房地產(chǎn)基本知識培訓(xùn)課件

一、土地及房地產(chǎn)相關(guān)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)是什么？房產(chǎn)房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權(quán)利（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）的總稱地產(chǎn)地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。是土地及其權(quán)利（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）的總稱。房地產(chǎn)

指土地、建筑物及固著在土地及建筑物之上的附屬物及其權(quán)益（占有、

使用、收益、處分等權(quán)利）的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨(dú)占性地支配其所有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)所有人可以對其所擁有的房產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并可以排除他人對于其財(cái)產(chǎn)違背意愿的干涉，它是一種最充分、最完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。房地產(chǎn)占有權(quán)房地產(chǎn)占有權(quán)是指依法對房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有可分為所有權(quán)人占有和非所有人勸人占有。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的使用權(quán)和占有權(quán)是密不可分的，沒有占有權(quán)，使用權(quán)就失去了存在的基礎(chǔ)，而使用權(quán)又可以從所有權(quán)中分離出來，即有使用權(quán)不一定就有所有權(quán)，但卻一定有占有權(quán)。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志，對房地產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、贈與、變換等。房地產(chǎn)處分權(quán)包括以下五類：（1）房地產(chǎn)出售權(quán)

（2）房地產(chǎn)租賃權(quán)（3）房地產(chǎn)繼承權(quán)（4）房地產(chǎn)贈與權(quán)（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性（只能就地開發(fā)、利用、消費(fèi)）獨(dú)一無二性（不能實(shí)現(xiàn)完全競爭，但很多房地產(chǎn)間仍有一定替代性）壽命長久性數(shù)量有限性（房地產(chǎn)具有占有性）用途多樣性（將土地用于預(yù)期可獲得最高收益的用途）（商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛地）相互影響性（房地產(chǎn)價(jià)值取決于周圍其它房地產(chǎn)的狀況）易受限制性（警察權(quán)、征用權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)）價(jià)值高大性難以變現(xiàn)性保值增值性（能抵抗通貨膨脹）（通貨膨脹、需求增加、外部經(jīng)濟(jì)或相互影響帶來的、對其本身的投資改良）房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑以及租售經(jīng)營的行為過程。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場分級一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場）；三級市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房交易）；土地所有權(quán)：國有所有集體所有出讓劃撥土地所有權(quán)：土地所有權(quán)土地使用權(quán)什么是出讓？政府以拍賣、招標(biāo)、拍賣的方式，將國有土地在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為土地使用權(quán)出讓方式協(xié)議招標(biāo)拍賣土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)在指定時(shí)間，公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為招標(biāo)出讓土地使用權(quán)由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為協(xié)議出讓土地使用權(quán)由土地管理部門代表國家與土地使用者經(jīng)過協(xié)商確定土地使用權(quán)價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為土地使用權(quán)各類用途土地使用權(quán)出讓的年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教科文衛(wèi)體用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年綜合用地：50年其他特殊用地：加油站等什么是商品房預(yù)售和銷售商品房預(yù)售（期房）指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價(jià)款的行為商品房銷售（現(xiàn)房）指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為二、房地產(chǎn)建筑名詞解釋房地產(chǎn)七通一平七通一平房地產(chǎn)七通一平是指給水通、排水通、電力通、通信通、燃?xì)馔?、路通、供熱通和場地平整，滿足正常生活工作需要。五證二書一表

國有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證

住宅使用說明書(交付時(shí))

住宅質(zhì)量保證書(交付時(shí))房屋竣工驗(yàn)收備案表(交付時(shí))房地產(chǎn)建筑形態(tài)低層：1—3F的建筑稱為低層建筑多層：4—6F的建筑稱為多層建筑中高層：7—9F的建筑稱為中高層高層：10F以上的建筑稱為高層小高層：8—18F的建筑為18層高層：18F以上的建筑為高層超高層：40F以上的建筑稱為超高層建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)

磚混結(jié)構(gòu)：是指房屋主要承重結(jié)構(gòu)為磚砌墻體。樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐等構(gòu)件由鋼筋混凝土澆制（或預(yù)制）建造的房屋。1999年之前開發(fā)建設(shè)的多層住宅，一般均采用磚混結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)住宅其優(yōu)點(diǎn)是工程造價(jià)較低廉，但由于其采用墻體承重，住宅內(nèi)不允許自由分隔。目前城市六層以上（含六層）的住宅已禁止采用磚混結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)建筑形態(tài)板式住宅

又稱排樓，即由多個(gè)單元拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體。點(diǎn)式住宅

即每單元層中有三戶住宅，又稱一（兩）梯三戶。

塔樓（點(diǎn)式）塔樓俗稱“筒子樓”。以公共樓梯、電梯為核心，布置多套住房，呈圓周狀分布，所以每戶都不會是正南正北，而且房間朝向一般都不會太好，房子前后也不通透，空氣流通不好，一般高層樓房都是這樣的?？蚣芙Y(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)：由梁、柱組成的框架同時(shí)承受豎向及水平荷載，適用于地震區(qū)需要較大空間的多、高層建筑。優(yōu)點(diǎn)：大小空間均可采用，抗震性能好。缺點(diǎn)：相對于剪力墻及框剪結(jié)構(gòu)而言，抗側(cè)移剛度小，水平位移大，不宜用于過高的建筑。框架剪力墻結(jié)構(gòu)

框剪結(jié)構(gòu)：即框架－剪力墻結(jié)構(gòu)，是在框架的部分位置上增設(shè)剪力墻，綜合了框架和剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)，抗震性能好，變形小，適用于大、小空間，廣泛應(yīng)用于多層及高層公共建筑。如果剪力墻散亂布置（即為普通框剪結(jié)構(gòu)），可建10～20層建筑；如果剪力墻相連做成井筒式（則成框架－筒體結(jié)構(gòu)），建筑剛度和承載力會大大提高，同時(shí)抗扭能力提高，可建30～40層建筑。剪力墻三結(jié)構(gòu)剪力墻三結(jié)構(gòu)是三用鋼筋三混凝土三墻板來三代替框三架結(jié)構(gòu)三中的梁三柱，能三承擔(dān)各三類荷載三引起的三內(nèi)力，三并能有三效控制三結(jié)構(gòu)的三水平力三，這種三用鋼筋三混凝土三墻板來三承受豎三向和水三平力的三結(jié)構(gòu)稱三為剪力三墻結(jié)構(gòu)三。

它三的優(yōu)點(diǎn)三是側(cè)向三剛度大三，抗震三性能好三；此外三，由于三混凝土三墻體抗三裂、抗三滲性能三好，且三節(jié)點(diǎn)都三為現(xiàn)澆三，容易三達(dá)到“三無滲漏三”工程三的標(biāo)準(zhǔn)三。目前，三我國高三層住宅三采用最三廣的結(jié)三構(gòu)體系三是鋼筋三混凝土三剪力墻三，上海三最高已三應(yīng)用到三４０層三的高層三住宅。一、三建筑三容量名三詞1.三用地面三積：經(jīng)三城市規(guī)三劃行政三主管部三門規(guī)定三的用地三范圍內(nèi)三的土地三面積2.三建設(shè)用三地面積三：經(jīng)城三市規(guī)劃三行政主三管部門三劃定的三建設(shè)用三地范圍三內(nèi)的土三地面積3.三建筑面三積：指三建筑物三外墻或三結(jié)構(gòu)外三圍水平三投影響三面積。4.三總建筑三面積：三指在建三設(shè)用地三范圍內(nèi)三單棟或三多棟建三筑物地三面以上三及地面三以下各三層建筑三面積之三總和。5.三套內(nèi)使三用面積三：指室三內(nèi)實(shí)際三能使用三的面積三，不包三括墻體三、柱子三等結(jié)構(gòu)三面積。三使用面三積的計(jì)三算，應(yīng)三符合下三列規(guī)定三：室內(nèi)使三用面積三按結(jié)構(gòu)三墻體內(nèi)三表面尺三寸計(jì)算三，墻體三有復(fù)合三保溫、三隔熱層三，按復(fù)三合層內(nèi)三皮尺寸三計(jì)算；三煙囪三、通鳳三道、各三種管道三豎井等三均不計(jì)三入使用三面積。三非公三用樓梯三（包括三躍層住三宅中的三套內(nèi)樓三梯）按三自然層三數(shù)的使三用面積三總和計(jì)三入使用三面積；三住宅使三用面積三包括臥三室、起三居室（三廳）、三廚房、三衛(wèi)生間三、餐廳三、過廳三、過道三、前室三、貯藏三室、壁三柜等6.三套內(nèi)使三用面積三系數(shù)：房屋三按套（三單元）三計(jì)算面三積時(shí)，三使用面三積系數(shù)三為套內(nèi)使用三面積與三套三內(nèi)建筑三面積加三按規(guī)定三應(yīng)分?jǐn)側(cè)墓萌ㄖ嫒e的比三率（%）三。套（三元）內(nèi)三使用面三積系數(shù)三=套三（單元三）內(nèi)使三用面積三/套三（單元三）內(nèi)建三筑面積三+按規(guī)三定應(yīng)分三攤公用三建筑面三積7.三套（單三元）內(nèi)三建筑面三積：房屋三按套（三單元）三計(jì)算的三建筑面三積，為三套（單三元）內(nèi)三范圍的三建筑面三積，包三括套（三單元）三內(nèi)的使三用面積三、墻體三面積及三陽臺面三積。8.三公用建三筑面積：建筑三物內(nèi)可三供公共三使用的三面積，三包括應(yīng)三分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和三不分?jǐn)側(cè)媒ㄈ娣e三。9.三建筑物三基底面三積：指建三筑物接三觸地面三的自然三層建筑三外墻或三結(jié)構(gòu)外三圍水平三投影面三積。10.三建筑三覆蓋率三（建筑三密度）：建設(shè)三用地范三圍內(nèi)所三有建筑三物基底三面積之三和與建三設(shè)用地三面積的三比率（三%），三它可以三反映出三一定用三地范圍三內(nèi)的空三地率和三建筑密三集程度三。11.三建筑三容積率：在建三設(shè)用地三范疇圍三內(nèi)所有三建筑物三地面以三上各層三建筑面三積之和三與建設(shè)三用地面三積的比三值。容積率三越低，三居民的三舒適度三越高，三反之則三舒適度三越低.12.三綠地三率：建設(shè)三用地范三圍內(nèi)各三類綠地三面積之三和與建三設(shè)用地三面積的三比率（三%）。三綠地面三積的計(jì)三算不包三括屋頂三、天臺三和垂直三綠化。13.三綠化三覆蓋率：建設(shè)三用地范三圍內(nèi)全三部綠化三種植的三水平投三影響面三積之和三與建設(shè)三用地面三積的比三率（%三）。如三：架空三花園，三天臺花三園14.三地下三室：房間三室內(nèi)地三面低于三室外地三面的高三度等于三或超過三該房間三凈高1三/2者三。15.三半地三下室：房間三室內(nèi)地三面低于三室外地三面的高三度等于三或超過三該房間三凈高1三/3且三不超過三1/2三者。16.三建三筑層數(shù)：層高三大于2三.2米三的樓板三結(jié)構(gòu)分三層層數(shù)三，假設(shè)三屋頂突三出物的三高度在三9米以三內(nèi)，且三其水平三投影面三積之和三不超過三該建筑三物標(biāo)準(zhǔn)三層建筑三面積的三八分之三一者不三計(jì)入建三筑層數(shù)三，例如三頂層電三梯設(shè)備三層，水三塔之類三的。17.三層高：相鄰三樓層樓三（地）三面板之三間的垂三直距離三。即包三括樓板三厚度。18.三樓層三凈高：樓（三地）面三至樓板三結(jié)構(gòu)底三面之間三的垂直三距離。三不包括三樓板厚三度。19.建筑高三度：自三建筑物三場地地三坪至建三筑物最三高部分三的垂直三高度。三但下列三情況不三計(jì)入建三筑控制三高度：三1）三屋頂三突出物三的高度三在9米三以內(nèi)，三且其水三平投影三面積之三和不超三過該建三筑物標(biāo)三準(zhǔn)層建三筑面積三的八分三之一者三。2）實(shí)三心女兒三墻（即三矮墻，三古代通三常用于三防御）三高度自三墻頂往三下小于三1.5三米者；3）三建筑物三屋頂另三加構(gòu)架三但不設(shè)三圍合外三墻者，三構(gòu)架部三分不計(jì)三入高度三。4）三坡屋三頂建筑三高度三坡三屋頂建三筑物當(dāng)三屋面坡三度超過三四十五三度（含三四十五三度）時(shí)三，建筑三高度自三基地室三外地坪三至坡屋三頂?shù)牡娜种粸橹谷?；?dāng)小三于四十三五度時(shí)三，建筑三物高度三自場地三地坪至三屋頂最三高處計(jì)三算。5）三特殊造三型的建三筑高度三特殊造三型的建三筑高度三按下列三規(guī)定計(jì)三算：三薄殼三結(jié)構(gòu)與三波浪形三結(jié)構(gòu)屋三頂，建三筑物高三度自場三地地坪三至薄殼三頂高或三波頂高三；屋面三為球形三拱頂，三建筑物三高度自三場地地三坪至拱三頂最高三處；20三.三其他名三詞夾層：在一三個(gè)樓層三內(nèi)，局三部增設(shè)三的樓層裙樓：指與三高層建三筑相連三的附屬三建筑，三高度不三超過2三4米,三如商場三。標(biāo)準(zhǔn)層：指建三筑的內(nèi)三主要使三用功能三與布置三相同的三各樓層三。設(shè)備層：指專三用于布三置機(jī)電三設(shè)備等三的樓層三。如頂三層電梯三設(shè)備層21.兩書是《住宅三質(zhì)量保三證書》三和《住三宅使用三說明書三》。22.三“五三證”是三指:《國有三土地使三用證》三,是證三明土地三使用者三向國家三支付土三地使用三權(quán)出讓三金,獲三得了在三一定年三限內(nèi)某三塊國有三土地使三用權(quán)的三法律憑三證;《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》,是三建設(shè)單三位在向三土地管三理部門三申請征三用、劃三撥土地三前,經(jīng)三城市規(guī)三劃行政三主管部三門確認(rèn)三建設(shè)項(xiàng)三目位置三和范圍三符合城三市規(guī)劃三的法定三憑證;三《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證》,三是有關(guān)三建設(shè)工三程符合三城市規(guī)三劃要求三的法律三憑證;三《建設(shè)三工程施三工許可三證》;三《商品三房銷售三(預(yù)售三)許可三證23.開間：住宅三設(shè)計(jì)中三，住宅三的寬度三是指一三間房屋三內(nèi)一面三墻皮到三另一面三墻皮之三間的實(shí)三際距離三。因?yàn)槿蔷鸵蝗匀婚g三的寬度三而言，三故又稱三開間。進(jìn)深：三在建筑三學(xué)上是三指一間三獨(dú)立的三房屋或三一幢居三住建筑三從前墻三皮到后三墻壁之三間的實(shí)三際長度三。進(jìn)深三大的住三宅可以三有效地三節(jié)約用三地，但三為了保三證建成三的住宅三可以有三良好的三自然采三光和通三風(fēng)條件三.24.玄三關(guān)：玄關(guān)三就是登三堂入室三第一步三所在的三位置，三它是一三個(gè)緩沖三過渡的三地段。三居室是三家庭的三“領(lǐng)地三”，講三究一定三的私密三性，大三門一開三，有玄三關(guān)阻隔三，外人三對室內(nèi)三就不能三一覽無三余。玄三關(guān)一般三與廳相三連，由三于功能三不同，三需調(diào)度三裝飾手三段加以三分割就三是自己三人回家三，也要三有一塊三放雨傘三、掛雨三衣、換三鞋、放三包的地三方。平三時(shí)，玄三關(guān)也是三接受郵三件、簡三單會客三的場所.25.得房率三：套內(nèi)三建筑面三積/建三筑面積三（多三層得房三率：8三8%-三90%三；小高三層得房三率：1三。十層三的不帶三消防電三梯：8三5%，三12層三帶消防三電梯：三83%三；高層三：1.三點(diǎn)式高三層：7三8%-三80%三2.三塔式高三層：7三0%-三75%三）所以三高層得三房率低三。26.露臺：三一般是三指住宅三中的屋三頂平臺三或上邊三沒有屋三頂?shù)拇笕柵_三。27.平臺：三指供居三住者進(jìn)三行室外三活動(dòng)的三上層屋三面或由三住宅底三層地面三伸出室三外的部三分。28.分戶墻三：兩戶三之間的三墻。29.山墻：三指房屋三側(cè)面的三兩堵墻三。30.承重墻三:指支三撐著上三部樓層三重量的三墻體31.非承重三墻:指三不支撐三著上部三樓層重三量的墻三體,只三起到分三隔房間三的作用三，對建三筑結(jié)構(gòu)三沒影響三.32.現(xiàn)澆板三：指在三施工現(xiàn)三場直接三用水泥三澆鑄的三樓板。33.陽臺面三積的計(jì)三算：全三封閉全三部計(jì)算三面積；三未封閉三的陽臺三按一半三計(jì)算；三房屋三的天面三挑臺不三算.二、建三筑面積三計(jì)算的三一般規(guī)三定1.三層高超三過2.三2米的三樓層均三應(yīng)計(jì)算三建筑面三積，層三高不超三過2.三2米的三建筑樓三層不計(jì)三算建筑三面積。三如凸窗三。2.三建筑面三積有預(yù)三售面積三和竣工三建筑面三積之分三，預(yù)售三建筑面三積的計(jì)三算依據(jù)三是建筑三施工圖三，竣工三建筑面三積的計(jì)三算依據(jù)三是竣工三后的實(shí)三際建筑三物尺寸三。3.三計(jì)算全三部建筑三面積的三范圍1）.三單層三建筑物三內(nèi)設(shè)有三部分樓三層者，三層高超三過2.三2米應(yīng)三計(jì)算建三筑面積三；高低三連跨的三單層建三筑物，三需分別三計(jì)算建三筑面積三時(shí)，應(yīng)三以結(jié)構(gòu)三外的邊三線為界三。2）三整棟三建筑物三建筑面三積，按三各層建三筑面積三之和計(jì)三算；其三一層及三各層建三筑面積三均按外三墻的部三位，按三結(jié)構(gòu)（三柱）外三圍水平三投影面三積計(jì)算三。當(dāng)外三墻為非三垂直墻三面時(shí)，三按離地三、樓面三以上2三.0米三處的外三墻或結(jié)三構(gòu)外圍三水平投三影面積三計(jì)算。三突出三建筑物三主體結(jié)三構(gòu)或外三墻的玻三璃幕墻三、金屬三板幕墻三或組合三幕墻，三均按幕三墻的框三架外圍三水平投三影面積三計(jì)算。三為方便三起見框三架突出三主體結(jié)三構(gòu)或外三墻一律三按15三0毫米三計(jì)算。3）.三地下三室、半三地下室三及相應(yīng)三的對外三出入口三建筑面三積，按三其外墻三（不包三括采光三井、防三水層及三保護(hù)墻三）外圍三水平投三影面積三計(jì)算.三注：通三常層高三不超過三2.2三米，不三計(jì)算建三筑面積三。4）室三內(nèi)樓梯三間、電三梯井、三提物井三、管道三井、垃三圾道、三煙道等三均按建三筑物的三自然層三計(jì)算建三筑面積三.5）.三利用三坡屋頂三內(nèi)空間三，屋面三板底距三樓面凈三高超過三2.0三米部分三的空間三，計(jì)算三該部分三的全部三建筑面三積。6）.三屋三面頂部三有圍護(hù)三結(jié)構(gòu)的三樓梯間三、水箱三間、電三梯機(jī)房三等，按三圍護(hù)結(jié)三構(gòu)的外三圍水平三投影面三積計(jì)算三。7）.三室外三樓梯（三不論有三無圍護(hù)三結(jié)構(gòu)）三按自然三層投影三面積之三和計(jì)算三建筑面三積。8）.三封閉三的陽臺三、挑廊三、按其三圍護(hù)結(jié)三構(gòu)外圍三水平投三影面積三計(jì)算。4.計(jì)三算一半三建筑面三積范圍1）.三建筑三物外的三有蓋無三柱的外三走廊、三檐廊、三按頂蓋三水平投三影面積三一半計(jì)三算。2）.三建筑三物間有三頂蓋的三無柱架三空通廊三，按其三頂蓋水三平投影三面積的三一半計(jì)三算。3）.三未封三閉的陽三臺、柱三廊、按三其水平三投影面三積一半三計(jì)算。5.三不計(jì)算三建筑面三積的范三圍1）三兩建筑三物間無三上蓋的三架空通三廊。2）.三用于三檢修、三消防撲三救用的三室外爬三梯。3）.三建筑三物內(nèi)的三操作平三臺、上三料平臺三、安裝三箱、花三架、露三臺、天三面的花三園、泳三池等。4）三構(gòu)筑物三、如獨(dú)三立的煙三囪、水三塔、水三池、油三（水）三罐、氣三柜、棧三橋、地三下人防三干、支三線等。5）.三突出三外墻的三凸窗，三進(jìn)深不三大于0三.6米三高度不三大于2三.2米三，且窗三臺高度三不小于三0.4三米。6）.三坡三屋頂內(nèi)三的空間三，凈高三不超過三2.0三米部分三的建筑三面積。6.三公用三建筑面三積的計(jì)三算范圍三：三公用三建筑面三積分為三應(yīng)分?jǐn)側(cè)媒ㄈ娣e三和不分三攤公用三建筑面三積。應(yīng)三分?jǐn)偣媒ㄖ娣e：1）三地面以三上的設(shè)三備用房三、套（三單元）三門以外三的室內(nèi)三、外公三用樓梯三、電梯三、內(nèi)外三廊、門三廳、過三道、消三防控制三室、為三整棟建三筑服務(wù)三的值班三警衛(wèi)室三、建筑三物內(nèi)公三用的垃三圾房、三垃圾井三道、管三道井，三突出屋三面有圍三護(hù)結(jié)構(gòu)三的水箱三間、電三梯機(jī)房三、樓梯三間等。2）三地面以三上層高三超過2三.2米三的設(shè)備三層；不三分?jǐn)偣媒ㄖ娣e：不分?jǐn)側(cè)媒ㄈ娣e：1）三地下室三用于人三防、設(shè)三備用房三、車庫三的建筑三面積。三即車庫三是不分三攤的。2）三層高三超過2三.2米三的避難三層中用三作消防三避難的三建筑面三積及轉(zhuǎn)三換層的三建筑面三積；3）.三多棟三建筑物三共用的三設(shè)備用三房。公用建三筑面積三的分?jǐn)側(cè)瓌t及三方法1）.三公用建三筑面積三的分?jǐn)側(cè)?，?yīng)以三棟為單三位進(jìn)行三。非本三棟的公三用建筑三面積不三在本棟三分?jǐn)?，三本棟公三用建筑三面積不三分?jǐn)偟饺齽e棟。2）.三產(chǎn)權(quán)各三方有合三法建筑三面積分三割文件三或協(xié)議三的，按三其文件三或協(xié)議三進(jìn)行分三攤計(jì)算三，無建三筑面積三分割文三件或協(xié)三議的，三按套（三單元）三內(nèi)建筑三面積比三例進(jìn)行三分?jǐn)傆?jì)三算。3）.三一棟建三筑物具三有多個(gè)三產(chǎn)權(quán)人三時(shí)，須三先求出三整棟房三屋的公三用建筑三面積分三攤系數(shù)三，再按三棟內(nèi)的三各套（三單元）三內(nèi)建筑三面積比三例分?jǐn)側(cè)?。三、三建筑三容積率三計(jì)算1）.三建筑三容積率三=（地三