(yè)街為”章，商業(yè)氛圍掠濃厚，但物概業(yè)形象較差籍。掠1.鹽1.3科.5景觀資蟲源紡項目北面鏡300米弄外規(guī)劃有一叉處市政公園勾，項目內(nèi)部甘以及周邊景蜓觀或其他資石源相對缺乏憲，但地勢相奉對較高。旅1.塑1.3忠.吹6調(diào)限制條件規(guī)劃輕軌要求本項目西側(cè)必須退讓足夠的輕軌保護線，約規(guī)劃輕軌要求本項目西側(cè)必須退讓足夠的輕軌保護線，約30米，結(jié)合項目的道路規(guī)劃，將形成一個60米寬的空地。高壓線要求下面不能修建建筑。妄項目西側(cè)未纏來規(guī)劃有輕米軌環(huán)線，故澆需退讓家30米魯，則結(jié)合項水目道路規(guī)劃襪將出現(xiàn)約迎60米膊寬、撐200米驕長的空地；朵而項目東南揉角因高壓線閃影響，下面桐不能規(guī)劃有召建筑物。弟1.要1.3秤.藥7貨項目產(chǎn)品情踏況遮戶型悅套內(nèi)面積區(qū)盒間開所占比例鴉一室二廳豪45千—錄50㎡薦46%上二室一廳/單二室二廳李65版—焰75㎡綠49%鋒三室二廳親95巴—還105㎡丈5%蠅合計晚100%跌項目的戶型租設(shè)計具有明制顯的中、小地戶型特征，放一室二廳戶偷型占46%僅，二室戶型潛將近50%仁。繞中小戶型的言特征比較明英顯，由于項顧目中小戶型澡的特征所體促現(xiàn)出來的城驕市型和活力乳是整個南橋然寺范圍的項減目作不能比瞇擬的。娘1.固1.4芹中觀市場〔互區(qū)域市場〕匠調(diào)研結(jié)論歐◆“仇工業(yè)社區(qū)郊”譯、浩“屯拆遷安置政”壁的整體形象證使項目所在骨區(qū)域的整體炊價值感不強悲。甩項目所在地堤周邊都是比蛇較陳舊的工輕業(yè)社區(qū)和拆須遷安置房，弱整個區(qū)域的回價值感不強窄，很難對區(qū)霸域的房地產(chǎn)丘項目進行支嗚撐，另外由勇于通用廠等研廠家的經(jīng)營酬狀況相對較攻差，使整個選區(qū)域的價值包進一步降低誦，從區(qū)域上晨看，南橋寺可的房地產(chǎn)項窮目的價值感線與冉家壩相肢比具有較大冰的落差。脹◆總區(qū)域交通輻滑射力有限、軟本區(qū)域周邊尾應(yīng)當為區(qū)域竿推廣重點。吃項目區(qū)域的翼公共交通能互力有限，多腎以三北區(qū)域湊為主，雖然竟與主要的區(qū)扎域都具有交津通線路，但撿是由于線路闖少，交通時體間長，形成球區(qū)域的相對撥閉塞，因此刊結(jié)合周邊的敘規(guī)劃和發(fā)展妄，做好區(qū)域辯內(nèi)宣傳，使撤項目的宣傳方能夠有的放絹矢，將成為拳項目營銷的誼重點。揪◆喊生活配套齊杯全，但整體值水平落后，背新世紀的引蜂入將為區(qū)域渾帶來較大改鴿觀。略項目的生活疏配套相對齊羅全，但是整雖體水平落后名，屬于畢“弊鄉(xiāng)鎮(zhèn)級施”夜商業(yè)結(jié)構(gòu)，便以日常百貨嘩類為主，隨借著城市的發(fā)統(tǒng)展，現(xiàn)有的省生活配套已怠經(jīng)不能滿足訪人們的需求叛，當前已經(jīng)進出現(xiàn)了餐飲然、娛樂、休奔閑廣場的需嘆求不足，因偉此本項目所堡在的區(qū)域中必心特征，為際項目的建立待區(qū)域中心項棍目提供了加拋大的市場空祖間，項目所寧引入的新世捎紀超市，將甜推動形成區(qū)果域中心。揀◆友項目周邊的帥專業(yè)市場為控項目的商務(wù)膛和投資功能融創(chuàng)造市場機窮會。旋項目周邊聚麥集了幾個專幸業(yè)市場：重葛慶茶葉批發(fā)刷市場、建材翠市場和農(nóng)貿(mào)剝市場，專業(yè)嶄市場的存在所創(chuàng)造出更多允的商貿(mào)活動灣，為項目建抄立投資概念園和投資價值駕的營造建立杏的市場機會連。畜◆君南橋寺中心專區(qū)域，本項累目將是城市軋升級的最大杜受益者。漏從南橋寺的渾規(guī)劃上看，待南橋寺將成駕為一個相對覺獨立的中高威檔居住社區(qū)驕，現(xiàn)有的水辛平明顯不能醫(yī)達到這樣的忙規(guī)劃要求，若因此作為原蘇有南橋寺中殲心的區(qū)域，自本項目具有挖得天獨厚的親地理位置，蓄同時，從項侍目規(guī)劃上看晴具有了廣場按和新世紀主劈力店，使項混目的城市中禽心更加突出其。敵◆癢項目形象突更出，能夠在叼周邊的普通命物業(yè)中脫穎甘而出。嶼項目設(shè)計具緣有較強的現(xiàn)億代感，建筑余現(xiàn)代、挺拔朋，與周邊傳呆統(tǒng)項目相比儉較具有較強賊的形象感，慎能夠在南橋斃寺區(qū)域脫穎馬而出，競爭上中搶得先機刮。晝◆跪中小戶型設(shè)樂計，充分結(jié)恢合區(qū)域的區(qū)但域發(fā)展便于竿提升價值。伍項目戶型設(shè)帥計以中小戶碧型設(shè)計為主共，其中一室達戶型占46累%，形象鮮打明針對性較溜強，結(jié)合區(qū)鏈域發(fā)展，小汪戶型的設(shè)置猾便于建立都抄市中心的概蛋念，以及投駱資概念的營吸造都具備了晴較強的支持顫。商◆惡輕軌的規(guī)劃妹為項目創(chuàng)造漿了更大的發(fā)均展前景進項目位于輕汪軌環(huán)線旁，剃并且在項目捧周邊設(shè)置了化輕軌車站，具大大加強項耽目與外部區(qū)灑域的連接。迅使項目的價旨值也得到大見大的提升。集1.率2項目SW授OT分析■■三北區(qū)域市場接受度高■中小戶型市場認知度高■位于本區(qū)域核心地段■項目形象突出.■復(fù)合性社區(qū)■區(qū)域價值感不強■缺乏品牌作為支撐■缺乏景觀資源■重慶房地產(chǎn)大勢看好■周邊規(guī)劃發(fā)展■專業(yè)市場云集■緊鄰輕軌環(huán)線■區(qū)域缺乏主題商業(yè)街■未來市場供應(yīng)量較大■不可預(yù)計的政策出臺械1.抽2帥.1所項目低優(yōu)勢分析拴（Stre墳ngth）睡■勇城市向北，者三北區(qū)域市礦場接受度高落項目所處三佳北區(qū)域是重場慶市房地產(chǎn)呆開發(fā)的熱點省區(qū)域，而本準地塊劫位于知江北贈區(qū)冉家壩和彈大石壩兩大每板塊的潛交界處，革隨著“城市咸向北”開發(fā)坦理念的宣傳主，消費者對誠三北區(qū)域接連受程度越來斜越高。股■茶中小戶型市信場認知度高籠項目戶型設(shè)隱計以一房、猾兩房為主，壇并輔以少量耽三房，從市徒場供應(yīng)消化發(fā)速度來看，擺一房、兩房悅的銷售速度脊較快，而從魂市場未來需營要來看，總僅價承受能力低最集中的為輪20萬-2釘5萬，說明蹤未來市場以犁兩房需求量蒜最為旺盛白。曠■以位于區(qū)域核嘩心地段因項目位于南析橋寺板塊中該心地段，緊認鄰南橋寺的宮核心商業(yè)街薪，人氣旺盛栽，周邊公交東車站與生活鉆配套集中，渠本區(qū)域銷售貝者認可度較北高。壽■岸項目形象突腫出，引領(lǐng)城繞市捏磐綱項目設(shè)計具假有較強的現(xiàn)映代感，建筑汗現(xiàn)代、挺拔粒，與周邊傳狹統(tǒng)項目相比顆較具有較強癥的形象感，秤能夠在南橋牙寺區(qū)域脫穎辟而出，在未盜來的競爭中剪搶得先機，題并樹立起區(qū)延域地標的形祝象，高品質(zhì)候的商業(yè)模式昆有利于舊商棒業(yè)體系的升頑級換代，新豬世紀的入住圾更對本項目刊商業(yè)部分以扯及整體形象晚的支撐意義主重大。還■荷復(fù)合形社區(qū)撤項目總建筑糾面積超過參14掀萬平方米，武板塊中其他根項目體量多稅相對較小開，與之相比藥，本項目具別有較強的規(guī)篇模優(yōu)勢。較戰(zhàn)大的規(guī)模使轟項目由單一考的居住功能躁向城市綜合坐體方向發(fā)展川，項目開發(fā)悟可充分利用倒自身規(guī)模優(yōu)緩勢向復(fù)合化論、多元化方示向發(fā)展，完摩善自身配套庭設(shè)施。著1.2姿.2咐項目梳劣勢分析挎（Weak惜ness）嗎■篩區(qū)域價值感刺不強緩項目所在地丘周邊都是比姻較陳舊的工役業(yè)社區(qū)和拆銜遷安置房，碧整個區(qū)域的蕩價值感不強猛，很難對區(qū)卸域的房地產(chǎn)誘項目進行支茫撐，另外由完于通用廠等看廠家的經(jīng)營少狀況相對較疾差，使整個脖區(qū)域的價值只進一步降低析，從區(qū)域上縱看，南橋寺具的房地產(chǎn)項賀目的價值感脅與冉家壩相住比具有較大撥的落差。泡■挺缺乏品牌作圣為支撐嗚開發(fā)商在重泉慶第一次開被發(fā)項目，缺滿少品牌作為想項目支撐，襲對項目銷售至有一定影響階，后期應(yīng)該雞在營銷包裝流上逐步打造總企業(yè)形象，鑰為后期項目譯銷售做好良嗽好的鋪墊。輩■踏缺乏景觀資桿源雄項目周邊缺齡乏景觀資源嗎，自身景觀螺配套相對較柏少，居住的查舒適性受到由影響。撓1.恨2.各3擱項目鋸機會分析（儀Oppor細tunit汪y）司■殲重慶房地產(chǎn)棕住宅市場健憐康發(fā)展需求溜旺盛摧,大勢看好指從近年交易滋數(shù)據(jù)顯示，鴨銷售面積與謎竣工面積供查給與需求總抵體上是平衡送的，全市商垂品房銷售面青積逐年增長攻，市場需求扭逐漸旺盛起時來。特別是票北部新區(qū)的妹項目針對的擱需求區(qū)域相肅對較廣。另擦外，悟近日國務(wù)院搭消息，國家詞發(fā)展改革委監(jiān)員會正式批中準我市為全是國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)泊綜合配套改惠革試驗區(qū)，港即中國第三航個“特區(qū)”隙，也無疑為紋重慶房地產(chǎn)他市場的發(fā)展問帶來光明前征景。圖■迎規(guī)劃為居住睜及高新技術(shù)域新城區(qū)，升敏級潛力巨大宣根據(jù)政府的典規(guī)劃思路，資南橋寺地區(qū)螞被界定為一籮個以居住及森高新技術(shù)為摟主，具有完跳善的商業(yè)服爭務(wù)、文化娛嫂樂、辦公等倘配套設(shè)施，專環(huán)境優(yōu)美、俗基礎(chǔ)設(shè)施完蹤備的城市新園區(qū)，未來升局級潛力巨大通。葬■摩專業(yè)市場云竹集，營造更碗多市場機會閉項目周邊聚是集了幾個專液業(yè)市場：重倘慶茶葉批發(fā)采市場、建材雙市場和農(nóng)貿(mào)筍市場，專業(yè)罩市場的存在翅創(chuàng)造出更多衰的商貿(mào)活動鋒，為項目建巨立投資概念憑和投資價值際的營造建立者的市場機會縮。桌■如緊鄰輕軌環(huán)清線，投資價粗值得到體現(xiàn)逗項目位于輕純軌環(huán)線旁，退并且在項目筑周邊設(shè)置了沖輕軌車站，叨大大加強項導(dǎo)目與外部區(qū)吉域的連接。善使項目的價娛值也得到大屋大的提升，燭未來的投資農(nóng)價值得到提殃升。譜■凝區(qū)域缺乏主猛題商業(yè)街適項目的生活己配套相對齊車全，但是整龍體水平落后貿(mào)，屬于帽“晨鄉(xiāng)鎮(zhèn)級俊”垮商業(yè)結(jié)構(gòu)，控以日常百貨戲類為主，隨盛著城市的發(fā)宿展，現(xiàn)有的屑生活配套已寇經(jīng)不能滿足縱人們的需求刮，當前已經(jīng)瞎出現(xiàn)了餐飲揚、娛樂、休蜓閑廣場的需壯求不足，因企此本項目所麻在的區(qū)域中雞心特征，為育項目的建立嶄區(qū)域中心項伸目提供了加評大的市場空體間，項目所避引入的新世貢紀超市，將臨推動形成區(qū)框域中心。慈1.進2.秧4繳項目刪威脅分析（休Threa步ts）島■愧未來市場供周應(yīng)量較大夏渝北區(qū)和江禍北區(qū)是主城客區(qū)房地產(chǎn)開煉發(fā)的重點區(qū)坐域。兩區(qū)住錦宅施、竣工宇量均保持較勁快速度增長雕，非住宅項畝目渝北區(qū)商漏業(yè)用房增長殊較快，由于據(jù)區(qū)域市場供貨應(yīng)量大，開墻發(fā)時應(yīng)注重支項目本身的朋設(shè)計，以加親強競爭力。即兩區(qū)交易面堵積逐年上升孤，2006慕年均突破3閑00萬平方攜米，增速均蘭高與主城區(qū)謎，住宅、商薪業(yè)用房交易攝面積均有上競升，江北區(qū)旗商業(yè)用房交桑易面積增長做明顯，增速狀達135.攔3%，市場防未來競爭趨棟于白熱化。撥■逐不可預(yù)計的怕政策出臺蹄從目前市場軟最新信息來談看，我們發(fā)里現(xiàn)自重慶成聰為新特區(qū)以效來，重慶的豪房價漲幅已妨經(jīng)達到7％茫以上，根據(jù)古以往的經(jīng)驗?zāi)吓袛?，政府萬有可能出臺飲相關(guān)新政策鳳，故在營銷米上不宜盲目見樂觀，應(yīng)該寇做好各種準頁備應(yīng)對可能釀出現(xiàn)的狀況孕。并項目臭SWOT交灣叉分析癢結(jié)論:卵■扎中心屬性圾指向城市化爭造城臣◎蘆項目區(qū)域中索心柄屬性顯著哀項目位于南隔橋寺區(qū)域中制心，緊鄰南辭橋寺傳統(tǒng)步適行街，擁有描中心性的物美理屬性，而講其外立面現(xiàn)應(yīng)代感十足，刺復(fù)合其南橋位寺核心區(qū)域份的形象。飯◎叔商業(yè)、廣場墾規(guī)劃迎合區(qū)燭域商業(yè)升級培的需求送項目修所在的南橋它寺繁中心，其制生活配套相仙對齊全，但塘是整體水平贏落后，以日償常百貨類為蛋主，隨著城咐市的發(fā)展，夏現(xiàn)有的生活僅配套已經(jīng)不宋能滿足人們漏的需求，當卻前已經(jīng)出現(xiàn)襯了餐飲、娛奧樂、休閑廣葬場的需求不件足，而本項摘目所規(guī)劃的恐商業(yè)街、休槽閑廣場正好訴符合區(qū)域核冷心商業(yè)更新轎換代的需要倒，為區(qū)域中末心的更新?lián)Q胸代提供了條幫件胃。辨◎蠢輕軌交通改陪變未來城市哲格局芬項目目前區(qū)總域的公共交形通能力有限離，多以三北敏區(qū)域為主，悠形成交通聯(lián)暮系的相對閉嬸塞，但后期敘隨著市政道典路的修建，淡以及高九路完、嘉華大橋駕的貫通，將誘大大緩解因?qū)懡煌ù淼挠⒇撁嬗绊?；趁而遠期輕軌撞環(huán)線的規(guī)劃連更將改變整壁個城市的格勸局，打破項調(diào)目區(qū)域交通竊瓶頸，并將打提升項目整曉體投資價值豈?！鰪?fù)合屬性慨◎葡復(fù)合型貼社區(qū)將成為述區(qū)域烏未來蕩市場焦點軍、引領(lǐng)城市宏變革華天下城項目躍由住宅、主撥題商業(yè)街、粥新世界主力姓店三部分構(gòu)煎成，擁有一逼定的復(fù)合型紫，并在區(qū)域揭內(nèi)屬于中、城大型復(fù)合型尸社區(qū)。勤而目前南橋鎮(zhèn)寺片區(qū)駝項目傭整體價值感史較差，缺乏慕品質(zhì)感，對甘外區(qū)域吸引全力不強；期慘于通過未來答對綁項目的打造奧，對復(fù)合型避社區(qū)的養(yǎng)整體包裝、抖以及對區(qū)域揪升級概念的跡引入，改變的區(qū)域?qū)傩?，炸引領(lǐng)舊城形憑象變革，帶梁動城市規(guī)劃暖發(fā)展，提高航項目核心競余爭力。造■睬創(chuàng)造讀價值屬性◎創(chuàng)造品牌瘦企業(yè)作為一毫個從已河袖南向重慶進渣軍的企業(yè)，挨帶著飽滿的梢激情。但企鹽業(yè)在重慶來岔說，屬于房辭地產(chǎn)行業(yè)的輛一支新軍，依在后期保障減銷售與利潤泊的前提下，語應(yīng)堆著力打造自衫身品牌，為趣企業(yè)營造良婦好的社會形恢象與業(yè)界口克碑協(xié)?！虍a(chǎn)品創(chuàng)新語項目位于的授南橋寺板塊漂，原有物業(yè)賀多以2房和蜂3房為主，帆而項目產(chǎn)品底多以1房、出2房為主，潤且戶型結(jié)構(gòu)驗較好，擁有賞大量的流行歇建筑元素，館這都是南橋橋寺所不具備婚的。鐘第二章予項目定位宗2午.互1豎項目核心價名值點及價值宣體系分析臣2留.1迎.1優(yōu)項目價值點廣列舉及核心叼價值分析陣2遣.1.1塘.1魔項目自身價抬值市場市場站位廣場景觀廣場資源別致環(huán)境多元業(yè)態(tài)城市景觀中庭景觀智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)投資屬性靈動戶型質(zhì)感外立面商業(yè)高層住宅創(chuàng)造性中心性復(fù)合化特色建筑消費中心產(chǎn)品創(chuàng)新本案公園配套專業(yè)商管幼兒園景觀小品輕軌效益投資潛力市場需求艙2丙.1背.1霉.2城市價省值：蜘重慶絨市陵作為中西部辱地區(qū)唯一的煩直轄市，目蜓前又兼具經(jīng)軋濟特區(qū)的優(yōu)谷勢，未來將責著力建設(shè)特礙大城市，加暈快培育大城臂市與區(qū)域性違中心城市，舒重點發(fā)展中棚小城市和有情條件的建制補鎮(zhèn)筆，弓依托交通干愚線，點軸式避發(fā)展，逐步秧形成以都市哈區(qū)為核心，肥區(qū)域中心城就市為增長極掏，次區(qū)域中你心城市和中守心鎮(zhèn)為主體輛，其他小城鹿鎮(zhèn)拱衛(wèi)的級晉次分明、結(jié)眾構(gòu)合理、點模軸相連、互宗動并進的現(xiàn)套代化城鎮(zhèn)體夏系。至20扯20年，全斷市發(fā)展形成驗1個特大城夫市、5個大豈城市、26功個中等城市燃和小城市、無490個左炊右小城鎮(zhèn)。戀都市區(qū)是我禁市的市域中料心城市，為兆特大城市。得萬州、涪陵溜、江津、合住川、永川規(guī)窩劃為大城市揚。態(tài)此外，隨著哀特區(qū)相應(yīng)政歲策的制定與舅落實，重慶蘋的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)坡將會得到優(yōu)禽化，城市競芽爭力加大，柜屆時，重慶訴都市價值將躲得到極大提與升。后2掩.1展.1違.3區(qū)域價膊值：威三北片區(qū)擁召有良好的區(qū)駐位優(yōu)勢，這詢幾年隨著城移市基礎(chǔ)設(shè)施撈的不斷完善鍛和市政府的巡戰(zhàn)略規(guī)劃，揪政府部門不銷斷遷入為主耍，品牌發(fā)展掙商匯聚，房玉地產(chǎn)交易面口積持續(xù)增長狀，使三北片央?yún)^(qū)吸引了包牧括市內(nèi)其他恨區(qū)域以及外弓地、國外的鋤眾多客戶入沖住，市場跨念越能力強辨，區(qū)域整體豐價值感強。勒2蠅.1笨.1醫(yī).4板塊價見值：脫2權(quán).1.腐1碼.朗4.1外部火價值蠟項目所在板礙塊緊鄰目前索重慶市市場淘熱點冉家壩顏片區(qū)與重慶汁相對成熟居判住片區(qū)大石盤壩片區(qū)，隨年著區(qū)域板塊窯的互動與融形合，板塊自早身價值將逐格步提高。其掌中項目所在踐區(qū)域距離冉并家壩僅一街撞之隔，如何幸將項目與冉樣家壩片區(qū)產(chǎn)關(guān)生聯(lián)系將是瓦項目營銷推毒廣的重點之鏈一。商項目所在板規(guī)塊區(qū)域門戶權(quán)屬性較濃，案位于江北區(qū)積門戶位置與車北環(huán)高速公驗路入口，另債外更連接輕尿軌環(huán)線，未載來門戶價值邁顯著。服2燃.1.粒1旨.茄4.2內(nèi)部三價值擠項目輝所處區(qū)域為胃冉家壩片區(qū)基核心，區(qū)域亂內(nèi)部接受度晝與認同度較構(gòu)高。且區(qū)域條由于發(fā)展較挨早，所以該考區(qū)域配套設(shè)竊施相對齊。屋但由于原區(qū)奧域為拆遷安宿置區(qū)，整體豎配套水平相就對落后，目標前價值感覺再較差。燈根據(jù)政府的先規(guī)劃思路，岔南橋寺地區(qū)唱被界定為一汽個以居住及秘高新技術(shù)為醬主，具有完餃善的商業(yè)服演務(wù)、文化娛畢樂、辦公等受配套設(shè)施，顏環(huán)境優(yōu)美、步基礎(chǔ)設(shè)施完徑備的城市新茂區(qū)，屆時其渾區(qū)域價值將爺?shù)玫矫黠@提盆高。而如何斥完美演繹板草塊升級概念祥與未來價值責將是項目營聽銷推廣的重盼點之一。以城市價值與未來前景作為項目依托以三北屬性引領(lǐng)整體價值提升以成熟社區(qū)氛圍整合區(qū)域板塊蛻變以區(qū)域地標形象出擊，塑造項目價值城市價值區(qū)域價值板塊價值項目價值遮2仰以城市價值與未來前景作為項目依托以三北屬性引領(lǐng)整體價值提升以成熟社區(qū)氛圍整合區(qū)域板塊蛻變以區(qū)域地標形象出擊，塑造項目價值城市價值區(qū)域價值板塊價值項目價值永以城市價值服作為項目依絲托，輔以重滋慶向北的生辜活愿景，加敏以江北區(qū)各宜自板塊的融午合的未來趨近勢，并為項瓣目板塊升級渾概念進行引再導(dǎo)，通過高印品質(zhì)社區(qū)的歡傾力打造，繼樹立區(qū)域領(lǐng)梢跑者的形象共，創(chuàng)造企業(yè)應(yīng)品牌形象，儲是我們營銷允工作的戰(zhàn)略柴方向。級2.何2脅項目定位假幅設(shè)胡2.朽2伴.1秋項目定位假死設(shè)的出發(fā)點禍本項目作為壞承譽德重慶菠的第一個項悠目，在保障詢銷售速度與呈投資回報的本基礎(chǔ)上，應(yīng)源著力打造開降發(fā)商品牌，房提升開發(fā)商肝品牌價值，于提高市場知萄名度與美譽愚度，新為承譽德后災(zāi)期重慶項目距打下堅實的橡基礎(chǔ)。攪2.阻2底.2酷項目定位假屈設(shè)的分別闡友述寶2.媽2辮.2軋.1脫離冉結(jié)家壩板塊，劇樹立南橋寺晴區(qū)域中心概臘念菜脫離冉家壩誕板塊，盡量獨避免與冉家符壩鴿其它項目偽的競爭，并委集中力量對虛南橋寺區(qū)域善進行引導(dǎo)，劉樹立南橋寺涼區(qū)域頭牌項滅目的形象。舞2.獨2舉.2潮.2借勢冉繪家壩，打造升后冉家壩核缸心晃借助冉家壩爆板塊的地塊哪優(yōu)勢，引導(dǎo)報冉家壩新坐姐標的概念，那借此吸引外城區(qū)域置業(yè)者鄉(xiāng)關(guān)注，通過旦性價比優(yōu)勢術(shù)將傳統(tǒng)冉家瘋壩置業(yè)者吸炊引到冉南片嬌區(qū)進行參觀濟，并通過銷晨售手段與現(xiàn)李場包裝達成率成交。礎(chǔ)2.竄3鞭.3愈多方案假設(shè)旱類比分析套定位假設(shè)竭分析尺脫離冉家壩臥板塊，樹立返南橋寺區(qū)域間中心與重慶繼門戶的概念洋本假設(shè)雖避秩免直接與冉感家壩板塊競撓爭，但降低冤了項目整體斧調(diào)性，對外挑區(qū)域置業(yè)者滴的吸引力度躬有一定削弱切。湖借勢冉家壩居，打造后冉唉家壩核心，申樹立南橋寺驅(qū)區(qū)域中心與類重慶門戶的陷概念扒本假設(shè)雖直敬接面臨冉家誠壩板塊的激歇烈競爭，但祥提高了項目遷整體調(diào)性，關(guān)通過對區(qū)域賣的引導(dǎo)，達鴿到借勢的目壓的，對外區(qū)芽域的吸引力登度將大大加育大，但其對限媒體宣傳與餃現(xiàn)場包裝要抵求較高，需勸避免置業(yè)者駱心理落差造翻成的不良影吧響。租2.籃2油.4距項目定位初附步方案玉通過對未來艷大勢的判斷馬，項目定位堂應(yīng)該為借勢極冉家壩，打棵造后冉家壩灶核心。佳2.充3研項目定位尿2.問3陜.1息項目總體定穴位活力之城活力之城■首戰(zhàn)必勝■名利雙收中心化復(fù)合性創(chuàng)造價值■新城市中心占位■復(fù)合化發(fā)展趨勢(投資/居住/商鋪)■城市潛力型新貴階層涌現(xiàn)■南橋寺區(qū)域商業(yè)核心升級■競爭升級(性價比/區(qū)域/形象)市場企業(yè)■南橋寺核心城市硬核拓展地帶(配套/距離/居住氛圍)■南橋寺區(qū)域體量規(guī)模中上游(中心價值/配套/地標性)■區(qū)域門戶概念（北環(huán)、江北門戶）■中心化主題商業(yè)缺乏■拆遷安置區(qū)痕跡消費價值項目發(fā)展方向市場現(xiàn)實發(fā)展方向市場現(xiàn)實鞭2.表3飲.2睜項目目標客央戶群體定位脫2.稻3斤.2萬.1住宅部殃分貌2.吊3兄.2瘡.1.1背濤景特征療以2曲5藏—儀34駛歲的中青年晃精英人士為食主流的中青宣年人群，未智來可能將更砌趨于年輕化倚。以復(fù)本區(qū)域消費徐為主，忌以三北區(qū)域綿為輔，敗并有望引導(dǎo)胳渝中區(qū)與沙建坪壩區(qū)的需抹求，同時周粥邊區(qū)縣汽、外地更的消費需求暫將成為項目挨未來目標客朽戶的重要組壤成部分。器預(yù)測消費者刪區(qū)域來源示粗意圖本區(qū)域35%本區(qū)域35%三北區(qū)域40%其它主城區(qū)20%周邊區(qū)、縣、外地5%憑2.帳3青.2雕.1.2購父買力乖屬性耗在此類目標撥客戶群的職離業(yè)分布中，竊以商業(yè)貿(mào)易患、社會服務(wù)池、及銀行、永證券、保險耐等金融行業(yè)話專業(yè)技術(shù)人堂員為主導(dǎo)的匙職業(yè)將是我爹項目重要的培客戶職業(yè)特鼓征，與政府脹部門、個體否經(jīng)營者及經(jīng)亡理人員共同播構(gòu)成我項目衰目標客戶群父的主要職業(yè)籃。逆根據(jù)需求調(diào)獻研消費者的童家庭收入分埋析，度4聽-欠6揮萬元/年占肺總體樣本的橋69勾%，故目標雨客戶群的總捉體家庭收入神主要比重將影處于閱4-6套萬元/年之見間。典2.沫3壺.2批.1商業(yè)部含分賴2.鋒3拍.2挽.1.1經(jīng)擋營者□背景分析輸經(jīng)營者來源慌主要以本區(qū)動域為主，部壺分為原百貨項一條街經(jīng)營揚戶，此外，摟具有部分外蔬區(qū)域經(jīng)營者員，但數(shù)量相督對較少。且貴經(jīng)營者以二替次和多次擇把地經(jīng)營為主爬，目前經(jīng)營羽業(yè)態(tài)以百貨楊、餐飲類商狼業(yè)為主，占瞧50％以上發(fā)，以專業(yè)類侍、康體類、弓休閑娛樂類嫂等業(yè)種為輔典，各占10津％以上。另播外，改經(jīng)營眾者接受的價消格瓶頸為4亂0元/平方旱米，立可接受租金喘主要集中在介30-39扇元，所占比輕例為24%鞭；其次為2臂0-29元茫，所占比例寨為21%；剩40-49鍬元和50-娛59元分別奏占比例為1杯1%和10妄%。關(guān)心問題：合□恩商業(yè)的物理允屬性蒙◆則20－蠅50平方米池成為經(jīng)營者糾對商鋪面積陸的主力需求期區(qū)間壇20趣—提50平米為題被訪者對商衡鋪面積的主姿力需求區(qū)間襯，合計比例和占到整體的貓52%，其首中以30咱—宋40平米為攝需求最為活裹躍的區(qū)間。匪可見，就被滔訪者經(jīng)營業(yè)呈種需求相較秤而言，中小確面積商鋪因搶其靈活適用驅(qū)性優(yōu)勢成為脾潛在商家青毯睞的目標需際求，低于或詢高于此區(qū)間鐘的面積需求禽則表現(xiàn)相對坡較弱。騎◆乏3－帆6米塞成為開間主石力需求，6枯－尸9米矛成為進深主擇力需求擾被訪者對商丸鋪在開間、緒進深及二者們比例等產(chǎn)品辭規(guī)劃的需求衫上總體傾向壤于傳統(tǒng)商業(yè)合模式，主要偉體現(xiàn)為：3攪—立6米辨以68比重租首居開間規(guī)榆劃的第一需派求，6耍—脈9米張、9碧—怎12米建分別以32夜、30比重眼領(lǐng)先于進深饞規(guī)劃需求，帶而在開間與謠進深的比例晃要求上，則堂以0.5儲—兵0.75的氏比例區(qū)間成溪為主力需求鄰，0.25笑—責0.5的比豎例區(qū)間次之爛。制◆態(tài)被調(diào)查商家打?qū)ι啼亴痈邐Z空間形勢需偷求較為常規(guī)是，普通3－哀3.5米饑層高成為主發(fā)力需求萍同開間、進打深規(guī)劃需求呼對傳統(tǒng)商業(yè)靠模式的依賴閉相似，對于啦商鋪層高規(guī)遞劃的需求主立要體現(xiàn)為3飯—遺3.5米沉的高度區(qū)間才，占據(jù)整體茶比例的三分旗之一；4未—別5米混的層高區(qū)間連以24.2性%的比重位酒居其次；另以外其他層高綱形態(tài)的商鋪完空間需求較跟不明顯。飾□魚商業(yè)業(yè)態(tài)劃努分羊:傾對項目商業(yè)陣有購買或租第賃需求的被程訪者，以百出貨、餐飲為頸主要經(jīng)營業(yè)卡種，二者合檢計占總體需愧求的47.邪0%，專業(yè)亦類、康體類桂、休閑娛樂獎類等業(yè)種需樂求次之，分砍別占據(jù)10程%以上的蘭比例。且經(jīng)圍營者看重合度理的商業(yè)業(yè)點態(tài)規(guī)劃、交取通動線對后殖期經(jīng)營的支糞撐。沾□仿專業(yè)商管服固務(wù)賤:借對稈商帝場實循行全方位、大多元化管理圾。采取存統(tǒng)上一定位、稍統(tǒng)繁一江規(guī)劃彈、工瘦藝殃管理、庸統(tǒng)厘一形象、蔽統(tǒng)隔一宣元傳態(tài)的五跪統(tǒng)債一管理把系統(tǒng)亭。能□耽休閑廣場的盡打造屆:絮休閑廣場的核打造，可以格吸引項目周愉邊人群的聚果集，并對項永目進行支撐謠，有利于形肌成商業(yè)中心餓。結(jié)□創(chuàng)物管費用均:拾在物管費的歲接受度上，榮主要以小于露3元/平方搬米瓣·校月為主，所優(yōu)占比例為6束1%，其次些為3-5元租，所占比例肺為20%，夠5-7元也艦占有15%旺的比例，7饞元/平方米氧·黎月的物管費佩成為被調(diào)查聲者所接受度茂的上限。巾餐飲類商業(yè)沿接受5－7曲元/平方米柴·陵月的租金比耗例相對較高篇，為22.惑7%?？刁w僵類、配套類單商業(yè)所接受晌的物業(yè)管理酷費用在5-恭10元/平暢方米腥·宏月的范圍類序接受程度相肌對較高。綁2.困3撐.2霉.1.2投竄資者桌：□背景分析孕投資人群主豐要以三北區(qū)堪域為主，主嫂城其它區(qū)域貓亦占有部分辱份額，在總財價承受能力異上以30－歇50萬元為適主。凳□延關(guān)心問題：總價區(qū)間:切在商鋪總價塊的可接受度看上，40萬納成為本次被搞調(diào)查者購買蹦商鋪總價的拼瓶頸，30緞-40萬總辮價區(qū)間占首賤位比例為2懇5%，其次脅為15-2然0萬和20隸-30萬，幸所占比例分專別為15%春和14%，足而總價大于帳40萬所占節(jié)比例相對較只小。咱專業(yè)商管服盲務(wù)毫:粒對皂商患場實買行全方位、汁多元化管理毫。采取猴統(tǒng)俯一定位、鮮統(tǒng)沫一非規(guī)劃謀、工述藝書管理、浩統(tǒng)急一形象、甚統(tǒng)譜一宣王傳孕的五劇統(tǒng)及一管理讀系統(tǒng)受。靜休閑廣場的搬打造悶:浴休閑廣場的么打造，可以插吸引項目周榆邊人群的聚插集，并對項懇目進行支撐齒，有利于形撇成商業(yè)中心旗，以及后期艦價值的提升嶄。顛□抖區(qū)域未來發(fā)拼展以及主力鋪店的引入勁：喚對項目所在繞區(qū)域未來的塞發(fā)展規(guī)劃比劍較關(guān)心，以勵及周邊可能必出現(xiàn)的配套逼，另外根據(jù)柜調(diào)查，桿有新世紀的出入駐能夠?qū)Φ椖慨a(chǎn)生單肥價的提升，肝意向客戶中鬧多數(shù)認為新陵世紀入住可庫提升項目單補價在50-露200元/麥平方米。祥2.嶄3獸.2挨.1.3終腔端消費者：骨□避背景分析：鼻終端消費者跡主要為周邊熟居民，消費歌能力相對較戀低。燃□浸關(guān)心問題：色□瞞商業(yè)業(yè)態(tài)劃魄分族：選對于終端消貨費者來講，齒商業(yè)業(yè)態(tài)的匙劃分，不但苗可以降低生未活成本，更鋤能夠提升生炒活質(zhì)量與生倚活品質(zhì)。返□獸主力店的引和入安：東主力店的引殊入，可以大享大降低終端廢消費者的生貢活成本，提菠供生活購物倉的便捷度。剖2.肚3馬.3釘項目功能定城位天下城天下城住宅商管景觀配套廣場商鋪物管為項目提高住宅支撐，樹立區(qū)域住宅領(lǐng)跑者的形象。為商業(yè)配套提供有效支撐，并起到聚齊人氣的作用。對商業(yè)街進行更新?lián)Q代。營造區(qū)域商業(yè)核心。并對住宅提供相應(yīng)配套。為項目住宅部分提供專業(yè)的物管服務(wù)，對項目價值提供有效的支撐為項目提供生活配套，如幼兒園、戶外運動設(shè)施等。為住宅部分業(yè)主提供休閑場所。新世紀為項目住宅提供生活配套，為商業(yè)部分提供整體價值支撐，對項目整體價值起支撐作用。區(qū)域核心復(fù)合型城市綜合體住商2.婚天下城作為弦南橋寺的中略心，站項目自身的擾配套對于整現(xiàn)個區(qū)域的城盼市升級具有旗積極的意義詞，因此在項疼目所體現(xiàn)的左功能上，主著要分為兩個脊方面：覽□聾居住層面：爭天下城皂——社一個城市活選力的代表，宏他聚集了代咐表著城市力氣量的青年才呀俊受□幟城市建設(shè)：康天下城蛾——林聚集了城市礦所有特征，檔這里是一個城活色生香的楊城市中心。夢3居.4項目檔洲次定位價格價格品牌價值本案紫都城蜂巢高原紅升偉新意境陽光地中海本案籠利用冉家壩嬌的熱度，將吸項目的區(qū)位疾突破南橋寺輩的束縛，立鞠足于整個大河的冉家壩區(qū)火域，提升項降目的整體價慈值，在品質(zhì)我個形象上向那冉家壩項目竟靠攏，作南庫橋寺區(qū)域的之頭牌項目。船維項目形象定嗎位地理坐標地理坐標氣質(zhì)坐標殃活力之城小脈動重慶傻脈動：拉項目擁有江況北區(qū)入口與界北環(huán)高速路毒入口雙重地死標屬性，而原輕軌環(huán)線的梨引入，更賦階予項目都市慌門戶、城市均命脈的價值漆感。政活力：量未來，屬于屠年輕人的未影來，天下，爛屬于年輕人害的天下；而晌在這兒，如校同他的名字仰一樣---蔥---天下那城，擁有和慧年輕人一樣燒藐視一切的員魄力，擁有刊和年輕人一瓶樣無限的活惜力，而這獨制特的氣質(zhì)，仆代表的是一詞個夢想的覺姨醒，一座城甲市的蛻變，云而這一切都眉僅僅是開始板而已。慎2.寬3朽.6挽項目生活理辮念倡導(dǎo)(住嬸宅類)；商容業(yè)服務(wù)理念雖倡導(dǎo)（商業(yè)恰類）面2.轎3漿.6潔.1項目生桌活理念倡導(dǎo)改：疲區(qū)域高端的嚴氣質(zhì)，繁華最的商業(yè)體系舍，都市般的易生活模式，扇和諧的鄰里桑氛圍與同圈騰層的生活、迎夢想，展現(xiàn)昂出一個進取廢向上充滿活堤力的生活概退念。優(yōu)良的逗物管服務(wù)，遷良好的生活牢配套，發(fā)達敏的交通體系疲，讓生活更排加便利。世2.績3錢.6往.2商業(yè)服堡務(wù)理念倡導(dǎo)己：瓣服務(wù)以人為改本，引入全喉程式商業(yè)服弊務(wù)理念，從祖初期的市場蹲供應(yīng)、需求帶研究，到商教業(yè)業(yè)態(tài)比例梨劃分、商業(yè)券物理結(jié)構(gòu)設(shè)佛計，后期主崖力店的強力糠引入、別具摸匠心的休閑效廣場，以及面后期裝業(yè)的否商業(yè)服務(wù)，腥全程式的商邀業(yè)服務(wù)理念灰，保證了整翼體商業(yè)的良逆好運作，提串升了項目整慮體價值與升部值空間，保漁障了業(yè)主與配經(jīng)營者的權(quán)旗益。切2.阿3益.7恭價格定位未來市場價格趨勢預(yù)期判斷加權(quán)平均計算法未來市場價格趨勢預(yù)期判斷加權(quán)平均計算法寫通過加權(quán)平五均計算法，逼對周邊項目配現(xiàn)在價格的苦比較計算出塵項目目前的輕基礎(chǔ)掘價格，然后宣通過近年來濫區(qū)域市場價深格的增長趨記勢，對本項蛛目未來入市耳后的價格進賭行預(yù)測判斷霸，從而得到投項目入市時殼的預(yù)測價格踩。脹項目名稱臂地段泰產(chǎn)品擁景觀譜配套艙物管施品牌隙時間虹合計筆比值般均價繁參價狠比重粥加權(quán)價比權(quán)重系數(shù)刪0.20葡0.20爆0.15累0.15議0.10獄0.10介0.10洗1趙紫都城納0.85此0.90腸0.85些0.95跡0.95墓0.95駐0.70請0.88味0.866猾5墊3900作3379來0.1姐5刑507票升偉新意境覆0.70蓮0.70顆0.80極0.75晃0.75光0.75擾0.90肉0.753倆躲1.013錦3蜂4100略4154剝0.2嬌831雨東和春天相0.85老0.70門0.70喝0.90旺0.80創(chuàng)0.85抬0.70妄0.785倒仿0.971箱3傳3700鬧3594煮0.15屬539恰元佳廣場跪0.80凡0.70矛0.70敲0.85執(zhí)0.70尿0.60窗0.95貌0.758似如1.006握6席3500慰3523姨0.2瞎705舌陽光地中海蛛0.75汁0.85幅0.75妙0.70劫0.80拔0.70奔0.95嗚0.783艇烏0.974際4疼3800糖3703訂0.15樂555所當代城牛0.75到0.75工0.75救0.70姥0.75躬0.70拋0.85序0.748乒睡1.020絮1莫3500燕3570萍0.15煩536爹本項目口0.65乞0.75昌0.75診0.80潮0.80惱0.70紐1.00袍0.763壘補1域3672濁本項目價格撐=∑（量參考項目修假正價格*如權(quán)重）=轎炭3貪6今72約元/平方米邊（套內(nèi)）啊根據(jù)加權(quán)平爐均比較法我庸們分別得出愉目前撇住宅就的合理定價宅，而后期通覺過項目自身娃營銷包裝戒與銅品質(zhì)打造，是價格會有葡所且提升；而目努距璃離項目入市棍還有一定時毅間，根據(jù)項究目所在區(qū)域砍狀況分析，桃我們判斷房污價搏有一定的價誕值提升空間盯。所以我們辛建議項目面勤市時各物業(yè)陶類型套內(nèi)均卸價應(yīng)為澤：址■住宅均價華：與3700炎元/平方米街戶型串單價（元）觀套內(nèi)面積愚總價（萬元燈）繡所占比例奧一室二廳黨3750兵45除—俯50㎡晃16-19冰46%拳二室一廳/辭二室二廳扎3650斑65墊—欣75㎡騙23-27柔49%浴三室二廳弦3550戚95薄—逢105㎡跌33-36潑5%修合計水100%鳳商業(yè)價格定鑰位煙本項目商業(yè)音均價=慨∑腐(參考項目眾修正價格*丘權(quán)重)=蒙9200鉛元/㎡（套之內(nèi)）眠第三章且產(chǎn)品優(yōu)化建境議覽項目定位為牢活力之城，勤擁有中心化社、復(fù)合型、寄創(chuàng)造價值三過大屬性，因柿此，在產(chǎn)品產(chǎn)設(shè)計上應(yīng)著框重把握項目某整體定位，掀在景觀設(shè)計炒、商業(yè)規(guī)劃季、外立面設(shè)車計、配套等哪方面突出項增目活力之城鵲的整體概念拘，凸現(xiàn)項目求中心化、復(fù)拘合型、創(chuàng)造熊價值三大寺項目優(yōu)勢屬沒性哲。采3.1歌建筑設(shè)計：掠項目的整體看性是一個項耽目氣質(zhì)的外剃在表現(xiàn)，天汁下城由六棟胸高層組成，腰均控制在1僚00米，挺域拔、俊秀，咸具有較強的咬城市特征。臺在周邊的建任筑設(shè)計上非殲常突出，但焰是整體色彩慕略顯低沉，惱與周邊的原習有建筑的顏梨色比較相近飯，城市感不突強。炭罰外立面設(shè)計心原定外立面救由淺灰色、妹深灰色、白腹色三種顏色騎組成謊（如圖）袖，禁均控制在1觀00米，挺葛拔、俊秀，偷具有較強的冬城市特征。英在周邊的建閣筑設(shè)計上非伙常突出，恢但其孕色系略顯厚慧重，與項目膊活力之城的早定位有所偏月差，萄故寨建議在大體木保證三色原遞則的基礎(chǔ)上耀，添加暖色符系色條，增陸加建筑的活拌力感森，保證項目講立面與形象事的統(tǒng)一私。厭3.1.斬2繡商業(yè)與住宅相的配合進行暫評價吼該項目總建控筑面積兵14534衰2.59助平方米，其監(jiān)中住宅面積隱10522更5.78箱平方米，座商業(yè)砍面積荷12003治.59倦平方米休（不含33網(wǎng)13平方米箱新世紀超市施）橡。厚項目商業(yè)配格比較高，充負分滿足區(qū)域罰商業(yè)鋪面升遍級的需求，束符合區(qū)域中粒心屬性的定春位，更大大渣的滿足了業(yè)扛主生活配套拴，降低了整旗體生活成本敘。瓦3.1.壁3致戶型設(shè)計槍項目定位為腿活力之城，慢擁有中心化錘、復(fù)合型、啟創(chuàng)造價值三酷大屬性，因雖此，在贏戶型顆產(chǎn)品設(shè)計上踐應(yīng)著重把握株項目整體定鴨位，突出項順目活力之城慌的整體概念龍?；I而項目目前嘩戶型設(shè)計相君對較小，復(fù)化合項目活力孩之城的定位旗與中心化的戶屬性，并區(qū)即別于周邊項病目戶甩型偏大的特多點，以中小昨戶型入市，姐在戶型配備壯上有所突破晉，并且在戶決型鄉(xiāng)設(shè)計方面有顏所創(chuàng)新，值午得肯定，但悶在戶型細部役的設(shè)計上建擾議有所調(diào)整目，以達到更蒼好的效果。拴秧.1戶型佩比例聽名稱浩戶型掛數(shù)量（套）臭套內(nèi)面積（徹平方米）富所占比例瞞備注覽A-1閉兩室兩廳采338儉7岸2.79藥23.55都%艇其中鉛90梅平方米優(yōu)以下戶型占扒整個項目總付建筑面積的諸70%鑼占住宅總戶怪數(shù)的侵95.4%喘A-2企一室一廳首714孟46.57稿49.75跪%興A-3屈兩室兩廳洲317煉73.68膏22.10捧%臣A-4瞞三室兩廳爪66奸99.95悲4.60%宅總計昌1435仔100%爸項目幫戶型配比以制1居室與2惱居室為主，擠擁有少量3論居室，戶型坡比例合理，監(jiān)復(fù)合項目中膊心化屬性與鞭活力之城的組項目定位，家且在戶型面盡積設(shè)計上比股較合理，便倡于總價的控舉制扔，托打造了投資茂的空間，同巴樣成為一個舍都市的體現(xiàn)枯。勇撞.江2悅戶型結(jié)構(gòu)副一居室：戶找型設(shè)計整體錯合理；二居室：慮①滴陽臺建議西繞移，與客廳償形成聯(lián)合的沾整體；僻②辦公用衛(wèi)生間參開門東移，籠保持空間完淋整性，利于饞裝修擺放主，便于使用裕；三居室：籮①氏陽臺建議東擇移，與客廳領(lǐng)形成聯(lián)合的泥整體；腹②盛公用衛(wèi)生間積開門西移，判避免與主臥販房門對開；偏石.千3噸交房標準建滋議采高層住宅交睛房標準：垃范圍吸項目叮材料升公共范圍傅外檐門窗威所有外墻窗川及封閉陽臺加采用暈彩鋁合金堂窗私樓梯間厚地面、踢腳借為面磚、墻爪面，頂棚刷姥涂料茫防盜護欄炸首層外檐窗紐設(shè)防護欄烈信報箱漂根據(jù)各組團那體位置集中坑放置篇主入口期樓宇對講系父統(tǒng)載室內(nèi)部分判主戶口管品牌防盜門俯客廳居室倆地面亭找平枕，墻面抹灰額，無內(nèi)分戶飲門、預(yù)留洞遙口浩廚廁負墻、地面鉛找平鑰，上下水預(yù)失留位置咐機電設(shè)備軋電表學(xué)一戶一表軋空調(diào)場室外預(yù)留空免調(diào)機位躲燃氣怎管道氣急入戶夏防盜致可視對講系住統(tǒng)、安全報毀警池3.2泰配套設(shè)施顆招商業(yè)街饑趴.1糖立面建議信◆倆注重暖色系嘆的運用變與搭配，營適造商業(yè)氛圍是◆努注重與廣場記景觀的合理貓搭配與建筑挪元素的運用膜◆將合理利用門臟眉的位置，漠用做商鋪廣鵲告牌，但應(yīng)遮注意整體的薄統(tǒng)一性就晚.2叼業(yè)態(tài)規(guī)劃市在商業(yè)業(yè)態(tài)濟劃分上，漏根據(jù)腳項目整體定任位與項目中吼心化商業(yè)屬遼性，并結(jié)合廚市場研究況的濁結(jié)論，賀以及新世紀蒼超市入住帶聽來的影響和參各種商業(yè)租幣金收益情況毫，參照周邊吳已經(jīng)存在業(yè)豈態(tài)分布情況鳴，我們建議瞞商業(yè)比例應(yīng)彼該做以下規(guī)堤劃，以突出翅項目中心商萄業(yè)的屬性與斜氛圍。咳擬經(jīng)營種類門（不含新世硬紀）慈擬經(jīng)營業(yè)種匠分類腫業(yè)種細分內(nèi)確定比例汗%伴百貨類噸小百貨衫5陪餐飲類適大型餐飲絲35汗小型餐飲泛5走休閑類前網(wǎng)吧寺10鵝休閑茶館販15魯康體類需保健按摩誕15聞SPA生活刑館、美容美獻發(fā)鼠5攪配套類域棋牌室、閱煙讀室揪10幫干洗店下藥房、診所匹、蛋糕店等煩條.2溉.1廢北側(cè)商業(yè)業(yè)懇態(tài)建議（1辣.2號樓）廣位置版銷售策略纖經(jīng)營業(yè)態(tài)俱北側(cè)一樓繳北側(cè)（2號愈樓）一樓位訴于地下部分桂，由于其交掏通存在一定謎問題，缺乏巖必要交通路把線，建議與勾北側(cè)（2號鴉樓）二樓連永同銷售飾2號樓：保呢健、養(yǎng)生類撇描北側(cè)二樓棗1號樓：餐勸飲類、休閑卻類沖北側(cè)三樓董統(tǒng)一銷售或條對外招商樓休閑娛樂類君北側(cè)四樓秩統(tǒng)一銷售或低對外招商益休閑娛樂類珠、康體類胳設(shè)計原則：堆考慮到項目憲北側(cè)商業(yè)缺參乏必要的商捐業(yè)通道，且碎部分商鋪受蓮承重墻影響失嚴重，故在神項目北側(cè)三糾樓、四樓考拔慮設(shè)置網(wǎng)吧黑、茶樓、保蛛健美體類物的業(yè)。南3.1.融2貞.勵2.2犯西側(cè)商業(yè)業(yè)雨態(tài)建議否位置磚銷售策略邊經(jīng)營業(yè)態(tài)旬西側(cè)負一樓凡統(tǒng)一銷售或聚對外招商久餐飲、新世疊紀雨西側(cè)一樓紐統(tǒng)一銷售壘配套類、餐眠飲類朗西側(cè)二樓壯統(tǒng)一銷售嚷休閑娛樂類劫、餐飲類、洋生活配套類裂西側(cè)三樓押統(tǒng)一銷售或率對外招商謎休閑娛樂類欣、康體類賠新世紀上方譜對外招商陣餐飲（快餐懇類）敢設(shè)計原則：魂考慮到項目晃南喬側(cè)商業(yè)缺乏馳必要的商業(yè)枝通道，且捎塔樓攻部分商鋪受跪承重墻影響寨嚴重，故在礎(chǔ)項目北側(cè)三祥樓、四樓考火慮設(shè)置網(wǎng)吧寄、茶樓、保躁健美體類物被業(yè)。班誼.2.3靠業(yè)態(tài)規(guī)劃示象意圖：一樓一樓二樓三樓四樓餐食區(qū)保健休閑區(qū)動感游藝區(qū)百貨超市區(qū)休閑茶樓生活服務(wù)區(qū)負一樓晉伙社區(qū)配套絨3.2.討2圖.1幕幼兒園貞◆乳星級（雙語寧）幼兒園天“旬永遠為您考錦慮下一步芒”耗，將是最被扮中青年人接飄受的服務(wù)方靠式，在目標早客戶群追求綱便捷生活方衡式的他們，蛇希望把更多是的精力投放倘在自身的發(fā)松展及生活上棗。在項目周歸邊鄰近四川夾外語學(xué)院，彼如果能夠充康分利用此資盈源，打造差骨異化特色的必星級（雙語播）幼兒園，腫將能夠解決列目標客戶群另的后顧之憂宏，正迎合其淚的生活需求嘗，這也是項畝目在差異化稈化塑造上的校市場亮點。董也使號“肢英語要從娃扭娃抓起還”初的現(xiàn)代兒童羅教育理念在技項目的服務(wù)圓上得以貫徹叛執(zhí)行。在進遞一步迎合目惕標客戶群需公求的同時，彼確保項目在澡區(qū)域的標桿儲性形象，積樓累九鼎企業(yè)秀在主城區(qū)域駐的品牌價值溉。遷輕.2怒社區(qū)商業(yè)峰配套乓在社區(qū)內(nèi)部避配套方面，趴建議將氏住宅部分一升樓的住房宮功能調(diào)整，帽設(shè)置小百貨宵、便民店時、數(shù)自助洗衣店首等社區(qū)配套柄設(shè)施棉。氏錘.3件運動場所但為體現(xiàn)項目捆高品質(zhì)的居碗家生活，建枕議在配套方挖面還可選擇坡網(wǎng)球場、籃遵球場、健康忽生態(tài)步道、路小型社區(qū)醫(yī)努療站等相關(guān)厚配套設(shè)施。砌旗.4未休閑場所名在小區(qū)內(nèi)部公配套中，應(yīng)蘆適當添加部盤分室內(nèi)、室毯外休閑場所籌，如：老年良棋盤室、讀懶書室等休閑誓配套，并應(yīng)齊注意戶外桌櫻椅的擺設(shè)，撇穴.5趨趣味空間東在項目繼設(shè)計時，增靈加部分趣味絨空間，并強圾調(diào)一定參與三性與娛樂性顏，充分展現(xiàn)沾項目活力之求城的整體定昨位。查3.3湯景觀建議區(qū)興商業(yè)街廣場億景觀打造券羅馬假日諒廣場俘從項目西側(cè)消建筑到市政塞道路約稀60米末寬，究長約行200米皺，形成了一槐個洲為聚集商業(yè)抖人氣，婦規(guī)劃打造折城市廣場，善并加強城市業(yè)景觀的打造粗，來突出項目的躁城市氛圍碑與商業(yè)休閑名的氣質(zhì)術(shù)，打造區(qū)域診中心步行街冊的概念，增撿加廣場的情賄趣性與參與旋性?？纭粲螐V場量綠化溉建議炮在價廣場景觀方珍面，應(yīng)注意拳植物對商業(yè)結(jié)的影響，避夢免植物對門倦面的遮擋?！粜蓍e設(shè)施垃在眨休閑廣場大束量蹈設(shè)置木制休藍閑編椅，為路人坊提供休憩的儲地方，并在稠休閑木椅的寸打造上注重包其景觀價值材體現(xiàn)，營造伙良好的休閑亦氛圍，并聚策集人氣。陶◆訊人性化俊停車位享設(shè)計傾項目延廣場扣部分設(shè)立足巨夠停車位，爬以保證西街李商業(yè)區(qū)餐飲遇業(yè)必要的停拾車位，并建懇議采用嵌入暑式停車位。停車區(qū)域休憩區(qū)停車區(qū)域休憩區(qū)廣場停車區(qū)域休憩區(qū)停車區(qū)域休憩區(qū)廣場保留進車時必要拐角保留進車時必要拐角闖◆亮運動休閑區(qū)從域膨在廣場局部濤考慮運動休組閑區(qū)域，面叼積控制在4僚0平米左右予，作為廣場農(nóng)點綴出現(xiàn)。瘦此外應(yīng)該考臨慮局部小廣掏場的設(shè)置，銜作為未來老萄年人鍛煉場毛所（跳舞、辜武術(shù)）炒◆鴨參與性景觀鋒設(shè)施舍在廣場設(shè)置刮平地式參與鵲型噴泉（如制重慶沙坪壩綿區(qū)落地噴泉渾），戶提高項目廣層場的趣味性識。古◆摸噴泉式水龍膊頭捕在廣場舞中休憩處設(shè)效置噴泉式水懼龍頭，為路竊人的直接飲增用提高方便帥，水龍頭設(shè)袍計要求具有晨一定特色，摟且應(yīng)該保障返其節(jié)水性與錘衛(wèi)生性?！粲操|(zhì)景觀陳在城市廣場賢的重要景觀濕接點設(shè)立特展色硬質(zhì)景觀女，在考慮硬粉質(zhì)景觀設(shè)計咸的時候應(yīng)注液意結(jié)合項目者中心化、復(fù)袋合性、創(chuàng)造艱型的定位，鹽并應(yīng)該注重利區(qū)域中心屬團性亡城市廣場的核屬性，使其碰景觀小品與租周邊環(huán)境相榜融合。叮恨內(nèi)部景觀：偽景觀規(guī)劃效總體把握棄--陷主題鮮明、求組團規(guī)劃、國整體統(tǒng)一的猶原則.整體儉規(guī)劃注重城歲市景觀的塑倡造,按組團鐘區(qū)位差異塑側(cè)造自身景觀漲特色.有主消次差異,人心群及功能差墓異,完美的濫視覺效應(yīng)兼繳具完善的功臉能效用,使紋之成為產(chǎn)品宴價值提升的齊又一硬件指老標.嚼景觀繪設(shè)計基本風朵格以碰現(xiàn)代簡潔、支生態(tài)餐立體侍的讀主線規(guī)劃布打置,植被規(guī)版劃以挺拔簡圈潔味高大喬木華為主要物種汪,如銀杏、島水杉、白楊馳,結(jié)合青翠駐草坪,草坪晴功能設(shè)計,鋼局部布置膚”柜親人底”患草坪,居民凍可踩踏,增以進生態(tài)體驗鄉(xiāng)感,如馬尼吳拉草坪,矮太生羊羔草坪縮等.贏小品設(shè)置與拍場景布置吻利合,制造生轟動場景,以真石制、銅制寒,植物編制僻等多種手法炭結(jié)合運用.灶突出社區(qū)小第品與時代文弓化的有效展哈現(xiàn)與結(jié)合,蛙人文氛圍與礙居家氛圍的古密切連貫.衫燈光布置,紛路燈燈桿藝掘術(shù)造型,燈瘡光溫和;地返燈布置,小刻徑迂回,石嗎板鋪植,燈寧光其下,諷營造照亮每警一步回家的鄰路潤的溫馨感覺療.背景音樂外貫穿小區(qū),余溫暖的背景振音樂設(shè)置,揀感營造十足左家園感.擴本音裝置美化籍設(shè)計,草坪證蘑菇、假石第、小品內(nèi)置然等精巧設(shè)計霸.絞由于項目分遣期分組團過回動開發(fā)，好建議在首期嘴推出時同時爸推出A、B廁組團景觀毯，五作為樣板園過林，彎增進陰項目后期吸喝引力，實現(xiàn)糠良好的滾動卸開發(fā)。帽A組團愚—鄰入口景觀乞鑄作為小區(qū)進靈入的門面景餃觀,A組團紙應(yīng)塑造起整覽個小區(qū)景觀憶特色,以現(xiàn)搞代雕塑和入階口噴泉為設(shè)胃計元素,雕兼塑的高度藝慰術(shù)性與現(xiàn)代壩性,足夠展脆現(xiàn)整體園林毒特色,同時榜吸引關(guān)注引攻人愿意繼續(xù)克深入.具備誘強烈的引導(dǎo)嚼遐想與引入籮功能。涌B組團姻—右主力景觀肆培該組團宰是項目景觀境的主題中心沉，它對整個震小區(qū)景觀建痛設(shè)起著畫龍消點睛的作用碌，命名音樂芳廣場?？紤]校運用大量的詠高大喬木、鳳草坪植被，皇主題水景噴令泉，大面積柏水景幕墻，薪造就空靈恢含弘氣勢，仿眨露天咖啡座校，木制條椅芹；銅制人物仇小品，藤編敞小品，背景評音樂。功能刪具備：觀賞旗，休憩，現(xiàn)沈代時尚立體堅感，不失溫垮馨家園感。廚C組團竭—羞生態(tài)園推益C宿組團喊以綠色生態(tài)詢?yōu)橹黝}，配填以大量珍貴保物種，并標惠著植被名稱受。該組團主租要功能具備聽觀賞功能，峰配以路邊條冰形木制、石弊制凳，現(xiàn)代昆休憩庭園，泉使之成為小翁區(qū)園林設(shè)計默中植被最珍雄稀、環(huán)境最漸寧靜的園林擴組團。才D組團毯—思活力之家嘴嫁本組團抽命名為斗“役活力之家毯”怪，在本案園追林中最具有載活力，以年壩輕、運動、炊為主題的景位觀布局。植烏被以花團錦讀簇矮小灌木與為主力植被屋，大量草坪鄙布局，圓形式梯步上行中課庭，運動藝花術(shù)類石刻雕早塑，可穿行筋雕塑小品，牙小型水景噴丟泉，浪漫背字景音樂，大讓量色彩配合貍，具備休閑呼功能，成為料青年人最共枝同喜好的空治間。圾E組團渴—夸水晶之園窩舒半撒環(huán)形水系環(huán)光繞，使E組款團成為小區(qū)陽最具水韻靈貪氣的一個園劇林組團。高烈大挺拔植被刃配合整齊綠站色草坪，矮歡小灌木花草鍬穿插，藝術(shù)局廊橋連接，州鳥語花香，龜成為小區(qū)深站入最隱秘、撈最具靈韻的晉一片天地。甩環(huán)形水系、學(xué)跌水噴泉、古集中花壇，沉石材地面，瓣休閑桌椅。攜具備功能：災(zāi)家庭休閑觀絞景中心。逆F組團購—倒童趣廣場成簽本組團瞎作為小區(qū)兒徹童戲耍樂園矛，布景設(shè)置過童真意趣。艘卡通雕塑小徐品，兒童游光樂設(shè)施，沙蒸地、秋千、虧滑梯、石蘑戀菇房子。色雞彩充沛跳躍絮，符合童真燃。環(huán)形小廣佩場設(shè)計，構(gòu)勺筑兒童戲耍梢交融環(huán)境。蓮綠色有踩踏怒草坪，和平讀鴿放養(yǎng)，形誠成和諧快樂扇的兒童天地竄。秤G組團部—狼健身廣場勝與奮主力景觀組漁團B組團對疤應(yīng)，動靜對搏照，生態(tài)和鏡諧。以園林臉植被結(jié)合康相體運動設(shè)施伶，綠樹紅花應(yīng)，小品布景芳，休憩設(shè)備鴉，遮陽大傘勿布置，細節(jié)嶄體味品質(zhì)。統(tǒng)3.4卡物業(yè)管理建腔議皺為在物業(yè)管鈴理方面的知棉名度及美譽均度方面對項頭目自身的價憂值給予一定愁的支撐，從卵項目形象的沖包裝角度而分言，建議引撈進一家高知宿名度及具備縫一定品牌效稻應(yīng)的物業(yè)管避理公司進行烏貼牌服務(wù)，字如：戴德梁今行、萬科、應(yīng)雅詩閣、顯落高簽等，以便于勤我項目營銷做推廣時期進萬行包裝宣傳跪，并提升項陽目價值感，喉迎合目標市忘場的身份價綠值取向。斑3.喉4憲.1奉總體管理服條務(wù)目標

紡眠高品質(zhì)服務(wù)穿，營造美好卵生活氛圍虎，成為重慶肝市管理服務(wù)郵標準化的典姓范。嬌（1）啞杜絕火災(zāi)責損任事故，杜孫絕刑事案件窗；康（2）劇環(huán)境衛(wèi)生、美清潔率達1良00%；腫（3）友消防設(shè)備設(shè)利施完好率1藍00%；貿(mào)（4）廢房屋完好率缸98%；墳（5）涌設(shè)備完好率瓜95%；熟（6）劍智能監(jiān)控設(shè)捆備、周界防把范系統(tǒng)運行訊正常率%；鏟（7）姻零修、報修沃及時率10股0%，返修待率≤2%；恐（8）盾服務(wù)有效投證訴≤2%，鄭處理率10病0%；籠（9）職業(yè)主滿意率駛95%。稼3.只4牲.2請對物業(yè)管理臟公司要求猜（1）天下警城項目厘物業(yè)管理服遇務(wù)實行薪酬累制，并且年心度預(yù)算物業(yè)智費不得超過送1.稼2查0元/平方句米*月；除囑物業(yè)管理企額業(yè)應(yīng)獲得的小合理利潤（會建議不超過慰物業(yè)管理費鐵的10%）黃外，其他一含切利潤歸全憑體業(yè)主所有紹，營業(yè)性收方益按照比例夢分成的原則冰，由物業(yè)公廊司和業(yè)主分巨攤收益，物迎業(yè)公司在投宗標時需明確貿(mào)物業(yè)費利潤尺、經(jīng)營收入怪的分配原則壺。罵（2）天下才城項目邊物業(yè)管理要峽求細分物業(yè)便管理服務(wù)，寬保安、保潔禮、綠化、電籍梯、其他設(shè)伙備維護等分觀項核算，電世梯維護由物堅業(yè)公司提供晚管理方威案及維保合雕作企業(yè)；其差他部分涉及么到外包服務(wù)薄的，需經(jīng)過翼公示、論證縫后施行；每白年進行設(shè)備瓣運行狀態(tài)檢位查并向全體木業(yè)主公示。墊（3）天下攀城項目盡管理要求進磨行財務(wù)監(jiān)督襲管理，由物黨業(yè)公司和業(yè)刪主代表共同出監(jiān)管，并每沿個月公布帳勢目，每季度雪公布預(yù)算，甜每年9-1漆0月進行下拍一財務(wù)年度抓物業(yè)費預(yù)算賄，并向業(yè)主瞧公示，具體樂方案由物業(yè)踏公司提出。困（4）天下特城項目勢主要物業(yè)管露理人員的管爛理。憑所有人員必紀須具有相應(yīng)粥資質(zhì)，都要無持證上崗，調(diào)要求物業(yè)公矩司保證中高遲層管理人員域和技術(shù)工人油的工作穩(wěn)定刻性，為保證遙長期穩(wěn)定，們物業(yè)公司管家理人員及技榴術(shù)工人需向上業(yè)主委員會婆簽定保證合片同，業(yè)主委歡員會將監(jiān)督暑物業(yè)公司按購照國家規(guī)定大向物業(yè)公司筐員工提供合匠理的保險和蝕保障措施，伸物業(yè)公司要嘉在物業(yè)管理呆合同中明確貸可以接收目幅前愿意留下著來的物業(yè)管嶄理人員。對痰技術(shù)精湛的錢物業(yè)管理人柄員，可以考停慮工資水平驚10-20漿%的提高比辨例?；?.順4目.3買物業(yè)嘉管理范圍如（1）普工程設(shè)備管蹄理區(qū)域：鼠變配電室、砌水泵房、中婚控室。噴（2）黑物業(yè)管理區(qū)漁域：鼠紅線范圍內(nèi)演的所有公共吳區(qū)域。膊（3）課小區(qū)安保監(jiān)醫(yī)控系統(tǒng)時：窯指閉路監(jiān)控孫系統(tǒng)的值班扣、檢查、檢棄測和弱電設(shè)紙備的日常維寸修保養(yǎng)工作將。標準：滋24小時值敞班，每班人套員不少于豎3圖人，值班人冒員持證上崗毒；精保證小區(qū)閉協(xié)路監(jiān)控系統(tǒng)來運行正常、仿工作穩(wěn)定，溉設(shè)備靈敏可喉靠；起設(shè)備出現(xiàn)一欄般性故障立墨即排除，暫只不能處理的陜故障應(yīng)立即宋通知相關(guān)部削門采取應(yīng)急晚措施疤；雄每月進行一摩次消防器材君檢查、及回拖路檢測，每哪年進行二次廊消防演習；我應(yīng)制定相應(yīng)幸的應(yīng)急預(yù)案巾。系（4）留房屋建筑的糊日常養(yǎng)護維翠修勻：曲指為保持小煙區(qū)房屋完好猜等級和正常砌使用，進行俘日常養(yǎng)護和薦及時修復(fù)小活損等房屋維儀護管理工作秘。標準：傅每年進行一研次房屋安全欲普查和房屋憐完好等級評續(xù)定，保證房佩屋完好率達睡到98﹪；帆維護號小區(qū)錘的公共設(shè)施粘，未經(jīng)業(yè)委碎會同意不得臨對小區(qū)內(nèi)的蛇任何設(shè)施進年行改動。券及時完成零長維修任務(wù)，艦維修人員在疊接到報修后獅應(yīng)在20分量鐘內(nèi)到達現(xiàn)今場，零維修饞合格率10啟0﹪。形（5）市給排水設(shè)備恩運行維護哀：疊指為保證小漆區(qū)排水設(shè)備欺、設(shè)施的正駱常運行使用巾所進行的日壽常養(yǎng)護維修本。標準：棄加強日常檢佩查巡視，保紀證給排水系蜻統(tǒng)正常運行挪；末建立正常供爸水制度，保威證水質(zhì)符合封國家標準樓；抽定期巡視檢昆查設(shè)備，防恭止跑、冒、真滴漏，保證績設(shè)備設(shè)施的檔完好率；萌二次供水衛(wèi)餐生許可證、港水質(zhì)化驗單澇、操作人員悉健康合格證相齊全（按規(guī)吃定水質(zhì)化驗與）；蜓定期對水箱壩進行清洗、什消毒，保持濫水箱清潔衛(wèi)袋生，無二次形污染；侍保證室內(nèi)外輔排水系統(tǒng)暢陷通，定期清疾掏化糞池（伴每月一次）醋；槍設(shè)備出現(xiàn)故燙障時，維修伙人員應(yīng)在5點分鐘內(nèi)到達粉現(xiàn)場,排除饒一般性故障誼不過夜俯；灘節(jié)約用水符值合市政府的該相關(guān)規(guī)定，懶制定住宅樓孟節(jié)水措施及掙停水應(yīng)急預(yù)鐘案；筍處理好小區(qū)架的防汛排水依工作，制定曲防汛應(yīng)急預(yù)刮案?？迹ㄑ?出）供電設(shè)備惡管理維護圍：凈指為保證小躺區(qū)供電系統(tǒng)統(tǒng)正常運行對會供電設(shè)備的餃日常管理和增養(yǎng)護維修。標準：繳統(tǒng)籌規(guī)劃，蛾做到合理、疊節(jié)約用電；利嚴格執(zhí)行用稍電安全規(guī)范餓，確保小區(qū)林的用電安全爽；買供電運行和準維修人員必爭須持證上崗鑰；煤加強日常維監(jiān)護檢修，公候共照明、指歌示燈、線路災(zāi)、開關(guān)要保繩證完好；母加強配電值低班，定期巡母檢配電設(shè)施桐；術(shù)設(shè)備出現(xiàn)故掉障時，維修蔬人員應(yīng)在5追分鐘內(nèi)到達討現(xiàn)場,排除居一般性故障叼不過夜;軋制定停電應(yīng)歌急預(yù)案；亭保證避雷設(shè)勢施完好、有殺效，取得年卻檢合格證。紛（紡7城）電梯運行扔維修吉：枝指為保證小庸區(qū)電梯設(shè)備栽正常使用所酷進行的日常幫運行維修養(yǎng)頭護。標準：董電梯采用監(jiān)從控系統(tǒng)，2肚4小時開梯法運行；給安全設(shè)施齊敞全有效，電雄梯內(nèi)求救電蓬話保持正常戲工作狀態(tài)，逆監(jiān)控值班人掀員不得脫崗烤；芝電梯通風、推照明系統(tǒng)及焰其他附屬設(shè)逐施完好；貝電梯按規(guī)定沸年檢，準用務(wù)證、年檢合起格證、維修米合同完備；理因故障停梯并維修人員應(yīng)筑在5分鐘內(nèi)聯(lián)到達現(xiàn)場排型除故障。座（捧8匆）衛(wèi)生保潔最：尼指為保持小畜區(qū)公共區(qū)域欠、公共部位此及電梯等環(huán)植境清潔而進登行的日常管其理工作。標準：砍樓梯、走廊熟、指示牌、副通風窗口、忽地腳線、墻岔壁、頂板無窮污物；章各樓入口、攔臺階、墻壁暗、玻璃門窗紙，無污跡、腳水跡；秋庭院地面清遵潔干凈無廢飲棄物，執(zhí)行溪垃圾分類管事理，桶內(nèi)垃順圾不超過2精∕3，擺放麥整齊，外觀鳳干凈；果垃圾清運及潛時，垃圾站顧消毒，無蚊材蠅滋生；景掃水及時，巷地面無積水嗎，符合粗物業(yè)管理條悠例話門前三包要理求；腿電梯大堂、矩走廊表面干寸凈，明亮、康隨時清掃；純電梯門干凈鬼，轎箱內(nèi)部勿、指示牌、醒干凈明亮，世地面、頂棚銀、井道、槽略底干凈整齊遲。瘋（違9陸）綠化管理孩：紀指小區(qū)內(nèi)的逝植被、花草喇及建筑小品套進行日常養(yǎng)尚護管理。標準：水保護小區(qū)綠局地不被侵占票，綠地無裸沫露黃土，植污被配置合理樸；仰花草樹木修霜剪及時，無淘枯枝、死杈誤及病蟲害現(xiàn)飛象；首草地平整，弦無斑禿；斤重大節(jié)日要符擺放花木，月烘托節(jié)日氣虧氛。訪（另10牌）保安、消賊防、秩序管床理及門禁系旱統(tǒng)的運行管屢理宇：怨指為保證小謝區(qū)安全和正鍵常生活秩序繩，對來訪客秘人進行登記弟、查檢，做貓好安全保衛(wèi)挑和防火、防蹲盜工作，并壽做好車輛、忙道路及環(huán)境逢秩序的維護陣管理。標準：刊保安員要持芬證上崗，嚴帝格登記制度梢，杜絕閑雜劇人員進入小霸區(qū)；藍按規(guī)定布置滲固定崗位，夏設(shè)立樓宇保饞安，24小稠時小區(qū)巡邏喪；治小區(qū)環(huán)境秩陪序良好，道剪路通暢，車而輛存放有序驢，機動車、開非機動車存剝放井然，車味庫照明、通價風良好；村各種消防設(shè)常施、設(shè)備配夸置合理，更卵新及時，使控用有效；杠能及時發(fā)現(xiàn)店和處理各種員安全事故隱羊患，有效處抹理各種突發(fā)喊事件。確（鄭11兔）社區(qū)文化舍娛樂設(shè)施的越管理養(yǎng)護授：香指小區(qū)室外黎體育活動站陽、健身器材騙日常管理維臟護。標準：些組織開展豐鞠富多彩的社頁區(qū)文化活動?。痪∩砥鞑牡拿ｐB(yǎng)和清潔濕；驢每月對健身辜器材進行一波次檢查，確軋保器材的安是全和正常使膛用。傍（結(jié)12郊）其他要求哀建立健全房導(dǎo)屋檔案資料熱、業(yè)主檔案雪資料、設(shè)備夫及維修檔案返資料顫；翁接受委托對煉業(yè)主自用部患位、自用設(shè)休施、設(shè)備進紙行維修養(yǎng)護蒼；世.房屋及設(shè)孝施設(shè)備的大喬中修理費用蠅不計入物業(yè)悶管理成本僻，塵大中修理費僻用發(fā)生時，錫按袋《干住宅公共部半位公用設(shè)施煌設(shè)備維修基夕金管理辦法間》鳴執(zhí)行知；乖物業(yè)服務(wù)費發(fā)由物業(yè)公司煮按感月腐向業(yè)主或使絞用人收取稠；通未達到委托仁協(xié)議中服務(wù)屠質(zhì)量、標準倚的，經(jīng)業(yè)主默大會投票有技權(quán)修改、終盛止協(xié)議。芝3.3移.寧5松特色萌服務(wù)面建議壘（1）評貼心管家貼憐心人博服務(wù)尿由物業(yè)管理們公司城特地為傍天下城項目趟里條每個繡單元沒設(shè)立一名“竄貼心管家”稿，貼心管家采的照片與聯(lián)亞系方式張貼接在紛各單元入慕口，24小圍時開通服務(wù)較熱線，不論綿是刮風下雨頓抑或是寂寂吊深夜，電路條有故障了、呈下水管道堵億塞了、家中詠老人生病了猶，只要業(yè)主災(zāi)一個，章貼心管家就置會第一時間張趕赴業(yè)主家皮中幫助解決饑。替（2）憑天天都是“妥微笑服務(wù)節(jié)覽”臉為業(yè)主度身柏推出了一系找列服務(wù)項目臨：社區(qū)合唱勉團、話劇社都、足球協(xié)會甩等各類社區(qū)攏團體招募、卷花城租售中景心掛牌成立梁、紅領(lǐng)巾學(xué)私校直通車開常通、喬遷全酷程貼心服務(wù)僻、組織名優(yōu)卸家居用品團筐購、業(yè)主長悟跑等。義（角3劃）色新世紀特快全專線遣項目引進新薯世紀作為商純業(yè)主力店與使項目配套，劉考慮到新世鳴紀超市與項毀目入口有一仍定距離，且批地形為上坡耳，為方便業(yè)屈主購物，建超議在超市轟設(shè)立天下城陜業(yè)主裝用推終車，并在廣熔場上設(shè)立有嚷天下城業(yè)主抗專用防化通蜂道賭，在小區(qū)入譜口處設(shè)立推遭車回收處，愿小區(qū)業(yè)主憑故業(yè)主證領(lǐng)取壟推車，如推厘車遺失應(yīng)安媽成本賠償。主（獸4窗）其他服務(wù)般代訂車、船防、飛機票泛代訂報刊、跌雜志、日用貧品代購衣物送洗員代繳水、電埋、氣、信費羨房屋代租代板管緊接送業(yè)主子搖女上學(xué)放學(xué)代聘保姆水3.3埋.挽6歇物業(yè)管理組封織架構(gòu)建議經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理助理副經(jīng)理財務(wù)部保安隊清潔隊事務(wù)部機電部機電主管會計保安主管出納清潔主管空調(diào)工程師電梯工程師機電工程師中控室機電工程師給排水工程師機電維修工大門崗中控崗巡邏崗樓層清潔工地面清潔工勿第三淋部鎮(zhèn)分民項目營銷推廚廣方案孩提要：針對供項目的整體開定位，結(jié)合葛項目的實際予情況，本章饑將重點闡述什我們對于增項目的推廣嚇思路，通過嘴對目標、策灶略和執(zhí)行三竄個方面制定亞計劃，為項勞目創(chuàng)造價值穩(wěn)。粥第一章夾營銷目標確槳定溝住宅部分：池預(yù)計18個乳月完成銷售裂3.05個多億，合計9異4％。鮮組團窩階段呀時間企工程進度雄重要事件造業(yè)務(wù)目標喇戰(zhàn)略目標必8挖外賣場裝修閉項目整體形扛象入市第9榮外賣場入住濾，現(xiàn)場銷售節(jié)中心裝飾杰蓄客500爸組誓10椒現(xiàn)場銷售中研心開放冊放號、中秋狠節(jié)、房交會癥蓄客500呈組歇市場試探、盼項目初步樹尾立形象呀開盤期含11響預(yù)售證到位悄開盤、認購危7千萬旨項目造勢、琴區(qū)域熱點形正象樹立、逐葉步傳遞項目敏倡導(dǎo)生活理泉念閥12繁圣誕節(jié)騎1怒元旦節(jié)斤項目形象豐宗滿，初步形猜成市場口碑序2偷樣板房開放愉春節(jié)感強銷期爆3誠4千萬騰4章增強客戶購拔買信心，樹雷立品牌形象鐵，為二期創(chuàng)曬造必要的口渣碑環(huán)境授，擴大影響催力雖。費5慨房交會德6歪持續(xù)期勺7抄1.5千萬腎8奧二期脹籌備期傾9血二期蓄勢開蓄客300顯組、0.5周千萬踏10然放號、房交牧會寇蓄客600馬組、0.5顧千萬切持續(xù)推高項稱目銷售，樹萄立企業(yè)良好越形象，提升擊業(yè)主購房信刪心徑，擴大影響內(nèi)力郵開盤期鴉11偉認購阻7.5千萬紀12別圣誕節(jié)壇強銷期笛1斑元旦節(jié)瞞3千萬少2打春節(jié)知持續(xù)期叉3蟻竣工驗收迫竣工崗3.5千萬口維護項目、侵企業(yè)形象感4脫準現(xiàn)房發(fā)售耐5摟交房緞交房、房交義會珠尾期盛6傘現(xiàn)房發(fā)售素1.5千萬漠7夢現(xiàn)房發(fā)售拔0.5千萬晌合計抽3.05億們備注：具體端營銷目標應(yīng)章根據(jù)市場情噴況與銷售情阿況動態(tài)調(diào)整嗽。監(jiān)商業(yè)部分：攻預(yù)計10個拼月完成銷售展7竹千萬聾，合計90帆％。（不含易2000平森方米貓招商部分）埋階段磁時間研業(yè)務(wù)目標蓄戰(zhàn)略目標并籌備期坑2023年剩10月以前喚儲備客戶1步000組驕商業(yè)形象入鑒市瞞開盤期膚11月子45％糧活動造勢、溜形象樹立等12月佛2023年掏1月滲強銷期阻2月棋30％標口碑宣傳、師擴大市場影械響力離3月眉4月片5月歲持續(xù)期酬6月但10％籠7月面尾期分8月挖5％綁形象維護暮合計揀銷售周期共狗10個月棕90％豐備注：車庫纖部分暫未列摸入營銷目標宵。濃（建議作為禍企業(yè)優(yōu)良資殖產(chǎn)股50％匯保留）撈具體營銷目綠標應(yīng)根據(jù)市佛場情況與銷煩售情況動態(tài)卷調(diào)整。仍第二章憲整合營銷策伸略酷2.1項目慨賣點演繹亦糖賣點挖掘蕉■門位于區(qū)域核泡心地段券項目位于南術(shù)橋寺板塊中監(jiān)心地段，緊胳鄰南橋寺的菌核心商業(yè)街篇，人氣旺盛底，周邊公交弱車站與生活睡配套集中，詢本區(qū)域銷售況者認可度較和高。惕■細中小戶型市轎場認知度高膚項目戶型設(shè)慨計以一房、側(cè)兩房為主，梢并輔以少量誕三房，從市束場供應(yīng)消化逆速度來看，焰一房、兩房奶的銷售速度乓較快，而從愈市場未來需殖要來看，總叉價承受能力牽最集中的為赴20萬-2測5萬，說明籠未來市場以礎(chǔ)兩房需求量帶最為旺盛傭。灑■糖項目形象突堅出，引領(lǐng)城何市捏磐劉項目設(shè)計具京有較強的現(xiàn)仿代感，建筑再現(xiàn)代、挺拔判，與周邊傳餅統(tǒng)項目相比激較具有較強臟的形象感，何能夠在南橋塞寺區(qū)域脫穎膽而出，在未雖來的競爭中萍搶得先機，根并樹立起區(qū)炮域地標的形燙象，高品質(zhì)丘的商業(yè)模式造有利于舊商播業(yè)體系的升鵲級換代，新順世紀的入住似更對本項目漿商業(yè)部分以蹤及整體形象持的支撐意義息重大。豐■牲新世紀主力今店入住，帶禍動整體商業(yè)不，降低居住佩生活成本搏新世紀主力尊店的入住，炭將為項目商令業(yè)帶來人氣他，大大的降隊低居住的生覽活成本。泉■運項目未來周屯邊配套設(shè)施牢完善罵未來項目周蘋邊擁有市政新公園、中醫(yī)工院、輕軌等湖多項資源，野為項目提供齡了良好的生淋活配套。魔■特項目雙重地三標屬性道項目擁有北考環(huán)高速路與蹈江北門戶雙堅重屬性，交晴通便捷，與驅(qū)其它區(qū)域聯(lián)枕系較為緊密衛(wèi)。慮■艷品牌物管入論住森引入知名物附管，提高項橫目知名度及述美譽度，對法項目自身的布價值給予一元定的支撐，肺并提升項目晃價值感，迎前合目標市場隊的身份價值準取向。職■牢星級（雙語朋）幼兒園黃項目引入星惠級（雙語）宿幼兒園，在仍迎合目標客嘗戶群需求的泳同時，確保牲項目在區(qū)域泰的標桿性形刷象，并為項在目提高了優(yōu)侄良的生活配態(tài)套。礙2.2營銷翅戰(zhàn)略飛婦競爭導(dǎo)向策傘略賀背景：項目崇選址位于南公橋寺核心區(qū)免域，項目開顧發(fā)商作為外油來企業(yè)，在驅(qū)重慶本土缺胞乏品牌支撐鄭，且項目整妙體規(guī)模適中粉，缺乏一定求的規(guī)模優(yōu)勢曲與配套優(yōu)勢熄。懼策略：結(jié)合殺項目自身情惱況與整體市咳場調(diào)查結(jié)果茄，項目競爭眠導(dǎo)向定位為絮南橋寺區(qū)域炭首席、重慶速二線頭牌項劫目它，并應(yīng)該結(jié)露合項目形象提定位，打造戚特色項目，梁擴大項目知涼名度與美譽除度，帶動企鬼業(yè)整體品牌弊的提升。盯粥營銷階段劃沃分訂2007鋼2023獻2023滾3季度榮4季度韻1季度次2季度掀3季度鄰4季度誼1季度叨2季度艱3季度逢一期摸籌備期弓開盤期雄強銷期卻持續(xù)期拐二期沫籌備期客開盤期諒強銷期揭持續(xù)期代尾期什2.2.仇3尺價格策略蹄項目應(yīng)采取纏低開高走的娃價格策略，御初期以相對丑較低的價格川入市，吸引仁市場關(guān)注，熄后期通過項員目形象的塑泉造與項目服隸務(wù)理念的傳把遞，逐步提牛高消費者的興預(yù)期價格，酬并根據(jù)競爭陣樓盤的價格蘋策略與市場刷相關(guān)政策動軌態(tài)調(diào)整價格塑，讓其達到乒利益最大化圣，保證項目徒銷售與開發(fā)薄商的利益。診2.2.汁4憶營銷渠道賺策略秤營銷方式選旋擇謙內(nèi)容拜一級渠道要第二銷售中繪心：職做為項目直紫銷的渠道，愿第二銷售中牌心在200萍7年9月之濾前就會推出趣來，現(xiàn)初定建在江北區(qū)步糖行街，這里雨將承擔前期振潛銷和儲客述功能。弟現(xiàn)場銷售中對心：揉現(xiàn)場銷售中蹈心要在11轎月份才能推茄出來，這里漲將承擔銷售屯主戰(zhàn)場的角敵色，這里包史括模型，樣羨板房，現(xiàn)場敬包裝等重要雖銷售道具完搜成客戶銷售碗任務(wù)。郊二級渠道植信義立業(yè)推囑廣特:籍進入信義立喘業(yè)門店銷售史,謠搭建二級渠貍道駐,輸信義立業(yè)具階有上海延,減北京咳,扇浙江著,管重慶連鎖門發(fā)店窩,淺在本地及異缺地同時推廣憂銷售圾.駝立業(yè)客戶潛肺銷川:誓利用立業(yè)積忍累的5萬名遣購房客戶進緒行前期銷售朵平臺搭建活品牌聯(lián)動前：嫂搭建企業(yè)戰(zhàn)盆略平臺，通血過對其它行廈業(yè)的資源整泛合、客戶共環(huán)享等一系列菌措施，最終劣達到企業(yè)互僵惠、強強聯(lián)濫合逼、增加項目渣產(chǎn)品附加值茶的目的（如齒：與天下城歐業(yè)主在金源皮娛樂城消費暫可享受9折謙優(yōu)惠；在U宿ME購買電倘影票可享受喬9折優(yōu)惠旦；重大宣傳侵活動共同參喇與造勢；宣話傳品跨平臺淚擺放等棵）平2期.晃2狹.拾4理新聞報道及患報紙制作思弦路□新聞報道至在本案宣傳移時，新聞報視道將結(jié)合社拋會營銷事件繳作為主題，氏比如評選2媽007中國靜和諧社區(qū)等牛事件活動，串擴大宣傳波淘及面利用社武會資源打開掙項目宣傳局吐面，新聞報廊道必須具有浙新聞的屬性朱，所以一個自新的社會事生件和一種新戒的開發(fā)理念裕都能夠具有消新聞價值?！鯃蠹?zhí)祱蠹垙V告的弊主要作用是道建立項目的令形象概念和柴傳遞品牌價限值，在本案料報紙廣告推徒廣方面，我前們主要考慮淹在重要的時汗間節(jié)點上運骨用，比如開障盤，獲獎信共息等，采用岡整版硬平面遍的形式實現(xiàn)杏。名第三章粱營銷執(zhí)行方祥案月3.1項目易總體及階段粘性營銷推廣虹策略羨執(zhí)行方案羽組團遭階段阿時間杠工程進度紋重要事件寇傳播道具準增備敬推廣主題石備選主題疑一期除籌備期職7砍8月外賣場裝修屬戶外、報媒奧、圍檔、導(dǎo)先視系統(tǒng)孤天下城，開瀉啟后冉家壩珍時代狼1.天下城貍，后冉家壩扛新中心，城臨市綜合體天品下城完居議場顯費2.后冉家兄壩時代，新翁城市地標，桿街區(qū)綜合體瓣算9少外賣場入住鍵，現(xiàn)場銷售鈔中心裝飾懂報媒、戶型甜圖、樓書、為易拉寶、戶襲型模型、手炒提袋泥10花現(xiàn)場銷售中胡心開放百放號、中秋徹節(jié)、房交會立報媒、VI封P卡、銷控本板、區(qū)位展抽示圖、沙盤遵、DM單卡活力新城，允脈動重慶寨1.心懷天錯下，脈動城毯市逢2.融合，蟻這座城市的道脈動端3.后冉家撓壩時代的花吊樣年華者開盤期