地鐵對房地產(chǎn)的影響預(yù)測

杭州地鐵對周邊住宅和商業(yè)的貢獻程度預(yù)測?2008易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。易居中國中國/上海，2008年5月引言中國的城市交通面臨的普遍問題是－－城市化進程速度加快；機動車量飛速的增長。改善城市交通的需求比世界上任何一個國家都更加迫切。城市機動車量增長的速度，不包括摩托車在內(nèi)，從1995年每千人只有九輛，到2010年每千人57年，到2020年每千人162輛，速度增長是非常之快的。2020年是1995年增長17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，實際上就決定了城市規(guī)劃的形態(tài)。一個城市是什么樣子，很關(guān)鍵的就取決于交通的規(guī)劃及交通的模式.隨著大城市的人口的增長，市中心的人向郊區(qū)的衛(wèi)星城發(fā)展，解決市區(qū)和衛(wèi)星城之間的公共交通問題，最好最佳的莫過于軌道交通。目錄一、地鐵對城市生活的影響…………………3二、地鐵對房地產(chǎn)市場的影響………………9、上海軌道交通發(fā)展歷程……………….......18、杭州地鐵對城市房地產(chǎn)影響預(yù)測…………33地鐵對于城市生活縮短交通時間、完善生活配套、改變生活方式交通工具類型高峰運量(人)速度公共汽車0.4～1萬人15～20km/h城市輕軌1～4萬人25~35km/h地下鐵路4～6萬人30~60km/h與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂“地段”概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，人們將趨向于考慮時間距離。輕軌和地鐵速度為公共汽車的2到4倍，且有軌道可以準(zhǔn)點運行地鐵的運營大大縮短了市民日常的交通時間空間上的距離可以用縮短時間來解決地鐵的運營大大縮短了市民日常的交通時間人民廣場→莘莊人民廣場徐家匯莘莊167路(6站)東坪線（5站）路線走向占用時間人民廣場莘莊1號線（12站）正常時間：1個半小時左右高峰時間：2個小時以上正常時間：40分鐘高峰時間：40分鐘地鐵的運營改善了周邊的生活配套城市邊緣區(qū)域區(qū)域居住區(qū)地鐵開通區(qū)域生活區(qū)配套完善居民特征：以當(dāng)?shù)鼐用駷橹魃钆涮祝荷鐓^(qū)型商業(yè)，僅能滿足日常生活需求置業(yè)特征：置業(yè)外流型居民特征：以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?、?dǎo)入外來（外地）置業(yè)人口生活配套：社區(qū)型商業(yè)，僅能滿足日常生活需求置業(yè)特征：置業(yè)導(dǎo)入型居民特征：混合型（本區(qū)+外地+外區(qū)）生活配套：成熟的商業(yè)配套置業(yè)特征：置業(yè)穩(wěn)定型（本地住房升級+外來剛性需求）地鐵的運營改善了周邊的生活配套寶山·共富共康板塊軌道開通后導(dǎo)入大量有購買消費力的新上海人，從而引發(fā)區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)的升級居民消費力的提高及消費需求的增強引起區(qū)域生活配套的完善及商業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級地鐵的運營改變了市民的生活方式出行方式地鐵的出行范圍遠大于公交車，而出行成本又遠低于出租車，因此，地鐵必將成為居民主要出行方式。地鐵未開通前地鐵未開通后地鐵的運營改變了市民的生活方式地鐵未開通前當(dāng)?shù)叵M吸引力市中心消費吸引力地鐵未開通后地鐵未開通前，居民日常消費的輻射半徑主要集中在本區(qū)域，市中心的商業(yè)消費吸引力要小于本區(qū)域的消費吸引力當(dāng)?shù)叵M吸引力市中心消費吸引力地鐵未開通后，居民日常消費的輻射半徑明顯放大，市中心的商業(yè)消費吸引力要大于本區(qū)域的消費吸引力，并且產(chǎn)生地鐵沿線消費吸引力。消費方式目錄一地鐵對城市生活的影響…………………3二地鐵對房地產(chǎn)市場的影響………………9上海軌道交通發(fā)展歷程……………….......杭州地鐵對城市房地產(chǎn)影響預(yù)測…………地鐵對于房地產(chǎn)市場過去·增值現(xiàn)在·保值未來·創(chuàng)造價值過去·增值13.12%軌道交通房地產(chǎn)及非軌道交通房地產(chǎn)價格增幅對比圖1995年，上海地鐵一號線的建成通車，給地鐵沿線的房地產(chǎn)注射了一支奇效強心劑。元/平方米開通前均價開通后均價上海地鐵一號線開通前后區(qū)域房產(chǎn)均價變化住宅增值過去·增值城市地鐵的從無到有、從只有一條線到開發(fā)幾條線的過程，實際是改善周邊物業(yè)的可達性和居民出行的便捷性、改變土地利用性質(zhì)、刺激投資需求強力釋放的過程，對房地產(chǎn)及其商業(yè)的輻射效應(yīng)深廣有力，從而促進地產(chǎn)增值。商業(yè)增值2008年2月間最熱銷的10個社區(qū)商鋪中有3個項目位于松江新城，其中最直接的原因就是9號線通車帶來新的人口導(dǎo)入高潮，吸引了商鋪投資者們大舉進入松江新城。地鐵商鋪眾多商家和投資客的“必爭之地”。上海地鐵一號線北延伸段及寶山廟行板塊地鐵建設(shè)前后房價分析開工至通車地鐵對城市地產(chǎn)的增值效應(yīng)顯著?，F(xiàn)在·保值地鐵物業(yè)增多；稀缺性減弱；抗跌能力顯現(xiàn)；保值性強。未來·創(chuàng)造價值當(dāng)?shù)罔F由幾條線向地鐵網(wǎng)發(fā)展的時候，地鐵沿線的區(qū)域地產(chǎn)板塊就進入了創(chuàng)造價值的階段，主要體現(xiàn)在兩個方面：①以上海為例，當(dāng)?shù)罔F網(wǎng)絡(luò)日臻完善時，線路間的交匯點與重回路段越來越多，這些交匯地段的商業(yè)經(jīng)濟將將加速發(fā)展，集聚規(guī)模隨之?dāng)U充，強化市中心的金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)等功能，促進產(chǎn)業(yè)升級，并可能形成各具特色的分布格局，使商業(yè)價值得到進一步的提升。交匯點②由區(qū)位理論和地租理論，到達不同區(qū)位的時間成本和經(jīng)濟成本的不同(即可達性不同)會產(chǎn)生不同的地租，地鐵向郊區(qū)的延伸改變了地鐵沿線郊區(qū)的相對區(qū)位條件，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)和利用的潛在機會。

地鐵最為引人注目的特點是改寫了郊區(qū)與市中心的時空距離觀，因此當(dāng)?shù)罔F運營進入網(wǎng)絡(luò)化時代時，市中心投資潛力縮小，重點出現(xiàn)在帶動城市向郊區(qū)擴展，拉動郊區(qū)地鐵周邊住宅和商業(yè)等設(shè)施的用地需求量，帶動其土地開發(fā)和房價提高。新月麗苑、萬科四季花城目錄一地鐵對城市生活的影響…………………3二地鐵對房地產(chǎn)市場的影響………………9上海軌道交通發(fā)展歷程………………....18杭州地鐵對城市房地產(chǎn)影響預(yù)測………上海軌搖道交通菌發(fā)展歷伶程第一階留段：從核“無”濤到“有軋的飛躍第二階段院：從“點成”到“線撒”的發(fā)展第三階段慘：從“線避”到“面威”的轉(zhuǎn)變上海軌道樂交通現(xiàn)狀告及規(guī)劃自19疊95年漁上海軌訪道交通忽1號線工通車來燦，上海已忘有8條典軌道交最通線路蒜通車，敢１６３羽座車站慣,６能個換乘牛站,通槐車?yán)锍瘫?36攪公里，超過廣安州（11搭6公里）叨和北京（復(fù)114公摘里），成例為全國軌竟道交通線夸路通車?yán)锷套铋L的影城市。據(jù)上海市她政府規(guī)劃庸，到20跑10年，夕軌道交通健將增加到裹共11條火線路、總齡計里程達昌到400呀公里以上晝的軌道交巷通運營網(wǎng)掀絡(luò)，軌道潛交通線日旬均客流量闖從目前的妄130萬大人次增加割到600摟萬人次，郊并規(guī)劃到竄2020獄年完成1咸7條軌道蒜交通線路搭建設(shè)，總耐長度達到贏810公牙里。整個沙網(wǎng)絡(luò)建成咳后，預(yù)計窮將承擔(dān)上挎海市公交推客運量的伴52%。上海軌道稼交通發(fā)展供歷程第一階段潮：從“無綠”到“有尼”的飛躍●199掛0年1月及19日，兩經(jīng)國務(wù)院正同意正式擋開工建設(shè)牽?！?99沫3年1朗月10頁日，南壺段錦江丑樂園站陡至徐家棄匯站上姥行線建銷成?！?99彎3年5傷月28墻日，南織段線路寧(徐家威匯站－效錦江樂螞園站)共觀光試勇運行?！?99燒5年4顏月10歪日，一純號線全持線（上粘?；疖囏愓荆\馬江樂園襪站）試德運營，野總長1航6．1澇公里?！?995現(xiàn)年7月，敘全線正式手運營。●1996汽年12月臂28日，懷一號線南貞延伸段（哀虹梅路至紅莘莊）試驗通車?！?99砍7年7謊月1日翅，一號乞線南延圍伸段（脾錦江樂造園站－袋莘莊站狠，為地惡面路線制）貫通稿運營，懲總長2放1.3屋5公觸里?！?00股4年1紐奉2月2沫8日，蜘北延伸忠段（為精高架路妙線，長母12.湊43公嚴(yán)里）試計運營。上海軌駁道交通顫發(fā)展歷久程第一階段吳：從“無廟”到“有淺”的飛躍莘莊位塘于上海牲市中心泰城區(qū)的插西南部憲，是閔魚行區(qū)政飽府所在忌地，曾經(jīng)是動遷戶狹都不愿意限去的偏遠宅郊區(qū)，然賓而在地鐵霞一號線的御帶動下，現(xiàn)在的莘莊擊，是上茄海西南幅角的一批個商業(yè)翠和居住瞎中心。莘莊上海軌傾道交通預(yù)發(fā)展歷粥程第一階偵段：從倍“無”折到“有許”的飛細躍上海軌肆道交通拐1號線股在19貼95年滑5月通薦車前后以，給沿寧線房地源產(chǎn)價格驅(qū)帶來了混明顯變憲化。從換199然4年起私，上海勉軌道交術(shù)通沿線騎房地產(chǎn)垂就已經(jīng)借形成了籮有力的夠競爭優(yōu)訂勢，房脫地產(chǎn)價撤格開始巷超過其讓他地區(qū)拐的同類螺價格，杜莘莊成許為影響及最大的庭區(qū)域。199氣1-2槽000紅年間莘筐莊站2諸KM圈偵內(nèi)外多濟層平均藥房價●軌道交奇通建設(shè)娛及運營熄對沿線都地塊房毛價產(chǎn)生嗚了重要碧的影響宣?！癯鞘熊壍吏[交通對沿攪線房價的勞影響在時市間上是超質(zhì)前發(fā)生的似。199醒1年遠鎖離軌道哄的房價讀較高199都2年開驕?zhǔn)架壍雷⒎績r格昨升高軌道運營絨前房價已排經(jīng)上升上海軌道莫交通發(fā)展紀(jì)歷程第一階段功：從“無預(yù)”到“有崖”的飛躍2000機年莘莊站核沿線房產(chǎn)搏價格與離獵車站距離粉的關(guān)系●城市軌你道交通握對沿線賤房價的否影響是荷有一定撫范圍的胃；在軌姨道交通伸影響范牧圍內(nèi)，鼠沿線房沈價隨距閉車站距樸離的增憶加而線奪性減少?？梢姡很壍澜煌ㄠ嵔ㄔO(shè)及運擠營對沿線禽一定范圍賭內(nèi)的房價漏產(chǎn)生強弱看不等的影鳴響，并且濟這種影響啊在軌道交剩通建設(shè)時執(zhí)就提前開著始。上海軌道見交通發(fā)展積歷程第一階糾段：從嗚“無”沙到“有興”的飛數(shù)躍人民廣場●市中心軌唉道更突出常其交通樞普紐的作用●市中搶心地段擾軌道交拿通對房徑地產(chǎn)影飾響不明霧顯，但宏會促進北整個中雖心格局套的改變年份人民廣場大事記1994人民廣場綜合改造竣工1994上海大劇院開工1995軌道1號線開通1996上海博物館新館開館1998上海城市規(guī)劃館開工1999南京路步行街開街上海軌嗽道交通掩發(fā)展歷復(fù)程第一階段捉：從“無同”到“有次”的飛躍徐家匯上海軌氣道交通綿1號線訓(xùn)開通前挽，徐家墻匯的地憲位僅相折當(dāng)于曹僻家渡的恰區(qū)級中良心，而蝴在1號侍線開通鎮(zhèn)后，它啦們之間煙的差距憶逐步拉塵開，徐川家匯地不區(qū)的活彼力日益蔑增強?！褴壍澜煌ㄋΤ鞘懈彼幹行牡纳炭皹I(yè)促進較獲為明顯1993年（地鐵開工）1995年1號線通車1996年城市建設(shè)徐家匯商城1期開工徐匯商場1期建成居住人口76萬100萬商業(yè)收入8億55億第二階段潑：從“點術(shù)”到“線拒”的發(fā)展上海軌道俗交通發(fā)展撥歷程歷史進您程2000寬年06月柳11日，疑正式通車妹，長16嫂.3公里屢。

20讓00年1虜2月26紗日，東延察伸段（龍振陽路－張饞江高科技牲園區(qū)，地科面路線）暑貫通，全掃長增加至紋19.1滾公里。期2005腥年12月師07日，毀在西延伸蛇的閔行區(qū)母北翟路車縮慧輛段建設(shè)疼工地發(fā)生中大面積滲襯水事故。脊200說6年12福月30日境，西延伸愚段（中山送公園－淞貍虹路）共癢4站建成漠并入運營叛。未來進毀程東延伸段鈴：自現(xiàn)在的菌東起迄站遺張江高科蝴站向東延籮伸至浦東縱國際機場真。西延伸段撇：自現(xiàn)在到的西起拖迄站淞奴虹路向床西延伸掛至虹橋揉交通樞川紐。遠期規(guī)劃僚：西段為低皆速磁浮線濾路，自虹含橋交通樞筒紐站出發(fā)輔至朱家角殺鎮(zhèn)，稱“硬青浦線第二階段州：從“點斷”到“線襲”的發(fā)展上海軌道匙交通發(fā)展柱歷程局部影響線狀影聾響●隨著地冷鐵線路煮的增加謙，加上嫂換乘系跪統(tǒng)的逐召步完善份，地鐵蛇對沿線舅的房地遠產(chǎn)影響壘趨于平中均化，擁沿地鐵露沿線呈郵現(xiàn)出線射狀發(fā)展皇趨勢.上海軌聯(lián)道交通斤發(fā)展歷靠程第二階段肉：從“點種”到“線踐”的發(fā)展人民廣場●多條地鐵睡換乘站點勻，將成為格帶狀核心忘地帶，其時地鐵商業(yè)臭也將最大鮮程度開發(fā)朋。地鐵1，筆2號線換弦乘點人民寄廣場的日領(lǐng)換乘客流巾為40萬晉人次，最衣高超過6丹0萬人次些，在如此霸巨大人流悲的樞紐處往，配套了扎全國最大應(yīng)的地下商遼業(yè)中心—館—人民廣遼場地下商蠅城。地下商城慶面積3萬菊平方米，估包括百貨新商場、服再飾名品、剩餐飲娛樂奏，并與地固鐵相通，上海軌這道交通己發(fā)展歷偏程第三階段喇：從“線留”到“面吹”的轉(zhuǎn)變?nèi)柧€2000夏年12月當(dāng)26日，冊三號線一老期通車，日全長25諸公里，沿?fù)u線設(shè)19膽個車站。2006輛年12月捆18日，買北延伸段估（江灣鎮(zhèn)街－江楊北基路，長1缺5.4公方里）通車租。四號線2005戒年12月荷31日，邊投入運營柱的軌道交座通四號線非C字型新刺路（浦西輛大木橋至劫浦東藍村旁路車站）登全長27束公里，共抄22座車指站。2007歲年12月沃29日，中山公園上海軌底道交通都發(fā)展歷六程第三階謹(jǐn)段：從疫“線”款到“面雹”的轉(zhuǎn)班變●軌道成頓就商業(yè)中長心——中煉山公園中山公蠻園商圈表作為一職個新興部的區(qū)域洽，其發(fā)弱展速度著較為迅斃速，主炸要得益胡于中山蘆公園交框通樞紐綠的規(guī)劃蓄和建設(shè)雹。隨著軌道胡2，3，養(yǎng)4號線在席中山公園遠匯聚，中并山公園的姑日客流量次達到30凳.6萬人殿次，在此壓前提下，非中山公園息的商業(yè)面緩積與日俱浸增，目前爐已達到4孩9萬平方杏米。交通樞紐舟與商務(wù)人晝流的匯集腐，使中山犧公園的商侮業(yè)能級能瞇夠與徐家離匯媲美。上海軌道朵交通發(fā)展突歷程第三階段恭：從“線屢”到“面捧”的轉(zhuǎn)變不斷完善嘆的軌道形峰成一個四昆通八達的暑快速交通烈網(wǎng)絡(luò)，改北變著商圈密的布局的藥同時，也球使商圈的識數(shù)量逐漸樓增長，尤欺其是各個更商圈由于蔥軌道交通杏換乘點的飼增多，彼霞此之間的遮聯(lián)系更加義緊密?！褴壍谰W(wǎng)懶絡(luò)所帶付來的帶腐狀影響挽逐漸擴明大到面乖狀影響童，隨著緊網(wǎng)絡(luò)的勺完善，俊商圈的領(lǐng)增多，圾軌道交乞通帶來橋的是整做個城市陵房地產(chǎn)和市場的怒升級。上海軌泊道交通河發(fā)展歷伙程第一階幕段第二階嘴段第三階痛段點狀影沾響導(dǎo)入人該口提升房價線狀影響連接交摩通帶動商業(yè)面狀影沾響交通樞裂紐城市升她級結(jié)訓(xùn)論○軌道交賠通對郊縣認(rèn)地區(qū)房地防產(chǎn)影響較每大，將帶芳動房價迅廈速上升；○軌道微交通對紛房價的兵影響將濟先于軌跨道開通暴，軌道漸開工時芳對周邊酸房價的游影響要磚大于開生通時；○在軌道唉交通影響嘉范圍內(nèi)，紙沿線房價擁隨距車站肅距離的增備加而線性斥減少；○在城殿市副中伏心，軌歲道交通生對商業(yè)它的促進橫最為明漠顯；○軌道澆交通對決商業(yè)中洗心的房飯地產(chǎn)市雜場促進甘不明顯判，但能勿夠改變燒商業(yè)中漂心格局合；○當(dāng)軌派道交通鉛網(wǎng)絡(luò)發(fā)鉛展成熟穩(wěn)，將推紐奉動整個佛城市房盤地產(chǎn)市礙場的升廢級。目糊錄一痰地禮鐵對城曠市生活針的影響比………清………掙………渠………民…3二哄地爺鐵對房胸地產(chǎn)市參場的影接響……平………注………級………逗…9上海軌道款交通發(fā)展奏歷程……回…………辯…………殼……..組..18杭州地姐鐵對城期市房地襯產(chǎn)影響庭預(yù)測…戚………費………同……3屬3杭州地鐵泉對城市房秀地產(chǎn)影響見預(yù)測杭州郊沾縣地鐵凡沿線樓旅盤價格桃將會大運幅上升首；杭州城市使副中心商交業(yè)將會加縫速發(fā)展；杭州市中命心商業(yè)格擇局將發(fā)生卷改變；杭州地