某地塊投資分析報(bào)告

翔安南部新城2012XP02地塊投資分析報(bào)告

第一頁(yè)，共七十五頁(yè)。第一章：宏觀分析第二章：市場(chǎng)分析第三章：地塊分析第四章：項(xiàng)目定位第五章：投資分析地塊規(guī)劃出讓條件區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)地塊環(huán)境分析地塊SWOT分析土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)開發(fā)銷售計(jì)劃成本估算起拍價(jià)效益分析投標(biāo)報(bào)價(jià)分析風(fēng)險(xiǎn)分析客群定位形象定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位宏觀經(jīng)濟(jì)分析廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀政策分析廈門政策環(huán)境報(bào)告內(nèi)容框架第二頁(yè)，共七十五頁(yè)。1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

2廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

3宏觀政策環(huán)境分析

4廈門政策環(huán)境分析第一章：投資背景分析第三頁(yè)，共七十五頁(yè)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)仍在，GDP增速減緩，仍處于平穩(wěn)較快增長(zhǎng)區(qū)間投資啟示：1、2012年第一季度全國(guó)GDP累計(jì)增長(zhǎng)率為8.1%，已出現(xiàn)連續(xù)8個(gè)季度緩慢下滑；在外需疲軟、內(nèi)需調(diào)整的經(jīng)濟(jì)背景下，基本實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)“軟著陸”。2、中央主動(dòng)下調(diào)2012年GDP預(yù)期目標(biāo)至7.5%，未來(lái)GDP保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)可能性較大；3、世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境發(fā)展仍存在較多不確定性。經(jīng)濟(jì)和政策發(fā)展趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)第四頁(yè)，共七十五頁(yè)。CPI、PPI增速回落，物價(jià)仍居高位，通脹壓力尚未根本緩解啟示：◆2012年4月CPI同比上漲3.4%，較3月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，符合市場(chǎng)預(yù)期。自去年7月份見(jiàn)頂后，CPI的同比漲幅開始震蕩回落，這是近階段國(guó)家對(duì)物價(jià)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控的結(jié)果，也說(shuō)明當(dāng)前物價(jià)上漲壓力并未消除，調(diào)控政策短期仍不宜放松。PPI從2011年7月開始一直保持下降趨勢(shì)，4月份同比下降0.7%，宏觀調(diào)控和貨幣緊縮取得一定成效。但PPI漲幅低于CPI且連續(xù)兩個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明企業(yè)生產(chǎn)壓力加大，盈利狀況面臨挑戰(zhàn)。

2012年4月PMI指數(shù)為53.3%，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)回升，表明中國(guó)制造業(yè)的整體回暖勢(shì)頭趨勢(shì)明顯。經(jīng)濟(jì)和政策發(fā)展趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)第五頁(yè)，共七十五頁(yè)。啟示：◆2012年4月末廣義貨幣余額為88.96萬(wàn)億，如此低的貨幣增速,加上很多城市房地產(chǎn)庫(kù)存依舊處于高位,全國(guó)房?jī)r(jià)可能還要跌,跌幅與各城市的庫(kù)存/銷售比有關(guān)?！魪?011年全年M1、M2增速同比下滑來(lái)看，目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍缺乏活力，前期定向?qū)捤傻恼唠m取得一定成效，但2012年全年的貨幣供應(yīng)能否延續(xù)2011年年底的放量，還有待觀察。較低的貨幣增速,加上高庫(kù)存,或?qū)⑹沟梅績(jī)r(jià)繼續(xù)處于下行通道經(jīng)濟(jì)和政策發(fā)展趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)第六頁(yè)，共七十五頁(yè)。銀行利率存款準(zhǔn)備金率均處于高值，未來(lái)存在調(diào)降的預(yù)期啟示：◆央行近兩年來(lái)已五次加息；1-3年期貸款利率共上調(diào)了1.05個(gè)基點(diǎn)；◆宏觀經(jīng)濟(jì)可能在未來(lái)1-3年內(nèi)保持資金“高成本”階段；◆隨著加息持續(xù)積累，將抑制房地產(chǎn)需求，并提高開發(fā)成本。經(jīng)濟(jì)和政策發(fā)展趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)第七頁(yè)，共七十五頁(yè)。廈門經(jīng)濟(jì)重回快速增長(zhǎng)，三產(chǎn)占45%2008年，2009年廈門GDP增長(zhǎng)開始下滑，2009年增長(zhǎng)率僅為8%，2010年經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)，2011年全年經(jīng)濟(jì)仍保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，增速與2010年持平。2011年，廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值25億元，減少4.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值1304億元，增長(zhǎng)17.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值1207億元，增長(zhǎng)13.1%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為：1.0:51.4:47.6。廈門三次產(chǎn)業(yè)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市仍有一定差距，較福建省主要城市則處于領(lǐng)先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展廈門經(jīng)濟(jì)第八頁(yè)，共七十五頁(yè)。城市居民生活富裕，收入快速增長(zhǎng)

廈門城市居民人均可支配收入保持快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，到2011年末已達(dá)到33565元。比去年同期增長(zhǎng)14.7％；廈門城市居民2011年全年人均消費(fèi)性支出22314元，同比增長(zhǎng)11.8%；在通貨膨脹和工資快速增長(zhǎng)趨勢(shì)下，居民收入開始進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。財(cái)產(chǎn)性收入比重將快速提高廈門經(jīng)濟(jì)第九頁(yè)，共七十五頁(yè)。固投保持高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍依賴房地產(chǎn)業(yè)2011年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1112億元，比去年同期增長(zhǎng)30.7%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資436.31億元，增長(zhǎng)10.1%；其中土地購(gòu)置費(fèi)185.58億元，下降25.9%，占房地產(chǎn)投資的52.3%；投資產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)投資比例較高，但今年來(lái)受宏觀調(diào)控政策影響，投資增速回落；城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，全年城鎮(zhèn)投資新開工項(xiàng)目460個(gè)，完成投資194.14億元，同比增長(zhǎng)1.89倍。廈門經(jīng)濟(jì)第十頁(yè)，共七十五頁(yè)。地方財(cái)力進(jìn)一步加強(qiáng)，民間存款上升2011年其它主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類別財(cái)政總收入地方財(cái)政收入金融機(jī)構(gòu)（本外幣）存款余額城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款金額651.61元370.68億元4957.461498.37億元增長(zhǎng)率26.2%32.6%11.6%11.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市統(tǒng)計(jì)局2011年，廈門市財(cái)政總收入651.61億元，比上年增長(zhǎng)26.2%。地方級(jí)財(cái)政收入302.43億元，占總收入的46.41%，增長(zhǎng)32.6%。兩項(xiàng)收入增幅分別比上半年回落2.9和6.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示出下半年增幅明顯回落。2011年，中外資金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額4957.46億元，比去年同期增長(zhǎng)11.6%；本外幣各項(xiàng)貸款余額4340.7億元，比增19.9%。廈門經(jīng)濟(jì)第十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。廈門版“國(guó)八條”1、合理確定廈門市新建住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)３月上旬向社會(huì)公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。2、加大保障性安居工程建設(shè)力度，擴(kuò)大住房保障范圍

2011年，廈門全市建設(shè)各類保障性住房（含廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、限價(jià)商品房和危舊房改造安置房）4.3萬(wàn)套。3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管

2012年7月1日起全市范圍全面征收二手房交易稅（5.5%）4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理6、合理引導(dǎo)住房需求7、加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)廈門版國(guó)八條分析廈門版國(guó)八條主要重申全國(guó)版國(guó)八條；提出今年保障性住宅建設(shè)目標(biāo)4.3萬(wàn)套，廈門保障性住房建設(shè)一直領(lǐng)先于全國(guó)各主要城市，未來(lái)保障性住房建設(shè)側(cè)重于廉租房與限價(jià)房。廈門政策第十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。2011年廈門限購(gòu)令一、各相關(guān)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本市限制居民家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）購(gòu)買商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民購(gòu)房需提供自購(gòu)房之日起前2年在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭。二、限購(gòu)政策實(shí)施期間，購(gòu)房人應(yīng)如實(shí)填寫并提交《購(gòu)房人及家庭成員情況申報(bào)表》三、購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。四、廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心在辦理房地產(chǎn)交易登記時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)《申報(bào)表》和購(gòu)房人的戶口簿、結(jié)婚證、個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等證件，通過(guò)房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)核查購(gòu)房人住房情況，凡不符合本通知要求的，不予辦理登記。五、交易時(shí)間的認(rèn)定，新建商品住房以網(wǎng)簽合同備案時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房買賣以業(yè)務(wù)收件時(shí)間為準(zhǔn)。廈門限購(gòu)分析“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年內(nèi)繳納1年社?；蚣{稅證明即可購(gòu)房；廈門限購(gòu)令相對(duì)比較溫柔，但能夠有效抑制外地炒房需求；廈門限購(gòu)令在全市范圍內(nèi)執(zhí)行，不分區(qū)域。廈門政策第十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。政策對(duì)廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響市場(chǎng)走勢(shì)——反彈趨勢(shì)被抑制5月份以來(lái)，廈門樓市不溫不火；1季度，隨著大量新盤推出，房?jī)r(jià)進(jìn)一步向上大幅突破的沖動(dòng)可能被抑制，短期內(nèi)將處于僵持階段。隨著本輪通脹及通脹預(yù)期的結(jié)束，調(diào)控政策可能逐步放松?？蛻艚Y(jié)構(gòu)——本地客戶將成為主力新政重申，打擊外地客戶在廈購(gòu)房，特別是省外客戶，未來(lái)市場(chǎng)將以本地客戶為主，絕大部分銀行對(duì)省內(nèi)客戶也要求提供相關(guān)證明的，也將抑制省內(nèi)其他城市客戶。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)——M型走向：高端、低端受影響較小，中端樓盤影響大。滿足剛性需求的中小戶型樓盤將成為市場(chǎng)主力，特別是首次購(gòu)房群體將成為市場(chǎng)的主流。對(duì)于中大戶型以二次置業(yè)以上的改善型需求為主的樓盤，將受到首付提高和購(gòu)房成本提高、三套停貸等影響，需求減少，銷售難度加大。而對(duì)于高端樓盤，客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，對(duì)此影響也相對(duì)較小。消費(fèi)心態(tài)——可能進(jìn)入新的觀望期受新政重申影響，購(gòu)房客戶持觀望心態(tài)加強(qiáng)，部分客戶等待市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定后再出手購(gòu)房。廈門政策第十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。近階段廈門市獲得的政策性支持城市發(fā)展特區(qū)擴(kuò)大到全市2010年6月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)廈門市將廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市，廈門特區(qū)面積擴(kuò)大11倍。中央支持特區(qū)發(fā)展2010年9月6日特區(qū)30周年慶典上，胡錦濤強(qiáng)調(diào)中央將一如既往地支持經(jīng)濟(jì)特區(qū)大膽探索，先行先試，發(fā)揮作用。最新發(fā)展戰(zhàn)略國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《廈門市深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》，是黨中央、國(guó)務(wù)院立足全黨全國(guó)大局作出的重大戰(zhàn)略部署，是支持經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)一步深化開發(fā)開放的重大戰(zhàn)略舉措，是賦予廈門的重大戰(zhàn)略使命，是當(dāng)前和今后一段時(shí)期推動(dòng)廈門科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展的行動(dòng)綱領(lǐng)。第十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。城市建設(shè)重點(diǎn)：全面推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)島外新城建設(shè)

島內(nèi)優(yōu)化提升四大新城：集美新城、海滄新城、翔安南部新城、同安濱海新城建設(shè)面積：240平方公里建設(shè)目標(biāo)：一流現(xiàn)代化國(guó)際性濱海新城舊城舊村改造：曾厝、西郭、將軍祠、鐘宅等片區(qū)改造啟動(dòng)；綜合體建設(shè)：萬(wàn)達(dá)城市綜合體和觀音山、五緣灣、湖邊水庫(kù)等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)；2010年初，胡錦濤總書記視察廈門時(shí)要求“規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、基本公共服務(wù)一體化”。2010年島外三大新城建設(shè)相繼開工；基礎(chǔ)設(shè)施投入繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)量大幅提高。城市發(fā)展第十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。宏觀環(huán)境總結(jié)經(jīng)濟(jì)步入穩(wěn)固期，平穩(wěn)較快發(fā)展是主基調(diào)；廈門經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)，政府財(cái)力保障島內(nèi)外一體化建設(shè)；廈門限購(gòu)“本地禁三，外地禁二”；成效已初顯；4.3萬(wàn)套保障性住房含限價(jià)房料難以撼動(dòng)市場(chǎng)格局；城市投資進(jìn)一步向島外傾斜，島外已成廈門樓市重心第十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。1土地市場(chǎng)分析

2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3區(qū)域市場(chǎng)分析4市場(chǎng)總結(jié)分析第二章：市場(chǎng)分析第十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。土地出讓緊縮，島外比例提高，地價(jià)回落土地市場(chǎng)2007年—2009年廈門出讓商住用地樓面價(jià)保持在4000—4800元/㎡，2010年島外成交土地比例提高，土地出讓均價(jià)下降；2011年土地出讓成交均價(jià)有較大幅度下降，主要受到國(guó)家宏觀調(diào)控影響，島外用地居多也進(jìn)一步拉低整體成交均價(jià)。2012年商住用地?cái)M供應(yīng)量顯著減少，全市供地結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向非住宅傾斜。第十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。商住用地出讓的重點(diǎn)區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移已勢(shì)不可擋土地市場(chǎng)2011年，島內(nèi)商住用地僅出讓兩塊，大多數(shù)商住用地出讓集中在島外，其中以集美區(qū)比例最高，達(dá)26.10%；2010年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為15：85；其中同安商住用地出讓規(guī)劃建筑面積占38%；隨著島外新城建設(shè)的不斷推進(jìn)，島外房地產(chǎn)開始接棒島內(nèi)，島外成為房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)已勢(shì)不可擋；自去年開始島內(nèi)商住用地的稀缺已經(jīng)顯現(xiàn)，今年尤為明顯。未來(lái)島內(nèi)土地將由商住轉(zhuǎn)向商業(yè)、酒店性質(zhì)的趨勢(shì)已成必然。此外，“高端化”已經(jīng)成為島內(nèi)住宅開發(fā)的共性。第二十頁(yè)，共七十五頁(yè)。島內(nèi)商業(yè)為主，島外商住放量土地市場(chǎng)2011年島內(nèi)新出讓用地以辦公、酒店、商業(yè)、城市綜合體為主，住宅用地僅出讓兩塊，其中湖里區(qū)商業(yè)、商住用地樓面價(jià)均突破萬(wàn)元大關(guān)；集美城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，發(fā)展空間和潛力巨大，區(qū)域土地出讓的平均樓面價(jià)3284.6元/㎡，位居島外之首；同安區(qū)在同安濱海新城建設(shè)的帶動(dòng)下，也逐漸成為住宅用地出讓的重要區(qū)域；區(qū)域商住樓面價(jià)為3309元/㎡；隨著翔安新城建設(shè)的推進(jìn)，今年翔安迎來(lái)供地高潮，全年綜合用地出讓面積居全市之首，區(qū)域住宅用地出讓樓面價(jià)為1630元/㎡；海滄片區(qū)發(fā)展比較成熟，可出讓用地相對(duì)較少，2011年僅一宗酒店、辦公綜合用地及一宗商住用地出讓；第二十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。住宅年成交近300萬(wàn)平，均價(jià)站穩(wěn)萬(wàn)元大關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)06、07年廈門住宅成交量為300萬(wàn)平米左右，08年市場(chǎng)住宅成交107萬(wàn)平米，2009年市場(chǎng)恢復(fù)性增長(zhǎng)，住宅成交面積接近400萬(wàn)平米；2010年市場(chǎng)供應(yīng)不足，市場(chǎng)成交量下滑。2011年住宅成交量受政策影響較大，但還是大于10年同期水平，商品住宅成交均價(jià)也達(dá)到歷史高點(diǎn)，全年成交均價(jià)為12336元/平米。2012年1-4月份，全市商品住宅銷量較去年同期相比所有上升，而銷售均價(jià)則穩(wěn)步回調(diào)。第二十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。成交短暫回落，全市住宅成交均價(jià)仍維持在11000元/平米以上房產(chǎn)市場(chǎng)4月份住宅成交量為34.48萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.5%，成交短暫回落，但五一傳統(tǒng)銷售旺季來(lái)臨，加上開發(fā)商加大促銷，未來(lái)樓市成交量將繼續(xù)回暖；開發(fā)商以價(jià)換量，2012年4月份全市住宅均價(jià)為11322元/平方米，環(huán)比下降7.62%。島內(nèi)高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺。隨著年初島外幾大新盤的加推和2012年廈門限購(gòu)政策已確定延續(xù)，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量將趨穩(wěn)，成交價(jià)將進(jìn)入下行通道，市場(chǎng)需求將以面向剛需購(gòu)房者的高性價(jià)比產(chǎn)品為主。第二十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。2012年上半年市場(chǎng)進(jìn)入去庫(kù)存周期房產(chǎn)市場(chǎng)03—06年，供銷比小于等于1；市場(chǎng)供銷平衡，供應(yīng)量略小于銷售量；07—08年，市場(chǎng)供應(yīng)量大于銷售量，供銷比大于1，市場(chǎng)存量積壓比較嚴(yán)重；09年，市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)小于銷售量，市場(chǎng)持續(xù)消化存量；經(jīng)歷10年市場(chǎng)消化，供銷比基本平衡，但到2011年底，隨著多項(xiàng)調(diào)控政策的限制，市場(chǎng)又現(xiàn)積壓態(tài)勢(shì)；

為去化庫(kù)存和應(yīng)對(duì)不利市場(chǎng)情況，開發(fā)商紛紛加大促銷力度，使得2012年進(jìn)入“去庫(kù)存”周期。第二十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。本地客群保持穩(wěn)定，進(jìn)入2011年受限購(gòu)影響省外客戶略有下降2011年廈門本地購(gòu)房客群比例為55.14%，本地居民依然是主力購(gòu)房群體；省內(nèi)其它區(qū)域購(gòu)房客群比例基本穩(wěn)定，維持在30%上下；省外客群比例有逐年上升之勢(shì)，2010年比例為18.0%，“限外令”出臺(tái)后，今年大幅下降至11.43%；海外客群比例較小，維持在2.0%—3.0%之間。房產(chǎn)市場(chǎng)第二十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。翔安新城建設(shè)加快，土地供應(yīng)量居各區(qū)之首2011年翔安總出讓面積面積居各區(qū)之首，區(qū)域城市化進(jìn)程加快，未來(lái)供應(yīng)面積繼續(xù)領(lǐng)跑全市。隨著翔安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、廈門大學(xué)等重點(diǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)開工建設(shè)，翔安產(chǎn)業(yè)逐步成熟，眾多實(shí)力企業(yè)來(lái)此投資興業(yè)，有利于提升區(qū)域土地價(jià)值。第二十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。地塊編號(hào)座落成交時(shí)間土地面積（㎡）建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率（%）受讓方項(xiàng)目狀態(tài)X2006G01特房·錦繡祥安翔安區(qū)馬巷鎮(zhèn)東部、舫陽(yáng)東路以西、規(guī)劃的舫陽(yáng)西路以東2006-8-8158402.751316800371001171.10.0特房集團(tuán)在售2006XG01特房·美地雅登翔安水瓊線以南、翔安東路以西2006-9-8167349.014430523495001149.80.0特房集團(tuán)在售2007XG01匯景新城中心翔安區(qū)馬新路以西、區(qū)府大道以北、橫五路（在建）以南2007-4-851712.81118300442003736.3146匯景集團(tuán)在售X2007G02聯(lián)合·博學(xué)園翔安大道以東，洪前路以西，洪厝路以北2007-8-2066704.756146751660004497.460.6特房集團(tuán)在售2007XG03匯景新城中心翔安東路（在建）以西、瓊湖路（原區(qū)府大道）（已建）以北2007-9-87931.12322890138006028.8116匯景集團(tuán)在售X2007G03特房·黎安小鎮(zhèn)翔安區(qū)后濱片區(qū)北部，蓮塘北路（在建）以東2007-12-21109389.687294250765002599.80特房集團(tuán)在售X2009G02翔安區(qū)新店片區(qū)，洪琳湖東二路（規(guī)劃路）以南2009-9-818434.857332008300250026.5東區(qū)開發(fā)待售X2009G03中駿·藍(lán)灣尚都翔安區(qū)13-07片區(qū)，馬巷鎮(zhèn)舫山北路西側(cè)，翔安北路北側(cè)2009-9-856947.549114100270702372.50翔安建設(shè)在售X2009G04萬(wàn)科·金色悅城翔安區(qū)舫陽(yáng)北路與舫陽(yáng)東路交叉口東南側(cè)2009-10-854440.731109000213901962.40萬(wàn)科地產(chǎn)售罄X2009G05首開·領(lǐng)翔國(guó)際翔安大道和新店路交叉口東南側(cè)2009-12-8165270.3553392901102903250.622.8首開股份在售2010XP01翔安區(qū)翔安大道和瓊湖路交叉口東南側(cè)2010-2-89681.92750036001309.10.0福建五華集團(tuán)&廈門閩泰實(shí)業(yè)聯(lián)合競(jìng)拍在售X2010P01明發(fā)·半島祥灣翔安區(qū)13-16片區(qū)南部新城起步區(qū)翔安大道東側(cè)、西濱立交南側(cè)2010-3-3104379.55237500815003431.632.2明發(fā)集團(tuán)在售2010XP02翔安區(qū)13-12翔安新城片區(qū)瓊湖路以北、縱二路（暫命名）以西2010-4-828168.964800335005169.8110.7寶嘉地產(chǎn)在售X2010P02翔安區(qū)馬巷13-07片區(qū)翔海路與春風(fēng)路交叉口西南側(cè)2010-10-89240.4662050035701741.50翔安新區(qū)發(fā)展未動(dòng)工區(qū)域商住用地出讓量達(dá)，出讓樓面均價(jià)多在2000-3500元/平方米。第二十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。翔安區(qū)住宅均價(jià)呈穩(wěn)中有降的趨勢(shì)翔安區(qū)一手住宅均價(jià)為7500-8000元/平方米，呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，降價(jià)主要為開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果。一年來(lái)，廈門住宅月均成交量在2.2萬(wàn)平方米左右。去年年末至今年年初，翔安住宅成交陷入低谷，但經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的休整，住宅成交量再次攀升至新高，3月成交量達(dá)3.96萬(wàn)平方米。第二十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。明發(fā)·半島祥灣住宅·蓮花尚城翔城國(guó)際匯景新城重心首開·翔城國(guó)際聯(lián)合·博學(xué)園寶嘉·拉德芳斯首開·翔城國(guó)際特房·美地雅登特房·錦繡翔安翔安新店及南部新城主要在售項(xiàng)目8個(gè)，待售項(xiàng)目1個(gè)區(qū)域項(xiàng)目分布圖翔安區(qū)域主要在售項(xiàng)目8個(gè)，包括黎安小鎮(zhèn)、蓮花尚城、半島祥灣、美地雅登、領(lǐng)翔國(guó)際等。在建和待售項(xiàng)目較少，只有建發(fā)的翔城國(guó)際限價(jià)房項(xiàng)目。本案翔安隧道第二十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。區(qū)域項(xiàng)目以75-140平米的兩房和三房為主項(xiàng)目名稱土地面積建筑面積土地用途主力戶型周邊配套特房·美地雅登167349430523居住、商業(yè)64-140㎡兩房三房工人文化館、青少年宮、群藝館、婦女兒童活動(dòng)中心、翔安體育中心等特房·錦繡祥安158402316800居住、商業(yè)兩房三房四房花園洋房馬巷中心小學(xué)、翔安一中、新華都購(gòu)物廣場(chǎng)等匯景新城中心59644141190住宅、商業(yè)、幼兒園46-91㎡一房?jī)煞肯璋矊?shí)驗(yàn)學(xué)校、新華都百貨、同民醫(yī)院中駿·藍(lán)灣尚都56948114100住宅、商業(yè)、幼兒園81—129㎡兩房三房馬巷中心小學(xué)、新華都國(guó)貿(mào)金門灣292398280000酒店、別墅、公寓101-137㎡兩房及別墅對(duì)臺(tái)小商品市場(chǎng)、體育公園、海上溫泉聯(lián)合·博學(xué)園66705184322住宅、商業(yè)、幼兒園一房?jī)煞咳繀R景商業(yè)中心、新店中學(xué)、新店中心醫(yī)院明發(fā)·半島祥灣104379292557住宅、商業(yè)

75-90㎡兩房三房翔安匯景商業(yè)廣場(chǎng)、洪前中學(xué)首開·領(lǐng)翔國(guó)際165270395000商業(yè),辦公,住宅,幼兒園——文教區(qū)、新店中心小學(xué)、翔安醫(yī)院第三十頁(yè)，共七十五頁(yè)。典型·明發(fā)半島祥灣—規(guī)劃總平圖第三十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。典型·明發(fā)半島祥灣—產(chǎn)品特點(diǎn)明發(fā)半島祥灣位于廈門市翔安區(qū)翔安隧道出口處，屬翔安南部新城片區(qū)。項(xiàng)目總建為23.75萬(wàn)平方米，主力戶型有100平小三房、80平二房。項(xiàng)目定位為集商業(yè)、住宅為一體的現(xiàn)代化小區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性和差異性，力求做到別致、新穎、周到、精美。項(xiàng)目距翔安隧道口僅300米，8分鐘直達(dá)廈門島內(nèi)，是目前為止翔安與島內(nèi)最近的樓盤。生活配套方面，往北5分鐘車程變大匯景商業(yè)廣場(chǎng)，往南8分鐘可到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。明發(fā)半島祥灣是明發(fā)集團(tuán)上市后在廈門的首個(gè)住宅項(xiàng)目，定位為高端樓盤，也是翔安第一個(gè)均價(jià)突破10000元/平方米的樓盤。第三十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。典型·華潤(rùn)橡樹灣——戶型格局第三十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。典型·明發(fā)半島祥灣——營(yíng)銷推廣明發(fā)半島祥灣推廣重在區(qū)位和交通、海、園林、高品質(zhì)生活。第三十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。開發(fā)商廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司代理商自售位置翔安水瓊線以南、翔安大道以東、翔安東部以西、橫三路以北規(guī)劃占地167349.014㎡，總建430523㎡，容積率2.57配套翔安市民商業(yè)廣場(chǎng)（四館合一：工人文化宮、青少年宮、群藝館、婦女兒童活動(dòng)中心），洪前路商住廊帶，匯景商業(yè)中心；戶型面積70-80㎡兩房，120㎡三房；少量樓中樓200-250㎡價(jià)格均價(jià)7300元/平米銷售情況良好客戶情況從二期開始，洋房客戶以本地居民自住為主，公寓客戶主要為異地在翔安上班的，翔安工業(yè)園區(qū)的客戶，也是自住為主（一期以投資為主）推廣語(yǔ)美地雅登，摩登浪漫小鎮(zhèn)項(xiàng)目特點(diǎn)為廈門土地出讓史上罕見(jiàn)的大盤；規(guī)劃配套完整，并以兼顧傳統(tǒng)小區(qū)管理需求和現(xiàn)代城市交通發(fā)展的路網(wǎng)模式進(jìn)行合理的功能分區(qū)，強(qiáng)化院落圍合，營(yíng)造具鄰里感、人性化的建筑布局模式，力求打造一個(gè)現(xiàn)代化人居新城。在售樓盤—特房·美地雅登第三十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。開發(fā)商廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司代理商自售位置馬巷鎮(zhèn)東部，東至舫陽(yáng)東路，西至規(guī)劃的舫陽(yáng)西路，南至規(guī)劃的內(nèi)垵路東段，北至規(guī)劃的舫陽(yáng)南路規(guī)劃占地158402.751㎡，總建316800㎡，容積率2工程現(xiàn)房配套處于廈漳泉都市圈的中心位置,翔安區(qū)辦公及金融副中心,新華都購(gòu)物廣場(chǎng)，馬巷中心小學(xué)，翔安一中戶型面積88平左右的高層兩房戶型，100平-200平米的花園洋房，價(jià)格花園洋房6200-7200元，均價(jià)7200元/平銷售情況所剩房源較少客戶情況花園洋房以本地自住客戶較多，主要是在當(dāng)?shù)刈錾獾?；公寓部分前期投資客戶會(huì)比較多推廣語(yǔ)中央生活城領(lǐng)跑東廈門項(xiàng)目特點(diǎn)功能分區(qū)明確，動(dòng)靜、干濕分離，明廚明衛(wèi)、入戶花園及花園內(nèi)院的設(shè)置更提升了住宅的檔次，大部分住戶都規(guī)劃有一個(gè)入戶花園或內(nèi)院；主要房間均朝向景觀面，為住戶觀景提供寬闊的視野；密度較大。在售樓盤—特房·錦繡祥安第三十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。開發(fā)商廈門匯景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商開發(fā)商自售位置翔安區(qū)區(qū)府大道與馬新路交叉口規(guī)劃總面積5.17萬(wàn)平方米，總建筑面積11.83萬(wàn)平方米；七幢觀景高層住宅、兩棟城市公寓工程準(zhǔn)現(xiàn)房配套購(gòu)物中心：新華都百貨、蘇寧電器、人人樂(lè)超市教育：實(shí)驗(yàn)學(xué)校、翔安一中、小區(qū)專屬12班幼兒園醫(yī)院：同民醫(yī)院其他：新食尚美食廣場(chǎng)、五星級(jí)中影國(guó)際影城、中博手機(jī)城戶型面積48-177平米陽(yáng)光戶型，5.8米挑高絕版戶價(jià)格平層起價(jià)6000多,挑高戶型起價(jià)8000多，樓中樓10000多銷售情況2008年3月30日一期住宅開盤；2010年1月三期開盤客戶情況翔安本地及周邊居民、福建省內(nèi)（安溪、泉州）以及省外客戶（溫州客）推廣語(yǔ)我們是中心翔安的中心，500,000居民的中心項(xiàng)目特點(diǎn)緊鄰廈門市三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)公園、四萬(wàn)平方米天然氧吧、翔安第一座生態(tài)公園――祥吳公園，小區(qū)專屬幼兒園、翔安試驗(yàn)學(xué)校、翔安一中、南洋學(xué)院、廈大翔安校區(qū)等諸多教育資源，近在咫尺。在售樓盤—匯景新城中心第三十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。位置翔安大嶝島東南隅規(guī)劃占地面積約29萬(wàn)平方米，總建筑面積約28萬(wàn)平方米，共分為7個(gè)組團(tuán)。工程現(xiàn)房配套金嶝大橋、翔安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、國(guó)際會(huì)議中心、商務(wù)酒店、對(duì)臺(tái)小額商品市場(chǎng)(規(guī)劃中)戶型面積在售公寓包括103-108㎡兩房，131-153㎡三房，170㎡四房；獨(dú)棟300-500㎡，聯(lián)排200多㎡。價(jià)格公寓3#均價(jià)7800，看海5#均價(jià)8200。獨(dú)棟800萬(wàn)起價(jià)，聯(lián)排360-430萬(wàn)。銷售情況2010年9月30日推出公寓102套，銷售逾八成?？蛻羟闆r二期客戶仍以廈門島內(nèi)為主，祖籍不一定在廈門，但產(chǎn)業(yè)在廈門，并定居一定時(shí)間，私企業(yè)主居多，其次為翔安工業(yè)區(qū)客戶。臺(tái)灣商品街的店主也有很多購(gòu)買的。推廣語(yǔ)國(guó)貿(mào)金門灣，海上新花園；俯瞰一片海，收藏一座城項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)—海島、廈門未來(lái)第二行政中心；海景資源；翔安海底隧道開通，交通便捷；片區(qū)規(guī)劃—國(guó)際會(huì)議中心、海上高爾夫球場(chǎng)、對(duì)臺(tái)小額商品交易市場(chǎng)；西班牙風(fēng)情純正海島別墅以及別具一格的水庭院。劣勢(shì)：周邊規(guī)劃發(fā)展需要時(shí)間，現(xiàn)階段配套不全在售樓盤—國(guó)貿(mào)金門灣第三十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。開發(fā)商中駿置業(yè)代理商浩瀚置業(yè)位置廈門市翔安區(qū)舫山北路與翔安北路交匯處（冠捷科技旁）規(guī)劃用地面積56948㎡，總建筑面積114100㎡工程2010年7月開工，現(xiàn)在出地面配套項(xiàng)目配備超五星級(jí)法式皇家會(huì)所，頂級(jí)配套，奢華裝修：明亮豪華的大堂、五星級(jí)電影吧、羽毛球場(chǎng)、健身房、兒童游樂(lè)池、法式皇家游泳池；香港貝爾高林傾力打造近30000㎡法蘭西風(fēng)情園林戶型面積81—129㎡兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d價(jià)格公寓均價(jià)7500元/平米左右銷售情況2011年3月5日開盤，首推一期7/8/9/10號(hào)樓200多套房源，銷售率約70%客戶情況翔安本地的政府機(jī)關(guān)，醫(yī)院、學(xué)校等單位；周邊居民、島內(nèi)客戶，多為25-35歲左右的首次置業(yè)者。推廣語(yǔ)廈門東岸，法蘭西優(yōu)雅之都項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：中駿的品牌，小兩房空間利用率極高，深受年輕夫婦喜愛(ài)。劣勢(shì)：周遍是火炬園老工業(yè)區(qū)，生活配套不夠成熟，交通不是十分便利。在售樓盤—中駿·藍(lán)灣尚都第三十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。土地市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域配套略顯不足，但隨著新城的建設(shè)，生活配套將逐步完善，未來(lái)繼續(xù)看好隨著翔安新城建設(shè)的加快，翔安土地供應(yīng)量居各區(qū)之首，未來(lái)將繼續(xù)放量并領(lǐng)跑全市。翔安商住用地供應(yīng)量大，且出讓用地大多在翔安新城范圍內(nèi)，為本地塊的開發(fā)和銷售帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。地塊位于翔安南部新城核心區(qū)，將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次打造城市中心，南部新城CBD商務(wù)區(qū)將為本地塊帶來(lái)豐富的客源。從周邊地塊成交價(jià)格來(lái)看，近年翔安區(qū)地塊出讓樓面價(jià)格多在2000-3500元/平方米，位置好的地塊樓面價(jià)甚至達(dá)5000元/平方米以上。第四十頁(yè)，共七十五頁(yè)?？蛻籼卣鳎航谥饕腿阂詮B門本地剛需及翔安本地客戶為主。受限購(gòu)影響，翔安區(qū)投資需求受到壓制，異地投資客戶比重減少。產(chǎn)品分析：片區(qū)內(nèi)70—90㎡兩房和100—124㎡三房暢銷，小面積低總價(jià)房源受廈門市剛需支撐，大面積戶型主要以本區(qū)需求為主。營(yíng)銷總結(jié)：近期尾盤項(xiàng)目和開盤項(xiàng)目均較多，使得活動(dòng)營(yíng)銷較多，主要以較低的價(jià)格吸引本地需求。市場(chǎng)走勢(shì)：近期翔安房?jī)r(jià)疲軟，主要受翔安配套不足影響。隨著翔安產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及新城的大力建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)向好發(fā)展。價(jià)格總結(jié)：目前翔安區(qū)在售項(xiàng)目集中在7000-8000元/平方米，部分高端樓盤價(jià)格定位在10000/平方米左右二級(jí)市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域配套略顯不足，但隨著新城的建設(shè)，生活配套將逐步完善，未來(lái)繼續(xù)看好第四十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。 1地塊規(guī)劃與出讓條件

2區(qū)域規(guī)劃和建設(shè)

3地塊價(jià)值分析

4地塊SWOT分析5競(jìng)爭(zhēng)力提煉第三章：地塊分析第四十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。界址圖地塊位于翔安大道與肖厝南路交叉口東北側(cè)地塊，屬于翔安南部新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)。地塊區(qū)位圖第四十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。項(xiàng)目2012XP02(D02、D03、D04三子地塊)土地用途居住、商業(yè)、幼兒園土地面積(平方米)113036.072土地面積(畝)170容積率2.5地上建筑面積(平方米)284700計(jì)價(jià)建筑面積(平方米)280030不同性質(zhì)建筑占總建筑面積(平方米)居住：270000（94.8%）商業(yè)：10000（3.5%）其他配套（1.7%）：幼兒園2900，生鮮超市1500,連鎖便利店50，開閉所160，有線電視子分前端機(jī)房30,公用移動(dòng)通信基站一座及相應(yīng)的無(wú)線通信天線60.地塊鳥瞰效果圖（僅供參考）地塊規(guī)劃條件第四十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。項(xiàng)目2012XP02出讓方式拍賣起叫價(jià)（萬(wàn)元）72810起叫樓面價(jià)（元/平方米）2600競(jìng)賣保證金（萬(wàn)元）14562增加幅度（萬(wàn)元）200國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期居住70年，商業(yè)40年開工時(shí)間土地交付之日起一年內(nèi)竣工時(shí)間土地交付之日起四年內(nèi)備注地價(jià)款支付方式：分二期支付。第一期土地出讓金為總成交價(jià)款的50%，在成交之日起5個(gè)工作日內(nèi)付清，否則取消競(jìng)得資格，不與競(jìng)得人簽訂土地出讓合同，不予退還競(jìng)買保證金。第二期土地出讓金為總成交價(jià)款的50%，在合同簽訂后6個(gè)月內(nèi)付清并支付利息.X2010P01擬出讓地塊地塊出讓條件地塊現(xiàn)狀圖第四十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。廈門島外新城規(guī)劃布局示意圖廈門城市空間結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)期本地塊所處翔安南部新城片區(qū)定位為未來(lái)翔安城市中心，潛力巨大。宏觀層面：本案位于翔安區(qū)，是廈門本島、泉州、金門三地幾何中心，為三地聯(lián)系樞紐，戰(zhàn)略地位顯赫。

中觀層面：翔安區(qū)定位為廈門城市副中心，廈門輔城，島外東部地區(qū)中心，承接島內(nèi)產(chǎn)業(yè)、人口、文化轉(zhuǎn)移，中心地位突出。

微觀層面：本案位于翔安南部新城，從本島位置關(guān)系看為廈門城市近郊，而從翔安內(nèi)部位置關(guān)系看，為翔安新城區(qū)，未來(lái)的城市中心，潛力巨大。片區(qū)規(guī)劃和定位第四十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。翔安大道地塊臨近翔安大道，外向道路設(shè)施完善。翔安第一站，8分鐘到達(dá)島內(nèi)，5分鐘到達(dá)新店。翔安南部新城具備便捷的交通條件，北往泉州，南至島內(nèi)，為大片區(qū)的交通樞紐。地塊近臨翔安大道，外向道路設(shè)施完善。本案翔安國(guó)際機(jī)場(chǎng)高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)環(huán)島路翔安大道沈海高速第四十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。地塊現(xiàn)狀無(wú)成熟自然景觀，但未來(lái)可期。從外部環(huán)境看：地塊位于翔安南部新城片區(qū)，現(xiàn)狀周邊無(wú)成熟的自然景觀，但作為翔安發(fā)展的重點(diǎn)片區(qū)，未來(lái)市政景觀配套將不斷完善；從內(nèi)部環(huán)境看，本地塊屬于大型居住社區(qū)，規(guī)劃指標(biāo)中不低于30%的綠化率，將為業(yè)主提供日常生活所需的社區(qū)內(nèi)部配套景觀。翔安南部新城俯瞰效果圖第四十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。生活配套設(shè)施較為缺乏，未來(lái)南部新城配套和地塊自身配套將逐步完善。地塊周邊規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)服務(wù)中心、新店文化藝術(shù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。地塊內(nèi)規(guī)劃有24班小學(xué)、9班幼兒園幼兒園、生鮮超市中心店、生鮮便利店、開閉所。區(qū)域周邊缺乏配套設(shè)施，但可就近共享新店老城及島內(nèi)配套，未來(lái)新城配套和地塊自身配套將逐漸完善。第四十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。目前周邊無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，商業(yè)氛圍欠缺，但地塊新城中央商務(wù)區(qū)和萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)較近。目前本地塊周邊無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，商業(yè)氛圍欠缺，地塊建筑面積中含3.5%的商業(yè)配套，滿足小區(qū)基本需求。地塊距離萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)僅十五分鐘車程。地塊臨近翔安南部新城規(guī)劃中的商業(yè)綜合區(qū)和商業(yè)休閑區(qū)。未來(lái)隨著片區(qū)建設(shè)的逐步成熟，翔安南部新城將城為本區(qū)商業(yè)中心之一。南部新城市民廣場(chǎng)效果圖湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第五十頁(yè)，共七十五頁(yè)。地塊區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，配套和商業(yè)氛圍較差，可借助新城規(guī)劃，提升價(jià)值。ＳＷＯＴ1234Ｓ優(yōu)勢(shì)Ｗ劣勢(shì)Ｔ威脅Ｏ機(jī)會(huì)◆翔安南部新城核心片區(qū)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)越◆臨近主干道，交通便利◆臨近翔安隧道，距離市區(qū)僅20分鐘車程◆地塊所在為島外新開發(fā)區(qū)域，目前周邊配套及商業(yè)氣氛欠缺◆人氣有待提高◆翔安新城較高的規(guī)劃為本案帶來(lái)極大的升值空間◆先天優(yōu)越的外部交通環(huán)境為本案提供良好的基礎(chǔ)SWOT分析◆片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量加大，將受周邊同質(zhì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅◆國(guó)家宏觀調(diào)控政策力度影響仍在持續(xù)第五十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。核心競(jìng)爭(zhēng)力：高起點(diǎn)規(guī)劃+優(yōu)越區(qū)位，打造島外宜居生活大盤。通過(guò)對(duì)地塊優(yōu)勢(shì)資源和機(jī)會(huì)特征的分析和研判，可以判定本地塊的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于所屬的翔安南部新城片區(qū)的高規(guī)劃以及優(yōu)越的區(qū)位條件。依托翔安隧道和翔安大道的便捷交通，使得該片區(qū)成為島外不可多得的宜居大盤。建議打造成為島外首席宜居生活大盤。核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第五十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。1客群定位

2形象定位

3產(chǎn)品定位

4價(jià)格定位第四章：項(xiàng)目定位第五十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。本市占55%，省外占14%，總價(jià)在80萬(wàn)元以上，戶口和配套是主要需求廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房客群中本市客戶約為總量的55%廈門以外省內(nèi)的購(gòu)房客群基本維持在30%上下其中省內(nèi)客群以泉州、漳州、三明和龍巖為主省外和境外客戶分別約占11%和3%客群類別白領(lǐng)階層本地?fù)Q房客群周邊地區(qū)外來(lái)客群普通投資客戶客源區(qū)域廈門廈門省內(nèi)其它地區(qū)為主省內(nèi)其它地區(qū)為主區(qū)域需求市中心區(qū)域環(huán)境較好區(qū)域島內(nèi)為主市中心區(qū)域面積需求120平以下為主120平三房以上80平以上80平以上品質(zhì)需求一般高一般、高一般其它需求周邊商業(yè)與公共配套高端配套戶口戶口可接受總價(jià)150萬(wàn)以下150萬(wàn)以上80萬(wàn)以上80—150萬(wàn)第五十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。第一階段2009-2010年投資客絕對(duì)主導(dǎo)第二階段2011-2013年自住客導(dǎo)入逐步占據(jù)主導(dǎo)第三階段2013年之后自住客絕對(duì)主導(dǎo)本案面市翔安新城規(guī)劃公示3月海底隧道通車翔安新一輪規(guī)劃確定及公示重點(diǎn)配套設(shè)施投入大量項(xiàng)目密集上市城市功能逐步完善和正常運(yùn)營(yíng)2010年2011年2013年跳躍式增長(zhǎng)價(jià)值提前釋放價(jià)值加快釋放趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值翔安區(qū)規(guī)劃重要節(jié)點(diǎn)在翔安區(qū)交通和規(guī)劃利好帶動(dòng)下，2010-2011年投資客將主導(dǎo)板塊市場(chǎng)，隨著2011-2013年重點(diǎn)配套設(shè)施投入和大量項(xiàng)目密集上市，投資客充分釋放，自住客加快導(dǎo)入并逐漸占據(jù)主導(dǎo)。自住客加快導(dǎo)入并逐漸占據(jù)主導(dǎo)第五十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。基礎(chǔ)偶得客戶——外圍城市投資客區(qū)域來(lái)源：福州、莆田、南平等省內(nèi)城市及以溫州為代表的省外城市家庭特征：富貴之家購(gòu)買動(dòng)機(jī)：長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)，自身已有多處房產(chǎn)，偏好新興潛力區(qū)域投資，同時(shí)是品牌開發(fā)商的忠實(shí)追隨者居住態(tài)度：傳統(tǒng)房產(chǎn)投資觀念強(qiáng)，認(rèn)為房子是增值保值的首選財(cái)富產(chǎn)品，同時(shí)也是炫耀財(cái)富的一種工具經(jīng)濟(jì)能力：多為私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶，總價(jià)不敏感廈門及周邊城市投資客爭(zhēng)取客戶——島內(nèi)及本地自住客區(qū)域來(lái)源：島內(nèi)，新店鎮(zhèn)、馬巷鎮(zhèn)、內(nèi)厝鎮(zhèn)及火炬園產(chǎn)業(yè)區(qū)家庭特征：青年之家和經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭為主購(gòu)買動(dòng)機(jī)：青年之家以首次置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭以改善置業(yè)為主居住態(tài)度：認(rèn)可本案區(qū)域價(jià)值，看重交通和未來(lái)配套資源經(jīng)濟(jì)能力：前兩種家庭以中等收入群體為主，總價(jià)較為敏感，而望子成龍家庭以中高收入群體為主，總價(jià)相對(duì)不敏感基礎(chǔ)客戶——廈門及周邊城市投資客區(qū)域來(lái)源：島內(nèi)為主（鄰近區(qū)）、以泉州為主的周邊城市（漳州、龍巖）家庭特征：富貴之家購(gòu)買動(dòng)機(jī)：長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)，自身已有多處房產(chǎn)，偏好新興潛力區(qū)域投資，同時(shí)是品牌開發(fā)商的忠實(shí)追隨者居住態(tài)度：傳統(tǒng)房產(chǎn)投資觀念強(qiáng)，認(rèn)為房子是增值保值的首選財(cái)富產(chǎn)品，同時(shí)也是炫耀財(cái)富的一種工具經(jīng)濟(jì)能力：多為私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶，總價(jià)不敏感島內(nèi)及本地自住客外圍城市投資客爭(zhēng)取偶得啟動(dòng)期（2013年）以廈門及周邊城市投資客為基礎(chǔ)，爭(zhēng)取島內(nèi)及本地自住客。啟動(dòng)期客群定位第五十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。主力島內(nèi)自住客主力客戶——島內(nèi)自住客區(qū)域來(lái)源：廈門島內(nèi)家庭特征：青年之家和經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭為主，輔以三口之家家庭，小部分富貴之家購(gòu)買動(dòng)機(jī)：青年之家以首次置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭以改善置業(yè)為主居住態(tài)度：接受交通便捷、配套完善、低生活成本的新興潛力區(qū)域經(jīng)濟(jì)能力：這兩種家庭以中等收入群體為主，總價(jià)較為敏感廈門及周邊城市投資客外圍城市投資客輔助偶得偶得客戶——外圍城市投資客區(qū)域來(lái)源：福州、莆田、南平等省內(nèi)城市及以溫州為代表的省外城市家庭特征：富貴之家購(gòu)買動(dòng)機(jī)：長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)，自身已有多處房產(chǎn)，偏好新興潛力區(qū)域投資，同時(shí)是品牌開發(fā)商的忠實(shí)追隨者居住態(tài)度：傳統(tǒng)房產(chǎn)投資觀念強(qiáng)，認(rèn)為房子是增值保值的首選財(cái)富產(chǎn)品，同時(shí)也是炫耀財(cái)富的一種工具經(jīng)濟(jì)能力：多為私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶，總價(jià)不敏感輔助客戶——廈門及周邊城市投資客區(qū)域來(lái)源：島內(nèi)為主（鄰近區(qū)）、以泉州為主的周邊城市（漳州、龍巖）家庭特征：富貴之家購(gòu)買動(dòng)機(jī)：長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)，自身已有多處房產(chǎn)，偏好新興潛力區(qū)域投資，同時(shí)是品牌開發(fā)商的忠實(shí)追隨者居住態(tài)度：傳統(tǒng)房產(chǎn)投資觀念強(qiáng)，認(rèn)為房子是增值保值的首選財(cái)富產(chǎn)品，同時(shí)也是炫耀財(cái)富的一種工具經(jīng)濟(jì)能力：多為私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶，總價(jià)不敏感后期（2013年以后）逐漸演變成以島內(nèi)自住客為主，廈門及周邊城市投資客為輔的客群結(jié)構(gòu)。后期客群定位第五十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。本地塊價(jià)值潛力較大，可打造成為翔安首站宜居大型住宅社區(qū)項(xiàng)目。

權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良一般較差差土地級(jí)別√自然景觀√交通情況√環(huán)境污染√生活配套√社會(huì)治安√學(xué)區(qū)情況√社會(huì)人文√增值價(jià)值√區(qū)位形象√

項(xiàng)目擁有良好的交通條件和增值潛力，處于翔安南部新城區(qū)域，發(fā)展現(xiàn)狀較不成熟的區(qū)域，各項(xiàng)配套缺乏，但未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，隨著區(qū)域配套的不斷完善，可以預(yù)見(jiàn)本地塊價(jià)值潛力較大，可打造成為輻射島內(nèi)翔安首站大型住宅社區(qū)。

第五十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。翔安新城首站·27萬(wàn)㎡·近“島”生活·四季花園城地段屬性綜合價(jià)值屬性社區(qū)定位屬性規(guī)模屬性可塑空間一級(jí)資源交通屬性價(jià)值定位屬性二級(jí)資源形象定位第五十九頁(yè)，共七十五頁(yè)。產(chǎn)品定位／生態(tài)純居住·花園式樣板社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃概念圖（僅供參考）產(chǎn)品定位第六十頁(yè)，共七十五頁(yè)。規(guī)劃總平面圖（僅供參考）項(xiàng)目規(guī)模：本案為一個(gè)總建近28.5萬(wàn)㎡的大型規(guī)模社區(qū)。

地塊形態(tài)：子地塊形狀規(guī)則，內(nèi)部平坦，中間被規(guī)劃道路分隔，總體上看易于總平規(guī)劃布局。

建筑形態(tài)：本案容積率為2.5，未來(lái)可規(guī)劃建筑形態(tài)多樣，從低層、多層到小高層、高層，均可進(jìn)行搭配組合。規(guī)劃總平建議第六十一頁(yè)，共七十五頁(yè)。戶型戶型面積面積比例建筑面積套數(shù)對(duì)應(yīng)客群公寓（一房）45-555%13500270投資/度假客群精致兩房70-8020%54000720被島外化客群/產(chǎn)業(yè)客群緊湊三房90-11025%67500675被島外化客群/產(chǎn)業(yè)客群舒適三房120-13025%67500532本地置業(yè)客群實(shí)用四房140-15010%27000186本地置業(yè)客群花園洋房150-18013%35100213投資/多次改善型客戶雙拼別墅250-3002%540020本地高端客戶合計(jì)100%2700002616

——本戶型面積配比，有約75%產(chǎn)品在市場(chǎng)主流產(chǎn)品區(qū)間；多樣化滿足潛在客戶的產(chǎn)品線規(guī)劃，符合大盤開發(fā)規(guī)律；公寓和花園洋房、雙拼別墅，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，領(lǐng)先于高容積率地塊利用交通、景觀，充分體現(xiàn)近島生活+休閑生活+居家生活。根據(jù)規(guī)劃條件，住宅面積為270000㎡，144平米以下面積占70%以上。產(chǎn)品定位——戶型配比建議第六十二頁(yè)，共七十五頁(yè)。地塊住宅銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為9370元/平米

（作為地塊投資測(cè)算依據(jù)）。按照區(qū)域可比項(xiàng)目，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，得出本地塊住宅現(xiàn)在售價(jià)為9370元/平米。（此價(jià)格僅作為投資測(cè)算的依據(jù)）。價(jià)格定位—住宅類別權(quán)數(shù)本案明發(fā)半島祥灣首開領(lǐng)翔國(guó)際聯(lián)合博學(xué)園區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位10%1001009090周邊配套10%100105105105交通因素5%100100100100自然環(huán)境10%100100105105景觀因素20%100100100100區(qū)域發(fā)展10%1001009595產(chǎn)品因素（35%）項(xiàng)目規(guī)模5%10010010590建筑規(guī)劃5%100105100100戶型規(guī)劃10%100100100100園林設(shè)計(jì)5%100100100100社區(qū)配套5%100100100105物業(yè)管理5%100100100100修正指數(shù)100100.7599.7599.25交易均價(jià)（元/平米）/1000081009800本案修正價(jià)格（元/平米）/980481209874可比權(quán)重(%)/40%30%30%本案市場(chǎng)比較價(jià)格（元/平米）9369第六十三頁(yè)，共七十五頁(yè)。預(yù)計(jì)地塊商業(yè)銷售均價(jià)為20000元/平米，作為地塊投資分析測(cè)算依據(jù)，僅供參考由于項(xiàng)目所在新開發(fā)區(qū)域，并無(wú)在售商業(yè)項(xiàng)目，因此，市場(chǎng)定價(jià)法沒(méi)有可參照性。本項(xiàng)目利用租金回報(bào)率倒推法。價(jià)格定位—商業(yè)租金倒推法市場(chǎng)銷售的商業(yè)，一般情況投資回報(bào)率最低為5%。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研得出結(jié)論：翔安商業(yè)平均租金在84元/平米·月，因此，根據(jù)商業(yè)年租金的投資回報(bào)率公式，租金回報(bào)率＝租金/平米·月×12/單價(jià)，得出：?jiǎn)蝺r(jià)=84×12/5%=20160（僅參考，作為項(xiàng)目投資測(cè)算依據(jù)）因此預(yù)計(jì)商業(yè)店面銷售均價(jià)約20000元/平方米第六十四頁(yè)，共七十五頁(yè)。各物業(yè)價(jià)格定位根據(jù)上述住宅價(jià)格定位，本地塊可售物業(yè)的售價(jià)如下：住宅銷售均價(jià)約9370元/㎡車位銷售價(jià)格約12萬(wàn)元/個(gè)（參考市場(chǎng)行情）（備注：以上售價(jià)僅供參考，作為項(xiàng)目投資測(cè)算依據(jù)）第六十五頁(yè)，共七十五頁(yè)。1開發(fā)銷售計(jì)劃

2成本估算

3收入估算

4起拍價(jià)效益分析

5投標(biāo)報(bào)價(jià)分析

6投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析

7風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第五章：投資分析第六十六頁(yè)，共七十五頁(yè)。工程進(jìn)度計(jì)劃1、分期開發(fā)：計(jì)劃項(xiàng)目分三期開發(fā)。2、工程進(jìn)度計(jì)劃：工程時(shí)間為3年，項(xiàng)目計(jì)劃于2013年上半年開工，2015年下半年全部完工。3、銷售進(jìn)度計(jì)劃：銷售時(shí)間為4年，項(xiàng)目計(jì)劃2013年上半年開始銷售，至2016年下半年銷售完成。投資分析序號(hào)項(xiàng)目名稱2012年2013年2014年2015年2016年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一前期工作

1完成項(xiàng)目競(jìng)拍

2建設(shè)工程規(guī)劃許可證

3出施工圖

4施工許可證

二住宅

1一期開工、基礎(chǔ)工程

2一期主體工程

3一期樓體安裝及竣工時(shí)間

4一期區(qū)內(nèi)市政工程

5一期完成規(guī)劃驗(yàn)收

三住宅

1二期開工、基礎(chǔ)工程

2二期主體工程

3二期樓體安裝及竣工時(shí)間

4二期區(qū)內(nèi)市政工程

5二期完成規(guī)劃驗(yàn)收

四住宅

1三期開工、基礎(chǔ)工程

2三期主體工程

3三期樓體安裝及竣工時(shí)間

4三期區(qū)內(nèi)市政工程

5三期完成規(guī)劃驗(yàn)收

五銷售

六竣工驗(yàn)收及結(jié)算

第六十七頁(yè)，共七十五頁(yè)。各類型物業(yè)銷售進(jìn)度計(jì)劃主要銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2013年上半年開始預(yù)售，可售面積約28.47萬(wàn)㎡，銷售周期4年，年均去化7.12萬(wàn)㎡；項(xiàng)目總銷售時(shí)間為4年。設(shè)定住宅全部銷售完畢，車位銷售100%。類型2012年2013年2014年2015年住宅25%25%30%20%商業(yè)20%60%100%車庫(kù)--25%50%100%第六十八頁(yè)，共七十五頁(yè)。投資估算匯總表預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資金額約為22.33億元項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單方成本（元）所占比例一土地成本（含稅）

74,994

2,67833.6%二前期工程費(fèi)

2,739

981.2%三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

7,566

2703.4%四建安工程及配套

80,383

2,87136.0%五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

2,721

971.2%六開發(fā)總成本（以上五項(xiàng)）

168,403

6,01475.4%七期間費(fèi)用（以下1-3項(xiàng)）

35,403

1,26415.9%1.管理費(fèi)用

14,910

5326.7%2.財(cái)務(wù)費(fèi)用

11,548

4125.2%3.管理費(fèi)用

8,946

3194.0%八稅費(fèi)（以下2項(xiàng)）

19,531

6988.7%1.營(yíng)