翠島花城房地產(chǎn)項目可行性研究報告

PAGEPAGE4翠島花城可行性研究報告目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章、申報單位及項目概況 1一、項目申報單位概況 1二、項目單位介紹 1三、項目簡介及選址 2第二章、市場分析及預測 5第三章、住宅及價格定位 7第四章、建設規(guī)模與方案 8第五章、項目組織及進度計劃 10第六章、項目投資估算 10第七章、節(jié)能節(jié)水措施 11一、節(jié)能措施 11二、節(jié)水措施 14三、運行管理節(jié)能技術(shù)措施 15第八章、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生 16一、勞動安全 16二、職業(yè)衛(wèi)生 17第九章、社會環(huán)境影響分析 18第十章、結(jié)論 19第一章、申報單位及項目概況一、項目申報單位概況申報單位名稱：石林集團南京市雨花城鎮(zhèn)綜合開發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司資質(zhì)等級：一級注冊地址：南京市雨花臺區(qū)卡子門大街88號法人代表：二、項目單位介紹石林集團?南京市雨花臺城鎮(zhèn)建設開發(fā)綜合有限公司是翠島花城項目建設的投資和實施主體。石林集團創(chuàng)立于1984年，是一家以大型商業(yè)連鎖、家居超市連鎖和房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務業(yè)集團公司。石林集團在“務實、研究、創(chuàng)新、發(fā)展”企業(yè)文化的指導下，強調(diào)以人為本和精細化、現(xiàn)代化的管理，堅持走內(nèi)涵式和外延式相結(jié)合的發(fā)展道路，不斷延伸經(jīng)營業(yè)態(tài)，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。于2006年成功收購了雨花臺區(qū)城鎮(zhèn)建設綜合開發(fā)總公司，并更名為南京市雨花臺城鎮(zhèn)建設開發(fā)綜合有限公司，總資產(chǎn)逾20億，是國家房地產(chǎn)開發(fā)建設資質(zhì)一級企業(yè)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)建設、商品房銷售、物業(yè)管理，兼營房地產(chǎn)咨詢、建筑材料等業(yè)務，多年來積累了良好的開發(fā)業(yè)績。目前，存量開發(fā)用地600畝，開發(fā)面積達80萬平米的板橋項目和6萬平米的翠島三期項目正在全力推進當中。三、項目簡介及選址本項目位于南京市雨花臺區(qū)寧南街道丁墻村——花神廟村，用地總面積332841.0平方米，實際出讓面積本項目選址基于以下四個方面：（1）符合南京城市發(fā)展規(guī)劃項目所屬的寧南區(qū)域素有南京“南大門”之稱，緊鄰南京主城區(qū)，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，具有得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎設施條件。寧南新區(qū)是南京市規(guī)劃中城市“南延東進”發(fā)展的重要環(huán)節(jié)所在，是南京市重點開發(fā)建設的五大城市新區(qū)之一。隨著紫金花路、雨花臺中學等一批市政建設，以及各種城市基礎設施的全面竣工，寧南新區(qū)將規(guī)劃建設成為環(huán)境優(yōu)美，具有現(xiàn)代化功能的城市生態(tài)區(qū)；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級商貿(mào)區(qū)、為輔的復合型現(xiàn)代化城市新區(qū)。根據(jù)寧南規(guī)劃，區(qū)域總規(guī)劃面積8.9平方公里，規(guī)劃入住人口達33.7萬人

，其中繞城公路以南片區(qū)總計入住15.1萬人?！皩幠闲鲁恰睂⑴c以新街口為中心的南京老城、奧體為中心的河西新城，形成三足鼎立的局面。（2）生態(tài)資源良好寧南新區(qū)有山有水，地形起伏，植被完好，擁有得天獨厚的自然環(huán)境和丘陵地貌，新區(qū)綠化超過40％，人均綠地約37平方米，是名副其實的高綠化覆蓋區(qū)。南部旅游風光區(qū)由南北向和東西向兩大條塊構(gòu)成：由北向南，以雨花臺風景區(qū)為龍頭，整合菊花臺、花神廟、浡泥國王墓、龍泉寺、將軍山、牛首山等旅游資源；由東向西，沿總長12公里的秦淮新河，充分利用歷史遺存、傳統(tǒng)文化、山林資源，走農(nóng)、旅結(jié)合的都市觀光農(nóng)業(yè)之路，發(fā)展生態(tài)型、生產(chǎn)型旅游業(yè)，不斷強化“山青、水秀、林綠”相交融的寧南城市形象（3）交通利好不斷寧南區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，五縱五橫的高標準路網(wǎng)通達四方，寧溧路、繞城路、機場高速穿街而過，區(qū)域內(nèi)先后建設了寧南大道、紫荊花路、郁金香路、丁墻路等多條道路，凸顯交通優(yōu)勢。同時根據(jù)南京市軌道交通規(guī)劃，寧南區(qū)將擁有連同地鐵1號線在內(nèi)的5條軌道交通，另外4條地鐵分別是3號線、6號線、7號線和8號線。加上目前已有的高速公路和規(guī)劃中的高速鐵路，將會為寧南帶來巨大的人流物流，為寧南區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供一大契機。南京鐵路南站的建設對線路周邊的輻射功能也已經(jīng)引起眾多人的關注。（4）配套設施不斷完善寧南的文化、教育事業(yè)蓬勃發(fā)展。建有全省硬件設施一流的現(xiàn)代化中學——雨花臺中學。雨花文化廣場和卡子門市民廣場是人們休閑的好去處，并且10萬平方米花神湖碧波蕩漾、湖畔蓮花廣場、梅花廣場等休閑設施一應俱全。寧南高檔商貿(mào)區(qū)的規(guī)劃建設，大型蘇果超市的進駐，農(nóng)貿(mào)市場、銀行等配套的逐一落實，大型醫(yī)院與學區(qū)配套的引進，未來集購物、休閑、娛樂為一體的大型購物中心的落成，無論從大的規(guī)劃，還是從滿足業(yè)主基本需求的配套來看，寧南新區(qū)的發(fā)展前景一片光明。

第二章、市場分析及預測（1）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚，企業(yè)員工產(chǎn)生的購房需求為本項目提供強有力的支撐。附近寧南軟件園內(nèi)入駐中興通訊、華為軟件、中國普天、東軟研發(fā)、新華科技、富士通、蘇豪科技、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園等多個大型企業(yè)，已經(jīng)基本形成了軟件產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的態(tài)勢。軟件園企業(yè)總數(shù)突破100家，軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積突破100萬平方米，軟件從業(yè)人員總數(shù)達2.5萬人，至2010年，寧南軟件園企業(yè)總數(shù)將達到150家，從業(yè)人員將達到6萬人，其企業(yè)員工產(chǎn)生的購房需求是可靠的。（2）員工具有較好購買力區(qū)域內(nèi)企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè)，企業(yè)制度完善，市場競爭力強，員工收入高，收入穩(wěn)定，很多員工已然超出“中產(chǎn)階層”的收入。同時員工年齡層次較為年輕，家庭人口少，有較多的資金用于購房消費。因此，該類企業(yè)員工的購買能力較強，購買需求亦旺盛。（3）區(qū)域外客群將會對本項目提供有效支撐寧南是主城與河西新城、江寧新區(qū)的連接帶，隨著地鐵l號線的南延，火車南站、公交總站的建成，寧溧路的快速化、卡子門高架的建成，交通狀況會得到有力的改善。同時寧南定位是高檔居住區(qū)、商貿(mào)區(qū)，區(qū)域內(nèi)仁恒翠竹園、仁恒玉蘭山莊、花神美境、閱城國際等中高端樓盤的集聚，入住率高，使得區(qū)域內(nèi)居住氛圍良好，生活配套日漸成熟，對城南居民，甚至其他城區(qū)內(nèi)購房者都具有強有力的吸引。

第三章、住宅及價格定位我們將本項目定位于中、高檔商品房項目，主要基于幾下幾點考慮：（1）政府規(guī)劃具有遠瞻性，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢強勁，發(fā)展?jié)摿薮髮幠闲聟^(qū)緊鄰主城區(qū)，根據(jù)政府規(guī)劃，將建設成為高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，高級現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、高檔住宅區(qū)、高品位文化設施區(qū)、高綠化覆蓋區(qū)為一體的復合型現(xiàn)代化城市新區(qū)。同時本項目處于鐵路南站的輻射半徑內(nèi)，相關規(guī)劃和配套建設已經(jīng)全面展開?？梢灶A見，未來的寧南將在京滬高速鐵路的推動下，城市功能更加完善，區(qū)域經(jīng)濟進一步發(fā)展。（2）寧南軟件園內(nèi)企業(yè)員工是本項目重要客群組成，消費層次較高。寧南軟件園內(nèi)企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè)，IT精英聚集，該類員工年齡層次較為年輕，素質(zhì)較高，收入高而穩(wěn)定，追求較高的消費層次和消費價值。（3）區(qū)域開發(fā)氛圍的需要寧南區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商都有這樣的意識：要做精品工程，塑造高品質(zhì)樓盤。目前區(qū)域內(nèi)精品住宅林立，包括閱城國際、仁恒翠竹園、仁恒玉蘭山莊等，中高檔住宅開發(fā)氛圍已然成熟。我們認為，高起點的規(guī)劃、高水準的建筑、完善的配套和高素質(zhì)的業(yè)主相匹配，寧南堪稱最佳人居環(huán)境，未來寧南新區(qū)將成為以高新技術(shù)、高品位文教、高綠化覆蓋率、高新商貿(mào)、高檔住宅、快捷交通體系為特征的新區(qū)。

第四章、建設規(guī)模與方案一、控制性規(guī)劃要點1、地塊內(nèi)主要安排多層住宅及居住區(qū)公共服務性附屬配套設施。建筑容積率不大于1.19；規(guī)劃建筑高度東面不高于14米，西面不高于19.2米（滿足機場凈空要求）。2、規(guī)劃建筑退規(guī)二路、緯九路、玉蘭路規(guī)劃道路紅線的距離不得小于10米；退其他規(guī)劃道路紅線的距離不得小于6米。3、規(guī)劃住宅的南北向間距系數(shù)不得小于1.2，且不得小于15米。多層條式建筑山墻間距不得小于6.5米；多層點式建筑山墻間距不得小于10米；多層的點、條式建筑山墻間距不得小于8米。4、組織好用地內(nèi)外交通，防止不同類型交通間的相互干擾。規(guī)劃區(qū)內(nèi)居民自行車按2輛/戶考慮設置停車庫，并按照總戶數(shù)的25%考慮機動車停放場所。自行車庫應在建筑物內(nèi)部統(tǒng)一考慮（底層架空或半地下室停放）。同時居住區(qū)內(nèi)公共服務設施應按以下指標配件公共停車場（庫）。自行車：7.5車位/100平方米建筑面積機動車：0.3車位/100平方米建筑面積5、規(guī)劃設計應按國家規(guī)定的指標統(tǒng)一安排居住區(qū)公共服務性附屬配套設施。如室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場、文化活動中心、居委會、煤氣調(diào)壓房、基層商店、公共綠地等。規(guī)劃紅線范圍內(nèi)按居住小區(qū)要求配置小學一所、幼托二所。6、做好豎向設計及小區(qū)環(huán)境設計，處理好與相鄰用地及保留建筑之間的關系，規(guī)劃建筑風格應新穎，住宅建筑的屋面形式應有新意，建筑細部要精心設計，水箱要做屏蔽處理。

第五章、項目組織及進度計劃第六章、項目投資估算

第七章、節(jié)能節(jié)水措施建筑節(jié)能對于促進能源資源節(jié)約和合理利用、緩解資源供應與經(jīng)濟社會發(fā)展的矛盾，有著舉足輕重的作用。該項目節(jié)能設計將遵循建筑節(jié)能法規(guī)，認真貫徹國家節(jié)能設計標準和節(jié)能要求進行設計，同時重視配套工程的設計和施工，因地制宜，充分利用朝向、日照、綠化等生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化建筑單體設計，優(yōu)先選用經(jīng)國家各省推廣認定的建筑節(jié)能技術(shù)、產(chǎn)品、材料和設備，滿足社會對住宅建筑節(jié)能性和經(jīng)濟型的要求，達到節(jié)能、省地和優(yōu)質(zhì)的效果。本項目位于南京市，屬夏熱冬冷區(qū)，包含公共建筑和居住建筑兩個主要大項，分別執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設計標準》和《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設計標準》。該項目將嚴格按國家相關規(guī)范的要求，杜絕采用限制使用和限期淘汰的落后工藝、技術(shù)、制備和高能耗裝備，采用符合節(jié)能標準的設計標準、設計規(guī)范，從以下幾個方面采取節(jié)能措施：一、節(jié)能措施1、總圖布置總平面規(guī)劃設計師建筑節(jié)能設計的重要內(nèi)容之一。根據(jù)第十、環(huán)境和氣候情況，在規(guī)劃中注意合理布置不同高度的建筑物與樹木植被，在冬季，寒風被后排高大建筑物所遮擋，同時建筑物內(nèi)部有足夠的日照。在夏季，建筑群內(nèi)部有陰影遮蔽效果，同時形成通風氣流。住宅片區(qū)力求最佳朝向和充足的日照和通風，設計方案中住宅單體盡可能按照正南北向布置的，符合南京地區(qū)居住建筑最佳朝向要求，高層公寓交錯布置并保持足夠間，證每棟住宅戶戶均有良好的日照和通風。本項目總體布局北高南低，建筑規(guī)劃則由南向北、由低到高排列，能最大限度保障住戶通風、采光以及景觀視野。公建通過總平面的有效規(guī)劃設計，還是可以做到盡量避免東西向日曬，有用良好的自然通風效果，時限降低熱島強度，改善建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高舒適度，提高空調(diào)設備外機的工作效率，節(jié)省設備的運行能耗之目的。總平面規(guī)劃和方案設計中非常重視場地綠化及水面的設計，足夠的綠化植被減弱熱島效應，改善區(qū)內(nèi)濕熱環(huán)境。除機動車道路外，其他廣場硬地均為透水地面。2、單體型體從有利節(jié)能出發(fā)，不采用過多凹凸面，擬采取各種有效措施減小體形系數(shù)，降低建筑物耗熱量指標。居住建筑體形系數(shù)一般控制在0.30左右。高大的綠籬設置在建筑物的冬季迎風作為風障也是很有效的辦法。3、綠化節(jié)能綠化對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣溫，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應，減輕城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。4、墻體、門窗一般來說，外墻體在建筑的外圍護結(jié)構(gòu)中占的比例最大，墻體傳熱造成熱損失占整個建筑熱損失等比例也很大，因此外墻體的保溫隔熱是整個建筑節(jié)能的一個重要組成部分。在確定外墻體的傳熱系數(shù)時采用的是加權(quán)平均傳熱系數(shù)的概念，主要是必須考慮維護結(jié)構(gòu)中混凝土梁、柱、剪力墻等“熱橋”的不利影響。該項目建筑外墻面擬采用淺色外裝飾，有效降低太陽輻射吸收系數(shù)ρ值，以反射夏季太陽輻射熱能，從而減少房間的夏季得熱量和外墻內(nèi)表面溫度。由于南京地區(qū)已經(jīng)不允許使用粘土實心磚（砌體結(jié)構(gòu)仍然使用KP1），考慮采用自保溫墻體材料結(jié)合外墻內(nèi)保溫體系，以保證墻體保溫隔熱。5、材料該項目積極采用符合國家、行業(yè)或地方標準新型墻體材料，不使用粘土實心磚，最大限度減少粘土多孔磚的使用。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的輕質(zhì)砌塊，減輕墻體自重，并有利于抗震。6、電氣照明光源采用新型節(jié)能燈，選用電子鎮(zhèn)流器，并選用光維持率高的燈具，照明控制采用智能型控制器達到高效節(jié)能目的。提高照明配電系統(tǒng)和照明燈的功率因素，區(qū)域內(nèi)公共部位照明應采用自動控制，可選擇聲、光、時控等方式，以減少浪費。項目將變電所及配電房選擇在用電負荷中心，適當加大照明配電線路的截面，力求減少不必要的線損。選用節(jié)能型變壓器及其他節(jié)能型電機設備、水泵設備等。按照居住、商業(yè)、辦公、車庫等使用功能及所有者的不同需求合理設置計量電表，促進使用者行為節(jié)能。7、施工凡大面積、大規(guī)模的混凝土澆注均采用商品混凝土，土地上少量的混凝土及砂漿拌制采用散裝水泥。除上述措施外，還應該加強管理，完善各種規(guī)章制度，按時對設備、管道等進行檢修，減少跑、冒、漏等現(xiàn)象，減少不必要的浪費。二、節(jié)水措施合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠。建立完善的排水系統(tǒng)，雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。整個項目統(tǒng)一考慮設計雨水或者生活污水回收處理后再利用系統(tǒng)，可以解決區(qū)域內(nèi)綠化及景觀水面的用水需求，有利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落。三、運行管理節(jié)能技術(shù)措施在實際運行中，對于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物，其運行能耗也存在較大的差別。因此，加強運行管理，加強對管理人員的專業(yè)培訓，提高運行管理人員的技術(shù)素質(zhì)，實行管理人員從業(yè)證書制度，合理降低設備的運行能耗可以大大的節(jié)約能源，并帶來顯著的經(jīng)濟效益。

第八章、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應的防范措施。一、勞動安全1、保證道路暢通，安全施工（1）在施工地段一定距離設置明顯的施工路段預警標志，做到時時有專人指揮從施工路段經(jīng)過的車輛。（2）施工人員必須穿著明顯的施工服。（3）注意行人安全，對堆放材料或深挖地段要通宵照明預警。2、工程項目的安全與環(huán)境管理（1）工程項目施工的安全管理。加強現(xiàn)場管理，搞好工程的保衛(wèi)，防盜，搞好永久工程和臨時工程安全，防止發(fā)生安全事故。（2）、對于施工現(xiàn)場及周圍的高壓電線，變壓器等設立醒目的安全標志。（3）、結(jié)構(gòu)工程施工中，高空作業(yè)，應綁好安全網(wǎng)，帶好安全帽，系好安全帶，防止落人落物，對架板等設計，注意起吊的安全與平穩(wěn)。（4）、對材料和設備儲存的庫房或堆放點，施工人員生活區(qū)，特別注意防火安全，配備一定數(shù)量的滅火器具，以備急用。（5）加強工程中的環(huán)境保護管理，促使安全生產(chǎn)，隨時清除施工場地不必要的障礙物，設備，材料及各類存儲物品安全堆放井然有序，即要保持施工現(xiàn)場環(huán)境的整齊，以對安全生產(chǎn)有利。自覺遵守有關機構(gòu)對衛(wèi)生及勞動保護的要求，及時清潔工地上的廢物、垃圾、水泥袋、廢棄的模板等，在全部工程竣工移交之前，將任何場地或地表面恢復原狀，減少由于不合格環(huán)境規(guī)定而導致的罰款和經(jīng)濟損失，創(chuàng)造良好的文明施工環(huán)境。二、職業(yè)衛(wèi)生1、本項目內(nèi)容為基礎設施項目，要嚴格按照《南京市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》，做好項目建設期間和建成后的日常管理工作。2、所有參加的施工企業(yè)，必須采取有效措施控制施工過程中揚塵、土方和建筑垃圾的運輸，堆放過程中要防止撒、漏對環(huán)境衛(wèi)生的影響。3、在施工過程中建立嚴格的防粉塵危害、防機械傷害等安全生產(chǎn)措施，并對上崗工人組織安全教育，制定嚴格的安全生產(chǎn)操作規(guī)程，防患于未然。4、所有機械設備運到部位有損安全的均應加設安全防護網(wǎng)罩或標注安全提示。5、對所有存在危險因素的區(qū)域均放置警示標志，對特殊工種的操作人員，實行定期體檢，即使掌握職工的身體狀況，預防職業(yè)病的發(fā)生。6、各用電設備應有可靠的接地或接零措施，特殊設備有防靜電措施，確保操作安全。所有電影、電線均由