融創(chuàng)服務(wù)經(jīng)營分析報告

融創(chuàng)服務(wù)經(jīng)營分析報告2021年9月

1背靠龍頭房企，物業(yè)黑馬快速崛起1.1背靠龍頭房企，股權(quán)激勵有望激發(fā)后續(xù)活力融創(chuàng)服務(wù)是融創(chuàng)中國旗下控股子公司，成立于年，是中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位，經(jīng)過年的發(fā)展，公司已建立頭部企業(yè)優(yōu)勢。服務(wù)業(yè)態(tài)包含高端住宅、普通住宅、商業(yè)、寫字樓等，公司發(fā)展主要經(jīng)歷了三個階段。（2004-2014司年開始試水物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)駐天津和重慶；2006年公司首次進(jìn)駐北京；年公司天津時代奧城項目獲得“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號；年公司首次進(jìn)駐無錫；年公司形成京、津、滬、渝、杭五大核心城市的戰(zhàn)略布局，逐步開啟全國化布局。（）擴(kuò)張布局階段（2015-2018年年，融創(chuàng)服務(wù)集團(tuán)成立，實現(xiàn)集團(tuán)化管控，同年進(jìn)駐西安、成都、南京、上海、武漢等城市；年，公司進(jìn)駐太原、青島、鄭州等多個城市，并推行物業(yè)服務(wù)1.0體系；年全國形成北京、華北、上海等8大區(qū)域，客戶滿意度達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿水平，完成全國化布局。（）新發(fā)展階段（至今）：年公司被中指院評為“中國物業(yè)品質(zhì)服務(wù)品牌p3”，同年融創(chuàng)物業(yè)更名為融創(chuàng)服務(wù)；2020年公司收購開元物業(yè)，整合成都環(huán)球世紀(jì)，并開啟上市之路，進(jìn)入全新發(fā)展期；年公司收購彰泰服務(wù)，管理規(guī)模進(jìn)一步提升。圖1：公司發(fā)展歷程數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，公司公告，市場研究部股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，后續(xù)股權(quán)激勵有望釋放積極性。公司實控人為融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌先生，截至年月日，孫宏斌先生通過合計持股比例約為71.78%，其他公眾股東持股比例約為28.22%，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。年6月，公司面向主要管理人員及對公司有特別貢獻(xiàn)的員工4.62億股股份成立股份獎勵計劃，占本公司已發(fā)行股份的14.89%，該計劃自首次授出之日起有效期為年。后續(xù)股權(quán)激勵實施，有利于綁定人才，釋放員工積極性。1圖2：公司股權(quán)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部管理團(tuán)隊經(jīng)驗豐富，組織架構(gòu)高效。公司管理團(tuán)隊務(wù)實且穩(wěn)定，多為老融創(chuàng)人。公司現(xiàn)任董事會主席及執(zhí)行董事是汪孟德先生，在地產(chǎn)行業(yè)擁有二十余年經(jīng)歷，曾任集團(tuán)首席財務(wù)官及任執(zhí)行總裁等職務(wù)。三位執(zhí)行董事經(jīng)驗豐富且能力互補(bǔ)，形成較好的團(tuán)隊模式。公司持續(xù)深化組織架構(gòu)的調(diào)整及改革，激發(fā)組織活力，于年初將原“7大區(qū)開元環(huán)融的架構(gòu)調(diào)整為“大區(qū)醫(yī)院事業(yè)部的架構(gòu)持區(qū)域的進(jìn)一步深耕利于提升管理的效果及效率。表1：核心管理人員姓名職務(wù)職責(zé)介紹董事會主席、非執(zhí)集團(tuán)整體發(fā)展指導(dǎo)及制定發(fā)2006年加入融創(chuàng)集團(tuán)，曾擔(dān)任融創(chuàng)集團(tuán)首席財務(wù)官及副總裁，年起汪孟德行董事展戰(zhàn)略分別擔(dān)任融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁及行政總裁。2007年加入融創(chuàng)集團(tuán)，2015-2019年擔(dān)任融創(chuàng)集團(tuán)首席財務(wù)官，現(xiàn)擔(dān)任中心總經(jīng)理、融資管理中心總經(jīng)理。執(zhí)行董事、行政總曹鴻玲謝建軍楊曼裁制定、業(yè)務(wù)規(guī)劃及運(yùn)營決策20022019年至今擔(dān)任中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長，2020年至今擔(dān)任開元物業(yè)管理董事。目前同時兼任融創(chuàng)集團(tuán)若干附屬公司的董事及高管職務(wù)。集團(tuán)市場化拓展及收并購工作執(zhí)行董事、副總裁2006年南開大學(xué)碩士畢業(yè)，曾就職于普華永道中天會計師事務(wù)所，2010年成為特許公認(rèn)會計師公會會員、加拿大注冊會計師協(xié)會會員，2013年執(zhí)行董事、首席財務(wù)官、副總裁及資本市場相關(guān)工作成為中國注冊會計師協(xié)會會員。數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部2圖3：公司組織架構(gòu)數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，市場研究部1.2業(yè)績持續(xù)高速增長，盈利能力持續(xù)提升業(yè)績持續(xù)高增，躋身行業(yè)前列。年公司實現(xiàn)收入46.2億元，同比增長63.3%，實現(xiàn)歸母凈利潤6.0億元，同比增長122.6%。2017-2020年公司收入和歸母凈利潤C(jī)AGR分別高達(dá)60.8%和140.9%。目前公司營收規(guī)模和凈利潤規(guī)模均處于行業(yè)第三梯隊，年物企第一梯隊為碧桂園服務(wù)，營收高達(dá)億元；第二梯隊為恒大物業(yè)、綠城服務(wù)和雅生活服務(wù)，營收在億元-105億元之間；融創(chuàng)服務(wù)位居第三梯隊，營收在億元之間，未來有望進(jìn)入行業(yè)前列。根據(jù)公司發(fā)布的盈利預(yù)告，2021H1公司歸母凈利潤預(yù)計較年同期增長超過140%，主要是由于管理規(guī)模增加帶來收入增加，同時盈利能力提升。圖4：2020年公司營收增長至46.2億元圖5：2020年公司歸母凈利潤增長122.6%至6.0億元數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部3圖6：2020融創(chuàng)服務(wù)營收億元位居行業(yè)第三梯隊圖7：2020融創(chuàng)服務(wù)凈利潤6.0億元位居行業(yè)第三梯隊數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部三大板塊業(yè)務(wù)相輔相成，收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化。物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)三大板塊業(yè)務(wù)協(xié)力發(fā)展，從增速來看，2020年物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)收入27.7億元，同比增長141.6%，增速最快，主要由于公司管理面積的快速增長；社區(qū)生活服務(wù)實現(xiàn)收入1.8億元，同比增長65.1%，主要是由于公司客戶數(shù)量持續(xù)的擴(kuò)大以及服務(wù)能力的提升。從收入結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)管理服務(wù)收入占比由2019年的40.6%大幅提升至60.0%，非業(yè)主增值服務(wù)占比明顯下降，由55.6%降至36.2%，對母公司依賴度顯著下降。圖8：三項業(yè)務(wù)收入增速圖9：收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部利潤率持續(xù)改善，盈利能力不斷增強(qiáng)。年公司毛利率為27.6%，較年提升2.1pp要由于占收入比重較高的物業(yè)管理服務(wù)毛利率的提年的11.8%提升至21.6%，這一方面源于公司管理規(guī)模擴(kuò)大帶來的規(guī)模效應(yīng)，同時也源于公司通過精細(xì)化管理有效控制成本。此外，社區(qū)生活服務(wù)的毛利率為46.3%年提升，主要由于公司業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大以及服務(wù)能力和經(jīng)營能力的提升。4圖10：公司盈利能力持續(xù)提升圖：三大業(yè)務(wù)毛利率數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部2內(nèi)生外拓驅(qū)動規(guī)模高增，降費(fèi)提效成效顯著2.1融創(chuàng)集團(tuán)助力發(fā)展，管理規(guī)?？焖偬嵘芾硪?guī)?？焖偬嵘娣e充足鎖定未來成長。截至年底，公司1.35億平，合約面積2.64億平，年合約面積和在管面積分約達(dá)66.2%和89.1%。儲備面積在管面積比值高達(dá)0.95，居行業(yè)前列，未來公司業(yè)績確定性較強(qiáng)。公司有非并表項目面積為3,203萬平方米，若考慮非并表項目的面積，融創(chuàng)服務(wù)在管面積達(dá)1.67億平方米，合約面積達(dá)2.96億平方米圖12：2017-2020公司合約面積高達(dá)67.2%圖13：2017-2020公司在管面積高達(dá)155.1%數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部5圖14：公司儲備面積在管面積比值0.95位居行業(yè)前列數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部融創(chuàng)集團(tuán)強(qiáng)力支持，助力公司管理面積規(guī)模提升。融創(chuàng)集團(tuán)銷售面積和土儲面積均位居行業(yè)前列，2015-2020年銷售面積由350萬平提高至萬平，CAGR高達(dá)81%保持較高的投資力度，2020年新增土儲萬平。截至年底，融創(chuàng)集團(tuán)總土地儲備面積為2.58億平方米，土儲面積行業(yè)領(lǐng)先。隨著未來集團(tuán)銷售面積的持續(xù)強(qiáng)勁，將不斷為公司的管理面積增長續(xù)航。截至底，公司與母公司土地儲備面積中尚未簽署合約的面積有1.27億平，考慮母公司土地儲備面積后管理規(guī)模近4億平。圖15：15-20年融創(chuàng)集團(tuán)銷售面積高達(dá)81%圖16：融創(chuàng)集團(tuán)保持較高的年新增土儲面積數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部6圖17：融創(chuàng)土儲面積達(dá)2.58億平圖18：融創(chuàng)集團(tuán)土儲行業(yè)領(lǐng)先（萬平）數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：易居，市場研究部注：僅含招拍掛及收并購項目2.2收并購加速擴(kuò)張，多元業(yè)態(tài)加速布局發(fā)力市場化拓展，第三方占比顯著提升。公司自年開始積極開展外拓，來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)管理面積由年的33萬平增加至萬平，來自第三方的管理收入由431.4萬元增長至6.7億元。年公司第三方物業(yè)營收占比已達(dá)24.1%，在管面積占比達(dá)32.1%，較2019年同期提升31.5pp。第三方占比的增加主要源于公司對于開元物業(yè)的收購和通過合作及市場招投標(biāo)獲取的獨立第三方所開發(fā)的物業(yè)的管理服務(wù)業(yè)務(wù)。2020年新增合約面積1.1億平中，萬平來自第三方，占比約58%，其中通過收并購取得的合約面積達(dá)5035萬平。圖19：2020年公司第三方物業(yè)營收占比達(dá)圖20：2020年公司第三方物業(yè)在管面積占比達(dá)數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部7圖21：新增合約面積%來自第三方圖22：新增收并購合約面積5035萬平方米數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部發(fā)揮高效的并購整合能力，實現(xiàn)協(xié)同互補(bǔ)。）年公司完成了成都環(huán)球世紀(jì)和開元物業(yè)的兩大巨頭的整合與收購，分別為公司提供在管面積410萬平和萬平，非住宅面積占比分別達(dá)91.2%和32.6%擴(kuò)大規(guī)模的同時富了公司的綜合業(yè)態(tài)管理能力和經(jīng)驗。于年4月再次收購彰泰物業(yè)，彰泰物業(yè)是廣西壯領(lǐng)先的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商，年位列物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的第位，截至年底，彰泰物業(yè)的合約建筑面積約為萬平方米，在管建筑面積約為萬平方米。此次收購進(jìn)一步增加公司在廣西的業(yè)務(wù)規(guī)模及管理密度，并提升競爭力及影響力。表2：主要的收并購事件標(biāo)的時間在管面積（百萬平）合約面積（百萬平）區(qū)域西南管理業(yè)態(tài)住宅、商業(yè)、寫字成都環(huán)球世紀(jì)4.1（）7.9（）樓、酒店、城市綜合體和會議會展服務(wù)開元物業(yè)彰泰服務(wù)2020.52021.437.3（2020Q1）78.9（2020Q1）華東廣西城市公共物業(yè)、寫字樓、醫(yī)院、商業(yè)物業(yè)等涵蓋住宅、酒店、文旅、寫字樓、商業(yè)綜合體等12.2（2020年底）26.0（2020年底）數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部圖23：非住合約面積大幅增加圖24：主要省份的合約面積大幅增加數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部8切入非居市場，布局多元業(yè)態(tài)。融創(chuàng)集團(tuán)擁有地產(chǎn)開發(fā)、文旅、文化、會展及康養(yǎng)等多元化業(yè)務(wù)，集團(tuán)具有豐富的業(yè)態(tài)布局和專業(yè)化管理能力，為公司多元化布局奠定基礎(chǔ)。公司通過收購環(huán)球世紀(jì)和開元物業(yè)，非居業(yè)態(tài)占比明顯提升，開元物業(yè)管理的“開元物業(yè)”品牌和成都環(huán)球世紀(jì)的“環(huán)球融創(chuàng)服務(wù)”已成為公司在不同業(yè)態(tài)上極具競爭優(yōu)勢的子品牌，有力支持多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展。從營收上看，2017-2020年公司非住業(yè)態(tài)營收由1.1億元提升至8.319.4%提升至29.9%；非住業(yè)態(tài)在管面積由221萬方提升至11.1%提升至22.5%。公司非住業(yè)態(tài)主要分為商業(yè)物業(yè)和城市公共及其他物業(yè)，商業(yè)物業(yè)包括寫字樓、購物中心及酒店等，城市公共及其他物業(yè)包括醫(yī)院、學(xué)校、樂園、會議中心及政府設(shè)施等，在管面積占比分別為23.2%和6.7%。圖25：2020年公司非住業(yè)態(tài)營收占比提升至圖26：2020年公司非住業(yè)態(tài)在管面積占比提升至數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部圖27：公司業(yè)務(wù)拓展多元化圖28：公司各業(yè)態(tài)在管面積占比數(shù)據(jù)來源：市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部9圖29：非居業(yè)態(tài)代表項目數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部2.3規(guī)模效應(yīng)成效初顯，精細(xì)管理提升效率聚焦一二線城市，物業(yè)費(fèi)單價高于百強(qiáng)均值。截至年底，公司管理項目分布在中國的個城市，其中位于一二線城市項目的面積占比約為86%，高能級城市有著人口密度大、消費(fèi)能力強(qiáng)等優(yōu)勢。年公司整體平均物管費(fèi)約3.0元平月住宅業(yè)態(tài)約2.70元/平/月，非住宅業(yè)態(tài)約7.6元/平/月，均高于百強(qiáng)均值。圖30：一二線城市在管面積占比為圖31：公司物業(yè)費(fèi)單價高于百強(qiáng)均值（元平方月）數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，中物協(xié)，市場研究部推行城市深耕戰(zhàn)略，核心城市平均單城在管面積和在管數(shù)量均大幅領(lǐng)先行業(yè)平均水平。根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，2019年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)單城在管面積均值約萬方，單城在管項目數(shù)均值約6.8個。在公司重點布局的個核心城市，公司年平均單城在管面積達(dá)萬方，遠(yuǎn)高于百強(qiáng)物企的平均水平。公司在杭州和重慶這兩個核心城市的單城管理面積均超過千萬平。公司聚焦一二線城市的戰(zhàn)略可以盡可能增加城市項目密集度，從而增加員工復(fù)用率，降低人力成本。圖32：主要城市平均單城在管面積和項目數(shù)遠(yuǎn)超百強(qiáng)均值圖33：核心城市單城管理面積超千萬平數(shù)據(jù)來源：公司公告，中物協(xié)，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部科技數(shù)字賦能服務(wù)與運(yùn)營，提升管理運(yùn)營效率。公司打造的數(shù)智化物業(yè)服務(wù)共享平臺通過服務(wù)場景線上化全覆蓋，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)運(yùn)營和企業(yè)管理系統(tǒng)的協(xié)同。同時，平臺會員積分體系有利于擴(kuò)大存量客戶價值、拉動用戶持續(xù)增長。數(shù)智化運(yùn)營還能拉通各業(yè)務(wù)線用戶體驗，積累客戶服務(wù)消費(fèi)行為習(xí)慣，形成客戶標(biāo)簽與畫像，對服務(wù)者進(jìn)行線上化管理監(jiān)督和評價。公司通過服務(wù)者與被服務(wù)者端到端的開放性平臺達(dá)到了精準(zhǔn)服務(wù)、精準(zhǔn)管理的目標(biāo)，構(gòu)筑了數(shù)字科技能力新優(yōu)勢。圖34：融創(chuàng)服務(wù)大數(shù)據(jù)支持框架圖數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部規(guī)模效應(yīng)疊加精細(xì)化管理，降費(fèi)提效成效顯著。公司在確保服務(wù)品質(zhì)基礎(chǔ)上（根據(jù)賽惟咨詢調(diào)研，公司物業(yè)滿意度在行業(yè)分位），實施工程精益化管理、優(yōu)先采購模式、服務(wù)差異化管理、其他方式等4大舉措以推行精益化管理，降本增效明顯。公司年人均管理面積增至平/人，較的平/人大幅提升；員工成本比呈現(xiàn)下降，由2019年的65.0%下降至2020年的57.3%。在規(guī)模效應(yīng)疊加精細(xì)化管理之下，公司物業(yè)管理服務(wù)單方毛利顯著提升，由年的0.46元平年提升至4.43元平年（算術(shù)平均值），同期管理費(fèi)用率持續(xù)下降，由年的17.7%降至10.7%。圖35：2020年人均管理面積提升至4841平方米人圖36：2020年員工成本占比下降至數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部圖37：物業(yè)管理服務(wù)單方毛利顯著提升圖38：管理費(fèi)用率降至數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部圖39：公司精益化管理4大舉措數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部3增值服務(wù)空間廣闊，成長潛力巨大3.1社區(qū)增值服務(wù)坐擁優(yōu)質(zhì)資源，成長潛力巨大社區(qū)增值服務(wù)快速增長，成長潛力巨大。2020年社區(qū)增值服務(wù)收入同比增長65.1%至1.76億元，2017-2020年CAGR為140.9%。公司較其他物企社區(qū)增值服務(wù)營收占比過低，未有效開拓客戶。年公司社區(qū)增值服務(wù)營收占比僅3.8%，遠(yuǎn)低于其他代表性上市物企的平均值14.4%，位于行業(yè)較低水平。公司構(gòu)建社區(qū)生活服務(wù)生態(tài)圈，主要包括空間運(yùn)營服務(wù)、美居服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、便民服務(wù)及其他（剔除車位使用權(quán)銷售業(yè)務(wù)，公區(qū)收益分成均與業(yè)主簽署合同協(xié)議，未簽署協(xié)議的項目公區(qū)收益均分配給業(yè)主）。其中空間運(yùn)營服務(wù)占比最高，占社區(qū)增值服務(wù)收入的40.8%,其次為便民服務(wù)及其他收入占比為22.1%。目前公司擁有近70萬戶具備高消費(fèi)能力、多樣化需求的業(yè)主群體，成為社區(qū)生活服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)和先天優(yōu)勢，未來預(yù)計社區(qū)增值服務(wù)將有較高的成長空間。圖40：社區(qū)增值服務(wù)收入同比增長6至1.76億元圖41：構(gòu)建社區(qū)生活服務(wù)生態(tài)圈數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部圖42：社區(qū)增值服務(wù)收入構(gòu)成圖43：社區(qū)增值服務(wù)收入占比3.8%處于行業(yè)低位數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部注：剔除了車位使用權(quán)銷售業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部（）空間運(yùn)營服務(wù)：包括提供廣告位、出租場地設(shè)施、協(xié)助第三方商業(yè)活動等，年實現(xiàn)收入萬元，同比增長248%。融創(chuàng)持續(xù)的項目交付為該業(yè)務(wù)的增長提供了有力支持，同時公司不斷挖掘空間價值，豐富社區(qū)空間的業(yè)務(wù)種類，增強(qiáng)與戰(zhàn)略供方的合作，不斷提升社區(qū)資源利用率。（居服務(wù)：過第三方裝修公司合主提供修及拎包入住服務(wù)。2020年美居服務(wù)實現(xiàn)收入萬元，同比增長151%于年引入優(yōu)質(zhì)供方，開展全周期流程管理，提前規(guī)劃業(yè)務(wù)動作，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的業(yè)務(wù)管控，同時篩選優(yōu)質(zhì)供方，保障品質(zhì)，公司在各項目中積極推進(jìn)美居業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)同樣受益于融創(chuàng)項目的持續(xù)交付。圖44：空間運(yùn)營服務(wù)收入同比增長248%至6382萬元圖45：美居服務(wù)收入同比增長151%至2994萬元數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績發(fā)布會，市場研究部（）房屋中介服務(wù)：為業(yè)主和住戶提供轉(zhuǎn)售和租賃服務(wù)，從交易雙方收取傭金。年實現(xiàn)收入萬元，同比增長43%。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)公司與其他中介公司形成錯位競爭，業(yè)主有天然粘性，且傭金率較鏈家等中介更低。（民服務(wù)及其他括圍繞業(yè)主需求而開展的保服務(wù)，年便民服務(wù)及其他收入約為人民幣萬元，同比增長757%。公司不斷加大對到家服務(wù)的的資源投入，圍繞業(yè)主需求提供各種豐富的品類服務(wù)，并聯(lián)動基礎(chǔ)物業(yè)團(tuán)隊，通過地推、業(yè)主群接龍、拼團(tuán)等方式增加服務(wù)的滲透率。圖46：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入同比增長4至2791萬元圖47：便民服務(wù)及其他收入同比增長757%至3444萬元數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部3.2非業(yè)主增速放緩，對母公司依賴度減小非業(yè)主增值服務(wù)增速放緩，對母公司依賴度減小。2020年非業(yè)主增值服務(wù)收入同比增長6.4%至16.7億元，增速放緩。公司的社區(qū)增值服務(wù)包括案場服務(wù)、咨詢及其他非業(yè)主增值服務(wù)和房產(chǎn)中介服務(wù)，其中案場服務(wù)占比最高，達(dá)59%。公司較其他物企非業(yè)主增值服務(wù)占比過大，年公司非業(yè)主增值服務(wù)36.2%位居行業(yè)前列，其他代表性上市物企通常均在25%以下，平均僅為18.2%2017-2019年公司關(guān)聯(lián)方營收占比始終保持高位，由53.7%提升至61.6%，年降至43.5%，對母公司依賴度減小。圖48：非業(yè)主增值服務(wù)增速放緩圖49：非業(yè)主增值服務(wù)收入構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部圖50：2020年公司非業(yè)主營收占比%高居行業(yè)前列圖51：2020年公司關(guān)聯(lián)方營收占比降至數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部數(shù)據(jù)來源：公司公告，市場研究部4盈利預(yù)測與估值4.1盈利預(yù)測假設(shè)1：由于公司管理面積受益于母公司融創(chuàng)中國項目的不斷交付及市場化拓展，預(yù)計2021-2023年新增在管面積分別為17202/24444/30686萬方，營收增速分別為100%/65%/35%，毛利率分別為23%/24%/24%；假設(shè)：由于關(guān)聯(lián)公司融創(chuàng)中國銷售面積增速的逐步放緩，預(yù)計公司非業(yè)主增值服務(wù)年收入增速分別為25%/15%/10%，毛利率分別為36%/36%/36%;假設(shè)3：由于公司社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)?；鶖?shù)較小，隨著業(yè)主增值服務(wù)內(nèi)容的擴(kuò)展及業(yè)主滲透率的提升，社區(qū)增值服務(wù)收入保持高速增長，預(yù)計2021-2023年收入增速分別為350%/150%/60%，毛利率分別為47%/47%/47%?；谝陨霞僭O(shè)，我們預(yù)測公司年分業(yè)務(wù)收入成本如下表：表3：盈利預(yù)測年度數(shù)據(jù)（百萬元）營業(yè)收入同比增速營業(yè)成本毛利率2020A4,62349%334728%2,774142%60%22%1,6736%2021E8,43182%603028%5,547100%66%23%2,09125%25%36%79