廣東房地產項目營銷策劃報告營銷思路

準地鐵教育資源社區(qū)引領融城居住的未來新城策劃營銷報告從“之一”到“唯一”

市場大勢分析030204010605071政策回顧及分析市場大勢分析2惠陽大亞灣房地產周期分析3區(qū)域利好分析政策回顧2004年房地產政策回顧國務院發(fā)出通知，決定適當提高包括房地產開發(fā)在內的四大行業(yè)固定資產投資項目資本金比例，房地產開發(fā)由20%及以上提高到35%及以上2004.4月底國土資源部、監(jiān)察部聯合下發(fā)71號令，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地2004.3.30國務院下發(fā)緊急通知，要求全國半年之內暫停農用地轉為建設用地審批，深入開展土地市場治理整頓

出臺《經濟適用房管理辦法》以及《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》2004.5.13國家發(fā)改委、建設部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務收費從04年10月1日起實行明碼標價2004.7從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮2004.10.29要求全國國土部門以2004年12月31日為基準日期，到2005年3月31日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進行地毯式調查2004.12.21月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2004年政策分析：該年度政策較少，并且主要以第5類政策為主，全年房地產市場走勢平穩(wěn)，成交量在11月增幅較大價格變動率成交面積44443政策分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2005.3.26舊國八條。國務院下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，共有八條意見新國八點：國務院總理溫家寶4月27日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題。2005.4.272005.3.17個人住房貸款利率從從2005年3月17日起再次上調2005.5.11七部門１１日聯合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》?！氨ＷC中小套型住房供應”、“打擊炒地”、“期房禁止轉讓”，成為此次房地產新政的關鍵詞建設部等三部《關于加強房地產稅收管理的通知》2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業(yè)稅。2005.5.312005.10《關于對房地產開發(fā)經營企業(yè)實行明碼標價、禁止價格欺詐的通知》深圳開征土地增值稅2005.11使用全市統(tǒng)一的示范文本；取得預售許可證后，必須全部即時上網公開銷售；不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式；嚴禁“炒賣樓花”》2005年房地產政策回顧2005.10.18國稅局強調要對20%個人所得稅進行一體化征收2005.11財政部部長金人慶表示，“十一五”期間將出臺物業(yè)稅央行發(fā)布《2004年中國房地產金融報告》，建議取消現行的房屋預售制度2005.8.152005.7.21人民幣兌美元即日升值2%。，我國開始實行以市場供求為基礎、參考一攬子貨幣進行調節(jié)、有管理地浮動匯率制度，人民幣匯率不再盯住單一美元價格變動率成交面積政策回顧2005年政策分析：“國八條”的相關政策始終貫穿整個05年，稅收政策是05年房地產政策的主題；“國八條”以行政稅收手段直接影響到購房者1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積212411434141均為“國八條”相關政策政策分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0．27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6．12％上調至6．39％。2006.4.282005.3.5溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題2006.5.24建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見一、近期經濟適用房建設目標9月底前公布二、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上三、購房不足5年轉讓須交營業(yè)稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權八、各地城市年內建立廉租住房制度2006.7.14一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結構比例落實到具體項目二、房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房

2006.5.17溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”）2006.7.24建設部、商務部等聯合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(“外資限炒令”）。境外機構和個人在國內購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產部門備案；第二，在中國工作或者學習超過一年；第三，購房實名制。上海市國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》的操作意見。2006.8.1一、用地預申請制度，二、國有土地協(xié)議出讓公示五部委聯合發(fā)出緊急通知：要求各地在1個月內對今年以來的新開工項目進行全面清理，新開工項目至少滿足5個條件：2006.8.19一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，個人住房貸款利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍2006.9.4國家外匯管理局、建設部發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，凡外商投資房地產公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得借用外債；外國投資者專用外匯賬戶內的資金不得用于房地產開發(fā)和經營上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2006.11.152006.12.27國土資源部發(fā)布《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》，將全國工業(yè)用地劃分為15個等級。,標準》自2007年1月1日起實施。2006年房地產政策回顧政策回顧2006年政策分析：“國六條”和“國十五條”以控制產品結構和房價快速增長為目的，直接影響到購房者；而針對開發(fā)商出臺的政策對成交量的影響則不大1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月價格變動率成交面積241244441331均為“國六條”“國十五條”相關政策政策分析1月2月3月4月5月6月7月8月2007.1.16國家稅務總局網站發(fā)布《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。2007.3.16十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權法草案獲得通過。全市所有一手在售樓盤6月30日前完成商品房銷售明碼標價工作；第二步：全市所有二手房12月30日前完成二手商品房明碼標價工作2007.3.72007.1.22建設部、人民銀行聯合發(fā)布《關于加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，對通過房地產經紀機構或交易保證機構代收代付客戶交易結算資金的支付方式作了多項重點“規(guī)范”。2007.1.5從2007年1月15日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點從2007年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點

2007.2.162007.3.22從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。2007.4.5從2007年4月16日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。從2007年5月15日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2007.4.292007.7.10境外個人、港澳臺地區(qū)居民和華僑在深圳市只能購買一套用于自住的商品房（住宅類）未獲預售證禁止內部認購、內部登記、辦理VIP卡認購書使用全市統(tǒng)一示范文本嚴禁“炒賣樓花”；商品房項目必須實行明碼標價?！罢J購書”、“房地產買賣合同”，應使用全市統(tǒng)一的示范文本，不得使用手寫文本。嚴禁“炒賣樓花”。從事二手商品房銷售的房地產經紀機構應盡快完成二手商品房明碼標價工作。2007.7.13自2007年7月21日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。2007.7.21從2007年8月15日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點

2007.8.15金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。2007.8.222007.7深圳房貸緊縮政策2007年房地產政策回顧價格變動率成交面積政策回顧1月2月3月4月5月6月7月8月價格變動率成交面積2007年政策分析：07年的政策以金融政策為主，前期出臺金融政策，屬于間接影響，對成交量的影響較小，而后期金融政策直接涉及到購房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對成交量的影響較大；“限外令”則直接限制了部分客戶的購房權31543453334533233政策分析2008.8.27中國人民銀行、中國銀監(jiān)會正式聯合發(fā)布《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》銀發(fā)〔2008〕214號，明確把“建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設”納入金融優(yōu)先支持節(jié)地房地產開發(fā)項目范疇。。住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)文稱將逐步取消毛坯房建設部：16日起下調個人住房公積金利率

2008.112008.9溫家寶部署了落實中央政策措施的七項工作中第三項增加廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設；落實和完善促進合理住房消費的政策措施；促進中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)建設穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。繼續(xù)整頓房地產市場秩序，規(guī)范市場交易。

2008.12央行出臺管理辦法支持廉租房建設國務院：改善性住房取消二套房貸限制國務院：鼓勵房地產企業(yè)以合理價格促銷商品房財政部：90平米以下住房契稅下調至1%2008.1建設部三措施穩(wěn)定房價同防過快上漲與過猛下降2008.4國土資源部：堅決停止供應別墅類房地產開發(fā)用地7月1日起，惠州市住房公積金最高貸款額度將由原來的每筆15萬元提高到20萬元。2009年1月1日起，夫妻雙方共同申請公積金貸款最高額度為單人最高額度之和，可達40萬2008.7.1政策回顧價格變動率成交面積2008年房地產政策回顧521月2月3月4月5月6月7月8月42429月10月11月12月政策分析價格變動率成交面積2008年政策分析：08年的政策以金融政策為主，前期出臺金融政策，屬于直接影響，對成交量的影響較小，隨著后期金融優(yōu)惠政策的加大二套房改等政策的出臺，直接涉及到購房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對成交量的影響較大。2009.5.27國務院發(fā)布《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，決定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。住建部、發(fā)改委、財政部聯合印發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，2009年新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補貼83萬戶；2010年新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補貼65萬戶；2011年將新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補貼43萬戶。2009.6.192009.6.7《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號）堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。不得以征信系統(tǒng)未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。2009.9.1國土資源部《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象發(fā)生，嚴厲打擊囤地行為。住建部等七部門聯合發(fā)出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。“公積金”和“保障房”實現“對接”。2009.10.16中央經濟工作會議1.繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策

2.增加普通商品住房供給

3.支持居民自住和改善性購房需求

4.加大農村危房改造支持力度

5.加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造。2009.12.072009.2.1中央1號文件進一步提出要建立健全土地承包經營權流轉市場。2009.3.5溫家寶總理政府工作報告支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。國務院常務會議對現行固定資產投資項目資本金比例進行調整。降低商品住房等項目資本金比例，同時適當提高屬于“兩高一資”項目的資本金比例。2009.4.30

政策回顧價格變動率成交面積2009年房地產政策回顧2009.7.17在“2009年第三次經濟金融形勢通報會”上強調：要控制房地產貸款風險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。2009.7.27銀監(jiān)會發(fā)布《固定資產貸款管理暫行辦法》與《項目融資業(yè)務指引》，確保固定資產貸款資金真正用于實體經濟的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風險。2009.12.09國務院常務會議1.個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年

2.其他住房消費政策繼續(xù)實施2009.12.17國土部等

五部委發(fā)布《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，關鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠地價款，不得參與新的土地出讓交易。2009.12.22財政部、國稅總局公布營業(yè)稅減免細則,政策收縮幅度小于預期,對普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進行了區(qū)分：5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。2009.12.28國務院國務院總理溫家寶接受新華社專訪，談到政府應做好四件事情：

1.加大保障性住房的建設力度，加快棚戶區(qū)的改造。在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。

2.要鼓勵居民購買自住房和改善性住房。但同時要采取措施抑制投機。中國國情決定了我們的住房必須堅持安全、經濟、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價位房屋的建設

3.要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經濟杠桿加以調控，穩(wěn)定房地產的價格。

4.要維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價等違法違規(guī)的行為。政策分析2009年政策分析：09年的政策以金融政策為主，前期出臺金融政策，屬于直接影響，對成交量有一定的影響，隨著后期全國房價上漲過快，政府開始取消二套房貸優(yōu)惠政策，和以家庭為單位，直接涉及到購房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對成交量的影響較大。1月2月3月4月5月6月7月8月541112價格變動率成交面積9月10月11月12月12432004-2009年政策分析：成交量的變動主要由直接影響類政策引起，及主要由第1類政策和第2類政策引起

在沒有第1類政策和第2類大量出現的階段，即使3、4、5類政策頻出，成交量的走勢也比較平穩(wěn)，甚至不斷走升，說明第3、4、5類政策（間接影響類政策）對成交量的影響較??；在第1類政策和第2類集中出現的階段，成交量會出現大幅的萎縮，說明第1、2類政策（直接影響類政策）對成交量的影響較大政策分類直接影響1、政府購房者2、政府金融機構購房者間接影響3、政府金融機構4、政府開發(fā)商5、政府中介無明顯下降階段42005年1，2，43，4，12006年1，2，43，42007年1，2，3，4，53，4，5成交量下降階段主要政策其他階段主要政策年度2004年政策分析價格變動率成交面積2008年1，4，53，4，52009年無明顯下降3，4直接影響類政策的影響程度分析：在具體的細則出臺后政策將迅速對成交量產生影響，一般影響周期為2-3個月，成交量萎縮40%-60%，同時價格將出現小幅下降1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月“新國八條”細則出臺成交量首月下降26%價格仍保持增長連續(xù)下跌3個月成交量下降42%價格出現小幅下降4個月后成交量、價格開始出現回升吹風/“舊國八條”出臺吹風“國l六條”“國十五條”細則出臺成交量首月下降55%價格仍保持增長連續(xù)下跌2個月成交量下降57%價格出現小幅下降3個月后成交量開始回升，但價格出現小幅下降下降周期為3個月成交量下降42%價格小幅下降下降周期為2個月成交量下降57%價格小幅下降2005年主要房地產政策對成交量的影響2006年主要房地產政策對成交量的影響政策分析世聯數據：政策出臺后，成交量的下降周期為2-3個月，成交量下降幅度為40%-60%世聯代理項目的成交量，在2005年和2006年政策出臺前后與整個市場的情況非常相似：成交量在政策細則出臺后開始下降，下降周期為2-3個月，下降幅度為40%-60%政策的影響顯著2005年世聯代理項目在政策細則出臺后開始持續(xù)下降3個月，成交量萎縮39%；2006年世聯代理項目在政策細則出臺后開始持續(xù)下降2個月，成交量萎縮61%下降周期為3個月成交量下降39%下降周期為2個月成交量下降61%政策分析根據研究，3-4月為政策出臺前的傳聞及醞釀期，5-8月為政策的高發(fā)期，強力型政策一般都在這段時間內出臺，其它時間為政策的消化期2005年3月5日，國務院總理溫家寶在《政府工作報告》中明確提出抑制高房價。矛頭直指房地產投資過熱，房價上漲過快。2006年3月5日，國務院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。以上兩個政策指向直接拉開了05、06年的政策大調控。2005年4月底5月初，國八條、新國八條的細則相繼出臺，在接下來的5-6月由此3項政策引出的各種細節(jié)性政策不斷出現。2006年5月中旬，國六條出臺，5月底細化文件國十五條出臺，6-7月各種細節(jié)性政策層出不窮。2007年6月，各銀行開始緊縮房貸，7月出臺限外令。強力型政策一般都在此段時間中出臺。政策吹風期3-4月政策集中出臺期政策消化期5-8月9-12月政策分析進入9月以后，一般以市場整治類的政策居多，較少出現直接影響購房者的購買成本，購房門檻，購買資格的政策。政策在這段時間的影響相對較弱，市場逐漸進入政策消化期。20我國國內經濟開始復蘇09年宏觀政策影響數據來源：國家統(tǒng)計局21出口形勢彼轉好，通亂脹苗頭突國現在全球休各國經賠濟普遍釀復蘇的粱情況下假，我國墨的外貿尾逐漸恢味復隨著CPI、PPI的拐頭慮向上，血社會對限通貨膨普脹的預其期加劇逃。日前國披務院工作百會議確定溪：要把正泊確處理好射保持經濟巾平穩(wěn)較快存發(fā)展、調骨整經濟結陶構和管理姻好通脹預寒期的關系弊作為宏觀乓調控的重悔點。數據來刷源：國懸家統(tǒng)計侮局09年宏觀蠟政策影斬響22國房景氣篇指數的V對型走勢昭飽示著房地絡產行業(yè)的路復蘇2009年3月，國寨房景氣船指數下載降至近綠十年的伙最低點——9斬4.7錢4，房地揪產行業(yè)吳的活躍蹦度處于詠歷叱低康潮。上半年愿超預期的照銷售拉勱故國房景氣譯指數上揚援，最終形金成V型反彈腰。8月份指數狠向上突破100，轉入景旺氣區(qū)間。銷售所柜帶來的開咳工、投資流上升將把批國房景氣拴指數推至或新高。數據來源阻：國家統(tǒng)塑計局09年宏觀政吳策影響23國內行業(yè)雨：分類指投數顯示，蠻復蘇在各撤鏈條環(huán)節(jié)引表現不一數據來永源：國總家統(tǒng)計孫局09年宏觀鑼政策影壩響24房價：各疾地房價持理續(xù)大漲，忠超越07給/08年撫高點開創(chuàng)登出新高數據來源泉：國家統(tǒng)趕計局09年宏觀政星策影響09年宏觀政成策影響全國房地終產價格進親行全面上坦?jié)q趨勢26成交量孝：全國佳總體商聚品房銷誼售仍在躲加速，胃大部城棄市同比埋增幅巨圖大數據來弟源：國間家統(tǒng)計增局1-10月，全國拋商品房銷森售面積6636壤9萬平方減米，同尸比增長48.4傷%，增速比嗚上月提高抱了3.6個百分蔬點，表鴿明10月成交錘量增速倆仍在加濃快。廈從城市奮來看，素大部分行城市成動交量都貪較去年瓜同期有業(yè)大幅上某升，其號中北京請、上海廈、重慶惱、成都演、鄭州電、天津哪、長沙獄、西安扶的增幅舒普遍都如在100%以上，詞而深圳疾、東莞剖、佛山紡等珠三逮角城市毯成交量疊在飆升狼之后，晨出現一進定程度室的回落賠，同比珠增幅開岔始收窄暴。09年宏觀政煤策影響供求關耍系：消醒化率持端續(xù)保持筒在10階0%以給上，供刪不應求衛(wèi)主導市肉場27數據來源溫：中銀國環(huán)際房地產兼周報七大城市畝存量持續(xù)精下滑，10月成交量帶隨之回升技至上半年去高點消化率笛持續(xù)保倦持在100砌%之上，域七大城第市供應規(guī)維持平撐穩(wěn)，幵誦沒有明仙顯的增泉加09年宏觀鄭政策影走響28土地市場糟：各地地赤王頻出，敏市場熱度樣不斷上升從全國栗土地購辯置面積淚同比增小速來看席，09年1－10月土地拘購置面堅積同比頸下跌了18.謀7%，沒有茅恢復去百年同期沒的水平爛，但整暗個走勢確呈走高煎形態(tài)，獻近幾月強表現加拜速跡象瓜，上半鉛年商品靜房銷量抽大增的脹效應開懇始逐步沃體現到秤土地市技場。從監(jiān)測護的11個城市綿來看，店近幾月引土地成占交面積缸和成交乒價格增史幅明顯滿，9月份成竊交土地恩的樓面荒地價接五近5000元/平方米造，這也圾印證了護地王頻樣出的這懂一現象索。數據來惠源：國姜家統(tǒng)計答局09年宏觀政彎策影響價量走敵勢：共反同經歷超上半年蜂的價量但齊升后株，各地遣市場的暫走勢開企始分化雞（A）價升量跌壩型城市：這類城協(xié)市主要濕表現為彩，房價陽繼續(xù)上慈漲，而換成交量躍隨著房少價的上盜漲出現也連續(xù)的亮下滑，孤幅度超尚過30%以上。09年宏觀衛(wèi)政策影吃響09年宏觀政慰策影響價量走勢棗：共同經蹦歷上半年德的價量齊旗升后，各關地市場的包走勢開始座分化（B飼）價升量穩(wěn)翼型城市:這類城市租主要表現堡為：房價湯繼續(xù)上漲似，成交量潑在經歷上瘡半年的沖臉高之后，褲繼續(xù)維持乳在高位，斧上升或下毯滑幅度都怕比較小，田沒形成明耗顯優(yōu)勢09年宏觀政鎖策影響價量走隊勢：共替同經歷泥上半年顯的價量許齊升后姨，各地交市場的姓走勢開御始分化耳（C）價升量牲齊升城法市:這類城凡市主要諷表現為皆：價量辛均緩慢軍上漲，熱市場波造動幅度高比較小土地市場薄，各地地搬王頻出，泰市場熱度通不斷上升欄（A)09年宏觀政役策影響土地市靜場，各岔地地王裁頻出，福市場熱自度不斷笑上升（B)09年宏觀政夏策影響34開發(fā)商：卵金融環(huán)境什寬松，銷齒售回款猛踢增，現金館充裕09年全年的垮國內新增禿貸款可能費將達到10萬億發(fā)展燙研究中梅心宏觀廣部副部糊長魏加般寧表示,今年以媽來信貸異投放增循長速度項過快、步貸款結祥構丌吅笑理令人故擔心,調研發(fā)收現大約50％的資金臉流向了股房地產付、票據宏市場。溜寬松鏈的金融憤環(huán)境、謎銷售回租款的大論幅增長句使得開進發(fā)商現焰金充裕削，這也垃是導致森今年地欺王頻出墓的重要闊原因。09年宏觀粱政策影味響09年宏觀紡政策影寒響各地融資襪大門重新裁向房地產切行業(yè)開啟36觀點：緩關于宏管觀政策萬，保增激長和政安策的連允貫性使蹈得政策心在20蓬09年爽未出現糊大幅度亂調整，惑但國家丑對于2煌009臟年部分希城市房棚價上漲烤過快的爐擔憂，查200氧9年底從頻頻出刻現新政本策，防踩止房價啊繼續(xù)過怎快上漲所，20炎10年具假設全箏國房價康繼續(xù)上漢漲，一值旦通脹罰加劇、馳泡沫積飄累，政凍策可能歷再度成放為其泡露沫破滅庭的針刺右，但假漠設20畫09年執(zhí)底政策紙能有效凍防止房繩價過度帖上漲，樓預計2懂010確不會出訊現大幅旱度調整錘。2010年宏觀公政策預半判1宏觀政策倡分析市場大勢微分析2惠陽大寶亞灣房傲地產周疾期分析3區(qū)域利好職分析政策回布顧及分案析惠陽大蟻亞灣住租宅市場鼻經歷了將快速發(fā)脫展期、仗調整期陽、復蘇善期三個眾階段,目前處于嘴復蘇期階宋段住宅市場爛發(fā)展（成灘交量）快速發(fā)態(tài)展期（04年-07年第四布季度）200陷5年后惠廊陽大亞督灣區(qū)域森利好提撲前釋放粘，市場筑持續(xù)上已升城市價值葡因為預期聞而提前釋廳放新政后六投資客楊退潮，悔客戶觀頂望，市票場急速便下滑受深圳甜市場影舊響，投呢資客涌景入，市球場第一嬌次高潮普來臨政府救燒市，剛籮性需求剖釋放，鋼深圳市訓場回暖脅促使市錯場復蘇調整期（07年第四季告度-08年底）復蘇期（09年初-）2002厭-200酸9年大亞致灣住宅源成交均咐價2002山-200柳9年惠陽墾住宅成嚴交均價05年后中海藝殼牌的投顫產刺激深鍛圳購房熱蚊潮，外銷物客戶更進欠一步推動辨惠陽大亞鐮灣住宅市辭場量價齊蓮升,進而刺殊激開發(fā)瞇商的集摸中爆發(fā);07年新政前導達到頂峰07-俱08年年新政藏后深圳投玩資客7成退場晴，受深昏圳影響案較大的父惠陽大磚亞灣市異場同樣講出現了脫量價齊追跌的局閃面隨著09年深圳淺市場的辛回暖,惠陽大亞算灣市場進去入復蘇期目前階段周期研瘋究04-粥07年杯——快界速發(fā)展芳期：市懲場總體墻體現市悟場供應韻量、消三化量、持均價同損時上升2004穴-200市7年惠陽咽大亞灣命房地產月消化量2004礎-200猶7年惠陽大演亞灣房地臨產供需情床況對比2005年以來汪多種因糊素推動卸房地產例的快速躺發(fā)展：深圳樓俊市快速債發(fā)展的盯拉動；大亞灣價們值提前釋顛放；深圳客戶染投資客戶豈持續(xù)進入芝惠陽大亞是灣市場；快速發(fā)紫展期價地格持續(xù)混上升快速發(fā)稠展期市恰場供應隙及消化賤量持續(xù)收上升周期研究07-0皆8年——皮調整期：堪總體體現挨消化量、藍均價、客松戶量同時蛾下滑；中建彩虹壟城之前預階計開盤價綢格會在5000元/平米，游新政后宜以4200元/平米低調開盤屑；新政后：定價預期險降低！上門量猛趙降！成交慘穗淡每月1~2套！07與08年惠陽膝大亞灣企房地產嘆推售及直消化量物比較08年惠陽度住宅均燈價走勢周期研究09年—趣—復蘇期創(chuàng)供應量減劃少，消化燒量及均價折同時上升09與08年惠陽大還亞灣房地厲產比較2009年惠陽床大亞灣牲房地產線月銷量候走勢200航9年惠陽大決亞灣房地啟產月價格練走勢受深圳市宅場回暖影灘響及長時宮間剛性壓從抑的釋放,投資需求祝復蘇，200臘9年惠陽鬼大亞灣用市場一限路飄紅之，半銷疼售量已串遠遠超貢過了200醒8年全年腐成交總狐量，成太交均價悲一路上雞揚；周期研爭究進一步惡分析：區(qū)域規(guī)劃、政策及深圳市場膝變動為惠陽誰大亞灣椅住宅市嫌場變動冤的主要碼影響因間素區(qū)域規(guī)劃刮利好一直案是支撐惠構陽大亞灣辣區(qū)域市場棋的重要因培素：05年-07年惠陽鹽大亞灣麻住宅市繞場持續(xù)致上升源翠于區(qū)域齒規(guī)劃利子好的提殘前釋放物；09年初深莞旺惠一體化智規(guī)劃的出替臺，成為醒了09年市場相回暖的診重要刺羅激因素艷?；蓐柎筱Q亞灣住輩宅市場令為深圳樂市場的霞附屬市丟場，與閃深圳市刑場聯系音緊密，隱隨著深州圳市場黑的變動晝趨勢而脫變動住宅市窯場發(fā)展削（成交當量）（04年-07年第四季娃度）2005年后惠雷陽大亞水灣區(qū)域亦利好提公前釋放綠，市場旺持續(xù)上塌升城市價值考因為預期老而提前釋爸放新政后投獅資客退潮好，客戶觀結望，市場俯急速下滑受深圳占市場影溝響，投心資客涌鍛入，市采場第一惱次高潮吐來臨政府救市學，剛性需奔求釋放，喊深圳市場洞回暖促使間市場復蘇（07年第四季珍度-08年底）（09年初-目前）目前惠陽那大亞灣住厭宅市場與茶深圳市場捷聯系更加繁緊密,變動趨桿勢同步宴產生。周期研筍究總結:自200簽9年3月份,大亞灣市哪場開始回國暖,一路穩(wěn)步幫上升,20徑09年底政策紛頻出，預剖計201當0上半年咽市場處鹽于觀望響期，但勢總體會語保持平革穩(wěn)趨勢拐。201等0年上半年觀點：蒸關于惠抵陽大亞郊灣房地楚產市場膚周期，領自200璃9年3月份,惠陽大亞練灣房地產脈開始回暖,一路穩(wěn)漿步上升潑趨勢,但由于年高底宏觀政晉策頻頻出簡臺，預計垮在201璃0年上半年第市場處于想觀望,但總體投保持平沒穩(wěn)趨勢夜。關于惠陽銀大亞灣市轟場周期1宏觀政策笨分析市場大勢睜分析23區(qū)域利土好分析政策回胳顧及分曠析大亞灣房奮地產周期蕩分析未來規(guī)毒劃利好沿海高速由羅湖到大亞灣轉惠陽城區(qū)約45分鐘，預計于2009年底通車地鐵3號線2010年通龍崗中心城，預留深惠城際線接駁口，由龍興街站接惠陽廈深高鐵惠州段全長65公里，預計2010年底通車規(guī)劃驅動3——交通網絡逐步兌現深圳撤關擴容，深圳二線關整體外移，大亞灣區(qū)域將有望成為下一個深圳龍崗。深圳撤關、龍崗大運會將促進大亞灣住宅市場的發(fā)展，同時推動投資產品的發(fā)展。規(guī)劃驅動1——深莞惠一體化規(guī)劃驅動2——深圳撤關擴容，龍崗大運會深莞惠一體化將打破惠陽大亞灣與深圳之間的區(qū)隔，將極大的促進惠陽大亞灣住宅市場發(fā)展。2010數-201痰1年眾多規(guī)怪劃利好釋凡放期，將籃對大亞灣迫市場起到數重要的支構撐作用；區(qū)域利電好驅動利策好——《推進糕珠江口夸東岸地鄭區(qū)緊密良合作框劫架協(xié)議婆》簽約明儀式在朗深圳市否舉行深莞惠半一體化深惠莞詢三市聯懸席會議盼暨《推進珠腰江口東魚岸地區(qū)榜緊密合財作框架往協(xié)議》簽約儀式占在深圳市泳舉行。省史委副書記輝、深圳市強委書記劉撲玉浦，深害圳市市長屢許宗衡；絕惠州市委事書記、市宵人大常委榨會主任黃綁業(yè)斌，市逢委副書記司、市長李枝汝求；東龜莞市委書因記劉志庚泳、東莞市框市長李毓旁全等出席搶活動。市敞委常委、伴常務副市冊長黃仕芳對，市委常僅委、秘書侄長吳衛(wèi)華惰和市有關胡部門負責愛人等參加棕活動。一要在犯規(guī)劃定法位上對姓接；二類要在基亭礎設施驗上對接據；三要缸在產業(yè)霧發(fā)展上朽對接；旨四要在病生態(tài)環(huán)檢保上對浙接；五深要在社完會管理蹄上對接樓；六要骨在領導始機制上陪對接。深莞惠一綠體化將打宮破惠陽大敏亞灣與深功圳之間的銹區(qū)隔，將將極大的促拋進惠陽大譜亞灣住宅飄市場發(fā)展區(qū)域利僑好驅動利好——深莞惠三層城市融合泉，產業(yè)分獨工，力爭1+1劇》2；惠州杜借力中播海殼牌悔，發(fā)展持沿海城也市深圳政府跳建設大深島圳和惠州殘政府城市圖全面發(fā)展肆的規(guī)劃順漠應了都市消融合的大鋼趨勢，未勇來深圳與悔惠州必然排向著城市結融合的方粗向發(fā)展，著惠州尤其采是惠陽將火成為大深略圳東擴的辮第一站。深圳全面發(fā)展先鋒城市，未來城市發(fā)展三大功能定位：國家級高新技術產業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市、區(qū)域性物流中心城市、與香港共同發(fā)展的國際都會深化區(qū)域合作，提升區(qū)域中心城市輻射力貫通與東莞、惠州等相鄰城市的交通設施銜接，開展在能源、資源、生態(tài)環(huán)境和產業(yè)方面的合作。城市建設布局結構輻射狀的城市基本骨架，東部發(fā)展軸沿布吉、龍崗一線向惠陽方向發(fā)展，為全市新世紀最具潛力增長點。先鋒城市定位，深化區(qū)域合作惠州發(fā)展沿海城市，規(guī)劃產業(yè)新城借力中海殼牌，改變沿江城市的戰(zhàn)略部署2003年借力中海殼牌，改變戰(zhàn)略部署加速由沿江城市向沿海城市過渡。大城市和全面發(fā)展規(guī)劃由縣域經濟規(guī)劃向大城市規(guī)劃的轉變，城市建設調整為第一個層次發(fā)展以惠陽、惠城、大亞灣為中心。惠陽交通和產業(yè)新城的規(guī)劃優(yōu)勢“惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2007-2020）草案”——輕軌1、2號線接駁深圳，為接受深圳產業(yè)轉移鋪路；產業(yè)新城的規(guī)劃，吸引國外和深圳等地高新技術產業(yè)進駐深莞惠一萄體化進程—產業(yè)分工區(qū)域利好大亞灣杠西部工育業(yè)區(qū)承盯接深圳辟產業(yè)轉殲移，范很圍涉及宣汽車零據部件、京電子、刷鋼鐵、鈴紡織材娃料、紙仔品等。咸已投產霉項目近40個，投杯資總額伙約6.5億美元，賄其中投資枝超過100速0萬美元的稀項目21個。目前已顧投產項闊目近40個，投姿資總額廳約6.5億美元，加其中，投貍資超過100券0萬美元的旗項目21個，主要炊包括東風叛本田、東耗風易進、拐永昶電子校、三洋激拜光、光弘欠電子、三馬洋光部品狂、寶興鋼咳鐵、三鑫萌玻璃、新氣華昌集裝行箱等。在地建項目19個，投資牢總額約3億美元瞇，其中替，投資炸超過100熱0萬美元的壓項目11個，主抓要包括哲比亞迪抓、敏華活家具、御海德運揪動器材鐵、星華兼電子項梯目等。燙在談項垮目8個，投面資總額允約1億美元，摸其中投資截超過1000萬美元令的項目5個。驅動利琴好——滑深圳的旦發(fā)展進炒程中，售城市功凈能板塊閣呈現出四新增和送板塊功槳能轉移百的特征衣，并產姑生產業(yè)葉和人口跟外溢科技園南山后海寶安產幫業(yè)區(qū)龍崗產懼業(yè)區(qū)惠陽大亞盈灣產業(yè)板塊淋功能轉移溢出效應產業(yè)遷移人口遷移經濟高速增長帶來深圳發(fā)展受限的問題，很多企業(yè)開始尋找低成本新區(qū)域進行產業(yè)遷移。大量以勞動密集型為主的產業(yè)遷移帶來了大量的產業(yè)人口的遷入。大深圳夏發(fā)展格盾局下產懼業(yè)和人厭口的外尿溢，直幣接對周哲邊城市謹尤其是歸惠州的來惠陽區(qū)禁產生了互重大影莊響，惠棄陽城市墾開始向唇區(qū)域化絮方向發(fā)棵展。深莞惠一巾體化進程—產業(yè)外隙溢區(qū)域利好驅動利好——深圳撤關姥擴容，大琴亞灣區(qū)位侵升級，猶愉如深圳的誰關外；龍忙崗大運會帆，大大刺激印區(qū)域城市寄化進程,同時也拉勺近了深圳噸與大亞灣鑄的距離備受矚目森的《深圳綜符合配套柜改革炭試驗總體方類案》(下簡稱《方案》)本月6日獲國務秧院批準通處過后，深央圳市高層近日正盡加緊研究遙該《方案》的3年分步落實舒規(guī)劃。其蛛中2009年的改革重頭戲醬包括向畜中央申嗽報將特膚區(qū)范圍擴大至屆全市，節(jié)即將原源屬關外桑的寶安區(qū)、龍柿崗區(qū)和炭光明新既區(qū)納入知特區(qū)之內。如獲啟批準，深稠圳特區(qū)總按面積將由395平方公里申擴容為1948平方公里，差不窄多是整錫個香港礙面積(11葛03平方公里)的近兩倍驢?！按筮\會茄將會引發(fā)味深圳市今墾后幾年大肚規(guī)模的建熊設運動，椅從而令龍店崗中心城震的城市化揀大步提速謠?！痹谡@個城市斃化過程中慰，旅游、事酒店、地鳥產這幾大座產業(yè)將直謙接受益，耕城市功能暢將在這個徹城市化進仰程中得到顯更為完善衰的提高。---滿---深圳市社朵科院城市距運營繡中心主任誕高海燕深圳撤憤關擴容愧，深圳誕二線關增整體外愧移，惠形陽大亞喘灣區(qū)域黎將有望昂成為下刑一個深絲式圳龍崗201良1年龍崗范大運會皇舉辦，暗將大大柏刺激龍玻崗區(qū)域看城市化始進程，配交通網閑絡逐步楊完善，緊給龍崗蒙物業(yè)將真帶來進鈔一步的暗升值，但惠陽大殖亞灣作將為龍崗千周邊區(qū)掙域也將摟面臨良狀好契機深圳撤關僅、龍崗大匆運會將促訂進惠陽大濤亞灣住宅暮市場的發(fā)肅展，同時則推動投資屠產品的發(fā)喚展深莞惠一賞體化進程—撤關、大僵運會區(qū)域利好房地產戲價格剪按刀差2007年惠陽吐房價比機深圳最洗低區(qū)的嫂房價相撥差約6000元/㎡，存在相村當大的價執(zhí)格差。居民的消很費水平相腦差較多200錯7年深圳居蘭民人均可辭支配收入248郊70.撕21元；2007年惠陽迷區(qū)居民爹人均可屬支配收倡入計劃奴為130癥00元。驅動利好敲——深圳執(zhí)各區(qū)房價莊與惠陽大辭亞灣差別奸明顯，刺萍激了深圳浸市民跨區(qū)塵域消費惠陽大逼亞灣這架邊的消盯費水平殘不高，嘗在這里睜買套房衛(wèi)子，周吃末來度葡假感覺傾不錯，答路上時染間跟去俘大、小覆梅沙差蛛不多，遣而且消奸費要低行很多，頁喜歡這撇種生活比方式?！硺潜P知業(yè)主吳竭先生寶安南山福田羅湖鹽田龍崗惠陽18000元/㎡21000元/㎡13000元/㎡4000元/㎡28000元/㎡22000元/㎡35000元/㎡價格優(yōu)勢臣明顯惠陽大亞轎灣與深圳投相比在房憂價及消費掃上都具有屢價格的優(yōu)匠勢，形成牙了明顯的斯價格剪刀懷差，刺激鹽了深圳市癥區(qū)居民到影惠陽大亞軌灣的消費辣。深莞惠一贊體化進程—價格洼地區(qū)域利好3號線12號線惠鹽高速深汕高速機荷高速水官高速清平高速深鹽路羅沙公路鹽壩高速大亞灣鹽排高速驅動利爹好——隨著沿海芳高速、深頂惠公交車疫的開通等封利好，兩怒地之間的般交通日益忙便利，將辨加快大深境圳步伐寶安機場規(guī)劃交通舌體系完善沿海高速恭：全長56.炮94公里，全緣瑞程為雙向6車道，200蘋9年通車，池區(qū)域交通崗瓶頸完全虛打開；南坪快速俯：二期工鮮程向東接片深汕高速細直達深圳姑龍崗大工抖業(yè)區(qū)，未番來將貫通愉大亞灣石姓化大道，2010年通車譽，屆時右南山到棟大亞灣歲僅1小時；石化大道(西三大艙道)：通往龍疲崗大工業(yè)休區(qū)，車程勾約6分鐘。城際軌道鄙連通將實蹲現區(qū)域無繭縫對接地鐵三尊號線在型軌道建寫設上已天經預留姜了與惠蕉州城際瘦鐵路的退接駁；廈深鐵揮路惠州碧段，將直通瓶龍華汽哈車站，甚全長65公里，翠預計11年底通莖車。交通網絡龜的全面完攜善將徹底選實現“深圳一小輕時生活圈”的生活童方式，塵大亞灣壞會成為繩深惠一吉體化進魄程中最存先啟動游的區(qū)域快。地鐵3號線預留深惠城際線接駁口，由龍興街站接惠陽，預計2010年通車地鐵12號線地鐵3號線的延長線，連接龍崗次中心區(qū)、大工業(yè)區(qū)及坑梓衛(wèi)星新城廈深鐵路惠州段全長65公里，預計2009年通車深圳至彈大亞灣罩：沿海高卻速——鹽壩高速——深鹽路——羅沙公路識車程30分鐘南山——南坪快速——深汕高隔速——石化大道搭車程1小時沿海高潮速——鹽壩高速——機荷高鍋速——清平快喇速——泥崗車芽程30分鐘深汕高話速——機荷高速——清坪高攝速——泥崗鋤車程50分鐘深莞惠殿一體化鎖進程—公共交福通區(qū)域利匆好觀點：關去于區(qū)域利董好，隨著住區(qū)域利好恩的逐漸兌線現,例如沿罷海高速2010年初正度式通車,深惠一務體化進喝程的加笑快,對惠陽大亡亞灣發(fā)展堪有巨大的紗推動作用裹。關于惠迅陽大亞故灣區(qū)域夕利好關于市場碼的重要結駱論：1、關于碑宏觀政陜策:保增長和缺政策的連愈貫性使得宋政策在2009年未出埋現大幅勻度調整儀，但國侍家對于200走9年部分棒城市房義價上漲亮過快的鋼擔憂，2009年底頻頻枯出現新政貝策，防止蟲房價繼續(xù)悉過快上漲菊，201菊0年假設全憑國房價繼殃續(xù)上漲，丙一旦通脹味加劇、泡蟲沫積累，框政策可能冬再度成為用其泡沫破屯滅的針刺羞，但假設200尊9年底政射策能有鏈效防止家房價過驗度上漲涂，預計2010不會出枝現大幅模度調整。2、關于惠粱陽大亞灣遠房地產市反場周期，明自2009年3月份,惠陽大亞勉灣房地產躁開始回暖,一路穩(wěn)步槐上升趨勢,但由于年存底宏觀政旅策頻頻出糖臺，預計芳在2010年上半此年市場惡處于觀停望,但總體簽保持平周穩(wěn)趨勢籠。3、關于區(qū)聲域利好，警隨著區(qū)域數利好的逐碼漸兌現,例如沿蓮海高速2010年初正式昆通車,深惠一盞體化進菊程的加丙快,對惠陽大江亞灣發(fā)展坡有巨大的桂推動作用痰。項目概況03010402060507項目基礎誰經濟數據位置：惠陽拴淡水愛傅民西路規(guī)劃用攏地面積：18壁215便㎡計容積率團用地面積;16骨606買㎡計容積率綿建筑面積:82出863灣㎡總建筑面珍積;99文348機㎡容積率；4.偽99綠化率:30停.24懶%建筑密度:22層.41喘%總戶數:875總車位巨數:57屋2個,點其中地茅下25營7項目認醋知☆西臨南湖判路，面惠陽中遭山中學東面農民毀自建房北面瑜牲進花園南面一條暈水溝，對柱面為石橋加村屬于高容普積率，中潤等規(guī)模，之無自然景胸觀資源，討周邊環(huán)境確以農民自癢建房為主宿，城市感擁不強，項越目自身優(yōu)花勢不明顯項目區(qū)域少屬性大亞灣旅游休閑度假區(qū)大亞灣石油化學產業(yè)園區(qū)大亞灣港口物流倉儲區(qū)

大亞灣行政金融商務區(qū)

大亞灣西部綜合產業(yè)區(qū)

惠陽中心區(qū)秋長北組團中心秋長組團中心

三和組團中心惠陽新中心區(qū)項目位于惠陽中趣心南區(qū)，土湖退組團，閉老淡水來人集中嶄居住點膝之一，漆所在居步住區(qū)域嶄購房升脾級換代暑需求旺勸盛?！顓^(qū)域交通惠陽中心區(qū)深汕高速沿海高速南坪快速隨著深艙惠兩地懶交通網遙絡的建美立，半掠小時融票城生活劇時代即拘將開啟規(guī)劃建盼設中的臨廈深高躁鐵規(guī)劃建禿設中的夠深圳地民鐵3號線項目核心覺價值1深圳地株鐵3號線規(guī)劃誦中的一期鳳工程起于嶄紅嶺站，甘終點至龍輝崗雙龍站炮，全長32.8遷6公里，計娛劃201尊0年10月1日前建飼成通車蔽。深圳地魔鐵3號線二期棒工程向西裂延伸至益煉田村（3號線西邁延線）3號線西蠢延線是納其二期第工程，電長約8.8公里，將抗設置8個車站吩。3號線西態(tài)延后，壇全長（津益田村伍至龍崗離雙龍站費）約41.8公里，設30個車站。香預計2011年6月30日建成通躲車。本項目旱靠近規(guī)翼劃中的釋深惠地愛鐵淡水勻出口，越由地鐵宅規(guī)劃利嶼好將帶協(xié)來物業(yè)雄的巨大把升值空筆間。從項目10~1變5分鐘車程繩，即可上翼到珠三角墻東部最主聰要的高速哄公路：深投汕高速、療沿海高速園、南坪快丑速、惠大損高速等，恰臨近規(guī)劃耳中的深圳地鐵3號線延遼長線淡嘉水出口咸（區(qū)政筒府附近醒）。白云路惠陽中山吊中學太陽島學無校本項目南湖綜合市場金惠大道世紀華園大酒店圖書館區(qū)政府中惠酒勺店承修四路惠陽林業(yè)保局三和醫(yī)院天虹商揚場半島公園國土局體育公沒園人人樂花旗賓館人民五概路東華大還道中南湖路土湖街深汕高速文文區(qū)域配套5分鐘車慚程內：第一配套厘圈：惠陽中山播中學，太餅陽島中英惑文學校，餓南湖綜合賠市場，中澇惠酒店，墊新美味，含世紀華園摧大酒店等言。5-10分鐘車程愉：第二配濫套圈：天虹商場重，萬聯商偏場，萬聯垂汽車站，征圖書館，螞體育公園花，花旗賓駛館，三和脊醫(yī)院，人塑人樂等。10-艘15分鐘車膨程：第三配套吳圈：沃爾瑪撓，惠陽煩商貿廣折場等惠陽正骨醫(yī)院綠苑中學文萬聯汽車浪站萬聯商場新美味5-10分鐘5以內分鐘中醫(yī)院項目享受涉惠陽中心閱區(qū)成熟配把套惠陽世駕貿廣場區(qū)域配套配套

舉例菜市場南湖綜合市場，草洋市場等醫(yī)院惠陽三和醫(yī)院，惠陽正骨醫(yī)院，惠陽中醫(yī)院，惠康門診，草洋東永安衛(wèi)生站等商場天虹商場，人人樂商場，供銷民生廣場，萬聯商場等學?；蓐栔猩街袑W，太陽島中英文學校，綠苑中學，土湖幼兒園，惠陽區(qū)黨校附屬第二幼兒園，惠陽市云和藝術幼兒園，廣東市旅游商貿職業(yè)學校等娛樂休閑區(qū)體育公園，高爾夫球場，星湖歌劇院等行政配套惠陽大劇院，惠陽圖書館，體育館等。汽車站萬聯汽車站，惠陽汽車站，16路公交車站等銀行中國銀行，建設銀行，農業(yè)銀行等郵局惠陽郵電局遼湖支行等酒店新美味酒家，中惠酒店，世紀華園大酒店，富華酒店，金谷酒店，新世紀酒店，長城大酒店，星光大酒店，新不夜天美食城等項目自身危周邊生活秋配套齊全掛，可滿足束日常基本先生活所需項目周轎邊有16路公交嫂車站，絡南湖綜漸合市場蓬，二十瘦多家日垂常家居跳生活小肥商鋪經起營等，遺配套齊損全，可她滿足日檢常基本甜需求。項目核心突價值2項目核心恭價值3太陽島蘆中英文集學校中央教育?？茖W研究秋所定為“外語教學棟試點學校”惠陽中山桃中學200蜓4年8月28日，惠陽已第二中學次正式更名駱為惠陽中掛山中學暨沸“省一級尺學?！钡靥幟蛐W府石地帶，養(yǎng)教育資存源豐富宏享受入宋學便利國，利于雙子女成壁才鴻益·帝湖新城嫌的KPI價值體系KPI價值體系區(qū)域價值克：位于惠緒陽中心濁南區(qū)，美土湖組朋團，屬艦于老淡逢水人聚熱集地之睛一，居住區(qū)門域購房照升級換答代需求波旺盛。交通便轎利，升痛值空間雕大：臨近深惠齡地鐵淡水婆出口，準浪地鐵物業(yè)略，具有巨鏡大的升值休空間配套齊備摩：項目周也邊配套郊齊全，孩同時享礦受惠陽樓中心區(qū)犧完善配刻套毗鄰名校賓：地處名校偏學府地帶冠，教育資句源豐富。澤享受入學它便利，利恩于子女成指才項目定位02010403060507地鐵——影響力理吼論地鐵為市盒民出行提木供快速、坑穩(wěn)定的交想通工具，搖提升社會仿效益項目定位鹿依據地鐵是一好種載客量塔大、快速弓準點、舒陵適安全、個環(huán)保的軌錫道交通，獅為市民出洋行提供快臭速、穩(wěn)定短的交通工勝具，提升豎社會效益地鐵建設效益沿線商業(yè)撲提升生活挪空間和便賠利度地鐵成為似城市生活洽重要的組沃成部分，贈人們可以減通過地鐵伴站快速的階到達城市扛的商業(yè)中預心、辦公輸地點以及幕居住地，綁同時地鐵婚站也成為文人們進行搭社交活動妙的場所。改善城抬市投資朽環(huán)境地鐵的快也速便捷使讀城市的距炭離越來越攜近，城市熄的規(guī)模也清因此可以愚發(fā)展得越烤來越大。為沿線禾土地帶假來增值地鐵的葡開通運功營，帶覺來了一坑種蘊含遲無限商貌機的“地鐵經濟”，從而果帶旺一塵個片區(qū)胡，增加甚物業(yè)升撿值空間償。地鐵作為露城市軌道愧交通的6貌大特征地鐵六大嚴特征地鐵的累首要目虹標是實寄現其公傭共事業(yè)侍的服務雀功能，既這需要宗政府予果以投資際和扶持美；但同炒時通過溉審慎的唇商業(yè)運下作，地因鐵是具屈有盈利廳的能力地鐵后餐期的運國營與線照路客流籮的培育雀息息相娃關，因蔬此地鐵霞的建設堤和物業(yè)殺開發(fā)要吸做到“號四同步饑”，即練同步規(guī)宮劃、同符步設計逢、同步死建設、英同步運撓營地鐵建獲設具有值城市軌告道交通頁網絡不噴可分割許性和技執(zhí)術不可各分割性睜兩大特杯點，其犯要求地敲鐵建設敗的主體賢應是同啟一建設畜主體，鳳以保證嗽地鐵的則安全、捆降低協(xié)去調和接鐵駁成本地鐵建跑設和運善營帶來融的效益嘴具有正菊外部性狂，即內妥部效益晨外部化文和經濟咽效益社賠會化，可因此地豪鐵的循教環(huán)建設能和良性遲運營是珍有可能佩實現“代經濟效繪益”和變“社會憤效益”越雙豐收地鐵的良稼性運營需書依靠客流超和地鐵網擦絡成規(guī)模造后帶來的縮慧規(guī)模效應汽，因此城微市的地鐵豎建設需要貍盡快成網揚成行地鐵的首屋要目標是廣實現其公贊共事業(yè)的骨服務功能最，這需要紙政府予以煌投資和扶艘持；但同渠時通過審銹慎的商業(yè)偽運作，地批鐵是具有興盈利的能昨力1-準公共產涂品性2-規(guī)劃互動球性3-規(guī)模效屢應性4-開發(fā)建設班同步性5-高度集成太和技術不月可分割6-效益正圓外部性高速鐵路炮站點對于鑄周邊發(fā)展域的影響根僑據空間和鉛時間的變儀化而呈現記不同第一影估響區(qū)域——距離站點努步行或者叢自行車距適離5-10分鐘，適懶合發(fā)展高忙等級功能已，包括高觸級辦公、鳥商業(yè)以及偷居住，開弦發(fā)強度高砌；通常是盲地價最高寇、最先發(fā)舉展起來的勿區(qū)域;開發(fā)強度以很高（very歷hig燙h)第二影杜響區(qū)域——距離站范點通過閥其他交誓通方式15分鐘內可廚以到達（陣包括交通惹以及換乘如時間），體是上述高芳等級功能膏的備選區(qū)鹿域同時適鍬合布局可宮進行產業(yè)怎聚集（clus娛ter)的相關功苗能；開發(fā)皆強度較高嫩（high運)第三影響嚷區(qū)域——距離站點墳通過其他塑交通方式蹦需要15分鐘以攜上的時熱間（包采括交通逝以及換廢乘時間澇），取覽決于地伍段狀況效可以發(fā)巾展多種起功能；蘋開發(fā)強綿度取決郵于地塊柜以及開匯發(fā)內容資料來源溫：SchützE到,19漠98,黨Stad銷tent趣wick共lung位dur鑰chH架ochg鉆esch礙wind念igke旨itsv航erke賊hr(棟Urba概nde還velo務pmen妖tby介Hig臟h-Sp陽eed陶Traf容fic)旋Hef沾t6,地鐵作薪為功能座性的城孫市建設師項目不糠僅能緩薯解城市什交通堵鐘塞問題呆，還能叔刺激內劉需，拉上動GD察P增長在20戶世紀9攏0年代映，上海納市經濟獨的快速術增長在哈一定程電度上得桌益于以駛“路溝廢橋”為頸主的城芝市基礎婦設施投綢資以及冊由其帶趨動的房掌地產投揀資拉動劣的。大銅批“路秧溝橋”奪基礎設際施建設狹項目為日上海市慶近十年挺的經濟堪增長作談出了極贊大的貢慢獻?；A設施削投資與城精市GDP染增長呈正池相關關系地鐵明窄珠線二券期工程英能給上熄海GD醉P的增后長產生禁拉動效俗應上?；A設施投資增長與GDP增長比較年份固定資產投資總額（億元）GDP（億元）固定資產投資對GDP總量的貢獻作用20011934.734950.842.65年份明珠線二期總投資（5年建設期）對GDP貢獻作用增加GDP年均增加GDP占上海2001年GDP的比重2001132.67億2.65351億70億1.4%以明珠往線二期路投資為魄例以上海為劇例地鐵能模拉動沿斬線區(qū)域軟房地產婆投資，瞧并改變白沿線土拘地的功掠能結構逝和產業(yè)溝構成，膏產生人英口集聚沉效應、售誘發(fā)消目費和投博資需求仰，擴大半就業(yè)，痕對經濟顏增長具桐有乘數隱效應經濟效益以軌道交榮通明珠線蜓二期工程擾為例，1測32.6煩7億元的縮慧投資將帶僑動房地產跪投資82掉8億元，仰這將占到糞2001常年度上海繳GDP總猴值的16傅％左右產業(yè)效犯益明珠線輩二期工艘程沿線棗的功能舍結構將唯會進一覽步向金豎融、商溫貿、旅舞游、信哪息服務絕、行政污管理等蚊第三產晶業(yè)轉移棗，用地歡結構將若出現明趴顯的置聞?chuàng)Q，從難總體趨讀勢來看紅，沿線盆商業(yè)、纖辦公用便地的比繞重會有視不同程烏度的提胖高，普獎通住宅臟用地比嗚重會有絮減少，汽工業(yè)用令地面積攜將大幅沒下降人口、就窗業(yè)效益地鐵建森設對人帳口產生民集聚作碌用，創(chuàng)和造更多塊就業(yè)機何會，從泛而誘發(fā)正消費和胡需求，懼對經濟屈增長具彼有乘數顆效應以1990到2001年上海爹交通運址輸投資付和房地陡產投資訓數據為遮基礎進碗行回歸釣分析交通運臭輸投資骨對房