路線價估價法

路線價估價法第1頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四第一節(jié)路線價法的概念一、路線價的概念：對特定街道，使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于該特定街道上，即得到街道的路線價。二、路線價法的概念：依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正系數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種方法。三、路線價法的理論依據(jù)：路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。第2頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—比較實例；路線價—比較實例價格；該街道其他土地的價格，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正—房地產(chǎn)狀況調(diào)整。主要不同：①不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。②先對多個“比較實例價格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“區(qū)域因素、個別因素等修正”；而不是先對“比較實例價格”進(jìn)行有關(guān)修正，然后再進(jìn)行綜合。③利用相同的“比較實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——該臨道其他土地的價格；而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。第3頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價—若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價格的日期一致，都是估價時點(diǎn)時的價格。

第4頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四四、與路線價估價法有關(guān)的概念（1）標(biāo)準(zhǔn)宗地

（2）標(biāo)準(zhǔn)深度

（3）里地線

（4）深度指數(shù)修正表

（5）路線價區(qū)段教材：168第5頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四五、路線價法適用的對象和條件①市街地（主要是商業(yè)用地）估價，道路系統(tǒng)完整、宗地排列整齊；②較多的交易實例，土地市場規(guī)范。僅適用于城市的估價，能快速評估多宗土地的價格。主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費(fèi)較長的時間。路線價法則被認(rèn)為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進(jìn)行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進(jìn)行的估價。運(yùn)用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。

第6頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四六、路線價法的基本公式一面臨街的矩形土地宗地總價＝路線價×深度百分率×宗地面積

其他土地：宗地總價＝路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積宗地總價＝路線價×深度百分率×宗地面積±其他條件修正額第7頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四第二節(jié)路線價法的估價程序與方法

劃分地價調(diào)查區(qū)段；設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；收集交易案例；

計算宗地價格；劃分地價區(qū)段（地價相近

地段相連）；計算區(qū)段地價；編制深度指數(shù)表及其他修正系數(shù)表；計算宗地地價。

第8頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四一、劃分路線價區(qū)段路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。較長的繁華街道，將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。某些不很繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。

第9頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四二、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。在實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。例如，某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18米，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為18米；如果臨街深度普遍為25米，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為25米。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡化以后各宗土地價值的計算。否則，不僅會增加計算工作量，而且會使路線價失去代表性。第10頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四三、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是：

①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度；⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng)；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。第11頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四四、調(diào)查評估路線價

路線價是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價格。在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。路線價通常為土地單價，也可為樓面地價；可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示。各有優(yōu)缺點(diǎn)以土地單價、貨幣來表示路線價的情況

第12頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四五、制作價格修正率表價格修正率表有深度價格修正率表和其他價格修正率表。深度價格修正率表又稱深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于深度價格遞減率制作出來的。深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價值也就愈低。將臨街土地劃分為許多與街道平行的細(xì)條，由于越接近街道的細(xì)條的利用價值越大，越遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的利用價值越小，則接近街道的細(xì)條的價值高于遠(yuǎn)離街道的細(xì)條的價值。

第13頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四第14頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四路線價深度修正法四三二一法則：將100英尺分成四等份，每一等份的價值占路線價的比例分別為40%、30%、20%、10%。又稱慎格爾法則?；舴蚵▌t：37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。蘇幕斯法則：前50英尺占72.5%，后50英尺占27.5%，再深50英尺占15%。哈柏法則：土地的價值與其深度的平方根成正比。深度百分率有單獨(dú)深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率三種。美國采用的是累計深度百分率，故百分率呈遞增現(xiàn)象。日本及中國臺灣的是平均深度百分率，故百分率呈遞減現(xiàn)象。第15頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨(dú)深度價格修正率（%）403020109876累計深度價格修正率（%）407090100109117124130平均深度價格修正率（%）4016035140301202510021.887.219.578.017.770.816.2565.0第16頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四其他宗地條件修正系數(shù)編制其他修正包括：寬度、寬深比、容積率、年期、朝向、地價分配率等修正第17頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四第三節(jié)路線價估價法的應(yīng)用一、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序確定待估宗地所處的路線價區(qū)段與路線價確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)估算宗地地價

二、利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法不同宗地的計算方法、規(guī)則第18頁，共19頁，2023年，2月20日，星期四臨街地：7種情況

臨街深度未達(dá)里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計算；

平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度；

梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的；

正