某貨場整體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告

XX貨場整體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEXX貨場整體開發(fā)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告商會（協(xié)會）聯(lián)合體二O一O年十月十八日PAGE23目錄TOC\o"1-3"\u目錄 1第一章概論 2第二章合作單位 42.1合作單位名稱 42.2合作單位概況 4第三章項(xiàng)目背景 73.1XX貨場地塊價(jià)值不斷升遷 73.2地方政府對XX貨場日漸關(guān)注 73.3相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)青睞XX貨場 83.4鐵路主業(yè)功能逐漸外移 83.5試驗(yàn)性項(xiàng)目中南玻璃城初見成效 8第四章合作目標(biāo) 104.1經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 104.2社會目標(biāo) 104.3鐵路利益保障目標(biāo) 10第五章合作方式 115.1組織架構(gòu) 115.2控股 115.3合作期限 115.4股權(quán)預(yù)測 115.5商業(yè)項(xiàng)目 12第六章項(xiàng)目可行性分析 136.1開發(fā)項(xiàng)目的原則和思路 136.2建材市場項(xiàng)目可行性分析 136.3智能倉儲項(xiàng)目可行性分析 146.4商會總部項(xiàng)目可行性分析 156.5中國玻璃期貨交易基地項(xiàng)目可行性分析 15第七章項(xiàng)目投資分析 177.1商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目 177.2建材市場項(xiàng)目 187.3智能倉儲項(xiàng)目 187.4玻璃期貨市場項(xiàng)目和商會總部項(xiàng)目 197.5投資與收益預(yù)測表 197.6建設(shè)周期 197.7回報(bào)預(yù)測 19第八章風(fēng)險(xiǎn)評估 208.1市場風(fēng)險(xiǎn) 208.2政策與效益風(fēng)險(xiǎn) 21結(jié)論 23第一章概論鑒于XX貨場地塊價(jià)值不斷升遷、政府部門對它日漸關(guān)注，商業(yè)機(jī)構(gòu)對它日趨青睞、鐵路主業(yè)功能逐漸外移、試驗(yàn)性項(xiàng)目中南玻璃城初見成效。因此，應(yīng)該抓住這難得的歷史機(jī)遇，盡快啟動XX貨場整體開發(fā)的調(diào)研、論證、建設(shè)等相關(guān)工作。根據(jù)鐵路這一國企的特點(diǎn)和XX貨場的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，成功開發(fā)XX貨場，應(yīng)當(dāng)做到“講科學(xué)、講政治、講和諧”。只有這樣，才能擺脫傳統(tǒng)國企改革中各種“國有資產(chǎn)流失”的現(xiàn)象，以及開發(fā)進(jìn)程中各種現(xiàn)象的社會矛盾。講科學(xué)，一是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的“發(fā)展性”，求真務(wù)實(shí)，避免空談長談，對項(xiàng)目的目標(biāo)、進(jìn)度、回報(bào)，準(zhǔn)確計(jì)劃、切實(shí)完成；二是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目“人本性”，“財(cái)聚人散，財(cái)散人聚”，投資人、現(xiàn)有職工、現(xiàn)有商戶都是開發(fā)項(xiàng)目的強(qiáng)大力量，如何發(fā)揮這股力量的作用，將是區(qū)別傳統(tǒng)開發(fā)手段的重要特征之一；三是強(qiáng)調(diào)“持續(xù)性”，避免項(xiàng)目曇花一現(xiàn)、竭澤而漁，利益分配是否合理，商業(yè)模式是否創(chuàng)新，政策趨勢是否把握，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否科學(xué)，都將影響項(xiàng)目的生命力和生存空間；四是強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌性”，開發(fā)，將是企業(yè)的永久課題，建設(shè)過程中階段性和整體性工作的實(shí)施，營運(yùn)過程中項(xiàng)目保留和項(xiàng)目置換工作的實(shí)施，我們隨時(shí)都在做主次、輕重、先后的“選擇題”。講政治，XX貨場的整體開發(fā)，是鐵路系統(tǒng)與民間組織的試探性合作，他的成功，極有可能成為有代表性的樣板和典范。因此，我們要實(shí)現(xiàn)國企和民企的利益平衡，要找到國企體制和民企體制的融合空間。盡量避免簡單承包式和簡單租賃式，避免在管理機(jī)制和分配機(jī)制上的各自為政、劃江而治的局面。講和諧，眾人拾柴火焰高。成功開發(fā)XX貨場，我們必須團(tuán)結(jié)各方力量，政府、鐵路、商會、協(xié)會、投資人、職工、商戶都將是項(xiàng)目的建設(shè)者和分配者，“小算盤”和“大算盤”的思路需要統(tǒng)一，項(xiàng)目方案和公關(guān)方案的手段要并舉，只有這樣，才能形成同舟共濟(jì)，風(fēng)雨與共的和諧局面。所以，我們把XX貨場開發(fā)做出這樣的定位：創(chuàng)新國企與民企合作思路，樹立鐵路系統(tǒng)改革典范，實(shí)現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益最大化。第二章合作單位2.1合作單位名稱武漢中力物流總公司（負(fù)責(zé)人：湛偉）商會（協(xié)會）聯(lián)合體（負(fù)責(zé)人：王孝新）2.2合作單位概況1．中力物流總公司武漢中力物流有限公司創(chuàng)建于2005年，是中南地區(qū)最大、專業(yè)性最強(qiáng)、從事國內(nèi)外物流服務(wù)的大型國有企業(yè)，主要為各種物資流通提供運(yùn)輸、倉儲和配送服務(wù)，以及建筑材料、裝飾材料、煤炭、糧食、鋼材、化工等商品的貿(mào)易，并為客戶提供進(jìn)口業(yè)務(wù)咨詢和報(bào)關(guān)服務(wù)。公司注冊資金為一千一百萬元，目前有干部職員四千多人。

武漢中力物流有限公司是武漢鐵路局唯一從事國際、國內(nèi)物流服務(wù)的直屬一級公司，旗下?lián)碛?個分公司，分布在湖北、河南鐵路沿線及長江兩岸沿線，擁有60多個可辦理運(yùn)輸業(yè)務(wù)的車站貨場，營業(yè)線路3000公里。設(shè)立在各鐵路站段貨場內(nèi)的露天硬地料場達(dá)20萬平方米、標(biāo)準(zhǔn)化倉庫8萬平方米、鐵路專用線100多條。依托鐵路、公路、水路、航空等運(yùn)輸資源，為國內(nèi)外商家、客戶提供“一站式”、“門到門”、“分撥配送”等物流服務(wù)，同時(shí)為工程建設(shè)提供鋼材、水泥等原材料配送和運(yùn)輸服務(wù)，流動資金3億元。2．商會（協(xié)會）聯(lián)合體為確保XX貨場整體開發(fā)工作有效進(jìn)行，針對XX貨場現(xiàn)狀，商會（協(xié)會）聯(lián)合體共由四家單位組成：湖北省四川商會、武漢玻璃行業(yè)協(xié)會、武漢莆田商會、武漢泉州商會。在鐵路提供土地的基礎(chǔ)上，商會聯(lián)合體負(fù)責(zé)組織資金，與鐵路組成合作公司，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目執(zhí)行等工作。湖北省四川商會湖北省四川商會成立于2006年，四川籍人士在鄂投資的企業(yè)，四川企業(yè)駐鄂辦事處和經(jīng)銷機(jī)構(gòu)，自愿組成的非營利性社會團(tuán)體。商會業(yè)務(wù)主管單位湖北省工商聯(lián)合會、民政廳的登記管理，同時(shí)受四川省人民政府駐武漢辦事處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。商會宗旨是為四川在鄂企業(yè)服務(wù)，密切企業(yè)與政府的聯(lián)系，維護(hù)會員的合法權(quán)益；引導(dǎo)會員守法經(jīng)營，樹立良好的四川企業(yè)形象；組織四川企業(yè)充分發(fā)揮綜合和群體優(yōu)勢，架起川鄂兩省經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的橋梁和紐帶。湖北省四川商會，2008年被湖北省民政廳授予3A級社會團(tuán)體匾牌，2009年受到中央和湖北省委獎勵。武漢玻璃行業(yè)協(xié)會武漢玻璃行業(yè)協(xié)會成立于2008年，是以玻璃原片廠、深/精加工、科技生產(chǎn)（或銷售）的企業(yè)自愿組成的非營利性社會團(tuán)體。其業(yè)務(wù)主管單位是武漢市經(jīng)信委；登記管理機(jī)關(guān)是武漢市民政局。協(xié)會接受業(yè)務(wù)主管單位和社團(tuán)登記管理機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和登記管理。協(xié)會的宗旨：遵守憲法、法律、法規(guī)和國家政策，遵守社會道德風(fēng)尚，維護(hù)國家統(tǒng)一，安全和民族團(tuán)結(jié)，不損害國家利益、社會公共利益，以及其它組織和公民的合法權(quán)益，不從事營利性經(jīng)營活動，實(shí)施行業(yè)自律，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展和行業(yè)協(xié)作，為會員提供服務(wù)，維護(hù)會員合法權(quán)益。武漢莆田商會武漢莆田商會成立于2010年，在武漢經(jīng)商的約3萬人。莆商在武漢投資約800多億元，涉及建材、食品、珠寶、房地產(chǎn)、醫(yī)療器械五大領(lǐng)域的30多個行業(yè)。目前，武漢莆商資產(chǎn)百萬以上的數(shù)以千計(jì)，資產(chǎn)千萬以上的企業(yè)有200多家。武漢泉州商會武漢泉州商會成立于2007年，現(xiàn)有會員600多人，經(jīng)營范圍涉及建材、建筑、裝修、服裝鞋帽、石材加工、房地產(chǎn)開發(fā)、汽車配件、食品加工、交通運(yùn)輸、餐飲等10多個行業(yè)，共投入資金200多億元，為武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。商會聯(lián)合體機(jī)構(gòu)設(shè)置1.商會聯(lián)合體辦公室設(shè)在中南玻璃城，聯(lián)合體負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的調(diào)研、論證、規(guī)劃、資金招募、項(xiàng)目執(zhí)行等相關(guān)工作。商會聯(lián)合體及辦公室主要成員組成如下：理事長：李國斌副理事長：宋事濤、蔡玉春、王清白執(zhí)行理事：田祖平主任：王孝新項(xiàng)目助理：曾秋萍（兼會計(jì)）企劃助理：羅飛英（兼出納）行政助理：秦學(xué)文（兼勤務(wù)）2.商會聯(lián)合體及其辦公室在項(xiàng)目前期先投入啟動資金100萬，各理事單位20萬，不足部分根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)需要再投入。第三章項(xiàng)目背景3.1XX貨場地塊價(jià)值不斷升遷XX貨場約270畝地，獨(dú)居“中國建材第一市”——硚口建材商業(yè)圈核心，緊鄰武漢中央商務(wù)區(qū)。南國大武漢、香江、金太陽、沃爾瑪?shù)葦?shù)十個知名賣場布其周圍，大有“眾星捧月”之勢。建設(shè)大道、解放大道、XX一路、XX二路交匯于XX貨場，難得的客流資源，更助它“獨(dú)霸一方”。鐵路專用線，更有別于其他商業(yè)地段，必將成為XX貨場的核心競爭力。尤其二環(huán)線橫貫廣場，“逼出”了開發(fā)XX貨場難求的機(jī)遇：放緩開發(fā)，二環(huán)線是“負(fù)擔(dān)”；加快開發(fā)，二環(huán)線是“財(cái)富”。目前，該地段商業(yè)門面的租金已經(jīng)達(dá)到100元/M2·月的均價(jià)，最高的已經(jīng)攀升至200元左右。而XX貨場仍然處于數(shù)年前的30元左右。相形之下，貨場的商業(yè)價(jià)值每年流失4億元以上。XX貨場周邊地段的開發(fā)，不斷地吸吮著XX貨場的商業(yè)資源：XX貨場培養(yǎng)成熟的商戶，總是一批批的遷至周邊新興市場。XX貨場需要創(chuàng)新升級、提升硬件、沉淀品牌。3.2地方政府對XX貨場日漸關(guān)注政府對貨場的規(guī)劃日漸關(guān)注，但由于鐵路的相對獨(dú)立，難免存在“難以下手”的顧慮。嚴(yán)格的說，老站臺、老倉庫，已經(jīng)愈來愈與周邊環(huán)境難以協(xié)調(diào)，貨場需要改變形象。我們?nèi)裟苤鲃娱_發(fā)，既提升了商業(yè)價(jià)值，又有望為政府增加1-2億元/年的稅源，加快文明城、衛(wèi)生城、環(huán)保城、園林城“四城”建設(shè)，努力推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)，社會大發(fā)展、大提高。3.3相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)青睞XX貨場近年來，包括南國大武漢、紅星美凱龍、四川商會等在內(nèi)的大型商業(yè)和民間機(jī)構(gòu)，已經(jīng)多次向鐵路有關(guān)部門了解情況，有意對XX貨場局部或整體開發(fā)。3.4鐵路主業(yè)功能逐漸外移據(jù)了解，可能年內(nèi)就會對集裝箱貨場搬遷。屆時(shí)，XX貨場基本處于完全輔業(yè)狀態(tài)。當(dāng)然，可以暫時(shí)對空置地帶進(jìn)行倉租式處理。然而，一方面，這種舉動會導(dǎo)致新一輪的“折騰”：一旦租賃，整體開發(fā)時(shí)不免另花代價(jià)。另一方面，鐵路專用線將在較長時(shí)間處于“閑置”狀態(tài)。這些資源，和二環(huán)線一樣，利用了是財(cái)富，不利用是負(fù)擔(dān)。3.5試驗(yàn)性項(xiàng)目中南玻璃城初見成效由于精品城在軟硬件方面近十年來“少有動作”，而以南國大武漢為代表的賣場異軍突起，導(dǎo)致精品城2008年末的90%空置率。在上級領(lǐng)導(dǎo)的支持下，精品城從產(chǎn)業(yè)方向、組織狀態(tài)、穩(wěn)定性能等各方面進(jìn)行考核。與玻璃行業(yè)合作，于2009年年初開始運(yùn)作“中南玻璃城”項(xiàng)目。雖然歷經(jīng)了金融危機(jī)、XX雙墩“玻璃街”拆遷停滯、二環(huán)線引起的工商登記凍結(jié)等等一系列致命元素的打擊，但由于項(xiàng)目本身的生存能力和合作過程中的“共渡危難”，到2009年年底，門面依然實(shí)現(xiàn)了從90%空置率到90%承租率的“鏡像”變遷。尤其是中南玻璃城受到CCTV新聞聯(lián)播和湖北衛(wèi)視新聞聯(lián)播節(jié)目主流權(quán)威媒體的報(bào)道，更加堅(jiān)定了我們合作的信心。從目前中國玻璃協(xié)會、四川商會、武漢玻璃協(xié)會對玻璃城的關(guān)注程度不難看出，中南玻璃城即將受到行業(yè)和政府的更多支持，項(xiàng)目將擁有更大的成長空間。令人頭疼的是，玻璃城馬上又要面臨新一輪的生死考驗(yàn)。二環(huán)線近兩年的施工，幾乎會使玻璃城市場前方完全封堵，客流量損失至少在70%以上。面對這種考驗(yàn)，我們可以采取三種應(yīng)對方案：一是盡快面向商戶表達(dá)開發(fā)意圖，激發(fā)商戶“為希望而堅(jiān)守”；二是開通客流的補(bǔ)救措施；三是給玻璃城適當(dāng)補(bǔ)償，以表鐵路體恤之情。我們認(rèn)為，三種方案中，最為有效的，應(yīng)該是讓商戶“為希望而堅(jiān)守”。所以，對XX貨場的開發(fā)，顯得更為迫切。我們深知，路局各級領(lǐng)導(dǎo)一直十分重視XX貨場的生存和發(fā)展。貨場驕傲的歷史和精品城的曾經(jīng)輝煌，便是路局領(lǐng)導(dǎo)和鐵路職工傾注心血的佐證。所以，我們期盼，路局各級領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)重視XX貨場的整體開發(fā)工作，組織專業(yè)人員進(jìn)一步開展調(diào)研、論證、規(guī)劃等工作，搶抓機(jī)遇，保護(hù)和擴(kuò)大既有成果，牢固掌握XX貨場開發(fā)的主動權(quán)，盡快啟動XX貨場的整體開發(fā)工作，樹立鐵路在政府和老百姓心中的嶄新形象。第四章合作目標(biāo)4.1經(jīng)濟(jì)目標(biāo)合作后XX貨場年交易額50億，中力物流與商會聯(lián)合體共同收益約5億元/年，商戶收益約5億元/年。4.2社會目標(biāo)解決約15000人的就業(yè)。創(chuàng)新國企與民企合作的雙贏思路，成為鐵路系統(tǒng)改革的典范。為政府提供1-2億元的稅收貢獻(xiàn)，優(yōu)化XX貨場市容形象。4.3鐵路利益保障目標(biāo)合作期間，聯(lián)合體對合作公司的虧損負(fù)責(zé)填補(bǔ)，中力物流收入按1500萬元保底，當(dāng)分紅高于1500萬元時(shí)，按股權(quán)分配，當(dāng)分紅低于1500萬元時(shí)，由聯(lián)合體從股權(quán)收益中補(bǔ)足。鐵路的土地作為合作資本，與聯(lián)合體合作，在不可抗拒的因素下，聯(lián)合體負(fù)責(zé)土地資本退出，回歸鐵路。鐵路職工一并編入合作公司統(tǒng)一管理（按2010年10月31日XX貨場供職人數(shù)為限）。第五章合作方式5.1組織架構(gòu)中力物流商會聯(lián)合體中力物流商會聯(lián)合體合作公司合作公司項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目5項(xiàng)目4項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目5項(xiàng)目4圖（1）5.2控股中力物流與商會聯(lián)合體組成的合作公司對各項(xiàng)目控股。在控股原則下招商，以確保對各項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。5.3合作期限中力物流與商會聯(lián)合體的合作期限為70年。期滿后，若繼續(xù)合作，另行協(xié)商；若終止合作，土地自動回歸鐵路，土地附著物歸合作公司，并按當(dāng)時(shí)市值評估值作價(jià)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得按股權(quán)比例進(jìn)行分配。5.4股權(quán)預(yù)測劃撥倉庫用地按60萬元/畝測算，土地價(jià)值約1.62億元。按2.0容積率加負(fù)一層規(guī)劃設(shè)計(jì)，附著物投資約25億元；合作公司在各項(xiàng)目按51%控股；聯(lián)合體投資約10.75億元；考慮投資階段性和鐵路利益保障元素，預(yù)估合作公司中中力物流股權(quán)20%，聯(lián)合體股權(quán)80%（股權(quán)最終分配，以專業(yè)機(jī)構(gòu)評估為準(zhǔn)）。5.5商業(yè)項(xiàng)目XX貨場商業(yè)園管理項(xiàng)目：主要收益來自于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、物業(yè)管理等。建材市場項(xiàng)目：主要收益來自于租金、廣告以及自營等項(xiàng)目。智能倉儲項(xiàng)目：主要收益來自于倉位租金、物流管理等項(xiàng)目。玻璃期貨交易項(xiàng)目：主要收益來自于租金、代理費(fèi)等項(xiàng)目。商會總部基地項(xiàng)目：主要收益來自于租金、商會活動等項(xiàng)目。第六章項(xiàng)目可行性分析6.1開發(fā)項(xiàng)目的原則和思路就整體思路而言，應(yīng)該把握鐵路在開發(fā)中的主導(dǎo)地位。在雙贏原則下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的政治利益和經(jīng)濟(jì)利益最大化。尤其是貨場的形象、地塊的價(jià)值、輔業(yè)人員的安置、鐵路專用線功能的繼續(xù)發(fā)揮四大要素，應(yīng)當(dāng)作為立足點(diǎn)和突破口。就開發(fā)項(xiàng)目而言，應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)方向、組織狀態(tài)和穩(wěn)定性能三大要素最優(yōu)化的原則?！爱a(chǎn)業(yè)方向”應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)，首選類似于玻璃城這種“填補(bǔ)空白”和“不可復(fù)制”的項(xiàng)目；“組織狀態(tài)”應(yīng)以與政府、國企、商會、協(xié)會等帶有組織色彩的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作為主要手段；“穩(wěn)定性能”應(yīng)從項(xiàng)目本身的生命力和項(xiàng)目運(yùn)作的綜合能力進(jìn)行考核和培養(yǎng)。6.2建材市場項(xiàng)目可行性分析隨著市場和城市規(guī)劃的變遷，武漢建材市場由原來的XX、順道街、小東門三架馬車牽動的局面，逐漸由于交通、服務(wù)等元素，市場已經(jīng)走向細(xì)分和終端化，雖然目前上述這三架馬車仍然有牽動的體魄，但在一定程度上還是被相對弱化。這三架馬車中，順道街和小東門已經(jīng)越來越終端化，“總代理”、“大本營”等概念，他們已經(jīng)沒有了。XX卻不同，他一直保持著渠道和終端這兩類客戶，欲購物美價(jià)廉的客戶首選XX，想在武漢發(fā)展，搶占中部地區(qū)，通過武漢輻射周邊市場的廠家，越來越多的搶占XX。從這個意義上說，相對于順道街和小東門，牽動的能量，XX正在繼續(xù)強(qiáng)化。因此，武漢市和硚口區(qū)政府，一直以來都非常重視XX建材圈的升級工作。XX貨場地處建材圈核心位置，地段、交通以及鐵路本身在開發(fā)中相對寬松的優(yōu)勢，無一不助長著他在建材流通領(lǐng)域的霸主地位。更為可貴的是土地成本低，商鋪的租金就具備了獨(dú)到的優(yōu)勢。大品牌，鐵路最容易引進(jìn)；大手筆，鐵路最容易“玩”出來。從品牌集結(jié)到建材期貨交易，很多人做不了的，鐵路都可以做到。XX貨場占地270畝，規(guī)劃27萬㎡的展廳，可以容納近2000家商戶，相當(dāng)于現(xiàn)有容量的6倍。鐵路、投資人、地方政府的收益都會大幅度的增漲。6.3智能倉儲項(xiàng)目可行性分析目前散居各處的商場、建材市場，在倉儲方面都不同程度地存在五個問題：一是倉庫難求；二是裝卸成本高；三是管理費(fèi)用大；四是利用效能?。晃迨菐斓晖鶃聿环奖?。如果能針對這個五個問題就地解決倉儲，不但收益可觀，更容易促成展示廳的承租。智能倉儲項(xiàng)目的啟動，將一攬子解決上述問題。首先，按展廳：倉儲=1平方：10立方的比例配備，智能倉儲面積19萬平米，容量270萬立方米。進(jìn)駐的品牌，都可以獲得配套的倉儲空間。第二，比照伊利、蒙牛、武煙等企業(yè)倉儲自動化標(biāo)準(zhǔn)，裝卸快、成本低。第三，智能倉儲自動化程度高，消防、安全、防盜監(jiān)控等功能全面解決，降低請人看管等費(fèi)用。第四，倉位式設(shè)計(jì)，可以最大限度地利用倉庫空間，避免了傳統(tǒng)的單層堆碼或者3-5米的堆碼高度。第五，就地解決商戶庫存，不需要第二次轉(zhuǎn)運(yùn)，也不需要人員的遠(yuǎn)程往來。6.4商會總部項(xiàng)目可行性分析隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐漸成熟，商會的作用和影響已經(jīng)達(dá)到空前高度。事實(shí)證明，商會的成長，更有利于當(dāng)?shù)氐纳鐣€(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，各個異地商會總部尚處散居狀態(tài)。這種狀態(tài)，將會在一定程度上制約著商會作用的更好發(fā)揮，也制約著地方政府的有效管理。如果能夠成功運(yùn)作商會總部項(xiàng)目，在改善商會辦公環(huán)境，優(yōu)化商會組織形象的同時(shí)，必將引來商會組織發(fā)揮更大社會作用的本質(zhì)變革。運(yùn)作商會總部項(xiàng)目，已經(jīng)具備一定的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。一方面，商會總部項(xiàng)目已經(jīng)使部分商會表達(dá)出了濃厚的興趣；另一方面，地方政府也不同程度地對商會總部項(xiàng)目的社會價(jià)值和商業(yè)價(jià)值給予肯定。據(jù)了解，幾年前，硚口區(qū)擬建商會總部項(xiàng)目時(shí)，就已經(jīng)有17家省級商會報(bào)名登記，但由于用地原因，導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺。（盡管如此，湖南商會依然成功運(yùn)作了他的總部項(xiàng)目。目前，湖南大廈已經(jīng)在XX海工大開工建設(shè)。）如果能夠在XX貨場修建15-20幢冠名為“廣東大廈”、“四川大廈”、“浙江大廈”等等的商會總部大樓，與武漢中央商務(wù)區(qū)緊密呼應(yīng)，我們想，不但能夠獲得巨大的政治利益，而且可以實(shí)現(xiàn)空前的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。6.5中國玻璃期貨交易基地項(xiàng)目可行性分析商會總部應(yīng)該是具備兩大功能的項(xiàng)目：一是商會組織功能；二是地域特色經(jīng)濟(jì)功能。如果還能夠與政府倡導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)合（如節(jié)能、環(huán)保、新概念、新能源等科學(xué)發(fā)展觀元素），項(xiàng)目的社會價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值將會更大。玻璃是建筑裝飾中不可或缺的基礎(chǔ)性傳統(tǒng)材料，基本與水泥、鋼材的市場生命力相差無幾。隨著光伏玻璃、現(xiàn)代LOW—E玻璃、導(dǎo)電玻璃、液體玻璃、調(diào)光玻璃、發(fā)光玻璃、TFT玻璃基片等一系列的新興產(chǎn)品問市，玻璃勢必成為“節(jié)能、環(huán)保、新能源”獨(dú)樹一幟的建筑裝飾材料。目前，河北保定已經(jīng)建成中國第一棟玻璃幕墻發(fā)電的大廈，年發(fā)電量為26萬度。在全國，各類玻璃前沿產(chǎn)品的研發(fā)應(yīng)用基地在各級政府的大力支持下如雨后春筍般地興建。玻璃市場始終存在較大波動。以2009年為例，玻璃基礎(chǔ)材料價(jià)格波動幅度直逼100%。玻璃與其他材料的最大不同在于：終端交易環(huán)節(jié)的量身定制。玻璃期貨交易基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，將徹底改寫玻璃行業(yè)8-10年產(chǎn)品推廣周期的尷尬紀(jì)錄，將完全改變玻璃基礎(chǔ)材料的惡性競爭和傳統(tǒng)項(xiàng)目的重復(fù)建設(shè)。更為重要的是，高新產(chǎn)品的期貨交易，可以最大限度地降低上游研發(fā)企業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)，必將得到政府和企業(yè)的傾力相助。第七章項(xiàng)目投資分析7.1商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目該項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，公共部分建設(shè)、綜合體輔助項(xiàng)目運(yùn)營、招商和各項(xiàng)目的物業(yè)管理。投資預(yù)算測算基礎(chǔ)為建筑面積460000㎡規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括市場調(diào)研、論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批，預(yù)計(jì)投資1000萬。公共部分建設(shè)：水、電、路、園、通信等，預(yù)計(jì)投資1.2億元。圖（2）圖（3）招商：包括廣告、宣傳等在內(nèi)的招商投資，預(yù)計(jì)5000萬元。物業(yè)管理：物業(yè)管理系統(tǒng)軟硬件總投入預(yù)計(jì)1000萬元。投資合計(jì)：1.9億元投資收益投資增益：各個項(xiàng)目啟動前，按500元/㎡收取一次性配套費(fèi)，并按2元/㎡·月收取配套養(yǎng)護(hù)費(fèi)。一次性收益為2.3億元，利潤為2.3億元-1.8億元=0.5億元；配套養(yǎng)護(hù)年利潤為1100萬元-成本700萬元=400萬元。物業(yè)管理收益：按2元/㎡收取，收益：1100萬元-成本600萬元=500萬元。收益合計(jì)：一次性收益0.5億元，另每年900萬元。7.2建材市場項(xiàng)目建材市場項(xiàng)目在玻璃期貨市場和商會總部基地項(xiàng)目運(yùn)作之前，將占據(jù)商業(yè)園270000㎡的區(qū)域。按建材類別分別為瓷磚、潔具、玻璃、門業(yè)、板材等五大主體市場。投資測算：土建、設(shè)備、裝修、招商等按3500元/㎡計(jì)，預(yù)計(jì)10億元。收益測算：租金、廣告、活動等按75元/㎡計(jì)，2.7億元/年。效益測算：2.7億元/年-成本5000萬元/年=2.2億元/年7.3智能倉儲項(xiàng)目智能倉儲項(xiàng)目：按-1層及第3層共計(jì)19000㎡，合270萬m3，主要負(fù)責(zé)倉儲、物流管理。投資測算：土建、設(shè)備、招商等按7000元/㎡計(jì)，13.3億元。收入測算：租金按月10元/m3·月計(jì)，預(yù)計(jì)3.2億元/年；物流管理按1元/m3，預(yù)計(jì)3200萬元/年。效益測算：3.2億元+0.32億元-成本5000萬元=3.02億元/年。7.4玻璃期貨市場項(xiàng)目和商會總部項(xiàng)目由于政策性較強(qiáng)，目前暫不作分析，待項(xiàng)目成熟后，可以從前述項(xiàng)目中進(jìn)行改造轉(zhuǎn)移，屆時(shí)再作分析。7.5投資與收益預(yù)測表項(xiàng)目名稱投資（億元）年成本（億元）年收入（億元）利潤(億元）備注商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目1.90.130.220.09另收入2.3億元建材市場項(xiàng)目100.52.72.2智能倉儲項(xiàng)目13.30.53.523.02合計(jì)25.21.136.445.31當(dāng)期收回投資2.3億元圖（4）7.6建設(shè)周期針對XX貨場現(xiàn)狀分期執(zhí)行各個項(xiàng)目，預(yù)計(jì)完全建成周期為8年，但各項(xiàng)目實(shí)際投資收益期在2-3年，所以按平均3年建設(shè)周期評估投資及回報(bào)。7.7回報(bào)預(yù)測全項(xiàng)目每年利潤5.31億元（含稅）。合作公司應(yīng)得利潤為5.31×51%=2.7億元。中力物流收益約：5400萬元，聯(lián)合體約2.16億元。第八章風(fēng)險(xiǎn)評估8.1市場風(fēng)險(xiǎn)XX貨場雖地處武漢中央商務(wù)區(qū)，但以南國大武漢為代表的建材市場異軍突起。在上級領(lǐng)導(dǎo)的支持下，精品城與玻璃行業(yè)合作，于2009年初開始運(yùn)作“中南玻璃城”項(xiàng)目。實(shí)踐證明，中南玻璃城的成功進(jìn)駐也顯示了時(shí)代精品城的歷史榮光。由于諸多因素的變化將應(yīng)有的市場份額，無形地流失，如欲再回暖必須進(jìn)行比周邊市場更優(yōu)越的軟硬件投入，實(shí)行亮點(diǎn)打造。市場保有量的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防范XX貨場現(xiàn)有商戶約350家，開發(fā)后將達(dá)到2000家，相當(dāng)于現(xiàn)有商戶的6倍，商戶進(jìn)駐是否能夠達(dá)到飽和，將是市場風(fēng)險(xiǎn)之一。解決方案應(yīng)采取五個步驟：一是培養(yǎng)現(xiàn)有商戶成為開發(fā)的主力軍，從優(yōu)惠、投資權(quán)等方面放寬政策。確?，F(xiàn)有商戶沉淀，擴(kuò)大轉(zhuǎn)介紹。實(shí)現(xiàn)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一翻（700家）的目標(biāo)；二是盡快啟動招商宣傳工作，在XX路、中央商務(wù)區(qū)、金太陽等正在執(zhí)行拆遷的地段或建制地引進(jìn)商戶和品牌，實(shí)現(xiàn)600家進(jìn)駐的目標(biāo)；三是通過廣告等手段，將尚未進(jìn)駐XX的建材品牌引進(jìn)XX貨場，實(shí)現(xiàn)300家進(jìn)駐目標(biāo)；四是引進(jìn)“城市綜合體”概念，將補(bǔ)充性質(zhì)的項(xiàng)目引入XX貨場，如餐廳、酒店、銀行、百貨、娛樂等等，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于300家建材進(jìn)駐的面積；五是整體引進(jìn)類似歐亞達(dá)家居這種有品牌影響力的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于500家建材進(jìn)駐的面積。市場持續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防范要實(shí)現(xiàn)XX貨場項(xiàng)目“青春永駐“，最好的解決方案就是不斷升級。在市場運(yùn)行過程中，必須提供足夠的用以企業(yè)發(fā)展的儲備資源，必須提前準(zhǔn)備超越現(xiàn)狀的成長性項(xiàng)目。比如，我們考慮的“玻璃期貨交易”和“商會總部基地”項(xiàng)目，現(xiàn)在看來，可能有很多條件還不成熟，但我們得準(zhǔn)備，得爭取，得想辦法總是走在別人前面。8.2政策與效益風(fēng)險(xiǎn)國企改革隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷健康的發(fā)展，走出了具有中國特色的成功路子。鐵路也不例外，鐵道部門沉淀資產(chǎn)豐厚，人力資源豐盛，技術(shù)隊(duì)伍龐大，這恰好說明鐵路的改革攻堅(jiān)階段即將來臨。在項(xiàng)目開發(fā)中，雖存在諸多難以預(yù)測的政策變化和相關(guān)制度的改革等，但是開發(fā)不能等，刻不容緩。要認(rèn)真分析政策前景，切實(shí)把握政策變化的機(jī)遇與有利因素，規(guī)避可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)