商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位

1商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位2

商業(yè)地產(chǎn)，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因為開發(fā)周期短、利潤率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險高。從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項目是真正成功的呢？原因可能很多……3不成功的原因可能是——因為地段不好因為消費者消費實力低因為商業(yè)環(huán)境差因為競爭激烈，對手太強因為招商難度大……4

為什么等項目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題？為什么直到最后才知道是這些問題造成了項目的不成功？這些問題難道是不能避免的嗎？這些問題難道是無法解決的嗎？這些問題是不是最核心的問題？究竟什么才是最核心的問題5我認為，關(guān)鍵是——沒有賦予項目準確的定位怎樣做到準確定位呢？6定位需要解決的幾個基本問題——市場缺什么？地塊最適合做什么？地理位置最適合做什么？你，想做什么？7第一層剖析:從商業(yè)形態(tài)來看……從商業(yè)業(yè)態(tài)來看……從商業(yè)層次來看……從消費潛在需求來看……從商業(yè)格局來看……市場缺什么8從商業(yè)形態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)形態(tài)——各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)形態(tài)運作模式——各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色——各類商業(yè)形態(tài)的配套組成——各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商9從商業(yè)業(yè)態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價格水平——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進貨渠道——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢……餐飲

娛樂休閑數(shù)碼精品10從商業(yè)層次看，看什么？——市場上是否各個層次的商業(yè)都有——市場以哪一個或哪幾個的商業(yè)層次為主——各個層次的規(guī)模、比例——各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢怎樣……11從消費潛在需求看，看什么？——消費者的需求真的都被滿足了？——為什么有的消費者去外地購物？——這部分消費者對現(xiàn)有商品不滿意在哪里？——這部分消費者對現(xiàn)有購物場所不滿意在哪里？——這部分消費者對現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)不滿意在哪里？……12從商業(yè)格局看，看什么？——有多少個商圈？各個商圈怎樣的規(guī)模？——各個商圈的相對位置、距離——各個商圈功能、關(guān)系——商圈是自然形成的嗎——政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃——項目在一個成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？——項目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又該怎樣定位？……13案例一：江西新余新鋼項目

新余市地處江西省中西部，被譽為江西的“鋼城”。全市總面積3178平方公里，中心城區(qū)面積30平方公里，總?cè)丝?11.59萬人（截止2005年底）,城區(qū)人口超過40萬。新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項指標的基數(shù)較小，但增長速度飛快！1415

以洪客隆百貨為代表的大型購物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場為代表的大型專業(yè)市場，以國美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市……表明新余市商業(yè)物業(yè)多業(yè)態(tài)并存、競爭慘烈。

幾個主要項目商業(yè)面積之和竟達36.8萬㎡，加上規(guī)模較小的商場及零散分布的街鋪，估計新余市的商業(yè)面積將達到50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為1：1.25，世界上最繁華的商業(yè)城市——東京，這個比例才為1：1.7，香港為1：1.3，供應(yīng)嚴重飽和！市調(diào)發(fā)現(xiàn)16

面對如此激烈競爭的市場、面對如此飽和的市場，本項目該如何突圍？17

在對勝利北路東面和西面兩個方向的人流量進行不同季節(jié)、不同時段的多次實地測量后，我們發(fā)現(xiàn)，18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達6成。即使把對人群年齡估算的誤差因素考慮在內(nèi)，我們?nèi)匀豢梢缘贸鼋Y(jié)論：勝利北路南來北往的人流中，年輕人占據(jù)了大部分。相對高端消費的群體，這一群體單次消費能力可能不是最強，但他們卻是消費頻次最高(一有閑暇時間就會逛街購物)、消費欲望最強烈(每次逛街都會花點錢出去)的。他們的購買力是不容被忽視的。另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向18于是，我們?yōu)轫椖慷ㄎ粸橹苯又赶蚰贻p消費群體的——核心商圈最時尚的潮流基地潮樓19地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標第二層剖析：地塊最適合做什么？20城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市的關(guān)系21地塊與補區(qū)域的舍關(guān)系區(qū)域在城避市中的地量位區(qū)域的總盤體規(guī)劃區(qū)域的御市政配繞套區(qū)域的交誼通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的暗經(jīng)濟特腿點區(qū)域的人敲口特征22地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢消費者特征消費者習(xí)慣23地塊與番周邊環(huán)予境的關(guān)殺系地塊周邊率的自然環(huán)類境地塊周鴿邊的市倆政配套地塊周邊亂的競爭對永手地塊周邊怒的交通網(wǎng)宗絡(luò)24地塊與規(guī)劃設(shè)計用地性質(zhì)規(guī)劃技術(shù)指標地塊四至25從案例傳中闡述隱地塊研愧究的重臭要性！需要說明昆的是，案纏例和案例口不同，其屯分析的重深點可能也振有所不同意。案例解析26分宜縣——地處贛西篩中部，為研新余市轄拌縣，距省盤會南昌178公謀里?？偯娣e轟138帝9平方光公里，蔥總?cè)丝谘b30.窗98萬語，其中瞇城區(qū)面體積8.疾8平方益公里，產(chǎn)城區(qū)常撇住人口弊6.2鐮萬。礦產(chǎn)資顛源豐富模。工業(yè)基礎(chǔ)籠扎實。連續(xù)兩年遍被授予“全省綜業(yè)合經(jīng)濟值發(fā)展先陪進縣”。案例二罪：江西原分宜項學(xué)目2728土地位置天工大道東側(cè)、東山路北側(cè)土地性質(zhì)商住土地面積13998.2㎡＋14330.2㎡容積率不大于1.6建筑密度不超過26.5％建筑層數(shù)西地塊：4層?xùn)|地塊：17層地塊基礎(chǔ)孝數(shù)據(jù)29地塊現(xiàn)身狀30面對這樣敘一個項目大家覺得鑼該如何入浪手呢？在對城懇市、對桂地塊都央有了一樣定的了拜解之后丘，我們毫一起來弓層層剖仗析這個棟項目吧汽！31八點思考解密該項目焰開發(fā)，瞎之一項目原以商業(yè)為沉主。住宅病僅占4478騙0㎡，商末業(yè)為59裳900㎡思，總建1兔0468筋0㎡，容理積率1.格6。現(xiàn)在須地價翻倍抽，那么，行容積率必文然提高，看這就提出券一個問題揭：現(xiàn)在項鄙目是以疼商業(yè)為斥主，還悲是以住跑宅為主廈？32八點思考解密該項目開償發(fā)，之二如果以瘡住宅為之主，過臟多商業(yè)半面積必方然出現(xiàn)勿兩個問話題：1.過鍵多商業(yè)臭布局必跨然會影嶄響住宅或的布局炊，商住教混建，攏肯定會嬸降低住爹宅品質(zhì)策。2.過節(jié)多商業(yè)冬必然會姓帶來招見商難的笨困局。裳招商如予果緩慢賭，是否刮會對項港目收益桶產(chǎn)生影雹響，招畏商緩慢來肯定會姜影響項巴目的銷扛售。33八點思盾考解密該項目圣開發(fā)，挪之三該區(qū)域扯需要一肢個較為釣大型的志超市及著較為集鄉(xiāng)豐中的商雄業(yè)配套丸。但卻拴有以下熄幾個問蠟題：1.錢本縣條城商業(yè)倉經(jīng)濟并詠不十分可發(fā)達。參城中幾撐條商業(yè)更街以國屆內(nèi)二、桑三線服汁裝品牌大為主，題且品牌歸數(shù)不多羅。2.檔分宜離新便余市僅半堂小時路程鬼，且交通禽非常便利冰。較高和困較集中的蹄消費一般釣會選擇新耐余。3.談縣城籍成熟的突老商圈繩商業(yè)不踩夠發(fā)達疫，那么胞新區(qū)商崗業(yè)又怎熱能快速恰形成呢粥？34八點思考解密該項目廁開發(fā)，之四項目的溉商業(yè)面屑積。商業(yè)面哨積越大丈，其收照益越高督。商業(yè)面積稿越大，銷酬售當(dāng)然越護難。銷售不墨出去，耗對開發(fā)喝商的資脾金壓力椅將越大堡。那么，到劇底建多少立商業(yè)面積閱最合適呢蟲？35八點思呀考解密該項目騎開發(fā)，之五目前分擺宜的住宅宅市場付比較好陽，但整懷體價格鍬不高，侄在土地廊成本增俯加了一貍倍的前游提下，號如果仍屠按現(xiàn)在鵝的住宅碌價格銷旁售，開翅發(fā)商的均收益就獎沒有想業(yè)象中的釣大。而芝要提高互住宅價齒格，要晨看整體李市場發(fā)桃展趨勢底如何，驗還要看猜項目如琴何定位泳。但本項蘋目的地愿塊在新?lián)岢侵须m禮然是中平心位置恩，但作干為住宅習(xí)用地卻牛并非是振王中之械王。如弓果其它膚地塊迅含速開工婚，與本株項目同光期進行鑄，其競徐爭強度碗必然會境加大。36八點思考解密該項目開景發(fā)，之六項目呈新方正形勇狀，但凈一條20米寬男的馬路將輪本項目從遍中隔斷，罵這對本項鹽目的整體烈規(guī)劃肯定禿會有影響忍，特別是麻作為一個趙完整的小動區(qū)，內(nèi)部縣環(huán)境設(shè)計傅肯定會顯芽得捉襟見支肘。這對項目倚的品質(zhì)和床層次都會裝有影響，頓如何規(guī)避洋并化劣勢擇為優(yōu)勢是漸一個考人側(cè)的課題。37八點思考解密該項目酷開發(fā)，之七項目的落主入口念如何選比擇非常徑重要?，F(xiàn)在項絞目四面鞏臨路，送都可作彩為主入菌口，但尿是主入梯口只有休一個。如何選擇喂則要看整愁個項目是矮以照顧住肌宅為主，童還是以照柿顧商業(yè)為身主。不同臂的重點則冠有不同的成選擇。38八點思毫考解密該項目娃開發(fā)，之八項目商隆業(yè)面積桿如何分謀配，直爐接關(guān)系序到項目壓的招商僑、銷售拒、營運雙等系列分問題。大型超市也是必要的增，而品牌隨商家是很偷難進駐縣喊城一級的庸。那么不豆招品牌，板對項目的溉帶動作用條又有多大筆呢？其它的躁商業(yè)（攔主要是喊指臨街粒商鋪）辛的業(yè)態(tài)躁到底以堆什么為響主。如夜果整體邁商業(yè)面照積過大聲，僅靠擱服裝等烘常規(guī)商圍業(yè)業(yè)態(tài)寬是難以緊滿足的幟。商業(yè)面積畢不宜過大僑。商圈的索建立都是諒需要經(jīng)過殖漫長的時搏間積累達妖到的。如環(huán)果在短時搬間不能完者成80％蒙的招商，手肯定會對吩項目的整解體銷售產(chǎn)宇生影響，發(fā)而想在項贏目開售時棵以這么大些面積的商兩業(yè)招商，沈其難度可咱想而知。39從以上八點思考方向去展帥開深入的青研究，并容逐一找到千思考的結(jié)削果，那么論就能清晰真的洞察到紹本項目的級定位方向陵、精準的鉛制定出項園目的規(guī)劃俯原則，并脅為之后的斃推廣、銷棚售工作做獨好鋪墊！有必要說口明一點，我們健不是專堆業(yè)的規(guī)今劃設(shè)計侄院，很簡多發(fā)展執(zhí)商要求滾我們出殖圖紙、香做設(shè)計桑，這些辦我們是良沒法做鐮到的。妻我們通濕過研究糕，提供話的是規(guī)喉劃設(shè)計閥的指導(dǎo)原則和其中哪的關(guān)鍵、核平心的問題！40第三層羽剖析:地理位接置適合之做什么兔？位于商圈技中，還是蠅商圈外？交通網(wǎng)口絡(luò)的分雅布？人流動向廉如何？商業(yè)氛圍佛怎樣走向惱？相鄰建筑澇的影響？……41案例三企：廣州刊人防商轉(zhuǎn)業(yè)項目切入點1——項目位島于天河孩的核心封商圈,向來愿是以相北對高檔虛次商品幕為消費蘆概念的嚼，地下恩城防能傍否延續(xù)浮這種高跌檔次消寧費概念鑒。廣州的地蓮下城防商織業(yè)如流行缸前線、康室王城、五道月花、動駝漫星城等長卻都不是蜂高檔消費內(nèi)。如果改慚變消費運檔次，筐其已有脖的消費困群體是銳否會接柄受？不能接朗受就意癢味著必舞須選擇跪新的消著費群體冊，而他角們在哪哪里呢？42切入點2——天河城情商圈的嬸業(yè)態(tài)競球爭非常嶄激烈，怖要想尋偏找新的概突破點艘比較困絹難。商家在進駐荒前不可錘能不考丘慮此類海問題，謠這直接裳影響到跑項目前獸期的招解商、放騙租等環(huán)挖節(jié)。43切入點3——在檔次上反進行區(qū)分泡，那么無丈疑又會仿隔制出第二斯個流行前秧線。這就潑決定了必匠然和真正示的流行前換線進行消旨費群的競競爭。但是，消敬費者是有訪一定的消費習(xí)慣的，要捧改變這速種習(xí)慣非需花很騾大力氣皇，而且閑還有一豬個較長鼻的過程匹，這些憤肯定是折商家選蝕址前著析重考慮孤的重要劉因素。44切入點4——廣州是創(chuàng)昨業(yè)的天堂違，商家品亦牌多，可詳供選擇多嬌。天河商圈背創(chuàng)業(yè)的成本相對較高無，這必然津限制了部扇分客戶，螞而大品牌葡是否愿意箭進入地下謙現(xiàn)在還無陸法考量。45切入點5——本項目由煤于無產(chǎn)權(quán)營，極有可杰能只能租逗不能賣。這就決懲定了投幻玉資客只敢限于二慰手的短聞期炒作教，更多憤的則集蒼中在經(jīng)利營者，客戶面必然大大尸縮減。46切入點6——人防商業(yè)鞋最大的難怖題是如何墊將地上的躬人流、商業(yè)氣引入地舌下，這除丈了項目定汁位、業(yè)態(tài)辮組合準確形外，在建凳筑形式、倆標志識別翅、入口處財理、交通陣導(dǎo)線、裝牲修風(fēng)格等通都必須有化獨特的個性。但人防最唐大的局限趕是在建筑山、入口等亞方面不能繼做更多的已設(shè)計和處泛理。47切入點7——天河城鋒人防商株業(yè)由南修北兩端凱組成，儀現(xiàn)南段牲已開始品招商。該段定門位是否烤準確、好招商是毛否成功雙、業(yè)態(tài)曠是否統(tǒng)棉一規(guī)劃絕、后期印經(jīng)營是顏否順利頭將直接龜影響到翠本項目梳，而這辰一因素讀則是我匆方不可控劑制的。48切入點8——南段雖然饞與本段一流路之隔，森但商業(yè)價值顯然大于干本段。在蔑南段定位彩準確的前叛提下，本陸段是否承棍接它的定傷位？如果承接贈，本段價值則必然抄低于南醉段，如撫果區(qū)別怨定位，伸又如何博與其保淘持協(xié)調(diào)呢、和諧趁？畢竟甘整體上蜻這是一睛個項目巖。49切入點9——如果南段抖定位不準粘確、招商焰不成功，銹本段如何金擺脫其不良影響，另辟撥捷徑？除了與余其協(xié)商帳外，最跨可能的瘋就是改縱變其業(yè)臣態(tài)組合災(zāi)。但尋找蛾新的業(yè)甚態(tài)不僅扛困難，辣而且北靠端僅有臘一萬多堤平方的山規(guī)模，景是否能箱夠支撐鼠也是一頑大問題賀。50切入點10——本段最駕大的難請題是負幕二層的本招商和紡招租，限如果其蠶業(yè)態(tài)無曬法與負覆一層承接，則必須茄考慮其他弊業(yè)態(tài)，而燒這種業(yè)態(tài)腿又必須和駱負一層的秒消費相銜接，但又已不能影改響整個黑項目的蕩檔次和影環(huán)境。51以上只是細對該項目升的初步思器考，這些革將是項目傘開展下一置步工作的膝方向和范擾圍。尤其辨是為項目預(yù)的市場研謀究指明了岡方向。52第四層菠剖析:你，想做什么？對市場、稿地塊、地塑理位置進特行了詳盡懂的分析后騰，定位的柄基本方向嗚就確定了忌。也許開僵發(fā)商的選獸擇會很多——但最適合孕的選擇卻捷只有一個們！53那么項目丟真正適合甜做什么？引如何切入炎到準確的民定位？準確的焦項目定侄位必須艦從終端消幟費者的研究開始！我認為——54終端消費袖者的研究終是研究什釀么？那么55終端消棵費者研毛究其一是否當(dāng)?shù)厝嘶榉裎幕瘜哟涡詣e職業(yè)收入水平家庭結(jié)構(gòu)年齡終端消費者人口特征56終端消籮費者研腦究其二終端消費者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分按收入水平區(qū)分按地域來源區(qū)分按家庭內(nèi)地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分57終端消費值者研究其三不同消費群體各自的……消費習(xí)慣消費偏好消費結(jié)構(gòu)消費實力58終端消完費者研著究其三消費習(xí)慣消費地點消費頻次消費層次……消費偏好休閑消費健康消費……生活消費消費結(jié)構(gòu)飲食服飾日常用品……59終端消濾費者研確究其四因講為所以漂必棟須一個商業(yè)架物業(yè)是不次可能滿足所有燈消費群脂體需求宵的！找出各蛾個消費沫群體的躲共性和說個性！60終端消費險者研究其五通過各個腿消費群體禾共性和個撇性的研究把各個消年費群體進稻行并類和毫分類主力消遼費群體次主力課消費群候體特殊消逃費群體主力消費騙群體的特性揭示項目績的定位方占向！61案例四肅：廣州定天河商家業(yè)項目項目位于殖天河長湴萄村偏離天曬河區(qū)主要創(chuàng)商圈，可霉以說是一餅個還沒發(fā)煙展起來的眾區(qū)域。商業(yè)環(huán)梯境較差筍、檔次倆較低、刮交通混鑰亂、人宅口素質(zhì)船參差不姻齊。這里機會撫大于風(fēng)險粥。無需在甜規(guī)避風(fēng)斬險方面弟投入過矛多精力忌，而是待集中研盟究如何筆把握好麗機會，申爭取最咬大利潤甩。因此我暈們必須厭找出影請響利潤婦最大化趙的關(guān)鍵理之點。焦點——62關(guān)鍵之纏點一：如何確立豈項目在該茶市場的江亂湖地位目前長割湴村商扶業(yè)項目灶還不是歐很多，抗其檔次常也不是概很高。鞏這為本搭項目的糠定位留寺下了較子大的回章旋余地晶。本項目雖錘然不是最重大，但近窩3萬方的辰規(guī)模也不獻算小。那么擺激在面前特的有兩乏種選擇妖：一是迎豆合現(xiàn)在裙市場的矮表面需便求，穩(wěn)畝中求利敬。二是適訊度超前捐，做強吊做高！蘿不是最下大的，憶但是最雄好的！63要確定俘終端消音費者的炕真正需填求，首孝先必須低確認消傅費群體餐的特性碧，即消凡費群體令的……從區(qū)域米人口特反點看，猶主要由仍四大塊悔組成：跳原住居惠民、新勢型社區(qū)咐居民、急大學(xué)生宏、流動炭人口。新型社區(qū)旬居民比重殊越來越大程，大學(xué)生系成為第二溝大居住群漂體。我們研究惰消費者必碧須首先研之究這兩大職群體。在徹底鈔研究透悶了主要蹄消費群公體的真厲實需求損后，就顫可以確神定項目報的建筑缸風(fēng)格、進業(yè)態(tài)定比位、商鞠家取向揉、功能油配套、菌甚至裝逆修標準渡。關(guān)鍵之且點二：如何毀確定區(qū)域癢主要終端消費群體襲的真實消釘費需求64本項目面已對的終端餡消費群大夠致分為四繭類，而消為費層次卻挎相差很大荷，消費特以性也各有伴不同。不同的消薪費群體是蓄很難在同號一消費場約所消費的誼。如果生示拉硬扯，愁必然是失洞去所有的至消費者。同時滿泛足三類浴消費群屠，組合掌矛盾將話會嚴重示影響項烘目的整廚體形象翻、層次遮，專門首只滿足巴某類群肥體，但兆因受區(qū)殿域環(huán)境城和區(qū)域渡人口的門限制，蓮任何單穴一的類茂別都無裕法支撐藥整個項坐目營運削。這對矛盾洗如何解決爬，必須提膚升到一個棚重要高度次來認識。關(guān)鍵之饞點三：如何處理嘴必然出現(xiàn)文的業(yè)態(tài)組梨合矛盾65功能定暮位是指嗚項目準施備做成攜什么商輩業(yè)形式散，定位波基礎(chǔ)來麻自于兩耍個方面賽：一是對終奮端消費者警的研究和帆判斷；二是對話區(qū)域市祝場現(xiàn)有習(xí)商業(yè)環(huán)砍境的研芳究和分影析。關(guān)鍵之點四：項目的功藥能定位決鐮定項目的持成敗66現(xiàn)在我鍛們得知胳本區(qū)域孝最大的摟消費群臉體，那燦我們重錘點要研茶究的是久這兩類抽群體之錄間的關(guān)接系。比塵如周邊口社區(qū)居誦住者多冬為年輕尸人（20-3稿5），那勾么他們與姻大學(xué)生就獎會有很多猛共性。如真果社區(qū)居之住者都是茫有較高文挺化層次，尚如大學(xué)教耍師，他們放與大學(xué)生獄也會有很譯多共性。斤這種共性寄就是我們工定位的基貝礎(chǔ)之一，威也就是說該針對這種痕共性的定炒位即可滿丑足大部分能居住者的妻消費需求萄，又可滿禿足大學(xué)生須的消費需呆求，也就逆滿足了本樣區(qū)域大部兇分消費群咸體的需求如。而對區(qū)虧域商業(yè)議環(huán)境的復(fù)研究主閥要是各鄰商業(yè)物羅業(yè)業(yè)態(tài)立、功能蛙、檔次香、商品金陳列、天商品品夜類的了擔(dān)解，舉吹例說：沸如果所算有的商增業(yè)都是亞以休閑嚼娛樂為揉主，這詠說明兩答個問題篇，一是儀消費群畫體認同替該區(qū)域灶是休閑紫娛樂的單最佳消滋費場所紐奉，休閑列消費有郊很大的堅市場，擺項目可藍以繼續(xù)屯定位休背閑類。陳二是消調(diào)費群體吹只認同銹該區(qū)域預(yù)是休閑敏娛樂的惡最佳消規(guī)費場所別，一個“只”字說明巡壽本區(qū)域醒其他的消商業(yè)不啄能滿足百廣大消閃費群體尚的需求譯，也就棉昭示著廉其他商緊業(yè)有很翅大的運梅作空間臭，或者勝說其他具商業(yè)還泄有很大故的提升辯空間，修那么項致目定位劣就可以陜搶占這鹽個空白閑點。67招不來大獲品牌超市膠，是否就加一定不能明成功？而氣招來了大滑品牌超市隙就一定能壯成功嗎？伸回答當(dāng)然村是否定的筐。城市發(fā)展掀的趨勢就訪是城市空酬心化。隨統(tǒng)著城市的飛發(fā)展，邊驅(qū)緣區(qū)域的迷現(xiàn)狀很快喬就會得到需極大的改脹善，這是臨毋庸置疑炒的。關(guān)鍵是獵這個“很快”到底需要溫多長時間副？商家們列等的就是銜這個“很快”。那么雞作為商芒業(yè)物業(yè)幅的開發(fā)逗商，面糞對商家巾的這種尖等待，缺其招商烈思路就桑必須區(qū)憲別于市穗中心項和目的招叢商！關(guān)鍵之燥點五：城市邊緣夕區(qū)域招商率的現(xiàn)實思奔考68以上是我猶們對長湴仗村項目的漲初步理解否和思考。收這里展示咬了一種在沃接觸到一知個地產(chǎn)項傍目之后，蟲作為策劃咱人應(yīng)有的思維方羅式、思教維邏輯抗、思維晌范圍、顆思維聚田焦等等！69如何研除究呢？那雷么市場調(diào)懼查是基耐礎(chǔ)！70市調(diào)就是貓踩盤;市調(diào)什么夢人都會做撤，隨便找購幾個員工爆就了事;市調(diào)是一重個不需要散花費太多貸時間的工延作;市調(diào)的故數(shù)據(jù)真敘正作用刻不大;市調(diào)就是班針對某個漫問題去了駐解解決的詠方法。很多開發(fā)商是池這樣理解市調(diào)的——711、請專業(yè)無市調(diào)公閱司進行你市調(diào);2、自行森組織員工砌進行簡單稈的市調(diào);3、自己律去踩盤;4、請音代理公嘆司進行裹市調(diào)。很多開發(fā)商青是這樣實施市調(diào)的——72這是正誘確的態(tài)亮度嗎？這是正傲確的方敢法嗎？這樣做能日給項目開害發(fā)帶來正熱確的指導(dǎo)炸嗎？不！！為什么？你們真駕正了解裙市調(diào)的沃作用嗎愿？73首先，待專業(yè)市樹調(diào)公司額不懂房憂地產(chǎn)，易在設(shè)置瀉問卷、淡訪問、旋踩盤等賞方面都煎無法和堂房地產(chǎn)炭開發(fā)聯(lián)育系起來辮，他們貝采摘的嬸數(shù)據(jù)也貸許真實次、客觀露，但可豎用性不內(nèi)強。因為——74因為——自行組織導(dǎo)員工市調(diào)弓，因為不付專業(yè)，市餡調(diào)的方法饞、內(nèi)容、物數(shù)據(jù)都無站法保證真糧實、科學(xué)區(qū)、客觀。75因為——踩盤，逝就更簡秀單了。它只是市枕調(diào)的其中甘一個方面抗的內(nèi)容，司即使去踩追盤的不是盼專業(yè)的營災(zāi)銷人員也離很難真實俊、準確、富全面地了賽解一個項咐目的情況述。76因為——最后是關(guān)請代理茅公司做驅(qū)市調(diào)，鹿我可以他說絕大疤部分的希代理公珠司的策提劃、營沉銷人員傲沒經(jīng)過銀專門市孕調(diào)培訓(xùn)沈的，市運調(diào)畢竟補是一個臥專門的態(tài)行業(yè)，騾既然是剝專門的扣行業(yè)，本就有其水一定的全專業(yè)性點、標準飯和技術(shù)淘含量。缸所以代周理公司革市調(diào)做景的更多齡的就是該踩盤。77以上四到種手法都蠶因其自測身的局粉限而無閱法真正巨全面、絞真實、稻客觀、噸科學(xué)、吳準確地緒反映我籠們項目孤所處的厭市場狀計況。那么，市寄調(diào)到底是愿個什么流程呢？78市調(diào)目的研究問卷設(shè)置人員安排禮品購置市調(diào)人員培訓(xùn)訪問布點正確市釘調(diào)流程79問卷設(shè)置：1、問膜卷以不繪超過兩遲頁為宜鑄；2、問卷惹調(diào)查時間需不宜超過剛15分鐘觸；3、跳問拉的設(shè)置；4、不刪應(yīng)設(shè)置微敏感性洽問題5、不瘦應(yīng)設(shè)置呼尷尬性風(fēng)問題6、……市調(diào)人員水培訓(xùn)：1、不要臭誘導(dǎo)性提國問；2、兩人堅一組，分揮工協(xié)作；3、不宜煤讓受訪者婆自己填寫容問卷；4、……取樣：1、年齡勾分布；2、性別言分布；3、攔截宿隔取樣；4、入賴戶跳躍芒取樣；注意事碰項80實地觀察郵寄訪問產(chǎn)品流質(zhì)研究日記式調(diào)查網(wǎng)上調(diào)查…

…電話訪問座談會深度訪問入戶訪問街頭攔截訪問正確的市調(diào)方法81案例五尚：重慶幫巫山項辯目依據(jù)巫山夠縣總體規(guī)輛劃和戰(zhàn)略路定位，考翼察現(xiàn)有城緩市的商業(yè)針業(yè)態(tài)，如委何打造一描個城市新麗的特色商聰圈。巫山現(xiàn)有蹦商圈內(nèi)的裕各個商業(yè)卵業(yè)態(tài)間如幅何互補、匹是否存在沖空白了解巫寇山各階掉層消費杠者經(jīng)營贏者、投吼資者的完消費偏子好、習(xí)妹慣和消掀費能力鐘，以及滋對商業(yè)乒整體定置位、業(yè)盜態(tài)定位蒜、目標唉商家定興位、商懲圈業(yè)態(tài)舊定位奠跑定基礎(chǔ)在新商掉圈內(nèi)，灘如何從撈業(yè)態(tài)定京位上找斜準項目宰的破市樹點確定市湖調(diào)目的82調(diào)查時濕間：2008屋年*月8購日——*月2嶺1日被訪問衫對象：年齡20——60歲之奮間訪問形句式：□消琴費者及音購房者肥：街頭園攔截登問卷糧調(diào)查凝電話嶺咨詢□經(jīng)謎營者：碼入戶訪衡問煎問卷調(diào)懼查訪問時泉間：每個樣太本約1剛0-1兼5分鐘討論市卡調(diào)布署831、實灶地踩盤兆調(diào)查（殘實地觀梁察）對巫山捆主要商鴉業(yè)街區(qū)調(diào)、典型益商場、偉在售商斗業(yè)項目騰進行實彼地調(diào)查年。對巫觸山主商躍圈實地反觀察。2、目標遞訪談A、消慣費者隨以機抽樣著訪問B、經(jīng)營液商家入戶鑒訪問C、投數(shù)資者問傅卷調(diào)查3、政絞府相關(guān)牢職能部挖門向巫山跑縣規(guī)劃貓局了解閣城市未荷來規(guī)劃餓以及項螞目所在會區(qū)域的姨發(fā)展方紡向，還碑有統(tǒng)計嫩局、招脖商局等艦等4、網(wǎng)醋上查詢查詢政府訪及行業(yè)信鴉息網(wǎng)站，記收集基礎(chǔ)讓資料選擇市利調(diào)方法84時間安排工作內(nèi)容責(zé)任方2008年*月3日1、向開發(fā)商提交工作綱要2、確定市調(diào)時間中旗2008年*月5－6日1、市調(diào)專員專業(yè)培訓(xùn)2、問卷設(shè)置中旗2008年*月7日市調(diào)禮品購置中旗2008年*月8日市調(diào)工作組進場中旗2008年*月9－12日對當(dāng)?shù)仄刚埖氖姓{(diào)人員培訓(xùn)中旗、發(fā)展商2008年*月12－21日正式展開市調(diào)工作中旗2008年*月30日向開發(fā)商提交調(diào)研結(jié)論中旗2008年*月29日向開發(fā)商提交《項目商業(yè)運營市場環(huán)調(diào)研報告》中旗制定市調(diào)汁時間85868788與陳仁澡科一起朗探尋……中旗地產(chǎn)89與陳仁科端一起探尋……中旗地沒產(chǎn)90與陳仁濱科一起生探尋……中旗地產(chǎn)91與陳仁小科一起水探尋……中旗地大產(chǎn)92與陳仁科宵一起探尋……中旗地產(chǎn)93與陳仁科高一起探尋……中旗地匯產(chǎn)94與陳仁科恐一起探尋……中旗地產(chǎn)95與陳仁科高一起探尋……中旗地臨產(chǎn)96與陳仁閉科一起越探尋……中旗地功產(chǎn)97與陳仁吸科一起嚴探尋……中旗地咐產(chǎn)98與陳仁科打一起探尋……中旗地蓮產(chǎn)99與陳仁攔科一起孤探尋……中旗地她產(chǎn)100與陳仁香科一起今探尋……中旗地室產(chǎn)101案例六竄：哈爾勿濱景陽漏街項目開發(fā)商原刻有定位：晌現(xiàn)代化辦雀公用品批沉零中心濱城虎財富淋港開發(fā)商定打位依據(jù)：景陽街做棒為“辦公用品鉛市場”在哈爾蜓濱已經(jīng)旺家喻戶皇曉，本階項目所獨在地段僑處于景熔陽街“亞核心曠商圈”，成熟咳的辦公猶用品氛志圍仍舊俘沖擊到跑本項目千；如果脫踢離辦公霧用品而苗標新立拆異定位加其它產(chǎn)族品市場船，恐怕瞎有“賠了夫么人又折薦兵”之嫌，本也身的地段滅價值、商南業(yè)氛圍將顆蕩然無存鞭。Off蜘ice塘bo錫x102市調(diào)發(fā)革現(xiàn)：市舍場難以翅支撐這果一定位項目地面蹈交通路況獨差，車道剩狹窄、閉益塞。項目供正對景陽未高架橋，悠兩者水平更距離約為5米，項宰目地面與兄高架橋面算高差3米換多。項目賀北側(cè)江龍泥大廈處路覺面寬僅4爬米，而項慕目東側(cè)道銷路又雜亂陽不暢。項目西側(cè)估是電纜廠升（哈爾濱棋哈纜廠）霧和物流業(yè)鐘（威龍物氣流、老董企頭物流）組及倉儲，主且衛(wèi)生狀免況差。景陽文教發(fā)商圈日益徐飽和、同瞎業(yè)競爭明鞠顯。項目雖處翁于文教商體圈內(nèi)，但掀只是一個悲端點的位典置。文教灑人流和商凳氣都已被培高架橋和墊南極街所超截斷。103104面對這樣濫一個市場猴環(huán)境，我尸們是不是液就按著發(fā)道展商的原蹤蝶有定位做杜下去呢？件按這樣的都定位去做服，項目成幟功的幾率嗽有多大呢獻！如何決策廊？嚴密市反調(diào)后，春我們有筐四個重淘大發(fā)現(xiàn)翻??！105四個重大發(fā)現(xiàn)——景陽街酬調(diào)味品績批發(fā)市爹場即將葵拆遷，杏現(xiàn)有經(jīng)晴營戶將喜無處捧可去；南極市宰場即將減升級改振造，現(xiàn)府有經(jīng)營升戶也將型有段時始期無處捷經(jīng)營；項目地旁福的倉儲物賤流場地準盯備整體轉(zhuǎn)牽讓，完全縮慧可以作為隊項目物流氣配套，解勸決調(diào)味品秋經(jīng)營戶的拆倉儲和物屆流；陽光商輛城比本銅項目地紋段好，駁軟、硬濃件也相暖對市場督作了升敏級，卻陶無法沖洪擊飽和枝的市場襖，租售對停滯。106根據(jù)這四個重披大發(fā)現(xiàn)，我們給項伏目予以了該重新定位——新一代四調(diào)味品納批零市耳場商貿(mào)貨中心萬味臘源107案例七：惡江西新余禿洪客隆新余項翼目步行終街貫穿常兩條主樸干道，份一條是瞧勝利北沿路，一鄭條是勞你動路。勝利北變路是主隱要的商摧業(yè)網(wǎng)點桿集中地瓜，而勞帥動路是漂一條交眼通主干律道，商起業(yè)相對梳比較弱描，在規(guī)翻劃設(shè)計浩時開發(fā)屯商希望沉也在勞童動路這冒一頭打禽造一個臣MAL卷L。背表景1081、洪客情隆的商戲業(yè)面積盤已經(jīng)達9萬多平福方米，奮更多的誓商業(yè)面月積如何姑消化！2、勞動路光是一條交膚通主干道酸，商流商考氣都不足卸以