2023年歷年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷和答案

歷年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷和答案

2023房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷6.產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的重要誘因是（）。

A.土地稀缺B.城市化進程快

一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備

C.競爭充足性D.交易復雜性

選答寨中只有一個最符合題意。）

7.房地產(chǎn)投資決策分析重要涉及（）和項目財務評

1.僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自

價兩個部分。

行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風險小。這是

A.價格分析B.市場分析

由于前者比后者具有（）.

C.產(chǎn)品分析D.成本分析

A.更長的經(jīng)濟壽命B.更顯著的各異性

C.更強的適應性D.更專業(yè)的物業(yè)管理8.開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過

一年，則其到位資金原則上不得少于工程協(xié)議的（）。

2.下列房地產(chǎn)投資風險中,屬于系統(tǒng)風險的是（)O

A.20%B.30%C.40%D.50%

A.比較風險B.通貨膨脹風險

C.時間風險D.資本價值風險9.由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（）,重要規(guī)定了用

地性質(zhì)、位置和界線。

3.某投資市場的平均收益率為12%,銀行貸款利率

A.選址規(guī)劃意見告知書B.規(guī)劃設計條件告知書

為5.17%,國債收益率為3.5%,房地產(chǎn)投資的風險相關

C.建設用地規(guī)劃許可證D.建設衛(wèi)程規(guī)劃許可證

系統(tǒng)數(shù)為0.5.那么，當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。

A.3.5%B.5.17%C.7.75%D.8.59%10.房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值

來制定價格的方法，屬于（）。

4.某市2023年新開工的房屋建筑面積為90萬m2,

A.成本導向定價法B.購買者導向定價法

2023年未竣工轉(zhuǎn)入2023年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為

C.競爭導向定價法D.市場導向定價法

30萬m2,2023年竣工的房屋建筑面積為80萬m2.那

么，該市房屋均平均建設周期為（）年。11.對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念

A.0.5B,1.5C.2D.3的表述中，對的的是（）。

A.潛在市場〉服務市場〉有效市場＞合格的有效市場

5.下列關于房地產(chǎn)市場特性的表述中。說房地產(chǎn)市場

B.服務市場,潛在市場〉服務市場〉合格的有效市場

具有（）是不對的的。

C.潛在市場〉有效市場〉合格的有效市場〉服務市場

A.供應非同質(zhì)性B.需求多樣性

D.潛在市場〉服務市場〉合格的有效市場〉有效市場

C.競爭充足性D.交易復雜性

12.某房產(chǎn)開發(fā)公司通過市場調(diào)研后，決定在某城市B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率建設工程教

開發(fā)供老年人居住的''銀發(fā)公寓那么，開發(fā)商在目的市育網(wǎng)

場選擇過程中采用的是（）模式。C.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目

A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化總投資的比率

C.大量定制D.單一市場集中化D.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤

總額與項目總投資的比率

13.下列行業(yè)中，（）中的公司賺錢水平與公司規(guī)模、

市場份額均有關。18.某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金

A.批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)。融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬

C.分塊行業(yè)D.專業(yè)化行業(yè)元。年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得

稅率為33%,則該項投資的稅前鈔票回報率為（）。

14.已知年利率為14%,則按季度計息時的實際年利

A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

率為（）。

A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%19.對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率

至少應大于（）。

15.某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個

A.1.2%B.1.5%

人住房抵押貸款。假如該貸款的年利率為5.75%,期限為

C.120.5%D.16.7%

2023,按月償還，初次月還款額為2023元，月還款額增

長率為0.2%,則該購房者在第5年第6個月的還款額為20.若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益為18%,年租金

（）元。增長率為8%,通貨膨脹率為6%,則該項目房地產(chǎn)投資的

A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.9實際收益為（）。

A.9.26%B.10%C.11.32%D.12%

16.購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，

從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬21.某開發(fā)商向銀行申請了年利率6%、期限為2023、

元。鈔票收支均發(fā)生在年初，目的收益為10%,則該項目按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發(fā)商第

的動態(tài)投資回收期（）。一年的還本收益為（）萬元。

A.小于5年B.在5?6年之間A.6.00B.7.05C.7.59D.13.59

C.在6?7年之間D.在7?8年之間

22.某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中

17.下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，投資者投入的權益資本為2023萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均

不對的的是（）。利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該

A.成本利潤率是年成本利潤率

投資項目的資本金利潤率為（）。C.房屋開發(fā)費D.管理費用

A.12%B.20%C.24%D.30%

28.某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用

23.盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項目當售價下降30%、于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提

成本上升60%時，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項目當售價供的利率為10%、期限為2023,投年等額還款的抵押貸

下降20%成本上升50%,開發(fā)利潤（稅前）為0.因此,款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬

在抵御售價和成本變動風險的能力方面（）。元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資

A.甲項目強于乙項目回報率為（）。

B.乙項目強于甲項目A.10%B.11.27%

C.甲項目與乙項目同樣強

C.14.18%D.22.55%

D.不能擬定哪個項目強

29.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。

24.房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多

A.土地購置貸款B.土地儲備貸款

個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達成（）的極值。

C.土地開發(fā)貸款D.建投貸款

A.利潤為零

.下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。

B.允許的最低經(jīng)濟效益指標30

抵押貸款還本付息

C.最大費用A.

D.最大利潤B.管理人員工資

C.公共設施維修費

25.下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目重要不擬

D.保險費

定性因素的是（）。

A.容積率B.空置率C,利息備付率D.成本利潤率31.下列關于計算貸款綜合風險度的系數(shù)的表述中，

不對的的是（）。

26.下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的

A.公司信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高

是（）。

B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越大

A.投資利潤率B.投資回報率

C.項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大建設工程教育

C.貸款利率D.成本利潤率

網(wǎng)

27.公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸

的費用構成中屬于（）?？罘绞较禂?shù)值較低

A.土地費用B.前期工程費

32.市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平豹高低重要取決A.投資資金的安全性B.項目定位的科學性

于（）。C.盼望收益的可靠性D.投資項目的變現(xiàn)性

A.經(jīng)營成本B.物業(yè)檔次E.資產(chǎn)管理的復雜性

C.業(yè)主目的收益規(guī)定

2.房地產(chǎn)市場結(jié)構涉及（）。

D.同類型物業(yè)的市場供求關系

A.總量結(jié)構B,區(qū)域結(jié)構

33.王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面C.產(chǎn)品結(jié)構D.供求結(jié)構E,資金結(jié)構

積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下

3.從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系來

數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2,外墻面積6m2,單元

看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。

間分隔墻面積8m2,公攤面積3m2.那么，可出租面積應

A.第一階段B.第二階段初期

為（）m2.

C.第三階段初期D.第三階段

A.33B.40C.43D.47

E.第四階段

34.物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的

4.制定租售方案的工作內(nèi)容重要涉及（）。

租戶時，一方面要考慮的因素是（）。

A.租售選擇B.宣傳手段選擇

A.零售商的財務能力

C.租售進度安排D.廣告設計及安排

B.零售商需要的服務

E.租售價格擬定

C.零售商組合與位營分派

5.隨著市場細分化研究的進一步，在房地產(chǎn)營銷中引

D.零售商的聲譽

入了''彌隙市場"的概念：彌隙市場的特點是（）。

35.某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，

A.消費者樂意支付較高的價格

年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額

B.公司處在領導地位

為（）萬元。

C.消費者以年輕人為主

A.42.0B.50.4C.60.0D.72.0

D.商品住宅多為豪宅

二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備E.以投資性購買為主

選答案中有兩個或兩個以上符合題意。所有選對的，得2

6.按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視限度進行劃分，

分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇對的的，每個選

形成不同偏好的細分市場的模式是（）。

項得0.5分。）

A.同質(zhì)偏好市場B.分散偏好市場

1.一般來說，房地產(chǎn)投資風險分析重要涉及（）等C.個別偏好市場D.集群偏好市場

分析。E.彌隙市場

7.鈔票流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助12.以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地

工具，鈔票流量圖中的時間點''零"是（）。使用權出讓的地價款涉及（）。

A.資金運動的時間始點B.日歷年度的年初A.建筑安裝工程費B.土地使用權出讓金

C.某一基準時刻C.拆遷補償費D.公共配套設施建設費

D.既不能鈔票流出也不能有鈔票流入的時間點E.城市基礎設施建設費

E.既可有鈔票流入也可有鈔票流出的時間點

13.債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。

A.項目投資形成的可分派利潤

8.在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

本付息的資金涉及（）。C.協(xié)議中規(guī)定的有關費用

A.折舊和攤銷B.投資回收D.租售收益

C.投資回報D.未分派利潤E.股息

E.權益融資

14.物業(yè)管理公司在擬定寫字樓租金時，一般要考慮

9.房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果重要表現(xiàn)為（）等。的重要因素有（）。

A.公司實力提高B.租金收入A.可出租或可使用面積

C.對社會奉獻增長D.物業(yè)增值B.出租方的商業(yè)信譽

E.物業(yè)權益份額增長C.基礎租金與市場租金

D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

10.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理涉及（）。

E.物業(yè)管理公司的經(jīng)營業(yè)績

A.開發(fā)項目的選址定點審批

B.規(guī)劃設計條件審批15.影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有

C.規(guī)劃設計方案審批（）O

D.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證A.自然特性，如山地和河流等

E.核發(fā)建設用地批準書B.細分市場

C.人口密度的大小

11.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報價表涉及（）

D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍

A.總投資估算表B.鈔票流量表

E.競爭性項目的區(qū)域

C.資金來源與運用表D.損益表

E.資產(chǎn)負債表

三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)11.在非線盈虧平衡分析中，有也許出現(xiàn)多個盈虧平

果，用表達對的，用、'x"表達錯誤。不答不得分，判斷衡點。（）

錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

12.假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利

1.當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權益投資比例越高，其資本金的

出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。（）收益率也越高。（）

2.購買住房抵押支持證券的個人和機構，是房地產(chǎn)間13.個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常

接投資者。（）與開發(fā)商沒有直接關系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融

機構發(fā)放的個人住房抵押貸款風險只來自于申請貸款的購

3.在進行風險分析時，盼望收益的標準勞差值越小,

房者。網(wǎng)（）

表白該項目風險越大。（）

14.雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開

4.通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響。（）

發(fā)建設貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。

5.房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場訣定房

（）

地產(chǎn)價格。（）

15.租期越長，租金水平也許越低，因此業(yè)主盡量避

6.房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點，

免簽訂長期租約。（）

此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。（）

四、計算題（共2小題，20分。規(guī)定列出算式，計算

7.當某房地產(chǎn)投資項目的基準收益率大于銀行貸款利

過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計劃結(jié)果而無

率且該項目在經(jīng)濟上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收

計算過程的，不得分。計算結(jié)果保存小數(shù)點后兩位。）

益就大于全投資內(nèi)部收益率。（）

1.張某于2023年1月1日以50萬元購得一套住宅,

8.在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固

購房款中60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為

定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開發(fā)商來說，不

2023、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于

管其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流

2023年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉(zhuǎn)

動資金的性質(zhì)。（）

讓給李某。根據(jù)李某的規(guī)定，銀行為其重新安排了還款方

9.開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本案：貸款期限從2023年1月1日至2023年12月31

利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（）

日，年利率為6%,按月等比遞增式還款（月等比遞增比率

10.在房地產(chǎn)投資分析中，若不能擬定各風險因素未為0.2%）問李某在新還款方案下的初次月還款額多少？

來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進行。（）（8分）

2.某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權，期限為40年,C12.D13.D14.C15.A

擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設期為2年,16.D17.A18.A19.A20.C

第3年即可出租。、通過度析，得到以下數(shù)據(jù)：C22.D23.A24.B25.B

26.C27.C28.D29.B30.A

A32.D33.B34.D35.D

(1)項目建設投資為1800萬元。第1年投資1000

萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其二、多項選擇題

中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款1.ACDE2.ABCD3.AB4.ACE5.AB

年利率為10%。建設期只計息不還款，第3年開始采用等6.ABD7.ACE8.ABD9.BDE10.ABCD

額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。11.BCDE12.BCE13.BC14.ACD15.ACDE

(2)第3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為三、判斷題

2023萬元、130萬元、600萬元。1.x2.V3.x4.x5.V

6.V7.V8.x9.V10.x

從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本允

11.712.x13.x14.V15.x

另ij為2500萬元、150萬元、650萬元。

四、計算題

(3)計算期(開發(fā)經(jīng)營期)取2023。

1.第一種解法：

請根據(jù)以上資料，完畢下列工作：

已知：i=6%i'=6%/12=0.5%s=0.2%

(1)編制資本金鈔票流量表。(不考慮所得稅)

n=15xl2=180m=5xl2=60

(2)若該開發(fā)商規(guī)定的目的收益率為15%；計箕該

投資項目的凈現(xiàn)值。(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)(1)抵押貸款額P=50x60%=30萬元

(12分)

(2)張某月還款額

參考答案

一、單項選擇題

1.C2.B3.B4.B5.C

6.C7.B8.B9.A10.B

汽1+門”O(jiān).5%x(l+O.5%)lgo

A-P=300000x=2531.57元

(1+力”-1(1+0.5%)180-1

3）200F年1.日1日欠銀行本笠:

+

A----------------228027.25元

“1+廣

4店弄酒"期還款:

P(1)22802725x(05%-02%)

=2269.32元

"",(1+0.2%產(chǎn)一

11+0.5%；

(1)張某月還款額:A=P[i(l+i)n/(l+i)n-l]=

第二種解法：已知：P=50x60%=30萬元300000x[0.5%x(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1]

=2531.57

i=6%/12=0.5%

(2)張某5年共還款：

n=15xl2=180

6=2531.57元i=0.5%n=12X5=60

一『”』2531皿比”處二

L/JL0.5%

=176627.72%

(1)張某月還額:A=P[i(l+i)n]/E(l+i)n-l]

（3）2023年1月1日李某共欠銀行款額:=300000x[0.5%x(l+0.5%)18°/(l+0.5%)180—1]

n60

F2=p(l+i)=300000x(1+0.5%)=2531.57

=404655.06元(2)張某5年共還款額：A=253L57元i=0.5%

n=12x5=60

F3=F2-FI=228027.34元

2531.57,1

(4)略(同原答案)P\=\1----——--------x1-

(1+i)”0.5%(1+0.5%)W

第三種解法：=130946.88元

(張某拭欠銀行貸款額：

已知：P=50x60%=30萬元3)P2=(300000-PI)

i=6%/12=0.5%=169053.12元Fl=169053.12x(l+0.5%)

60=228027.33元

n=15xl2=180

（4）略（同原答案）當年利息=[年初借款累計+當年借款/2]x年利率

第一年利息=（0+W）X1O%=30萬元

2.第一種解法：

第二年利息=（券）萬元

（1）借款需要量的計算見下表。630+X10%=9L5

年份

12合計各年還本=1291.5/3=430.5

內(nèi)容

建設投資10008001800（3）資本金鈔票流量表（稅前）見下表。

資本金400230630

年份0123456?20

內(nèi)容

銀行借款600570

1.鈔票流

/c、/旺濟：不白主rnnr主

、乙）舊利IJ幾14X.o

租金收入2023250025002500

年份12345合計

2.鈔票流出

內(nèi)容

資本金400230

年初借款累計06301291.5861.0430.5

經(jīng)營成本600650650650

當年借款6005701170

經(jīng)營稅金130150150150

當年應計利息3091.5121.5

本金償還430.5430.5430.5

當年還本430.5430.5430.5

利息支付129.1586.1043.05

當年利息支付129.1586.1043.05

3.凈鈔票流量0-400-230710.351183.41226.451700

年末借款累計6301291.5861.04305D

(4)凈現(xiàn)值：

1

NPV(l5%)=E(C,-Co)(l+iY

yoo230.710.351183.41226.45

~~1i■***r—?,十一一.

1+15%(1+15%)3(1+15%)3(1+15%)*(1+15%)5

1700[,11、

+——1----------x(14-15%)-s

5

15%L(1+15%),

=-347.83-173.91+467.07+676.61+609.76+4942.20

=6173.90萬元

第二種解法：第2年銀行借款800-230=570萬元

(1)第1年銀行借款1000-400=600萬元

（2）第1年利息（600/2）x10%=30萬元1.鈔票流入

第2年利息=（630+竿）xl0%=9L5萬元

租金收入2023250025002500

2.鈔票流出

各年還本=（600+30+570+91.5）/3=430.5萬元

資本金400230

第3年利息=（600+30+570+91.5）x10%

=129.15萬元

經(jīng)營成本600650650

650

第4年利息=（1291.5-30.5）x10%=86.10萬元

經(jīng)營稅金130150150150

第5年利息=（861-430.5）x10%=43.05萬元

本金償還430.5430.5430.5

（3）資本金鈔票流量表（稅前）見下表。

利息支村129.1586.1043.05

單位：萬元

3.凈鈔票流量0-400-230710.351183.41226.451700

年份6

)12345

內(nèi)容200（4）凈現(xiàn)值：

NPV(15%>S(G-G)(I+i)“

-400230710.351183.41226.45

=■■——..,+,-+----------+-----------

1+15%(1+15%尸(1+15%)'(1+15%)"(l+15%y

17001

^75%(I+15%/1x(1+15%尸

=-347.S3-173.9]+467,07+676.61十609.76+4942.20

=6173.90萬元

A.位置固定性B.各異性

C.適應性D.互相影響性

2023房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷

2.房地產(chǎn)投資的缺陷是（）。

一、單項選擇題（共35小題，每題1分，每題的答案A.相對較高的收益水平

中只有一個最符合題意。）B.易于獲得金融機構的支持

1.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則C.抵消通貨膨脹的影響

B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增長，這重要是由于房地產(chǎn)投資D.投資回收期較長

具有（）。