某舊村改造項目可行性研究報告書

目錄第一章整體概述 3一、城市概況 3（一）、城市基本概況 3（三）、城市發(fā)展規(guī)劃 4二、區(qū)位分析 4第二章項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 5（一）項目概況 7（二）必要性 7（三）編制依據(jù) 8（四）主要技術(shù)經(jīng)濟指標 8第三章項目地址與外部條件 8一、項目地址 8二、外部配套條件 10第四章規(guī)劃方案 11一、設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 11二、總體規(guī)劃 11（一）路網(wǎng)規(guī)劃 11（二）建筑布局 11（三）綠地景觀規(guī)劃 12（四）園林設(shè)計規(guī)劃 12（五）市政及社會配套設(shè)施規(guī)劃 12（六）戶型設(shè)計 12三、項目進度計劃 12第五章開發(fā)成本預(yù)測及財務(wù)分析 13第一章整體概述一、城市概況（一）、城市基本概況即墨東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有“青島后院”之稱。全市總面積1780平方公里，107.53萬人口。2003年經(jīng)濟基本競爭力名列全國百強縣（市）第27位。

即墨區(qū)位優(yōu)越，交通優(yōu)勢得天獨厚。即墨扼青島通往全國的陸上“咽喉”，膠濟、藍煙鐵路橫穿境內(nèi)西部，濟青、青銀高速公路，青煙、青威、青沙等5條國家和省級公路縱貫全境。城區(qū)距流亭國際機場不足15公里，距青島港40公里；西到藍村、即墨火車站分別為24公里和15公里。市鄉(xiāng)公路四通八達，境內(nèi)還有鰲山、女島兩個國家二類開放碼頭，形成了海陸空交通便利的交通網(wǎng)絡(luò)。

即墨處于北溫帶沿海區(qū)域，海岸線183公里，年平均氣溫12℃，降雨量750毫米，夏無酷暑，冬無嚴寒，溫潤相濟，氣候宜人。即墨為山海形勝之地，物華天寶，文物古跡重多，旅游資源豐富，鶴山、馬山、田橫島、溫泉、華山國際鄉(xiāng)村俱樂部、金口天后宮、七級雙磚塔、小龍山、千里島、長門巖等旅游景區(qū)，星羅棋布于即墨大地，異彩紛呈。

歷史悠久，文化燦爛。即墨于秦代置縣，漢初已成為膠東政治、經(jīng)濟、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的歷史。戰(zhàn)國時期，即墨被稱為“三齊名區(qū)”，文化發(fā)達、經(jīng)濟繁榮、商賈云集，與齊都臨淄“并夸富饒”。秦統(tǒng)一中國后，即墨正式定為縣，隸屬于齊郡。（二）、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況

經(jīng)濟社會事業(yè)興旺發(fā)達。即墨東臨碧海，海洋資源豐富，素有“漁鹽之利”，盛產(chǎn)對蝦、貝類、魚類等海產(chǎn)品。西擁千頃良田，是全國糧油生產(chǎn)大縣（市）。工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，形成了機械、化工、輕紡等16大骨干門類，有73種產(chǎn)品獲省優(yōu)、部優(yōu)和國家級名優(yōu)產(chǎn)品稱號，170多種產(chǎn)品遠銷40多個國家和地區(qū)。涌現(xiàn)出了紅領(lǐng)、亨達、即發(fā)、好事中、一諾等一批著名服裝企業(yè)；市場繁榮興旺，即墨服裝批發(fā)市場、小商品城、七級生豬批發(fā)市場、藍村皮鞋城聞名全國。近年來，即墨確立了

“面向青島、依托青島、融入青島、服務(wù)青島”的發(fā)展思路和建設(shè)大青島都市新區(qū)的發(fā)展方向，搶抓“五年戰(zhàn)略機遇期”，積極實施經(jīng)濟國際化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、科教興市和可持續(xù)發(fā)展四大戰(zhàn)略，突出發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、外向型經(jīng)濟、民營經(jīng)濟、市場商貿(mào)、新興旅游五大特色經(jīng)濟，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)實現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展（三）、城市發(fā)展規(guī)劃2004年底，在青島市委第59次常委擴大會議上，青島市委市政府作出了“把即墨作為大青島重要一極加快推進”的重大決策。2005年4月，青島市委九屆五次全委（擴大）會議指出，“青島要進一步完善細化“三點布局、一線展開、組團發(fā)展”的現(xiàn)代化國際城市大框架，抓緊研究以即墨溫泉周邊區(qū)域為啟動點，拉動城市東部崛起這一重大戰(zhàn)略課題。”打造青島“新東部”?！笆濉遍_局之年，首個國家發(fā)展戰(zhàn)略落戶山東。期待多時的山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略。青島“新東部”是指即墨東部區(qū)域，包含溫泉鎮(zhèn)、XX鎮(zhèn)、田橫鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、豐城鎮(zhèn)、田橫島旅游度假區(qū)等五鎮(zhèn)一區(qū)，土地面積423平方公里，海域面積2570平方公里，海岸線183公里。鰲山灣東臨黃海，三面環(huán)山，擁有豐富的山、海、島、泉、灘、林、港等自然資源，海水和溫泉交相輝映，十里沙灘綿延不絕，24個島嶼環(huán)抱海岸，36座山峰層巒疊嶂。山、海、島、泉、灘等旅游和港口資源豐富而獨特，具有半島城市群延伸和大青島拓展的良好空間和資源優(yōu)勢。二、區(qū)位分析即墨市確定了東部開發(fā)建設(shè)的功能定位，是青島大旅游的補充、延伸和升華，以休閑度假、療養(yǎng)保健為主體的旅游度假中心；具有國內(nèi)外高水準的會議中心和接待中心；聚集高精尖人才的科研教學(xué)中心；吸引精英人才的居住中心；依托女島港和鰲山港，以發(fā)展造船基地、船用配件基地、物流區(qū)和多層生活區(qū)為主的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，鰲山海洋科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。項目位置在鰲山灣西海岸，XX鎮(zhèn)北方向的海濱。屬于“新東部”兩大組團之一的鰲山組團。東面是港中旅開發(fā)的占地4100畝的海泉灣項目，和南山的溫泉國際博覽中心占地10000畝。第二章\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目區(qū)域\o"點擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)市場分析隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的膨脹，青島市區(qū)住宅價格飛漲，從2004年的最高價位5，000元/平方米漲至10，000元/平方米，給普通市民購房造成巨大壓力。舊村的開發(fā)建設(shè)，在為即墨鰲山灣東部區(qū)域的新農(nóng)村建設(shè)增添新的亮點的同時，滿足人們居住的需要，緩解即墨鰲山灣區(qū)的住房供求矛盾。同時，該項目區(qū)還是市區(qū)東部建設(shè)組團的重要組成部分，具有其必要性。該項目所處位置屬于即墨東部旅游區(qū)，交通便利，是理想的居住環(huán)境，項目從總體規(guī)劃到單體的室內(nèi)外設(shè)計也充分考慮市場的需求，“以人為本”，進行人性化設(shè)計，這就決定了在即墨市這個范圍內(nèi)，它是中高階層的首選住宅，市內(nèi)其他地區(qū)以及外地的置業(yè)者也會對在此居家置業(yè)具有濃厚的興趣和信心，銷售前景相對樂觀。從2010年青島銷售成交套數(shù)來看，即墨市可以說是絕對的焦點，其一龍山花園成交767套多得冠軍，其二在政策房淡出的上半年，即墨遼河一路701號表現(xiàn)突出，以550套的成績列居第五。東部的南山領(lǐng)海、港中旅項目平均售價在8000元，并且出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。一、市場發(fā)展預(yù)測◆地塊毗鄰濱海公路路，獨特的交通資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出；◆地塊周邊規(guī)劃為較低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；◆地塊周邊是一條10米寬的綠化林帶，可以先投資做綠化整改，即可望成為項目的私家花園。◆地塊為平緩地；◆地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏?！舻貕K靠市區(qū)沿海線3公里內(nèi)有部分高檔娛樂場所，如溫泉度假村、高爾夫度假地等；◆地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好；以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。二、項目名稱：鰲山XX村舊村改造項目地址：本項目地即墨市新東，緊鄰鶴山路，濱海大道路。（一）項目概況鰲山XX村共有村民418戶，村建設(shè)用地500畝建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總建筑面積75萬平方米。其中回遷面積約10萬平方。建設(shè)投資：項目建設(shè)投資21億元人民幣。資金來源：建設(shè)單位自籌資金21億元人民幣。建設(shè)進度：項目總體規(guī)劃，分二期建設(shè)，2011年秋動工，計劃至2014年竣工。（二）必要性1．項目的建設(shè)是加快即墨東部城市建設(shè)的需要城市文化底蘊豐富。其建筑也很有特色，尤其是東部開發(fā)以后，許多新穎的建筑拔地而起，美化了市容；該項目的建設(shè)有利于推動即墨市城市建設(shè)的步伐，提高即墨市人口容納能力，項目建設(shè)勢在必行。2．符合即墨市東部總體規(guī)劃，實現(xiàn)開發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，進一步完善綜合能力3．項目的建設(shè)是改善當(dāng)?shù)鼐用窬幼…h(huán)境，提高市民生活素質(zhì)的需要?！耙率匙⌒小睂τ诎傩丈畋夭豢扇保S著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于居住條件的要求也越來越高，通過本項目建設(shè)不僅可以有效的改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，而且可以為即墨東部市廣大市民提供60萬平方米的商品房，為提高居民居住環(huán)境具有積極的促進作用。綜上所敘，本項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，對于改善即墨鰲山灣居民居住條件，完善鰲山灣建設(shè)具有重要的促進作用，項目的建設(shè)符合即墨市鰲山灣規(guī)劃，項目的建設(shè)是必要的。（三）編制依據(jù)1、即墨東部規(guī)劃。2、即墨市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造工作的意見。（四）主要技術(shù)經(jīng)濟指標總占地面積：500250平方米總建筑面積：75萬平方米第三章項目地址與外部條件一、項目地址本項目地處即墨鰲山灣西岸，臨東山東大學(xué)青島校區(qū)（占地3000畝，北起XX鎮(zhèn)星石莊村，南至柴道路南側(cè)的鳳凰嶺，西至濱海大道，東至鰲山灣海邊。山東大學(xué)青島校區(qū)建設(shè)全部完成后可容納3萬名學(xué)生求學(xué)。），和港中旅海泉灣度假城

（港中旅位于山東省青島即墨市鰲山組團，總用地面積33.74公頃，總投資46億元，其中溫泉中心占地面積37550㎡。）緊鄰鶴山路、濱海公路、S212路。北部是天泰高爾夫及天泰·圣羅尼克、天泰·藍泉、依泉美廬、海信·溫泉王朝、芭東小鎮(zhèn)……一片片、一幢幢充滿異域風(fēng)情的別墅、洋房和高檔社區(qū)和南山開發(fā)的10平方公里的領(lǐng)海項目。二、外部配套條件該宗土地兩側(cè)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，配套條件相當(dāng)齊全。詳述如下：1．供電項目北側(cè)設(shè)有一個110KVA變電站，滿足電力供應(yīng)。2．給水水源主要取自大任河水廠供水，主干線出線的DN600管線作為配水干管，沿居住區(qū)道路敷設(shè)配水支管。3．排水按照規(guī)定，排水實行雨、污水分流制。小區(qū)將有完善的雨水和污水排放管線，雨水接入市政雨水管，污水匯入市政截污干管。4．通訊即墨鰲山灣電信業(yè)程控交換機容量已突破13萬門，電信部門完全可以滿足小區(qū)的通信需求。5．有線電視即墨鰲山灣廣播電視部門能滿足本項目需求。6．管道燃氣氣即墨鰲山灣管道燃氣供應(yīng)系統(tǒng)完善，能完全滿足小區(qū)居民需求。7．暖氣即墨鰲山灣供暖采用土壤源熱泵等新興可再生能源系統(tǒng)，完全能夠滿足小區(qū)居民需求8．交通本項目地處鶴山路，東臨S212路，交通極為便利。9．生活設(shè)施本項目距離即墨市的各大商場、醫(yī)院等生活設(shè)施都不過20分鐘車程，山東大學(xué)及其附屬中小學(xué)，能滿足生活學(xué)習(xí)需要第四章規(guī)劃方案一、設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容本項目占地750畝，建筑總面積75萬平方米。該地塊規(guī)劃有公共綠地、居住用地、商業(yè)金融和其他服務(wù)設(shè)施用地。二、總體規(guī)劃本項目按照有關(guān)建設(shè)法規(guī)，考慮即墨鰲山灣實際情況，充分分析市場及周邊環(huán)境，努力達到功能齊全、布局合理、形態(tài)新穎、色彩和諧、空間豐富的中檔高尚社區(qū)的目標。建設(shè)規(guī)劃方案堅持“經(jīng)濟美觀”原則，體現(xiàn)“以人性需求為目的，以合理規(guī)劃為手段”的規(guī)劃思想。（一）路網(wǎng)規(guī)劃經(jīng)過對周圍環(huán)境及區(qū)內(nèi)地形地貌的分析研究，在鶴山路上開一個主出入口，在小區(qū)東側(cè)的S212路上各開一個次入口，人車分流，出入口位置適中，距離相當(dāng)，方便出行，且滿足消防需要，使人車流更方便，快捷。（二）建筑布局1．建筑均應(yīng)面南朝北，符合北方地區(qū)居住習(xí)慣的需求。2．建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格要注意即墨市傳統(tǒng)建筑文脈的延續(xù)，進行新現(xiàn)代主義海派風(fēng)格設(shè)計。以體現(xiàn)時代特征為主，不求過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔、實用。體現(xiàn)簡約、和諧、溫馨的生活氣息。（三）綠地景觀規(guī)劃強調(diào)綠化與生態(tài)。通過綠化廊道將公共綠地、道路綠化、小區(qū)綠化等各級綠化聯(lián)系起來，形成網(wǎng)絡(luò)式綠化體系。（四）園林設(shè)計規(guī)劃1．體現(xiàn)以人為本的思想。使人回歸自然，親近自然。2．引入主題園林景觀設(shè)計，配合小區(qū)主題。3．考慮建筑小品與整體園林景觀的有機結(jié)合。4．道路系統(tǒng)與整體園林景觀的結(jié)合。5．園林景觀考慮原有植被樹木的保留與利用。居住小區(qū)內(nèi)的綠地景觀設(shè)計，其一，區(qū)內(nèi)綠地見縫插針，配合硬地設(shè)計，真正作到滿眼綠色而無黃土。其二，區(qū)內(nèi)周邊布置綠化帶，大大凈化了小區(qū)內(nèi)空氣。小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)計與建筑物豐富的立面造型形成多彩的景觀效果，真正作到“戶戶有風(fēng)景，窗窗有視野”。人居其中，心曠神怡，愜意悠閑。（五）市政及社會配套設(shè)施規(guī)劃小區(qū)中的市政設(shè)施按照現(xiàn)行標準做了適當(dāng)?shù)陌才牛冸娬?、垃圾轉(zhuǎn)運站、煤氣調(diào)壓站等設(shè)施按照規(guī)定及服務(wù)半徑進行了合理布置。物業(yè)管理及居委會治安等社會配套設(shè)施業(yè)都結(jié)合商業(yè)設(shè)施進行了合理的安排。（六）戶型設(shè)計區(qū)內(nèi)戶型設(shè)計充分考慮市場需求，戶型配以一梯兩戶、一梯三戶、一梯四戶，以70—100平方米左右的套二、套三房為主，兼顧套四、小戶型及錯層式戶型，必能迎合大眾需要，滿足不同業(yè)主的不同需求，取得滿意的銷售業(yè)績。另外，小區(qū)中也考慮了居民的雜物存放，設(shè)置儲藏室。三、項目進度計劃項目建設(shè)分為二期，工期四年，即2011年秋開工，2015年春建成。第五章開發(fā)成本預(yù)測及財務(wù)分析開發(fā)成本預(yù)測及財務(wù)分析2011.02.28序號部位單位方案建筑面積占地面積總投資（萬元）備注1地上㎡750000.002550001.1其中：住宅650000.001.2其中：商業(yè)部分100000.00其中：物業(yè)管理用房3750.00按建筑面積的5‰計算，含在商業(yè)部分2地下㎡55000.002291個車位，地下60%，40㎡一個，2291*40*60%=54984㎡3總面積㎡805000.00255000.00一、土地費序號分項名稱單位計算基數(shù)標準金額備注1土地成本14240.001.1政府收費萬元48000.0020.00%9600.00占地面積400200平方米，價格64萬元/畝1.2居民安置過渡費用萬元3200.001.3房屋補償㎡1000000.2838成本與收入中均不考慮1.4契稅萬元48000.003.00%1440.002樓面地價元14240.00750000.00189.873土地成本合計萬元14240.00二、各項手續(xù)費序號分項名稱單位計價基數(shù)取費費率金額（萬元）備注1基礎(chǔ)設(shè)施配套費㎡725000.00105.007612.50協(xié)議約定免收回遷部分配套費2供熱配套費㎡805000.0095.007647.503供電配套費住宅㎡650000.00114.007410.00供電配套費地下㎡55000.0045.30249.15供電配套費商業(yè)㎡100000.00209.002090.00消防負荷kw7000.001900.001330.004燃氣（一）配套費㎡650000.0018.001170.00商業(yè)、辦公無燃氣可不繳納燃氣（二）配套費戶5166.001300.00671.58住宅高層1300，多層8005工程隊伍招投標費萬元125750.00費率累進計算32.36標準收費5折6招投標交易服務(wù)費萬元125750.00累進計算31.337建筑企業(yè)勞保統(tǒng)籌費萬元125750.002.60%3269.508新型墻體材料專項基金（墻改費）㎡725000.008.00580.00協(xié)議約定免收回遷部分配套費9散裝水泥專項基金㎡725000.002.00145.00協(xié)議約定免收回遷部分配套費10建筑勞務(wù)工資保證金萬元125750.002.00%0.00竣工后可返還11項目資本金萬元805000.001200.00300萬封頂，竣工返50%，辦完證返50%，最遲竣工后五年返完12征地管理費萬元9600.002.80%268.8013水土保持設(shè)施補償㎡255000.002.0051.0014測圖費㎡255000.000.225.6115地籍測繪費㎡255000.000.184.5916定界、驗線㎡255000.002.6066.30測繪單位，可談17規(guī)劃評審費㎡805000.000.4334.21規(guī)劃局，視情況而定是否需要評審18城市建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費㎡255000.001.0526.78規(guī)劃局19建設(shè)工程規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費㎡805000.001.15、1.699.55住宅1.15元/平，其他1.6元/平20地質(zhì)勘查費m25.00勘察單位，市場價。標準315元/米。21日照分析費棟6.0022環(huán)境評價費（出具環(huán)評報告）萬元15.00環(huán)境評估單位，可談。23地震安全評估費㎡255000.0025.00地震安全評估單位，可談。24施工圖設(shè)計費㎡805000.0024.001932.0025人防設(shè)計費㎡37000.0065.00240.50按最低標準計算26專項工程設(shè)計費㎡805000.0010.00805.00綠化、硬化、自來水等27施工圖審核費用㎡805000.003.60289.80按設(shè)計費的6%28防雷工程設(shè)計、審圖、檢測㎡805000.001.0584.5329監(jiān)理費用㎡805000.0015.001207.50監(jiān)理單位，市場價，可談。30監(jiān)理招投標費萬元1207.501.00%7.25標準收費6折31預(yù)算及結(jié)算審計費萬元125750.00401.20魯價發(fā)【2007】205號文，標準收費7折32基坑支護評審費萬元／／15.00市場價，5孔，3萬/孔33動態(tài)監(jiān)測費萬元／／15.00市場價34基坑支護設(shè)計費萬元／／20.00市場價，5孔，4萬/孔35檢驗試驗費（消防檢測、通風(fēng)檢測、空氣檢測、節(jié)能監(jiān)測、電纜測試及其他)㎡805000.004.00322.00各專業(yè)單位，市場價。36物業(yè)開辦費萬元50.0037小計萬元38256.53三、建安費序號分項名稱單位計算基數(shù)標準金額（萬元）備注1住宅部分㎡650000.001500.0097500.00毛胚房2商業(yè)及辦公部分㎡100000.002000.0020000.00毛胚房3地下車庫(含人防）㎡55000.001500.008250.00毛胚房4設(shè)備層㎡0.00800.000.00按301200/26層計算5地下車庫土石方、支護㎡0.00212.000.00地質(zhì)報告出具后，根據(jù)實際情況設(shè)計方案，造價相應(yīng)調(diào)整。6小計㎡805000.001562.11125750.00車庫的數(shù)量按規(guī)劃總平計算，實際圖紙車庫數(shù)量改變，造價會有較大浮動。四、工程配套設(shè)施費序號分項名稱單位計算基數(shù)標準金額（萬元）備注1小區(qū)綠化㎡89250.00400.003570.00綠化率35%2雨、污水工程戶5166.001500.00774.903道路㎡60000.00200.001200.004區(qū)內(nèi)供水工程費㎡805000.0026.002093.005圍墻、大門、門衛(wèi)200.006室外照明、零星配套11320020.00226.407施工用電、用水、開通道路300.008不可預(yù)見費㎡80500030.002415.00含電話、有線電視、網(wǎng)通費用9小計萬元10779.30五、期間費用序號分項名稱單位計算基數(shù)標準金額（萬元）備注1銷售費用萬元7945.33其中：廣告宣傳費萬元1000.00銷售代理費萬元325000.002.00%6500.00平均價格按5000元/㎡其他銷售費用萬元445.33其中：房產(chǎn)測繪費㎡650000.001.384.50標準價1.3元/㎡可協(xié)商㎡100000.002.626.00標準價2.6元/㎡可協(xié)商房產(chǎn)登記費戶4166.008033.33房產(chǎn)交易服務(wù)費㎡650000.002.40156.00㎡100000.008.0080.00網(wǎng)上備案費戶5166.0030.0015.50售樓處（含裝修）50.00包括工程辦公用房2管理費用萬元722.213財務(wù)費用萬元113415.505.40%12248.87按投資的60%計算，貸款期限為2年計算，基數(shù)包括土地收費、安置過渡費、契稅、前期、建安、配套費小計20916.41六、可銷售面